Syftet med denna studie är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysnings- och rådgivningsskyldighet. Studien ska också visa vad som drivit fram denna utveckling liksom huruvida utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har några samband med utvecklingen av de kunskapskrav som samhället ställt på mäklaren. Då studien har ett rättshistoriskt perspektiv har rättskälleläran tillämpas. Främst är det förarbetena till lagstiftningen av de tre FML som anammats, dock har relevant rättspraxis och uttalanden från tillsynsmyndigheten också bidragit som informationskällor om än inte i lika stor utsträckning. Viss doktrin har använts som källa för gällande rätt, den har också fått en funktion som komplement på grund av avsaknaden av rättspraxis från högsta instans för denna tid.Studien visar hur reglerna kring mäklaryrkets utövande har kommit att utvecklas från medeltiden fram till dagens datum med fokus kring mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Studien visar att det är från och med den första FML som samhället började ställa konkreta krav på mäklarens skyldighet att ge adekvata råd och upplysningar. Det är framförallt en önskan om ökat konsumentskydd som skapat incitament för de större kraven på mäklaren att ge korrekta råd och upplysningar. De regler som rör mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har utvecklats förvånansvärt lite sedan införandet av 1984 års FML och de förändringar som gjorts är i stort implementering av sådant som rättspraxis drivit fram. De regler som tillkom med 2011 års FML är i stort endast en kodifiering av redan gällande rätt.Studien visar att det finns samband mellan de krav som samhället ställer på mäklaren vad gäller dennes rådgivning och upplysning till parterna vid en förmedlingsprocess och den utbildningsnivå som krävs för att utövaren ska kunna registrera sig som fastighetsmäklare. Studien har också visat hur ökade kunskapskrav har kommit att göra det svårare för mäklaren att avstå från rådgivning då denne förväntas kunna ge adekvata råd enbart genom sin egenskap av mäklare. / This study examines the development of the current 16 § FML, as well as the underlying causes of its evolution. The study also raises the question if there is a connection between this development and the educational requirements for real estate agents. The method we have used to answer our questions at issue is jurisprudential, which means we have been examining and analyzed statutory law, jurisprudence, case law and travaux préparatoires (preparory works).The study shows how the law and rules applicable on real estate agents, with focus on their obligation to inform and advise both parts in a real estate deal, has developed rather greatly in the last couple of years due to the introduction of the first FML, back in 1984. Until then, the society had no real demands on real estate agents. The progress and development, from the first FML until the current and third FML, has not been that distinguishing, yet some changes have been made.The main reason for introducing the first FML back in 1984 was to provide the consumers with greater protection since housing and real estate business often involve large amounts of money. Therefore, it was considered important that real estate agents got some rules to follow, including what to inform and advise the two parts in a housing deal about.There seems to be a connection between the educational requirements for real estate managers and what can be demanded of them regarding the duty to inform and advise. The study also indicates that increased knowledge requirements also makes it harder for real estate agents to decline giving their customers advice, since they are expected to be able to do so in capacity of real estate agents.

Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede. Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret. Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en ”normalt erfaren och på området normalt bevandrad” köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området. Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till. Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen. Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.

<p>Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede.</p><p>Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret.</p><p>Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en <em>”normalt erfaren och på området normalt bevandrad”</em> köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området.</p><p>Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till.</p><p>Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen.</p><p>Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.</p>

SammanfattningVid en fastighetsöverlåtelse är det mångt och mycket som skall regleras så som köpe-kontrakt med alla dess skriftliga krav. Gällande regleringen av fel i fastighet har lag-stiftaren valt att dela upp ansvaret mellan säljare och köpare för att underlätta an-svarsbördan. Faktiska fel i fastighet tillhör köparens ansvarsområde och denne har en undersökningsplikt som fastställer att denne inte äger rätt att gentemot säljaren åbe-ropa de fel denne bort upptäcka vid sin undersökning. Denna ansvarsfördelning har dock ställts på sin spets efter domslutet i NJA 2007 s. 86 då HD ålade en säljare an-svaret kring faktiska fel i form av en upplysningsplikt.Då HD inte lämnat någon vägledning för hur en liknande upplysningsplikt kan ak-tualiseras är rättsläget idag något oklart gällande faktiska fel och vem som bör stå an-svarig. Efter den i uppsatsen utförda utredningen av rättspraxis på området menar författaren att en upplysningsplikt endast bör aktualiseras i de fall där säljaren inte upplyst om ett fel denne haft kännedom om, men även förstått att köparen saknat kännedom om det aktuella felet. Vidare är det av vikt huruvida felet i sig är av en all-varligare karaktär.Därmed har brännpunkten i utredningen fastnat kring säljarens och köparens känne-dom kring felet och även hur allvarligt felets karaktär är. Dock kvarstår viss osäkerhet i rättsläget då HD inte avgjort fler rättsfall kring frågan efter NJA 2007 s. 86. Därmed kommer det bli tämligen intressant att följa framtida mål kring frågan och se hur HD argumenterar för upplysningsplikten och vilka faktorer som de finner avgörande för att upplysningsplikten kring faktiska fel aktualiseras. / AbstractWhen selling a property many matters need to be taken in account for, such as the contract between the parties with all the forms prescribed by law. When settling which party that should carry the liability regarding upcoming errors on the property the legislator has chosen to facilitate the burden of liability between the parties, a delegation that is a quite complicated matter. The buyer is obligated to examine the property for errors that are factual; it is laid down by law that a buyer does not pos-sess the right to refer to factual errors on the property that the buyer would have found while examining.Delegation of liability was subject of matter when the Swedish Supreme Court made the rulings in case NJA 2007 s. 86 public. The property owner was signed a general liability re-garding errors that are factual. The legal position is somewhat indecisive on this liability due to lack of reasoning from the Swedish Supreme Court on how to implement this new liabil-ity. When analyzing relevant case law the author is of the conclusion that, the property owner’s liability to inform the buyer regarding errors that are factual only should be imple-mented when he has not informed the buyer about the errors he has knowledge about. Furthermore the factual errors have to be of a severe nature and the property owner must have understood that the buyer was without knowledge of the errors. The focal point re-gards the knowledge of the property owner regarding the factual errors and the severity of the same. The author is of the conclusion that liability can be signed the property owner only in those cases where the errors is of a severe nature. However uncertainty remains pending rulings from the Swedish Supreme Court on the question. Thus, following the Swedish Supreme Court regarding further case law to see how they interprets the liability will most certainly be of interest.

Sammanfattning Av störst vikt vid en företagsförvärvsprocess är huruvida säljaren och köparen reglerar sina ansvarsområden och bestämmer gränser för riskövergången i köpeavtalet. Ur rättsäkerhetssynpunkt är det essentiellt att kunna förutsäga och identifiera riskerna redan vid avtalsslutet. Det ligger ofta i parternas intresse att så långt som möjligt reglera förutsättningarna redan vid ingående och utformning av ett köpeavtal. Syftet med denna uppsats är att undersöka samspelet och följden av att säljaren inför garantiutfästelser i ett köpeavtal kontra resultatet av att köparen faktiskt genomför en due diligence-undersökning innan ett köpeavtal kommer till stånd. Detta genomförs med utgångspunkt i diskussionen kring riskfördelning mellan avtalsparterna, köplagens regler om säljarens upplysningsplikt, köparens undersökningsplikt och den allmänna lojalitetsplikten som åligger avtalsparter. Utgångspunkten vid formuleringen av avtal mellan parterna anses vara det köprättsliga felbegreppet med dess utgångspunkt i köparens befogade förväntningar på det överlåtna objektet. En genomförd due diligence och införande av garantier i köpeavtal kan innebära att riskövergången regleras och de befogade förväntningarna preciseras vilket leder till förutsägbarhet och säkerhet för parterna att kunna förutse eventuella framtida risker. Det föreslås att due diligence görs till en absolut undersökningsplikt eftersom det skulle kunna minska antalet framtida tvister mellan avtalsparter. Due diligence utgör ett förebyggande sätt att identifiera och kvantifiera risk. Garantin är däremot ett reaktivt sätt att försöka allokera risk. Det konstateras att det inte föreligger någon konkurrens mellan due diligence och garantier i fråga om uppdelning av risksfärer. Dessa kompletterar varandra då de verkar på olika stadier i förvärvsprocessen och har olika utgångspunkter. / Abstract The regulation of the areas of responsibility of the seller and the buyer and the definition of the location of risk in the contract of acquisition is of a greatest importance during a process of business transfer. It is essential to predict and identify the risks already at the moment of conclusion of the contract due to the reason of the fact of legal certainty. It always is the interest of both parties to, as far as possible, carefully regulate the conditions and the formulation of the contract. The purpose of this paper is to examine the interaction and the result of the fact that the seller introduces warranties in the contract versus the due diligence investigation performed by the buyer prior to the content of the contract is reached. The basis of the discussion is concentrated on the questions of the allocation of the risk between the parties, the rules in the Swedish sale of Goods Act about the obligation of the buyer to investigate the object of the contract, the duty to give the relevant information of the seller, and even the general duty of loyalty imposed on the contracting parties. The fundamental basis for the regulation of the contract is the definition of the defect of the object of acquisition and the reasonable expectations of the buyer regarding the object. The due diligence and the implementation of warranties in the contract may significate that the risks are regulated and the reasonable expectations are stated which leads to the predictability and certainty for the parties so that the parties can be able to avoid the risks in the future. I suggest that the due diligence should be an absolute duty to investigate the object of acquisition because it could reduce the number of future disputes between the contracting parties. The due diligence is a proactive way to identify and quantify risk. The warranties are however a reactive way of trying to allocate the risk. Finally there is no competition between the due diligence and the warranties rather they compose a complement to each other.

Tystnadsplikten och upplysningsplikten är två väsentliga plikter som en revisor måste förhålla sig till i sin yrkesroll. Eftersom dessa två plikter kan komma i konflikt med varandra är det viktigt för revisorerna att finna en balansgång genom att veta i vilka situationer som de ska förhålla sig till respektive plikt. Tidigare forskning inom fältet revision har fokuserat på andra forskningsfrågor eller undersökt plikterna var för sig. Syftet med den här studien är att bidra till ökad förståelse för hur revisorn balanserar mellan tystnadsplikt och upplysningsplikt, samt hur dessa plikter påverkar revisorn i sitt arbete. För att utforska studiens syfte på ett nyanserat sätt har kvalitativa forksningsmetoder tillämpats bestående av intervjuer och dokumentanalyser. Intervjuerna var semistrukturerade och genomfördes med fem auktoriserade revisorer från revisionsbyråer av varierande storlek. Balansgången mellan tystnadsplikt och upplysningsplikt och plikternas påverkan i arbetet har studerats utifrån centrala begrepp och teorin personal construct theory för att förstå revisorernas tankemönster.  Resultatet tyder på att revisorer för flera olika resonemang vid beslutsfattande som rör tystnadsplikten och upplysningsplikten. Revisorernas balansering mellan plikterna är därmed ett svårbedömt dilemma eftersom plikternas kontraster kan påverka revisorerna i sitt arbete på olika vis. Det framkom meningsskiljaktigheter kring huruvuda balansgången utgör ett hinder i arbetet, men även kring revisorernas upplevda trygghet i situationer när tystnadsplikten och upplysningsplikten ställs mot varandra. En slutsats som kan dras av studien är att etiska dilemman är komplexa och att revisorer gör egna bedömningar utifrån sina erfarenheter och moraliska principer. / The duty of confidentiality and the duty of disclosure are two essential duties an auditor must comply with in one's professional role. Since these two duties may conflict with each other, it is important for the auditors to find a balance by knowing in which situations they should relate to each duty. Previous research in the field of auditing has focused in other research issues or examined the duties separately.  The purpose of this study is to contribute to an increased understanding of how the auditor balances between the duty of confidentiality and the duty of disclosure, as well as how these duties affect the auditors's work. To explore this purpose in an nuanced way, qualitative research methods have been applied consisting of semi-structured interviews and document analyzes. Five authorized auditors from auditing firms of varying sizes were interviewed. Key concepts and the personal construct theory have been used in order to understand thought patterns of auditors.  The results indicate that audtitors have several different reasonings when making decisions concerning the two duties. Thus is the auditors' balancing between duties a difficult dilemma to assess, as the contrasts of the duties can affect the auditors' work in different ways. Disagreements arose as to whether the balancing act constitutes an obstacle in the work, but also as to the auditors's perceived security in situations when the duties are set against each other. A conslusion drawn is that ethical dilemmas are complex and that auditors make their own assessments based in their experiences and moral principles.

Tillväxt genom företagsförvärv har under de senaste årtiondena blivit allt mer förekommande.Genom att köpa upp konkurrenter, leverantörer eller distributörer kan företag öka sinamarknadsfördelar och detta kan leda till högre vinst. Det råder ingen tvekan om attföretagsförvärv är en komplex och riskfylld transaktion. För att ta rätt beslut behöver köparenha god kunskap om vad köpet kan medföra. Av denna anledning genomförs en undersökningav företaget. Due Diligence är ett relativt nytt begrepp som i vardagliga ord innebärbesiktning av målföretaget. Undersökningen bidrar till att genomlysa det företag som skallförvärvas och används i slutet som beslutsunderlag för köparen.Due diligence är en typ av informationshantering mellan köpare och säljare. Detta innebär ettinformationsutbyte mellan parterna och därmed har köparen och säljaren förpliktelsergentemot varandra. Vid företagsförvärv regleras dessa förpliktelser med hjälp av köplagen.Köparens undersökningsplikt kopplas till att köparen inte får åberopa fel som denne kände tilleller förväntades känna till. Den upplysningsplikt som åligger säljaren innebär att allinformation som anses vara relevant och kan påverka köparens beslut skall presenteras.Utöver köparen och säljaren finns det ytterligare parter som är delaktiga vid ettföretagsförvärv. Då due diligence berör främst legala, finansiella och kommersiellaundersökningar är det vanligt förekommande att externa parter tas in som rådgivare. Detta dåde flesta företag inte besitter kunskapen att göra due diligence själv. De externa rådgivare somanlitas är vanligtvis advokater och revisorer.Syftet med vår studie är att undersöka vilken betydelse due diligence har vid företagsförvärv.Vidare undersöker vi ansvaret som åligger köparen och säljaren vid due diligence samt detansvar som rådgivare har vid due diligence.I uppsatsen har vi använt oss av en kvalitativ metod och tillämpat en abduktiv ansats. För attuppnå vårt syfte och kunna besvara våra forskningsfrågor har vi genomfört fyra semistruktureradeintervjuer, dessa ligger till grund för empirin. Samtliga är med personer som, istörsta mån, arbetar dagligen med att genomföra företagsförvärv. Intervjuade personer bestårav två finansiella rådgivare från revisionsbyråer samt två legala rådgivare.Efter genomförd studie kan vi konstatera att due diligence har stor betydelse vidföretagsförvärv. Inte minst för eventuella justeringar av köpeskillingen utan även att duediligence-materialet fungerar som beslutsunderlag vid slutförhandlingarna av förvärvet.Vidare visar studien att köparens och säljarens ansvar stämmer bra överens med köplagensbestämmelser. Lagen används som underlag men är inte det faktiska regelverket somtillämpas, istället hänvisar man till det avtal som skrivs mellan köpare och säljare.Avslutningsvis kan vi konstatera att revisorer och advokater som genomför due diligence harett stort ansvar både under och efter genomför due diligence. Agerar rådgivaren vårdslöst kandenne bli skadeståndsskyldig. Således krävs det att både revisorer och advokater begränsar sittansvar redan innan due diligence genomförs. / Growth through mergers and acquisitions has during the last few decades increasedexponentially. The company in charge of the purchase can increase their market share andcompetitive advantages by acquiring competitors, distributors or suppliers. There is no doubtin that it is a complex and risky process. To make the right decision the buyer needs to havein-depth knowledge of the company and what the transaction might result in. For this reason athorough investigation of the company is carried out. Due diligence is a relatively newconcept which highlights the process of examining a company. The examination providesdetailed information and is thereby used a tool when making the final decision, to buy or notto buy.Due diligence is used as an information trade between buyers and sellers. As with alltransactions, this exchange means that both parties have obligations to each other. When itcomes to mergers and acquisitions these obligations are regulated by means of the Sales ofGoods Act. The buyer’s duty to examine is linked to that the buyer may not invoke defectswhich he was aware of, or was expected to know. The duty of disclosure imposed on theseller means that all information which is deemed relevant and which may affect the buyer’sdecision should be presented. In addition to the buyer and the seller, there are more partiesinvolved in a business transaction of this kind. As the due diligence process primarilyconcerns legal, financial and commercial studies, it is very common for external parties to behired in order to conduct the due diligence process in these areas. The reason behind it isbecause most companies do not possess knowledge to do it themselves. External consultantshired are lawyers and accountants.The purpose of this study is to examine the impact of the due diligence process in mergers andacquisitions. Further, we explore the responsibility linked to to buyers and sellers in a duediligence process. In addition we also explore the responsibility linked to the lawyers andaccountants involved in the process.The study is conducted by means of a qualitative method where we apply an abductiveapproach. To achieve the purpose of our study and answer our research questions we heldfour semi-structured interviews, these form the base for our empirical data. All interviewedare with people who work with due diligence on a daily basis. Two of the interviewees areconsultants from accounting firms, and the other two are legal advisors.The paper shows that due diligence is of great importance in acquisitions. Not only for anyadjustments in purchase sum, but also that it is a useful tool when making a final decision.Furthermore, the paper also shows that the obligations buyer and seller has rhymes pretty wellwith those written in the Sales of Goods Act. The act is use as a basis but it is not the actualrules that apply, instead you refer to the agreement signed between buyer and seller. Lastly wecan note that the obligations related to accountants and lawyers are fairly strict. If theconsultant acts recklessly, the consultant may be sued. Thus, both accountants and lawyerslimit their responsibility before the due diligence process commences.This study is written in Swedish.

Framställan behandlar i vilken utsträckning den ena avtalspartens brott mot lojalitetsplikten medför att den andra avtalsparten får en, helt eller delvis, inskränkt lojalitetsplikt (lojalitetsreciprocitet). Då lojalitetsreciprocitet utgör en del av lojalitetsplikten är förståelsen för det senare institutet avgörande för att kunna analysera reciprociteten. Därför studeras även lojalitetspliktens innehåll och betydelse. Slutsatserna om reciprocitet grundas i stor utsträckning på avtalstyper där lojalitetsplikten är särskilt långtgående. Det medför slutsatserna störst betydelse vid en mer långtgående lojalitetsplikt. Emellertid gör slutsatserna anspråk på att vara så generella att de grunder och principer som fastställs för bedömningen har betydelse även vid en mindre långtgående lojalitetsplikt. Vidare studeras reciprociteten i förhållande till lojalitetsförpliktelser, vilka inte skiljer sig åt lika mycket mellan olika kontraktstyper. En fråga av stor vikt för lojalitetsreciprocitetens betydelseområde är om det kan anses föreligga en allmän lojalitetsplikt inom hela kontraktsrätten. Slutsatsen i den delen är att det föreligger en allmän lojalitetplikt inom varje kontraktstyp även om den är starkt varierande till sin omfattning. Det medför att lojalitetsreciprocitet får ett stort betydelseområde eftersom det då kan beaktas inom varje kontraktstyp avseende både den allmänna lojalitetsplikten och lojalitetsförpliktelserna. Föremålet för framställan, lojalitetsreciprocitet, analyseras dels utifrån förekommande lojalitetsreciprocitet inom ett antal utvalda kontraktstyper (bl.a. mellanmans-, samarbets- och företagsförsäkringsförhållanden), dels utifrån reciprocitet oberoende av kontraktstyp. Utifrån de reciprocitetsuttryck som finns i materialet fastställs generella ramar och principer för bedömningen av lojalitetsreciprocitet inom lojalitetsplikten i dess helhet. Slutsatserna visar att det finns många gemensamma överväganden och principer för bedömningen av lojalitetsreciprocitet. För det första finns det tre förutsättningar som är nödvändiga för att lojalitetsreciprocitet överhuvudtaget ska kunna föreligga: ett lojalitetsbrott, en ömsesidig lojalitetsplikt och att reciprociteten inte drabbar en tredje avtalspart. För det andra har det identifierats två förhållanden som är av störst vikt för lojalitetsreciprocitet: dels  hur allvarligt lojalitetsbrottet är, dels i vilken omfattning reciprocitet skulle riskera onödig förstöring. Det förra har i sin tur funnits primärt vara beroende av den subjektiva skulden hos parten som begår lojalitetsbrottet, om denne varit i en överordnad ställning och hur långtgående lojalitetsplikten som inte efterlevdes var.För det tredje finns ett antal andra förhållanden som påverkar reciprociteten, bland annat: om skyddshänsyn avseende lojalitetssubjektet gör sig gällande, passivitet hos reciprocitetssubjektet och om annan lojalitetsbrottsverkan inträder. / The essay seeks to determine the extent to which a breach of the obligation of good faith reducesthe corresponding obligation of the other party to the contract (reciprocity). To be able to graspthe meaning and analyze reciprocity it is necessary to understand the institute of good faith.Thus, the text firstly examines good faith in general, followed by an analysis of reciprocity withinthat institute. The paper is based on legal sources typified by strong obligation of good faith.Accordingly, the analysis primarily sheds light on areas where the obligations of good faith arefar-reaching. The general principles of reciprocity, however, are applicable across the board,regardless of how strong the obligations of good faith are. The study evaluates reciprocity inrelation to several types of contracts, but it also interprets reciprocity as a freestanding generalprinciple which is applicable to all contracts. The specific obligations of good faith undoubtedly fall within the scope of reciprocity. Arelated and important question, which needs to be addressed, is whether there is a generalobligation of good faith within all type of contracts. The subsequent answer determines theadditional scope of reciprocity. In this matter the essay concludes that the question should beanswered in the affirmative. There is a general obligation of good faith, but the strength of thatobligation varies considerably depending on the type of contract. The conclusion of the essay is that there are several general principles within reciprocity.Firstly, there are three prerequisites for reciprocity: (i) a breach of the obligation of good faith; (ii)a mutual obligation of good faith between the involved parties; and (iii) the rule that reciprocitycannot affect a third party. Secondly, the paper identifies that the following two questions are the most significantfactors in the assessment of reciprocity: how severe is the breach of good faith and to whichextent does it entail negative economic consequences? An essential aspect of the former question is whether the party responsible for the breachhad ill intent and, if so, the degree and severity of that ill intent. Another important factor iswhether the party responsible for the breach is in a superior position. Three further examples of factors relevant to the assessment are: when a vulnerable partyis responsible for the breach such circumstances can affect the possibility of reciprocity andmitigate the seriousness of the misconduct in question; occasions when the other party has failedto act (passivity); and when the responsible party suffers consequences in addition to reciprocity.

I samband med fastighetsaffärer har ansvaret mellan parterna delats upp så att köparen ansvarar för faktiska fel medan säljaren svarar för andra typer av fel. Köparen har dessutom en långtgående undersökningsplikt för fel som denne inte har möjlighet att senare påkalla mot säljaren. Säljaren har å sin sida en upplysningsplikt som dock inte är generell utan omfattar endast vissa fall. I samband med domen i NJA 2007 s 86 kom frågan om felets väsentliga betydelse för köparen och själva köpet som sådant upp. Tyvärr gjorde HD ingen utförligare utredning av vad som skulle bedömas eller omfattas av begreppet. Till följd av att rättpraxis saknar en utförlig förklaring kring vad som ska omfattas av begreppet väsentlig betydelse trots att det vid flera tillfällen använts i både rättspraxis och doktrinen har detta utgjort grunden för den här uppsatsen. Uppsatsen är framförallt baserad på uppgifter från aktuella rättsfall och doktrin för att genomföra en utredning kring begreppet, dess omfång och kriterier för att begreppet ska kunna vara tillämpligt. Efter den genomförda utredningen står det klart att det finns vissa kriterier som omfattas i bedömningen om felet är av väsentlig betydelse för köparen. Inget av kriterierna som kommit fram kan på egen hand användas för att bedöma begreppet utan dem är beroende av varandra. Dessa kriterier är inte absoluta utan varierar beroende av köparens och fastighetens unika karaktärer. Några av kriterierna är av mer objektiv karaktär och kan bedömas utifrån fastigheten medan andra kriterier är ytterst beroende av den specifika köparen och dennes krav gällande standarden på fastigheten och blir därav av en mer subjektiv karaktär / In connection with a property transaction there are some responsibilities that have been split up between the parties. The buyer of the property has a responsibility to investigate the property before to find out factual errors in the property. On the other side the seller has a kind of responsibility to inform the buyer and the seller is also responsible for other kinds of errors in the property. The buyer of the property do by law not have the right to refer a factual error against the seller that the buyer is supposed to find during the examination of the property at hand. Due to the ruling by the Swedish supreme court in the case NJA 2007 s 86 have the question about an errors essential reason for the transaction and the specific buyer occurred. The Swedish Supreme Court does not investigate further into this why this is the subject of this thesis. The investigation in this thesis have been done by looking into case law from the Swedish courts since there is not much information about the subject to find in the Swedish legislation. The investigations finds out that there are some criteria that need to be evaluated in connection to if a factual error is of essential reason for the buyer and the transaction. There are some criteria that are of a more objective level close to the actual property. On the other side there are also some criteria that are of a more subject material and closely linked to the actual buyer of the property. According to the investigation it is not possible to give an exact ruling about the subject due to the fact that every property and potential buyer is unique.

Vid en fastighetsöverlåtelse är det mycket information som ska utbytas på kort tid, mellan köpare, säljare och mäklare vad beträffar fastighetens fysiska skick och standard. I egenskap av en lojal, opartisk och sakkunnig person avseende fastighetsförsäljningar, har mäklaren ålagts en upplysningsplikt avseende sådant kring fastighetens skick som denne iakttagit, känner till eller annars har anledning att misstänka, som kan antas ha betydelse för köparen. Räckvidden av mäklarens upplysningsplikt gentemot köparen, avseende fysiska missförhållanden enligt FML 16§ 3st. kommer att utgöra uppsatsens brännpunkt. I detta inryms att söka klar-göra vilka typer av fysiska missförhållanden som en mäklare förväntas informera en köpare om, för att inte riskera att drabbas av någon typ av påföljd. Därutöver utreds förutsägbarheten och ändamålsenligheten kring FML 16§ 3st. Bedömningen av mäklarens upplysningsplikt ska även ses utifrån köparens och säljarens inbördes ansvarsområden för faktiska fel i fastigheten, samt i vilken omfattning det anses motiverat att mäklaren ikläder sig parternas ansvarsroller. Hänsyn i bedömningen får även tas till det faktum att mäklaren åläggs en grundläggande lojalitetsplikt som denne uppbär gentemot såväl köparen som säljaren. Problematiken kan i första hand härledas till tvetydiga och tämligen oklara förarbetsuttalanden, samt frånvaron av prejudicerade rättspraxis på området. Rättsreglerna kring bestämmelsen synes därav även vara svåra att tillämpa i de lägre domstolsinstanserna och hos tillsynsmyndigheten, FMN. Därav kvarstår osäkerhet kring rättsläget avseende omfattningen av mäklarens upplysningsplikt vad beträffar fysiska missförhållanden härlett till fastigheten. / When selling a property there is much information, in regards to the property’s physical standard, which should be discussed between the parties; the realtor, the buyer and the property owner. In relation to the buyer and the property owner, the realtor will be known as a loyal, independent person that carries expert know-ledge in regards to selling property. Therefore the realtor should carry the liability to inform the buyer about physical errors according to the property, that has been found, or for some other reason will be known, or if there is a reason to suspect an error, that can be of  importance to the buyer. The focus point of this thesis is the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, according to FML 16§ 3st., and to examine what kind of physical errors that the buyer have the right to be informed of. Because if the realtor do not respect the obligations according to FML 16§ 3st., legal sanctions will be given. The author will also examine if the legal rule, FML 16§ 3st., is predictable and appropriate. To examine the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, the legal relation between the buyer and the property owner has to be taken into account according to JB 4:19§. The fact that the realtor also carries a responsibility to submit to good faith and fair dealing will also be interesting. The principal legal issue will be based on the unclear preparatory work, regarding to FML (2011:666) 16§ 3st., and the magnitude of realtor’s liability to inform the buyer on physical errors. Furthermore, there is no case law given by the Swedish Supreme Courts, and that is one more reason why the area is so hard to apply. The legal position will therefore stay unclear, according the realtor’s liability to inform the buyer about physical errors of the property.