Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 61 наименование. Работа включает 35 таблиц и 35 рисунков. Общий объем ВКР (магистерской диссертации) – 74 страницы. Цель работы – Создать и проанализировать экономического обоснование девелоперского проекта по строительству торгового центра по адресу Пермский край, Пермский район, с. Лобаново, ул. Центральная 11Б. / The Master's thesis consists of an introduction, three chapters, a conclusion, and a bibliographic list including 61 titles. The work includes 35 tables and 35 figures. The total volume of the WRC (master's thesis) is 74 pages. Keywords: Development project, shopping center, economic justification of the project, commercial real estate. The purpose of the work is to create and analyze the economic justification of a development project for the construction of a shopping center at the address Perm Krai, Perm district, Lobanovo village, Tsentralnaya str. 11B. The object of the study is the construction of commercial real estate in suburban areas. The subject of the study is the socio–economic relations of participants directly or indirectly involved in the development project for the construction of a shopping center in the village of Lobanovo.

The Commercial Real Estate (CRE) market has a substantial impact on financial stability, making it one of the global sectors with a strong relationship to economic growth. Because of its stability, CRE remains a viable investment even when market cycles shift for various reasons. Commercial real estate is an excellent method to diversify a portfolio because of its steady nature. Furthermore, direct CRE investment provides properties that can appreciate and provide cash flow. However, the industry is considered to be illiquid due to its difficulty in transacting, inefficiency, and access to capital. Moreover, there are an increased number of intermediaries involved in these processes, both from the seller side and the buyer side, which not only increases transaction cost but also increases the information asymmetries between both sides. This information loss in the communication pathways has complicated the market, leading to a painful documentation process, high intermediary cost, and a lengthy approval process. Based on an examination of the literature on (combinations of) important phrases such as 'Decentralized Finance'. It was found that there are no solid publications combining the ideas of decentralized finance and real estate in the current body of academic knowledge using the terms "decentralized finance", "blockchain", "commercial real estate", and "transaction costs". The aim of the thesis is to explore the expectations related to the implementation of decentralized finance technology in the commercial real estate industry. The study was done in the form of qualitative research with an interpretivist approach to answer the research questions and achieve the research goal. For the research goal, the data was gathered through a literature review and semi-structured interviews with various actors like Academia, Non-profit organizations, Industry Professionals, and New entrants to understand the concept from different perspectives. The results illustrate that Decentralized Finance which leverages blockchain technology can be applied in the commercial real estate transaction process through tokenization and smart contracts with the area of implication in Asset Financing, Asset Management, and Asset Exchange. However, because the technology is still in its early stages, it poses significant dangers in terms of acceptance. Some of the primary challenges include widespread education and the regularization of rules. / Marknaden för kommersiella fastigheter har en betydande inverkan på den finansiella stabiliteten, vilket gör den till en av de globala sektorer som har ett starkt samband med den ekonomiska tillväxten. På grund av sin stabilitet förblir CRE en lönsam investering även när marknadscyklerna skiftar av olika skäl. Kommersiella fastigheter är en utmärkt metod för att diversifiera en portfölj på grund av dess stabila karaktär. Dessutom ger direkta CRE-investeringar fastigheter som kan värderas och ge kassaflöde. Branschen anses dock vara illikvid på grund av dess svårigheter att genomföra transaktioner, ineffektivitet och tillgång till kapital. Dessutom finns det ett ökat antal mellanhänder inblandade i dessa processer, både på säljar- och köparsidan, vilket inte bara ökar transaktionskostnaderna utan också ökar informationsasymmetrin mellan de båda sidorna. Denna informationsförlust i kommunikationsvägarna har försvårat marknaden och lett till en smärtsam dokumentationsprocess, höga förmedlingskostnader och långvariga godkännandeprocesser. Som ett nytt område inom den digitala finansiella arkitekturen ses decentraliserad finansiering som en störande innovation som har potential att omforma strukturen för modern finansiering och skapa ett nytt landskap för kommersiella fastighetstransaktioner genom att sänka transaktionskostnaderna, öka effektiviteten och öka likviditeten genom sin decentraliserade plattform. Baserat på en granskning av litteraturen om (kombinationer av) viktiga fraser som "decentraliserad finansiering". Vi upptäckte att det inte finns några gedigna publikationer som kombinerar idéerna om decentraliserad finansiering och fastigheter i den nuvarande akademiska kunskapsmassan med hjälp av termerna "decentraliserad finansiering", "blockkedja", "kommersiella fastigheter" och "transaktionskostnader". Syftet med avhandlingen är att utforska förväntningarna i samband med implementeringar av decentraliserad finansieringsteknik i den kommersiella fastighetsbranschen. Studien gjordes i form av kvalitativ forskning med en tolkande ansats för att besvara forskningsfrågorna och uppnå forskningsmålet. För forskningsmålet samlades data in genom en litteraturgenomgång och semistrukturerade intervjuer med olika aktörer som akademiker, ideella organisationer, branschfolk och nya aktörer för att förstå konceptet från olika perspektiv. Resultaten illustrerar att decentraliserad finans som utnyttjar blockchain-teknologi kan tillämpas i den kommersiella fastighetstransaktionsprocessen genom tokenisering och smarta kontrakt med implikationsområden inom Tillgångsfinansiering, kapitalförvaltning och byte av tillgångar. Men eftersom tekniken fortfarande är i ett tidigt skede, utgör den betydande faror när det gäller acceptans. Några av de främsta utmaningarna inkluderar omfattande utbildning och reglering av regler.

Over the last decade it has not gone unnoticed that there is an increase of green buildings. People have started to take into consideration that the environment is in need of help and that the construction and real estate sector has been contributing to a high environmental impact. There have been several studies about how to lower this impact and one way is the green certifications. The purpose of this study is to investigate whether it is more economically worth demolishing and rebuilding than renovating an older building. As this is a real estate economics paper this will only focus on the economic benefits and values. In addition, investigate the impact of the EU Taxonomy on the certifications. To be able to find the answers a qualitative research method will be used, with semi-structured interviews and secondary data. There were 6 conducted interviews with each from a different responsibility area, different companies, different amounts of experience and different actors in the real estate sector. The results showed a slight advantage of demolishing and rebuilding as most newly produced buildings have higher value as well as higher rent levels throughout the city. Renovating can have its advantages at some point but depreciation will have its impact on the older buildings. This study will contribute to existing literature on the subject as well as taking it further for those wanting to compare with actual numbers. / Under det senaste decenniet har det inte gått obemärkt förbi att det sker en ökning av gröna byggnader. Man har börjat ta hänsyn till att miljön är i behov av hjälp och att bygg- och fastighetssektorn har bidragit till en hög miljöpåverkan. Det har gjorts flera studier om hur man kan minska denna påverkan och ett sätt är de gröna certifieringarna. Syftet med denna studie är att undersöka om det är mer ekonomiskt värt att riva och bygga nytt än att renovera en äldre byggnad. Eftersom detta är en fastighetsekonomisk papper kommer detta endast att fokusera på de ekonomiska fördelarna och nackdelarna. Även undersöka EU-taxonomins påverkan på certifieringarna. För att kunna hitta svaren kommer en kvalitativ forskningsmetod att användas, med semistrukturerade intervjuer och sekundärdata. Det gjordes 6 intervjuer med var och en från olika ansvarsområde, olika företag, olika erfarenheter och olika aktörer inom fastighetssektorn. Resultaten visade på en liten fördel med att riva och bygga nytt då de flesta nyproducerade byggnader har högre värde samt högre hyresnivåer i hela staden. Att renovera kan ha sina fördelar men avskrivningar kommer att påverka de äldre byggnaderna. Denna studie kommer att bidra till befintlig litteratur i ämnet samt ta den vidare för de som vill jämföra med faktiska siffror.

Retail is changing. E-commerce is increasing its percentage of total sales while physical storesare closing. This affects how real estate companies work with retail spaces to minimizevacancies, and short-term leasing, also called pop-up stores, is one way to do so. Pop-ups haveexisted in different forms for a very long time. Seasonal stores and farmers markets are twoexamples. The modern-day pop-up, assessed and discussed in this study, is the one not alwaysused for sales purposes but also marketing purposes. This study aims to see how modern-daypop-ups can fill the void left by rapidly closing retail stores.The study was carried out by reviewing existing literature about pop-ups and how they work,followed by semi-structured interviews with real estate companies and consultants throughoutthe property industry. Emphasis was put on bottlenecks and problems with implementing shortterm leasing and how market platforms can aid real estate companies with this.The study shows that real estate companies and the industry as a whole are aware of the statusof traditional retail and that they have started to use short-term leasing to a greater extent thanbefore. The real estate companies were positive towards using short-term leases as a tool tominimize vacancies. However, it also shows some problems with implementing short-termleases from a real estate company's perspective. The main obstacles found during the studywere transparency issues regarding vacant spaces, how short-term leases can negatively affectproperty values, and the time-consuming aspect of signing short-term contracts. Concludingthat market platforms can solve certain problems regarding short-term leases, but others haveto be solved by the real estate industry itself. / Detaljhandeln genomgår en förändring. För varje år som går ökar e-handelns andelav detaljhandelns försäljning och antalet butiksvakanser blir allt större. Detta påverkar hurfastighetsbolag jobbar med sina butiksytor för att minimera det ökade antalet vakanser. Etttillvägagångssätt är att arbeta med korttidsuthyrningar, så kallade pop-up butiker. Pop-upbutiker har funnits väldigt länge och i olika former, så som säsongsbutiker och lanthandel. Denmoderna typen av pop-up butiker som kommer tas upp och diskuteras i denna uppsats är dockden som inte alltid är till för att maximera försäljning utan också för att använda imarknadsföringssyfte. Denna studie syftar till att undersöka hur moderna pop-up butiker kanhjälpa till att fylla det vakuum som lämnats av ett ökat antal vakanta butikslokaler.Uppsatsen skrevs genom en litteraturstudie av existerande litteratur om pop-up butiker samtsemistrukturerade intervjuer med fastighetsbolag och konsulter inom fastighetsbranschen. Härlades stor vikt vid de flaskhalsar och problem som uppstår i samband med implementering avkorttidsuthyrning samt hur marknadsplattformar kan hjälpa fastighetsägare att lösa dessa.Studien visade att fastighetsägare har börjat använda sig av korttidsuthyrningar i en störreutsträckning än tidigare. Fastighetsägarna var positiva till att använda sig av korttidsuthyrningarsom ett verktyg för att minska vakanser. Det visade sig också att det finns problem medimplementering av korttidsuthyrningar från ett fastighetsägarperspektiv. De största problemensom studien visade på var transparens av tomma lokaler, hur korttidsuthyrningar kan påverkafastighetsvärden negativt samt tidsåtgången för att skriva ett korttidskontrakt. Vissa problemkan lösas av marknadsplattformar för korttidsuthyrning medans andra behöver lösas avfastighetsbranschen i sin helhet.

The importance of highlighting environmental issues is increasing in the society, where profit maximizing organizations are being blamed for the social and environmental externalities. As profit maximizing organizations only responsibility is to increase profits, there is a need to find a way to combine CSR engagement with profit maximization. The traditional view is however, that CSR engagements are considered a burden for companies, thus managers need to have good arguments to engage in CSR. This thesis aims to explore how Swedish commercial real estate companies engage in and report on CSR activities that exceed the minimum rules and regulations, their underlying driving forces to engage in CSR as well as how they take sustainability into account in their business decisions. This is a qualitative study conducted by doing 23 semi-structured interviews with commercial real estate companies. The discussion with the respondents were thematized through thematic analysis. There is inconsistency in previous research which enhances the importance of further studies within the area. The main findings in this study is that companies report on sustainability regardless if they are obligated by law or not, and seem to be driven by the same market forces irrespective of company characteristics, such as profit maximization and powerful stakeholders. First and foremost, it is about signaling to stakeholders that they are legitimate. In accordance with institutional theory the companies are influencing and are being influenced by each other. CSR engagement is stated by the participating companies to create tangible as well as intangible financial benefits. In the analysis the results are put in comparison and in context to previous research as well as established economic and political theories. Practical implications for real estate companies, together with recommendations for the industry is discussed. The authors enhance the importance of a standardized framework for reporting, another point brought up for discussion is that less important stakeholders can over time turn in to more important and that companies need to be aware of this transition. Lastly, a question is raised whether it perhaps would be more beneficial for sustainable development if companies increased their cooperation instead of working with the same things at the same time. In conclusion, a unanimous picture that crystalizes itself is that CSR engagement in profit maximizing organizations is no longer “nice-to-have” but rather a “must-have”. / Behovet av att belysa miljöfrågor ökar i samhället, samtidigt får vinstmaximerande företag skulden för sociala och miljömässiga externaliteter. Eftersom vinstmaximerande bolags enda skyldighet är att öka vinsterna, finns det ett behov av att kombinera hållbarhetsengagemang med vinstmaximering. Den traditionella synen är att hållbarhetsengagemang anses vara en börda för bolag. Därför behöver bolagsledningar ha goda argument för att engagera sig i hållbarhet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur svenska kommersiella fastighetsbolag engagerar sig i, och rapporterar om sina hållbarhetsaktiviteter som överskrider minimikraven i svensk lagstiftning. Vidare syftar uppsatsen till att söka förståelse kring bolagens drivkrafter och huruvida hållbarhet beaktas i affärsbeslut. Detta är en kvalitativ undersökning där semistrukturerade intervjuer med representanter från 23 olika kommersiella fastighetsbolag genomförts. Diskussionerna har sedan tematiserats med hjälp av tematisk analys.  Det finns en bristande överensstämmelse inom tidigare forskning vilket belyser behovet av ytterligare studier inom ämnet. De huvudsakliga resultaten i denna studie är att företag rapporterar kring hållbarhet oavsett om de är tvungna att göra det eller ej, vilket tyder på att de drivs av marknadskrafter som vinstmaximering och starka intressentgrupper snarare än lagstiftningen. Först och främst handlar det om ett signalvärde till starka intressentgrupper att bolagen är legitima och trovärdiga. Företagen tycks också inspirera och bli inspirerade av varandra, vilket är i enlighet med institutionell teori. Enligt de deltagande företagen leder hållbarhetsengagemang till såväl immateriella som materiella finansiella fördelar.  I analysen sätts resultaten i sammanhang med tidigare forskning och etablerad ekonomisk och politisk teori. Praktiska konsekvenser för fastighetsbolag, tillsammans med ett antal rekommendationer för industrin diskuteras. Författarna till uppsatsen lyfter fram behovet av ett standardiserat ramverk för rapportering. Vidare diskuteras det faktum att intressentgrupper som idag anses vara mindre viktiga över tid kan övergå till att bli allt viktigare. Slutligen, diskuteras huruvida det hade varit mer fördelaktigt för den hållbara utvecklingen ur ett långsiktigt perspektiv om företag intensifierade samarbetet över bolagsgränserna, istället för att arbeta med samma frågor på var sitt håll. Den bild som tydligt kristalliserar sig är att hållbarhet i vinstmaximerande bolag inte längre anses vara “nice-to-have”, utan att det numera är ett “must-have”.

In the last decade, Swedish commercial real estate companies have increased their presence on thecorporate bond market significantly. The real estate companies now account for the majority ofoutstanding bonds and the trend appears to continue. Furthermore, the companies strive to achieve acredit rating within the boundaries of what is known as Investment Grade. Being rated Investment Gradeby the rating agencies generally means access to a broader investor base and better terms for borrowing.Consequently, the investors on the Swedish bond market are now more exposed to the real estate marketand the real estate companies rely on the bond market for their financial needs. The Swedish Financial Supervisory Authority has commented on the increased presence of commercialreal estate companies on the Swedish bond market and proclaimed that it is not clear whether it increasessystemic risk or not. However, as was shown by the Coronavirus pandemic, the Swedish bond markethas flaws relating to liquidity which can be triggered by an increased selling pressure. A scenario forincreased selling pressure could be a collective downgrade of commercial real estate companies to belowinvestment grade, also known as a fallen angel event. This degree project aims to increase the understanding within the field of risk analysis of credit ratingdowngrades of real estate companies issuing corporate bonds. Furthermore, the study aims to identify ifprerequisite factors for a downgrade scenario are present. This study is based on a multi-methodquantitative approach. The Altman Z-score will be performed on the companies in the lower bounds ofinvestment grade to identify if there are early warnings of financial distress and if any companies shouldbe downgraded. By means of a questionnaire, the aim is to identify how domestic investors are allowedto act in a downgrade scenario and what factors affect their actions. The study will also perform asensitivity analysis of the same companies to investigate how sensitive they are to changes in a set ofparameters before reaching the boundaries of investment grade established by the rating agencies. The study shows that one in five investors are required to sell a bond that has been downgraded to belowinvestment grade. This may cause a first mover advantage effect, which in turn leads to fire sale ofdowngraded bonds. Not in line with previous literature, one out of six insurance investors are notallowed to keep downgraded bonds according to the questionnaire results. Furthermore, the results ofthe survey indicate that the investors that are not allowed to keep downgraded bonds are to a large extentgoverned by regulatory restrictions. 81 percent of the investors have a discretionary mandate allowingthem to keep downgraded bonds and it is unclear how these investors will act in a fallen angel’s scenario.It can be argued that a discretionary mandate creates a setting for market shortcomings such asreputational concerns among portfolio managers. The study also showed that five of the analyzed companies achieved a Z-score equivalent belowInvestment Grade. This translates to approximately 15 percent of the real estate companies withinvestment grade which means that the results of the Altman Z-score suggests a three times higherdowngrade probability than the historical global average for Investment Grade rated companies. Thesensitivity analysis revealed that companies' sensitivity to net operating income ranged between 2 - 13percent with the majority of the companies between 2 - 6 percent. The sensitivity to valuation yieldranges from 0.05 - 0.76 percent with the majority in the range from 0.24 - 0.45 percent. Furthermore,the sensitivity to change in interest rate ranged between 0.45 - 2.25 percent with the majority reachinga downgrade trigger relating to interest coverage ratio with a change between 0.45 - 0.7 percent. / Det senaste årtiondet har svenska kommersiella fastighetsbolag ökat sin närvaro påobligationsmarknaden. Numera står fastighetsbolagen för merparten av utestående företagsobligationeroch det finns inga tecken på att trenden är avtagande. I och med den ökade upplåningen påobligationsmarknaden strävar fastighetsbolagen att uppnå ett kreditbetyg inom gränsen för vad sombenämns “Investment Grade”. Ett kreditbetyg av denna dignitet innebär generellt tillgång till en bredareinvesterarbas samt bättre villkor för upplåning. En konsekvens av ovan är att investerare inom svenska företagsobligationer är mer exponerade motfastighetssektorn än tidigare samt att fastighetsbolagen är mer beroende av obligationsmarknaden för atttillgodose sitt finansieringsbehov. Finansinspektionen har uttryckt sin oro över fastighetsbolagens ökadenärvaro på obligationsmarknaden och samtidigt kommenterat utvecklingen med att det är oklarthuruvida det ökar systemrisken. Det står dock klart att den svenska företagsobligationsmarknaden harbrister, vilka framkom under Coronapandemin. Bland annat tydliggjordes brister i likviditeten till följdav ett ökat säljtryck. Ett alternativt scenario med potential för ökat säljtryck är nedgradering avkreditbetyg vilket resulterar i att företag förlorar sitt Investment Grade betyg. Detta examensarbete syftar till att öka förståelsen kring riskanalys av nedgradering av kreditbetyg hosfastighetsbolag. Vidare ämnar rapporten identifiera om förutsättningarna för ett scenario mednedgraderingar av kreditbetyg som resulterar i problem på obligationsmarknaden föreligger. Studienutgår ifrån tre kvantitativa metoder. Genom en enkätundersökning undersöks hur inhemska investerareär tillåtna att agera i ovan nämnt scenario samt vilka faktorer som påverkar deras beslut. Studien kommer även att utföra en känslighetsanalys på fastighetsbolagen i de nedre regionerna av Investment Grade isyfte att synliggöra hur känsliga de är för en potentiell nedgradering av kreditbetyget. För att belysa omdet finns eventuella tidiga varningssignaler i fastighetsbolagens finansiella förmåga kommer Altman Zscore att utföras på bolagen. Studien visar att en av fem investerare måste sälja om det emitterande bolaget nedgraderas frånInvestment Grade vilket kan resultera i det som benämns First mover advantage bland investerarna itidigare litteratur. Detta kan i sin tur leda till s.k. fires sales av nedgraderade obligationer och därmed ettökat säljtryck. Resultatet av enkäten visar vidare att endast en av sex investerare frånförsäkringsbolag/livbolag inte har rätt att behålla nedgraderade obligationer vilket inte är i linje medtidigare utförda studier. Enkätsvaren visar även att investerare som inte får behålla nedgraderadeobligationer förhåller sig mestadels till regulatoriska begränsningar. Resultatet av enkäten visar att ca80 procent av investerarna har diskretionära mandat att själva bestämmer om de ska behålla eller säljaen nedgraderad obligation. Vi argumenterar för att det diskretionära mandatet innebär att investerarnasval kan påverkas av fenomen som till exempel hur deras förmåga att bedöma kreditrisk framstår.Slutligen visar studien att fem av de elva analyserade bolagen fick ett Altman Z-score motsvarandeunder Investment Grade. Detta motsvarar ungefär 15 procent av fastighetsbolagen med InvestmentGrade och innebär att Altmans metod ger en sannolikhet av nedgradering som är tre gånger större än dethistoriska genomsnittet i välden. Känslighetsanalysen visade att bolagen kunde motstå ändring avdriftnettot mellan 2 - 13 procent innan de degraderades. Känsligheten till värderingsyield låg mellan0.05 - 0.76 procent med merparten mellan 0.24 - 0.45 procent. Sist så uppmättes känsligheten igenomsnittlig låneränta till mellan 0.45 - 2.25 procent med merparten mellan 0.45 - 0.70 procent innande nedgraderas.

Intresset för miljöcertifierade byggnader fortsätter stadigt att öka och många stora fastighetsbolag upplever en mer standardiserad marknad. Tidigare forskning visar att det idag finns ekonomiska incitament för att bygga och förvalta miljöcertifierade byggnader. Samtidigt står bygg- och fastighetsbranschen inför en stor omställning för att uppnå en hållbar utveckling. Alla aktörer på marknaden måste ta ansvar för att minska branschens miljöpåverkan. Av den anledningen har intresse väckts och arbetet syftar till att kartlägga drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare att investera i miljöcertifiering av byggnader. Uppsatsen består av en litteraturstudie och ett flertal intervjuer med personer från svenska fastighetsbolag av olika storlekar. Litteraturstudien syftar till att lyfta upplevda drivkrafter och hinder från tidigare forskning för att kunna jämföra med resultatet från intervjuerna. Teoridelen är grundad på värdeteori, hållbarhet och energieffektivisering. Materialet som har samlats in till intervjustudien har analyserats och diskuterats med stöd av teorier och resultatet av tidigare forskning. Empirin visar att mindre aktörer har ett ökat engagemang och att många jobbar med miljöcertifiering. Det finns dock fortfarande hinder på marknaden och små aktörer som inte har kommit lika långt i utvecklingen. De som utmärker sig är små fastighetsägare i mindre tätbebyggda områden med mindre finansiella marginaler och kunskap. Slutsatsen är att många mindre fastighetsbolag arbetar med miljöcertifiering och att den främsta drivkraften är den gröna finansieringen. Det måste ske ett fortsatt arbete för att nå de minsta aktörerna genom att sprida de värdeskapande faktorerna som driver fastighetsägare till att investera i miljöcertifierade byggnader. / The interest in environmentally certified buildings continues to increase steadily and many large real estate companies are experiencing a more standardized market. Previous research shows that financial incentives for building and managing environmentally certified buildings exist. The construction and real estate industry is facing major restructuring to contribute to a more sustainable development and all players in the market must take responsibility for reducing the industry’s environmental impact. For this reason, interest has been aroused and this paper therefore aims to map the driving forces and obstacles for smaller property owners to invest in environmental certification. The empirical study consists of a literature study and a number of interviews with people from Swedish real estate companies of various sizes. The literature study aims to highlight perceived driving forces and obstacles from previous research. The theory part is based on value theory, sustainability and energy efficiency. The material collected through the interview survey has been analyzed and discussed with the support of important theories and previous research. The result shows that smaller players have an increased commitment. However, there are still obstacles among smaller players who have not come as far in development. Those who stand out are small property owners in sparsely populated areas with smaller financial margins and knowledge. The conclusion is that many smaller real estate companies work with environmental certification and that the main driving force is green financing. The work must continue to spread the value-creating factors that drive property owners to invest in environmentally certified buildings to reach even the smallest of players.

In the field of commercial real estate investments, interest in sustainability is growing as environmental, social, and governance (ESG) criteria become increasingly central to investors. The sector, a significant source of global carbon emissions, faces demands to align with sustainable development goals. Despite this, there is a significant gap in understanding how sustainability should be integrated into both decision-making and investment processes from the perspective of investors in commercial properties. This study explores the decision-making processes and factors influencing sustainable investments in commercial properties, with a focus on how investors value sustainability aspects in their decisions. The study is specifically limited to commercial properties in Sweden, particularly office buildings. A qualitative research methodology was applied, involving semi-structured interviews with key stakeholders within the Swedish real estate market. The results indicate that while traditional factors like location and condition remain important, the importance of sustainability aspects such as energy efficiency and environmental certifications in investment decisions is increasing. These factors contribute to reduced operational costs and increased property value but also improve financing opportunities from banks that prioritize green investments. Additionally, sustainable properties tend to have lower vacancy rates, enhancing their investment value. However, the lack of standardized methods for measuring sustainability in real estate investments is a significant barrier, complicating comparisons and consistent valuation of sustainability performance over time and across properties.

I skrivande stund föreligger viss oklarhet vad gäller fastighetmäklarlagens (2011:666) tillämpningsområde. I ett avgörande från Svea hovrätt[1] har problematiken kring huruvida fastighetsmäklarlagens bestämmelser är tillämpliga på kommersiella fastighetsförmedlingar konkretiserats. Frågeställningen har varit föremål för diskussion i motiven till fastighetsmäklarlagen, och efter hovrättens avgörande gett upphov till livlig debatt. Lagutskottet har i förarbetena till lagen framhållit att det inte kan betraktas såsom rimligt att man, i samband med en fastighetsförmedling vid en inkråmsaffär, ska vara tvungen att anlita både en företags- och en fastighetsmäklare eller att valet av överlåtelseform[2] ska tillmätas någon betydelse. Regeringen var av samma åsikt som Lagutskottet, men påpekade att det i praktiken ändå oftast anlitas advokater vid förmedlingar av denna typ. Någon särreglering av kommersiell fastighetsförmedling var därför inte på tal, enligt regeringen. Hovrätten valde i domskälen till förevarande mål att tillmäta det “värdejämförandebedömningskriterium”, vilket återfinns i förarbetena till fastighetsmäklarlagen, betydelse. Detta kriterium har av två förespråkare från Mäklarsamfundet kritiserats och domen är, enligt dem, att anse såsom “rättpolitiskt olämplig”. Vi har i analysen intagit ståndpunkten att domen inte är självklar, men att den går att anse som korrekt, vilket även en i uppsatsen omnämnd doktorand i mäklarrätt ansett, ur ett rättskälleperspektiv. Genomgående har vi eftersträvat att, i uppsatsen, utreda vilket tillämpningsområde fastighetsmäklarlagen har. Beroende på målets utgång i Högsta domstolen, vilket förväntas komma tidigast under sommaren 2015, kan det komma att stå klart huruvida en jurist är behörig att förmedla inkråm med tillhörande fastighet. Rättsläget är tillsvidare oklart med anledning av de i analysen, enligt oss, möjliga tolkningsförfaranden, vilka finns att tillgå vid fastställandet av gällande rätt. För att bemöta problematiken på detta område har vi resonerat kring vilken utformning lagen bör ha, för att i framtiden tillvarata de intressen som är i behov av en lagreglering. Sammantaget har vi, trots allt, ansett en avreglering av kommersiell fastighetsförmedling såsom bäst lämpad.   [1]Mål nr B 4377-14. [2]Härvid åsyftas andels- eller inkråmsaffär. / At the time of writing there is some ambiguity in terms of the Estate Agents Act´s (SFS 2011:666) scope. In a ruling by the Svea Court of Appeal[1] the problem of whether the real estate brokerage Act's provisions apply to commercial real estate agencies has materialized. The issue has been discussed in the preamble to the Estate Agents Act, and raised to a lively debate after the decision in the Court of Appeal. Committee on Civil Law has stated in the legislative history of the Act that it can not be regarded as reasonable that one, in an asset deal, is forced to hire both a business and a real estate agent or that the choice of the transfer form, share or asset deal, will attract some importance. The Government was of the same opinion as the Committee on Civil Law, but pointed out that in practice lawyers in offices, of this type, are often hired. No special regulation of commercial real estate was deemed necessary according to the Government. In the foundations of the decisions of the present case, the Court of Appeal decided to measure the "dividing line criterium” importance. The criterium is found in the legislative history of the Estate Agents Act and has been criticized by two proponents from the Association of Swedish Real Estate Agents. The judgment is according to the proponents considered as "inappropriate according to a legal source perspective". In the analysis we have taken the standpoint, that the judgment is not obvious but that it can be regarded as correct. A standpoint also shared with a graduate student in brokerage right, mentioned below.  Throughout this essay we have endeavored to explore which scope the Estate Agents Act has. Depending on the outcome of the case in the Supreme Court, which is expected at the earliest in summer 2015, it may come to be clear whether a lawyer is authorized to convey property associated with assets. The legal position is also, according to us, unclear because of the in the analysis possible interpretation procedures, which are available in the determination of the applicable law. In order to address the problems in this area we have discussed which design the Estate Agents Act should have, in order to ensure the interests which in the future are in need of legal regulation. After all we have considered the deregulation to be the best suited. [1]Objective no. B 4377-14.

投資決策時，除了關注資產的報酬外，更不可忽略風險。而風險的衡量上，一般常用風險值來衡量投資所面臨的風險，這是由於風險值具有動態管理、量化風險等優點。而國內研究對於不動產風險值的文獻上多以住宅市場為主，對於商用不動產較無著墨，是故本研究欲從不同風險值模型探討投資商用不動產的風險值，並分為直接投資(北市商用不動產)與間接投資(REITs)商用不動產兩個不同次市場。實證結果發現直接投資商用不動產風險值高於間接投資商用不動產。其次，本研究試圖比較靜態與動態風險值模型在估計不動產風險值的行為表現，經回溯測試(Back Testing)檢驗後發現，發現兩個模型衡量不動產風險值時，表現差異性不大。最後，本研究並以夏普績效(Sharp Ratio)來衡量直接投資與間接投資商用不動產的投資績效，研究期間為2007年6月至2009年3月。實證結果發現，直接投資商用不動產在景氣衰退與股市劇跌時具有抗跌性；而間接投資商用不動產則與股市發生同時下跌的現象，此現象可能是我國REITs具有代理問題(Agency Problem)與系統風險(Systematic Risk)等問題所致。因此，本研究建議投資者投資REITs時，應同時考量REITs存在上述的風險與問題，以避免投資上的損失。 / When making investment strategies, aside from considering the return of investment, one cannot ignore the risk factors. In measuring risk, we usually use VaR (Value at Risk) to calculate the risks of investment because, among other reasons, VaR has dynamic and quantifiable advantages. Most of the studies regarding real estate investment risk in Taiwan focus on residential markets; thus, this paper investigates commercial real estate markets using different VaR models to determine the degree of risk, distinguishing further between direct investment markets and indirect investment markets like REITs (Real Estate Investment Trust). The result of this study reveals that direct real estate investment involves higher risks than indirect real estate investment. Furthermore, there was hardly any difference in investment risk when using either static or dynamic VaR models in the computations after using Back Testing. Finally, this study employs Sharp Ratio to calculate commercial real estate investment performance covering the period between June 2007 and March 2009. Direct real estate investment shows firmness during economic downturns or stock market crashes unlike indirect real estate investment like REITs which follows stock market trends. This phenomenon may be due to Agency Problem and Systematic Risk in Taiwan’s REITs market. Therefore this study suggests that when investing in REITs one has to take into account the risks and problems in order to avoid unnecessary investment losses.