土地開發決策行為具備不可回復性及可延遲性等特色，於未來情況不確定市場下，土地開發決策包含了選擇權價值。根據Titman（1985）等人將實質選擇權理論應用於土地開發方面之研究指出，土地開發決策中所內含之實質選擇權，將影響土地所有人的開發決策。而根據實質選擇權理論，未來情況的不確定性乃是實質選擇權價值來源，隨著不確定性提高，將延後土地開發時機並增加未開發土地價值。過去二十餘年來，將實質選擇權應用於土地開發之相關理論研究已獲得豐碩成果，然而於臺灣地區，相關實證研究相當稀少，甚至若干分析結果呈現實質選擇權適用程度不顯著的情況。唯過去分析方式多採靜態之迴歸模型進行，且未將不同市場情況區域分開探討，因而導致估計結果可能的不準確，而曲解實質選擇權理論於臺灣地區之應用。針對上述情況，本研究採動態之存活分析方式針對同樣亦屬動態之土地開發決策行為進行分析；並利用迴歸分析方式觀察未來房價不確定性如何影響未開發土地價值。藉由上述分析，探究實質選擇權理論於臺灣地區土地開發市場之適用程度。 本研究利用臺灣地區大規模開發地區土地開發及未開發土地價格資料進行實證分析。結果顯示，於不確定性程度高且變化程度大之地區，房價不確定性的提高將延後土地開發時機並增加未開發土地價值，符合實質選擇權理論所預測。然於不確定性程度低且變化幅度小之地區，由於選擇權價值的淡化，導致其他因素影響了房價不確定性與土地開發時機及未開發土地價值間之關係，使得分析結果未如實質選擇權理論所預期。此外，本研究於土地開發時機方面採存活分析方式進行，並將不同市場情況之地區分開探討，而得出實質選擇權理論於臺灣地區適用之顯著成果，與過去之相關實證研究指出之不顯著情況不符。表示在進行實證研究時，必須選擇最適當之分析方式，並儘可能就不同市場情況加以探討，方能獲得最符合實際情況之分析結果。 / Recent theoretical research suggests that land development exercises a real option. Option pricing theory has been successfully applied in the valuation of real investments in the last two decades. According to Option pricing theory, the real option in undeveloped land will effect the development decision of land developer. Because the uncertainty of future condition is the source of real option, this research use the data set of land development and undeveloped land price in Taiwan area to test two predictions of real options with respect to land markets: greater price uncertainty should delay the timing of development and raise vacant land prices. Different from other empirical studies, this research uses the survival analysis method to test the prediction of real option theory. The result of our research is consistent with the prediction of the real option theory. It shows that greater price uncertainty lowers the likelihood of development and raises vacant land prices in the area of higher price uncertainty. This finding suggests that in the area of high uncertainty, we would expect land developer in the property market to be more prudent and decreasing the current investment activities compared with the area of a relatively stable market environment.

企業購併已逐漸成為台灣企業追求快速成長的手段之一，主併公司為了讓被併公司經營者與股東接受被購併，經常會付出溢價給被併公司股東，溢價是否就代表主併公司買貴或折價就表示檢便宜？ 本研究以鴻海精密工業股份有限公司合併國碁電子股份有限公司為樣本，以現金流量折現法評價，同時考量加計綜效後之現金流量折現法，進行情境分析後，發現不考慮綜效時，保守情境下合併案所產生淨現值為負值，不值得合併。由於現金流量折現法未能計算「彈性」價值，因此以Black-Scholes買權計算模型為基礎，建構簡明的評價模式，將購併活動中的彈性價值列入投資計劃評價分析中。 結果顯示：購併案如果考慮成長與彈性，評價結果可增加淨現值，避免值得投資案件被錯過，以實質選擇權評估本案例，求得保守情境之淨現值亦為正值，表示值得進行投資，有機會增加股東權益，本研究可解釋經營階層對購併案提出溢價，已無形中使用實質選擇權評估合併案，只是缺乏理論證明，本研究目的即在於透過合併案實例證明實質選擇權已被運用於購併案中。

本研究探討以實質選擇權法評估高科技公司之股價，而如何評估企業合理的股價一直都是學者、投資人與企業亟欲探討的問題。由於高科技產業類似買權的特性，即潛在獲利高而下方風險有限(放棄選擇權)，使得採用何種股票評價模型來評估高科技產業股價更是一重要課題。一般常用來衡量企業實質價值的方法有三類：現金流量折現法、相對評價法（如本益比法）以及近年來開始發展的實質選擇權模型。但傳統的現金流量折現法會忽略了管理者的決策彈性而低估價值，本益比法會受到盈餘品質的影響；因此本研究以Schwartz和Moon(2000)連續時間之下的實質選擇權法來評估每股價值，希望在加入營運策略彈性之考慮後，求算出的模型價格能更真實地反映企業價值，並進而探討影響企業價值之關鍵因素。 本文以台灣IC設計產業龍頭，有「亞洲英特爾」之稱的威盛電子公司為研究對象。以威盛及其類似公司矽統科技之相關歷史資料估計參數，並與民國90年第一季實際股價驗證，發現實際股價逐漸逼近模型價格346.54元。以敏感度分析結果得到影響威盛股價的關鍵參數有四個：成本佔收入之比率、賺取超額報酬之期間、企業終值和收入成長率隨機過程之回復平均速度。 / The valuation of high-growth companies has been a controversial subject both in the academic literature and financial press. Since high-tech companies have option-like characteristics and asymmetric payoffs, this paper attempts to apply real-options pricing model created by Schwartz and Moon (2000) to get the rational price of high-tech companies and look for the key value-drivers. This paper focuses on valuing VIA Technologies, the world’s largest PC core logic chipset supplier with growing exposure to communications chips and microprocessors. After estimating the model parameters and solving the model by simulation, the model stock price for VIA Technologies is $346.54；moreover, market prices are getting close to the model price in the first quarter of 2001. Finally, I perform sensitivity analysis on the more critical parameters of the model, and find out four important parameters that have big effects on stock prices, including variable costs, horizon of the estimation, terminal value and speed of adjustment for the rate of growth process.

本研究係利用財務理論定價模型之實質選擇權擴張情境模式，以三項式選擇權評價方法，評估現行上市的不動產投資信託商品（REITs）的合理價值。並選定富邦一號與二號、國泰一號與二號、新光一號等5檔REITs商品進行評價分析。 　　經研究結果，其中有4檔REITs評價價值與其2010年財報淨值非常接近；此外，並有其中3檔REITs的評價價值，相對於財報的每股淨值，更為接近實際股票市場交易的最高價格，證明本研究的三項式選擇權評價模型可適用於REITs商品的評價方法。 / This paper employs the Trinomial Real Option Pricing Model for the valuation of Real Estate Investment Trusts (REITs). The following five REITs in Taiwan (or T-REITs) are selected for empirical analysis: Fubon No.1 and No.2 REITs, Cathay No.1 and No.2 REITs, and Shin Kong No.1 REITs. Results show that the values of four T-REITs values from the valuation model are very close to their book value in the end of 2010, and three T-REITs values are also similar to their highest prices in the exchange market. Conclusions of this study imply that the Trinomial Real Option Pricing Model may serve as a good approach for the valuation of REITs prices.

企業價值評估是企業管理和企業投資的熱門問題，半導體產業又是高科技發展的關鍵。所以本文就台灣半導體產業的兩個晶圓代工企業之價值評估問題進行對比討論，分別用實質選擇權與自由現金流折現模型來對台積電和聯電進行價值評估。分析中發現實質選擇權方法在評價中比較能充分考量到企業投資決策的彈性，卻對於企業在行業中的領先地位比較難把握；而自由現金流折現模型對於財務報表的數據十分敏感，關於增長率的估計比較難把握，從而使企業價值評估的波動性較大，所以可以綜合兩個方法來進行評價，則可以減少估計誤差。本文的後半部分主要是基於半導體的產業狀況，對台積電與聯電兩家晶圓代工企業的經營策略進行分析，得出科技企業的經營收益與對技術研發的投入呈正相關，也與管理層的理念與穩定性以及上下游產業鏈穩定性密切相關。 / Business Valuation is an important issue for business management or business investment. The semiconductor industry is also an important part for high-tech development. Therefore, this paper focuses on the valuation of two foundry companies in semiconductor industry in Taiwan. Respectively, this paper uses the real option and the discounted cash flow models to assess the values of TSMC and UMC. The analyses find that the real option approach can consider the flexibility of enterprise investment strategy better than the discounted cash flow approach, while it is difficult to grasp the leadership of the company in the industry. The data from the financial statements is too sensitive for the discounted cash flow approach, and the uncertainty about the growth of a company contributes the volatility of the business valuation; therefore, by considering both approaches can reduce the valuation errors. The other part of this paper is based on the semiconductor industry analysis. With the comparison of the corporate business strategies of TSMC and UMC, we find that the operating income of scientific and technological enterprises is positively correlated with business investment in R&D, meanwhile it is closely related to the concept and stability of the manager, as well as the stability of the upstream and downstream supply chain.

More and more enterprises plan to switch their legacy system to service-oriented architecture (SOA). SOA, the focus of recent software-engineering, modulizes the IT components as “services” which could be re-jointed with each other flexibly and reused to avoid building parts repeatedly. This methodology also yields network externalities (Katz and Shapiro 1986; Markus 1987) as a number of services are integrated. An enterprise could increase the number of services to earn network externalities but such benefits come with risks. / This study aims to evaluate the investment of SOA and justifies the switch of current systems to SOA. Since SOA investment is usually a long-term and risky project for most enterprises, uncertainty becomes an important evaluation factor of an SOA project. This research applies the real option approach to evaluate an SOA switching project which majorly justifies the uncertainties, and use Monte-Carlo simulation to do the option pricing work. We consider three components of uncertainty in the model– risk, exercise time and number of connecting services for reusing- and evaluate how the uncertainty relates to the value of an SOA project. Finally, this research deduces the investment strategies under uncertainties, and describes what advantages for real option SOA has which are SOA could reduce the investment friction.

本論文主要是以實質選擇權分析法對在最適決策下供應鏈及公司的價值進行評價。內容包含兩篇文章。第一章為緒論；第二章與第三章為主文。在此兩章中 ，我們會先介紹研究動機、目的與文獻探討，接著架構模型，據以求出於最適決策下供應鏈或公司價值的封閉解後，以比較靜態分析法分析各參數對供應鏈或公司價值的影響。第四章為總結。 / 第一篇文章為對在隨機成本下供應鏈的評價。該模型是以單一供應商、單一零售商與多個消費者組成之垂直整合的二階段序列式動態供應鏈為架構，假設市場的現貨價格為動態過程，供應商和零售商每單位商品的成本為隨現貨價格變動的隨機成本。在此模型中，供應鏈的經營者以銷售量為決策，聯合利潤最大化為目標。此外，存貨設定在零售商的一方，而零售商所持有的存貨可視為擁有一個無窮期的美式買權，當存貨出清時，如同執行一個美式買權一般，以促使利潤的實現。接著我們利用比較靜態分析法就無風險利率和現貨價格報酬率的波動度對於最適決策下所求得的供應鏈價值之影響進行分析後，得到供應鏈價值會隨著無風險利率的上升而增加，亦會隨著現貨價格報酬率波動度的提高而增加。此結論和Cortazar and Schwartz(1993)以兩階段製造產品為運作模式之公司價值就無風險利率和現貨價格報酬率的波動度進行比較靜態分析後所得到的結果一致。 / 第二篇文章為對在隨機匯率下兩階段生產之公司進行評價。此文考慮Cortazar and Schwartz(1993)的模型，在產品之製造為兩階段式生產的條件下，納入隨機匯率，用實質選擇權分析法，評價以外銷專案為標的之公司價值。我們針對模型中的參數：本國的無風險利率、以外幣計價之現貨價格報酬率波動度及匯率波動度的變化對公司價值的影響進行分析後，而得到這些參數與公司價值呈現正相關的結果。此外，因動態現貨價格與隨機匯率的相關性 ，我們亦分析現貨價格和匯率的相關係數對公司價值之影響後，得到兩者正相關程度越大或是負相關程度越小時，公司價值就越大，從而體認到僅從匯率走勢的升值或貶值來判斷外銷專案價值有利與否是不夠詳盡的，還要考慮現貨價格和匯率交互影響的程度，決策者才能做出有利於外銷專案更好的決定。 / 最後，我們將此兩篇文章歸納出一些重要的結論後，接著針對本論文研究主題的未來發展方向，提出一些觀點和建議，以作一個總結。 / This text uses a real options approach to price the value of the supply chain or the company. It contains two articles . Chapter 1 is the introduction; Chapter 2 and Chapter 3 are the main text.In these chapters, we introduce the study motive and literature review, the model, the closed form of the supply chain or the company in the optimal operating policy, and then use comparative statics method to analyze the effect of some parameters that risk-free interest rate, volatility of the spot price, volatility of the exchange rate etc. Finally, we give a summary. / The first article is in Chapter 2. It is to price the optimal value of the two echelon sequential dynamic supply chain which is composed of one supplier, one retailer and many consumers. In this model, we assume that the spot price of goods is a dynamic process, the costs of the per unit goods of supplier and retailer are up to the change of the spot price, the sales volume is the decision strategy, and their aim is to maximize joint profits. In this supply chain, the value of the stocks for retailer can be regarded as a perpetual American call option. Finally, we will use comparative static to examine the effect of the volatility of the spot price and risk free rate for the optimal value of the supply chain, and we obtain the same results as Cortazar and Schwartz’s (1993) optimal value of two-stage companies. / The second article is in Chapter 3. Based on the extended the Cortazar and Schwartz (1993) model, we use the Real Options Approach to price the closed form of the value of the two-stage production for a company under stochastic exchange rate. With regard to the parameters in the model: domestic risk-free interest rate, the volatility of the foreign spot price, and the volatility of the exchange rate, we find that the domestic risk-free interest rate, volatility of the foreign spot price, and the volatility of exchange rate have positive correlated with the optimal value of the company. Moreover, due to the correlated relation between the dynamic foreign spot price and the stochastic exchange rate, we analyze the change of the coefficient of correlation between the foreign spot price and the exchange rate, and obtained the more large optimal value of the company when they are more large positive correlated or negative correlated. In other word, we need to consider the influence between the foreign spot rate and the exchange rate at the same time, and then the manager can make the optimal decision about the exporting project. / Finally, we summed up some important conclusions of Chapter 2 and Chapter 3, and then proposed some views and suggestions for the study the theme and the developing direction in the future.

都市更新是未來台灣都市發展的重要方向。然由於政府人力、財力上的限制，故鼓勵私部門參與投資更新事業為近年來推動都市更新的重要手段。目前政府提供許多獎勵措施，以增加開發業者投資更新事業的意願，其中被學界及業界視為最有效的措施是建築容積獎勵，而政府提供獎勵措施的目的在於：增加開發業者投資更新事業利潤的同時，亦能促使其早日進行更新，以縮短更新時程。然目前相關研究中，並無研究直接就此政策是否能達其目的作一探討，故對建築容積獎勵是否能促使更新早日進行有所懷疑，因而欲加以探究，此為本研究之研究動機。 欲探討建築容積獎勵能否促使更新早日進行，須從開發業者何時進行更新案的角度出發，亦即探討不同容積獎勵值下開發業者的最適開發時機，而開發時機可藉由開發投資決策法則決定。目前由於當開發業者取得建築容積獎勵時，並無立即開發之規定，因此開發業者不需立即開發，而可等待至最佳開發時機再進行開發，而淨現值決策法則無法反應此種情形，故本論文將改採實質選擇權決策法則探討容積獎勵對開發時機的影響。 基於上述研究動機，本文之研究目的為(1)以實質選擇權的概念，探討開發業者的最適開發時機。(2)探討建築容積獎勵對於開發時機的影響，以瞭解現行都市更新政策是否得以提早更新窳陋地區。為針對上述研究目的進行探討，本論文將分別回顧私部門參與都市更新及實質選擇權的相關文獻，以瞭解私部們參與都市更新之成本、收益因子，以及如何應用實質選擇權的概念，求取最適開發時機，進而建構最適開發時機之模型，此外，蒐集更新個案與市場資料，進行個案模擬與敏感度分析，最後提出政策建議。 研究結果顯示：(1)更新案具選擇權價值。(2)當總收益與總成本的比值大於最佳開發時機的決策準則時，應立即進行開發。(3)建築容積獎勵的給予，將增加更新案的開發利潤，但對開發時機的影響不明顯。此外，影響最適開發時機的因素很多，本研究結果發現：(1)審議期間、資金成本及購地成本上升時，會提早進行更新案開發。(2)審議通過當期的銷售價格、房價預期成長、房價標準差增加時，會延遲開發更新案。(3)容積取得成本、建築成本預期成長、建築成本標準差對開發時機的影響不顯著。 基於本研究結果，本文提出政策性建議為(1)私部門在進行更新案的開發時，應考量選擇權價值，以獲取更大利潤。(2)如政府欲透過容積獎勵方式，促進早日更新，則應將建築容積獎勵隨等待時間增加而減少。(3)可考慮其他的獎勵措施以提供開發業者誘因，避免造成現行容積管制政策失靈。

近年來在政府財政拮据的情形下，以BOT模式進行民間機構參與公共工程計畫已成為時勢所趨，但是BOT計劃的投資風險相當大，所面臨的投資環境的不確定性相當高。此時若以傳統NPV法來評估投資計劃的價值時，無法把管理者所擁有的『管理彈性』的選擇權價值考慮進來，而造成投資計劃真正價值被低估的情形。隨著實質選擇權相關理論的興起，可以用來評估管理者所擁有的『管理彈性』的選擇權價值，加上傳統的NPV值之後，即是所謂的『Expanded NPV』。『Expanded NPV』有考量管理者所擁有的管理彈性選擇權的價值，可以顯示投資計劃的真正價值，與傳統的NPV一起提供給決策者參考的話，可使決策者作出更精確的判斷。 　　台灣高鐵公司標得台灣高鐵BOT案，由於所簽定的合約規定不夠詳細，以及政府應辦事項執行不利，使得台灣高鐵公司擁有遞延開發的選擇權，屬於實質選擇權中的等待選擇權，台灣高鐵公司可以等待到有利的時點才開始動工興建。本文以『Quigg實質選擇權評價模式』評估台灣高鐵公司在台灣高鐵BOT案上所擁有的等待價值，經過電腦運算後為785.29億元，加上傳統的NPV值1169.2億元，台灣高鐵BOT案的『Expanded NPV』為1954.49億元。 　　另外經過本文的實證研究，與台灣高鐵BOT案之等待價值正相關者為『台灣高鐵的收益』、『台灣高鐵收益之年成長率』與『台灣高鐵投入成本年成長率之波動性』；而負相關者為『台灣高鐵的投入成本』、『台灣高鐵投入成本之年成長率』、『台灣高鐵收益年成長率之波動性』、『無風險利率』、『投資人對於單位風險所要求的風險貼水』、『投資標的案在開發前因其他用途或附屬利益所帶來收益佔投資收益的百分比』與『台灣高鐵收益與投入成本共變異數』。 　　本文評估收益與投入成本的各項目以及各參數對於台灣高鐵BOT案之等待價值的影響程度方面，在台灣高鐵收益部分，對於台灣高鐵等待開發的選擇權價值影響程度較大者為台灣高鐵的『票價收入』部分。在台灣高鐵投入成本部分，對於台灣高鐵等待開發的選擇權價值影響程度較大者為台灣高鐵的『興建成本』部分。在參數部分，對於台灣高鐵等待開發的選擇權價值影響程度較大者為『台灣高鐵收益年成長率』、『台灣高鐵投入成本年成長率』、『台灣高鐵收益年成長率之波動性』、『台灣高鐵投入成本年成長率之波動性』與『無風險利率』。 目 錄 第一章 緒論---------------------------------------------------1 第一節 研究動機---------------------------------------------1 第二節 研究目的---------------------------------------------3 第三節 研究方法與步驟---------------------------------------4 第四節 研究範圍---------------------------------------------5 第五節 研究章節概述-----------------------------------------6 第二章 文獻探討-----------------------------------------------8 第一節 實質選擇權之相關文獻---------------------------------8 第二節 傳統淨現值分析法與實質選擇權分析法------------------19 第三節 實質選擇權的種類------------------------------------25 第四節 BOT模式介紹-----------------------------------------32 第五節 台灣高鐵個案介紹------------------------------------46 第三章 研究模型建立------------------------------------------60 第一節 研究架構--------------------------------------------60 第二節 Quigg實質選擇權評價模式推導-------------------------61 第三節 變數定義與參數估計----------------------------------69 第四節 資料來源--------------------------------------------88 第五節 研究限制--------------------------------------------89 第四章 研究結果----------------------------------------------91 第一節 結果分析--------------------------------------------91 第二節 敏感度分析------------------------------------------99 第五章 結論與建議-------------------------------------------112 第一節 研究結論-------------------------------------------112 第二節 後續研究建議---------------------------------------118 參考文獻 ---------------------------------------------------121

以前在台灣房地產開發市場上主要的房屋銷售模式是預售制度，這是受限於當時政治、經濟的環境條件下，所形成的特殊制度，主要的原因就是需要從市場中，獲得足夠的營運週轉資金；但是台灣的房地產市場在這幾年來逐漸轉變，已經出現為數不少的成屋銷售個案，主要著眼於當房地產市場景氣上揚時，延遲銷售能夠使專案獲得更大的報酬，而且當房地產專案融資的取得逐漸放寬，資金來源不在成為限制條件時，預售房屋可能已不再是唯一的銷售模式，且可能不再是最適銷售模式，但市場上房地產業者仍延續以前的思考模式，以融資比例的大小（有錢沒錢），作為判斷銷售時機的決策依據。本研究所想要研究的方向是最適銷售時機的選擇與融資決策是否會影響銷售時機的選擇，在各種不同市場條件下最適銷售時機與選擇權價值的變化。 本研究以實質選擇權（Real Options）模式探討新建房屋最適銷售時機，但以應用以前學者所推導的模式並不做模式的推導；首先以建立市場中專案營收的模式與建立實質選擇權決策模式，模擬房地產業者營運情境，並以隨機亂數帶入房價與融資利率模擬模式中，以模擬房地產市場中房價與融資利率，將模擬結果帶入所建立的模式中，模擬不同房地產市場條件下專案的營收，並藉由不同的決策值所模擬的專案營收，探討房地產市場中新建房屋的最適銷售時機的選擇與選擇權的價值。並且將模式中所應用的各變數予以獨立（在其他條件不變下，僅改變該變數）做敏感性分析，探討各模式中變數對於選擇最適銷售時機與實質選擇價值變化所產生的影響，以瞭解房地產市場中各外生變數，對於房地產市場新建房屋最適銷售時機與實質選擇權價值所可能造成的影響，與所應該注意的涵義。 第壹章 緒論 第壹節 研究動機與目的 1 第貳節 研究範圍與限制 5 第參節 研究架構 7 第貳章 產業分析與個案訪談 第壹節 銷售時機 11 第貳節 不動產金融 25 第參節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 28 第參章 文獻探討 第壹節 最適銷售時機模式 32 第貳節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 51 第肆章 模式建構與模式設計 第壹節 最適銷售時機 56 第貳節 研究設計 67 第伍章 實證結果分析 第壹節 融資決策與最適銷售時機 75 第貳節 實質選擇權價值敏感性分析 81 第參節 最適銷售時機選擇敏感性分析 90 第陸章 結論與建議 第壹節 研究結果涵義 104 第貳節 建議 110 參考文獻 中文部份 114 英文部份 115