De senaste åren har en större mängd decentraliserad och variabel energiproduktion tagit plats inom elsystemet, mer specifikt vindkraft och solkraft, och etablering av mer distribuerad produktion kommer att fortsätta i enlighet med mål från nationer och världsorganisationer att fasa ut fossila bränslen och minska på växthusgasutsläpp. I takt med nedläggning av storskaliga kraftverk baserade på fossila bränslen påverkar detta möjligheterna att möta upp elbehovet med den tillgängliga produktionen. Mycket variabel produktion har samtidigt en negativ påverkan på elnätstabiliteten och kan skapa höga effekttoppar. Detta har skapat ett ökat behov av mer flexibilitet på kundsidan för att skapa balans på elnätet. Elektrokemiska batterilager kan lösa många av problemen som uppstår med intermittent förnybar energiproduktion. Batterilager har både utvecklats teknologiskt och minskats i pris avsevärt de senaste tio åren och kostnaderna kommer fortsätta att gå ned. För att batterilager på allvar ska bli intressant behöver aktörer som investerar i denna teknologi veta om det någon gång inom en snar framtid kommer att vara en positiv affär. Syftet med detta arbete har därför varit att undersöka lönsamheten med batterilager i kommersiella fastigheter idag och inom de närmsta 10 åren på den svenska marknaden. Studien har, med hjälp av blandad heltalsprogrammering (MILP) i MATLAB, tagit fram en modell som optimalt schemalägger energiflöden för en fastighet som har ett batterisystem och egen produktion installerat baserat på olika prisbilder. Modellen har i sin tur använts för att beräkna de ekonomiska möjligheterna som erbjuds på Sveriges elmarknad med ett batterisystem i en mängd olika scenarier både vad gäller pris på el, olika effektabonnemang, integration med solpaneler, olika batteristorlekar och systemlivslängd. Resultatet visar att det inte finns någon lönsamhet i att investera i batterier för de undersökta fastigheterna så som Sveriges elmarknad ser ut idag och någon hög lönsamhet kommer inte att ske även om pristrenden på batterier fortsätter nedåt. Ett mindre batterisystem på 28 kWh kan ge, beräknat med internräntan, en positiv avkastning på 1 % år 2020 men ju större batteriet är desto mindre blir avkastningen. Högst avkastningen som kan fås med dagens el- och nätpriser är 4-5 % om en investering görs med 2025-2030 års batteripriser. Om elnätsägarna går mot att endast erbjuda tidsdifferentierade nättariffer året om och det implementeras högre effektavgifter finns det möjligheter att avkastningen kan bli så hög som 15-18 % med 2025-2030 års batteripriser. Arbetet visar också att kapandet av effekttoppar med större batterilager än 28 kWh inte är kostnadseffektivt för de undersökta fastigheterna. / The world has seen a rapid deployment of distributed and time-varying renewable energy systems (RES) within the electricity grids for the past 20 years, especially from wind and solar power. The deployment RES is expected to increase even more as world organizations and nations will continue the phase-out of fossil fuels as the main source of energy for electricity production. As large scale power plants reliant on fossil fuels will shut down it will be harder for the system to balance production and demand. At the same time, time-varying production might have a negative effect on the grid stability which has spurred an increased interest in flexibility on the demand side and a call for technologies and strategies that can create balance on the grid. Energy storage, especially electrochemical battery storage, is seen as a part of a bigger solution to the problems that comes with intermittent energy production. Battery storage has had a fast technological development and a sharp downtrend in pricing the latest ten years and the costs are expected to keep on decreasing. For battery storage to be a serious contender on the electricity market there is a need to understand if and when an investment in this technology might give a positive outcome. The aim of this study has therefore been to analyse the profitability of battery storage within commercial real estate today, and in the oncoming 10-15 years on the Swedish electricity market. The study has, using mixed integer linear programming (MILP) within MATLAB, created a model which optimally schedules power flows for buildings that has a battery system and its own electricity production. The model has in turn been used to evaluate the economical possibilities that exist with a battery system within commercial real estate under various different scenarios that looks into pricing structures on electricity and demand, integration with and without solar panels, different battery sizes and system lifetimes. The results show that there is currently no profitability to invest in a battery system for the specific buildings analysed in this study. While break-even is possible just a couple of years from now, a high profitability will not be reached even with the future downtrend in battery prices under the current electricity market circumstances. A smaller battery system with a capacity of 28 kWh could give an internal rate of return (IRR) of 1 % year 2020. Larger battery systems are generally not cost-effective when compared to smaller battery systems when its primary purpose is utilized for demand reduction. Highest return with today’s electricity and utility pricing is 4-5 % somewhere between 2025 and 2030. However, if the market goes towards exclusively time-of-use billing structures on electricity and higher demand charges, the IRR can reach towards 15-18 % between 2025 and 2030.

Sveriges regering införde år 2020 ett statligt hyresrabattsstöd för ekonomiskt utsatta branscher som avsåg årets andra kvartal, och infördes som en snabb åtgärd för att begränsa oron som pandemikrisen medförde på marknaden. Stödet har kritiserats av både lokalhyresgäster och fastighetsägare. Frågan har varit kontroversiell med blandade åsikter om hur fördelningen av statens subventioner ska konstrueras för att uppnå bästa resultat i rådande situation.Syftet med studien är att belysa hur den statligt subventionerade hyresrabatten under coronapandemin har använts i praktiken. För att besvara studiens olika frågeställningar och för att uppnå syftet med studien, har en kvalitativ forskningsmetod använts. Avsikten med den kvalitativa forskningsintervjun är att förstå det utforskade ämnet ur de intervjuade fastighetsbolagens perspektiv och erfarenhet.Resultatet visar på att de främsta grunderna till varför bolagen tilldelat hyresrabatt till sina hyresgäster, har grundats i att fungera som en hjälpande hand och samtidigt undvika vakanser genom att värna om relationen mellan bolag och kund. Hyresrabatten har medfört en ekonomisk fördel för både fastighetsägare och hyresgäster där majoriteten av hyresgästerna har kunnat fortsatt bedriva sin verksamhet. För fastighetsägarna har det inneburit minimerade ombyggnadskostnader för att anpassa lokaler till nya hyresgäster. Det har framförts kritik mot själva upplägget av hyresrabattstödet, den administrativa delen har varit mycket invecklad och komplicerad. Man har dels fått agera som mellanhand och som ensam bransch behövt axla ansvaret, men även inneha rollen av en vågmästare vad avser tilldelning av hyresrabattstödet. / The Swedish government introduced a state rent rebate support for vulnerable industries in the first quarter of 2020, as a quick solution to dampen market turmoil. The support has been criticized by both tenants and property owners. It has been a controversial issue with various opinions on how the distribution of state subsidies should be constructed to best fit the current situation.The study is based on examining the state subsidized rent rebate that was distributed to the most affected industries. The purpose of the study is to clarify how the state-subsidized rent rebate during the corona pandemic has been used in practice.To answer the study's questions and to achieve the purpose of the study, a qualitative research method has been used. The purpose of the qualitative research interview is to understand the topic explored from the interviewee's own perspective and experience.The results show that the main reasons to why a rent discount was given to tenants, was to act as a helping hand to those most effected by the pandemic, but also to avoid vacancies. The rent discount resulted in a clear financial advantage for both the property owners and the tenants, where the majority of the tenants have been able to continue their business. The property owners have avoided high renovation costs to adapt premises for new tenants.Criticism has been leveled at the very structure of the rent rebate support, as the administrative part was complicated. The propery owners have partly been acting as an intermediary and solely shoulder the responsibility in terms of allocating the rent rebate.

År 2014 trädde LOU-direktivet ikraft där det har införts bestämmelser om ändringar i offentliga kontrakt under löptiden och vad som kan utgöra en väsentlig ändring. Resonemanget bakom dessa bestämmelser är om ett upphandlat kontrakt ändras alltför väsentligt i förhållande till de ursprungliga villkoren har den offentliga beställaren tilldelat ett nytt kontrakt med nya villkor och gör sig skyldig till en otillåten direktupphandling. Vid offentliga upphandlingar brukar det som är tänkt att bli avtalsinnehåll benämnas som ”kommersiella villkor”. Att aktivt ändra avtalsvillkor efter förfarandets slut kan anses utgöra en väsentlig förändring, men om en offentlig beställare alternativt förhåller sig passivt till ett avtalsvillkor, och därmed efterger villkoret, finns det inga uttryckliga regler om i upphandlingsbestämmelserna. Av doktrin framgår det dock att även en underlåtenhet att verkställa ett kontrakt som uppgår till en väsentlig ändring i betydelsen av reglerna i LOU- direktivet eller rättspraxis kan anses som en otillåten direktupphandling. Bestämmelserna i LOU-direktivet om väsentliga ändringar har kodifierats utifrån rättspraxis på området där domen Pressetext (se närmare i avsnitt 4.3) utgör det främsta avgörandet vilket har varit en tydlig inspiration till kodifieringen i LOU-direktivet. I målet utformade EU-domstolen tre punkter som ska ligga till grund för prövningen om en ändring är av väsentlig art. Dessa punkter utgör fortfarande den viktigaste bedömningen av om en ändring är att anse som väsentlig eller inte. I LOU finns det numera olika bestämmelser som avgör om en ändring i ett offentligt upphandlat kontrakt är väsentlig, men reglerna är allmänt skrivna och det är inte självklart när en ändring i ett kontrakt är att se som väsentlig. Det är upp till rättstillämparen att utveckla praxis på området och klargöra hur stort det legala utrymmet är för att göra ändringar i offentliga kontrakt. Uppsatsen fastställer att både aktiva och passiva ändringar av kommersiella villkor kan utgöra en väsentlig ändring enligt bestämmelserna i LOU. Var gränserna går är inte helt tydligt och konsekvenserna av att göra sig skyldig till en otillåten direktupphandling är allvarliga för en offentlig beställare.

Detta är en kvantitativ undersökning om svenskars förtroende för svenska nyhetsmedier och hurderas användning av dessa ser ut under Covid-19 pandemin. Studien ämnar ta reda påskillnaderna mellan svenskars förtroende för och användning av public service baserade i densocialt ansvarstagande ideologin, och kommersiella medier baserade i den frihetliga ideologin. Demedier som representerar public service är SVT och SR, medan de som representerar dekommersiella medierna är TV4, DN och Aftonbladet. Studien bygger på svar från 300respondenter som hittade enkäten via Facebook. Resultatet av studien visade att respondenternauppger högre förtroende för public service-medierna än för de kommersiella medierna.Förtroende och nyttjande under kris för respektive medier skiljer sig inte särskilt mycket, demarginella skillnader som visar sig i förändring innan och under kris är så pass små att det heltenkelt kan bero på slumpen. / This is a quantitative study of the Swedes' trust in Swedish news media and how the respondent’susage of the same media is viewed during the Covid-19 pandemic. The study aims to find out thedifferences between Swedes' trust in public service which is based on the socially responsibleideology, and commercial media which is based on the freedom ideology. The mediarepresenting public service are SVT and SR, while those representing the commercial media areTV4, DN and Aftonbladet. The study is based on answers from 300 respondents who found thesurvey via Facebook. The results of the study showed that the respondents indicated higherconfidence in the public service media than in the commercial media. The trust and utilizationduring crisis for the respective media are not very different, the marginal differences that changebefore and during the crisis are so small that it could simply be due to chance.

This thesis will discuss valuation methods that are well suited for real estate on the commercial market in Stockholm CBD. What distinguishes this report from others is that we discuss valuation methods that could be optimal for these types of real estate. The choice of method generally depends on the purpose and whom the valuation is for. The report states two methods that are frequently used and will be analyzed. These two methods are net capitalization and cash flow. The real estate societies that we interviewed each use one of these methods. Real estate valuation is a speculation of the future, which makes it afflicted with a great deal of uncertainty. Therefore we consider the method with the least uncertainty to be more likely to represent the best market value. Thus the report will highlight uncertainties and problems that can occur during valuation of real estate. Research was done through a literature study, containing technical literature and existing bachelor projects. We decided that the best way to connect the theory with reality is through an empiric study that was obtained after two interviews. The two individuals who were interviewed were chosen because of their different perspectives on valuation methods, types of properties they conduct and where these properties are located. Furthermore, the empiric made it possible for us to compare the methods by valuating a property with fictive values. / I den här rapporten belyser vi vilka värderingsmetoder som är lämpliga i fråga om fastigheter på den kommersiella marknaden, riktat till kontors- och butikslokaler i Stockholms CBD. Det som utmärker den här rapporten från andra är att det diskuteras kring värderingsmetoder som är att anse som mest optimal. Val av metod beror idag främst på i vilket syfte och på uppdrag av vem som fastighetsvärderingen utförs. De två metoder som främst tas upp och analyseras i den här rapporten är nettokapitaliseringsmetoden och kassaflödesmetoden. Dessa används i de två fastighetsbolag som vi har valt att intervjua. Eftersom att fastighetsvärdering är en spekulation om framtiden är den behäftad med stor osäkerhet. Vi anser därför att metoden med minst osäkerhet tämligen borde vara säkrast och presentera det mest sannolika marknadsvärdet. Utifrån den tesen lyfter rapporten fram olika osäkerheter och problem som kan uppstå vid värdering av fastigheter. Genom två intervjuer kunde det empiriska materialet erhållas för att kunna återkoppla teori till verklighet. De två intervjupersonerna valdes utifrån att de kunde ge olika perspektiv på olika värderingsmetoder, typ av fastigheter och fastighetsbeståndens lokalisering. Utifrån empirin kunde vi, med de olika värderingsmetoderna, värdera en fastighet med fiktiva värden och därefter jämföra resultatet.

There is a type of business offering gaining much attention, both in the media and in financial figures, which provides the customer with something extra, something to be remembered. This offering is a commercial experience. It is claimed that commercial experiences are different from traditional industry and mass-production and even separated from goods and services. The possibility of creating something extraordinary in order to gain profit is of increasing interest in today’s business world. Consumers are seeking for experiences to reach a higher level of personal growth, an experience that create personal identity and lead to long-lasting memories. This is something an increasing amount of consumers are willing to pay money for - the commercial experience market. The purpose of this thesis is to contribute knowledge about and a deeper understanding of commercial experiences, both in general and especially with regard to how customer value is created. The focus of the research was also to strengthen and support organizations that offer commercial experiences. In order to fulfill the purpose, two case studies were conducted with different focal points. The first aimed to find best practice and explore excellent ways of working when providing commercial experiences. The second study aimed to identify the needs for improvement to strengthen organizations offering commercial experiences. According to my findings, there seems to be several distinctions between commercial experiences and goods and services. These include; the level of price, the time spent by the customer, the customer affect as strongly emotional and maybe most importantly, the finding that commercial experiences create a higher level of customer value than goods and services. All this proves that the commercial experience is to be considered an offering on its own, a refined customer offer of higher value. Since commercial experiences are said to engage customers in an inherently memorable way, reaching a higher level of customer value than goods and services, is seen as a critical factor. Understanding what the customer really wants, needs and what builds customer value when offering commercial experiences then become particularly important as drivers of success. When studying a particular organization for best practice, several similarities between providing commercial experiences and working according to the core values of TQM were found and established as a factor of business excellence. Further when it comes to providing commercial experiences storytelling, theming and a creative environment stood out as additional factors of business excellence. Moreover, selecting the right co-workers based on their values rather than merely their skills and academic qualifications was seen as an important factor of success. The co-worker is often the co-creator of the experience together with the customer and therefore has an important part to play in the organization. Creating a corporate culture with co-workers sharing the values is seen as essential in order to run a successful business. It appears that any type of organization can provide an experience for the customer, the key is adding on the extra value to reach the level of attractive quality. The commercial experience is described as deeply affecting both the feelings and senses of the customer, resulting in new memories; it is a memorable event the customer is willing to pay for. The commercial experience contains elements of engagement, personal relevance, novelty, surprise and learning and is not limited to certain types of businesses. The fact that this is an area of increasing business interest but as yet a poorly explored one indicates that there is a need to develop improved ways of working, tools and methods, tailor-made for providing commercial experiences. Improved tools for identifying customer expectations and measuring customer satisfaction are clearly needed, especially since this is a growing industry that cannot be ignored. Welcome to further explore the experience economy where new memories are so highly valued that people are prepared to pay for them! / Det är en ny industri på växande frammarsch som får allt större uppmärksamhet i massmedia både utifrån erbjudandet och genom allt mer betydande ekonomiska resultat. En industri som erbjuder kunden något extra, någonting att minnas, en kommersiell upplevelse. Det finns de som hävdar att den kommersiella upplevelsen skiljer sig från traditionell industri med massproduktion och att den till och med är skild från varor och tjänster. Att kunna erbjuda sina kunder någonting extraordinärt för att nå en ökad vinstmarginal är av allt större intresse bland företag idag. Allt fler kunder letar efter en upplevelse som tar dig till en högre nivå av personlig utveckling, en upplevelse som skapar en personlig identitet och leder till minnen för livet. Detta fenomen är något som allt fler människor är villiga att betala pengar för, en kommersiell upplevelsemarknad. Det övergripande syftet med licentiatuppsatsen är att bidra med kunskap och skapa en djupare förståelse för kommersiella upplevelser, både på ett generellt plan men även med avseende på hur kundvärde skapas. Ett ytterligare fokus för forskningen är att stärka de organisationer som erbjuder sina kunder en upplevelse. För att uppnå syftet har två fallstudier med olika fokus genomförts. Den första fallstudien innebar att leta efter ett föredöme och belysa goda exempel på arbetssätt som kan användas för att skapa en kommersiell upplevelse. Den andra studien syftade till att identifiera behov för att utveckla och stärka de organisationer som erbjuder sina kunder en kommersiell upplevelse. Utifrån mina observationer i fallstudie 1 så verkar det finnas flera saker som skiljer en kommersiell upplevelse från varor och tjänster, som t.ex. prisnivå, kundens spenderade tid, kundens emotionella beröring och kanske mest betydande att den kommersiella upplevelsen når en högre nivå av skapat kundvärde än vad varor och tjänster gör. Allt detta bidrar till att klassificera kommersiella upplevelser som ett eget fenomen, ett erbjudande med ett förädlat kundvärde. Eftersom kommersiella upplevelser påstås beröra kunder på ett minnesvärt sätt, uppnås också en högre nivå av skapat kundvärde än för varor och tjänster. Detta är en kritisk faktor för den kommersiella upplevelsen. Att förstå kundens behov, och vad det är som skapar kundvärde, blir därmed av extra vikt för att lyckas för de organisationer som erbjuder en kommersiell upplevelse. Vid studien av en framgångsrik organisation hittades flera likheter i de arbetssätt som användes för att på ett framgångsrikt sätt skapa en upplevelse med de värderingar som beskrivs inom TQM. Ytterligare arbetssätt som utpekas som framgångsfaktorer är storytelling, tematisering och att skapa kreativa arbetsmiljöer. Utöver arbetssätten belystes också vikten av att bygga en organisationskultur baserad på värderingar som fokuserar på att skapa kundvärde. Att rekrytera sin personal baserat i huvudsak på värderingar i stället för enbart på kompetens anses vara ytterligare en framgångsfaktor, detta eftersom medarbetaren ofta skapar upplevelsen i ett möte tillsammans med kunden. Att skapa en organisationskultur som bygger på gemensamma värderingar är viktigt för att nå framgång inom upplevelseindustrin. Det är inte begränsat till en specifik typ av organisation att erbjuda kommersiella upplevelser, det är i stället vikten av att lägga till det extra kundvärdet för att uppnå attraktiv kvalitet som är essentiellt för framgång. Den kommersiella upplevelsen beskrivs som något djupt berör kundens känslor och dess sinnen med ett resultat i nya värdefulla minnesbilder. Det är ett minnesvärt ögonblick som kunden är beredd att betala för. De ingredienser som används för att beskriva en kommersiell upplevelse är engagemang, personlig betydelse, nyhetsvärde, överraskning och lärande. Egenskaperna är inte begränsade till att enbart gälla för en viss typ av organisation eller bransch. Det faktum att intresset för att erbjuda kommersiella upplevelser är växande, och att området är relativt outforskat indikerar att det finns flera behov av utveckling, framförallt i att hitta bra arbetssätt och metoder för att identifiera kundens förväntningar och mäta kundnöjdhet. Varmt välkommen att här vidareutforska upplevelseindustrin, där nya minnen värderas så högt att människor är beredda att betala för dem.

En värdering är en uppskattning av olika förväntningar om framtida nyttor där framtiden är mer eller mindre oförutsägbar, men en sådan process är inte fri från osäkerhet. Osäkerheten ärett universellt faktum som kommer alltid att finnas med vid värdering av kommersiella fastigheter utan hänsyn till vilka värderingsmetoder värderarna tillämpar. Därför måste den hanteras väl och rapporteras på ett tydligt sätt till uppdragsgivaren för att minska graden av osäkerheten och öka värderingens trovärdighet. Med anledning av att det alltid finns en viss grad av osäkerhet vid värderingsprocessen är syftet med denna rapport att undersöka hur olika auktoriserade fastighetsvärderare hanterar osäkerheten vid värdering av kontors- och butiksfastigheter i både Stockholm och Göteborg.Detta genom att ta reda på vilka värderingsmetoder värderarna använder sig av och hur de tillämpas i verkligheten. Rapporten undersöker också̊ vilka faktorer som kan orsaka osäkerheten vid tillämpning av de olika metoderna och hur dessa hanteras av fastighetsvärderarna under olika konjunktursvängningar som till exempel under Corona-pandemin. Studien bygger på en kvalitativ metod i form av en semistrukturerad intervju för att kunna erhålla det empiriska materialet till rapporten och koppla teorin till praktiken. Intervjuerna genomfördes med fem erfarna auktoriserade fastighetsvärderare som värderar ständigt i Stockholm och Göteborg samt två fastighetsbolag som verkar i hela Sverige med kommersiella fastigheter och andra fastighetssegment. Resultaten har visat att det finns olika faktorer som orsakar osäkerhet vid tillämpning av olika värderingsmetoder. Studien har även visat att värderarna använder sig av olika sätt för att minska graden av osäkerheten samt att hanteringen av osäkerheten skiljer sig delvis mellan teorin och praktiken. / A valuation is an estimate of various expectations of future benefits where the future is more or less unpredictable, but such a process is not free from uncertainty. Uncertainty is a universal fact that will always be included in the valuation of commercial real estate regardless of the valuation methods used by the valuers. For that reason, it must be handled well and reported clearly to the client to reduce the degree of uncertainty and increase the credibility of the valuation. Given that there is always a certain degree of uncertainty in the valuation process, the purpose of this report is to investigate how various authorized property valuers handle the uncertaintyin valuing office and retail properties in both Stockholm and Gothenburg. This is by finding out which valuation methods the values use and how they are applied in reality. The report also examines which factors can cause uncertainty in the application of the various methods and how these are handled by the property valuers during different business cycles, like the Corona pandemic. The study is based on a qualitative method in the form of a semi-structured interview to obtain the empirical material for the report and link the theory to the practice. The interviews were conducted with five experienced authorized property valuers who constantly evaluate in Stockholm and Gothenburg and with two real estate companies operating throughout Sweden with commercial real estate and other property segments. The results have shown various factors cause uncertainty when applying different valuation methods. The study has also shown the valuers use different ways to reduce the degree of uncertainty and that the handling of the uncertainty differs partly between theory and practice.

Kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv tillgång, i behov av externt kapital, med flertalet intressenter. Syftet med uppsatsen är att studera effekten av regelverket Basel III genom att se hur fastighetsbolagens finansiering av kommersiella fastigheter har förändrats mellan år 2014 och år 2019. Tidigare har kommersiella fastigheter till största del finansierats med banklån men även andra former av finansiering blir allt vanligare, till exempel genom obligationer, certifikat, crowdfunding och direktfinansiering. Traditionella banklån är beroende av hur bankernas utlåning sker, vilket genom Basel regelverket har blivit mer reglerat de senaste åren. Baselkommittén för banktillsyn främjar den globala finansiella stabiliteten genom att samordna bankregleringar och tillsyn inom den finansiella sektorn. Basel III innebär skärpta kapitalkrav för bankerna och begränsningar för hur exponerade banken får vara mot en bransch eller motpart vid kreditgivning. Undersökningen baserades på elva fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen i ”large cap”-kategorin. Resultatet visade på en förändring av finansieringskällor för fastighetsbolagen mellan år 2014 och år 2019 där banklån i snitt minskade med 27 procentenheter medan obligationer i snitt ökade med 23 procentenheter. Användningen av certifikat som finansieringskälla ökade marginellt mellan 2014 och 2019. Fastighetsbolagen hade även under denna tidsperiod sänkt sina finansieringskostnader och uppnått en längre kapitalbindningstid samt har idag lägre belåningsgrader. Sammantaget leder detta till att fastighetsbolagens finansiella ställning har blivit bättre. / Commercial real estate is a capital-intensive asset, in need of external capital. The purpose of the thesis is to study the effect of the Basel III by looking at how the real estate companies' financing of commercial real estate has changed between 2014 and 2019. Previously, commercial real estate has largely been financed with bank loans, but other forms of financing are becoming more common, for example bonds, certificates, crowdfunding and direct financing. Traditional bank loans are depending on different aspects such as risk weighted assets, which through the Basel regulations has become more regulated in recent years. The Basel Committee on Banking Supervision promotes global financial stability by coordinating banking regulations and supervision in the financial sector. Basel III entails stricter capital requirements for the banks and limits on how exposed the bank may be to an industry or counterparty when granting credit. The study was based on eleven real estate companies listed on the Stockholm Stock Exchange in the “large cap” category. The result showed a change in funding sources for the real estate companies between 2014 and 2019 where bank loans on average decreased by 27 percentage points while bonds on average increased by 23 percentage points. The use of certificates as a source of financing increased marginally between 2014 and 2019. During this period, the real estate companies had also lowered their financing costs and achieved a longer capital commitment period and today have lower loan-to-value ratios. To summarize, this means that the real estate companies' financial position has improved. TRITA-ABE-MBT-20479

The presence of electrical and electronic circuits in commercial trucks has increased at a very fast rate during recent decades. With advancements in embedded systems and the introduction of electric controls in the automotive industry, the design of complex electric systems for the vehicles has become one of the major design challenges. In the commercial truck industry, the development cycles are almost a decade long. Therefore, it is a big challenge to introduce a new architecture to accommodate the modern automotive technologies in the upcoming generation of trucks. Currently, the commercial truck industry relies highly on a federated electrical/electronic (E/E) architecture. In this architecture, Electronic Control Units (ECU) are responsible for computation and Input/Output operations. These ECUs are clustered into different domains based on their respective functions. However, these domains are not isolated from each other. These modules communicate with each other using a vehicular network, which is typically a controller area network in the current trucks. In the automotive industry, automation is increasing at a fast pace. As the level of automation increases, the need for high computation also increases, which increases the overall costs. This study aims to address this problem by introducing an integrated E/E architecture where all the computational power is concentrated at one place (or perhaps two or three places to allow for redundancy). This study proposes to introduce a lowcost replacement for the current ECUs with more limited computational power but with generic input/output interfaces. This thesis provides the reader with some background of the current E/E architecture of commercial trucks and introduces the reader to ECUs. Additionally, the relevant network architectures and protocols are explained. A potential solution, based upon the centralized computation based E/E architecture and its implementation are discussed followed by a detailed analysis of the replacements for ECUs. The result of this analysis, if adopted, should result in a reduction of manufacturing and design costs, as well as make the production and maintenance process easier. Moreover, this should also have environmental benefits by reducing fuel consumption. / Förekomsten av elektronik och elektriska kretsar I kommersiella lastbilar has ökat i en väldigt snabb takt under de senaste decennierna. Med framsteg inom inbyggda system och introduktionen av elektroniska styrsystem i fordonsindustrin så har komplexa elektroniska system blivit en av de största designutmaningarna. I den kommersiella lastbilsindustrin där utvecklingscyklerna är nästan ett decennium, är det en stor utmaning att introducera ny arkitektur som tillgodoser all den nya teknologin som införlivas i fordonet. För närvarande så förlitar sig den kommersiella lastbilsindustrin mycket på en federated elektrisk/elektronisk (E/E) arkitektur. I denna arkitektur är elektroniska styrenheter (ECU) ansvariga för beräkningar och I/O (Input/Output) operationer. Dessa ECU:er är samlade i olika domäner baserade på dess funktioner. Domänerna är dock inte isolerade från varandra. De här modulerna kommunicerar därför med varandra med hjälp av ett fordonsnätverk, typiskt en CAN (Controller Area Network) i nuvarande lastbilar. I fordonsindustrin ökar automatiseringen i en snabb fart. I takt med att automatiseringen ökar så ökar även behovet av snabba och energiintensiva beräkningar, vilket i sin tur ökar den totala kostnaden. Denna studie har som mål att adressera det här problemet genom att introducera en integrated E/E arkitektur där all beräkningskraft är koncentrerad till en plats (eller två eller tre platser för att tillåta överskott). Den här studien föreslår att introducera en ersättning av nuvarande ECU:er till en låg kostnad, med lägre beräkningskraft och generiska I/O gränssnitt. Studien föreslår också ersättningar av nuvarande fordonsnätverk. Den här uppsatsen förser läsaren med viss bakgrund till den nuvarande E/E arkitekturen för kommersiella lastbilar och introducerar läsaren till ECU:er. Dessutom förklaras de relevanta nätverksarkitekturerna och protokollen. En potentiell lösning som baseras på den integrated E/E arkitekturen och dess implementering diskuteras med fokus på en detaljerad analys av ersättningarna till ECU:er. Resultatet av den här analysen skulle, om den adopteras, medföra minskning av tillverknings- och designkostnader samt leda till en förenkling av produktion och underhåll. Utöver det så bör det även ha miljöfördelar genom minskad bränsleförbrukning.

Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.