På den svenska landsbygden finns ett kulturarv av äldre byggnader och strukturer att förvaltasamtidigt som samhället är mitt i en omställning för att möta klimatmålen. Att nyttja redanbefintliga byggnader och strukturer kan vara ett hållbart nyttjande av resurser och enminimerad miljöpåverkan i samspel med att kulturen vårdas, till skillnad från nybyggnation.Denna studie grundas på en totalrenovering av en ladugård på Gotland från 1880-talet somska förädlas till en restaurang. Studien kommer att redogöra för hur gamla byggnader kanförädlas i syfte att bidra med kunskap för framtida projekt och förmedla de kulturella ochmiljömässiga fördelar som finns med denna sorts renoveringar. Studien kommer även attproblematisera vilka byggtekniska utmaningar som kan uppstå under renoveringsprocessennär byggnaden ändrar syfte och byggnadens standard höjs. I rapporten redogörs både visuelltoch skriftligt för förädlingsprocessen av den nedgångna ladugården i resan mot att blirestaurang. I denna studie har en punktlista sammanställts med de viktigaste punkter att tahänsyn till samt allmänna råd för denna typ av renoveringar. Exempel på punkter i listan äratt göra en noggrann inventering av både juridiska och fysiska förutsättningar, vikten av ennoggrann planering och projektering, studera liknande projekt för att dra lärdomar, ta hjälp avsakkunniga inom ämnet och att korrekta byggtekniker och materialval ska användas.Ingången för projektet var att bygga ekologiskt hållbart med hänsyn till kulturen, men istudien framkommer att andra faktorer såsom arkitektur, utförande och hänsyn till övrigakrav ofta skapar utmaningar vilket medför att vissa avsteg måste tas för att kunna genereraett resultat. Detta projekt är ett exempel på hur man gjort med dessa avvägningar.

När det handlar om ROT-projekt (renovering, om- och tillbyggnad) är det viktigt för entreprenören att uppnå långsiktig lönsamhet. För att säkerhetsställa detta är det av stor vikt att upprätta noggranna kalkyler som håller under hela byggprojektet. I dagsläget finns små marginaler för eventuella kostnadsökningar därmed ytterst lite utrymme för misstag. Eftersom förutsättningarna vid ROT-projekt ständigt varierar beroende på typ av badrum och skadeorsak är det därför väldigt svårt att uppskatta och beräkna kostnader utifrån rådande förutsättningar.  Utifrån detta finns det ett behov hos entreprenören att förstå varför kalkylerna avviker och hur man kan undvika detta i framtida projekt. Examensarbetet innehåller både en analys av kalkylerade kostnader och dess verkliga utfall samt en analys av kalkylverktyget Meps. Då ROT-sektorn är stor och omfattande har vi valt att avgränsa oss till badrumsrenoveringar som en följd utav vattenskador. Utifrån analys av kalkyler och kalkylverktyget samt intervjuer med parter både från entreprenör och från beställarsidan har vi kommit fram till en rad slutsatser om hur företaget kan ta fram noggrannare kalkyler i framtiden. Framförallt anser vi att företaget ska föra en tätare dialog med försäkringsbolagen för att vara en del i utvecklingen av kalkylverktyget. Vi anser även att man bör avsätta resurser för att utveckla erfarenhetsåterföringen inom företaget. / It is important for the contractor to have an accurate calculation throughout the whole project, especially when it comes to ”ROT”-projects (renovation and reconstruction).There is very little room for mistakes since the budget is very tight. Since the conditions always differ from one project to another it’s very important to take this into account. Due to this there is a great need for the contractor to understand why the calculations do not add up in the end so they can avoid income losses in the future. This report contains both an analysis of the calculated costs and the outcome for five different projects and also an analysis of the program used for calculating the costs, Meps. Since the ROT-sector is big and comprehensive we have decided only to analyse bathroom renovations due to water damages. From the analysis of the calculations and Meps together with interviews with contractors and clients we have come to the following conclusions: First of all we suggest that the entrepreneur should have a closer dialogue with the insurance company to be a part of the development of Meps. We also suggest that they should devote more resources for feedback in the company.

I dagens samhälle står vi inför tuffa utmaningar för att minska vår miljöpåverkan och stoppa växthuseffekten. Vi har mycket att arbeta mot för att nå ett hållbart samhälle där vi säkrar en bevarad mångfald och en hälsosam miljö att leva i för kommande generationer. Sverige har tagit fram 16 olika miljömål som ska vägleda och hjälpa samhället på väg mot en grönare framtid. Växthusgaser har störst påverkan på växthuseffekten och år 2019 stod byggsektorn för hela 21,1% av den totala mängden växthusgaser som släpptes ut i Sverige. Eftersom byggsektorn har en så pass stor roll i miljöarbetet är det viktigt att vi ser över vår byggteknik och hur vi kan utveckla den. Idag finns mängder av äldre hus i Sverige som är i behov av renovering men frågan som behandlas i det här arbetet är om alternativet att riva ett äldre hus och upprätta ett nytt faktiskt kan vara ett mer hållbart alternativ. I arbetet har en fallstudie genomförts för Bergets LSS-boende där en kontroll har gjorts om det är mer miljövänligt att riva det befintliga huset och bygga ett helt nytt i stället för att renovera byggnaden som Peab gör i skrivande stund. Eftersom växthusgaser är det som mest påverkar miljön negativt har koldioxidekvivalenter valts som värde att studera.Vid undersökningen har växthusgaser från byggnadsmaterial, maskiner och energianvändning granskats och ställts upp i en graf för att undersöka hur många år det tar för en nyproduktion att tjäna in den kvot som uppstår vid byggproduktionen jämfört med renoveringen. Enligt uträkningarna släpper renoveringen under produktionen ut en betydligt mindre andel koldioxidekvivalenter än nyproduktionen men renoveringen har årsvis en större energiförbrukning. Resultatet visar att efter knappa 17 år är båda fallen på samma nivå utsläpp och kommande år kan en nyproduktion klassas som mer miljövänlig. / Today, we face tough challenges to reduce our environmental impact and stop the greenhouse effect. We have much work to put effort into, to achieve a sustainable society where we ensure the preservation of diversity and a healthy environment for future generations to live in. Sweden has developed 16 different environmental goals to guide and help society towards a greener future. Greenhouse gases have the greatest impact on the greenhouse effect and in 2019 the construction sector accounted for a staggering 21.1% of the total amount of greenhouse gases emitted in Sweden. Since the construction sector plays such a large role within the environmental efforts, it is important that we examine our construction technology and ways to develop it. Today, there are many older houses in Sweden that need renovation, but the question addressed in this work is whether the alternative of demolishing an older house and build a new one instead can be a more sustainable option. In this work, a case study has been carried out for Bergets LSS-boende where a review has been made of whether it is more environmentally sustainable to demolish the current house and build a completely new one instead of renovating the existing building as Peab is doing at the time of writing. Since greenhouse gases are the most damaging to the environment, carbon dioxide equivalents have been chosen as the unit to study.In the study, greenhouse gas emissions from building materials, machinery and energy use have been examined and plotted in a graph to explore how many years it will take for a new construction to earn the quota that occurs during the production compared to renovation. According to the calculations, during the production phase, renovation emits a significantly lower proportion of carbon dioxide equivalents than new production, but renovation has a higher annual energy consumption. The result shows that after almost 17 years, both cases are at the same level of emissions and in the coming years a new production can be classified as more environmentally friendly. / <p>2022-06-28</p>

För att minska utsläppen av växthusgaser från bygg- och fastighetssektorn i Sverige finns ett intresse föratt införa krav på klimatdeklarering vid större renoveringsprojekt. Kunskapen om klimatpåverkan frånrenoveringsprojekt är dock inte lika god som för nybyggnation och syftet med detta examensarbete harvarit att bidra med kunskap inom detta ämnesområde. Klimatberäkningar har genomförts för fyrasvenska renoveringsprojekt med målet att beräkna deras potentiella klimatpåverkan samt hur dennaklimatpåverkan kan antas förändras till följd av tre typer av åtgärder; ökad användning avbyggprodukter med lägre klimatavtryck, återvinning av rivningsavfall samt återbruk av existerandebyggprodukter. Beräkningsmetoden har utgått från Boverkets beräkningsmetodik för klimatdeklareringvid nybyggnation samt de europeiska standarderna EN15978 och EN15804. Beräkningarna i dettaexamensarbete har inkluderat emissioner av växthusgaser från materialtillverkning, transport ochbyggspill av nytt material (modul A) samt rivning och hantering av existerande material i byggnaden(modul C). Utöver det har den potentiella mängden sluppen emission av växthusgaser som sker utanförprojektet, till följd av återvinning och återbruk, även beräknats (modul D). Klimatpåverkan från de fyraprojekten beräknades vara 35–184 kg CO2e/m2 renoverad bruttoarea. Minskningar i klimatpåverkan tillföljd av annorlunda produktval var 3–32 kg CO2e/m2 renoverad bruttoarea, och minskningarna fråninternt återbruk av existerande byggprodukter beräknades vara 10–24 kg CO2e/m2 renoveradbruttoarea. Mängden sluppna emissioner utanför projektet beräknades vara som störst då enkombination av externt återbruk och återvinning skedde och var då 15–72 kg CO2e/m2 renoveradbruttoarea. Signifikanta minskningar i klimatpåverkan antas då kunna åstadkommas genom cirkuläraarbetssätt samt annorlunda produktval. Vidare antyder resultaten att denna beräkningsmetodikuppmuntrar till en hög återvinningsgrad av metaller men ej av material såsom betong, glas, gips ochwellpapp. Att redovisa klimatpåverkan från rivning och avfallshantering antas inte heller uppmana tillökat återbruk i någon större utsträckning då denna utsläppsmängd inte förändrades avsevärt till följdav sådana åtgärder. / In order to reduce the greenhouse gas emission from the Swedish construction and real estate sector,there is an interest for introducing mandatory requirements for climate declarations for certainrefurbishment projects. However, the climate impact from Swedish refurbishment projects have notbeen studied as extensively as the impact from new construction, and the purpose of this master thesisproject has therefore been to contribute with knowledge and data to this field of study. As part of thisthesis work, climate calculations have been performed using information from four actualrefurbishment projects with the aim of assessing their climate impact, as well as how this impact changesas a result of certain actions. Three types of actions have been studied: an increased usage of productswith a lower climate impact, an increase in the recycling rate of demolition waste, and reuse of certainexisting products. The calculation methodology is largely based on the methodology specified by theSwedish National Board of Housing, Building and Planning for climate declarations for new buildingsand the European standards EN15978 and EN15804. The calculations include greenhouse gas emissionsfrom manufacturing, transportation, and on-site waste of new materials (module A) as well asdemolition and waste treatment of existing materials (module C). Additionally, the assumed amount ofavoided emissions attained beyond the projects system boundaries, as a result of recycling and reuse,was also calculated (module D). The climate impact from the four projects was calculated to be 35-184kg CO2e/m2 renovated GFA. Reductions in climate impact from choosing more sustainable productswere calculated to be 3-32 kg CO2e/m2 renovated GFA, and reductions from internal reuse werecalculated as being 10-24 kg CO2e/m2 renovated GFA. The amount of avoided emissions beyond thesystem boundaries attained its highest value when both external reuse and extensive recycling wasimplemented and was calculated as being 15-72 kg CO2e/m2 renovated GFA. These results suggest thatsignificant reductions in climate impact can be attained through increased circularity and by choosingmore sustainable products. Furthermore, the results suggest that this method of calculating climateimpacts promotes a high recycling rate for metals but not for materials such as concrete, glass, gypsum ,and cardboard. The inclusion of climate impacts from demolition and recycling seemingly gives littleincentive for reuse of existing materials since those impacts change relatively little as a result of reuse.

The Swedish real estate market is going through a period where many properties require extensive refurbishments, either to keep the property in good condition or for developing purposes. No matter which of the stated purposes, renovations of a larger scale lead to major changes in the affected property. This is, in turn, associated with substantial investments which will affect the value of the property to varying degrees. Theoretically this is something that should be reflected in the property yield to prevent incorrect valuations and possible write-downs. Parameters of interest are the ones included in the initial or exit yield such as the cost of capital and growth where the former depends on the risk premium. What is currently taking place in the real estate market regarding the property yield in conjunction with renovation is an interesting question since there are currently no predictions on how the former is affected. This paper aims to find out what happens to the yield after refurbishment and how different companies consider the ingoing parameters affecting the yield. The report has as its starting point the goal of explaining the concepts of total return, exit yield and income return and how they are assembled. The paper subsequently seeks to perform a deeper analysis of the property yield and which parameters can affect it. In particular, the concepts of risk and growth are analyzed with a focus on how they affect real estate property undergoing renovations. Thereafter we investigate how the property yield theoretically would be altered when the property is valuated after the renovation is completed. The empirical study is based on a total of nine interviews. Three of the interviews were held with companies who own residential properties, three with owners of mainly commercial properties and three real estate valuation companies. By doing this we hope to get a comprehensive coverage of how the market interprets our topic and how the property yield is considered in a renovation process. The study shows that among our respondents, there is a consensus that the property yields are generally reduced when the refurbishment process has been carried through by comparison to what they were during the original condition of the property. The main reason for this is said to be the reduced risk in form of higher technical quality resulting in a higher net operating income. The growth potential is also considered but not to the same extent, especially not by the commercial real estate companies which give it only limited attention. A final observation we made was the fact that none of the surveyed companies considered possible long-term risks in future high rents due to the increased quality of the property. This could be an indicator of an over-reliance on the Swedish real estate market although this requires further investigation. / På fastighetsmarknaden idag sker många omfattande renoveringar, antingen för att hålla fastigheten i dugligt skick eller för att vidareutveckla den. Oavsett motiv så innebär större renoveringar stora förändringar i fastigheten vilket i sin tur är förknippat med betydande investeringar som i varierande grad sedan påverkar fastighetens värde. Detta är något som bör speglas i fastighetens direktavkastningskrav för att undvika felaktiga värderingar med möjliga upp- respektive nedskrivningar som följd. Faktorer som i sammanhanget är av intresse är de ingående parametrarna i direktavkastningskravet, kalkylräntan och tillväxt där den första i stor utsträckning beror av riskpremien. Vad som idag sker på marknaden med direktavkastningskravet i samband med renoveringar är en intressant fråga och i teorin finns idag inga klara prediktioner på hur det påverkas vid en renovering. Denna uppsats syftar till att reda ut vad som händer med direktavkastningskravet efter en genomförd renovering och anledningen till de olika aktörernas agerande. Rapporten har som utgångspunkt att redogöra för begreppen totalavkastning, direktavkastning, och direktavkastningskrav samt hur dessa är uppbyggda. Därefter görs en djupare analys av direktavkastningskravets ingående parametrar samt hur dessa kan variera och vilka faktorer som kan inverka på detta. Särskilt kommer begreppen risk och tillväxt att behandlas. Vi behandlar sedan hur direktavkastningskravet idag tillämpas på fastigheter som genomgår renoveringar och hur direktavkastningskravet teoretiskt bör ändras vid en fastighetsvärdering efter att renoveringen är genomförd. Den empiriska studien kommer att bygga på totalt nio intervjuer. Tre aktörer som äger bostadsfastigheter, tre ägare av kommersiella fastigheter samt tre renodlade värderingsföretag. På detta sätt hoppas vi få en bred bild över hur marknaden ser på vår frågeställning och hur direktavkastningskravet hanteras i en renoveringsprocess idag. Studien visar att det idag hos våra respondenter finns en samsyn på att direktavkastningskravet efter en genomförd renovering generellt sänks i förhållande till det ursprungliga kravet. Anledningar som framhålls varierar bland de tillfrågade men vanliga faktorer som beaktas är den minskade risken i fastigheten i form av en bättre teknisk kvalitet och ett högre resulterande driftnetto. Tillväxtpotentialen benämns också av marknadens aktörer men ges begränsad uppmärksamhet, särskilt på den kommersiella fastighetssidan. En avslutande observation vi gjort är att ingen av de tillfrågade aktörerna påtalar eventuella långsiktiga risker i höga hyresnivåer. Det torde dock vara av viss betydelse, speciellt för kommersiella fastigheter. Detta kan vara en indikator på en övertro på marknaden. Om detta är fallet låter vi framtida undersökningar utvisa.

Uppsatsen behandlar förnyelseåtgärder på flerbostadshus från perioden 1961-1975, under rubriken Hållbar förnyelse av rekordårens bebyggelse. I uppsatsen ligger fokus främst på ekologisk hållbarhet i renovering och förnyelse av denna bebyggelse, och inte i så stor utsträckning ekonomisk och social hållbarhet. Uppsatsen innehåller tre avsnitt. Första delen handlar om vad som gjorts på detta område i Sverige idag, vilket vi redovisar i en beskrivning av ett antal områden som studerats närmare genom studiebesök på olika platser och hos konsulter. Denna information tillsammans med ytterligare information från tillgänglig litteratur på ämnet har vi sen sammanställt i en slags åtgärdsbank som fastighetsägare ska kunna använda för inspiration. Den sista delen är ett försök till en praktisk tillämpning av nämnda åtgärdsbank på ett verkligt objekt. De flesta föreslagna åtgärder är framför allt energibesparande. Även andra åtgärder som belyser hållbarhetsfrågans andra aspekter, som t.ex. sopsorteringssystem, vattenhantering och sätt för de boende att lära sig att leva mer ekologisk, tas upp. I diskussionen behandlar vi frågan om hur en förändring ska komma till stånd. Ett problem är hur fastighetsägare ska motiveras till att göra dessa förändringar istället för att bara göra det billigaste. / This paper deals with measures in multi-family housing estates from the period 1961-1975, in the context of Sustainable development in buildings from 1961-1975. The focus in this paper is on ecological sustainability in renovation and renewal of these areas, and not as much on economical or social sustainability. The paper contains three chapters. The first part deals with what has been done in this field in Sweden as of today, presented in a description of a number of areas. These are the objects that have been studied closely through field studies on site and with consultants. This information along with information gathered from the available literature in this field, has then been put together forming a package of measures. This information is supposed to be available for property owners as inspiration material. The final part is an attempt to practically apply the package of measures on a real object. Most of the suggested measures are aimed at saving energy. A few measures that deal with other aspects of sustainable development are also mentioned. These are e.g. systems of recycling waste, water saving and ways for the inhabitants to live in a more ecological way. In the discussion we bring up the question of how this change towards a more sustainable development is to be achieved. The main problem for the property owners is how to motivate these changes and not just go for the cheapest alternative.

Studien tar avstamp i en debattartikel som handlar om renovering, av framförallt miljonprogrammen, och om människor som tvingas flytta på grund av höjda hyror som följd. Mycket av allmännyttans bostäder byggdes under 60- och 70-talet och har idag ett renoveringsbehov. Syftet med studien är att undersöka hur kommunala allmännyttiga bostadsbolag ser på sitt samhällsansvar när det kommer till hyreshöjningar till följd av renoveringar. För att få svar på det antar studien en kvalitativ forskningsmetod, där kvalitativa intervjuer med fyra olika allmännyttiga bostadsbolag, utgör grunden i studien. Studien tar sin utgångspunkt i kritisk urbanteori och analysen av resultatet grundar sig i det. Begrepp som nyliberalism och gentrifiering behandlas. I analysen framgår det att de allmännyttiga bostadsbolagen är medvetna om att billiga bostäder blir färre när renoveringar utförs och den nya hyran höjs utifrån bruksvärdesprincipen. Att renovering utförs motiveras med att byggnadernas tekniska egenskaper måste säkras för att hålla i många år till, att säkra fastigheternas värde samt stadsdelsutveckling. Bolagen menar att allt måste vara affärsmässigt enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag vilket innebär att kalkylen måste gå ihop vid ett renoveringsprojekt. I analysen framgår det också att bostadsbolagen arbetar med stadsdelsutveckling, särskilt i miljonprogramsområdena, för att få till en bättre blandning av olika grupper av människor. Då är renoveringar en del i att locka nya grupper till ett område. Det finns tidigare forskning som visar på riskerna med stadsdelsutveckling och då benämns det med begreppet gentrifiering där områden förändras i karaktär och vilka människor som finns på platsen. De allmännyttiga bostadsbolagen höjer hyran vid renovering i enlighet med bruksvärdet men försöker inte göra onödiga tillägg i samband med renovering för att på så sätt inte få en alltför hög hyreshöjning. Slutsatsen är att de tar sitt samhällsansvar och rollen som allmännyttigt bostadsbolag på allvar som innebär goda bostäder för alla, men att krav på affärsmässighet försvårar genomförandet av detta. / The study is based on a debate article that deals with renovation, especially the million programs, and about people who are forced to move due to increased rents as a result. Much of the public housing was built in the 60s and 70s and is currently in need of renovation. The purpose of the study is to investigate how municipal public housing companies view their social responsibility when it comes to rent increases as a result of renovations. To get an answer to that, the study adopts a qualitative research method, where qualitative interviews with four different public housing companies form the basis of the study. The study takes its point of departure in critical urban theory and the analysis of the results is based on it. Concepts such as neoliberalism and gentrification are addressed. In the analysis, it appears that the public housing companies are aware that cheap housing becomes fewer when renovations are carried out and the new rent is raised based on the use value. The fact that renovation is carried out is justified by the fact that the technical properties of the buildings must be secured in order to last for many more years, securing the property's value and urban neighborhood development. The companies believe that everything must be business-oriented according to the Act on Public Benefit Municipal Housing Corporations, which means that the calculation must add up in a renovation project. In the analysis, it also appears that the housing companies work with urban neighborhood development, especially in the million program areas, to achieve a better mix of different groups of people. Then renovations are part of attracting new groups to an area. There is previous research that shows the risks of urban neighborhood development and then it is referred to with the concept of gentrification where areas change in character and which people are there. The public housing companies raise the rent during renovation in accordance with the use value, but do not try to make unnecessary additions during a renovation in order not to get an excessively high rent increase. The conclusion is that they take their social responsibility and role as a public housing company seriously, which means good housing for everyone, but that commercial requirements make it difficult to implement this.

Stockholm står inför en historisk befolkningstillväxt och nu väntas en tid av ombyggnationer och förtätningar av Stockholms storstadsregion. Denna utveckling bidrar starkt till att även CBD växer. Det finns ett flertal projekt som pågår eller planeras i CBD. Ett av dessa projekt är totalrenoveringen av Diligentias profilfastighet Sveavägen 44 i utkanten av norra CBD. Tidigare har det funnits andra projekt som genomförts i utkanten av CBD. I Centralenområdet genomfördes ett flertal stora projekt. På Blasieholmen genomfördes en satsning på tre fastigheter. Dessa projekt har varit lyckade i avseende på sin områdespåverkan och har mer eller mindre varit startskott för en större fastighetsutveckling i områdena. Båda områdena är en del av det vi idag kallar CBD. Detta examensarbete syftar till att utreda om och i så fall, hur stor, påverkan Sveavägen 44 har på närområdet. Än så länge är Sveavägen 44 ganska isolerat från city och ensamt i sin klass. Frågan är om Diligentias investering i Sveavägen 44 kan locka fler aktörer i området att förädla sina fastigheter och att dessa projekt i slutändan får ett stort genomslag. Utvecklingen av norra CBD kommer att diskuteras i avseende på områdesutveckling, hyresutveckling, värdeutveckling och vakans. Slutsatsen av studien är att effekterna från Sveavägen 44 är positiva men begränsade i utsträckning då området som helhet har haft få effekter. Den största effekt Sveavägen 44 har haft på området i norra CBD är hyrespåverkan. I takt med att hyror i CBD har ökat har det faktum att Diligentia kräver hyror högt över medelhyran i området bidragit till en stark positiv hyresutveckling i området. Attraktiviten för butiks- och kontorslokaler i området har ökat, framförallt för de förstnämnda. Butiker i området står förmodligen för en större utveckling framöver; den ökade efterfrågan kommer med sannolikhet tvinga utbudet till en upprustning. Förutom förädlingen för butikslokaler bedöms områdesutvecklingen annars stå stilla. Fastigheternas låga ytvakans och relativt höga standard håller tillbaka en större fastighetsutveckling i området. Möjligtvis kommer mindre flexibla fastigheter med rumsindelade lokaler, som nu har höga vakanser, att konverteras till bostäder. Områdets status som Stockholms China Town, om än svagt idag, kommer att blekna och området längre norrut längs Sveavägen, utanför CBD, kommer befästas som Stockholms China Town. / Stockholm has a historical population growth and a time of reconstruction and densification is to be expected for the metropolitan area of Stockholm. This change contributes strongly to extension of the CBD. There are many projects under construction or in the planning process in city. One of these projects is the refurbishment of Diligentia’s profile property Sveavägen 44 in the northern parts of the CBD. There have been projects implemented in the outskirts of CBD before. In the Central Station area a number of large projects have been carried out. At Blasieholmen there was a big investment in three properties. These projects have been successful in terms of its impact on the area and they have more or less been a starting point for a larger real estate development in its area. Both areas are part of what is today considered as CBD. This master thesis aims to investigate whether, and if so, how much impact the renovation of Sveavägen 44 has on the surrounding area. So far, Sveavägen 44 is relatively isolated from the city center and alone of its high standard in the area. The question is if Diligentia’s large investment in Sveavägen 44 could motivate more players in the area to refine their properties and these projects will end up having a big impact on the area. The development of the northern CBD will be discussed in terms of area development, rental development, value creation and the vacancy rate. The conclusion of the study is that the impact Sveavägen 44 has on the area is positive but limited in the extent to which the area as a whole has had an impact. The biggest impact on the area in northern CBD Sveavägen 44 has had is on the rental development. In line with the increased rental levels in CBD, together with the fact that Diligentia is demanding rents over the average rental level for the area, has contributed to a strong positive rental development. The demands for retail and office space in the area have increased, especially for the former. Shops in the area are facing a larger development in the future; the increased demand will likely compel supply improvement. Besides the refinement of retail premises the development of the area is assessed to otherwise stand still. The low vacancy rate of space and relatively high standard for the properties in the area will hold back a movement of upgrading the premises. It is possible for the difficult room structured properties, suffering from high vacancies, to be converted into residential. The status of the area as Stockholm’s China Town, yet not widely used, will fade and an area further north alongside Sveavägen, outside the border of CBD, will be consolidated as Stockholm’s China Town.

SAMMANFATTNING I denna uppsats studerar jag social hållbarhet i djupare bemärkelse i syfte att undersöka och definiera åtgärder och arbetssätt som skulle kunna lämpa NCCs byggkoncept - Hållbar renovering. I min studie utgår jag ifrån akademisk forskning och statliga utredningar (som avser bl a miljonprogrammet) samt bostadsområdet Orrholmen som en inspirationskälla. Mitt empiriska material erhålls från intervjuer med NCC, Karlstads Bostads AB och brunnberg &amp; forshed AB. I min analys fokuserar jag på hållbar utveckling, social hållbarhet, brister och potential avseende miljonprogrammet och dess gårdsmiljö, gemensamma och offentliga rum, blandning av bostäder och verksamheter, olika upplåtelseformer, sociala hållbarhetsåtgärder och förslag på fysisk utformning samt analys av bostadsområdet Orrholmen. Sammanfattningsvis visar erhållna slutsatser att social hållbarhet är en dynamiska och komplex dimension och likaså åtgärderna. Kärnan i social hållbarhet är människan och därtill även främjandet av hennes välfärd. De åtgärder som ämnas komplettera Hållbar renovering, bör väljas och bearbetas med omsorg. Brukarnas deltagande före en totalrenovering i kombination med omhändertagande av de faktiska problemen i bostadsområdena skapar positiva och gynnsamma resultat. De allra viktigaste åtgärderna är blandning av såväl bebyggelse och boendegrupper samt låg skala av bebyggelse och blandning av olika upplåtelseformer. Omätbara värden såsom identitet, platskänsla, skönhet och deltagande skapar mervärde och berikar områden. Omätbara värden ska utgöra riktlinjer för förnyelseprocesser och utformning av såväl bostäder som stadsmiljö. Detta är en av de centrala slutsatserna i denna studie. / Abstract In this thesis I focus on social sustainability in the deeper sense in order to examine and define measures and procedures, which aims to be suitable for the construction company NCC and its concept Hållbar renovering (a concept developed by NCC, focus on sustainable solutions). I base my study on previous academic research, government investigations (including investigations on so called the million program), and also highlight residential area – Orrholmen - as a source of inspiration. I obtain my empirical data from interviews with three different companies within construction sector - NCC, Karlstads Bostads AB and brunnberg &amp; forshed AB. In my analysis, I focus on sustainable development, social sustainability, lack of and potential of the million program, garden, common and public spaces, mix of housing and businesses, various forms of tenure, and measures and design from social sustainability point of view. Furthermore, I analyze the most relevant contributions from Orrholmen. In summary; my conclusions show that social sustainability is a dynamic and complex dimension and also its measures. The core of social sustainability is man, and the promotion of her welfare. The measures which are intended to complement Hållbar renovering should be selected and processed with a genuine care. The participation of residents before the refurbishment, in combination with the disposal of the actual problems in the neighborhoods, creates positive and beneficial results. The most important measures are the mixture of both buildings as residents groups, low-scale buildings, and mix of different tenures. Unmeasurable values such as identity, location, feeling, beauty, and participation adds value and enriches areas. Unmeasurable values should be guidelines for the design and renewal processes for both housing and urban environment, which is one of the key findings in this thesis.

För att minska Sveriges klimatpåverkan och nå de nationella miljömålen måste energianvändningen minska. Det finns stor potential att använda energin mer effektivt inom byggsektorn och därför är det av stor vikt att energieffektiviserande åtgärder genomförs på befintliga byggnader. Skolfastigheter AB utförde ett antal energieffektiviserande åtgärder under renoveringen av Berwalds förskola 2014–2016. För att utvärdera denna renovering genomfördes en driftuppföljning genom att studera variationen i el- och värmeförbrukning innan respektive efter renoveringen. Kostnader samt koldioxidemissioner anknutna till förbrukningen analyserades också. Effekten av de olika åtgärderna uppskattades teoretiskt med beräkningar. Utöver detta utfördes även en termografisk undersökning av förskolans tak. Utöver detta undersöktes möjligheten till att anlägga en solcellsanläggning på förskolans tak. Vid dimensionering av solcellsanläggningen användes Tyréns verktyg Solkartan Uppsala 3D. Driftuppföljningen visade att den årliga energiförbrukningen minskat med en betydande andel. Elförbrukningen har sjunkit med ungefär 22 % och värmeförbrukning med ca 18–20 % beroende på beräkningsmodell. Detta har resulterat i att Skolfastigheter AB minskat sina el- såväl som värmekostnader det senaste året trots högre fjärrvärmepriser. Den minskade elförbrukningen har även lett till besparingar av koldioxidemissioner motsvarande ca 20–30 %. Enligt beräkningar av byggnadsdelarnas olika värmeisolerande förmåga före och efter renoveringen hade byte av fönster på Berwalds förskola störst effekt på värmeförbrukningen av de olika energieffektiviserande åtgärderna som utfördes. Det bör tilläggas att osäkerheter och felkällor har inverkat på de beräknade resultaten eftersom antaganden har behövts göras. Slutligen gav den termografiska undersökningen av förskolans tak oväntade resultat. Den visade på att det renoverade taket läckte mer värme jämfört med den del av taket som inte hade renoverats. Det finns osäkerheter i metoden men vi anser ändå att detta är något som bör undersökas vidare för att utesluta eventuella konstruktionsproblem och onödigt värmeläckage genom det renoverade taket.  Den dimensionerade solcellsanläggningen täcker 100 m2 av takytan, kostar 146 000 kr och genererar vid optimala förhållanden en årlig elproduktion av 16 300 kWh. Detta motsvarar drygt 26 % av förskolans elkonsumtion efter renovering och innebär att investeringen är intjänad efter 7 år jämfört med alternativkostnaden att inte investera i solceller. En anläggning av denna storlek lämnar utrymme för en framtida expansion. En dubblering av solcellsanläggning storlek skulle potentiellt sett kunna leda till en halvering av förskolans elkostnader, men det skulle även innebära att anläggningen skulle behöva sälja överskottsel under sommarmånaderna. Lärdomar som Skolfastigheter AB kan ta med sig till framtida projekt är att en förundersökning innan en renovering kan leda till mer exakta och tillförlitliga siffror. Något annat som är relevant för en energieffektivisering utöver de byggtekniska åtgärderna är att informera. Exempelvis genom att informera personalen på förskolan om hur de kan vädra på sådant sätt att mindre värmeförluster görs. Då finns möjlighet till att ytterligare minska energiförbrukningen. Vidare bör den valda maxeffekten på fjärrvärmeavtalet justeras efter en större renovering, då besparingar kostnadsmässigt finns att göra med en bättre anpassad maxeffekt.