<p>IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.</p>

Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.   Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst &amp; Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.   Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.   Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.   Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.

Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest. Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory. Result &amp; conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises. Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth. Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions. / Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden. Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori. Resultat &amp; slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler. Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till. Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.

Underlaget till rapporten är att KF fastigheter arbetar aktivt med att minska energiförbrukningen i sina livsmedelsbutiker. För att underlätta beslutstagande och utvärdera olika nyinvesteringar har vi utformat en lathund för energibesparande åtgärder. Lathunden levereras som Excelfiler med förprogrammerade formler. Rapporten inriktar sig på kyl- och frysdiskar samt belysning eftersom dessa står för merparten (76 %) av den totala elförbrukningen i en livsmedelsbutik. Nyckelord: Energibesparing, Livsmedelsbutik, belysning, ljuskällor, Kyldisk, frysdisk, kylsystem, köldmedier, LCC, pay off, KF-fastigheter, kylsystem, köldmedier, lathund, beräkningsmall.

The thesis deals with packaging of real estate’s; an approach concerning tax benefits with the purpose to sell real estates in a more beneficial process than what is doable in direct sales. The proceeding can be beneficial because of the rules in Inkomstskattelagen (19999:1229) regarding underpriced transfers and selling of business related shares.   The real estate owner initiates the procedure through an establishment of an affiliate to a previously wholly owned parent company, where the real estate is the solitary asset of the affiliate. In order to fulfill the rules of underpriced transfers the transfer from the parent company shall be valued in regards to the tax value, else it will be taxed. Once packaged the affiliate containing the property can be sold tax free, made possible by the rules regarding business related shares.  The vendor can therefore achieve a tax-free sale while the buyer does not have to pay stamp duty, since the affiliate remains the owner of the property. Consequently, both parties can in the selling attain benefits by having a transaction with a packaged real estate. Still there exist numerous regulations and ones whom do not possess sufficient knowledge of the risks could encounter issues, causing a default in the intended benefits. The thesis has found that acquisitions of a packaged property set higher requirements on the seller’s and the buyer’s knowledge than direct sales would. In greater extent the benefits accrue the selling part. The buyer’s most important mean to control before the acquisition of a packaged real estate is that the purchase price is equal to the performance. This because packaged real estate’s often contains deferred tax liabilities because the depreciation is not reintroduced at the realization.

Introduktion/Problembakgrund: Earnings management (EM) är ett problem för både det enskilda företaget och samhället. EM innebär att företagsledningen manipulerar resultatet i syfte att vilseleda externa intressenter. Konsekvenserna av EM är ett minskat förtroende för den finansiella rapporteringen, vilket resulterar i en ineffektiv kapitalallokering. Tidigare studier i Nya Zeeland har konstaterat att sammansättningen av fastighetsportföljen påverkar benägenheten till EM. Däremot går resultatet inte att generalisera i andra länder, eftersom det finns skillnader i lagstiftningen. Det är därför av intresse att genomföra en studie för svenska börsnoterade fastighetsföretag. Det behövs för att skapa ett ramverk, vilket kan hjälpa externa intressenter att förstå, upptäcka och förebygga beteenden som ger upphov till EM. Syfte: Studiens syfte är att undersöka hur fastighetsportföljen påverkar benägenheten till EM hos svenska börsnoterade fastighetsföretag. Vidare har studien även som syfte att kartlägga sammansättning av företagens fastighetsportföljer. Estimera EM för fastighetsföretagen och studera hur fastighetsportföljen påverkar benägenheten till EM. Studien har även som syfte att undersöka hur EM påverkar fastighetsföretagens finansiella rapportering i avseende på tillförlitlighet och relevans. Teori: De teorier som använts i studien baseras på tidigare EM-studier, orsaken är att vi avser att använda de mest relevanta teorierna för att besvara studiens problemformulering. Studiens teoretiska referensram omfattas av; 1) EM 2) informations asymmetri, 3) earnings quality, 4) principal-agent teorin, 5) stewardship teorin, 6) signaleringsteorin och 7) prospect-teorin. Vidare beskrivs fastighetsmarknaden. Metod/Data: Studien baseras på en kvantitativ metod, en deduktiv ansats och ett objektivistiskt synsätt. Vi har inhämtat data från finansiella databaser och från fastighetsföretagens finansiella rapporter. I de finansiella rapporterna har vi manuellt inhämtat data för sammansättningen av fastighetsportföljerna utifrån fastighetskategori och fastighetsregion under åren 2005-2013. Vidare har vi skattat två kategorier av EM, accruals management (AM) och real activities manipulation (RAM). Vi har sedan skattat fastighetsportföljens inverkan på benägenheten till EM. Resultat/analys: Skattningarna av AM och RAM är i likhet med tidigare studier. Vidare tenderar fastighetsportföljen utifrån fastighetskategori att uppvisa flertal signifikanta resultat i jämförelse med fastighetsportföljen som baseras på fastighetsregion. Sammansättningen av företagens fastighetsportföljer tenderar att utgå ifrån en fastighetskategori i en fastighetsregion, vilket innebär att fastighetsföretagen tenderar att förvalta, äga och utveckla en viss fastighetskategori i en viss region. Slutsatser: I studien har vi kommit fram till att fastighetsportföljen tenderar att påverkar benägenheten till EM. Det innebär att traditionella teorier inom EM även bör beakta att sammansättningen av fastighetsportföljen påverkar benägenheten till EM. Utifrån resultatet konstaterar vi att tillförlitlighet och relevans i den finansiella rapporteringen minskar. Studiens resultat kan förklaras utifrån fastighetsrelaterade marknadsfaktorer.

Frågeställning: Vad har fastighetsföretag och revisorer för uppfattning om det nya kravet på komponentavskrivning?    - Leder det till en förbättrad redovisning sett utifrån begreppen relevans    och rättvisande bild, om så på vilket sätt? Hur påverkas redovisningen i företag inom fastighetsbranschen av det nya kravet på komponentavskrivning? Syfte: Syftet med studien är att undersöka vilka uppfattningar revisorer och företag inom fastighetsbranschen har om det nya kravet på komponentavskrivning samt hur det påverkar fastighetsföretagens redovisning. Studien syftar även till att försöka utröna om komponentavskrivningar leder till en mer rättvisande redovisning.   Metod: Studien bygger på en kvalitativ metod. Insamling av primärdata har skett genom kvalitativa intervjuer med fem fastighetsföretag och två revisorer. Sekundärdata till studien har samlats in via en litteraturstudie. Slutsats: Komponentavskrivning leder till en mer rättvisande redovisning jämfört med dagens praxis då det ger en mer rättvisande bild av fastigheternas värdeminskning. En större del av fastighetsbolagens underhållsåtgärder kommer aktiveras i balansräkningen. Komponentavskrivning leder till en mer enhetlig hantering av underhållsåtgärder och kan därför öka jämförbarheten mellan företag. Detta förutsätter dock tydligare riktlinjer för hur komponentuppdelningen ska gå till. / Research question: What are the perceptions of real estate companies and auditors regarding the new requirement of component depreciation?     - Does it lead to a better accounting seen from the concepts of relevance and a true and fair view, if so, how? How is the accounting in real estate companies affected by the new requirement of component depreciation? Purpose: The aim of this study is to describe what real estate companies and auditors think of the new requirement of component depreciation in Sweden. The study also tries to determine if component depreciation leads to a fairer accounting. Method: The study is based on a qualitative research method. The primary data used in the study has been collected through interviews with real estate companies and auditors. The secondary data used in this study was collected through a thorough literature study. Conclusion: Component depreciation leads to a fairer accounting compared to todays practice. A larger portion of the real estate companies’ maintenance costs will be activated in the balance sheet. Component depreciation leads to a more unified management of maintenance costs.

The report details the process of creating a property marketing system, Spaces, for commercial real estate property owners and leasing agents. The system has been developed alongside a startup company, Objektia, in conjunction with their efforts to strengthen their product offerings by providing property marketing as a service. Spaces delivers an easy to use tool for everyday work tasks of the leaser, including creation of unique advertising, supply management, customer relationship management tools and lastly marketing analysis tools. The goal of Spaces is to enable leasers to attract more and better tenants, through high conversion advertising and subsequently improve the sales process through enhanced customer relations. The report describes theory regarding the commercial real estate market and web applications, the agile development process of Spaces, and how the end result will be used by leasers and marketed as a real world application to customers through Objektia. It is concluded that using these methods, a conceptual system and a promising product is created with capabilities for future real world implementation with Objektia.

The service and housing sector stands for 40 % of the total energy consumption in Sweden and extensive measures ought to be made to reduce this number. Measures have been ongoing in this this sector during a relatively long period with the objective in sight that the EU implemented for the year 2020. There is a great focus on technical development that is applied to new construction projects but the measures to improve the energy performance in existing buildings are also an important area for the real estate companies. The European Council has implemented directives that will drive the issue forward regarding energy consumption in the housing sector. Several studies indicate that energy efficiency in existing buildings can be made but there are split opinions regarding energy savings, profitability and what incentives encourage companies to make these investments  What underlying causes make companies want to invest in making existing buildings more energy efficient?What kinds of energy efficiencies are being made? Which factors may affect decisions regarding investments in energy efficiency? The purpose of this essay is to examine how real estate companies are undertaking energy efficiencies in existing building, how the process for these investments may look regarding what types of energy efficiencies that is being performed and what type of investment calculations that is being used.The essay is a qualitative study with exploratory purpose and has an abductive approach. The studies primary data has been gathered through interviews with respondents from 9 different real estate companies. The informants have different positions but a strong relation to energy efficiency. The study indicates that real estate companies have a great focus on performing energy efficiency in existing buildings in their property stock to reach internal environmental goals and because there is a profit to be made by lowering operating costs through energy savings. The buildings specific preconditions dictate to a large extent what type of energy efficiencies that are being performed but in most cases there must be a profitability in the investments for them to be made. In some cases, the energy efficiencies are not necessarily cost effective but they are presumed to make the real estate companies reach their environmental goals and for their business to be run in a sustainable way.

Det vanligaste sättet att organisera filantropisk verksamhet i Sverige är genom stiftelser. Enligt stiftelselagen räknas stiftelser som juridiska personer, och är därför generellt sett skyldiga att betala inkomstskatt. De kan dock på olika sätt bliskattebefriade om de bedriver en verksamhet som främjar ett kvalificerat allmännyttigt ändamål. Just stiftelsers ändamål är därför intressant ur skatterättslig synpunkt.  Syftet med studien är att beskriva och fastställa gällande rätt i 7 kap. IL avseende hur stiftelser som främjar det allmännyttiga ändamålet Omsorg om barn och ungdom ska inkomstbeskattas, samt vilka rekvisit som ska vara uppfyllda för att ändamålet ska anses främjat. Därtill följer att redogöra för hur stiftelser som bedriver sådan allmännyttig verksamhet i specifikt fastigheter i enlighet med 7 kap. 21 § IL ska inkomstbeskattas på den inkomst som följer av verksamheten i fastigheten, och därmed även fastställa vilken skatte- och avgiftsplikt som gäller för fastigheten enligt 3 kap. 4 § FTL. Studien har genomförts med hjälp av en rättsdogmatisk metod vilket traditionellt sett betyder att man fastställer gällande rätt. De allmänt accepterade rättskällorna har studerats i enlighet med rättskälleläran. Kravet för att det allmännyttiga ändamålet ska vara uppfyllt är att det måste handla om specifikt omsorg, och inte endast någon typ av barn- och ungdomsverksamhet.Stiftelser som inom ramarna för ändamålskravet främjar det kvalificerade allmännyttiga ändamålet omsorg om barn och ungdom, och även uppfyller kraven i verksamhetskravet och fullföljdskravet enligt 7 kap. 4-6 §§ IL, kan om de till övervägande del använder en viss fastighet i verksamheten bli undantagna från skatte- och avgiftsplikt på fastigheten i form av vanlig fastighetstaxering enligt 3 kap. 4 § FTL, och därmed även bli undantagna från skattskyldighet på den inkomst som kommer från fastigheten enligt 7 kap. 21 § IL.