The real estate industry is one of the global sectors that have a strong relation to economic growth, where the commercial real estate (CRE) market has a significant impact in financial stability. Commercial real estate has several unique features that characterize the asset. Some of these are the stable cash flow, the stable demand and the low volatility, which contributes to the underlying value. However, the industry is considered to be illiquid due to the lack of transparency in its transactions, such as in commercial leasing, where trust in the commercial leasing processes and between an CRE owner and their tenants has been lacking. Nowadays, there are an increased number of actors involved in these processes, both from the tenant side and the owner side, to decrease the information asymmetries between both sides. This has complicated the market, leading to information loss in the communication pathways. Blockchain is viewed to be a disruptive innovative technology that will revolutionize the real estate industry with several applications, such as tokenization, smart contracts and digital identities. In previous research, blockchain has been studied as a financial approach and how it relates to real estate as a legal instrument and as an application on the transaction market to increase transparency and liquidity. The aim of this thesis is to investigate how blockchain can be applied in the commercial real estate leasing market from an CRE owner perspective. In order to answer the research questions and the research aim, the study took form of a qualitative research, with an inductive approach. The collected data was collected through a literature review and through semi-structured interviews with relevant actors for the research aim. The results illustrate that blockchain can be applied in the leasing processes for commercial real estate owners through tokenization, smart contracts and digital identities. In particular, the ability to store and validate information has been the major argument for implementing the technology as the market is in an acclimatizing position, where traditional analog business processes are shifting towards being increasingly digital. / Fastighetsbranschen är en av de globala sektorerna som har en stark korrelation till ekonomisk tillväxt, där den kommersiella fastighetsmarknaden har en betydande inverkan för finansiell stabilitet. Kommersiella fastigheter har flera unika egenskaper som kännetecknar tillgången. Några av dessa är det stabila kassaflödet, den stabila efterfrågan och den låga volatiliteten, vilket bidrar till det underliggande värdet. Dock anses branschen vara illikvid på grund av bristande transparens i dess transaktioner, exempelvis inom kommersiella uthyrningar, där förtroendet för de kommersiella uthyrningsprocesserna och mellan fastighetsägare samt deras hyresgäster har varit bristande. Nuförtiden finns det ett ökat antal aktörer involverade i dessa processer, både från hyresgästen och från hyresvärden, för att minska på informationsasymmetrin mellan båda sidor. Detta har komplicerat marknaden, vilket har lett till att information försvinner via kommunikationsvägarna. Blockkedjan anses vara en innovativ teknik som kommer att revolutionera fastighetsbranschen med dess applikationer, där tokenisering, smarta kontrakt och digitala identiteter utgör några av dessa. I tidigare forskning har blockkedjan studerats som ett finansiellt verktyg och hur tekniken relaterar till fastigheter som ett rättsligt instrument, men även som en applicering på transaktionsmarknaden, i syfte att öka transparensen samt likviditeten. Syftet med denna avhandling är att undersöka hur blockkedjan kan tillämpas på den kommersiella uthyrningsmarknaden ur ett ägarperspektiv. För att kunna besvara forskningsfrågorna och syftet har avhandlingen strukturerats som en kvalitativ studie, med ett induktivt tillvägagångsätt. Empirin samlades in från en litteraturstudie samt genom semi-strukturerade intervjuer med relevanta aktörer i marknaden. Resultatet visar att blockkedjan kan appliceras i de kommersiella uthyrningsprocesserna ur ett ägarperspektiv genom tokenisering, smarta kontrakt och digitala identiteter. I synnerhet har teknikens egenskap att kunna lagra och validera information på ett säkert och förtroendegivande sätt varit det viktigaste skälet till att implementera tekniken då marknaden befinner sig i en acklimatiserande fas, där traditionella analoga affärsprocesser skiftar till att bli alltmer digitala.

The real estate sector is a capital-intensive industry, where the combination of debt and equity is used to finance the property investment. Companies tend to increase the loan-to-value ratio, to use financial leverage. However due to banks being more restrictive with their lending as well as having different ways of assessing risk in different property companies, there is a belief that the loan-to-value ratio is affected by the property segment distribution in a company. Based on previous research, there are many factors that could affect the loan-to-value (LTV) in a company such as size, profitability, revenue growth and cost of debt. This paper aims to examine these factors, as well as the operational risk that might be visible in the property segment distribution. The study was done through using a quantitative approach by investigating the largest real estate companies in each Swedish municipality. 614 Swedish real estate companies were investigated and pooled into an OLS regression model. Based on the regression, there is enough evidence in this paper that shows that factors such as size, profitability, revenue growth and cost of debt all have significant impact on the LTV. Furthermore, no general conclusion regarding the relationship between property segment distribution and LTV was found in this paper. Although, there is evidence that residentials- and small house units affect the LTV positively while industrial units affect the LTV negatively. / Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch där kombinationen av skuld och eget kapital används för att finansiera fastighetsinvesteringar. Företag tenderar att öka belåningsgraden för att använda finansiell hävstång. Däremot på grund av att bankerna på senare år blivit mer restriktiva med sin utlåning och att de har olika sätt att bedöma risker på i olika fastighetsbolag, finn fog att förutsätta att belåningsgraden påverkas av fördelningen av fastighetssegment i ett företag. Baserat på tidigare forskning finns det många faktorer som kan påverka belåningsgraden (LTV) i ett företag, såsom storlek, lönsamhet, intäktsökning och kostnad för lånat kapital. Denna uppsats syftar till att undersöka dessa faktorer samt den operativa risk som kan synliggöras i fördelningen av fastighetssegment. Studien gjordes via ett kvantitativt tillvägagångssätt genom att undersöka de största fastighetsbolagen i alla Sveriges kommuner. 614 svenska fastighetsbolag undersöktes och analyserades i en OLS- regressionsmodell. Baserat på regressionen finns det tillräckligt med bevis i denna uppsats på att faktorer som storlek, lönsamhet, inkomsttillväxt och kostnad för lånat kapital har en betydande inverkan på LTV. Vidare hittades ingen allmän slutsats angående sambandet mellan fördelning av fastighetssegment och LTV i denna uppsats. Det finns dock bevis för att bostäder och småhusenheter påverkar LTV positivt medan industriella enheter påverkar LTV negativt.

​​I bygg- och fastighetsbranschen har hållbarhetsfrågor blivit alltmer framträdande på senare tid och aktörerna ställs inför högre krav. En övergång till en cirkulär ekonomi krävs för att hantera jordens resurser och minska branschens betydande klimatpåverkan. Studiens syfte är att undersöka utmaningarna med återbruk av byggmaterial i Malmö samt identifiera vad som krävs för att öka antalet intressenter att välja återbrukat byggmaterial i byggprocessen. En kvalitativ metod har använts och en fallstudie har genomförts för att granska den kommersiella fastigheten Snickeriet i Varvsstaden. Studien omfattar sju semistrukturerade intervjuer med relevanta aktörer, antingen direkt knutna till Snickeriet eller med djupgående kunskap inom det valda ämnet. Det teoretiska ramverket är organiserat i tre huvudteman: hållbarhet och cirkulär ekonomi, val av hållbara byggmaterial samt hinder för återbruk av byggmaterial. Empirin och analysen bygger på dessa tre huvudteman. Slutsatserna från studien identifierar betydande utmaningar för återbruk av byggmaterial och föreslår åtgärder för ökad acceptans och användning av återbruk i byggprocessen. Genom en fallstudie av Snickeriet i Varvsstaden samt intervjuer med relevanta aktörer identifieras komplexa hinder såsom tekniska, ekonomiska och logistiska svårigheter. Vidare krävs mer omfattande och detaljerade projekteringar samt integrering av återbruk av byggmaterial i de tidiga skedena av byggprocessen. För att öka användningen av återbruk krävs en koordinerad strategi för involverade aktörer inom byggsektorn och offentliga myndigheter. Anpassning av lagstiftning, förbättrad ansvarsfördelning och investeringar i infrastruktur för återbruk föreslås som viktiga åtgärder för att främja en cirkulär ekonomi inom byggsektorn. Slutligen betonas vikten av att öka medvetenheten och lyfta fram de övergripande fördelarna med återbruk för att stärka samhällets hållbarhet och för att få fler intressenter att välja återbrukat material framför nytt material. / In the construction and real estate industry, sustainability issues have become increasingly prominent in recent years and stakeholders are faced with higher demands. A transition to a circular economy is required to manage the earth's resources and reduce the industry's significant climate impact. The aim of the study is to examine the challenges with the reuse of building materials in Malmö and identify what is needed to increase the number of stakeholders choosing reused building materials in the construction process. A qualitative method has been used and a case study has been conducted to examine the commercial property Snickeriet in Varvsstaden. The study includes seven semi-structured interviews with relevant stakeholders, either directly related to Snickeriet or with in-depth knowledge within the chosen subject. The theoretical framework is organized into three main themes: sustainability and circular economy, selection of sustainable construction materials and barriers to the reuse of building materials. The empirical work and the analysis are based on these themes. The conclusions of the study identify significant challenges for the reuse of building materials and suggest measures for increased acceptance and use of reuse in the construction process. Through a case study of Snickeriet in Varvsstaden and interviews with relevant stakeholders, complex barriers such as technical, economic and logistical difficulties are identified. More comprehensive and detailed planning is required, as well as the integration of the reuse of building materials in the early stages of the construction process. To increase the use of reuse, a coordinated strategy is required for involved stakeholders in the construction sector and public authorities. Adaptation of legislation, improved distribution of responsibilities and investments in reuse infrastructure are proposed as key measures to promote a circular economy in the construction sector. Finally, the importance of increasing awareness and highlighting the overall benefits of reuse to strengthen society’s sustainability and to encourage more stakeholders to choose reused materials over new materials.

In the wake of the recent turbulent economic landscape caused by the Covid-19 pandemic with high inflation and subsequent interest rate hikes the real estate sector has been in the eye of many. What are the effects of interest rate changes on real estate transaction values? Are all real estate sectors and regions equal? Previous research on the topic suggests that there is sensitivity, but a lot of research is done one REITs or publicly traded companies, using direct property transactions in the market as the focus of the studies that have been conducted is rare. Furthermore, the comparison between different regions and property types is also left largely unexplored. The theoretical frameworks that have been used to give an understanding of the multifaceted effects interest rate has on real estate vital mechanics includes DCF, 4Q, Yield curve and Leverage. A transaction database spanning the years 2003-2023 consisting of 7.182 transactions was used for the study. Regression models were used to answer the questions of the study and the findings suggest that there is a sensitivity to changes in interest in the Swedish real estate market as well as a difference between different regions and property types. / I spåren av det nyligen turbulenta ekonomiska landskapet orsakat av Covid-19 pandemin, med hög inflation och efterföljande räntehöjningar, har fastighetssektorn varit i många människors fokus. Vilka är effekterna av ränteförändringar på värden i den direkta marknaden för fastighetstransaktioner? Och delar olika regioner och segment samma känslighetsnivå? Tidigare forskning på området tyder på att det finns en känslighet, men att använda direkta transaktioner på marknaden som fokus för genomförda studier är sällsynt. Vidare är jämförelsen mellan olika regioner och fastighetstyper också till stor del outforskat. De teoretiska ramverk som har använts för att förstå de mångfacetterade effekterna av ränteförändringar på fastigheters vitala mekanismer inkluderar DCF, 4Q, avkastningskurvan och hävstångseffekten. En transaktionsdatabas mellan åren 2003-2023 och 7 182 transaktioner användes för studien. Regressionsmodeller användes för att besvara studiens frågor och resultaten tyder på att det finns en känslighet för ränteförändringar på den svenska fastighetsmarknaden samt skillnader mellan olika regioner och fastighetstyper.

本文主要在探討與捷運共構商用不動產市場開發模式之研究，期能參考國外經驗及以市場調查與潛在業者訪談方式，建立商用不動產之市場分析模式，作為開發者投資開發時之產品規劃依據，並評估以開發者之企業文化及潛在業者之經營意願，建議全案之營運或銷售模式，及進行開發效益分析與比較。 經以機場捷運A8車站為例進行研究，獲致結論主要為：捷運共構之商用不動產乃政府衡量車站用地以徵收方式取得困難，遂以鼓勵民間(地主及投資開發者)投資、參與公共建設方式，由政府與民間共享開發效益，達到三贏局面之最佳開發模式，由財務及其他各方面分析效益得知，政府除可免去取得私有土地紛爭或時程延宕外，亦可透過共同開發，挹注重大交通建設經費，民間亦可經由參與公共建設共享獎勵及開發效益，獲取高於土地被徵收時之利益，為一值得效法與推廣之開發模式。 惟開發者應在投資開發前，審慎評估個案之市場定位及投資效益，以作為規劃設計及將來營運模式之參考，避免規劃錯誤造成將來營運或產銷之效益不彰，影響投資報酬，並可作為前期招商之依據，因此建立可靠的商用不動產市場分析方式甚為重要。本文主要重點在於以個案分析進行商用不動產市場開發模式之研究，以作為後續開發相關案例之參考。 / This article is to explore the MRT structure of the commercial real estate’s market model of development. With drawing on foreign experience, the market research and interviews with potential operators, we can establish the commercial real estate market analysis model, as developer’s product planning principles when develop. And according to the corporate culture and potential industry management, it will be recommended to the case of operations or sales model, and to develop effective analysis and comparison. Taking the co-structure building of A8 MRT station to the airport as a case study, to achieve the main conclusions are: To avoid the difficulities of acquiring private land, the government submits to encourage private investment (landlord and investment developers) to participate in public construction, share benefit to both the government and private. The MRT structure of commercial real estate is the best model of development to have a win-win situation. From financial and other aspects of effection, the government could dismiss the disputes of acquiring private land and avoiding the time-delay of engineering development. By co-structure of MRT and the commercial real estate building, the government could inject major transportation infrastructure funding, people can also enable the sharing through participation in public construction and development of effective incentive to get higher than the interest of the land acquired. Thus it is resumed a worthy example to follow and a promotion of the development model. However, developers should evaluate assessment of the case of market position and investment results carefully in investment before development, and be a reference business model for future planning and design, so as not to cause an affected or inefficient investment returns of future operation and marketing sales because of planning errors, and also can be used as a basis for merchants. So how to set up a commercial real estate market analysis methods is important. This article focuses on commercial real estate market to establish a development model, as a reference for follow-up development of related cases.

Notes: i) the terms "lessee" and "tenant" are used alternatively, the latter only when quoted ii) the terms "lessor" and "landlord" are used alternatively, the latter only when quoted / The research intends to assess the availability of information to determine the contribution of turnover rent to lessor revenue as the publicly available information on building performance, and in specific turnover rent, is not adequate to answer the research problem. Academic, legal and accounting sources are consulted and referenced as background on turnover rent. Limitations applicable to the study is noted. A content analysis of published financial statements analyses the application of the prevailing accounting standards in the real estate sector and assesses to what extent information is available to determine the contribution of turnover rent to lessor revenue. Disclosure was found to be inconsistent and inadequate to calculate the contribution to lessor revenue and to assess individual building performance. With relevant building performance data of a large retail centre sourced from an asset manager, the contribution of turnover rent to lessor revenue was calculated for a period of eight years as part of a retail centre case study. With information available, but not disclosed, it is recommended that the IASB considers additional disclosure for listed real estate entities to enable stakeholders to assess individual building performance. Further recommendations are made in this study. The building performance indicators were further compared to relevant economic indicators. The results of this analysis indicates an indirect correlation between the prime interest rate and three building performance indicators being lessee turnover, total rent collected and centre foot-count. This confirms the strong reliance of the South African retail sector on credit sales. / Financial Accounting / M. Ph. (Accounting Sciences)

This thesis has explored the development and potential effects of an intelligent decision support system (IDSS) to predict potential buyers for commercial real estate property. The overarching need for an IDSS of this type has been identified exists due to information overload, which the IDSS aims to reduce. By shortening the time needed to process data, time can be allocated to make sense of the environment with colleagues. The system architecture explored consisted of clustering commercial real estate buyers into groups based on their characteristics, and training a prediction model on historical transaction data from the Swedish market from the cadastral and land registration authority. The prediction model was trained to predict which out of the cluster groups most likely will buy a given property. For the clustering, three different clustering algorithms were used and evaluated, one density based, one centroid based and one hierarchical based. The best performing clustering model was the centroid based (K-means). For the predictions, three supervised Machine learning algorithms were used and evaluated. The different algorithms used were Naive Bayes, Random Forests and Support Vector Machines. The model based on Random Forests performed the best, with an accuracy of 99.9%. / Denna uppsats har undersökt utvecklingen av och potentiella effekter med ett intelligent beslutsstödssystem (IDSS) för att prediktera potentiella köpare av kommersiella fastigheter. Det övergripande behovet av ett sådant system har identifierats existerar på grund av informtaionsöverflöd, vilket systemet avser att reducera. Genom att förkorta bearbetningstiden av data kan tid allokeras till att skapa förståelse av omvärlden med kollegor. Systemarkitekturen som undersöktes bestod av att gruppera köpare av kommersiella fastigheter i kluster baserat på deras köparegenskaper, och sedan träna en prediktionsmodell på historiska transkationsdata från den svenska fastighetsmarknaden från Lantmäteriet. Prediktionsmodellen tränades på att prediktera vilken av grupperna som mest sannolikt kommer köpa en given fastighet. Tre olika klusteralgoritmer användes och utvärderades för grupperingen, en densitetsbaserad, en centroidbaserad och en hierarkiskt baserad. Den som presterade bäst var var den centroidbaserade (K-means). Tre övervakade maskininlärningsalgoritmer användes och utvärderades för prediktionerna. Dessa var Naive Bayes, Random Forests och Support Vector Machines. Modellen baserad p ̊a Random Forests presterade bäst, med en noggrannhet om 99,9%.