Under det senaste decenniet har det skett en stor utveckling av strategier och trender gällandemiljöcertifieringar av kommersiella fastigheter. Efter att SGBC (Swedish Green Building Council)etablerades 2009 har företag valt att anpassa sin verksamhet, strategier och miljöpolicy därefter. Vissaföretag ligger långt i framkant när det gäller att investera i miljöcertifierade fastigheter varpå studienssyfte är att undersöka hur bolagen lyckats anpassa sin verksamhet på en marknad i rörelse. Det villsäga hur företagen förhåller sina investeringar av miljöcertifieringar till sina policys gällande hållbarutveckling. Metoden för studien har varit att undersöka årsredovisningar och hållbarhetsrapporter för utvaldafastighetsbolag under det senaste decenniet. Även företagens hemsidor har fungerat som underlag vidinsamling av information för att kunna kartlägga företagens mål, strategier och viktiga nyckeltal. Frånden insamlade data har man kunnat granska utvecklingen av trender och strategier för de undersöktafastighetsbolagen där man har sett en ändring allt eftersom rådande marknadsförutsättningar ochefterfrågan ändrats. Vissa svårigheter har uppstått vad gäller transparensen i tillhörande årsredovisningar som har visskorrelation till huruvida ett bolag väljer att överkommunicera arbetet med miljöcertifieringar ochhållbarhet i sin helhet. Detta kan antas bero på den hållbarhetstrend som fått genomslag under detsenaste decenniet där ett fastighetsbolag, för att vara tillräckligt konkurrenskraftig inom främstkontorssegmentet, har fått påvisa ett betydligt större arbete kring just miljöfrågor och hållbarhet än ettbolag mer inriktad på industriella lokaler lokaliserat till mindre städer. / Over the past decade, there has been a major development of strategies and trends regardingenvironmental certifications of commercial properties. Since the establishment of the Swedish GreenBuilding Council (SGBC) in 2009, companies have chosen to adapt their activities, strategies andenvironmental policies accordingly. Some companies are at the forefront when it comes to investing inenvironmentally certified properties, and the purpose of the study is to investigate how the companiesmanaged to adapt their operations at a market in motion. That is, how companies relate theirinvestments in environmental certifications to their sustainable development policies. The study has included examining annual reports and sustainability statements for selected companiesover the past decade. The companies' websites have also served as a basis for collecting information inorder to be able to map out companies' goals, strategies and key figures. From the collected data it hasbeen possible to examine the development of trends and strategies for the investigated real estatecompanies where a change has been seen as current market conditions and demand have changed. Some difficulties have arisen with regard to the transparency of the associated annual reports, whichhave some correlation to whether a company chooses to overcommunicate the work withenvironmental certifications and sustainability in its entirety. This can be assumed to be due to thesustainability trend that has had an impact over the last decade where a real estate company, in orderto be sufficiently competitive in the office segment, has had to demonstrate much greater work onenvironmental issues and sustainability than a company more focused on industrial premises locatedin smaller cities.

Bygg- och fastighetssektorn står idag för en betydande andel av de utsläpp som ärdirekt farliga för miljön. Miljöcertifieringar av byggnader är ett led i arbetet med attminska den mänskliga påverkan på miljön inom fastighetsbranschen.Akademiska Hus är ett svenskt och statligt ägt fastighetsbolag som förvaltaruniversitets- och högskolelokaler. Bolaget arbetar aktivt med att minska sinmiljöpåverkan och ett av verktygen i det arbetet är att företaget certifierar samtliganybyggnationer och större ombyggnationer med det svenska certifieringssystemetMiljöbyggnad.Den här studien redovisar hur hyresnivån inom Akademiska Hus fastighetsbeståndpåverkas av att en byggnad är miljöcertifierad. Studien har genomförts genom attskapa statistisk modell baserad på en rad olika variabler som förklarar hyresnivån. Dendata som använts är baserad på hyreskontrakt och attribut för de byggnader somkontrakten tillhör.Resultatet visar att en miljöcertifierad byggnad inom Akademiska Husfastighetsbestånd har tio procent högre hyresnivå i jämförelse med övriga byggnader.Resultatet ligger i linje med både förväntningar och vad tidigare liknande studier visat. / The construction and real estate industry accounts for a significant proportion of theemissions that are directly hazardous to the environment. Environmental certificationsof buildings are part of the work to reduce the human impact on the environmentwithin the real estate industry.Akademiska Hus is a Swedish and state-owned property company that managesuniversity premises. The company works actively to reduce its environmental impactand one of the tools in this process is that the company certifies all new constructionand major renovations with the Swedish certification system Miljöbyggnad.This study reports on how the rent level within Akademiska Hus real estate portfolio isaffected by the fact that a building is certified. This study has been carried out bycreating a statistical model based on a variety of variables that explain the rent level.The data used is based on rental contracts and attributes for the buildings to which thecontract belong.The result shows that an environmental certified building within Akademiska Hus realestate portfolio has a ten percent higher rent level compared to other buildings. Theresult was in line with both expectations and what previous similar studies have shown.

Introduktion (och mål) - Mänskligheten lever idag i en ohållbar värld och ställning tillmänsklighetens påverkan på jorden bör tas. Byggbranschen är en bov i denna fråga dåden står för cirka en tredjedel av värdens slutenergi. Världen står inför en kritiskenergiförbruknings omvändning där en övergång till energieffektivare lösningar äressentiella, ändå visar forskning på att denna övergång är saktfärdig. Samtidigt ser vien nedåtgående ekonomi med högre elpriser och lägre villapriser. Studien avser attåskådliggöra om ett analysverktyg med möjlighet till val av uppgraderingar haderesulterat i att flera kunder hade investerat i en mer energieffektiv villa.Metod - En fallstudie genomfördes på företaget A-Hus mest sålda villa i samarbetemed potentiella och nuvarande kunder. Studien använde litteratur- och dokumentstudiersamt utveckling av kalkyl- och analysprogram. En enkätinsamling genomfördes ocksåför att få kvalitativa svar om analysverktyget och valmöjligheternas påverkan påinvesteringsviljan.Resultat - Undersökningens resultat visar att en majoritet av deltagarna ansåg attkalkylprogrammet och dess analyser vägledde dem till att investera i en merenergieffektiv villa. En stor del av deltagarna valde att uppgradera sina villor direkteller indirekt med vägledning av kalkylprogrammet och dess analyser. Den mestpopulära uppgraderingskombinationen var att uppgradera väggtyp, fönstertyp, värmeoch ventilation samt solceller med andra ord alla möjliga uppgraderingar. En annankombination som var populär att uppgradera var fönstertyp, värme och ventilation samtsolceller. Analyser från kalkylprogrammet visade att båda dessauppgraderingskombinationer skulle ge en hög avkastning över livslängden avrespektive uppgraderings kombination och uppgraderingarna var lönsamma.Analys - En undersökning gjordes för att ta reda på i vilken utsträckning ettkalkylprogram med analysverktyg för energieffektivisering av hus påverkar potentiellahusköpares beslut. Resultatet visade att kalkylprogrammet med dess analyser ökadesannolikheten för att investera i en mer energieffektiv villa. En stor majoritet avundersökningsdeltagarna (85%) valde att uppgradera på grund av att analysverktygetfanns tillgängligt. De två vanligaste kombinationerna av byggnadsdelstillval sompotentiella husköpare var villiga att investera i var väggtyp, fönstertyp, värme- ochventilationstillval och solcellstillval, samt fönstertyp, värme- och ventilationstillval ochsolcellstillval.Diskussion - Målgruppen ifrågasätts och en mer relevant målgrupp föreslås vara desom aktivt söker att köpa en villa. Medvetenheten hos undersökningsdeltagarna kan hapåverkat resultaten, och det föreslås att skapa realistiska scenarier för att minimerapåverkan. Behovet av en kontrollgrupp för att jämföra resultaten och bedömakalkylprogrammets effektivitet diskuteras också. Studien diskuterar använda metoderför datainsamling och föreslår att triangulering och intervjuer med deltagare skullekunna stärka validiteten. För att öka både den externa och interna validiteten föreslåsatt använda ett större urval och inkludera en kontrollgrupp. / Introduction (and Objectives) - Humanity is currently living in an unsustainableworld, and action must be taken regarding its impact on the planet. The constructionindustry plays a significant role in this issue, as it accounts for approximately one-thirdof the world's final energy consumption. The world is facing a critical energyconsumption reversal, where a transition to more energy-efficient solutions is essential.However, research indicates that this transition is progressing slowly. Meanwhile, weare observing a declining economy with higher electricity prices and lower housingprices. The aim of the study is to investigate whether homebuyers are more willing toinvest in a more energy-efficient home, considering the impact on their personalfinances and energy consumption.Method - To address the research questions, a case study was conducted on the bestselling villa from the company A-Hus in collaboration with potential and currentcustomers. The study employed literature and document reviews, as well as thedevelopment of calculation and analysis programs. Additionally, a qualitative surveywas conducted to gather participants' responses regarding how the analysis tool andoptions for upgrades influenced their willingness to invest in energy-efficient measures.Results - The study's findings reveal that most of the participants believed that thecalculation program and its analyses guided them to invest in a more energy-efficienthome. A significant portion of the participants chose to upgrade their homes directly orindirectly based on guidance from the calculation program and its analyses. Analysesfrom the calculation program demonstrated that both upgrade combinations would yieldhigh returns over the lifespan of the respective upgrades, making the investmentsprofitable.Analysis - An investigation assessed how a calculation program with energy-efficienthouse upgrade analysis tools affected potential homebuyers' decisions. Results revealedthat the program and its analyses significantly boosted the likelihood of investing in anenergy-efficient home. Around 85% of survey participants chose to upgrade theirhomes due to the availability of the analysis tool. The most popular combinations ofbuilding components chosen by potential homebuyers included different wall types,window types, heating and ventilation options, and solar panel options, as well asvarious window types, heating and ventilation options, and solar panel options.Discussion - One weakness in the study was the choice of target audience, suggestingthat a more relevant target group would be those actively seeking to buy a home. Theparticipants' awareness of participating in a study may have also affected the results,and it is suggested to create realistic scenarios to minimize this impact. Another pointof discussion is the need for a control group in the study to compare the results andassess the effectiveness of the calculation program. Finally, the need to increase bothexternal and internal validity through a larger sample size and the inclusion of a controlgroup is mentioned.

Den globala uppvärmningen är ett av vår tids största problem och det krävs mycket arbete inom olika områden för att nå de uppsatta klimatmålen. Byggbranschen är ett område som är av stor vikt att arbeta med för att nå målen då en stor del av den globala energianvändningen har med byggnader att göra. Samtidigt sätter de stora flyktingströmmarna under senare tid Sverige på prov och det krävs ny innovation för att lösa frågor om bostadsbrist och integration. I nuläget är det oftast en uppfattning hos byggbolagen att det innebär en högre kostnad att bygga hållbart och att denna kostnad inte alltid återbetalar sig, åtminstone inte på kort sikt. Incitament för att bygga hållbart behöver identifieras och lyftas fram för att öka intresset hos byggföretagen att sträva efter detta. Det är inte säkert att det är byggföretaget som får ta del av investeringen när projektet är slutfört, utan det blir en annan aktör, exempelvis de boende som flyttar in i huset och får lägre energikostnader. Syftet med arbetet är att analysera vilka incitament, svårigheter och möjligheter som finns med att bygga och förvalta hållbara fastigheter. Uppsatsen består av en teoretisk referensram, litteraturöversikt, empiri i form av en intervjustudie samt analys och slutsatser. Halvstrukturerade intervjuer har genomförts med miljö- och hållbarhetschefer och andra personer med liknande roller hos fastighetsbolag, bostadsbolag, bostadsutvecklare och byggföretag i Sverige. Sju personer har intervjuats baserat på frågeställningarna kring vilka incitament, svårigheter och möjligheter som finns med att bygga och förvalta hållbara fastigheter. Resultatet visar att miljöcertifiering upplevs vara ett krav för att kunna vara verksam på marknaden. Certifiering kring social hållbarhet saknas och är något som efterfrågas då flera respondenter upplever social hållbarhet som framtiden medan ekologisk hållbarhet mer eller mindre är ett krav. Kunskapsbrist upplevs vara det största hindret mot att bygga och förvalta hållbart. Ändrade avskrivningsregler är också en viktig faktor för att öka incitamenten för att bygga hållbart. Möjligheterna att utvecklas inom området är många och handlar bland annat om användandet av ny teknik. / Global warming is one of the greater problems of our time and it requires effort in various fields to achieve the set climate targets. The construction industry is of great importance to improve to achieve the objectives, since a large part of the global energy consumption has to do with buildings. For the meantime, recent large refugee movements in Sweden puts the country to test and new innovation to solve the issues of housing shortage and integration is required. Construction companies relate high cost to sustainable construction and that this cost does not pay off, especially in the short term. Incentives for building sustainable must be identified and highlighted to increase interest in sustainable building. It is uncertain if the construction company will profit from investment since it is the residents who will attain lower energy costs. The aim is to analyze the incentives, difficulties and opportunities that exist to build and manage sustainable real estate. The thesis consists of a theoretical framework, literature overview, empirical evidence in the form of an interview study, analysis and conclusions. Semi-structured interviews were conducted with environmental and sustainability managers and other persons with similar roles in real estate companies, housing companies, housing developers and construction companies in Sweden. Seven persons were interviewed based on questions about which incentives, difficulties and opportunities that exist to build and manage sustainable real estate. The result shows that environmental certification is perceived to be a requirement in order to stay on the market. Certification of social sustainability is lacking and is something that is desirable as several respondents perceive social sustainability as the future while ecological sustainability is a requirement.

Buildings account for about thirty percent of the total emissions of greenhouse gases annually in the world. Forty percent of the world´s energy is consumed by buildings. Buildings are a large part of the world´s environmental problems and it´s hard to ignore this fact. The last decade, awareness of the negative environmental impact we humans have on our planet has increased, and many different environmental commitments flourish in the world today. One way for the construction and real estate sector to reduce its environmental footprint is through green buildings. The purpose of this thesis is to examine the economic and legal possibilities and limitations in order to increase the stock of green buildings. The thesis will be based on four questions: What are the incentives for green buildings, Does the law differ for green buildings compared to conventional buildings? Are other markets using green incentives?, What does property management companies think of green buildings? The study is based on literature studies and interviews with industry professionals. The results of the study show that green buildings mean many economic opportunities, such as lower operating and maintenance costs, higher property value, better indoor environment a stronger brand. One economic limitation is that many people mistakenly believe that green buildings means a higher investment cost, but it doesn’t have to be. The lack of knowledge regarding green buildings could mean that some choose not to build them, which is an indirect economic limitation. The Swedish car market and the real estate market in the US use tax reliefs and various forms of green bonuses to push environmental commitments, which is proved to work as environmental cars and green buildings increased in use and in stock. In Sweden there is no specific legislation for green buildings. Swedish buildings comply under the same laws, whether they are green or not. The laws to apply are the planning and building act, the environmental code and the law of energy declaration. In addition to these laws, there are also government regulations from Boverket in boverkets building regulations that has to be followed. These laws, rules and regulations demands certain building performances and are relatively tough. A green building has tougher demand on a building’s technical features than a conventional building has. In 2015 a new legislation was formed that prohibited municipalities to set higher demands on a buildings technical features, than what is in the law. The law is to be followed by the municipality when they operate as an administrative authority and when they enter into land allocation agreements. This means that municipalities themselves in these two cases can’t require a building with higher demands. But in those cases when the developer requires stricter requirements in partnership with municipalities, there is still a possibility to get a green building, as the law doesn’t mention this exception. By offering economic incentives, such as the US housing market and the Swedish car market does to push environmental commitments, it can be used on the Swedish housing market to increase the want to build green buildings. To increase the opportunities for municipalities to build green the law needs to change. Both these methods are expensive and time consuming. Since it within a few years probably will be a requirement for building companies and other companies to build, manage and offer green buildings in order to be able to compete on the market, the conclusion of the thesis is that it is more efficient to let the development of society take its time. The development will mean that the demand for green buildings will increase and in the future will make green building market position even stronger. / Byggnader står för ungefär trettio procent av de totala utsläppen av växthusgaser årligen i världen. Fyrtio procent av all världens energi förbrukas av byggnader. Det senaste decenniet har medvetenheten kring den negativa miljöpåverkan vi människor har på vår jord ökat och många olika miljöengagemang florerar i världen. Ett sätt för bygg- och fastighetssektorn att minska dess miljöavtryck är genom gröna byggnader. Syftet med detta arbete är att undersöka vilka ekonomiska och juridiska möjligheter och begränsningar som finns för att öka beståndet av gröna byggnader. Arbetet kommer utgå från fyra frågeställningar: Vilka är incitamenten för gröna byggnader?, Skiljer sig lagen åt för gröna byggnader jämfört med konventionella byggnader?, Använder andra marknader sig utav gröna incitament?, Hur ställer sig fastighetsförvaltningsbolag sig till gröna byggnader? Undersökningen baseras på litteraturstudier och intervjuer med branschfolk. Resultatet av undersökningen visar på att gröna byggnader innebär många ekonomiska möjligheter, som lägre drift- och underhållskostnader, högre fastighetsvärde, bättre inomhusmiljö och ett starkare varumärke. En ekonomisk begränsning som finns är att många felaktigt tror att gröna byggnader innebär högre investeringskostnader, vilket det inte behöver göra. Okunskapen kring gröna byggnader kan göra att många väljer att inte bygga dessa vilket innebär en indirekt ekonomisk begränsning. Bilmarknaden i Sverige och fastighetsmarknaden i USA använder sig utav skattelättnader och olika former av gröna bonusar för att driva på miljöengagemang, vilket visat sig fungera då miljöbilar och gröna byggnader ökat i användning respektive bestånd. I svensk lag finns det ingen särlagstiftning för gröna byggnader. Svenska byggnader lyder alla under samma lag, oavsett grön eller inte. De lagar som gäller är plan- och bygglagstiftningen, miljöbalken och lagen om energideklaration. Utöver dessa lagar finns det även myndighetsföreskrifter från Boverket i boverkets byggregler som ska följas. Dessa lagar, regler och föreskrifter ställer alla krav på byggnaders prestanda och är relativt hårda. För att få till en grön byggnad kräver det att kraven på byggnadens tekniska egenskaper skärps, men inget i lagen begränsar en byggherre att sätta högre krav. 2015 blev det dock förbjudet för kommuner att ställa högre krav på en byggnads tekniska egenskaper än vad som står i lag. Lagen ska tillämpas då kommuner agerar myndighet och vid markanvisningar. Detta medför att kommuner i dessa fall inte själva kan kräva en byggnad som möter hårdare krav. Men i de fall byggherren själv kräver hårdare krav vid samarbeten med kommuner finns fortfarande en möjlighet att få till en grön byggnad, eftersom att lagen inte nämner detta undantag. Genom att erbjuda ekonomiska incitament så som fastighetsmarknaden i USA och bilmarknaden i Sverige gör för att driva på miljöengagemang kan man få fler att vilja bygga grönt även på fastighetsmarknaden i Sverige. För att öka möjligheterna för kommuner att bygga grönt måste man ändra lagen. Båda dessa metoder är kostsamma och tar lång tid. Eftersom det inom några få år förmodligen kommer vara ett måste för byggaktörer och andra företag att bygga, förvalta eller erbjuda gröna byggnader för att kunna konkurrera på marknaden är slutsatsen med arbetet att det är effektivare att följa med i den samhällsutveckling som idag sker. Utvecklingen kommer innebära att efterfrågan på gröna byggnader ökar och i framtiden kommer göra gröna byggnaders position på marknaden vara ännu starkare.

A sustainable development is required within the construction sector, in order to cope with an increasing population in a built environment that already suffers from high energy consumption. Green building certification systems, such as BREEAM and LEED, function as tools to support sustainability of buildings in the design, production, maintenance and operation. In green building projects, green requirements are added to the traditional project scope for the buildings in order to achieve certifications. Green buildings tend to be more complex than traditional buildings without high green requirements. Thereby, challenges can appear in these projects that do not exist within traditional building projects. To date, there is little published research exploring how the green requirements impact the execution of green building projects and what challenges they entail in such projects in the Swedish context. This master thesis examines project managers’ perceptions of the impact of green building certification systems on the execution of building projects in Sweden. Furthermore, the study identifies the main challenges that these project managers perceive within green building projects. In order to achieve the aim of this study, semi-structured interviews have been conducted with professionals with experience from green building projects. From the empirical findings, it could be concluded that the general perception among project managers is that the additional requirements that the certifications imply, do not impact the execution of building projects to a considerable extent. However, project managers within this study perceive deficiencies in the ability of BREEAM and LEED to consider Swedish conditions, which impacts the green aspect in the end product. To be able to carry out green building projects, the traditional way of working has been adapted to a certain extent, where set of activities have been organized differently compared to traditional projects. Moreover, four considerable challenges could be identified that the project managers perceive, which are connected to the high green requirements within green building projects in Sweden: (1) Conflict between green requirements and tenants’ requests/user comfort, (2) Lack of engagement among project members regarding green requirements, (3) Management of materials in building material databases and (4) Heavy administration and documentation. / I avsikt att möta en ökande befolkningsmängd i en bebyggd miljö med redan hög energikonsumtion, krävs en utveckling mot en mer hållbar byggnadssektor. Miljöcertifieringssystem, såsom BREEAM och LEED, används som verktyg för att främja hållbarhet i byggnaders projekterings-, produktions- och förvaltningsskeden. I gröna byggprojekt tillkommer miljökrav till traditionella byggprojekts omfattning för att dessa byggnader ska kunna uppnå miljöcertifieringar. På grund av dessa tillkommande miljökrav tenderar gröna byggnader att vara mer komplexa än traditionella byggnader och som en följd av detta kan utmaningar uppstå som inte förekommer i traditionella byggprojekt. Fram till idag har endast ett begränsat antal forskningsstudier utförda i Sverige påträffats, vilka studerar hur miljökraven påverkar genomförandet av gröna byggprojekt samt de utmaningar som uppstår i dessa projekt. Detta masterexamensarbete undersöker projektledares uppfattningar om miljöcertifieringssystems påverkan vid genomförandet av byggnadsprojekt i Sverige. Vidare syftar denna studie till att identifiera de huvudsakliga utmaningar som dessa projektledare ställs inför i gröna byggprojekt. För att uppfylla syftet av denna studie, har semistrukturerade intervjuer genomförts med yrkesverksamma som innehar erfarenhet av gröna byggprojekt. Från det empiriska resultatet kunde slutsatsen dras att den generella uppfattningen bland projektledare är att de ytterligare krav som certifieringssystemen medför, inte påverkar genomförandet av byggprojekt i någon större utsträckning. Däremot uppfattar projektledarna vissa brister gällande potentialen i BREEAM och LEED att kunna beakta svenska förhållanden, vilket påverkar slutproduktens miljöprestanda. För att kunna genomföra gröna byggprojekt har det traditionella arbetssättet i viss utsträckning anpassats, där olika arbetsprocesser organiserats på andra sätt jämfört med i traditionella byggprojekt. Vidare kunde fyra betydande utmaningar som projektledare i Sverige upplever kopplade till höga miljökrav i gröna byggprojekt identifieras, nämligen: (1) Målkonflikt mellan miljökrav och hyresgästers önskemål/användarkomfort, (2) Avsaknad av engagemang från projektmedlemmar gällande miljökrav, (3) Hantering av byggmaterial i materialdatabaser samt (4) Omfattande administration och dokumentation.

The purpose of this study is to investigate whether or not green certificates have an impact on income-generating commercial buildings' rent compared to similar non-certified commercial buildings. In addition, evaluate if there exists a variation in the rent premium between the different certifications and if the rental premium increases with the distance from city center. To answer the research questions a quantitative approach with hedonic pricing regressions has been conducted. For the purpose of this study, three types of hedonic regressions models have been estimated. To capture the effect of green certificates, the models have controlled for structural, locational and, quality attributes of the buildings. The first model examinedwhether certified office buildings archive a rent premium compared to non-certified buildings. The second model separated the label into indicator variables to capture the effect of each individual label. Lastly, the third model analyzed the progressive effect of the interaction between distance and certification. This study uses a dataset of rent observations for office buildings from four major Swedish cities – Stockholm, Gothenburg, Malmö and Uppsala – in order to analyze the rent premium of green certifications. The result of this study indicates that there exists a premium of 4,9 to 5,4 percent for certified buildings. When investigating each certification label the results indicate a rental premium of 10 percent forBREEAM, 5,1 percent for LEED, and 4,4 percent for Miljöbyggnad. Lastly, the finding suggests an incremental premium for certified buildings located farther away from the city center. This study contributes to the rising literature on the topic of green office buildings, as it is the first study to investigate the rental impact of green certification on the Swedish market. / Syftet med denna studie är att undersöka om miljöcertifieringar har en hyrespåverkan på kontorsbyggnader, i jämförelse med liknande icke-certifierade kontorsbyggnader. Vidare,undersöka om hyrespremien skiljer sig mellan de olika miljöcertifieringarna samt om hyrespremien ökar med avståndet från citykärnan. För att kunna besvara forskningsfrågorna har regressionsanalyser genomförts, bestående av tre olika modeller. Modellerna kontrollerar för strukturella, lägesspecifika och kvalitativa attribut. Den första modellen undersöker huruvida certifierade byggnader erhåller en högre hyra i jämförelse med icke-certifierade byggnader. Den andra modellen separerar de olika typerna av miljöcertifieringar för att undersöka vilken certifiering som bidrar med högst hyrespremie. Slutligen, den tredje modellen analyserar den stegvisa effekten av interaktionen mellan avstånd och certifiering. Datasetet som studien baseras på består av hyreskontrakt från de fyra största städerna iSverige – Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Resultaten påvisar att det existerar en hyrespremie för certifierade byggnader på 4,9 till 5,4 procent. Premien skiljer sig beroende på vilken certifiering byggnader har, resultaten påvisar en hyrespremie på 10 procent för BREEAM, 5,1 procent för LEED och 4,4 procent för Miljöbyggnad. Resultaten visar även att det finns en stegvis hyrespremie för certifierade byggnader som är belägna längre bort från stadens centrum. Avslutningsvis, denna studie bidrar till den befintliga litteraturen gällande gröna byggnader, då det är den första studien i Sverige som undersöker förhållandet mellan hyresnivå och miljöcertifieringar.

An overarching aim of this research was to investigate the comprehensive value of green residential buildings as seen from two perspectives: that of the developer and that of the occupant (the customer). The dissertation consists of studies presented in seven papers.  The studies conducted to investigate the developer’s perspective focused on construction cost and potential profit (papers I and VII). The customer’s perspective was examined with three approaches: the impact that energy and environment have on the decision to purchase (or rent) an apartment (paper V), willingness to pay for a green apartment (paper VI) and finally, the occupants’ satisfaction with the dwelling and indoor environment (papers II, III and IV).  The first paper examines whether increased investment costs are profitable, taking into account the reduction in operating costs. The investment viability is approached by comparing investment in conventional and green residential building, particularly passive houses, using real construction and post-occupancy conditions. The increased investment costs in energy-efficient building were also the focus of paper VII. In this paper, the aim was to study how technologies used in energy-efficient residential building construction affect the available saleable floor area and how this impacts on the profitability of the investment. Potential losses and gains of saleable floor area in energy-efficient buildings were assessed using a modelled building and analysed with the help of the average construction cost. Papers II and IV present results from a study of occupants’ satisfaction and indoor environmental qualities. Both papers aim at comparing and analysing responses from occupants living in green and conventional buildings. Paper III focuses on a similar subject, but investigates occupants’ satisfaction among all adults living in multi-family buildings in Sweden, providing a national context for the results presented in papers II and IV. The results indicate that occupants are generally satisfied with their dwellings, but indoor environment proved to have a statistically significant effect on overall satisfaction. The results in paper V indicate that energy and environmental factors have a minor impact on customers’ decision to purchase or rent an apartment. However, availability of information on building energy and environmental performance may have an effect on the likelihood of the buyers’ being interested in environmental qualities and consequently an impact on their decision. The study presented in paper VI shows that customer interest in energy and environmental factors has a significant impact on stated willingness to pay for green dwellings. The paper discusses the stated willingness to pay for low-energy buildings and buildings with an environmental certificate and attempts to assess the rationale of the stated willingness to pay for low-energy dwellings given potential energy savings. / Fokus i detta forskningsprojekt har legat på att undersöka värdet av gröna bostäder ur ett brett perspektiv, dvs både genom att studera byggherrens och de boendes (kundens) synpunkter. I avhandlingen ingår sju uppsatser. Undersökningen av byggherrens synpunkter fokuserades på kostnader och potentiella inkomster (uppsats I och VII). Kundernas åsikter undersöktes på tre olika sätt: vilken effekt energi och miljö faktorer hade på beslut att köpa eller hyra en lägenhet (uppsats V), betalningsvilja för gröna bostäder (uppsats VI) och slutligen de boendes trivsel samt nöjdhet med inomhusmiljön (uppsats II,III och IV). Den första uppsatsen syftar till att undersöka om ökningen av investeringskostnader vid byggande av gröna byggnader kan täckas av framtida energibesparingar och minskning av driftkostnad. Investeringens lönsamhet undersöktes genom att jämföra skillnader i byggkostnader mellan konventionella och gröna bostäder med skillnader i driftskostnader givet olika antaganden om energipriser och räntekrav. Huvudfokus i uppsats VII var också byggkostnader, men denna gång undersöktes hur nya tekniska lösningar påverkar boarea och lönsamhet av energieffektiva bostäder.  Genom att konstruera en modell av ett typhus analyserades potentiella ökningar i boarea med nya lösningar och hur detta påverkade lönsamheten i olika geografiska lägen (prisnivåer). Uppsatserna II och IV presenterar resultat från boendeundersökningar. Båda uppsatserna syftar till att undersöka boendes trivsel och nöjdhet med inomhusmiljö samt att testa skillnaden i svar från boende i gröna och konventionella bostäder.  Uppsats III fokuserar också på inomhusmiljön, men analysen gjordes på svaren som samlades in under Boverkets projekt BETSI och resultaten är därmed representativa för alla vuxna som bor i flerfamiljshus i Sverige. Uppsats III ger därmed en national kontext för uppsatserna II och IV. Resultaten visar att boende trivs i sina bostäder, men inomhusmiljön har en statistiks signifikanta effekt på allmän nöjdhet faktor.. Resultaten i uppsats V tyder på att energi- och miljöaspekter spelar mindre roll i beslutet att köpa eller hyra en lägenhet. Den synliga informationens tillgänglighet angående byggnadens energi- och miljöprestanda, påverkar kundens intresse för dessa faktorer och därmed indirekt hushållets beslut. Resultaten i uppsats VI pekar på att kunderna, som är intresserade av byggnaders energi och miljö prestanda, är villiga att betala mer för gröna bostäder. I uppsats 6 diskuteras betalningsvilja för låg-energi byggnader och för byggnader med miljöcertifikat samt utvärderas om den angivna betalningsviljan är rationell beslut när man tar hänsyn till nuvärdet av framtida energibesparingar. / <p>QC 20131014</p>

På Sveriges fastighetsmarknad har man de senaste åren kunnat urskilja ett allt högre fokus på miljön från dess aktörer. Miljödebatten i Sverige har snabbt fått fäste och allt fler företag förstår värdet av att fokusera på sådana frågor. Att utvecklingen fortsätter att gå framåt är viktigt då fastigheter och dess tillhörande byggnader står för nästan en tredjedel av världens utsläpp av växthusgaser och bara byggandet och driften står för cirka fyrtio procent av den globala förbrukningen av råvaror och energi. Prioritering av miljöfrågor blir således viktiga vid fastighetsförvaltande och nyproduktion. Tidigare forskning visar att det finns en mängd incitament för att bygga och förvalta grönt. Även hyresgästerna har incitament för att hyra gröna lokaler. Vidare visar internationella studier att det inte alltid krävs stora åtgärder för att uppnå bra resultat vad gäller fastigheters energiförbrukning och hållbarhet över tid. Trots detta går marknaden segt i Sverige och det finns inte många studier som visar vad aktörerna på den svenska marknaden egentligen tycker om miljöbyggnader eller om man redan vidtagit åtgärder för att utveckla fastighetsbeståndet av gröna byggnader. Syftet med uppsatsen är att ge läsaren en bild av hur fastighetsmarknaden resonerar kring miljöbyggnader och vad de anser statens roll i utvecklingen bör vara. I vårt arbete använder vi oss både av primärdata och sekundärdata. Primärdata har vi fått genom intervjuer med branschrelaterade företag medan sekundärdata har vi hämtat från litteratur, artiklar och vetenskapliga publikationer. / The Swedish property market has in recent years been able to notice an increasing focus on the environment from its actors. The environmental debate in Sweden has quickly taken hold and more and more companies understand the value of focusing on such issues. ! That trend continues to move forward is important as real estate and its associated buildings account for almost one third of global greenhouse gas emissions and only the construction and operation accounts for about forty percent of the global consumption of raw materials and energy. Prioritization of environmental issues is thus important for property management and new construction. Previous research shows that there are a variety of incentives to build and manage green, also tenants have an incentive to rent green space. As shown in international studies, it is not always required great measures to achieve good results in terms of properties' energy consumption and durability over time. Despite this, the market is tough in Sweden and there are not many studies that show what the players on the Swedish market really thinks about green buildings, or if any actions has already been made to develop the property portfolio of green buildings. The purpose of this paper is to give the reader a picture of how the real estate sector reason about environmental buildings and what they believe the role of the government to be in this development. In our work, we use both primary and secondary data. Primary data we have gained through interviews with industry-related companies, while secondary data was obtained from literature, articles and scientific publications.

The construction and real estate industry accounts for a large share of the global energy consumption. Thus, an onerous responsibility is resting on the shoulders of the property owners and developers to alleviate the emissions derived from the real estate sector. With the escalating necessity for undertaking measures aimed at averting additional negative impact on the climate, a rising level of engagement from governmental as well as private stakeholders emerges. As a consequence of the negative development in the sector, and with tenants willing to pay rentalpremiums to be seated in premises in buildings certified as green, the issuance of green certifications have surged. The purpose of this study is to examine whether the distance from the city center has an impact on the green sales premiums for commercial office properties on the Swedish property market, to be able to compose more accurate calculations of green investments. This is investigated ona national level, as well as for cities exceeding 200,000 inhabitants. The study is a quantitative study which uses hedonic regression models to answer the research questions. The data used is collected through a transaction database provided by Cushman &amp; Wakefield Sweden, with additional data from Sweden Green Building Council and Statistics Sweden, among others. The results conclude an incremental green premium of 14.80% at the 1 km mark from the city center for the country level data set, and 31.92% for the larger cities, at the 10%, respective 1% level of significance. However, some coefficients are inconsistent and the author highlights potential deficiencies within the course of action. / Bygg- och fastighetssektorn står idag för en stor del av den globala energiförbrukningen. Därmed vilar ett tungt ansvar på fastighetsutvecklare, förvaltare och andra aktörer i branschen för att minska utsläppen från fastighetssektorn. Med det ökande behovet av att vidta åtgärder för att undvika ytterligare negativ påverkan på klimatet, har även engagemanget från både offentliga och privata aktörer tilltagit. Som en konsekvens av den negativa utvecklingen inom sektorn och att hyresgäster är villiga att betala en premie för att husera i byggnader som är miljöcertifierade, har utfärdandet av gröna certifikat ökat markant. Syftet med denna studie är att undersöka om avståndet från centrum har en inverkan på den gröna försäljningspremien för kommersiella kontorsfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden, för att kunna göra mer exakta investeringskalkyler gällande investeringar i miljöcertifierade fastigheter. Detta undersöks på dels nationell nivå, och dels för städer med över 200 000 invånare. Studien är en kvantitativ studie som använder hedoniska regressionsmodeller för att besvara forskningsfrågorna. Dataseten komponeras med hjälp av en transaktionsdatabas som tillhandahålls av Cushman &amp; Wakefield Sweden, tillsammans med ytterligare data från bl.a. Sweden Green Building Council och Statistiska centralbyrån. Resultatet indikerar en ökande grön premie om 14,80% vid 1 km från stadens centrum för datasetet på nationell nivå, och 31,92% för de större städerna, vid 10% respektive 1% signifikansnivå. Vissa koefficienter är dock inkonsekventa och författaren lyfter fram potentiella brister i handlingsförloppet.