The subject of this thesis is the analysis of the legal regulation of mutual funds in the Czech Republic. The thesis aims to provide a complex view on the issue. The introductory chapters provide the historic background of mutual funds and demonstrate the legislative evolution of the legal concept and its definition in the Czech Republic. The analytical part is focused on the particular problems of each institution and suggests a possible solution. These chapters point to the complications around the real estate funds and the possible breach of one of the freedoms of the European law. The last chapters point out the ways of protecting the assets of the funds by the depository, as well, as the ways to recover the damages when suffered

Ur ett företagsekonomiskt perspektiv finns det ett stort intresse av att utveckla innovativa tjänster då forskning visar att det skapar hållbara konkurrensfördelar. Fastighetsföretag arbetar med tjänsteutveckling för att fylla sina fastigheter och arbetar tätt ihop med sina kunder där efterfrågan styr utvecklingsprocessen. Föreliggande studie testar Wang & Tsais (2012) tjänsteutvecklingsmodell där metoderna tjänstekartläggning, ‘service blueprint’ och ‘axiomatic design’ utgör verktyg för fastighetsföretag. Med dessa metoder ska företaget identifiera kundernas behov och leverera en ny tjänst som uppfyller både interna och externa krav. Genom innovativ tjänsteutvecklingsprocess minskar på så sätt gapet mellan kunders förväntningar om vad företaget kan erbjuda för tjänster och fastighetsbolags uppfattningar om vilket behov kunderna har. Med denna utgångspunkt utformades studiens forskningsfrågor; -     Vilka tjänster kan fastighetsföretagen erbjuda för att matcha den efterfrågan som ställs av nyetablerade entreprenörer? -          Hur kan fastighetsföretag genom ’service blueprinting’, i ett nära samarbete med kunden, skapa innovativa tjänster med en långsiktig plan för lokalkontrakt? -          Hur arbetar fastighetsföretag med ’axiomatic design methodology’, för att konstruera tjänster som efterfrågas av nyetablerade entreprenörer, och på så sätt skapa hållbara konkurrensfördelar? / From a business perspective, there is a considerable interest in developing innovative services, as research shows that it creates sustainable competitive advantage. Real estate companies are working with service development to fill their properties and work closely with their customers where demand determines the development process. The present study tests the Wang & Tsai (2012) service development model where the methods service mapping, service blueprint and axiomatic design provides tools for real estate companies. With these methods, the company shall identify customer needs and deliver a new service that meets both internal and external requirements. Through innovative service development process, the gap between customers’ expectations of what services the company can offer and the real estate companies’ perceptions of what needs the customers have decreases. On this basis, the research questions of the study were designed; -          What services can property companies offer to match the demand made by newly established entrepreneurs? -          How can the real estate company through service blueprinting, in a close cooperation with the customer, create innovative service with a long-term plan for local contracts? -          How do real estate companies work with axiomatic design methodology, to construct the services demanded by newly established entrepreneurs, and thus create sustainable competitive advantage?

Syftet med denna studie är att undersöka vilka variabler som påverkar skuldsättningsgraden i större onoterade fastighetsbolag och studera vilka samband variablerna uppvisar med varandra. Skuldsättningsgrad har valts ut som beroende variabel och materiella anläggningstillgångar, företagsstorlek och tillväxt som oberoende. En deduktiv forskningsansats har används och resultat har fåtts fram genom kvantitativa studier. Den teoretiska grunden har utarbetats utifrån tidigare forskning presenterad i vetenskapliga artiklar, böcker samt elektroniska källor. Avseende empirin har data huvudsakligen inhämtats från databasen Retriever. Bearbetning av data har skett i dataprogrammet Excel, där bland annat uträkningar gjorts. Därefter har empirin analyserats och förklarats utifrån tidigare forskning och teori, vilket sedan lett fram till slutsatser. Slutsatsen i denna studie är att linjära samband kan uteslutas mellan de utvalda variablerna och att möjligtvis andra typer av samband kan föreligga, då det finns antydningar till detta i diagrammen och korrelationskoefficienterna. För till exempel företagsstorlek och skuldsättningsgrad uppvisades svagt negativa korrelationskoefficienter för alla fyra år, vilket tillsammans med diagrammen indikerar ett slags samband där skuldsättningsgraden i allmänhet minskar när storleken ökar. Studien visar också på att det är möjligt att skuldsättningsgraden kan vara en påverkande variabel. Undersökningens resultat, som har analyserats utifrån tidigare forskning, tyder på att det förmodligen är flertalet faktorer som tillsammans och genom varandra påverkar skuldsättningsgraden. Förslagsvis skulle vidare studier kunna göras inom området där det undersöks ifall andra samband än linjära föreligger mellan de utvalda variablerna. Det skulle också vara intressant att studera skuldsättningsgraden som påverkande variabel istället för beroende. Då belåning är viktigt för fastighetsbolag, eftersom stora investeringar görs i materiella anläggningstillgångar, skulle forskare i framtiden kunna undersöka hur räntenivåerna i landet påverkar skuldsättningsgraden för just fastighetsbolag. Resultaten och slutsatserna i denna studie ökar kunskaperna kring kapitalstruktur och förändringar i kapitalstruktur i Sverige. / The purpose of this study is to investigate which variables affect the D/E ratio in large unlisted real estate companies in Sweden and what kind of connections that can be found between the variables. D/E ratio is investigated as the dependent variable and fixed assets, company size and growth as independent variables. The study is built on a deductive approach and quantitative methods have been used. Theory was collected through scientific papers, literature and the internet and numeral information through the database Retriever. The numeral information was later processed in Excel, for instance through calculations. In the next step the processed information was analyzed and compared to earlier scientific findings. After these steps conclusions could be achieved. The results and conclusions of this study show that the connections between the chosen variables can not be described through linear functions. It is possible that other kinds of connections exist, which is indicated by the correlations and charts in this study. For instance, negative correlations between company size and D/E ratio was found for all four years, and these facts, together with the charts, indicates a connection where D/E ratio generally decreases when company size increases. The results in this study also indicate a possibility that it is the D/E ratio that affects the other variables. The results, that were analyzed through earlier reserach findings, show that probably many variables together, and through each other, affect the D/E ratio. Deeper research can be done within the field. It would be interesting to study if other connections exist between the variables, since the connections could not be described through linear functions. D/E ratio can also be studied as an independent variable. Since debt financing is so important for real estate companies, researchers could investigate how interest rates in a country affect the D/E ratio for these companies. The contribution of this study is increased knowledge regarding capital structure and capital structure changes in Sweden.

Made available in DSpace on 2014-12-17T15:53:12Z (GMT). No. of bitstreams: 1 JoaoMariaMR.pdf: 348399 bytes, checksum: fa0b19b3fa026bdbff4a3c9463313a2d (MD5) Previous issue date: 2006-05-19 / The purpose of this paper is to identify how real estate companies from the city of Natal measure their organizational performance. Traditionally these companies measure their performance using financial measures; however, the technological improvement, the internationalization of the economy and the change in consumer behavior all demand better products and services, and other measuring models. Those changes motivate organizations to continually improve the quality of their products and services. In this way, these companies need to associate their financial results to their global performance. Therefore, it is necessary to have organizational performance models that associate financial and non-financial measures to the strategies of the companies. The research also tries to identify which performance indicators are used by these companies, as well as to test a model who questions: a) if there is any relationship between managers? characteristics and performance measuring systems? characteristics; b) if there is any relationship between the company s characteristics and the characteristics of the measuring system used to evaluate its organizational performance and c) finally to verify if there is a relationship between the characteristics of the measuring system and the company s performance. The information which served as a basis for the study was obtained through an empirical research, with questionnaires, answered by 66 (sixty six) companies from the city of Natal, capital of the state of Rio Grande do Norte. The results show that none of the companies investigated use any of the performance measurement models proposed in the modern literature. However, they use on an isolated way some of the measures those models, including some measures from adopted in the Balanced Scorecard, as well as the benchmarking process, making comparisons with the performance of their competitors. The research also reveals that either bigger companies, companies with more experienced managers or with better performance show better performance measurement systems / Objetiva identificar como as imobili?rias da cidade do Natal medem seu desempenho organizacional. Tradicionalmente, as empresas avaliam o desempenho de seus processos, basicamente, utilizando medidas financeiras; por?m, o avan?o tecnol?gico, a internacionaliza??o da economia e a mudan?a no comportamento do consumidor exigem produtos e servi?os cada vez melhores, al?m de outros conjuntos de medi??o. Tais modifica??es motivam as organiza??es ? cont?nua melhoria da qualidade de seus produtos e servi?os. Nesse sentido, as empresas precisam associar os seus resultados financeiros ao seu desempenho global, necessitando, portanto, de modelos de avalia??o de desempenho organizacional, que associem medidas financeiras e n?o-financeiras ? estrat?gia das empresas. A pesquisa tamb?m procura responder quais os indicadores de desempenho utilizados por essas empresas, bem como testar um modelo conceitual, que questiona: a) se existe rela??o entre as caracter?sticas dos gestores e as caracter?sticas dos sistemas de medi??o; b) se existe rela??o entre as caracter?sticas da empresa e as caracter?sticas do sistema de medi??o, utilizado para avaliar seu desempenho organizacional; e c) se existe rela??o entre as caracter?sticas dos sistemas de medi??o e o desempenho da empresa. As informa??es, tomadas como base para o estudo, foram obtidas por meio de uma pesquisa emp?rica, com question?rios, junto a 66 (sessenta e seis) empresas da cidade do Natal, capital do Estado do Rio Grande do Norte. Os resultados revelam que as empresas pesquisadas n?o utilizam nenhum dos sistemas de avalia??o de desempenho mais modernos, citados na literatura. Contudo, utilizam isoladamente algumas medidas desses modelos, entre as quais algumas adotadas no Balance Scorecard, bem como realizam o processo de benchmarking, por meio de compara??es com o desempenho de seus concorrentes. A pesquisa tamb?m revela que empresas que t?m seus gestores com mais experi?ncia, empresas maiores e com melhor desempenho apresentam sistemas de medi??o mais sofisticados

Examensarbete, Controllerfördjupningen, Civilekonomprogrammet, 30 hp, Ekonomihögskolan vid Linnéuniversitetet, Växjö, Kurskod: 4FE18E, VT 2017. Titel: Prestationsmätningssystem i ett sammanslaget fastighetsbolag – En fallstudie på Fastighetsbolaget. Författare: Viktor Lager & Gabriel Andersson Handledare: Jan Alpenberg Examinator: Fredrik Karlsson Nyckelord: Prestationsmätningssystem, sammanslagningar, ekonomistyrning, prototyping, strategi, prestationsmätning, kultur, användning, fastighetsbolag. Bakgrund: Skapandet av prestationsmätningssystem är en komplicerad process hos alla företag. I en sammanslagning mellan två olika företag blir det en än mer komplicerad process då designen på prestationsmätningssystemet måste anpassas utifrån de tidigare företagen innan sammanslagningen för att skapa ett lyckat prestationsmätningssystem. Syfte: Syftet med studien är att kartlägga vilka faktorer från en sammanslagning som är viktiga att ta i beaktning i designen av ett prestationsmätningssystem. Vidare är syftet att analysera hur dessa faktorer kan integreras och anpassas i designen av ett nytt prestationsmätningssystem för Fastighetsbolagets Region 1. Metod: Då det är ett uppdrag av fallföretaget ansåg vi att det mest lämpliga var att göra en kvalitativ forskningsansats med en enfallsstudie för att uppfylla de forskningsfrågor och syfte vi har haft. Studien har inneburit ett prototyping arbete där vi genom en iterativ process skapat ett prestationsmätningssystem. Slutsats: I skapandet av ett prestationsmätningssystem i en sammanslagning är det viktigt att ta situationsfaktorer som uppstår i samband med sammanslagningen i beaktning. De faktorer som är viktiga att ta i beaktning är strategi, mätning, kultur och arbetssätt, användning och centralisering. Det är viktigt att anpassa prestationsmätningssystemet utefter dessa faktorer och viktiga kriterier för att skapa ett välutvecklat och situationsanpassat prestationsmätningssystem. / Master Thesis, Degree of Master of Science in Business and Economics, 30 hp, School of Business and Economics at Linnaeus University, Växjö, Course code: 4FE18E, Spring 2017. Title: Performance measurement system in a merged real estate company - A case study at Fastighetsbolaget. Authors: Viktor Lager & Gabriel Andersson Tutor: Jan Alpenberg Examiner: Fredrik Karlsson Keywords: Performance measurement systems, mergers, financial management, prototyping, strategy, performance measurement, culture, use, real estate companies. Background: The creation of performance measurement systems is a complicated process for all companies. In a merger between two different companies, it becomes an even more complex process, since the design on the performance measurement system has to be adapted from the previous companies before the merger to create a successful performance measurement system. Purpose: The purpose of the study is to identify which factors from a merger are important to consider in the design of a performance measurement system. Furthermore, the purpose is to analyze how these factors can be integrated and adapted in the design of a new performance measurement system for Real Estate Company Region 1. Method: As it is a mission of the casualty company, we felt that the most appropriate was to make a qualitative research effort with a one-off study to meet the research questions and objectives we have had. The study has involved a prototyping work, through which we have created a performance measurement system through an iterative process. Conclusion: In the creation of a performance measurement system in a merger, it is important to consider situational factors that arise in connection with the merger. The factors that are important to consider are strategy, measurement, culture and working methods, usage and centralization. It is important to adapt the performance measurement system to these factors and key criteria for a performance measurement system in the situation of creating a well- developed performance measurement system.

Uppsatsens fokus var att undersöka i vilken utsträckning icke noterade K3-fastighetsbolag i Stockholm, Sverige frivilligt tillämpar verkligt värde genom användandet av International Financial Reporting Standards, IFRS som redovisningsstandard. Ämnet är aktuellt med tanke på de höga marknadsvärdena på fastighetsmarknaden i Sverige. Höga marknadsvärden kan vara ett incitament för fastighetsbolag att gå från den traditionella anskaffningsvärdeprincipen till att redovisa sina fastigheter enligt verkligt värde. Problematiken vid värdering enligt verkligt värde är svårigheten för långivare att bedöma kreditsäkerheten på grund av komplexiteten bakom de högt värderade fastigheterna. Incitament som tidigare forskning belyst är att påverka och manipulera nyckeltal för att företaget ska se starkare ut. Företagen kan även vara intresserade att värdera fastigheter högt om de är nära att bryta mot lånevillkor. Studien har fokuserat på fastighetsbolag baserade inom Stockholms län, där företagen som blivit utvalda behövt uppfylla vissa kriterier för att vara av intresse för studien. Studiens resultat indikerar att majoriteten av fastighetsbolagen i Stockholm väljer att inte tillämpa verkligt värde när de redovisar sina fastigheter, därmed är det normativa på marknaden att redovisa fastigheter enligt anskaffningsvärdet. Studiens resultat är motstridigt mot tidigare forskning som framhäver att redovisning enligt verkligt värde används för att påverka företagets inkomster och resultat när det råder höga marknadspriser. Studien framhäver att det enbart är sex procent av företagen som redovisar enligt verkligt värde, de här företagen kännetecknas av låg skuldsättningsgrad samt stabil ekonomi. Studien påvisar även att 72,6 procent av företagen som inte redovisar till verkligt värde fortfarande presenterar det verkliga värdet på fastigheterna i sina årsredovisningar. Syftet med uppsatsen har varit att påvisa om fastighetsbolag använder sig av verkligt värde eller inte, samt identifiera gemensamma faktorer som utmärker dessa företag. Då studien genomförts med en kvantitativ undersökningsansats kunde inte alla incitament som tidigare forskning belyst undersökas. En helhetsgranskning hade krävt både en kvantitativ samt en kvalitativ undersökningsansats. Därmed är resultatet som presenteras i denna uppsats ämnat att svara på om företag redovisar enligt verkligt värde eller inte samt vad som utmärker företagen, inte att ge en fördjupad förståelse för varför de gör det. / The essence of this paper has been to investigate to what degree real estate companies based in Stockholm, Sweden voluntarily adopt fair value accounting, FVA by using International Financial Reporting Standards, IFRS as accounting principle. This subject is currently interesting because of the high market values on real estates in Sweden right now, never have the prices been as high on the market as the current ones. The high pricing on real estates may be an incentive for real estate companies to move from the traditional acquisition value to the adoption of FVA when presenting the value of their real estates in their annual reports. The problem of the FVA is the complexity behind the valuation which makes it harder for creditors to evaluate the assets of companies. Previous research has highlighted incentives for FVA such as, the effort to effect or manipulate financial ratios to make the company look stronger. And that companies can have an incentive to evaluate their properties high if they are close to break their bond covenants with the bank. This paper has focused on real estate companies in the Swedish capital city, Stockholm. Where the companies chosen to be included in the study have been required to fulfil some credentials to be of interest for the survey. The study clearly present that the majority of the real estate companies in Stockholm, Sweden does not use FVA in their financial statement when book keeping their properties. Therefore, the normative isomorphic pattern among the companies is to book keep properties according to acquisition value. What extinguish these companies are their low debt to ratio and high ability to pay. The findings are inconsistent with prior studies that have been conducted arguing that companies use FVA when accounting to engage in result increasing actions. In Stockholm on the other hand there are only six percent of the companies that are accounting according to FVA, but there is a total of 72,6 percent of the companies not using FVA as their book keeping principle that provides the fair value of their real estates in their annual reports. The core of the paper has been to establish whether the companies use FVA or not. The paper also present breakdowns of the incentives that prior studies have concluded has an influence on companies when choosing FVA as accounting principle. Because of the quantitative method used when conducting the study not all the incentives that prior research has provided where able to be analysed. To be able to conclude a full picture, the issue needs to be addressed with both a quantitative and a qualitative method. Therefore, the result presented in this paper is to be regarded as an answer to if real estate companies in Stockholm, Sweden use FVA, not why they do it.

Background: At all times people have traded with each other but, over time, cross-border trade has evolved and more companies have chosen to internationalize. Some companies are content to act in their original market, while others choose to expand by establishments in foreign markets. To do that, the company needs to choose an entry strategy where all strategies involve both commitment and risk, but also more control and a larger potential profit. Spain is a major growth opportunity as it is the fifth largest economy in Europe. Spain has a great attractiveness for foreign investors and is the gateway to North Africa and Latin America. Purpose: The purpose of this study is to contribute with a better understanding of Swedish real estate companies and their strategic choices when establishing in markets outside of Sweden, in this case Spain, and how eventual obstacles and difficulties can be handled. Method: A qualitative method with semi-structured interviews was conducted to answer the research questions. Theory:  In this essay nine theories are used; Market concentration or market diversification?, Networks, International experience, Marketing managers' soft skills, Global market entry plan, Competition's impact on strategy choice, Culture, Franchising as a Market Entry Strategy and Trial and error. All of these theories will be used as the basis for the empirical data, analysis and conclusions, which will help to us answer the research questions. Conclusion: Useful strategies for entering the Spanish market are the franchise method, networking, taking over already started companies, testing their way through trial and error theory and by taking help from aid companies/associations. In order to cope with a foreign establishment in the Spanish market, it is advantageous to have experience of the market, the language, the business culture, the social culture and the corporate law. You will need access to a notary and good communication within the company. It is also relevant to take assistance from lawyers and accountants to facilitate and reduce risks in the daily work. / Bakgrund: I alla tider har människor på ett eller annat sätt handlat med varandra, men med tiden har handeln över gränserna utvecklats och allt fler företag har valt att internationalisera sig. Vissa företag nöjer sig med att agera på sin ursprungliga marknad medan andra väljer att expandera genom att etablera sig på främmande marknader. För att kunna göra det behöver företaget välja inträdesstrategi där alla strategier medför både engagemang, risker men även mer kontroll och en större potentiell vinst. Spanien är en stor tillväxtmöjlighet då de är den femte största ekonomin i Europa. Spanien har en stor attraktionskraft för utländska investerare och är porten till både Nordafrika och Latinamerika. Syfte: Undersökningens syfte är att bidra med ökad förståelse gällande svenska fastighetsföretags strategiska val vid etablering på marknader utanför Sverige, i detta fall Spanien, samt hur eventuella hinder och svårigheter kan hanteras. Metod: En kvalitativ metod med semistrukturerade intervjuer användes för att komma fram till svar på forskningsfrågorna. Teori: I denna uppsats används nio teorier; Marknadskoncentration eller marknadsdiversifiering? Nätverk, Internationell erfarenhet, Marknadschefers soft-skills, Global marknadsinträdesplan, Konkurrensens påverkan av strategival, Kultur, Franchising som marknadsinträdesstrategi och Trial and error. Alla dessa teorier kommer att ligga till grund för empiriinsamlingen, analysen samt slutsatserna, som sedan hjälper oss att besvara forskningsfrågorna. Slutsatser: Användbara strategier vid etablering på den spanska marknaden är franchisemetoden, nätverkande, överta redan uppstartade företag, testa sig fram genom trial and error-teorin samt genom att ta hjälp av hjälpföretag/föreningar. För att klara av en utlandsetablering in på den spanska marknaden är det fördelaktigt att ha erfarenheter om marknaden, språket, affärskulturen, samhällskulturen och företagsjuridiken. Du behöver ha tillgång till en notarie och ha god kommunikation inom företaget. Det är även relevant att ta hjälp av jurister, revisorer och advokater för att underlätta och minska risker i det dagliga arbetet.

I dagens digitaliserade och konkurrensutsatta marknad behöver företag vara alltmer flexibla för att kunna anpassa sig till kundernas efterfrågan. Styrmedel är de verktyg som företag använder sig av för att styra verksamheten och bli framgångsrika. Framgång kan mätas i flera olika slag, bland annat genom finansiell framgång. De styrmedel som är av denna finansiella karaktär kallas för formella styrmedel vilket denna uppsats har för avsikt att undersöka. Forskning som har gjorts tidigare inom ämnet formella styrmedel, har gjorts i olika branscher men få studier har behandlats inom fastighetsbranschen, vilket gör denna bransch intressant att studera. Formella styrmedel i fastighetsbranschen utgör ett kunskapsgap som vi ämnar att skapa bättre förståelse för med hjälp av denna uppsats. Tidigare forskning inom andra branscher tyder på att det finns skillnader i hur användningen av formella styrmedel sker i teorin och hur de används i praktiken, vilket skapar ytterligare ett kunskapsgap som denna uppsats ämnar att undersöka. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod genomförts och data har samlats in genom semistrukturerade intervjuer. Åtta personer som arbetar på fastighetsföretag och som har insikt i företagets ekonomistyrning har intervjuats. Data från intervjuerna har transkriberats och därefter har det transkriberade materialet kodats. Genom koder och kategorier har materialet delats in i övergripande teman. Med hjälp av kodningen har ett resultat framställts utifrån studiens forskningsfrågor. Resultatet visar att det finns en viss skillnad i vilka styrmedel som företagen använder och vilket tillvägagångssätt som används. Resultatet indikerar även att det finns ett gap mellan teori och praktik men gapet varierar mellan styrmedlen. Utifrån resultatet kan en slutsats dras även gällande skillnader mellan stora och mindre företag, vilket är att styrmedlen till viss del används på olika sätt beroende på företagets storlek. / In today's digitalized and competitive market, companies need to be increasingly flexible in order to be able to adapt to customer demand. Instruments are the tools that companies use to manage their business and become successful. Success can be measured in several different ways, including through financial success. The instruments that are of this financial nature are called formal instruments, which this thesis intends to investigate. Research on formal instruments has previously been done in various industries, but not when it comes to the real estate industry, which makes this industry interesting to study in more detail. Formal instruments in the real estate industry constitute a knowledge gap that we intend to help create a better understanding of with the help of this thesis. Previous research within other industries has shown that there are differences in how the use of formal instruments takes place in theory and how they are used in practice, which creates an additional knowledge gap that this thesis intends to investigate. In order to reach the study’s purpose, the survey was conducted through a qualitative method and data was collected through semi-structured interviews. Eight people who works at real estate companies and with insight into the company's financial management has been interviewed. The data from the interviews has been transcribed and from the transcribed material a coding was made. Through codes and categories has the data been distinguished into overriding themes. Through the process of coding a result was given based on the research questions. The result shows that there is a certain difference in which instruments the companies use and in which way. The result also indicatesthat there is a gap between theory and practice, but the gap varies between the instruments. From the result another conclusion can be made regardingdifferences between large and small companies, which is that the instruments are used in different manners depending on the size of the company.

Asymmetric information in the management-investor relationship implies that the management’s actions will give signals to investors. According to the signalling hypothesis, an announcement of a share repurchase program is interpreted by investors that the management is putting its money where its mouth is, i.e. signalling that the stock is currently undervalued. Using the event study methodology to analyze share repurchases of listed Swedish real estate companies, we find significant short-term abnormal returns of 1,96% on the announcement day and cumulative abnormal returns of 2,32% (although not significant on conventional levels) for the ten first days subsequent to the announcement. At the most fundamental level of corporate finance theory, the Efficient Market Hypothesis stipulates that the whole value of the announcement should be discounted in the stock price immediately. On the other hand, it might be rational for investors to await certainty that the share repurchase program will be executed, before discounting its full value. We find indications of underreaction as the analysis suggests long-term positive stock price reactions to the announcement. The Jensen’s alpha approach utilized in the long-term analysis suggests an average abnormal return of 10,30%, although insignificant on conventional levels, the year following a share repurchase announcement. From a stock investor point of view, the results from this study suggest that buying real estate stocks that announce share repurchase programs can yield positive abnormal returns for investment horizons of 10 days as well as 12 months.

Denna uppsats behandlar hur fastighetsbolagens finansiering har utvecklats efter finanskrisen, hur finanskrisen specifikt har påverkat fastighetsbolagens finansieringsverksamhet samt i vilken utsträckning fastighetsbolagen har börjat använda alternativa finansieringssätt i sin verksamhet. Detta ämne är intressant då finanskrisen har haft en stor inverkan på det ekonomiska klimatet världen över vilket också inkluderar de svenska fastighetsbolagen och de svenska bankerna. Uppsatsen kombinerar en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsbolagskapitalstrukturer med en kvalitativ undersökning bestående av ett antal intervjuer medrepresentanter från flera fasighetsbolag och banker. Den kvantitativa undersökningen visar att det skett stora förändringar i fastighetsbolagensfinansiering. Användningen av alternativa finansieringssätt, såsom preferensaktier, obligationer,MTN- och Certifikatsprogram har blivit vanligare i fastighetsbolagen. En stor anledning till detta är att bankerna i många fall har velat begränsa sin utlåning till fastighetsbolagen samtidigt som kreditmarginalerna har ökat på grund av bland annat högre kapitaltäckningskrav för bankerna. Utvecklingen av fastighetsbolagens finansiering kommer fortsätta framöver och alternativa finansieringssätt kommer i större utsträckning användas som komplement till banklån och stamaktiekapital. / This paper deals with how the financing in real estate companies has developed after the recentfinancial crisis, how the financial crisis specifically has affected the financing in real estatecompanies and to what extent real estate companies have started to use alternative ways to finance their operations. This subject is of high interest because the financial crisis has had a huge impact on the global economic climate, which also affects Swedish real estate companies andbanks. The paper combines a quantitative survey of the capital structure in all Swedish publicly listed realestate companies with a qualitative survey consisting of a number of interviews withrepresentatives from a number of real estate companies and banks. The quantitative survey shows that big changes have occurred in the financing of real estatecompanies. The use of alternative ways to finance them, such as preference shares, bonds, MTN and certificate programs have become much more common in real estate companies. A big reason to this is that banks in many cases have wanted to restrict their lending to real estate companies whilst the credit margins have increased due to, among other things, higher capitalrequirement rates for the banks. The fast development of financing in real estate companies will continue for years to come andalternative ways to finance real estate companies will continue to get stronger as a complement to bank loans and common stock equity.