Au travers du cas de la viticulture bordelaise, nous nous demandons dans quelle mesureles prix fonciers sont porteurs de dimensions patrimoniales. Pour répondre à cette question,nous appréhendons le patrimoine comme un ensemble construit de biens et d’institutions,historiquement et territorialement situé, vecteur de formes organisationnelles spécifiques à laviticulture bordelaise. Nous mettons en évidence que le foncier peut être appréhendé commel’un des biens par lequel se construit le patrimoine viticole, les dimensions patrimoniales dela viticulture bordelaise étant révélées par les préférences des acteurs sur le marché foncier.À partir de cette hypothèse et dans le cadre d’une analyse hédonique, nous étudions les prixdes terres viticoles non bâties, vendues entre 2002 et 2010 en Gironde. Ce travail s’appuie surune base de données géographiques multisources originale et sur les techniques d’économétriespatiale. Nous montrons que la construction des valeurs foncières sur le marché porte les tracesde l’histoire de la viticulture bordelaise et de son rapport, passé et futur, au territoire. / Through a case-study of wine-farming in Bordeaux, this thesis aims to analyse how vineyardprices reflect heritage. We define heritage as a set of properties and institutions which arehistorically and territorially located. Locally, this defines organisations specific to the Bordeauxviticulture. We show that farmland can be an asset through which the viticulture heritage isbuilt. We assume that the value of this heritage is revealed by the preferences of agents onthe farmland market. From this assumption and through a hedonic analysis, we analyse theprice of vineyards sold between 2002 and 2010 in the Gironde department in France. Thiswork is based on an original multisource geographic information systeme data and uses spatialeconometric techniques. We show that vineyard prices on the market are the reflection of thelocal viticulture and of its past and future links to the territory.

La gestion maîtrisée du foncier constitue un enjeu de premier plan en Bretagne, où les tendances autour de l’artificialisation des sols s’avèrent préoccupantes. Cet enjeu invite à s’interroger sur les conditions et les formesd’un développement urbain plus respectueux d’une ressource foncière que l’on sait, par définition, limitée dans l’espace. Dans ce contexte a été créé en 2009 l’Etablissement Public Foncier de Bretagne, EPF d’Etat sepositionnant comme outil au service des collectivités bretonnes afin de les accompagner dans l’élaboration de leur stratégie foncière et la mise en oeuvre d’opérations, dans le domaine prioritaire de l’habitat. La création de cette nouvelle structure entend participer à l’échelle régionale à la régulation des marchés et à l’émergence d’opérations plus vertueuses du point de vue foncier. Notre réflexion vise à analyser les mécanismes d’interrelations entre fonctionnement des marchés et évolution des formes d’habitat en focalisant le regard surl’échelon intercommunal et les territoires à faible tension foncière. Ces territoires sont en effet peu investis par le champ de la recherche alors même qu’ils constituent, du fait de faibles coûts du foncier, les nouveaux « réceptacles » du desserrement urbain. A partir de l’étude de 4 territoires intercommunaux et de l’analyse des propos tenus par différents acteurs rencontrés, la thèse met en exergue des pistes d’enjeux pour une maîtrise des marchés fonciers par les opérations d’habitat. Ces enjeux sont ensuite déclinés en recommandations dans unedernière partie de la thèse / Sustainable land management is a leading stake in Brittany, where the artificialisation of land tendencies turn out worrisome. This stake invites to wonder about the conditions and the forms of a more respectful urban development. We know that the land resource, is, by definition, limited in space. In this context was created in 2009 “l’Etablissement Public Foncier de Bretagne”, a public state operator positioning as a tool in the service of the Breton communities to accompany them in the elaboration of their land strategy and the implementation of operations, in the priority domain of housing. The creation of this new structure intends to participate on a regionalscale in the regulation of markets and in the emergence of more virtuous operations. Our reflection aims at analyzing the mechanisms of interrelations between working of markets and evolution of urban forms by focusing on the “intercommunal” level and the low land pressure territories. These territories are indeed little surroundedby researches even though they establish, because of moderate costs of the land, the new "receptacles" of the urban sprawl. From the study of 4 “intercommunaux” territories and the analysis of the words held by various metactors, the thesis highlights tracks of stakes for a control of land markets by housing operations. These stakes are then declined in recommendations in the last part of the thesis

Tant à Futuna qu’à Samoa, les systèmes coutumiers paraissent comme immuables et incontournables. L’effleurement de la colonisation n’a en rien modifié le système coutumier. La coutume dans les deux archipels organise, contrôle l’espace, gère le foncier. De nombreuses productions agricoles comme les taros, ignames, kapés mais aussi l’élevage de porc sont destinés aux échanges coutumiers.Elle demeure aussi très présente dans les sociétés. Ne pas faire la coutume c’est se mettre en marge de la société. Même à distance, les diasporas futuniennes en Nouvelle-Calédonie et samoane en Nouvelle-Zélande y participent activement. Dans ces sociétés, les Aliki et les Mataï restent puissants. Ils rendent la justice, ce qui n’est pas sans poser des problèmes de cohabitation avec la justice des Etats. Le lien coutume religion est indéfectible dans les deux archipels. Les cérémonies coutumières tels que le kava ou le katoaga à Futuna constituent des moments forts.Cette coutume a aussi ses limites en matière de développement durable et face aux risques majeurs : cyclone et séisme. Ces archipels se trouvent à la croisée des chemins entre coutume et modernité. Si la coutume présente des atouts comme facteur de stabilité sociale, elle est aussi un frein au développement. Le foncier en est un des exemples importants. / Custom or the traditional system of governance seem unchanging and cannot be ignored either in Futuna or in Samoa. The light touch of colonization has not altered the customary systems .The Custom system structures, organises space, rules land ownership in both archipelagoes.Numerous agricultural ( productions) outputs such as taros, yams, kapés and breeding pigs are dedicated to custom exchanges.The traditional order still remains omnipresent in both societies.Ignoring custom means opting out of society. Even far away from home, the Futunian diasporas in New Caledonia and Samoan ones in New Zealand are actively involved in the traditional order.Alikis and Mataï remain powerful in these societies. They Administer justice which is not without causing difficulties of cohabitation with state justice.The link between religion and custom is unfailing in both archipelagoes.Custom ceremonies such as Kava or Katoaga in Futuna are uncontested moments.However this custom system unveils its limits as regards to sustainable development and major risks: cyclones and earthquakes.These islands are at the crossroads between tradition and modernityAlthough the customary system displays a certain number of advantages, it also acts as a break upon expansionLand ownership is one of the main examples.

Cette thèse analyse les principaux mécanismes du marché du logement en s’intéressant au rôle des contraintes foncières naturelles et réglementaires et à l’impact des politiques publiques. Le premier chapitre met en perspective le rôle de la terre au cours des derniers siècles en montrant que si l’importance de la terre a progressivement reculé jusqu’au milieu du XXe siècle, elle a été remplacée par l’importance croissante du foncier résidentiel. Le second chapitre tente d’estimer l’un des paramètres clé du marché du logement : l’élasticité prix. Il montre que ce concept recouvre deux notions différentes, l’une décrit la réaction des promoteurs suite à une augmentation des prix alors que la seconde décrit la croissance des prix de l’immobilier accompagnant le développement urbain. Il montre que les marchés de l’immobilier des aires urbaines françaises sont inélastiques. Le troisième chapitre analyse l’impact du dispositif Scellier sur les marchés locaux et montre que son impact quantitatif a été limité. Enfin le quatrième chapitre étudie l’effet d’éviction du logement privé par le logement social. / This dissertation analyzes the mechanisms of the French housing market documenting its constraints and the impact of several housing policies. It aims to increase our understanding of the mechanisms at work on this very particular market where land has a key role. The first chapter tries to document the place of land through the past decades. Some economists have been documenting a steady decline of its importance during the XIX and XX centuries. However, such decline was progressively balanced by the sharp appreciation of housing wealth and more particularly its land component. The second chapter tries to understand the origin of this rise in residential land value documenting one of the key parameter of the housing market: the supply elasticity of the French urban areas. This chapter starts defining two different concepts related with the supply elasticity. The first one is the intensive margin supply elasticity and designates the reaction of developers following a short run increase in housing prices. The second one describes how real estate price vary when a city is growing. It shows that French urban areas are less elastic than their US counterparts. The third chapter uses a natural experiment, the Scellier Housing Tax Credit (STC) and shows that it had a limited quantitative impact on the housing production. The fourth chapter documents the crowding out effect of private construction by social housing.

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Notre travail de recherche étudie l'organisation et le fonctionnement du système foncier comorien en prenant en compte les périodes précoloniale, coloniale et post-coloniale. Ce système incarne bien le reflet de la juxtaposition des structures traditionnelles et coloniales. Il a surtout subi, dans ses modes d'acquisition le poids des trois types bien distincts de droits (coutumier, musulman et colonial). Le choix de cette période, nous a permis d'effectuer une recherche sur la situation des dysfonctionnements de ce système à la veille, pendant la colonisation française et jusqu'à l'après accession du pays à la souveraineté internationale en 1975. Notre approche méthodologique consiste à présenter ; d'abord, de plus près et d'une manière exhaustive, les permanences, les mutations et les défis des modes d'acquisition (succession, donation, contrat de vente ou d'échange, accession, prescription...). Elle analyse, en même temps, les caractéristiques générales et spécifiques de l'environnement socioculturel sur l'organisation foncière de l'Archipel des Comores. Elle présente, enfin, les éventualités et les approches des politiques agraires qui doivent favoriser la mise en place des instruments juridiques d'une véritable politique de sécurisation des propriétés et domaines en maintenant l'équilibre d'un environnement écologique approprié et un développement durable et humain. / This purpose of this research is to attempt to study how the Comorian land ownership system as regards its organization functioning during the pre-colonial, colonial and post colonial period. This system actually reflects the side by side existence of both traditional and colonial structures. It has however undergone deep changes with three different types of ownership, the customary, the Islamic and the colonial modes of property acquisition. The choice of this time frame is deliberate since it has enabled us to analyze the weakness of the system before, during colonial period and up to the independence in 1975. This study will first look closely and exhaustively at the permanent mode property acquisition continuous changes and challenges related to the mode of property acquisition such as inheritance, donation, sale contract, exchange, accession and prescription. At the same time, it will examine the general and specific features of the socio cultural context. Finally it will present the possibilities and land policies leading to a written document for regulation estate and land while keeping a balanced ecological environment in relation to a true policy promoting human sustainable and development.

La ville africaine est marquée par un dualisme du modèle urbain. A côté de la ville moderne, administrée, équipée, " légale ", se développent les quartiers " illégaux ", sans équipements ni services urbains de base. La Côte d'Ivoire n'échappe pas à cette situation. Au lendemain des indépendances, elle entreprend la plus vaste opération de géographie volontaire en vue de réduire les injustices spatiales et les inégalités entre régions du Sud forestier ; « l'opération San-Pedro ». Objectif: mettre en valeur une région jusqu'alors totalement enclavée et en marge du « miracle économique ivoirien » ; le Sud-ouest du pays avec comme point d'ancrage, la création d'un port en eau profonde et d'une ville nouvelle. Malgré un projet d'urbanisme largement concerté, San-Pedro abrite aujourd'hui l'un des plus grands quartiers précaires de l'Afrique de l'ouest, favorisant ainsi une fragmentation de plus en plus accentuée de la ville. On observe aujourd'hui dans la ville, moins de 10% des occupations immobilières ayant faits l'objet d'un enregistrement cadastral et d'un droit foncier réel inattaquable. Ce faible pourcentage illustre l'échec du système de l'immatriculation foncière, seule voie légale de sécurisation foncière et immobilière. Cela pose la question fondamentale d'autres voies alternatives à la sécurisation foncière et immobilière. D'où le nécessaire développement des systèmes d'adressage qui, à l'absence de cadastre général, permet de localiser les parcelles à partir de l'espace public afin d'améliorer la connaissance du patrimoine immobilier c'est-à-dire assurer une identification publique des biens et des droits existants facilitant ainsi leur sécurisation et leur reconnaissance juridique ultérieure. A cet effet, de nombreux pays africains ont lancé ces dernières années, des opérations d'adressage visant à servir d'alternative au cadastre fiscal et aux projets difficiles et lents de « régularisation foncière » en promouvant des formes simplifiées et principalement littérales d'identification des parcelles.Cette thèse vise donc à établir à San-Pedro, l'intérêt de l'utilisation d'un système d'adressage dans les politiques de sécurisation foncière et immobilière. Elle cherche à comprendre les relations entre l'adressage et le "droit à la ville", c'est-à-dire le droit d'accès aux ressources urbaines notamment d'accès à la propriété et à la sécurité du logement. Pour appréhender ces relations, il s'avère nécessaire d'entreprendre l'analyse sous l'angle de la justice spatiale tout en soulignant l'importance de l'adressage comme outil de reconnaissance des droits fonciers locaux et surtout d'intégration sociale et économique des populations.Cette approche ouvre de nouvelles perspectives méthodologiques à exploiter dans la réforme des systèmes fonciers et cadastraux des pays africains. / The African city is marked by a dualism of urban model. Alongside the modern city, administered equipped "legal" grow "illegal" areas, no equipment or basic urban services. Côte d'Ivoire is no exception to this. After independence, she undertook the largest operation of voluntary geography to reduce spatial injustices and inequalities between regions of southern forest; "Operation San Pedro." Objective: To develop a region until completely enclosed and outside the "Ivorian economic miracle", the South-west of the country with as an anchor, creating a deep water port and a new city . Despite a largely collaborative project planning, San Pedro now houses one of the largest shantytowns of West Africa, thereby promoting fragmentation increasingly accentuated the city. We observe today in the city, less than 10% of real estate occupations having made the subject of a land registration and real property of an indefeasible right. This low percentage shows the failure of the system of land registration, the only legal way of land and property security. This raises the fundamental question of alternative ways to land and property security. Where necessary the development of addressing systems, the lack of general survey, used to locate plots from public space to improve the knowledge of the real estate that is to say, ensure public identification of property and existing rights and facilitating their security and their subsequent legal recognition. To this end, many African countries have launched in recent years, addressing operations to serve as an alternative to fiscal cadastre and slow and difficult projects "land regularization" promoting simplified forms and mostly literal identification plots.Therefore this thesis aims to establish in San Pedro, the interest of the use of an addressing system in the policies of land and property security. It seeks to understand the relationship between the address and the "right to the city", that is to say, the right of access to urban resources including homeownership and housing security. To understand these relationships, it is necessary to undertake an analysis in terms of spatial justice while emphasizing the importance of addressing as a tool for recognition of local land rights, especially social and economic integration populations.This approach opens new methodological perspectives to operate in the reform of land tenure and cadastral African

Depuis la prise de possession de la Nouvelle-Calédonie par la France en 1853, les tensions entre les autochtones et les allochtones ont toujours existé car cet archipel met en présence deux mondes qui se côtoient tout en s’ignorant. À une bipolarisation ethnique naturellement imparfaite entre les populations mélanésiennes et les colonisateurs, s’ajoute également une bipolarisation sociologique, politique, économique et sociale.Dès 1970, la majeure partie de la population mélanésienne de Nouvelle-Calédonie lutte pour une reconnaissance et une revalorisation de son identité culturelle et de son patrimoine, et c’est avec « Melanesia 2000 » en 1975 que le ciment culturel prend corps et avec le foncier que le fondement de la personnalité mélanésienne est affirmé. Les tensions allant crescendo aboutissent au drame d’Ouvéa. Partis d’une situation conflictuelle, les rapports deviennent consensuels avec les Accords de Matignon. La bipolarisation conflictuelle fait place à une bipolarisation contractuelle.La création de trois provinces constitue la première étape de ce long processus d’émancipation. L’Accord de Nouméa et sa loi organique de 1999 poussent la sophistication institutionnelle jusqu’à mettre en place un gouvernement local composé à la proportionnelle des membres du Congrès. Le rééquilibrage concerne les domaines politique, économique et social. En fin d’accord, les calédoniens devront se prononcer sur le transfert des pouvoirs régaliens à la Nouvelle-Calédonie. Comme toutes les élections sont clivées par rapport au concept d’indépendance, les électeurs se basent d’abord sur le positionnement des candidats par rapport à ce concept. L’Accord de Nouméa, de lecture plurielle, obvie les mésententes. Il permet le partage du pouvoir mais laisse en suspend la question essentielle du devenir ultérieur de la Nouvelle-Calédonie. La raison l’a emporté sur la violence, mais les convictions des uns et des autres restent apparemment intactes / Since taking possession of New Caledonia by France in 1853, tensions between natives and immigrants have always existed since the archipelago brings together two worlds that coexist while ignoring each other. At a naturally imperfect polarization between ethnic Melanesian and colonizers, also adds a polarization sociological, political, economic and social.By 1970, most of the Melanesian population of New Caledonia struggle for recognition and appreciation of cultural identity and heritage, and it is with "Melanesia 2000" in 1975 that cement cultural body and takes the property that the basis of personality is Melanesian said. Tensions ranging from tragedy to lead crescendo Uvea. Parties to a conflict situation, the reports become consensual with the Matignon Accords. The bipolar conflict gives way to a polarization of contract. The creation of three provinces is the first step in this long process of emancipation. The Noumea Accord and its organic law of 1999 to push the sophistication institutional set up a local government comprising proportional congressmen. Rebalancing for the political, economic and social development. At the end of agreement, the Caledonian will decide on the transfer of sovereign powers to New Caledonia. Like all elections are cleaved from the concept of independence, voters rely first on the positioning of candidates compared to that concept. The Noumea Accord, reading plural obviates the disagreements. It allows the sharing of power but leaves the key issue of suspending further becoming of New Caledonia. The reason has prevailed over violence, but the convictions of each others apparently remain intact

Le problème foncier a été une question fondamentale tout au long de l’histoire chinoise. À la différence des systèmes juridiques occidentaux, la propriété privée foncière n’est jamais considérée ni comme un droit subjectif naturel, ni comme un droit absolu. À cela s’ajoute la contradiction entre l’économie de marché et l’idéologie socialiste. Le droit d’usage du terrain fut créé dans un contexte visant à favoriser le développement économique sans pour autant rompre avec l’idéologie socialiste. Ainsi, le droit d’usage du terrain et la propriété publique du terrain interagissent de façon inédite. Le droit d’usage du terrain se développe au rythme des besoins économiques. A la suite de l’amendement de la Constitution en 2004 qui consacre la protection de la propriété privée, la loi sur les droits réels de 2007 reconnaît explicitement la nature réelle du droit d’usage du terrain et protège également la propriété privée et la propriété publique. Il faut garder à l’esprit que la consécration juridique de cette nouvelle figure du droit foncier chinois soulève de nombreuses questions, tant sur un plan juridique que politique. Quelles sont les conséquences de la finance foncière du gouvernement ? Ne faut-il pas dresser le constat d’une ineffectivité de la protection du droit d’usage du terrain face à l’État ? Comment répondre aux insatisfactions des expropriés ? Toutes ces interrogations nous conduisent à penser que le droit d’usage est loin d’être un droit sacré ; il appelle une nouvelle réforme de grande ampleur : à notre sens, en effet, une réforme politique d’ensemble paraît à la fois nécessaire et inévitable. / The issue of ownership has been a fundamental question throughout Chinese history. Different from what has been established by western legal systems, the private ownership has never been considered as a subjective natural right , not an absolute right. In addition, there exists a contradiction between the market economy and the socialism. The land use right was created under the circumstances aiming to encourage economic development without breaking with the socialist ideology. Therefore, the land use right and the public ownership interact with each other in a very original way. The land use right develops along with the economic demands. In order to extend the protection to private ownership, the Chinese Constitution is amended in 2004. Accordingly, the Property Law of 2007 explicitly recognizes the very nature of the land use right, and offers equal protection to both private ownership and public ownership. It is important to keep in mind that the recognition of such new element in Chinese Property Law raises many legal questions as well as political ones. What are the consequences of governmental land finance? Is there a need to address the issue of ineffectiveness in the protection of land use right against the State? How to respond to the dissatisfaction of the private person whose property is expropriated? All these questions lead us to the conclusion that the land use right is still far from a sac red right. It requests a further extensive reform. In our view, a comprehensive political reform is both necessary and unavoidable.

Les programmes de construction de l'Etat soutenus par la communauté internationale depuis la fin des années 1990 dans des contextes d'après-guerre sont souvent considéré ineffectifs. En analysant l'entreprise de state-building au Sud Soudan dans une perspective historique, cette thèse montre comment ces programmes, supposés apolitiques et techniques, s'entrelacent avec le processus de plus longue durée de formation de l'État, avec son caractère cumulatif et négocié. Cette négociation a lieu dans une arène crée par les programmes internationaux dans leurs rencontres avec les acteurs locaux. On se concentre sur trois secteurs d'interventions qui donnent aux 'communautés locales' un rôle très important en tant que sujets avec des droits collectif: la création d'un système de gouvernement décentralisé, la livraison de services publics et la réforme du système foncier. L'administration des droits collectifs à la terre, aux services et à l 'autogouvernement par les autorités traditionnelles comporte un chevauchement entre la sphère coutumière et celle bureaucratique de l'État, ce qui encourage l'ethnicization de la politique Sud Soudanaise. Le développement de politiques et de cadres légaux de ces trois secteurs établit des 'règles du jeu' qui les acteurs aperçoivent devoir respecter dans leurs interactions quotidiennes avec l'État pour accéder à ses ressources. Deux dynamiques émergent par ces interactions : une fragmentation ethnique horizontale, et des liens verticaux de patronage. Les discours sur l'efficience et l'efficace de l'administration définissent donc un sujet communautaire qui produit une repolitisation ethnique du processus de state-building à travers l'appropriation de ces discours pour la part de la population locale des autorités traditionnelles. / State-building programs supported by the international donor community since the end of the 1990s in post-conflict contexts have often been considered ineffective. Analyzing the state-building enterprise in South Sudan in a historical perspective, this thesis shows how these programs, portrayed as technical and apolitical, intertwine with the longer term process of state formation with its cumulative and negotiated character. This negotiation occurs in an arena created by the encounter between international programs and local actors. The thesis will focus on three sectors in which the “local communities” have been given an important role as right­bearing subjects: the local government reform, the delivery of basic services and the land reform. As collective rights to land, services and self-rule are managed by traditional authorities, the customary sphere overlaps with the bureaucratic sphere of the modern state, encouraging the ethnicization of South Sudanese politics. The formulation of laws and policies in these three sectors provides the “rules of the games” influencing local actors' interaction with the state, as they understand them to be necessary to gain access to state resources. Two kinds of dynamics emerge from these interactions: horizontal ethnic fragmentation and vertical patronage relationships. Discourses on administrative effectiveness and efficiency create a communal subject which contributes to re-politicize (and ethnicize) the state­building process through the appropriation of these discourses by local population and their traditional authorities.