The thesis is focused on a topic of the price of rent and its factors at the office spaces in selected districts in the city of Brno. It describes the current situation in the real estate market of commercial buildings. Furthermore, the database of the advertised offices in ten districts of Brno is composed of the graphical and text part of the thesis. The resulting data are processed into maps, tables and graphs. In the end of the thesis, the results of the research of the real estate market are evaluated.

Thesis is submitted in partial fulfilment for the degree of Master of Science in property development and Management to the Faculty of Engineering and the Built Environment, School of Construction Economics and Management at the University of the Witwatersrand, Johannesburg, 2017 / Purpose- The main objective of this study was to determine a particular knowledge and skill of the senior management of the South African entertainment and media industry towards corporate real estate management. [Abbreviated Abstract. Open document to view full version] / MT 2018

En värdering är en uppskattning av olika förväntningar om framtida nyttor där framtiden är mer eller mindre oförutsägbar, men en sådan process är inte fri från osäkerhet. Osäkerheten ärett universellt faktum som kommer alltid att finnas med vid värdering av kommersiella fastigheter utan hänsyn till vilka värderingsmetoder värderarna tillämpar. Därför måste den hanteras väl och rapporteras på ett tydligt sätt till uppdragsgivaren för att minska graden av osäkerheten och öka värderingens trovärdighet. Med anledning av att det alltid finns en viss grad av osäkerhet vid värderingsprocessen är syftet med denna rapport att undersöka hur olika auktoriserade fastighetsvärderare hanterar osäkerheten vid värdering av kontors- och butiksfastigheter i både Stockholm och Göteborg.Detta genom att ta reda på vilka värderingsmetoder värderarna använder sig av och hur de tillämpas i verkligheten. Rapporten undersöker också̊ vilka faktorer som kan orsaka osäkerheten vid tillämpning av de olika metoderna och hur dessa hanteras av fastighetsvärderarna under olika konjunktursvängningar som till exempel under Corona-pandemin. Studien bygger på en kvalitativ metod i form av en semistrukturerad intervju för att kunna erhålla det empiriska materialet till rapporten och koppla teorin till praktiken. Intervjuerna genomfördes med fem erfarna auktoriserade fastighetsvärderare som värderar ständigt i Stockholm och Göteborg samt två fastighetsbolag som verkar i hela Sverige med kommersiella fastigheter och andra fastighetssegment. Resultaten har visat att det finns olika faktorer som orsakar osäkerhet vid tillämpning av olika värderingsmetoder. Studien har även visat att värderarna använder sig av olika sätt för att minska graden av osäkerheten samt att hanteringen av osäkerheten skiljer sig delvis mellan teorin och praktiken. / A valuation is an estimate of various expectations of future benefits where the future is more or less unpredictable, but such a process is not free from uncertainty. Uncertainty is a universal fact that will always be included in the valuation of commercial real estate regardless of the valuation methods used by the valuers. For that reason, it must be handled well and reported clearly to the client to reduce the degree of uncertainty and increase the credibility of the valuation. Given that there is always a certain degree of uncertainty in the valuation process, the purpose of this report is to investigate how various authorized property valuers handle the uncertaintyin valuing office and retail properties in both Stockholm and Gothenburg. This is by finding out which valuation methods the values use and how they are applied in reality. The report also examines which factors can cause uncertainty in the application of the various methods and how these are handled by the property valuers during different business cycles, like the Corona pandemic. The study is based on a qualitative method in the form of a semi-structured interview to obtain the empirical material for the report and link the theory to the practice. The interviews were conducted with five experienced authorized property valuers who constantly evaluate in Stockholm and Gothenburg and with two real estate companies operating throughout Sweden with commercial real estate and other property segments. The results have shown various factors cause uncertainty when applying different valuation methods. The study has also shown the valuers use different ways to reduce the degree of uncertainty and that the handling of the uncertainty differs partly between theory and practice.

Kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv tillgång, i behov av externt kapital, med flertalet intressenter. Syftet med uppsatsen är att studera effekten av regelverket Basel III genom att se hur fastighetsbolagens finansiering av kommersiella fastigheter har förändrats mellan år 2014 och år 2019. Tidigare har kommersiella fastigheter till största del finansierats med banklån men även andra former av finansiering blir allt vanligare, till exempel genom obligationer, certifikat, crowdfunding och direktfinansiering. Traditionella banklån är beroende av hur bankernas utlåning sker, vilket genom Basel regelverket har blivit mer reglerat de senaste åren. Baselkommittén för banktillsyn främjar den globala finansiella stabiliteten genom att samordna bankregleringar och tillsyn inom den finansiella sektorn. Basel III innebär skärpta kapitalkrav för bankerna och begränsningar för hur exponerade banken får vara mot en bransch eller motpart vid kreditgivning. Undersökningen baserades på elva fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen i ”large cap”-kategorin. Resultatet visade på en förändring av finansieringskällor för fastighetsbolagen mellan år 2014 och år 2019 där banklån i snitt minskade med 27 procentenheter medan obligationer i snitt ökade med 23 procentenheter. Användningen av certifikat som finansieringskälla ökade marginellt mellan 2014 och 2019. Fastighetsbolagen hade även under denna tidsperiod sänkt sina finansieringskostnader och uppnått en längre kapitalbindningstid samt har idag lägre belåningsgrader. Sammantaget leder detta till att fastighetsbolagens finansiella ställning har blivit bättre. / Commercial real estate is a capital-intensive asset, in need of external capital. The purpose of the thesis is to study the effect of the Basel III by looking at how the real estate companies' financing of commercial real estate has changed between 2014 and 2019. Previously, commercial real estate has largely been financed with bank loans, but other forms of financing are becoming more common, for example bonds, certificates, crowdfunding and direct financing. Traditional bank loans are depending on different aspects such as risk weighted assets, which through the Basel regulations has become more regulated in recent years. The Basel Committee on Banking Supervision promotes global financial stability by coordinating banking regulations and supervision in the financial sector. Basel III entails stricter capital requirements for the banks and limits on how exposed the bank may be to an industry or counterparty when granting credit. The study was based on eleven real estate companies listed on the Stockholm Stock Exchange in the “large cap” category. The result showed a change in funding sources for the real estate companies between 2014 and 2019 where bank loans on average decreased by 27 percentage points while bonds on average increased by 23 percentage points. The use of certificates as a source of financing increased marginally between 2014 and 2019. During this period, the real estate companies had also lowered their financing costs and achieved a longer capital commitment period and today have lower loan-to-value ratios. To summarize, this means that the real estate companies' financial position has improved. TRITA-ABE-MBT-20479

Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.

Global economies are currently in a tumultuous time with high economic distress, inflation, and volatile interest rate markets. Alongside the increased interest rate climate, yield returns throughout property sectors adjust to compensate for the increased risk. Investors therefore begin to question the relationship between financing costs and property yield levels, in other words, the yield gap. When discussing the yield gap among real estate professionals, the relationship that mainly signifies the one between prime office yields and five-year swap rates. Previous research on similar topics have investigated the relationship between property yields and government bonds. Questions raised currently are, for example, how long it will take for property yield levels to fully adjust to increased financing costs. The thesis therefore aims to analyze the spread between prime office yields and five-year swap rates in Sweden, the UK, France, Germany, and Spain. Further, the paper also aims to explain how borrowers and lenders are impacted by the development of the yield gap and if the spread can be used as a leading indicator for the development of the turnover. The methods used to answer the aims constitute visual analyses, regression analyses and semi-structured interviews. A main finding from the report shows that Sweden’s prime office yield is rather unreactive in response to increasing swap rates. The lag time for when yield levels will respond to changes in swap rates for Sweden is expected to lie between twelve to 36 months. In at least 12 months, the prime office yield for Sweden is expected to be fully adjusted. / Globala ekonomier befinner sig för närvarande i en tumultartad tid med hög ekonomisk nöd, inflation och volatila räntemarknader. Vid sidan av det ökade ränteklimatet anpassar yieldnivåer i fastighetssektorn sig för att kompensera för den ökade risken. Investerare börjar därför att ifrågasätta förhållandet mellan finansieringskostnader och yieldnivåer, med andra ord avkastningsgapet. När man diskuterar avkastningsgapet bland aktörer, förhållandet avser främst den mellan prime kontorsyielder och femåriga swapräntor. Tidigare forskning om liknande ämnen har undersökt sambandet mellan prime yielder och stadsobligationer. Frågor som ställs just nu är till exempel hur lång tid det kommer att ta för yieldnivåerna att helt anpassa sig till ökade finansieringskostnader. Avhandlingen syftar därför till att analysera spridningen mellan prime kontorsyielden och femåriga swapräntor i Sverige, Storbritannien, Frankrike, Tyskland och Spanien. Vidare syftar uppsatsen också till att förklara hur låntagare och långivare påverkas av utvecklingen av avkastningsgapet och om spreaden kan användas som en ledande indikator för utvecklingen av transaktionsvolymen. Metoderna som används för att besvara målen utgör visuella analyser, regressionsanalyser och semistrukturerade intervjuer. Ett huvudfynd från rapporten visar att Sveriges prime kontorsyield är tämligen oreaktiv som svar på stigande swapräntor. Fördröjningen tidpunkten för när avkastningsnivåerna kommer att reagera på förändringar i swapräntorna för Sverige väntas ligga mellan tolv och 36 månader. Om minst 12 månader förväntas prime kontorsyielden för Sverige vara helt justerad.

This study examines drivers, challenges, and stakeholder perceptions of resource-efficient investments in the Stockholm real estate market under the EU Taxonomy. It is focused on a green activity involving repurposing energy waste and explores its value through a case study. Data collection involved conducting 13 interviews with stakeholders in the banking, valuation, and property owner sectors. Existing literature suggests limited consideration of environmental and social impacts in traditional real estate valuation. Empirical evidence supporting the influence of sustainability on market prices is scarce due to data comparability issues and a lack of standardisation from valuation organisations. This study used a mixed-method approach, combining interviews and a case study. The results found that stakeholders made different adjustments to meet EU Taxonomy criteria. Banks are driving green investments through attractive financing, causing many property owners to adjust accordingly. Valuers had limited awareness of including sustainability values. Property owners viewed green investments as vital for survival, influenced by financiers and tenants. The results from the case study show an increase in property value when investing in an internal mini data centre focused on repurposing waste energy and heat from the servers and utilising the property’s existing infrastructure. This study has concluded that enhancing awareness about the EU Taxonomy in an early stage could lead to the property industry being able to overcome the barriers and adopt sustainable practices better. / Denna studie undersöker de drivkrafter och utmaningar som finns bland intressenter att genomföra resurseffektiva investeringar på fastighetsmarknaden i Stockholm till följd av EU taxonomin. Studien har undersökt gröna investeringsaktiviteter som innefattar omvandling av resurser som spillvärme och spillenergi samt utforskar deras värde genom en fiktiv fallstudie. Datainsamlingen involverade 13 intervjuer med intressenter inom bank-, värderings- och fastighetsägarsektorn. Den befintliga litteraturen tyder på att traditionella fastighetsvärderingar i begränsad utsträckning tar hänsyn till miljöfaktorer, såsom gröna investeringsaktiviteter. Empiriska bevis visar att hållbarhetsinflytandet på marknadspriser är bristfälliga på grund av jämförbarhetsproblem med data och brist på standardisering från värderingsorganisationer. Denna studie använde en mixad metod, som kombinerade intervjuer och en fiktiv fallstudie. Studien visade att intressenter gör olika anpassningar för att uppfylla EU:s taxonomikriterier. Bankerna driver gröna investeringar utefter EU taxonomin genom att erbjuda en mer attraktiv finansiering, vilket leder till att många fastighetsägare har sin största drivkraft för hållbarhetsomställningen som finansiering. Värderare visade sig ha en begränsad medvetenhet om hur hållbarhetsvärden ska inkluderas i fastighetsvärderingen. Fastighetsägare såg ocksågröna investeringar som avgörande för överlevnad, påverkade av både finansiärer och hyresgäster. Samtidigt visade resultaten från fallstudien på en ökning av fastighetsvärdet vid investering i ett mini datacenter, fokuserat på att omvandla spillvärme och spillenergi från servrar samtidigt som fastighetens befintliga infrastruktur nyttjas. Slutsatsen har kommit fram till att ökad medvetenhet om EU:s taxonomi i ett tidigt skede kan leda till att fastighetsbranschen bättre kan övervinna de hinder som finns och samtidigt anta hållbara metoder.

This study examines the impact of risk premium factors on cap rates within Sweden's largest office markets. The research questions address the significance of various micro- and macroeconomic variables on cap rates, as well as the extent of this impact and how it varies across different locations. The study employed a quantitative approach, specifically regression analyses, to examine three different localizations from the years 2003 to 2022. The dataset used included information from JLL and large institutions. The study found that the top three optimized models could explain 80-90% of the fluctuations in office cap rates in the CBD of Stockholm, Gothenburg, and Malmö. To sum up, the 10-year treasury bill and the spread between Baa and Aaa corporate bond yields are the main variables that have the largest impact on cap rates across all locations. The 10-year treasury bill serves as a proxy for the risk-free rate. Nonetheless, the risk-free rate had a relatively lower impact in Malmö compared to Stockholm and Gothenburg's CBD. / Denna studie undersöker effekterna av riskpremiefaktorer på cap rates för Sveriges största kontorsmarknader. Forskningsfrågorna behandlar betydelsen av olika mikro- och makroekonomiska variabler på cap rates, samt omfattningen av påverkan och hur den varierar mellan olika städer. Studien använde ett kvantitativt förhållningssätt, specifikt regressionsanalyser, för att undersöka tre olika områden från åren 2003 till 2022. Datamängden som användes innehöll information från JLL och stora institutioner. Studien fann att de tre mest optimerade modellerna kunde förklara 80-90% av fluktuationerna i cap rate för kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö CBD. Sammanfattningsvis är den 10-åriga statsobligationen och spreaden mellan Baa- och Aaa-företagsobligationsräntorna de variablerna som har störst inverkan på cap rates för de tre städerna. Den 10-åriga statsobligationen fungerar som en proxy för den riskfria räntan. Dock har den riskfria räntan en relativt lägre påverkan i Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg CBD.

Today's society rests upon a mainly linear approach where the make-use-dispose model dominates. At this moment, it is undeniable that human activity and the use of virgin resources has led to major negative impacts on the environment, which makes today's linear approach unsustainable. Considering the climate impacts that stem from the real estate and building industry, there is an urgent need to transition to more sustainable practices in order to contribute to the mitigation of the global climate crisis. One possible way to do this is to implement circular business models in the building industry that focuses on recovery, reuse and recycling of materials and decoupling economic growth from use of finite resources. Tenant adaptations are a significant part of commercial real estate businesses taking place frequently, often ensuing mindless renovations and vast amounts of material waste. This study aims to increase the understanding of what challenges and enablers individual real estate companies face when they venture towards more circular practices in tenant adaptations. The Resource Based View and the Moderating Role of External Factors will allow a holistic analysis of the matter, including both the internal and external perspective. The findings suggest an immature external environment where circular tenant adaptations do not currently present a market advantage. However, with the increase of CE-related legislation and public concern, the study shows that investing in resources such as knowledge, stronger relations in the value chain (mainly clients and contractors) and material banks, will in time become important in order to successfully implement CBM’s in tenant adaptations. The study contributes with the individual organizations perspective when pursuing implementation of CBM’s in tenant adaptations. / Dagens samhälle vilar på ett huvudsakligen linjärt synsätt där förbruknings-modellen dominerar. För närvarande är det obestridligt att mänsklig aktivitet och användning av jungfruliga resurser har lett till stora negativa effekter på miljön, vilket gör dagens linjära förhållningssätt ohållbart. Med tanke på klimatpåverkan som härrör från fastighets- och byggbranschen finns det ett akut behov av att övergå till mer hållbara metoder för att bidra till att mildra den globala klimatkrisen. Ett möjligt sätt att göra detta är att implementera cirkulära affärsmodeller i fastighets- och byggbranschen som fokuserar på återvinning och återbruk av material samt en frikoppling av ekonomisk tillväxt från användning av ändliga resurser. Hyresgästanpassningar, som frekvent äger rum, är en betydande del av den kommersiella hyresverksamheten, med efterföljande renoveringar och stora mängder byggnadsavfall. Denna studie syftar till att öka förståelsen för vilka utmaningar och möjliggörare enskilda fastighetsbolag står inför när de närmar sig mer cirkulära arbetssätt i hyresgästanpassningar. Den resursbaserade synen och de externa faktorers modererande roll, som tillsammans bidrar till ett internt och externt perspektiv, kommer att möjliggöra en holistisk analys av ämnet. Resultaten tyder på en omogen extern miljö där cirkulära hyresgästanpassningar för närvarande inte utgör en marknadsfördel. Dock, med ökande CE-relaterad lagstiftning och allmänhetens intresse visar studien att investeringar i resurser som kunskap, starkare relationer i värdekedjan (främst kunder och entreprenörer) och materialbanker, med tiden kommer bli viktigt för att framgångsrikt kunna implementera cirkulära arbetsmodeller i hyresgästanpassningar. Studien bidrar med den enskilda organisationens perspektiv när det gäller implementering av cirkulära arbetsmodeller i hyresgästanpassningar.

Hyresmarknaden för lokaler i Stockholm CBD har de senaste åren präglats av en hög efterfrågan, svagt ökande utbud och en stark hyresutveckling till följd av en stadig BNP-tillväxt i Sverige. Vi har historiskt sett mycket låga räntor och direktavkastningskrav. De låga räntorna har bidragit till att mycket kapital sökt sig till fastighetsbranschen då alternativen för placeringar är få i den lågräntemiljö vi befinner oss i. Detta i kombination med branschaktörernas förväntningar om ökade hyresintäkter har lett till en snabb värdeökning på kommersiella fastigheter och sänkta direktavkastningskrav.  Marknaden påvisar idag tecken på att hyrestillväxten och värdeökningen nått sin topp och att vi snart kommer att se en stagnering eller rentav nedgång på marknaden. En lång konjunkturuppgång samt ovanligt låga räntor och politiska strömningar skapar tillsammans osäkerhet i branschen, eftersom fastighetsmarknaden är konjunktur- och räntekänslig. Trots en medvetenhet om en nedgång framöver, med lägre tillväxt, ökade vakansnivåer och därmed minskade hyresintäkter som konsekvens, har aktörer på marknaden paradoxalt nog fortfarande förväntningar om en fortsatt positiv utveckling, om än något svagare än tidigare.  De risker som kan urskiljas på dagens kommersiella fastighetsmarknad är ett flertal. Ökade räntekostnader utgör en risk för fastighetsbolagen. Till exempel kommer lagförslaget om minskade ränteavdragsmöjligheter påverka bolagens resultat negativt. En höjning av de långa räntorna skulle även slå hårt mot aktörerna på marknaden. Därför är det klokt att minska belåningsgrader samt sprida sina källor till finansiering.  Ytterligare en risk är en ökad digitalisering och konkurrens från exempelvis e-handeln, vilket påverkar hyresgästernas krav och förutsättningar. Vi kan i framtiden vänta oss en omvälvning av utformningen av lokaler för såväl butik som kontor. Dessutom kan de höga hyrorna som observeras på delmarknaderna för kontor och butik i Stockholm CBD driva ut hyresgäster till närliggande förorter eller andra storstäder. På grund av dessa två faktorer gäller det då för fastighetsbolag att ständigt arbeta flexibelt och långsiktigt för att möta den förändrande efterfrågan och fånga upp eventuella rörelser i ett tidigt skede. / The rental market for commercial properties in Stockholm CBD has been characterized by high demand, weak growth in supply and a robust development of rental revenues due to Sweden’s stable GDP growth in recent years. Yields and interest rates are historically low. Low interest rates have contributed to attracting capital to property since alternatives are few in a low-interest rate environment. This combined with property owners’ expectations of increased rental revenues has resulted in an accelerated increase in the value of commercial properties and lower yields. There are signs today that the growth in rental revenues and the increase in property values have reached their peaks, and that we will soon see stagnation or even a downward trend in the market. Taken together, a long period of growth, unusually low interest rates, and political developments has created uncertainty in the market, given that the real estate market is sensitive to changes in business cycles and interest rates. Despite being aware of a future slow-down, with lower growth, increased vacancies, and therefore, lower rental revenues, market actors paradoxically still have positive expectations of continuing favourable developments on the market, albeit at a slower pace. Several threats to the current property market can be identified. Increased interest rate costs constitute a risk for real estate companies. For example, the proposed legislation to reduce the possibilities of interest deductions will have a negative impact on profits. Moreover, a raise in long-term interest rates would have a severe impact on the market. Consequently, it would be wise to lower loan-to-value ratios, and to diversify sources of capital. An additional uncertainty is increased digitalization and competition from e-commerce, which affect both the demands and requirements that tenants may have. In the future, we may expect considerable changes in the design of spaces for both retail properties and offices. Furthermore, the high rents that may be observed on today’s retail and office rental market in Stockholm CBD could result in tenants choosing to relocate to nearby suburbs or other cities. Real estate companies must therefore constantly have a flexible and long-term strategy in order to meet changes in demand and detect market changes at an early stage.