Kommersiella fastighetstillgångar karaktäriseras av tidskrävande och komplexa transaktions-processer som är skilt från många andra tillgångsslag. Informationsasymmetrier och avsaknad av standardisering har skapat en ineffektiv kommersiell fastighetsmarknad med höga transaktionskostnader för såväl förvärv som avyttring. I takt med den teknologiska utvecklingen och den fortsatta digitaliseringen av branscher har blockkedjeteknologin väckt stort intresse. Som fundamentet bakom kryptovalutor, har allt fler branscher börjat rekognosera och implementera blockkedjebaserade system för att underlätta transaktionsrelaterade aktiviteter. Tidigare studier har behandlat hur blockkedjan kan förändra fastighetsförvaltning samt hur teknologin kan påverka fastighetsmarknaden utifrån ett över-gripande perspektiv. Studiens problemformulering grundar sig således på avsaknaden av tidigare forskning kring hur kommersiella fastighetstransaktioner kan förbättras med tillämpning av blockkedjan. Denna studie ämnar följaktligen undersöka vilka möjligheter och utmaningar som finns vid en implementering av blockkedjan i transaktionsprocessen, med syftet att bidra med insikt om hur detta kan förändra den kommersiella fastighetsmarknaden. För att adressera och analysera frågeställningen använder sig studien av tidigare akademiska forskningsstudier om processen vid fastighetstransaktioner och blockkedjetekniken för att frambringa en teoretisk referensram. Studien har genomförts med en kvalitativ forskningsmetod genom semistrukturerade intervjuer. Intervjustudien har bidragit till en omfångsrik analys och därmed djupare förståelse kring hur blockkedjetekniken kan användas inom fastighetstransaktioner. Utifrån analysen går det att identifiera ett flertal möjligheter och utmaningar med blockkedjetekniken i transaktionsprocessen. De slutsatser som framkommit ur studien är blockkedjans kapacitet att bidra med effektivare databehandling, motverka informationsasymmetrier, uppnå högre transparens samt mer tillförlitlig data. Vidare kan blockkedjan främja nätverkssäkerhet och bidra med en autonom och tydlig överlåtelseprocess, vilket kan leda till snabbare beslutsfattande och lägre transaktionskostnader. Utöver de positiva aspekterna med blockkedjan visar studien även på betydande utmaningar gällande komplex och kostnadskrävande implementering samt legala och regulatoriska hinder. / Commercial real estate assets are characterized by time-consuming and complex transaction processes that are distinguished from many other asset classes. Information asymmetries and absence of standardisation forms an inefficient commercial real estate market, with high transaction costs for both acquisitions and divestments. In line with the technological progress and digitalisation of industries, blockchain technology has awakened a lot of interest.  As the foundation behind cryptocurrencies, more and more industries have begun to recognise and implement blockchain-based systems to facilitate transaction-related activities. Previous studies have discussed how blockchain can change property management and how the technology can affect the real estate market from an overall perspective. Hence, this study is based on the lack of earlier research on how commercial real estate transactions can be improved by using blockchain technology. Accordingly, this study aims at investigating the opportunities and challenges involved in implementing blockchain in the transaction process, with the purpose of providing insight into how this can change the commercial real estate market. To address and analyse the research question, the study uses previous academic research studies within the commercial real estate transaction process and blockchain technology in order to compose a theoretical framework. The study has conducted a qualitative research method through semi-structured interviews. The interviews have contributed to a comprehensive analysis and thus deeper understanding of how blockchain technology can be used in the real estate transaction process. Based on the analysis, it is possible to identify a number of opportunities and challenges with blockchain technology within the transaction process. The conclusions that have emerged from the study are blockchain's ability to contribute to more efficient information processing, by counteracting information asymmetries, achieving higher transparency and creating more reliable data. Furthermore, blockchain can improve network security and provide an autonomous and clear process the completion of the transaction, resulting in faster decision making and lower transaction costs. Beyond the positive aspects of blockchain, the study also shows significant challenges in terms of complex and costly implementation as well as legal and regulatory resistance.

The essay deals with what previous research exists within real estate valuation with artificial intelligence as well as the traditional real estate valuation process. Furthermore, it explains how the traditional property valuation process works and then further research on property valuation with artificial intelligence. Consequently, a few behavioral economics theories and the technology acceptance model are explained. Overall, it is being investigated whether they can make the real estate valuation process for commercial real estate more reliable and objective with the help of artificial intelligence. The choice to only investigate commercial properties is based on the expectation that a delimitation to a smaller research area will result in more precise answers. Furthermore, five interviews have been conducted with respondents to contribute with in-depth knowledge of the subject in question. The information that the respondents have contributed supports and mainly agrees with the developed theory. Advantages that have been identified in the paper are that artificial intelligence contributes to making the valuation process more objective and reliable, which in turn opens up more time for property valuers to analyze the values ​​presented. The respondents and their respective companies show a positive attitude and openness to working with AI. Artificial intelligence also means that valuers can take into account more value-influencing factors when making valuations. Something that should be taken into account in the respondents' answers is that there is a risk that the respondents are somewhat biased as AI is a technology that could potentially affect their work. The study mainly shows that the valuation process can become more efficient, objective and reliable if sufficient input data and comparison objects are available. An additional criterion that must be met is that there is a sufficiently well-developed AI system and an openness to AI among all actors in the industry. / Uppsatsen behandlar vilken tidigare forskning som finns inom fastighetsvärdering med artificiell intelligens samt den traditionella fastighetsvärderingsprocessen. Vidare förklaras hur den traditionella fastighetsvärderingsprocessen går till för att sedan forska vidare om fastighetsvärdering med artificiell intelligens. Följaktligen redogörs ett fåtal beteendeekonomiska teorier samt technology acceptance model. Sammantaget undersöks det om de går att göra fastighetsvärderingsprocessen för kommersiella fastigheter mer tillförlitlig och objektiv med hjälp av artificiell intelligens. Valet att enbart undersöka kommersiella fastigheter grundar sig i förväntan av att en avgränsning till ett mindre forskningsområde ska resultera i mer precisa svar. Vidare har fem intervjuer genomförts med respondenter för att bidra med ingående kunskap om ämnet i fråga. Informationen som respondenterna har bidragit med stödjer och stämmer huvudsakligen överens med den framtagna teorin. Fördelar som har identifierats i uppsatsen är att artificiell intelligens bidrar med att göra värderingsprocessen mer objektiv och tillförlitlig, vilket i sin tur öppnar upp mer tid för fastighetsvärderare att analysera de värden som presenteras. Respondenterna samt deras respektive företag visar en positiv inställning och öppenhet till att arbeta med AI. Artificiell intelligens innebär även att värderare kan beakta fler värdepåverkande faktorer vid värderingar. Något som bör beaktas i respondenternas svar är att det finns en risk att respondenterna är något partiska då AI är en teknik som eventuellt kan påverka deras arbeten. Studien visar huvudsakligen att värderingsprocessen kan bli mer effektiv, objektiv och tillförlitlig ifall tillräckligt med indata och jämförelseobjekt finns tillgängligt. Ett ytterligare kriterium som är tvungen att uppfyllas är att det finns ett tillräckligt väl utvecklat AI system samt en öppenhet för AI bland samtliga aktörer inom branschen.

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 61 наименование. Работа включает 35 таблиц и 35 рисунков. Общий объем ВКР (магистерской диссертации) – 74 страницы. Цель работы – Создать и проанализировать экономического обоснование девелоперского проекта по строительству торгового центра по адресу Пермский край, Пермский район, с. Лобаново, ул. Центральная 11Б. / The Master's thesis consists of an introduction, three chapters, a conclusion, and a bibliographic list including 61 titles. The work includes 35 tables and 35 figures. The total volume of the WRC (master's thesis) is 74 pages. Keywords: Development project, shopping center, economic justification of the project, commercial real estate. The purpose of the work is to create and analyze the economic justification of a development project for the construction of a shopping center at the address Perm Krai, Perm district, Lobanovo village, Tsentralnaya str. 11B. The object of the study is the construction of commercial real estate in suburban areas. The subject of the study is the socio–economic relations of participants directly or indirectly involved in the development project for the construction of a shopping center in the village of Lobanovo.

The Commercial Real Estate (CRE) market has a substantial impact on financial stability, making it one of the global sectors with a strong relationship to economic growth. Because of its stability, CRE remains a viable investment even when market cycles shift for various reasons. Commercial real estate is an excellent method to diversify a portfolio because of its steady nature. Furthermore, direct CRE investment provides properties that can appreciate and provide cash flow. However, the industry is considered to be illiquid due to its difficulty in transacting, inefficiency, and access to capital. Moreover, there are an increased number of intermediaries involved in these processes, both from the seller side and the buyer side, which not only increases transaction cost but also increases the information asymmetries between both sides. This information loss in the communication pathways has complicated the market, leading to a painful documentation process, high intermediary cost, and a lengthy approval process. Based on an examination of the literature on (combinations of) important phrases such as 'Decentralized Finance'. It was found that there are no solid publications combining the ideas of decentralized finance and real estate in the current body of academic knowledge using the terms "decentralized finance", "blockchain", "commercial real estate", and "transaction costs". The aim of the thesis is to explore the expectations related to the implementation of decentralized finance technology in the commercial real estate industry. The study was done in the form of qualitative research with an interpretivist approach to answer the research questions and achieve the research goal. For the research goal, the data was gathered through a literature review and semi-structured interviews with various actors like Academia, Non-profit organizations, Industry Professionals, and New entrants to understand the concept from different perspectives. The results illustrate that Decentralized Finance which leverages blockchain technology can be applied in the commercial real estate transaction process through tokenization and smart contracts with the area of implication in Asset Financing, Asset Management, and Asset Exchange. However, because the technology is still in its early stages, it poses significant dangers in terms of acceptance. Some of the primary challenges include widespread education and the regularization of rules. / Marknaden för kommersiella fastigheter har en betydande inverkan på den finansiella stabiliteten, vilket gör den till en av de globala sektorer som har ett starkt samband med den ekonomiska tillväxten. På grund av sin stabilitet förblir CRE en lönsam investering även när marknadscyklerna skiftar av olika skäl. Kommersiella fastigheter är en utmärkt metod för att diversifiera en portfölj på grund av dess stabila karaktär. Dessutom ger direkta CRE-investeringar fastigheter som kan värderas och ge kassaflöde. Branschen anses dock vara illikvid på grund av dess svårigheter att genomföra transaktioner, ineffektivitet och tillgång till kapital. Dessutom finns det ett ökat antal mellanhänder inblandade i dessa processer, både på säljar- och köparsidan, vilket inte bara ökar transaktionskostnaderna utan också ökar informationsasymmetrin mellan de båda sidorna. Denna informationsförlust i kommunikationsvägarna har försvårat marknaden och lett till en smärtsam dokumentationsprocess, höga förmedlingskostnader och långvariga godkännandeprocesser. Som ett nytt område inom den digitala finansiella arkitekturen ses decentraliserad finansiering som en störande innovation som har potential att omforma strukturen för modern finansiering och skapa ett nytt landskap för kommersiella fastighetstransaktioner genom att sänka transaktionskostnaderna, öka effektiviteten och öka likviditeten genom sin decentraliserade plattform. Baserat på en granskning av litteraturen om (kombinationer av) viktiga fraser som "decentraliserad finansiering". Vi upptäckte att det inte finns några gedigna publikationer som kombinerar idéerna om decentraliserad finansiering och fastigheter i den nuvarande akademiska kunskapsmassan med hjälp av termerna "decentraliserad finansiering", "blockkedja", "kommersiella fastigheter" och "transaktionskostnader". Syftet med avhandlingen är att utforska förväntningarna i samband med implementeringar av decentraliserad finansieringsteknik i den kommersiella fastighetsbranschen. Studien gjordes i form av kvalitativ forskning med en tolkande ansats för att besvara forskningsfrågorna och uppnå forskningsmålet. För forskningsmålet samlades data in genom en litteraturgenomgång och semistrukturerade intervjuer med olika aktörer som akademiker, ideella organisationer, branschfolk och nya aktörer för att förstå konceptet från olika perspektiv. Resultaten illustrerar att decentraliserad finans som utnyttjar blockchain-teknologi kan tillämpas i den kommersiella fastighetstransaktionsprocessen genom tokenisering och smarta kontrakt med implikationsområden inom Tillgångsfinansiering, kapitalförvaltning och byte av tillgångar. Men eftersom tekniken fortfarande är i ett tidigt skede, utgör den betydande faror när det gäller acceptans. Några av de främsta utmaningarna inkluderar omfattande utbildning och reglering av regler.

Over the last decade it has not gone unnoticed that there is an increase of green buildings. People have started to take into consideration that the environment is in need of help and that the construction and real estate sector has been contributing to a high environmental impact. There have been several studies about how to lower this impact and one way is the green certifications. The purpose of this study is to investigate whether it is more economically worth demolishing and rebuilding than renovating an older building. As this is a real estate economics paper this will only focus on the economic benefits and values. In addition, investigate the impact of the EU Taxonomy on the certifications. To be able to find the answers a qualitative research method will be used, with semi-structured interviews and secondary data. There were 6 conducted interviews with each from a different responsibility area, different companies, different amounts of experience and different actors in the real estate sector. The results showed a slight advantage of demolishing and rebuilding as most newly produced buildings have higher value as well as higher rent levels throughout the city. Renovating can have its advantages at some point but depreciation will have its impact on the older buildings. This study will contribute to existing literature on the subject as well as taking it further for those wanting to compare with actual numbers. / Under det senaste decenniet har det inte gått obemärkt förbi att det sker en ökning av gröna byggnader. Man har börjat ta hänsyn till att miljön är i behov av hjälp och att bygg- och fastighetssektorn har bidragit till en hög miljöpåverkan. Det har gjorts flera studier om hur man kan minska denna påverkan och ett sätt är de gröna certifieringarna. Syftet med denna studie är att undersöka om det är mer ekonomiskt värt att riva och bygga nytt än att renovera en äldre byggnad. Eftersom detta är en fastighetsekonomisk papper kommer detta endast att fokusera på de ekonomiska fördelarna och nackdelarna. Även undersöka EU-taxonomins påverkan på certifieringarna. För att kunna hitta svaren kommer en kvalitativ forskningsmetod att användas, med semistrukturerade intervjuer och sekundärdata. Det gjordes 6 intervjuer med var och en från olika ansvarsområde, olika företag, olika erfarenheter och olika aktörer inom fastighetssektorn. Resultaten visade på en liten fördel med att riva och bygga nytt då de flesta nyproducerade byggnader har högre värde samt högre hyresnivåer i hela staden. Att renovera kan ha sina fördelar men avskrivningar kommer att påverka de äldre byggnaderna. Denna studie kommer att bidra till befintlig litteratur i ämnet samt ta den vidare för de som vill jämföra med faktiska siffror.

Retail is changing. E-commerce is increasing its percentage of total sales while physical storesare closing. This affects how real estate companies work with retail spaces to minimizevacancies, and short-term leasing, also called pop-up stores, is one way to do so. Pop-ups haveexisted in different forms for a very long time. Seasonal stores and farmers markets are twoexamples. The modern-day pop-up, assessed and discussed in this study, is the one not alwaysused for sales purposes but also marketing purposes. This study aims to see how modern-daypop-ups can fill the void left by rapidly closing retail stores.The study was carried out by reviewing existing literature about pop-ups and how they work,followed by semi-structured interviews with real estate companies and consultants throughoutthe property industry. Emphasis was put on bottlenecks and problems with implementing shortterm leasing and how market platforms can aid real estate companies with this.The study shows that real estate companies and the industry as a whole are aware of the statusof traditional retail and that they have started to use short-term leasing to a greater extent thanbefore. The real estate companies were positive towards using short-term leases as a tool tominimize vacancies. However, it also shows some problems with implementing short-termleases from a real estate company's perspective. The main obstacles found during the studywere transparency issues regarding vacant spaces, how short-term leases can negatively affectproperty values, and the time-consuming aspect of signing short-term contracts. Concludingthat market platforms can solve certain problems regarding short-term leases, but others haveto be solved by the real estate industry itself. / Detaljhandeln genomgår en förändring. För varje år som går ökar e-handelns andelav detaljhandelns försäljning och antalet butiksvakanser blir allt större. Detta påverkar hurfastighetsbolag jobbar med sina butiksytor för att minimera det ökade antalet vakanser. Etttillvägagångssätt är att arbeta med korttidsuthyrningar, så kallade pop-up butiker. Pop-upbutiker har funnits väldigt länge och i olika former, så som säsongsbutiker och lanthandel. Denmoderna typen av pop-up butiker som kommer tas upp och diskuteras i denna uppsats är dockden som inte alltid är till för att maximera försäljning utan också för att använda imarknadsföringssyfte. Denna studie syftar till att undersöka hur moderna pop-up butiker kanhjälpa till att fylla det vakuum som lämnats av ett ökat antal vakanta butikslokaler.Uppsatsen skrevs genom en litteraturstudie av existerande litteratur om pop-up butiker samtsemistrukturerade intervjuer med fastighetsbolag och konsulter inom fastighetsbranschen. Härlades stor vikt vid de flaskhalsar och problem som uppstår i samband med implementering avkorttidsuthyrning samt hur marknadsplattformar kan hjälpa fastighetsägare att lösa dessa.Studien visade att fastighetsägare har börjat använda sig av korttidsuthyrningar i en störreutsträckning än tidigare. Fastighetsägarna var positiva till att använda sig av korttidsuthyrningarsom ett verktyg för att minska vakanser. Det visade sig också att det finns problem medimplementering av korttidsuthyrningar från ett fastighetsägarperspektiv. De största problemensom studien visade på var transparens av tomma lokaler, hur korttidsuthyrningar kan påverkafastighetsvärden negativt samt tidsåtgången för att skriva ett korttidskontrakt. Vissa problemkan lösas av marknadsplattformar för korttidsuthyrning medans andra behöver lösas avfastighetsbranschen i sin helhet.

The importance of highlighting environmental issues is increasing in the society, where profit maximizing organizations are being blamed for the social and environmental externalities. As profit maximizing organizations only responsibility is to increase profits, there is a need to find a way to combine CSR engagement with profit maximization. The traditional view is however, that CSR engagements are considered a burden for companies, thus managers need to have good arguments to engage in CSR. This thesis aims to explore how Swedish commercial real estate companies engage in and report on CSR activities that exceed the minimum rules and regulations, their underlying driving forces to engage in CSR as well as how they take sustainability into account in their business decisions. This is a qualitative study conducted by doing 23 semi-structured interviews with commercial real estate companies. The discussion with the respondents were thematized through thematic analysis. There is inconsistency in previous research which enhances the importance of further studies within the area. The main findings in this study is that companies report on sustainability regardless if they are obligated by law or not, and seem to be driven by the same market forces irrespective of company characteristics, such as profit maximization and powerful stakeholders. First and foremost, it is about signaling to stakeholders that they are legitimate. In accordance with institutional theory the companies are influencing and are being influenced by each other. CSR engagement is stated by the participating companies to create tangible as well as intangible financial benefits. In the analysis the results are put in comparison and in context to previous research as well as established economic and political theories. Practical implications for real estate companies, together with recommendations for the industry is discussed. The authors enhance the importance of a standardized framework for reporting, another point brought up for discussion is that less important stakeholders can over time turn in to more important and that companies need to be aware of this transition. Lastly, a question is raised whether it perhaps would be more beneficial for sustainable development if companies increased their cooperation instead of working with the same things at the same time. In conclusion, a unanimous picture that crystalizes itself is that CSR engagement in profit maximizing organizations is no longer “nice-to-have” but rather a “must-have”. / Behovet av att belysa miljöfrågor ökar i samhället, samtidigt får vinstmaximerande företag skulden för sociala och miljömässiga externaliteter. Eftersom vinstmaximerande bolags enda skyldighet är att öka vinsterna, finns det ett behov av att kombinera hållbarhetsengagemang med vinstmaximering. Den traditionella synen är att hållbarhetsengagemang anses vara en börda för bolag. Därför behöver bolagsledningar ha goda argument för att engagera sig i hållbarhet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur svenska kommersiella fastighetsbolag engagerar sig i, och rapporterar om sina hållbarhetsaktiviteter som överskrider minimikraven i svensk lagstiftning. Vidare syftar uppsatsen till att söka förståelse kring bolagens drivkrafter och huruvida hållbarhet beaktas i affärsbeslut. Detta är en kvalitativ undersökning där semistrukturerade intervjuer med representanter från 23 olika kommersiella fastighetsbolag genomförts. Diskussionerna har sedan tematiserats med hjälp av tematisk analys.  Det finns en bristande överensstämmelse inom tidigare forskning vilket belyser behovet av ytterligare studier inom ämnet. De huvudsakliga resultaten i denna studie är att företag rapporterar kring hållbarhet oavsett om de är tvungna att göra det eller ej, vilket tyder på att de drivs av marknadskrafter som vinstmaximering och starka intressentgrupper snarare än lagstiftningen. Först och främst handlar det om ett signalvärde till starka intressentgrupper att bolagen är legitima och trovärdiga. Företagen tycks också inspirera och bli inspirerade av varandra, vilket är i enlighet med institutionell teori. Enligt de deltagande företagen leder hållbarhetsengagemang till såväl immateriella som materiella finansiella fördelar.  I analysen sätts resultaten i sammanhang med tidigare forskning och etablerad ekonomisk och politisk teori. Praktiska konsekvenser för fastighetsbolag, tillsammans med ett antal rekommendationer för industrin diskuteras. Författarna till uppsatsen lyfter fram behovet av ett standardiserat ramverk för rapportering. Vidare diskuteras det faktum att intressentgrupper som idag anses vara mindre viktiga över tid kan övergå till att bli allt viktigare. Slutligen, diskuteras huruvida det hade varit mer fördelaktigt för den hållbara utvecklingen ur ett långsiktigt perspektiv om företag intensifierade samarbetet över bolagsgränserna, istället för att arbeta med samma frågor på var sitt håll. Den bild som tydligt kristalliserar sig är att hållbarhet i vinstmaximerande bolag inte längre anses vara “nice-to-have”, utan att det numera är ett “must-have”.

In the last decade, Swedish commercial real estate companies have increased their presence on thecorporate bond market significantly. The real estate companies now account for the majority ofoutstanding bonds and the trend appears to continue. Furthermore, the companies strive to achieve acredit rating within the boundaries of what is known as Investment Grade. Being rated Investment Gradeby the rating agencies generally means access to a broader investor base and better terms for borrowing.Consequently, the investors on the Swedish bond market are now more exposed to the real estate marketand the real estate companies rely on the bond market for their financial needs. The Swedish Financial Supervisory Authority has commented on the increased presence of commercialreal estate companies on the Swedish bond market and proclaimed that it is not clear whether it increasessystemic risk or not. However, as was shown by the Coronavirus pandemic, the Swedish bond markethas flaws relating to liquidity which can be triggered by an increased selling pressure. A scenario forincreased selling pressure could be a collective downgrade of commercial real estate companies to belowinvestment grade, also known as a fallen angel event. This degree project aims to increase the understanding within the field of risk analysis of credit ratingdowngrades of real estate companies issuing corporate bonds. Furthermore, the study aims to identify ifprerequisite factors for a downgrade scenario are present. This study is based on a multi-methodquantitative approach. The Altman Z-score will be performed on the companies in the lower bounds ofinvestment grade to identify if there are early warnings of financial distress and if any companies shouldbe downgraded. By means of a questionnaire, the aim is to identify how domestic investors are allowedto act in a downgrade scenario and what factors affect their actions. The study will also perform asensitivity analysis of the same companies to investigate how sensitive they are to changes in a set ofparameters before reaching the boundaries of investment grade established by the rating agencies. The study shows that one in five investors are required to sell a bond that has been downgraded to belowinvestment grade. This may cause a first mover advantage effect, which in turn leads to fire sale ofdowngraded bonds. Not in line with previous literature, one out of six insurance investors are notallowed to keep downgraded bonds according to the questionnaire results. Furthermore, the results ofthe survey indicate that the investors that are not allowed to keep downgraded bonds are to a large extentgoverned by regulatory restrictions. 81 percent of the investors have a discretionary mandate allowingthem to keep downgraded bonds and it is unclear how these investors will act in a fallen angel’s scenario.It can be argued that a discretionary mandate creates a setting for market shortcomings such asreputational concerns among portfolio managers. The study also showed that five of the analyzed companies achieved a Z-score equivalent belowInvestment Grade. This translates to approximately 15 percent of the real estate companies withinvestment grade which means that the results of the Altman Z-score suggests a three times higherdowngrade probability than the historical global average for Investment Grade rated companies. Thesensitivity analysis revealed that companies' sensitivity to net operating income ranged between 2 - 13percent with the majority of the companies between 2 - 6 percent. The sensitivity to valuation yieldranges from 0.05 - 0.76 percent with the majority in the range from 0.24 - 0.45 percent. Furthermore,the sensitivity to change in interest rate ranged between 0.45 - 2.25 percent with the majority reachinga downgrade trigger relating to interest coverage ratio with a change between 0.45 - 0.7 percent. / Det senaste årtiondet har svenska kommersiella fastighetsbolag ökat sin närvaro påobligationsmarknaden. Numera står fastighetsbolagen för merparten av utestående företagsobligationeroch det finns inga tecken på att trenden är avtagande. I och med den ökade upplåningen påobligationsmarknaden strävar fastighetsbolagen att uppnå ett kreditbetyg inom gränsen för vad sombenämns “Investment Grade”. Ett kreditbetyg av denna dignitet innebär generellt tillgång till en bredareinvesterarbas samt bättre villkor för upplåning. En konsekvens av ovan är att investerare inom svenska företagsobligationer är mer exponerade motfastighetssektorn än tidigare samt att fastighetsbolagen är mer beroende av obligationsmarknaden för atttillgodose sitt finansieringsbehov. Finansinspektionen har uttryckt sin oro över fastighetsbolagens ökadenärvaro på obligationsmarknaden och samtidigt kommenterat utvecklingen med att det är oklarthuruvida det ökar systemrisken. Det står dock klart att den svenska företagsobligationsmarknaden harbrister, vilka framkom under Coronapandemin. Bland annat tydliggjordes brister i likviditeten till följdav ett ökat säljtryck. Ett alternativt scenario med potential för ökat säljtryck är nedgradering avkreditbetyg vilket resulterar i att företag förlorar sitt Investment Grade betyg. Detta examensarbete syftar till att öka förståelsen kring riskanalys av nedgradering av kreditbetyg hosfastighetsbolag. Vidare ämnar rapporten identifiera om förutsättningarna för ett scenario mednedgraderingar av kreditbetyg som resulterar i problem på obligationsmarknaden föreligger. Studienutgår ifrån tre kvantitativa metoder. Genom en enkätundersökning undersöks hur inhemska investerareär tillåtna att agera i ovan nämnt scenario samt vilka faktorer som påverkar deras beslut. Studien kommer även att utföra en känslighetsanalys på fastighetsbolagen i de nedre regionerna av Investment Grade isyfte att synliggöra hur känsliga de är för en potentiell nedgradering av kreditbetyget. För att belysa omdet finns eventuella tidiga varningssignaler i fastighetsbolagens finansiella förmåga kommer Altman Zscore att utföras på bolagen. Studien visar att en av fem investerare måste sälja om det emitterande bolaget nedgraderas frånInvestment Grade vilket kan resultera i det som benämns First mover advantage bland investerarna itidigare litteratur. Detta kan i sin tur leda till s.k. fires sales av nedgraderade obligationer och därmed ettökat säljtryck. Resultatet av enkäten visar vidare att endast en av sex investerare frånförsäkringsbolag/livbolag inte har rätt att behålla nedgraderade obligationer vilket inte är i linje medtidigare utförda studier. Enkätsvaren visar även att investerare som inte får behålla nedgraderadeobligationer förhåller sig mestadels till regulatoriska begränsningar. Resultatet av enkäten visar att ca80 procent av investerarna har diskretionära mandat att själva bestämmer om de ska behålla eller säljaen nedgraderad obligation. Vi argumenterar för att det diskretionära mandatet innebär att investerarnasval kan påverkas av fenomen som till exempel hur deras förmåga att bedöma kreditrisk framstår.Slutligen visar studien att fem av de elva analyserade bolagen fick ett Altman Z-score motsvarandeunder Investment Grade. Detta motsvarar ungefär 15 procent av fastighetsbolagen med InvestmentGrade och innebär att Altmans metod ger en sannolikhet av nedgradering som är tre gånger större än dethistoriska genomsnittet i välden. Känslighetsanalysen visade att bolagen kunde motstå ändring avdriftnettot mellan 2 - 13 procent innan de degraderades. Känsligheten till värderingsyield låg mellan0.05 - 0.76 procent med merparten mellan 0.24 - 0.45 procent. Sist så uppmättes känsligheten igenomsnittlig låneränta till mellan 0.45 - 2.25 procent med merparten mellan 0.45 - 0.70 procent innande nedgraderas.

Intresset för miljöcertifierade byggnader fortsätter stadigt att öka och många stora fastighetsbolag upplever en mer standardiserad marknad. Tidigare forskning visar att det idag finns ekonomiska incitament för att bygga och förvalta miljöcertifierade byggnader. Samtidigt står bygg- och fastighetsbranschen inför en stor omställning för att uppnå en hållbar utveckling. Alla aktörer på marknaden måste ta ansvar för att minska branschens miljöpåverkan. Av den anledningen har intresse väckts och arbetet syftar till att kartlägga drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare att investera i miljöcertifiering av byggnader. Uppsatsen består av en litteraturstudie och ett flertal intervjuer med personer från svenska fastighetsbolag av olika storlekar. Litteraturstudien syftar till att lyfta upplevda drivkrafter och hinder från tidigare forskning för att kunna jämföra med resultatet från intervjuerna. Teoridelen är grundad på värdeteori, hållbarhet och energieffektivisering. Materialet som har samlats in till intervjustudien har analyserats och diskuterats med stöd av teorier och resultatet av tidigare forskning. Empirin visar att mindre aktörer har ett ökat engagemang och att många jobbar med miljöcertifiering. Det finns dock fortfarande hinder på marknaden och små aktörer som inte har kommit lika långt i utvecklingen. De som utmärker sig är små fastighetsägare i mindre tätbebyggda områden med mindre finansiella marginaler och kunskap. Slutsatsen är att många mindre fastighetsbolag arbetar med miljöcertifiering och att den främsta drivkraften är den gröna finansieringen. Det måste ske ett fortsatt arbete för att nå de minsta aktörerna genom att sprida de värdeskapande faktorerna som driver fastighetsägare till att investera i miljöcertifierade byggnader. / The interest in environmentally certified buildings continues to increase steadily and many large real estate companies are experiencing a more standardized market. Previous research shows that financial incentives for building and managing environmentally certified buildings exist. The construction and real estate industry is facing major restructuring to contribute to a more sustainable development and all players in the market must take responsibility for reducing the industry’s environmental impact. For this reason, interest has been aroused and this paper therefore aims to map the driving forces and obstacles for smaller property owners to invest in environmental certification. The empirical study consists of a literature study and a number of interviews with people from Swedish real estate companies of various sizes. The literature study aims to highlight perceived driving forces and obstacles from previous research. The theory part is based on value theory, sustainability and energy efficiency. The material collected through the interview survey has been analyzed and discussed with the support of important theories and previous research. The result shows that smaller players have an increased commitment. However, there are still obstacles among smaller players who have not come as far in development. Those who stand out are small property owners in sparsely populated areas with smaller financial margins and knowledge. The conclusion is that many smaller real estate companies work with environmental certification and that the main driving force is green financing. The work must continue to spread the value-creating factors that drive property owners to invest in environmentally certified buildings to reach even the smallest of players.

In the field of commercial real estate investments, interest in sustainability is growing as environmental, social, and governance (ESG) criteria become increasingly central to investors. The sector, a significant source of global carbon emissions, faces demands to align with sustainable development goals. Despite this, there is a significant gap in understanding how sustainability should be integrated into both decision-making and investment processes from the perspective of investors in commercial properties. This study explores the decision-making processes and factors influencing sustainable investments in commercial properties, with a focus on how investors value sustainability aspects in their decisions. The study is specifically limited to commercial properties in Sweden, particularly office buildings. A qualitative research methodology was applied, involving semi-structured interviews with key stakeholders within the Swedish real estate market. The results indicate that while traditional factors like location and condition remain important, the importance of sustainability aspects such as energy efficiency and environmental certifications in investment decisions is increasing. These factors contribute to reduced operational costs and increased property value but also improve financing opportunities from banks that prioritize green investments. Additionally, sustainable properties tend to have lower vacancy rates, enhancing their investment value. However, the lack of standardized methods for measuring sustainability in real estate investments is a significant barrier, complicating comparisons and consistent valuation of sustainability performance over time and across properties.