本論文計一冊，約六萬言，全文共分五章十六節，主要在探討我國地價宜採行比例稅 率抑累進稅率及現行地價稅累進起點地價問題。茲將各章提要簡述如次： 第一章：緒論。本章說明本文研究動機、研究目的、研究範圍、研究方法及一些名詞 定義。 第二章：地價稅之基本概念。本章說明地價之意義及種類，地價稅之理論依據，地價 稅之經濟功能及其特性。 第三章：我國地價稅沿革、問題分析與檢討。本章闡明我國課徵地價稅之由來，立法 及實施沿革，並就現行地價稅稅率問題加以分析與檢討。 第四章：我國理想之地價稅。本章從租稅理論，遺教，我國客觀環境等各方面分析我 國應採行之地價稅制，並根據分析結果探討我國地價稅應採行之稅率及現行地價稅累 進起點地價宜如何改進。 第五章：結論與建議。

摘 要 地價稅乃地方財政之主幹，若按「平均地權」申報地價與照價徵稅的辦法，課徵地主的不勞而獲，不但可以充裕地方財政收入，且可抑制地價上漲，後者更有協助經濟發展之功用，但因土地具不移性與異質性，以致土地市場的資訊無法充分流通，再加上政府在財力有限的情況下無法推行「照價收買」，以致在民國42年以前所推行的地主自行申報地價多屬偏低，無法貫徹政策目標，政府乃不得已根據傳統的市場比較法進行公告地價的評估，囿於政治因素與估價方法兩項原因，公告地價的成果一直過份偏低，以本文所研究的台中市為例，由83至88年，公告地價僅及交易價格的一成一。 本文首先建立理論模型，此乃將Fujita的家庭居住均衡模型加以擴充，在加入地價稅的考慮以後，本文證實應將各都市的差額地租收歸公有，藉以興建公共財，本文進一步研究發現地價稅稅基評估若有不實，一方面使得土地利用浪費，另一方面政府所提供的公共財必有不足，由此產生資源分配的無效率。 本文特以土地稅稅基評估的「效率性」與「公平性」兩項指標，藉以檢定公告地價評估的成效，效率性乃指評估價格與交易價格的比率，如前所述，台中市歷年的評估價格比率僅有一成一，而公平性又可分為水平公平與垂直公平，本文首先利用變異係數以測定水平公平，台中市公告地價的變異係數高達71%，此表示相同價值的土地，評估結果相差甚鉅，次利用Kochin and Parks公式測定垂直公平，也發現具有累進現象。 本文主張未來土地市場若能加強資訊流通，可採業主估價法，藉民間力量協助政府進行地主自行申報地價，在此之前，可採各種大量估價法，因其估價客觀，又有固定的公式可供遵循，不會像目前遭受地價評議委員會的非議，本文所探討的包括標準宗地估價法、特徵價格法、無母數迴歸估價法、以及逼近調整法，其中以逼近調整法較佳，因其評估價格比率可接近於1，變異係數接近30%，而且達到垂直公平，故無論在稅基評估的效率性與公平性兩方面，均有長足進步。 本文更進一步認為，公告地價無須每年重新評估，因其需動用大量人力與物力，在非全面重估的期間，可以「地價指數連動法」以評估公告地價，本文所提出的地價指數編製方法共有重複交易法、特徵價格法、以及無母數迴歸法，其中以特徵價格法與無母數法的效果較佳，但特徵價格法有函數設定問題，故本文建議採無母數迴歸法以編製地價指數。 以往一般均懷疑公告地價的評估結果偏低，但無實際數據可茲參考，本文根據實際資料，指出偏低的成數，並經實証求得在公平上也不理想，經過研究提出各種大量估價法以求改進，且利用地價指數連動法以節省評估的工作，方法客觀，切實可行，而且本文所研究的各種方法均可推廣至其他地區，這是本文的貢獻，政府若能採本文的建議，不但可以充實地方財政收入，且可達到增進土地利用的目標。 目 錄 頁次 目 錄 ………………………………………………….… Ⅰ 圖 目 錄 ………………………………………….………… Ⅲ 表 目 錄 …………………………………………….……… Ⅳ 第一章 緒論 ………………………………………..…… 1-22 第一節 研究動機與目的 …………………………………… 2 第二節 研究方法與範圍 ………….………………………… 5 第三節 文獻回顧 …………………………………………… 8 第二章 公告地價的評價理論 ……………..……………. 23-38 第一節 土地市場的資訊效率……….………………………… 23 第二節 地價稅的課稅評價理論 …………………….……… 28 第三章 現行公告地價評價方法之探討 ……………… 39-73 第一節 現行公告地價評價的方法 ………………….……. 39 第二節 實証樣本的說明 …………………………………….. 51 第三節 目前公告地價評估結果的檢定 …….….………… 59 第四章 公告地價評價方法的改進 ……………………. 75-157 第一節 業主估價法…………………….…………….………. 76 第二節 標準宗地估價法……..………………………………. 82 第三節 特徵價格法..….….………………………………….…. 107 第四節 無母數迴歸………………………………….……….. 131 第五節 逼近調整法 …………………….……………………..143 第六節 各種不動產估價方法之比較 ………………………. 152 第五章 公告地價的指數連動法….……………………… 159-193 第一節 地價指數的編製方法 ………………..………..……. 161 第二節 藉重複交易法編製地價指數……………….….……… 166 第三節 藉特徵價格法編製地價指數 …………………………. 174 第四節 藉無母數模型編製地價指數……………………... .…... 183 第五節 各種地價指數編製方法之比較………………………. 190 第六章 結論與建議 ………………………….……..… 195-201 第一節 結論 …………………………………………….….. 195 第二節 建議 ………………………………………….…...... 200 參考文獻 ………………………………………………..…….…... 203 附 錄 ………………………………………………………….. 213

我國地方政府租稅努力程度有普遍不足的現象，且稅收會隨景氣波動呈現不穩定的情況。本篇文章的研究目的，從土地稅租稅努力角度切入，來探討總體景氣波動對於我國地方政府租稅努力程度的影響，並進一步分析景氣繁榮與衰退期間對我國租稅努力是否具有不對稱效果。除此之外，本文建立迴歸計量模型，配合1982年到2009年我國總體經濟的時間序列資料，來驗證總體經濟變數以及景氣波動對於我國租稅努力的影響，是呈現正向或反向循環關係，以及景氣波動對租稅努力是否有不對稱影響。 本文主要的結論有兩點，第一點可由迴歸結果中證明，無論是單獨探討景氣波動的影響效果，或是放入其他總體變數所建構較完整的模型之下，都顯示總體景氣衰退期間的失業率，和全國土地稅租稅努力呈現負向關係，而實證結果也證明我國總體經濟景氣波動與土地稅租稅努力呈現正循環，也就是同方向變動的關係，表示我國地方政府在面臨景氣衰退期間，對於土地租的努力程度較低，而在景氣繁榮期間的土地稅租稅努力則較高。本文的第二發現，乃是若將景氣波動分為繁榮與衰退期間，可發現景氣衰退期間影響大於景氣繁榮期間，這也表示總體景氣於衰退期間對於土地稅租稅努力程度的影響效果較大。且經由Wald test的檢測結果中可看出總體景氣的繁榮與衰退期間對我國土地稅租稅努力有不對稱影響，故可推論景氣好壞會影響地方政府的租稅努力行為。據此，在地方政府自主性增加之後，地方政府需要更有目地的提升自我租稅努力程度，若地方政府能夠判斷景氣波動對財政造成的影響，或許可制定輔合時宜的租稅政策。

台灣地區自民國四十二年起，連續實施數期經濟建設計劃以降，經濟迅速進展，工業 化與人口都市化現象與日並進，經濟結構亦由原以農業為主之經濟，轉變為以工業為 主之經濟，轉變為以工業為主之經濟。社會現象雖已蛻變，原有的法令典章，卻未能 與之配合，以致今日人文薈萃之都市，竟成為土地投機交易之場所，地價不正常的暴 漲，土地投機風氣盛行，或兼並壟斷，或將土地充置不用，待價而沽，坐享暴利，國 家與人民均身受其害。 地價稅為實現土地政策之手段，土地政策經由地價稅所欲實現之理想為消除土地投機 ，促進土地利用。因此地價稅對於土地政策所能發生之作用乃為稅去地主不勞而獲之 地租，從合獲致所得之公平分配，誘導土地之合理利用。現行地價稅利能否或如何發 揮此項作用，乃為本論文之主要研究動機。 本論文計一冊，約十萬字，共分五章十六節，今就研究內容，略陳於下： 第二章文獻探討：說明地價稅之理論基礎，就地租學說、國父之地價稅理論、近代學 者對於地價稅之主張三者加以整理、分析與比較。 第三章現況分析：首先介紹現行地價稅制，次就歷年地價稅課徵之實績加以整理分析 ，最後就現行地價稅制所達成之財政策效果，經濟政策效果與社會政策效果加以分析 。 第四章檢討與改進：就與現行地價稅制有關之其他因素，如規定地價、重新規定地價 、稅制結構、地價稅與土地增值稅之配合、地籍總歸戶等問題，與現行地價稅制做一 綜合檢討，並提出筆者個人之意見與看法。 第五章結論：綜合以上各章之探討，做一歸納。

在一個動態體系中，土地在各期的最佳利用方式，將可能隨開發時機而改變，如此，倘若政府土地稅的課徵，會對地主土地開發時序選擇造成影響，則將有影響土地利用的可能。職是之故，土地稅對土地開發時序的影響，就成了政府在課徵土地稅時，必須思索的課題。本文首先重點式的介紹國內外論及此一課題的相關文獻。其次利用現值模型做為分析的架構，得到了以下結論： 　　(1)地主土地開發的最適時機，在將土地開發延後一期之邊際成本等於利益相對之時。 　　(2)在土地開發前適用的稅率高於開發後的狀況下，課徵土地收益稅與地價稅，將加速土地開發。而在開發後稅率高於開發前之情形下，課徵土地收益稅與稅基「永以為定」的地價稅，效果為延緩土地的開發；但課徵稅基為市場價值的地價稅時，效果則不明確。 　　(3)課徵增值稅的效果取於土地前次移轉價值。如果此移轉地價高於（小於）土地開發前純收益之還原價值，則土地增值稅的課徵將加速（延後）土地開發的進行。 　　(4)無論是否課徵土地稅，土地開發前純收益流量的增加，將會導致土土地延後開發。另一方面，提高土地開發後之純收益流量，通常會造成土地開發的提前。不過，在地價稅的課徵係以市場價值做為稅基的情形下，土地開發後純收益流量增加對土地開發時序時影響，視土地開發前後適用稅率的相對大小而定。在土地市場發生閉鎖效果時，課徵土地增值稅將造成部分土地的延後開發。

一般在討論台灣土地稅的文章，很多都從孫中山的土地稅論點發展，對地價變動的「不勞而獲」利益，力主予以課徵，課徵高稅率的土地增值稅，以求社會公平，也從關心社會公平的角度，對地價稅也主張以累進稅方式，用提高稅率方式促進土地利用效率。但本文認為這樣的觀點並不正確。 我們從生產理論推論土地在生產活動，由於生產要素數量比例的調整會產生不同的生產力，進而推論一般認定土地土地價格、數量變動與土地收益變動的關係。地價變化的主因來自土地收益（地租）變化，土地收益變化是「因」，土地價格變化是「果」，處理地價變化問題，重點在對土地收益課稅，也就是地價稅，不是對地價變動課稅的土地增值稅。目前強調對地價稅輕稅，卻對土地增值稅重稅，不僅無法處理孫中山所提出取締「不勞而獲」的問題，甚至讓問題更嚴重。 本文在公平上強調不僅土地資源的應用要公平，貫穿孫中山土地稅的精神，應該所有的生產資源都應一視同仁，由此反推出孫中山過份強調土地的特殊性，導致土地在經濟活動中受到不平等的對待，這樣的不平等，在經濟資源在經濟部門間的移動，導致土地價格更加不合理，也使資源配置更不合理。另一方面，我們也討論孫中山所謂的公平與目前累進稅的公平意義差別，認為現行土地稅採行累進稅，已經偏離孫中山的想法，與原意不合。而累進稅的設計在許多方面並無法促進公平，甚至更不公平。 在效率方面，我們認為價格機能會讓資源配置到最佳狀況，因此地租曲線所呈現的相對土地收益、相對價格是很重要。由於百分之百的土地增值稅會出現閉鎖效果，使得土地增值稅改為累進稅制，這樣就紊亂值本的價格體系，扭曲資源配置，也讓價格資訊原本就不明的狀況更加不透明。不僅於此，連涉及土地收益的地價稅也採行累進稅制。更攪亂土地資源。我們認為土地稅採行累進稅，不僅扭曲孫中山的原意，而且對財富分配助益不大。 再者，我們引進預期及均衡概念去解釋地價變動，實際上，土地交易價格因為含有預期因素，所以交易價格所反映土地購買者的報酬率經常會低於市場狀況，所以土地交易不一定有利。也從均衡的概念推論，一般認定購買土地的報酬率高，其實不正確。若購買土地的報酬率高，則賣土地的人就是傻瓜。 最後，我們引用嘉義市的公告地價、公告現值，印證我們的推論。