Hyrköp av bostäder är ett relativt nytt fenomen på den svenska bostadsmarknaden. Det finns flertalet olika modeller av hyrköp. Den modell som behandlas i uppsatsen består av att hyrköparen ingår ett hyresavtal med ett fastighetsbolag. I samband med ingåendet av hyresavtalet ingås även ett optionsavtal, vilken ger hyrköparen en rättighet, men ingen skyldighet, att senare köpa bostaden till ett förutbestämt pris. Optionsavtalet utgör således en essentiell beståndsdel av hyrköpet. Hyrköp är ingen vedertagen bostadsform, och det finns i dagsläget ingen särskild lagstiftning som reglerar densamma. Istället regleras modellen av två skilda regelverk, nämligen de regler som gäller vid hyra av bostad och de regler som gäller vid köp av bostad. Ett hyrköp består vidare av åtminstone tre olika avtal, vilka är hyresavtalet, optionsavtalet och köpeavtalet. Syftet med uppsatsen är att undersöka och fastställa gällande rätt angående hyrköp, samt att jämföra gällande rätt angående hyrköp av lös egendom och hyrköp av fast egendom.  Vid en jämförelse av gällande rätt för bostäder som utgör lös egendom respektive fast egendom har framkommit att optionsavtal, som ju utgör en essentiell del av ett hyrköp, endast är giltiga när bostaden utgör lös egendom. Optionsavtal till fast egendom är således inte giltiga, vilket anses följa av den vedertagna fastighetsrättsliga principen om att utfästelser om att i framtiden överlåta fast egendom inte är giltiga. Det finns olika uppfattningar om den historiska bakgrunden till principen. Vissa hävdar att det följer av formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken, andra att det följer av den så kallade ömsesidighetsprincipen. Ett ytterligare syfte med uppsatsen är att undersöka om optionsavtal till en särskild form av fast egendom, nämligen ägarlägenheter, bör vara giltiga.  Av analysen om optionsavtal till ägarlägenheter bör vara giltiga framkommer att det torde föreligga åtskilliga argument för att giltigförklara avtalen, inte minst med tanke på att formkraven för överlåtelse av bostadsrätt i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen i sig inte anses utgöra något hinder för att giltigförklara skriftliga optionsavtal till bostadsrätter. Yttermera utgör såväl ett köp av bostadsrätt som köp av ägarlägenhet ofta en stor kapitalplacering för den enskilde. Vad som talar emot att sådana optionsavtal bör vara giltiga är att trots att principen kan anses ha en något oklar uppkomst, är den ändock vedertagen i den svenska fastighetsrätten och har upprätthållits i rättspraxis.

Ägarlägenheter är en speciell form av tredimensionella fastigheter, vilken endast är avsedd att innehålla endast en bostadslägenhet. Det har varit möjligt att bilda ägarlägenheter sedan maj 2009. De 24 ägarlägenhetsförrättningar som registrerats i fastighetsregistret under de två första åren har kartlagts och en analys av olika aspekter på hur förhållandet mellan enskilda ägarlägenheter och gemensam egendom reglerats i förrättningarna har genomförts. I ca 20 % av ägarlägenhetsprojekten bildades ägarlägenheterna innan byggnaden blivit upp­förd. Förfarandet är bra för finansiering av byggprojektet, men leder till en osäkerhet om ifall lägenheterna i den färdiga byggnaden överensstämmer med den beslutade fastighets­indelningen. Att ta fastighetsbildningsbeslutet som en preliminärfråga i dessa fall medför att förrättningen inte avslutas förrän byggnaden är klar och därigenom kan lantmäterimyndig­heten säkerställa att fastighetsindelningen överensstämmer med byggnadens slutliga utformning. Byggherren är nästan alltid ensam sakägare i förrättningen. Detta gör handlägg­ningen smidig för förrättningslantmätaren men gör också att ingen rättspraxis kommer att utvecklas inom området. Detta medför ett större behov av väl utformade rekommenda­tioner att följa vid handläggningen. Byggnadsutformningen har i ett flertal ägarlägenhetsprojekt anpassats för att öka den enskildes frihet och minimera behovet av samverkan mellan samfällighetsföreningen och ägarlägenhetens ägare. Lantmäteriets rekommendationer anger att fönster, ytterdörrar och balkongräcken bör ingå i ägarlägenheten, men de kan dessutom helt eller delvis ingå i en gemensamhetsanläggning för att t.ex. yttre underhåll ska skötas gemensamt. Det anges inte hur detta ska formuleras i förrättningshandlingarna och hur det regleras i förrättningarna varierar. I flera förrättningar finns skrivningar om att det yttre underhållet är en del av gemensamhets­anläggning, vilket inte faller inom anläggningslagens tillämpningsområde, då det enligt anläggningslagen krävs att det är ett objekt som upplåts. Det finns ett behov av tydligare rekommendationer från Lantmäteriet om hur sådana anläggningsbeslut ska utformas och i studien föreslås att endast varianten där hela fönstret, ytterdörren eller balkongräcket upplåts för gemensamhetsanläggningen ska rekommenderas av Lantmäteriet. Ägarlägenheternas andelstal i gemensamhetsanläggningar sätts vanligtvis efter de två huvudprinciperna lika andel per lägenhet respektive andelstal efter boarea. Det finns olika varianter på principen andelstal efter boarea, vissa syftar till att ge enklare andelstal för att underlätta för samfällighets­föreningens förvaltning och andra till att boarean inte ska få fullt genomslag på andelstalen. Det är inte möjligt att med de genomförda förrättningarna som grund förklara valet av princip för att sätta andelstal med spridningen mellan lägen­heternas boarea i projektet. Storleken på den lägsta årliga avsättningen till samfällighetsföreningens underhålls- och förnyelsefond varierar mellan projekten. Flera förrättningslantmätare har låtit byggherren sätta summan, andra räknade på 0,3 % av anläggningskostnaden och vissa har satt summan godtyckligt. Det är bra att relatera avsättningen till prisbasbeloppet för att undgå inflations­effekter. / Since May 2009, during the first two years with the new rules which allows formation of condominiums inSweden, 394 condominiums in 24 separate projects have been formed. According to the Swedish law a condominium is a property unit. In approximately 20 % of the projects the property units have been formed before the building was built. This possi­bility is good for financing but can lead to differences between the borders of the property unit and the final building construction. To make a property formation order and not to conclude the cadastral procedure until the building is in place and the final drawings are made is a good way for the cadastral authority to keep control of the final result. Usually there is just one party in the condominium cadastral procedure. This means that it will not be any appeals and no precedents will be formed. Therefore there are requirements for a high standard on the recommendations regarding how to form condominiums. In some condominium projects the building construction has been adapted to give less need for the condominium owners to cooperate with the joint property association. There are recommendations which states that windows, exterior doors and balcony parapets should be a part of the condominium, but they can additionally be a part of the joint facility. Some of the practical solutions in the dossiers regarding joint facilities do not, according to the author, follow the intentions of the legislator. Better recommendations are needed in this area and enhancements are proposed in the thesis. The participatory share for each condominium has been set either with the same share per apartment or by some different models in relation to the apartments floor area. It has not been possible to explain the choice with the spread between the apartments floor area. According to the law the joint property association in these cases must set aside funds in a reserve. The amount of money that initially is noted in the articles of  the association differs between the condominium projects, and is either based on a proposal from the developer, calculated as 0,3 % of the construction costs or just arbitrary decided.

Vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform var frågan som ställdes inför detta examensarbete. Bostadsmarknaden är en komplex marknad då särdragen med just bostadsmarknaden inte finns inom någon annan marknad. Ett exempel är att en bostad inte lätt kan ersättas mot någon likvärdig bostad. På den svenska bostadsmarknaden finns det fyra upplåtelseformer som är vanliga när det gäller lägenheter. Dessa är bostadsrätter, hyresrätter, kooperativa hyresrätter och ägarlägenheter. Denna undersökning bygger på att studera vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform ur ett lägenhetsperspektiv. Faktorerna som har undersökts är vilka olika ekonomiska och juridiska omständigheter som kan påverka valet. Studien avgränsas till lägenheter och till statistisk inom Gävleborgs län. En kvalitativ metod har använts, där intervjuerna har genomförts per telefon och genom fysiska möten. De som har intervjuats har varit olika aktörer inom bostadsmarknaden såsom byggherrar och mäklare. Intervjuerna användes för att ta reda på aktörernas syn på bostadsmarknaden och dess olika upplåtelseformer. Statistik har även tagits fram för att kunna undersöka utbudet av de olika upplåtelseformerna inom Gävleborgs län. De slutsatser som kan dras utifrån resultatet om vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform är att ägarlägenheter väljs i första hand då det är ett direkt ägande, vilket leder till en friare boendeform. Ägarlägenheter väljs även för att det är ett självständigt boende då ägaren inte är bunden till en förening eller liknande. Andra faktorer som påverkar att ägarlägenheter väljs är också att det anses som en investeringsmöjlighet. Utbudet av ägarlägenheter är dock litet. Bostadsrätters faktorer är att det är ett fritt ägande. Bostadsrättsföreningen är förvaltningsskyldig, vilket medför att föreningen sköter de stora ingreppen, till exempel fönster- och dörrbyten. Bostadsrätter kan också anses som en investeringsmöjlighet. Det finns ett relativt stort utbud av bostadsrätter. Kooperativa hyresrätters faktorer är liknade hyresrätternas, dock med en insats. Denna skiljer sig dock från bostadsrätters insats, då kapitalinsatsen här bara fungerar som pant och återbetalas vid en eventuell utflyttning. Hyresrätters faktorer är att de har en begränsad användning (renoveringsmöjligheter) och att hyresvärden förvaltar och underhåller lägenheten. Något startkapital behövs inte för att ”köpa” jämfört med övriga upplåtelseformer. / Which factors influence the choice of living is the question we asked ourselves before this paper. The housing market is a complex market, since the characteristics of said market are not found in others. An example being that a home is not easily replaced with another. Sweden has four different forms of tenure for apartments: condominiums with a unitary system, condominiums with a dualistic system, right of tenancy and cooperative tenancies. This paper is based on examining the factors that influence which form of tenure an individual might choose. The factors that has been investigated are defined as various economical or legal circumstances or the like that may influence said choice. The study is limited to only contain apartments and geographically limited to Gävleborg County, specifically statistically. A qualitative method was used with interviews that were conducted over telephone and in-person meetings. The interviewees have been various players active in the housing market, such as builders and real estate brokers. These were chosen to find out their views on the housing market and the different forms of tenure since they work with such matters on a daily basis. The conclusions that was drawn from the results is that: Condominiums with dualistic systems are chosen for the right of ownership, and the fact that it’s a more independent sort of living since the owner is not bound to a housing association. A factor that’s also been acknowledged is the possibility of the apartment being an investment. This form of tenure has a low supply. Condominiums with unitary systems are chosen because it’s a relatively free and independent sort of ownership, but still somewhat bound to a housing association which has to manage all the major interventions on the property. These can also be seen as an investment opportunity. This form of tenure has a high supply. Cooperative tenancies are very similar to rights of tenancy, however with the addition of a lump sum paid to the association on contract agreement of the apartment. Right of tenancy is chosen mostly for the fact that there isn’t a start-up capital to get one and it’s easy to move since there’s no transactions involved. Also, there’s the fact that their use is quite limited and the landlord is the one who has to manage and maintain both the apartment and property.

I maj 2009 infördes ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenhetsinnehavaren har äganderätt till skillnad från en bostadsrättsinnehavare som endast innehar nyttjanderätt. Bostadsformen har hittills inte haft den genomslagskraft som förväntades av lagstiftaren. I Norge är möjligheten att äga sin lägenhet mer etablerad än i Sverige. Syftet med detta examensarbete var att se om fastighetsbildningsprocessen för ägarlägenheter kan göras effektivare genom att jämföra den med Norges bildningsprocess för eierseksjoner, vilken benämns seksjonering. Handlingar som upprättats i samband med fastighetsbildning respektive seksjonering granskades för att ta reda på hur hanteringen skiljer sig däremellan. Intervjuer med sakkunniga i Sverige och Norge genomfördes via personlig kontakt och e-post för att få en djupare kunskap i hur fastighetsbildningen och seksjoneringen går till. En komparativ metod, där den norska seksjoneringen av eierseksjoner ställdes mot den svenska fastighetsbildningen för ägarlägenheter, användes för att utreda om fastighetsbildningen för ägarlägenheter kan effektiviseras. Seksjonering av eierseksjoner och fastighetsbildning av ägarlägenheter skiljer sig en del i hur mycket ansvar som ligger hos exploatören  Gemensamma utrymmen regleras mer vid bildning av ägarlägenheter än vid bildning av eierseksjoner. Gränserna mellan enheterna i de olika fallen skiljer sig speciellt då det för ägarlägenheter upprättas fastighetsgränser där lantmäterimyndigheten upprättar en koordinatförteckning, bruksgränserna som dras för eierseksjoner har inte samma noggrannhet. Att införa ändringar i ansökan hämtat från hur den sker i Norge vid seksjonering, och att upprätta en checklista för gemensamma utrymmen som den sökande fyller i, och ändring av fastställningen av de gemensamma utrymmena, är möjligheter till effektivisering av fastighetsbildningen för ägarlägenheter. / In may 2009 the condominium ownership model was introduced in Sweden. The owner has ownership, unlike with the condominium user right model where the owner only has a legal right to use the apartment. So far, the ownership model hasn’t had quite a breakthrough, as expected by the Swedish legislator. In Norway, the condominium ownership model is more established. The aim of this study was to see if the real estate formation of the Swedish condominium ownership model can be made more effective, by comparing it with the formation of theNorwegian condominium ownership model. Documents created in conjunction with the two separate formation processes has been reviewed to find out the differences between the two. Interviews with experts in the area, in both Sweden and Norway was carried through face to face and by e-mail, to get a deeper understanding in the formation process. A comparative method, where the Norwegian formation process of the Norwegian model was compared to the Swedish model, was used to find out if the formation for the Swedish model can be more effective. The formation of the Norwegian model and the real estate formation of the Swedish model differentiate a bit in how much responsibility the real estate owner has. Shared spaces are being more regulated at the formation of the Swedish model than the Norwegian model. The real estate boundaries between the units in the different cases separate especially when the real estate boundaries being determined for the Swedish model and the Swedish cadastral authority establish a coordinate list. The user right boundaries made for the Norwegian model don’t have the same accuracy. To introduce changes in the application from how it works in Norway, and establish a checklist for the shared spaces that the person who apply complete, and impliment changes of the establishment of the shared spaces, are possibilities to make the formation more effective for the Swedish model.