En investering i en kommersiell fastighet kräver finansiering av något slag. I dagsläget är det vanligt förekommande att fastighetsinvesterare tar banklån för att erhålla likvida medel för fastighetsköpet. För en beviljad kredit krävs det även att en värdering av fastigheten har genomförts. Därför är kreditbedömning och värdering av kommersiella fastigheter två betydelsefulla processer i bankens dagliga arbete. Relationen mellan fastighetsinvesterare och banken är också av avgörande betydelse då fastighetsinvesteraren är i behov av likvida medel för sitt fastighetsköp. Dessa processer för dock med sig ett flertal problem. En värdering är alltid osäker och baseras till stor del på schabloner vilket kan leda till att vissa fastigheter antingen över- eller undervärderas. För bankens del medför en utlåning alltid en kreditrisk, vilken måste minimeras för att banken ska undvika kreditförluster.Syftet med uppsatsen har varit att beskriva och förklara hur kreditbedömnings- och värderingsprocessen för utlåning till kommersiella fastigheter ser ut för tre olika bankkontor i Borås. Vidare har studien byggt på att beskriva vilka likheter och skillnader som förekommer emellan dessa banker. Syftet har även varit att studera hur lokala fastighetsinvesterare i kommersiella fastigheter upplever dessa processer.Studien är främst av kvalitativ karaktär då den största delen av det empiriska materialet är baserat på kvalitativa intervjuer genomförda med representanter från SEB, Swedbank Sjuhärad samt Handelsbanken Stora Torget. Vi har dock även tillämpat en kvantitativ metod eftersom vi har utfört en enkätundersökning med ett tiotal fastighetsinvesterare. Med hjälp av vår teoretiska referensram har vi analyserat det empiriska materialet, utifrån vilken vi senare har kunnat dra slutsatser och föra en diskussion kring.Resultatet visade att bankernas kreditbedömningsprocesser skiljer sig åt främst när det gäller olika beslutsinstanser och interna regelverk. En slutsats vi dragit är att det är bankens interna regelverk som spelar den avgörande rollen för kreditbedömningen. Beträffande värderingen applicerar samtliga banker liknande metoder däremot frånskiljer det sig när det gäller vem som genomför själva värderingen. Utifrån enkätundersökningen med fastighetsinvesterare har vi konstaterat att relationen mellan fastighetsinvesterarna och bankerna i vår studie fungerar väl. Båda parter är villiga att anpassa sig efter varandra och samarbeta för att få igenom en framgångsrik affär. / Program: Civilekonomprogrammet

The technical progress have contributed to increased information availability on many markets. However, the progress has not reached the commercial real estate market. To reduce the seller’s information acquisition in commercial real estate transactions, a special inspection process is used by the sales object, called Due Diligence. The purpose is to analyze the efficiency of a Due Diligence in a transaction with commercial real estate in Sweden, to illustrate the problems of handling asymmetric information. The study is mainly based on a qualitative method, but also on a quantitative method. The qualitative method is based on 9 semistructured interviews with people working with Due Diligence and on the market for commercial real estate. The quantitative method is based on a literature study with publications from real estate companies and previous studies on the field. To measure efficiency, we compare benefits with costs through an economics perspective. In addition, theories regarding asymmetric information are applied on the subject, which are principalagent, moral hazard, adverse selection and transaction costs. The results show that Due Diligence contributes to reduced information asymmetry for the seller on the market, because of sharing information and also being cooperative during the process. The benefits of Due Diligence is to gain understanding of the property, to avoid risks and to identify possibilities. The benefits can be measured through price reductions, improved contract terms and through the alternative cost of the benefit. The transaction costs are relatively higher at lower prices of purchases than at higher prices of purchases. There is a fixed cost for Due Diligence, but also a variable part depending on the price, size of transaction, complexity, information transparency and seller experience. The main principles for managing asymmetric information are 1) that sellers and buyers work together to fill information gaps and 2) that new discoveries are addressed through negotiations. Suggestions for markets that can follow the principles may be secondary markets for boats, cars and machines. Finally, Due Diligence can be stated to be an effective process.

<p>Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest.</p><p>Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory.</p><p>Result & conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises.</p><p>Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth.</p><p>Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions.</p> / <p>Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden.</p><p>Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori.</p><p>Resultat & slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler.</p><p>Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till.</p><p>Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.</p>

No description available.

No description available.

Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest. Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory. Result &amp; conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises. Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth. Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions. / Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden. Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori. Resultat &amp; slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler. Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till. Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.

The purpose of this study is to investigate and increase the understanding of how the two commercial companies IKEA and SAS and the two aid organizations/nonprofit organizations UNICEF and Save the Children use perceptions of Christmas to produce messages in their Christmas advertising/commercial film. The study also discusses if there may be communicative and pictorial similarities and differences in how these brands constructs messages in commercials, and why it may be that the brands choose to use these messages in commercials based on the recipient possible interpretations. The theories used in this study are promotional culture, framing theory, preferred meaning, semiotics (denotation and connotation), myth and rhetoric (ethos, pathos and logos). The method used to answer the purpose and issues are the qualitative method that uses the theories semiotic and rhetoric to analyze the material. The study's results derived from the qualitative content analyzes of the material (the brands IKEA, SAS, UNICEF and Save the Children Christmas advertising films) show that IKEA message might want to show that they want to help the customer and that they pay attention to the customer needs. And that IKEA also in that message says that the solution and the products for your Christmas preparations are available at IKEA. SAS uses the Christmas tradition and myth of Santa to describe and make sense of a service, and showing that they care about the customer comes in time, even at Christmas when something is important. UNICEF can therefore be interpreted use Christmas as a persuasion method. UNICEF commercials can be seen to be designed to make the receiver more generous and get the feeling that it wants to contribute. Save the Children's message is focused on you should buy "nothing" for Christmas, and why it should be seen as an alternative to other Christmas gifts on the market. Based on this final discussion research shows that it could be possible that the commercial companies (IKEA and SAS) want to appear less “selling” when they are trying to sell their products or services through messages constructed by notions of Christmas, and that they instead try to ensure the customer needs. The study further shows that the help organizations seem more " selling" when trying to sell their products and get people to contribute to their aid activities. As a result of the need to be more commercial. Why the brands have chosen these messages and strategies can finally, as evidenced by the final discussion, come from the fact that the brands want to create the best competitive opportunities in the market, and that the strategies may have been selected by the brands though they might be considered as the most effective.

En analys av domstolars civilrättsliga makt över avtal i kommersiella avtalssituationer. Utgångspunkten är att domstolen innehar rätten att förändra avtal när orimliga resultat uppstår från det aktuella avtalet. Utövandet av makten sker med hjälp av avtalstolkningsläran med målet att finna avtalets verkliga syfte. En av de främsta anledningarna till varför domstolen ska behålla denna civilrättsliga makt är för att den inte ska lämnas ensam upp till lagstiftaren. De lege ferenda bör domstolens roll att öka och prejudikatbildningen behöver stärkas.

Medielandskapet förändras ständigt. Medier konvergerar och den digitala utvecklingen innebär nya utmaningar för traditionella medier. Olika åsikter om huruvida public service ska finnas och hur de i så fall bör verka på sociala medier har gett upphov till en debatt i svensk press. Syftet med studien är att kartlägga argumenten från båda sidor, kommersiella medier och public service, samt analysera debatten genom en kritisk diskursanalys. Frågan som besvaras är “Hur ser diskursen kring SVT:s närvaro på digitala plattformar ut i ledande svenska dags- och kvällstidningar?”. Teoretiska verktyg inom kritisk diskursanalys som används är transitivitet, modalitet, antagonism och intertextualitet. De kompletteras med agenda-setting theory för att möjliggöra en fullständig analys. Resultatet visar att det genomgående finns flera teman i artiklarna som analyseras; finansieringen av public service, snedvriden konkurrens, public service kärnuppdrag samt hot mot demokratin, vilka handlar om något större än användningen av sociala medier. Studien visar att diskursordningarna, den kommersiella marknaden samt public service är under transformering, inbördes och även i relation med varandra. Arbetet bidrar till utökad kunskap om hur public service digitala närvaro framställs och problematiseras i svenska tidningar. Slutsatserna visar att beroende på vem som läser kan regelverket för public service uppdrag tolkas olika. Och att uppdragsbeskrivningen därmed bör förtydligas både för att klargöra uppdraget på digitala plattformar, och för att förhindra att regelverket kan tolkas på olika sätt. / The media landscape is ever-changing, different types of media are converging and a digital development is taking place, which is challenging for traditional media. Different opinions about how public service can and should operate in social media have caused an ongoing debate in Swedish press. The aim of this thesis is to identify arguments in the debate between commercial media actors and public service and to analyze the debate as a whole. A critical discourse analysis is carried out to answer the research question “What does the discourse regarding SVT’s presence on digital platforms look like in leading Swedish daily and evening newspapers? ”. The theoretical concepts within the critical discourse analysis, transitivity, modality, antagonism and intertextuality are used throughout the analysis and are also complemented by agenda-setting theory to reach conclusions. The results of the study suggest that there are several consistent themes of argumentation trans boundary from the use of social media. This includes themes such as financing of public service, unfair competition, mission and values of public service and even threats against the democracy. The study shows that both parties’ discourses are undergoing mutual transformations as well as towards each other. It contributes to knowledge of how public service actors’ presence on digital platforms is depicted and problematized in Swedish press. The result shows that depending on the reader, the legal framework regarding public service mission is interpreted in different ways. And that the framework lacks clear rules for online business and is in need of unequivocal guidelines.

Over the last ten years there has been a significant increase in environmental certification of buildings in the world. More and more people are getting aware of the fact that buildings use a lot of energy and affect the wellbeing of the community and our planet. The research has the last 15 years therefore produced several studies investigating different options available to decrease buildings environmental impact. Through the following report a summary is done reviewing the many opinions in the field. The goal with this Bachelor of Science thesis is thus to investigate the issue “Why should property owners and tenants choose environmentally certified buildings? What are the benefits and drawbacks for respective part?” To answer this question an extensive literature review over available materials in this field were made, both internationally and in Sweden. A closer investigation was then conducted through interviews for the market in Sweden to fill in gaps in information. The interviewed parties were all active within the field and had different perspectives representing both property owners and tenants. In our results can we see several benefits for property owners in possessing environmentally certified buildings. Some of the more significant of these benefits are potentially higher rental levels, market values, lower vacancies and energy savings resulting in better net operating income. Add thereto a competitive advantage against other property owners and a decreased risk of being deselected by tenants. Motivating why the tenant should be located in certified real estate is not as simple though, which in Sweden might be because of the high standards in many buildings and that it is hard to directly connect several of the benefits to the certification. Though, generally seen because of that the demand still is high should reasons as better indoor climate, increased productivity and quality assurance be strong arguments to choose environmental certified buildings. Furthermore could the disagreement in the business be solved with more transparency about the cost situation and clearer conformity between the different environmental certification systems. / De senaste tio åren har det kunnat observeras en markant ökning av antalet miljöcertifierade byggnader runt om i världen. Fler och fler blir medvetna om att byggnader använder mycket energi och påverkar hur både människor och vår planet mår. Forskningen har de senaste 15 åren därför producerat många studier som utreder flertalet av de alternativ som finns för att sänka byggnaders miljöpåverkan. Genom följande rapport görs en sammanställning av en del av det brus och åsikter som finns om ämnet. Tanken med kandidatarbetet är således att utreda frågeställningen ”Varför ska fastighetsägare och hyresgäster välja miljöcertifierade fastigheter? Vad finns det för fördelar och nackdelar för respektive part?”. För att kunna svara på denna fråga genomfördes en utförlig litteraturstudie av tillgängligt material inom området, både internationellt och i Sverige. En närmare undersökning har sedan gjorts med hjälp av intervjuer för att komplettera och fylla ut bilden av miljöcertifieringssystem i Sverige. De intervjuade tillhör intressenter som är verksamma från olika perspektiv för fastighetsägare eller hyresgäster. Vi kan i resultaten se att det finns flera fördelar för fastighetsägare i att äga miljöcertifierade fastigheter. Några av de tydligare av dessa är bättre driftnetto på grund av energibesparing, potentiellt högre hyresnivåer och marknadsvärden samt lägre vakans. Lägg därtill ett konkurrensmedel mot andra fastighetsägare och minskad risk för att bli bortvald av hyresgäster. Ur hyresgästperspektiv är det svårare att motivera varför de ska vara lokaliserade till miljöcertifierade fastigheter, vilket i Sverige i många fall beror på att byggnader redan har hög standard samt att det är svårare att knyta fördelar just till själva miljöcertifieringen. Men generellt sett i och med att efterfrågan ändå är stor borde anledningar som bättre inomhusklimat, ökad produktivitet och kvalitetssäkring vara kraftiga argument för att välja miljöcertifierat. Vidare skulle oenigheten i branschen kunna lösas med mer transparens i kostnadsfrågan och en tydligare överensstämmelse mellan de olika miljöcertifieringssystemen.