No description available.

No description available.

Mycket kan gå fel när avtal om köp av bostadsrätt i befintligt skick ingås, om varken säljare eller köpare är fullt medvetna om vad den här typen av klausul egentligen innebär för deras rättsliga ställning. Vi har därför i den här uppsatsen valt att undersöka begreppet befintligt skick och vilka konsekvenser en sådan klausul har när det gäller felansvar. Ett av rekvisiten för att få åberopa fel när en bostadsrätt har sålts i befintligt skick, är att det rört sig om ett väsentligt förhållande som säljaren underlåtit att upplysa om och som köparen har ett befogat intresse i att bli upplyst om. Det andra rekvisitet är då bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen har rätt att förvänta sig med hänsyn till priset och övriga omständigheter.Syftet med denna uppsats är att försöka bringa klarhet i vilka omständigheter som kan anses uppfylla dessa väsentlighetsrekvisit. I detta sammanhang är också av visst intresse att utreda den juridiska innebörden av ordet väsentligt, och undersöka om det förekommer olika betydelser beroende på sammanhang. / A lot of things can go wrong when you buy a condominium and sign a contract where the condominium is sold under the circumstances of “as is”. In most cases, neither the buyer nor the seller is aware of the actual meaning of the clause or the legal effect. The aim of this essay is to bring clarity to the phrase and the consequences of such a clause. One of the prerequisites to be able to plead that there is something wrong with the condominium, when it is sold with an “as is clause”, is that the seller hasn't been informed about a significant circumstance the buyer has a fair interest in being informed about. Another prerequisite is that the condominium is in significantly worse condition than the buyer should expect, considering the price and other circumstances.The aim of this essay is also to bring clarity to what circumstances that could meet theseessential requirements. It is also in our interest to bring clarity to the general meaning of the expression essential and if there are several meanings due to the context.

Under ett år sker det många bostadsrättsförsäljningar i Sverige och vid vissa händer det att köparna upptäcker fel i bostaden. Vid försäljningarna används den allmänna friskrivningsklausulen “befintligt skick”, som under 2019 och 2020 har kommit att bli omdiskuterad och omprövad. För att en bostadsrätt, såld med friskrivningen “befintligt skick” ska anses vara fel görs en väsentlighetsprövning. Prövningen innehåller en kvantitativ del och en del som inkluderar övriga omständigheter i fallet. Vad som omfattar de övriga omständigheterna har från juridiskt håll efterfrågats bland annat av Oskar Gentele. Uppsatsen ämnar därför att undersöka hur HD gjort sin bedömning gällande “befintligt skick”-klausulen och om bedömningen skiljer sig från 2019 års rättsfall.  I HD:s domslut från 2020 gjordes även ett uttalande hur undersökningsplikten för bostadsrätter skiljer sig mot fastigheter och visar att den inte är lika omfattande. Tidigare har det sagts att undersökningsplikten aktiveras på en visning genom att köparen antingen påbörjar undersökningen självmant eller att säljaren uppmanar till en undersökning. I och med detta domslut så ses inte visningen längre som en påbörjad undersökning.  Genom att analysera olika former av juridiskt material och applicera dessa på de två olika prejudikaten, kan en tydligare bild skapas över HD:s uttalande. Den övergripande bilden av rättsfallen framkommer i uppsatsens fjärde och femte kapitlet för att sedan i det sjätte kapitlet diskuteras. Sammanfattningsvis kom domen från 2020 med lite andra synvinklar gällande hur de bedömer de övriga omständigheterna i väsentlighetsprövningen, samt att de även gjorde ett uttalande om hur de ser på undersökningsplikten. Även om 2019 och 2020 års fall är liknande i många avseenden, görs olika bedömningar gällande vilken funktion ett badrum har.

Mitt examensarbete har handlat om att med varsamhet göra ingrepp i befintlig byggd miljö. Att förhålla mig till det som är, till historien och till kontexten. Föremålet för mina ingrepp är Vreta Lantmannaskola och ramarna - att rita om densamma till bostäder.   Vreta Lantmannaskola uppfördes 1954-59 och ritades av Nils Tesch arkitektkontor. Skolan ligger i utkanten av Bergs samhälle, cirka en mil nordväst om Linköping. Majoriteten av byggnaderna har av sakkunnig bedömts som kulturhistoriskt värdefulla. 2011 när verksamheten, som då hette Vreta naturbruksgymnasium, flyttade till nya lokaler lämnades lantmannaskolan tom. Byggnaderna som stått obrukade sedan flytten, har drabbats av det förfall som drabbar alla byggnader som lämnas. Utsattheten för ovänligt väder, otuktad grönska och objudna gäster har satt sina spår. Lokala dagstidningar rapporterar med jämna mellanrum om havererade förhandlingar med potentiella köpare, vandalisering och bristen på styrfart i kommunens detaljplanearbete. Området där skolan ligger är i översiktsplanen markerat med ”blandad bostadsbebyggelse”.   Resultatet av mitt arbete är fyra ingrepp som på olika sätt förhåller sig. / My work has been about carefully making interventions in an existing built environment. To relate to what is, to history and to context. The object of my interventions is Vreta Lantmannaskola and the framework - to replan the buildings to housing units.   Vreta Lantmannaskola was built in 1954-59 and designed by Nils Tesch architectural firm. The school is located on the outskirts of Berg's community, about a mile northwest of Linköping. The majority of the buildings have been considered by experts to be culturally historically valuable. In 2011, when the school function, which was then called Vreta Naturbruksgymnasium, moved to new premises, the buildings where left empty. The buildings that have been left unused since the move have been hit by the decay that hits all buildings that are abandoned. The exposure to unfavorable weather, unsightly greenery and uninvited guests has left its mark. Local newspapers regularly report on failed negotiations with potential buyers, vandalism and the lack of steering speed in the municipality's planning work. The area where the school is located is in the general plan marked "mixed housing development". The result of my work is four interventions that relate and connect in different ways.

Examensarbetet är en studie i felsökning och optimering av IP-telefonisystem i ett befintligt nät. Här beskrivs hur ett IP-telefoninät bör byggas och konfigureras för optimal prestanda utifrån Ciscos rekommendationer. Det aktuella nätet är IT-Partners nät som drivs av Nortel när det gäller IP-telefonidelen. I dagsläget har de vissa återkommande problem när det gäller IP-telefonin t.ex. att samtalet bryts då och då. Det är nämnt vad problemet kan vara och vilka lösningar som skulle passa nätet. I allmänt brister kunskaperna i IP-telefoni vilket medför att problem kan uppstå med att få ett IP-telefonisystem att fungera som det ska. Vidare berättas varför ett IP-telefonisystem inte optimeras redan från första stadiet.

The usage phase of a building accounts for a significant part of the Swedish real estate sector's environmental impact, which makes existing properties an important area to work with to establish the climate footprint of the real estate sector. Various policy instruments have been developed in line with this, of which the environmental certification system has become widespread, but mainly for newly constructed buildings. By conducting a literature study and an interview study directed at representatives of a selection of Swedish real estate companies, the current study aims to answer the following two questions:  -       What are the driving forces and motives for real estate companies to invest in environmental certification of existing buildings? -       What added values and challenges do expert representatives from real estate companies see regarding environmental certification of buildings during the usage phase? The respondents in the interview study are all active at Swedish real estate companies and represent different professional roles and expertise in the areas of environment, investment or property management.  The interview study confirms several of the motives, driving forces, added values and challenges that have been pointed out in the literature, but also shows that differences exist between respondents and within different areas of expertise. Overall, there was a positive picture of implementing environmental certification systems for existing buildings. The respondents’ common motive for applying environmental certifications for existing buildings was the demand from tenants. The certification work in existing buildings generates an added value of control and quality assurance as well as a communicative value to the tenant, according to the interviews. The main challenges with the certification work was the increased workload and need for access to internal resources in terms of manpower and time, the extent of which vary with the varying state of the buildings. There was a number of identified added values, for instance how the certification cost for an existing property was perceived as less expensive compared to that of certifying a new building. The author interprets that the main driving force behind the implementation was the growing interest in environmentally certified buildings among tenants, and that this is a powerful impact that could be further utilized. In conclusion, there are several underlying motives and driving forces for real estate companies to apply environmental certification systems for existing buildings, but the perceived utility depends on who is consulted and their professional role. The literature study and the empirical evidence show that ecological and economic benefits exist, but also that environmental certifications of existing buildings contribute to practical and administrative benefits. While the certification systems were associated with a number of practical and economic challenges, their extent was lower than expected. From an academic perspective, the study is important as new information about the use of environmental certification systems has been discovered, which may affect future development of the systems. Outside the academic perspective, the study can be used as a guide for, for example, real estate companies and consultants prior to environmental certification of existing buildings, which is important as it can mean savings of internal resources.

I ett samhälle där alltmer fokus riktas mot miljömässig hållbarhet har behovet och viljan att uppnå klimatneutralitet växt, särskilt inom fastighetssektorn. Denna studie undersöker de utmaningar som fastighetsföretag står inför när de strävar efter klimatneutralitet, med fokus på befintligt fastighetsbestånd inom den kommersiella fastighetssektorn. Syftet är att identifiera utmaningarna för att det ska bli tydligare var fokus och resurser bör riktas. Genom att använda en kvalitativ metod som bygger på intervjuer med anställda på olika fastighetsföretag, har ett försök gjorts att identifiera de främsta hindren som de möter i sin strävan efter klimatneutralitet. Teoridelen i arbetet utgår bland annat från viktiga begrepp, regelverk samt olika verktyg och metoder som används i arbetet mot klimatneutralitet.  Resultatet pekar på att ombyggnationer är en betydande utmaning i detta sammanhang. Det finns ett behov av ett utvecklat system eller ramverk för att bedöma miljöpåverkan av ombyggnationer och befintliga fastigheter, tillsammans med ytterligare åtgärder för att effektivt engagera hyresgäster. Genom att belysa dessa utmaningar bidrar studien inte bara till en ökad medvetenhet om de hinder som fastighetsföretag står inför, utan också till en djupare förståelse för de komplexiteter som är förknippade med att uppnå klimatneutralitet inom det befintliga fastighetsbeståndet. På så vis ger studien en vägledning för framtida strategier och åtgärder mot en mer hållbar och klimatneutral fastighetssektor. / In a society where an increasing focus is directed towards environmental sustainability, the need and desire to achieve climate neutrality have grown, particularly within the real estate sector. This study examines the challenges faced by property companies as they strive for climate neutrality, with a focus on existing property portfolios within the commercial real estate sector. The aim is to identify the challenges to provide clarity on where focus and resources should be directed. By employing a qualitative methodology based on interviews with employees from various property companies, an attempt has been made to identify the main obstacles they encounter in their pursuit of climate neutrality. The theoretical part of the study is based, among other things, on important concepts, regulations, and various tools and methods used in the work towards climate neutrality. The results indicate that refurbishments pose a significant challenge in this context. There is a need for a developed system or framework to assess the environmental impact of refurbishments and existing properties, along with additional measures to effectively engage tenants. By highlighting these challenges, the study contributes not only to increased awareness of the obstacles faced by property companies but also to a deeper understanding of the complexities associated with achieving climate neutrality within the existing property portfolio. In this way, the study provides guidance for future strategies and actions towards a more sustainable and climate-neutral real estate sector.

Syftet med denna uppsats är att i en jämförande studie utreda skillnaderna beträffande gällande rätt avseende upplysningsskyldigheten för säljaren vid fastighetsköp respektive vid köp av lös egendom. Uppsatsen ska även utreda huruvida skillnaderna är motiverade för säljaren av en vara. Någon bestämmelse som tar sikte på säljarens upplysningsskyldighet finns inte i 4 kap. JB. Av förarbetena framgår det att undersökningsplikten är utgångspunkten för felansvaret och att det inte finns någon generell upplysningsskyldighet för säljaren. I NJA 2007 s. 86 ansågs det motiverat att frångå gängse riskfördelning och ålägga fastighetssäljaren en upplysningsskyldighet, vilken tillsynes verkar ha en generell karaktär. I nämnda rättsfall dras paralleller med avtalsvillkoret i 19 § 1 st. 2 p. KöpL, som ger ett visst mått av upplysningsskyldighet. Inom doktrin är det omdiskuterat om säljaren i vissa situationer ska ha en sådan skyldighet. Efter avgörandet i NJA 2007 s. 86 kan det fastställas att det nu etablerats en upplysningsskyldighet vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Mot bakgrund av förarbetena, praxis och doktrin som behandlats gällande 19 § KöpL kan det konstateras att det inte finns ett klart stöd för att säljarens upplysningsskyldighet går vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Fastighetssäljaren ansvarar efter NJA 2007 s. 86 redan vid den lägre graden ohederlighet, vilket kan anses ha skapat en slags diskrepans mellan säljaren av lös egendom och fastighetssäljaren. Min sammantagna slutsats blir därmed att de skillnader som nu skapats i gällande rätt beträffande säljarens upplysningsskyldighet vid försäljning av en vara inte är motiverade, med hänsyn till den diskrepans som nu skapats mellan egendomsslagen och som inte kan undgå att betecknas som en generell upplysningsskyldighet för fastighetssäljaren. / The purpose of this thesis is to, in a comparative study, examine differences in the law concerning the obligation for a vendor to inform at real estate purchase and purchase of movable property. The thesis shall also examine whether the differences are justified for the vendor of goods. A provision that refers to the seller's obligation to inform doesn’t exist in ch. 4 JB. The legislative history shows that the buyer’s obligation to inspect is the basis for the allocation of liability and that there isn’t a general obligation for the vendor to inform. In NJA 2007 p. 86, it was considered justifiable to depart from the usual risk allocation and impose a real estate vendor an obligation to inform, which seems to be general. The case mentioned above draws parallels with the contractual term of 19 § 1p. (2) AvtL, which gives a certain degree of obligation to inform. In doctrine, it’s debated whether the vendor in some situations should have such an obligation. After the ruling in NJA 2007 p. 86, an obligation to inform alongside AvtL’s rules on invalidity has now been established. With regard to legislative history, case law and doctrine examined concerning 19 § 1p. (2) AvtL, it can be concluded that there isn’t a clear support that the vendor’s obligation to inform goes alongside the AvtL’s rules on invalidity. The vendor of real estate is liable now by NJA 2007 p. 86 already at the lower degree of dishonesty, which might have created a sort of discrepancy between the vendor of movable property and the vendor of real estate. My overall conclusion is therefore that the current differences created in the law regarding the vendor's obligation to inform when vending goods can’t be justified, having regard to the discrepancy that emerged between asset classes and which can’t avoid to qualify as a general obligation to inform for the vendor of real estate.

Purpose: This thesis investigates the accessibility in the existing housing stock in Jönköping. The inventory was carried out with the help of the handbook Accessibility in Existing Housing abbreviated as TIBB.  The aim is to investigate the extent of accessibility problems based on the selection in Jönköping city with TIBB, and to calculate costs for eliminating these problems. This provides a basis that contributes to improving social sustainability. To achieve the goal, the following questions were asked: (1) How many multi-family houses from the selection of 40, 50 and 60s in Jönköping, have problems with accessibility according to TIBB? (2) What is the occurrence of different types of accessibility problems in the surveyed apartment buildings? (3) What might the cost estimate be to meet the requirements of TIBB, with and without subsidization for an elevator? Method: The main method that was used for this thesis where a case-study with observation. A total of 15 real estate’s where investigated and gave data that was analyzed and gave results through data processing. A document analysis was made for cost estimate to use the same calculations to obtain generalizable figures, as well as compare costs. To give background to the problem a literature study has been accomplished which confirms that there are accessibility problems in the existing housing stock. Findings: The findings that shows that all investigated multifamily housing in the city of Jönköping have accessibility problems. Since they only reach the lowest level in TIBB. The most common accessibility problems for the investigated housing are that the lowest and highest step of stairs aren’t marked, no place for a walker outside and inside the entry, no elevator and the thresholds are higher than 15 mm. To address accessibility problems with the highest possible accessibility level for each property, the cost was estimated to amount to approximately SEK 20.0 million without subsidization when installing an elevator. The cost amounts to approximately SEK 10.4 million with subsidization when installing a elevator. Implications: The conclusions drawn are that the identified the accessibility problems based on the selection in Jönköping's city must be addressed to accommodate housing for the increasing proportion of elderly people in the future. Real estate companies may raise the rent by a maximum of SEK 450 per month if an elevator is installed. For real estate companies to be able to adapt their properties, which contributes to improved social sustainability, the proposal for subsidization when installing an elevator needs to go through, otherwise property companies will lose at a loss if they address accessibility problems. Limitations: Limitations in the thesis is for the year’s forties, fifties and sixties and only five multifamily houses from each decade has been inventoried. Costs relate to many different factors from a socio-economic perspective and will be limited to reasonable rent increases according to the property managers. / Syfte: Detta arbete undersöker tillgängligheten av det befintliga bostadsbeståndet i Jönköping stad. Inventeringen utfördes med hjälp av handboken Tillgänglighet i befintligt bostadsbestånd, TIBB.  Målet är att undersöka omfattningen av tillgänglighetsproblem utifrån urvalet i Jönköping stad med TIBB, samt att beräkna kostnader för att eliminera dessa problem. Detta ger ett underlag som bidrar till en förbättring av den sociala hållbarheten. För att uppnå målet ställdes följande frågeställningar: (1) Hur många flerbostadshus utifrån urvalet från 40-, 50- och 60-tal i Jönköping stad, har problem med tillgängligheten enligt TIBB? (2) Vad är förekomsten av olika typer av tillgänglighetsproblem i de undersökta flerbostadshusen? (3) Vad kan kostnadsuppskattningen vara för att uppfylla kraven i TIBB, med och utan subventionering för en hiss?  Metod: Antalet fastigheter som undersökts var 15 stycken. En fallstudie med observation gav rådata som analyserats och gett resultat genom databearbetning. En dokumentanalys gjordes inför kostnadsuppskattningen för att använda sig av samma beräkningar för att kunna få fram generaliserbara siffror, samt jämföra kostnader. För att ge bakgrund till problemet har en litteraturstudie utförts vilket bekräftar att det finns tillgänglighetsproblem i det befintliga bostadsbeståndet.  Resultat: Resultatet utifrån arbetet visade att samtliga undersökta flerbostadshusen i Jönköping har problem med tillgängligheten då de endast uppnådde den lägsta nivån enligt TIBB. De vanligaste tillgänglighetsproblemen för de undersökta flerbostadshusen är att trappans nedersta och övertas steg är ej markerade, avsaknad av uppställningsplats för rollator utanför och innanför entrén, hiss saknas samt är trösklarna över 15 mm. För att åtgärda tillgänglighetsproblemen med högsta möjliga tillgänglighetsnivå för respektive fastighet beräknades kostnaden fram till cirka 20,0 miljoner kronor utan subventionering vid installation av hiss. Kostnaden uppgår till cirka 10,4 miljoner kronor med subventionering vid installation av hiss.  Konsekvenser: Slutsatserna som dras är att de identifierade tillgänglighetsproblemen utifrån urvalet i Jönköpings stad måste åtgärdas för att tillgodose bostäder för den ökande andelen äldre människor i framtiden. Fastighetsföretagen får höja hyran med max 450 kronor i månaden om hiss installeras. För att fastighetsbolagen ska kunna tillgänglighetsanpassa sina fastigheter, vilket bidrar till en förbättrad social hållbarhet, behöver förslaget till subventionering vid installering av hiss gå igenom, annars kommer fastighetsbolagen gå med förlust om de åtgärdar tillgänglighetsproblemen.  Begränsningar: Avgränsningar i arbetet är utifrån årtal, 40-, 50- och 60-talet samt att enbart fem objekt från varje tidsepok inventeras. Kostnader berör många olika faktorer inom ett samhällsekonomiskt perspektiv och kommer i arbetet begränsas till rimliga hyreshöjningar enligt fastighetsförvaltarna.