Detta examensarbete utfördes med syftet att analysera hur det ändrade konsumentbeteendet kopplat till den ökade e-handel har påverkat det fysiska handelssegmentet och hur detta har en direkt inverkan på fastighetsägares strategier vad gäller investeringar och ägandebestånd av kommersiella fastigheter. Vidare utreds om detta kommer resultera i att fastighetsägare tvingas ta en större del i leveranskedjan samt hur fastighetsägare bör anpassa sina affärsstrategier för en vidare lönsamhet.  Med den ökade e-handeln som utgångspunkt står den fysiska handeln inför en stor utmaning. Allt fler fysiska handelsaktörer tvingas till konkurs på grund av en minskad omsättning medan e-handeln växer för varje år som går. Med den ökade e-handeln växer behovet av innovativa och tillgängliga logistiklösningar i citynära lägen för att tillgodose konsumenternas behov. Covid-19 pandemin har accelererat detta händelseförlopp och medfört en ökad press på fastighetsägare som tvingas följa utvecklingen och agera för en fortsatt lönsamhet i framtiden.  Med grund i vetenskaplig teori har hypotetiska strategier tagits fram och ställts mot branschens uttalanden, i form av semistrukturerade intervjuer, för att kunna analysera marknadens förhållande till teorin. Sammanfattningsvis har studien visat att handeln kommer ha en betydande roll i det framtida samhället, men det kommer krävas en strukturomvandling av denna i kombination med en integrerad och flexibel handels-och arbetsmiljö med innovativa handelskoncept såsom pop-ups och showrooms, smarta logistiklösningar och ett brett service-och tjänsteutbud. / This thesis was made with the purpose of analyzing how the change in consumer behavior, as an effect of the increased e-commerce market, has affected the traditional retail market and how this affects the strategies of real estate owners’ investments and ownerships in commercial real estate. Furthermore, the study investigates if this will result in real estate owners being forced into a further integration in the chain of delivery and how they should adapt their strategies to see a future profitability.  With a starting point in the increasing e-commerce it has been shown that the traditional retail market is facing a tremendous challenge. An increasing number of commercial operators in the retail segment are forced to bankruptcy as an effect of decreased profitability while the e-commerce market is growing exponentially each year. The increased need for e-commerce calls for innovative and available logistics solutions in city-center locations to satisfy consumer needs. The covid-19 pandemic has accelerated the chain of events which has put pressure on real estate owners who need to follow the development and act reasonably to see a future profitability. Based on scientific theories hypothetical strategies has been developed and put up against the industry’s opinions in shape of semi structured interviews with the purpose of analyzing the output of these sources. In conclusion the study has shown that traditional retail will contain a prominent part of market shares, however it will take a major structural adaptation in combination with integrated and flexible retail and work spaces with innovative retail concepts in form of pop ups and showrooms, clever logistics solution and a wide supply of services.

I Skatteverkets fastighetstaxering 2017 infördes ett nytt ägoslag för skogsmark. Mark skyddad av biotopskyddsområde eller naturreservat går nu som ägoslaget produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner. Eftersom detta är ett relativt nytt ägoslag saknas underlag som kan stödja värdering vid fastighetstaxering. Examensarbetet fokuserar på hur fastighetsköpare värderar förekomst av skyddad skogsmark vid fastighetsköp. Det undersöks även hur skyddad skogsmark presenteras vid försäljning hos mäklarfirmor och i skogsbruksplaner. Syftet med arbetet är att få en ökad förståelse för fastighetsköpares värdering av skyddad skogsmark och klargöra hur den skyddade skogsmarken tas i beaktande vid fastighetsköp. Tidigare forskning inom området har bland annat berört naturvärden och nyckelbiotoper. För att få svar på frågeställningarna har två metoder använts: enkätstudie och granskning av prospekt och skogsbruksplaner. Enkäter har skickats ut till privatpersoner som har köpt en skogsfastighet där det finns förekomst av skyddad skogsmark. Fastighetsköparna har svarat på hur deras syn på värdet av skogsfastigheten påverkades av att det finns skyddad skogsmark. Resultatet visar bland annat att marknadsvärdet för naturreservat eller biotopskyddsområde ligger högre än värdet av impediment och lägre än halva värdet av produktiv skogsmark. Granskning av prospekt och skogsbruksplaner har visat att den information som ges inför köp enbart uppgår till att ange att det finns naturreservat eller biotopskydd på fastigheten. Huruvida begränsad information angående skyddad skogsmark kan påverka priset diskuteras i avsnitt 5.2. Valet av metod bedöms inte medföra några etiska risker som behöver tas hänsyn till. Arbetet knyter an till flera miljömål, bland annat det nationella miljömålet Levande skogar. / A new type of classification for forest land was introduced in the Swedish Tax Agency's property taxation of 2017. Forest land protected by biotope protection area or nature reserve is now called productive forest land with forestry restrictions. This is a relatively new type of classification and there is a lack of basis to support property valuation. The thesis focuses on how property buyers value protected forest land when purchasing a property. The type of information that is given to the property buyer is also investigated. The purpose of the thesis is to provide information that can be used when working with valuation of protected forest land with forestry restrictions. Previous research in this field has included, among other things, nature values and key biotopes. Two methods have been used in order to get answers to the thesis questions. Questionnaire survey, and study of estate agent leaflets and forestry plans. The surveys have been sent out to private property owners who have bought a forest property with presence of protected forest land. The property buyers have responded to how they think the value of the forest property was affected by the existence of protected forest land. The result shows, among other things, that the market value of nature reserves or biotope protection area is higher than the value of land with limited growth (e.g. swamps) and lower than half of the value of productive forest land. The study of estate agent leaflets and forestry plans has shown that the information provided for purchases only amounts to stating that nature reserves or biotope protection exists on the property. Whether limited information about protected forest land can affect the price is discussed in section 5.2. The choice of method is not considered to entail any ethical risks that need to be considered. The work connects to several environmental goals, including Sweden's national environmental goal “Sustainable Forests”.

Uppsatsen tar upp breddningen av Kungsgatan i Norrköping. Här listas orsakerna till varför ingreppet genomfördes, konsekvenserna detta fick för kulturmiljöerna och motståndet som uppstod när hotet började realiseras. Uppsatsen tittar på vilka faktorer (politiska, stadsplanemässiga, kulturvårdande, ekonomiska) som påverkar en gatas förändring och vad som värderas högst.

Over the last ten years there has been a significant increase in environmental certification of buildings in the world. More and more people are getting aware of the fact that buildings use a lot of energy and affect the wellbeing of the community and our planet. The research has the last 15 years therefore produced several studies investigating different options available to decrease buildings environmental impact. Through the following report a summary is done reviewing the many opinions in the field. The goal with this Bachelor of Science thesis is thus to investigate the issue “Why should property owners and tenants choose environmentally certified buildings? What are the benefits and drawbacks for respective part?” To answer this question an extensive literature review over available materials in this field were made, both internationally and in Sweden. A closer investigation was then conducted through interviews for the market in Sweden to fill in gaps in information. The interviewed parties were all active within the field and had different perspectives representing both property owners and tenants. In our results can we see several benefits for property owners in possessing environmentally certified buildings. Some of the more significant of these benefits are potentially higher rental levels, market values, lower vacancies and energy savings resulting in better net operating income. Add thereto a competitive advantage against other property owners and a decreased risk of being deselected by tenants. Motivating why the tenant should be located in certified real estate is not as simple though, which in Sweden might be because of the high standards in many buildings and that it is hard to directly connect several of the benefits to the certification. Though, generally seen because of that the demand still is high should reasons as better indoor climate, increased productivity and quality assurance be strong arguments to choose environmental certified buildings. Furthermore could the disagreement in the business be solved with more transparency about the cost situation and clearer conformity between the different environmental certification systems. / De senaste tio åren har det kunnat observeras en markant ökning av antalet miljöcertifierade byggnader runt om i världen. Fler och fler blir medvetna om att byggnader använder mycket energi och påverkar hur både människor och vår planet mår. Forskningen har de senaste 15 åren därför producerat många studier som utreder flertalet av de alternativ som finns för att sänka byggnaders miljöpåverkan. Genom följande rapport görs en sammanställning av en del av det brus och åsikter som finns om ämnet. Tanken med kandidatarbetet är således att utreda frågeställningen ”Varför ska fastighetsägare och hyresgäster välja miljöcertifierade fastigheter? Vad finns det för fördelar och nackdelar för respektive part?”. För att kunna svara på denna fråga genomfördes en utförlig litteraturstudie av tillgängligt material inom området, både internationellt och i Sverige. En närmare undersökning har sedan gjorts med hjälp av intervjuer för att komplettera och fylla ut bilden av miljöcertifieringssystem i Sverige. De intervjuade tillhör intressenter som är verksamma från olika perspektiv för fastighetsägare eller hyresgäster. Vi kan i resultaten se att det finns flera fördelar för fastighetsägare i att äga miljöcertifierade fastigheter. Några av de tydligare av dessa är bättre driftnetto på grund av energibesparing, potentiellt högre hyresnivåer och marknadsvärden samt lägre vakans. Lägg därtill ett konkurrensmedel mot andra fastighetsägare och minskad risk för att bli bortvald av hyresgäster. Ur hyresgästperspektiv är det svårare att motivera varför de ska vara lokaliserade till miljöcertifierade fastigheter, vilket i Sverige i många fall beror på att byggnader redan har hög standard samt att det är svårare att knyta fördelar just till själva miljöcertifieringen. Men generellt sett i och med att efterfrågan ändå är stor borde anledningar som bättre inomhusklimat, ökad produktivitet och kvalitetssäkring vara kraftiga argument för att välja miljöcertifierat. Vidare skulle oenigheten i branschen kunna lösas med mer transparens i kostnadsfrågan och en tydligare överensstämmelse mellan de olika miljöcertifieringssystemen.

Kista Science City har länge varit känt som Sveriges Silicon Valley, ett område fyllt med techjättar och ICT-företag, men under den senaste tiden har detta försvunnit. Idag präglas området av en hög vakansgrad med en stor del kontorsfastigheter, vilket tillsammans med en dålig upplevd trygghet har resulterat i begränsad aktivitet på kvällar och helger. Trots detta finns det hopp för Kista Science City och många fastighetsbolag ser möjligheter att göra om området med olika insatser. Syftet med studien är att konkretisera vilka faktorer som har lett till att området ser ut som det gör idag och vilka åtgärder som kan användas för att göra Kista Science City mer levande. Detta har gjorts med hjälp av en kvalitativ studie med nio intervjuer av relevanta fastighetsägare och hyresgäster inblandade i området.  Det flera anledningar till varför Kista Science City har bristande aktivitet, bland annat de unika krav som varje hyresgäst har, den slutna natur som finns i området, och den upplevda tryggheten. Däremot har det identifierats flera åtgärder som kan användas för att göra Kista Science City ett attraktivt stadsområde igen och skapa en levande miljö. Detta kan göras genom att exempelvis attrahera nya stora internationella aktörer eller att öppna upp för flera coworkingytor. Huvudrekommendationen är att göra området till en blandstad, där man integrerar mat och restaurangliv, företag, bostäder och sociala ytor. Dessa åtgärder måste även planeras hållbart för att undvika ett övermodigt beteendemönster som fastighetsbolag. Potentiell vidareforskning är att kolla på de potentiella ekonomiska och sociala fördelarna med att göra området attraktivt och kolla på hur arbetandet med social hållbarhet kan hjälpa företag vinstmaximera. Ytterligare vidareforskning kan vara vilka åtgärder som kan göras på enskilda byggnader för att göra de attraktiva. / Kista Science City has long been known as Sweden’s Silicon Valley, an area filled with tech giants and ICT companies. However, in recent time, this narrative has faded away. Today, the area is filled with office buildings experiencing a high vacancy rate, and coupled with a bad perception safety, it has resulted in limited activity during evenings and weekends. Despite this there is hope for Kista Science City and many real estate companies sees possibilities to make the area attractive again with different contributions. The purpose of the study is to concretize what factors have led to Kista Science City to be what it is today and what contributions that can be taken to make it more vibrant again. This has been done through a qualitative study with 9 interviews with relevant property owners and guests who are involved in Kista Science City. There are severeal reasons to why Kista Science City has a lack of activity, these can be the unique requests that each individual tenant has, the lack of attractivity, the secluded nature the area pocesses and the perceived sense of security. However, serveral different measures have been identified that can maka Kista Science City an attractive city district again and create a vibrant environment. This can be done by, for example, attracting new major internation players or opening more coworking areas, but the key recommendation is to transform the area to a mixed-use neighborhood, where you integreate food and restaurant life, companies, housing and social spaces. These measures must also be planned sustainably to avoid an overly speculative behavior by real estate companies. Potential areas for further research include examining the potential economic and social benefits of revitalizing the area and exploring how integrating social sustainability efforts can assist businesses in maximizing profits. Additional research could investigate the measures that can be implemented on individual buildings to make them attractive.

E-handel kan anses utgöra det senaste tillskottet på detaljhandelsmarknaden, något som har möjliggjorts tack vare en ökad digitalisering i samhället. E-handelns marknadsandelar ökar stadigt varje år vilket är något som förutspås fortsätta i framtiden. Konsekvensen av det pågående skiftet inom detaljhandeln är förändrade konsumentbeteenden och vanor vilket inverkar på detaljhandeln och de affärsmodeller som är aktuella på marknaden. Fastighetsägare, likt handlare, måste anpassa sig efter trenderna på marknaden för att bibehålla attraktiviteten i deras butikslokaler. Syftet med uppsatsen är att studera en pågående förändring på detaljhandelsmarknaden samt hur den växande e-handeln påverkar fastighetsägares butikslokaler. Inom ramen för det studeras utvecklingen, hur fastighetsbranschen resonerar kring e-handelns intåg på marknaden samt vilka strategier fastighetsägare har för att bemöta en föränderlig marknad. Slutsatserna som kan konstateras är flera men svaret på den övergripande frågeställningen är att e-handeln ur ett långsiktigt perspektiv utgör en möjlighet för, snarare än ett hot mot, den fysiska handeln. Troligen kommer en del av butiksytorna utnyttjas i nya användningsområden eftersom den totala ytan som efterfrågas av handlare krymper. Sammanfattningsvis kommer butiker alltid att finnas men det är osäkert i vilken form och till vilken utsträckning. / E-commerce can be considered the latest addition to the retail market, which has been made possible by an increased digitalization in the society. The market share of e-commerce is steadily increasing every year, which is expected to continue in the future. The consequence of the ongoing shift in the retail market is changing consumer behavior and habits, which affects the retail market and business models that currently exist on the market. Property owners, as well as retailers, have to adapt to the trends on the market to maintain the attractiveness of their retail space. The purpose of the bachelor thesis is to study an ongoing change in the retail market as well as how the growing e-commerce affects the property owners' store premises. Within this framework, the development is studied, how the real estate industry reason about e-commerce's entry into the market, and what strategies property owners have to respond to a changing market. The conclusions that can be ascertained are several, but the answer to the overall question formulation is that e-commerce, from a long-term perspective, is an opportunity for, rather than a threat to, physical stores. Most of the retail space will probably be utilized in new areas of use as the total area demanded by retailers will shrink. In summary, stores will always exist, but it is uncertain in what form and to what extent.

The office market in Stockholm is constantly evolving, and property owners must actively work to meet tenants' demand for office spaces. The increased demand for alternative office solutions has led to the development of coworking facilities and fully furnished offices. Digitalization and the ability to work remotely have raised higher expectations for offices. Consequently, shared services have become a significant part of the current development in commercial offices, aiming to provide attractive workspaces that employees want to be in. The purpose of this master thesis is to map the shared services offered by property owners in their properties, how shared services are included in lease agreements, what property owners consider to be included in the concept of shared services, and how companies manage their customer relationships. The objective is to gain a deeper understanding of the evolution and applications of shared services in the commercial real estate market in Stockholm. The concept is rooted in value creation of properties, customer relationships, business models, and strategies. To achieve the goals and objectives of the master thesis, a qualitative study was conducted. Additionally, a literature review and  an empirical study was carried out through semi-structured interviews with the nine largest property owners in Stockholm. The results showed that property owners have different perspectives on the concept of shared services and that shared services can be categorized into three different levels with the lowest level being changing rooms, shared reception and bicycle rooms. The next level includes car parking, conference facilities, bookable meeting rooms, a gym and the last level is peculiar services such as dog daycare, laundry handling and car charging points. Furthermore, the results indicate that some property owners have chosen to implement more shared services in their portfolios than others. Property owners have also chosen different methods to account for the fee for shared services in lease agreements, with the majority of the companies charging it as x SEK/sqm . The authors also note that property owners have expanded their range of office solutions to adapt to the current market such as coworking and fully furnished offices. / Kontorsmarknaden i Stockholm är i ständig rörelse och fastighetsägare måste aktivt arbeta med att möta hyresgästernas efterfrågan på kontorslokalerna. Den nya ökade efterfrågan på alternativa kontorslösningar har bidragit till utvecklingen av bland annat coworking anläggningar och fullt möblerade kontor. Digitaliseringen och möjligheten att arbeta på distans har medfört att större krav sätts på kontoren. Gemensam service har därför blivit en stor del av dagens utveckling av kommersiella kontor för att kunna erbjuda attraktiva arbetsplatser som anställda vill vara på. Syftet med denna masteruppsats är att kartlägga vilken gemensam service fastighetsägare erbjuder i sina fastigheter, hur gemensam service inkluderas i hyresavtalen, vad fastighetsägare anser ingå i konceptet gemensam service samt hur företagen arbetar med sina kundrelationer. Syftet är att få en djupare förståelse för utvecklingen och tillämpningarna av gemensam service inom den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm. Konceptet har en bakgrund inom värdeskapande av fastigheter, kundrelationer, affärsmodeller och affärsstrategier. För att uppnå masterarbetets mål och syfte har en kvalitativ studie genomförts. Vidare har en litteraturundersökning och en empirisk studie genomförts genom semistrukturerade intervjuer med de nio största fastighetsägarna i Stockholm. Resultatet visade att fastighetsägare har olika syn på konceptet av gemensam service. Efter analys av den empiriska studien kan gemensam service kan delas in i tre olika nivåer där den lägsta nivån innehåller omklädningsrum, gemensam reception och cykelrum. Nästa nivå innehåller bilparkering, konferensrum, bokningsbara mötesrum och gym och den sista nivån är service som hunddagis, tvätthantering och el-laddningsplatser för bilar. Vidare visar resultatet att vissa fastighetsägare har valt att implementera mer gemensam service än andra i sitt bestånd. Fastighetsägarna har även valt att redovisa avgiften för den gemensamma servicen på olika sätt i hyreskontrakten där majoriteten av företagen debiterar gemensamma service som x SEK/kvm. Författarna kan även konstatera att fastighetsägare har breddat sitt utbud på kontorslösningar för att anpassa sig till dagens marknad som bland annat coworking och fullt möblerade kontor.

Energy efficiency is an important economical and environmental issue in a majority of theEuropean countries. Shortcoming to curb the increasing energy consumption can beconsidered a failure of sustainability with regards to the common goal amongst the memberstates of EU of reducing the total energy consumption in Europe by 27% by 2030. With theongoing inflation rates reaching an average of 44.3% for electricity, this study sheds light tothe real estate industry's demand for a subsidy and the desirable conditions of such in order toaccelerate the transition to an energy-efficient property-portfolio. Through the use of aquestionnaire that was sent out to 62 property owners, this thesis provides insight into whatcharacteristics and resources that are most sought after from a subsidy, by the propertyowners. The results indicate a negative response to the interest in the attainment of greenbuilding certificates such as BREEAM and LEED. but with clear ambitions to minimise costsand energy usage. A demand for a subsidy is clearly at hand, with financial aid in the form ofgrants being the most sought after by the private sector which is discussed to be in alignmentwith expectations, and should therefore be considered with prudence. The sought aftercharacteristics regarding framework, stipulations, and form of communication is alsodiscussed. / Energieffektivitet är en viktig ekonomisk och miljömässig fråga i flera av de europeiskaländerna. Fortgående misslyckanden med att bromsa den ökade energikonsumtionen kananses vara ett hållbarhets misslyckande sett till den gemensamma målsättningen att minskaden totala energikonsumtionen i Europa med 27% fram till år 2030. Med ständigt stigandeinflationen vars genomsnitt uppgår till 44,3% för elektricitet syftar denna studie till attundersöka fastighetsbranschens efterfrågan av ett stöd samt de önskvärda egenskaper ettsådant bidrag behöver ha för att accelerera omställningen till ett energieffektivarefastighetsbestånd. Genom användandet av en enkätundersökning som skickades ut till 62fastighetsägare, avser den här avhandlingen att bidra med insikt kring ett stöds egenskaperoch resurser ur fastighetsägarens perspektiv. Resultatet indikerar en negativ respons gällandeintresset för att erhålla miljöcertifieringar så som BREEAM och LEED men en positivinställning till att minska sina kostnader och energianvändning. Behovet av ett nytt stödutöver de incitament som finns tillgängliga i dagsläget är tydligt. Resultatet indikerar att ettfinansiellt stöd i form av bidrag till investeringskostnaden för energieffektivisering åtgärdenär det som efterfrågas mest av fastighetsägare inom den privata sektorn. Slutligen diskuterasäven de efterfrågade egenskaperna gällande regelverk, villkor, och kommunikation avbidraget.

För byggnader har drift- och underhållskostnader ofta större ekonomiska konsekvenser än den initiala investeringen och livscykelkostnader (LCC) har i upphandlingslagstiftningen lyfts fram som ett sätt att verka för hållbar upphandling. Med tanke på dessa omständigheter bör det vara intressant för offentliga fastighetsägare att tillämpa arbetssätt där de tidigt i projekten kan överskåda de långsiktiga ekonomiska konsekvenserna av deras val genom att analyser LCC. Genom att analysera textinnehållet i upphandlingsdokument har målet med det här examensarbetet varit att söka svar på frågan om hur offentliga fastighetsägare formulerar sina krav, jämförelse mellan anbud respektive uppdragsbeskrivning vad gäller LCC när de upphandlar projekterande konsulter. Undersökningen visade att det fanns ett antal upphandlingar där LCC-relaterade formuleringar fanns men omfattningen är begränsad och detaljerna kring varför och hur LCC-analyserna skulle göras är få. Det var också ett fåtal av de undersökta organisationerna som hade sådana formuleringar. Vidare visade undersökningen att krav på kompetens och arbetssätt kopplat till LCC helt saknades och att jämförelse mellan anbud endast i ett fall vägde in livscykelaspekter. Detta får till följd att anbudsgivarna saknar incitament att utveckla sina tjänster vad gäller LCC eftersom att det inte skulle ge dem några konkurrensfördelar när offentliga fastighetsägare genomför upphandlingar. Undersökningen visar dock på att en ambition fanns om att uppdragen skulle resultera i kostnadseffektiva och hållbara byggnader men det fanns i många fall ingen beskrivning om hur detta skulle uppnås. Slutsatsen som drogs av undersökningen är att den ekonomiska hållbarheten och den långsiktiga ekonomiska förutsägbarheten inte prioriterades högt men att det finns flera sätt som detta kan utvecklas på. Detta antingen genom att de offentliga fastighetsägarna bestämmer sig för när, varför och hur LCC-analyser ska genomföras under fastighetsprojektens tidiga skeden så att projekteringen kan styras av dessa analyser. Alternativt kan de implementera arbetssätt där de upphandlar fastighetsprojekt i ett tidigare skede och utvärdera vilket anbud som är de mest fördelaktiga genom att jämföra de olika förslagens LCC. Båda dessa förändringar skulle bidra till mer hållbara upphandlingar. / The running and maintenance costs of buildings often have a larger economic impact than the initial investment and Life-cycle costs (LCC) has been highlighted as a means of achieving sustainable procurement. Because of these circumstances it should be of interest to public property owners to adopt procedures where they can foresee the long-term economic impact of choices in the early stages of their projects by analyzing LCC. By analyzing the textual content of procurement documents, this degree project tried answering the question of how public property owners phrased their requirements, comparison between tenders and assignment conditions with regards to LCC when procuring design consultants. The survey showed that a number of the procurements had LCC related texts in the procurement documents but the extent of this was limited and the details about why and how the LCC analysis are supposed to be conducted were scarce. The number of organizations which had these texts where few. The survey also showed that there were no requirements regarding competence and procedures relating to LCC and that a comparison of tenders relating to life-cycle aspects only was applied in one procurement procedure. This leads to a lack of incentive for the tendering consultants to develop their services in regards to LCC because that would not give them any advantage in the competition for public property owner contracts. In contrast, there was an apparent ambition of designing cost effective and sustainable buildings in these contracts but there were in many of the cases no description of how this was to be achieved. The conclusion that was drawn from the survey was that the economic sustainability and the long-term economic predictability was not highly prioritized but there are a number of ways in which this can be developed. This can be achieved by the public property owners either by deciding when, why and how LCC analysis are to be conducted in the early stages of property projects so that the design is guided by these analysis. Another option is to implement early stage project procurement where the most advantageous tender is decided by comparing LCC. Both of these changes would contribute to more sustainable procurements.

I och med att bygg- och fastighetssektorn står för en betydande andel av Sveriges miljöpåverkan har aktörer inom branschen stora möjligheter att genom miljömässiga investeringar påverka fastigheternas klimatavtryck. Grundtanken är att investeringar genomförs om de är lönsamma men eftersom syftet med miljöinvesteringar även är att uppnå positiva miljöeffekter spelar mer än den ekonomiska aspekten roll. Privat verksamhet drivs i vinstsyfte och sedan lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft 2011 ska även de allmännyttiga bostadsbolagen driva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer för att inte sätta konkurrensen på marknaden ur spel. Affärsmässighet och samhällsansvar ska därmed kombineras. Syftet med studien är därmed att undersöka och få en fördjupad förståelse för vad miljöinvesteringar i fastigheter innebär samt vad som påverkar ett bostadsbolags miljöinvesteringsbeslut. Huvudfrågeställningen fokuserar på hur miljöinvesteringsbeslutet påverkas av att företaget är privat eller kommunalt. Vidare utreds även hur miljöinvesteringar skiljer sig från övriga investeringar i fastigheter när det gäller beslutsprocessen och bedömning samt vad som hade kunnat få fler miljöinvesteringar att genomföras. Studien är baserad på semistrukturerade intervjuer med tio respondenter från sju fastighetsbolag i Stockholmsområdet. Studien har visat att begreppet miljöinvesteringar i fastigheter ännu inte är helt definierat men främst handlar om åtgärder kopplat till energieffektivisering. Investeringsprocessen följer till största del samma process som övriga investeringar och samma beräkningsmetoder används men fler perspektiv tas in när det kommer till att ta beslutet. Avgörande faktorer för miljöinvesteringsbeslutet kan delas upp i kategorierna; lönsamhet och besparingar, företagets styrning, krav och mål, hyresgäster samt fastigheternas konstruktion. Ett bostadsbolags miljöinvesteringsbeslut påverkas av att företaget är privat eller kommunalt genom företagets styrning och syfte med verksamheten. I sin tur påverkar det synen på de avgörande faktorerna, främst i vilken grad lönsamhetskravet inte behöver uppnås och hyresgästernas inflytande på beslutet. Synen på miljökrav och en minskad miljöpåverkan påverkas inte av att företaget är privat eller kommunalt. / Since the construction and real estate sector accounts for a significant part of Sweden’s environmental impact, actors in the industry have great opportunities to influence buildings’ climate footprint through environmental investments. The basic idea is that investments are made if they are profitable, but since the purpose of environmental investments also is to achieve positive environmental effects, more than only the economic aspect matters. The goal of private companies is to make profit and since 2011 the municipal housing companies in Sweden must act according to business principles as well in order to maintain competition in the market. Business and social responsibility must therefore be combined. The purpose of the study is to gain an understanding of what environmental investments in buildings are and to analyse what influences a housing company’s environmental investment decision. The main issue focuses on how the environmental investment decision is affected by the company being private or municipal. Furthermore, the study investigates how environmental investments differ from other investments in buildings in terms of the decision process and also what could have led to more environmental investments being implemented. The study is based on semi structured interviews with ten respondents from seven housing companies in the Stockholm area. The study has shown that the concept of environmental investments in buildings is not yet fully defined but mainly is about measures related to energy efficiency. Environmental investments follow the same process as other investments and the same calculation methods are used, but more perspectives are considered when it comes to the decision making. Decisive factors for the environmental investment decision can according to this study be divided into the categories; profitability and savings, the corporate governance, requirements and goals, tenants and the construction of the buildings. A housing company’s environmental investment decision is affected by the company being private or municipal through the company’s governance and purpose. This affects the view of the decisive factors, mainly to what extent profitability requirements do not need to be met and the tenants’ influence on the decision. The view of environmental requirements and reduced environmental impact is not affected by the company being private or municipal.