An investment vehicle that holds listed real estate securities that focus on residential properties globally, is currently not available. The study’s purpose is to determine the feasibility of such a product, its potential advantages and disadvantages. This thesis applied a qualitative research method by conducting semi-structured interviews with professional fund managers in Sweden and Germany that manage real estate funds. The literature review and theory consist of fundamentals and academics in real estate investing, investment vehicles, portfolio theory and lastly investor types and their behaviour. The authors conclude that the majority of experts interviewed considered the proposed vehicle as interesting but lifted concerns that need to be addressed in further research. The political risk, especially on a global scale, was stated as the major risk. Furthermore, experts have divided opinions regarding the maturity for listed real estate companies on the financial markets. What type of investment vehicle that would be the most suitable will depend on investment tactic, investors and the current status of the global economy and the financial markets. The overall investigations result is that experts view the proposed idea as positive and feasible. It poses a good foundation for further research and might find its place in the sphere of real estate investments. / En investeringsform som innehåller noterade fastighetsaktier globalt, där bolagen är fokuserade på hyresfastigheter, är förnärvarande inte tillgängligt på marknaden. Uppsatsens syfte är att avgöra om en sådan inveteringsform är genomförbar samt undersöka dess fördelar och nackdelar. Denna uppsats har applicerat en kvalitativ metod genom semi-strukturerade intevjuer med profesionalla fondförvaltare som förvaltar fastighetsaktiefonder i Sverige och Tyskland. Litteraturstudien och teorin innehåller akademisk forskning och fundamentala teorier inom fastighetsinvesteringar, investeringsstrukturer, portfölj teori och till sist investeraryper och dess beteende. Författarna konstaterar att majoriteten av experterna ansåg att den förslagna investeringsformen är intressant, men belyste också svårigheter och risker som bör adresseras i forstsatt forsking på ämnet. Den politiska risken, speciellt på ett globalt plan, ansågs vara den största risken. Experterna hade delade åsikter angående mognaden för globala fastighetsaktier på de finansiella marknaderna. Vilken investeringsstruktur som är bäst tillämpar beror enligt experterna på investeringstaktik, investerarna och det nuvarande klimatet i världsekonomin och på de finansiella marknaderna. Studien resulterade i att experterna ser på den försglagna investersformen positivt och som genomförbar. Förslaget innehar en godgrund för fortsatt forskning och kan i framtiden hitta sin plats i sfären av fastighetsinvesteringar.

En värdering är en uppskattning av olika förväntningar om framtida nyttor där framtiden är mer eller mindre oförutsägbar, men en sådan process är inte fri från osäkerhet. Osäkerheten ärett universellt faktum som kommer alltid att finnas med vid värdering av kommersiella fastigheter utan hänsyn till vilka värderingsmetoder värderarna tillämpar. Därför måste den hanteras väl och rapporteras på ett tydligt sätt till uppdragsgivaren för att minska graden av osäkerheten och öka värderingens trovärdighet. Med anledning av att det alltid finns en viss grad av osäkerhet vid värderingsprocessen är syftet med denna rapport att undersöka hur olika auktoriserade fastighetsvärderare hanterar osäkerheten vid värdering av kontors- och butiksfastigheter i både Stockholm och Göteborg.Detta genom att ta reda på vilka värderingsmetoder värderarna använder sig av och hur de tillämpas i verkligheten. Rapporten undersöker också̊ vilka faktorer som kan orsaka osäkerheten vid tillämpning av de olika metoderna och hur dessa hanteras av fastighetsvärderarna under olika konjunktursvängningar som till exempel under Corona-pandemin. Studien bygger på en kvalitativ metod i form av en semistrukturerad intervju för att kunna erhålla det empiriska materialet till rapporten och koppla teorin till praktiken. Intervjuerna genomfördes med fem erfarna auktoriserade fastighetsvärderare som värderar ständigt i Stockholm och Göteborg samt två fastighetsbolag som verkar i hela Sverige med kommersiella fastigheter och andra fastighetssegment. Resultaten har visat att det finns olika faktorer som orsakar osäkerhet vid tillämpning av olika värderingsmetoder. Studien har även visat att värderarna använder sig av olika sätt för att minska graden av osäkerheten samt att hanteringen av osäkerheten skiljer sig delvis mellan teorin och praktiken. / A valuation is an estimate of various expectations of future benefits where the future is more or less unpredictable, but such a process is not free from uncertainty. Uncertainty is a universal fact that will always be included in the valuation of commercial real estate regardless of the valuation methods used by the valuers. For that reason, it must be handled well and reported clearly to the client to reduce the degree of uncertainty and increase the credibility of the valuation. Given that there is always a certain degree of uncertainty in the valuation process, the purpose of this report is to investigate how various authorized property valuers handle the uncertaintyin valuing office and retail properties in both Stockholm and Gothenburg. This is by finding out which valuation methods the values use and how they are applied in reality. The report also examines which factors can cause uncertainty in the application of the various methods and how these are handled by the property valuers during different business cycles, like the Corona pandemic. The study is based on a qualitative method in the form of a semi-structured interview to obtain the empirical material for the report and link the theory to the practice. The interviews were conducted with five experienced authorized property valuers who constantly evaluate in Stockholm and Gothenburg and with two real estate companies operating throughout Sweden with commercial real estate and other property segments. The results have shown various factors cause uncertainty when applying different valuation methods. The study has also shown the valuers use different ways to reduce the degree of uncertainty and that the handling of the uncertainty differs partly between theory and practice.

Kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv tillgång, i behov av externt kapital, med flertalet intressenter. Syftet med uppsatsen är att studera effekten av regelverket Basel III genom att se hur fastighetsbolagens finansiering av kommersiella fastigheter har förändrats mellan år 2014 och år 2019. Tidigare har kommersiella fastigheter till största del finansierats med banklån men även andra former av finansiering blir allt vanligare, till exempel genom obligationer, certifikat, crowdfunding och direktfinansiering. Traditionella banklån är beroende av hur bankernas utlåning sker, vilket genom Basel regelverket har blivit mer reglerat de senaste åren. Baselkommittén för banktillsyn främjar den globala finansiella stabiliteten genom att samordna bankregleringar och tillsyn inom den finansiella sektorn. Basel III innebär skärpta kapitalkrav för bankerna och begränsningar för hur exponerade banken får vara mot en bransch eller motpart vid kreditgivning. Undersökningen baserades på elva fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen i ”large cap”-kategorin. Resultatet visade på en förändring av finansieringskällor för fastighetsbolagen mellan år 2014 och år 2019 där banklån i snitt minskade med 27 procentenheter medan obligationer i snitt ökade med 23 procentenheter. Användningen av certifikat som finansieringskälla ökade marginellt mellan 2014 och 2019. Fastighetsbolagen hade även under denna tidsperiod sänkt sina finansieringskostnader och uppnått en längre kapitalbindningstid samt har idag lägre belåningsgrader. Sammantaget leder detta till att fastighetsbolagens finansiella ställning har blivit bättre. / Commercial real estate is a capital-intensive asset, in need of external capital. The purpose of the thesis is to study the effect of the Basel III by looking at how the real estate companies' financing of commercial real estate has changed between 2014 and 2019. Previously, commercial real estate has largely been financed with bank loans, but other forms of financing are becoming more common, for example bonds, certificates, crowdfunding and direct financing. Traditional bank loans are depending on different aspects such as risk weighted assets, which through the Basel regulations has become more regulated in recent years. The Basel Committee on Banking Supervision promotes global financial stability by coordinating banking regulations and supervision in the financial sector. Basel III entails stricter capital requirements for the banks and limits on how exposed the bank may be to an industry or counterparty when granting credit. The study was based on eleven real estate companies listed on the Stockholm Stock Exchange in the “large cap” category. The result showed a change in funding sources for the real estate companies between 2014 and 2019 where bank loans on average decreased by 27 percentage points while bonds on average increased by 23 percentage points. The use of certificates as a source of financing increased marginally between 2014 and 2019. During this period, the real estate companies had also lowered their financing costs and achieved a longer capital commitment period and today have lower loan-to-value ratios. To summarize, this means that the real estate companies' financial position has improved. TRITA-ABE-MBT-20479

In this paper, we discuss bond financing as an interesting source of debt finance for listed real estate companies in Sweden. Furthermore, we compare 10 bonds issued by Swedish real estate companies in 2013. These bonds are analysed from different perspectives and the pricing of each bond is discussed. In addition, this paper will describe the real estate companies’ business concepts and business activities in order to relate these concepts and activities to the size of the coupon rates the issuing real estate firms have to pay. The analysis discusses the pricing of the bonds from the following perspectives: • Company size • Number of issues • Average debt financing costs • Underlying assets • Covered vs. uncovered Our conclusion regarding the pricing of bonds in the real estate sector is that it is dependable on most of the variables above and the interaction between them. As an investor in the bond market, the main focus should be on the issuer’s payment capacity regarding the coupons as well as the principal. / I denna uppsats fördjupar vi oss inom ämnet obligationsfinansiering. Arbetet ska ge en djupare insyn i hur obligationsfinansiering går till samt ge kunskap om andra typer av skuldinstrument som används. Arbetet lägger stor tyngd vid analys och beskrivning av obligationsfinansiering på den svenska fastighetsmarknaden. I analysen jämförs 10 obligationer som emitterats av svenska fastighetsbolag under 2013. Dessa obligationer analyseras ur olika perspektiv och prissättningen på varje enskild obligation diskuteras. Dessutom ska uppsatsen ge en fördjupning av de ingående fastighetsbolagens verksamheter samt affärsidéer, med syfte att söka eventuella samband mellan bolagens verksamheter och storleken på kupongräntor som olika fastighetsbolag får betala. Följande aspekter har beaktats i analysen av hur prissättningen av obligationerna har gått till: • Bolagets storlek • Antal emissioner • Genomsnittliga finansieringskostnader • Bolagets tillgångar • Säkerställda jämfört med icke säkerställda obligationer. Uppsatsen studerar framförallt skillnaden mellan säkerställda och icke-säkerställda obligationer. Hur stor skillnad bör det vara i riskpremie vid investering i en obligation som saknar säkerhet jämfört med en säkerställd obligation från samma emittent? Vår slutsats kring prissättningen av obligationer i fastighetssektorn är att den är beroende av flertalet av faktorerna ovan och samspelet mellan dessa. Som investerare i obligationsmarknaden handlar det dock om att kunna förutse och analysera emittentens betalningsförmåga gällande kuponger (räntor) och återbetalning av obligationernas nominella belopp

Denna studie utforskar den transformerande potentialen hos artificiell intelligens (AI) i fastighetsvärderingsprocessen, och använder en kvalitativ intervjumetod för att fördjupa sig i fördelarna och utmaningarna med att integrera AI i detta område. AI visar förmågan att hantera stora mängder data och identifiera mönster som kanske inte är omedelbart uppenbara för mänskliga utvärderare, vilket potentiellt kan leda till mer exakta och objektiva fastighetsvärderingar. Men användningen av dessa system innebär också risker, som möjligheten att lära sig felaktiga antagandeneller att använda diskriminerande data som en del av deras träningsprocess. En av de största utmaningarna som identifierats med AI inom fastighetsvärdering är bristen på transparens i AI-modeller. För att AI-modeller ska accepteras och utnyttjas till sin fulla potential måste de varatillräckligt transparenta. Detta är särskilt viktigt inom fastighetsvärdering, där motiveringen bakom beräkningar och värderingar behöver vara tydlig. Studien noterar också den konservativa naturen hos fastighetsmarknaden och hur detta kan bromsa antagandet av nya teknologier som AI. Det förväntas att det kommer att ta tid för AI att få omfattande acceptans inom branschen. Studien drar slutsatsen att AI-tekniken ännu inte är fullt utvecklad för att användas självständigt inom fastighetsvärdering. Det kommer att ta tid för AI-system att utvecklas tillräckligt för att användas som ett verktyg inom fastighetsvärdering på ett omfattande sätt. Etiska överväganden med att använda AI i fastighetsvärdering diskuteras också, inklusive risken för att AI-system lär sig att göra felaktiga antaganden eller att använda diskriminerande data som en del av deras träningsprocess. Sammanfattningsvis, medan AI innehar löftet om att revolutionera fastighetsvärdering, finns det betydande utmaningar att övervinna. Dessa inkluderar att förbättra transparensen hos AI-modeller, ändra attityder mot ny teknik inom fastighetsbranschen, vidareutveckla AI-teknik och hantera etiska överväganden. Det förväntas att med fortsatt forskning och utveckling kan dessa utmaningar övervinnas, och AI kan bli en integrerad del av fastighetsvärderingsprocessen. Men det måste erkännas att AI är ett verktyg som kan användas på både bra och dåliga sätt, och det är upp till oss att se till att det används ansvarsfullt. / This study explores the transformative potential of Artificial Intelligence (AI) in the property valuation process, using a qualitative interview method to delve into the advantages and challenges associated with integrating AI into this domain. AI demonstrates the capacity to handle large volumes of data and identify patterns that may not be immediately apparent to human evaluators, potentially leading to more accurate and objective property valuations. However, the use of these systems also carries risks, such as the possibility of learning incorrect assumptions or using discriminatory data as part of theirtraining process. One of the major challenges identified with AI in property valuation is the lack of transparency in AI models. For AI models to be accepted and utilized to their full potential, they must be sufficiently transparent. This is particularly important in property valuation, where the rationalebehind calculations and valuations needs to be clear. The study also notes the conservative nature of the property market and how this can slow the adoption of new technologies like AI. It is expected that it will take time for AI to gain widespread acceptance within the industry. The study concludes that AI technology is not yet fully developed to be used independently within property valuation. It will take time for AI systems to develop sufficiently to be used as a tool within property valuation in a comprehensive manner. Ethical considerations of using AI in property valuation are also discussed,including the risk of AI systems learning to make incorrect assumptions or using discriminatory data as part of their training process. In conclusion, while AI holds the promise of revolutionizing property valuation, there are significant challenges to overcome. These include improving the transparency ofAI models, changing attitudes towards new technology within the property industry, further developing AI technology, and addressing ethical considerations. It is expected that with continued research and development, these challenges can be overcome, and AI can become an integral part ofthe property valuation process. However, it must be recognized that AI is a tool that can be used in both good and bad ways, and it is up to us to ensure that it is used responsibly.

Global economies are currently in a tumultuous time with high economic distress, inflation, and volatile interest rate markets. Alongside the increased interest rate climate, yield returns throughout property sectors adjust to compensate for the increased risk. Investors therefore begin to question the relationship between financing costs and property yield levels, in other words, the yield gap. When discussing the yield gap among real estate professionals, the relationship that mainly signifies the one between prime office yields and five-year swap rates. Previous research on similar topics have investigated the relationship between property yields and government bonds. Questions raised currently are, for example, how long it will take for property yield levels to fully adjust to increased financing costs. The thesis therefore aims to analyze the spread between prime office yields and five-year swap rates in Sweden, the UK, France, Germany, and Spain. Further, the paper also aims to explain how borrowers and lenders are impacted by the development of the yield gap and if the spread can be used as a leading indicator for the development of the turnover. The methods used to answer the aims constitute visual analyses, regression analyses and semi-structured interviews. A main finding from the report shows that Sweden’s prime office yield is rather unreactive in response to increasing swap rates. The lag time for when yield levels will respond to changes in swap rates for Sweden is expected to lie between twelve to 36 months. In at least 12 months, the prime office yield for Sweden is expected to be fully adjusted. / Globala ekonomier befinner sig för närvarande i en tumultartad tid med hög ekonomisk nöd, inflation och volatila räntemarknader. Vid sidan av det ökade ränteklimatet anpassar yieldnivåer i fastighetssektorn sig för att kompensera för den ökade risken. Investerare börjar därför att ifrågasätta förhållandet mellan finansieringskostnader och yieldnivåer, med andra ord avkastningsgapet. När man diskuterar avkastningsgapet bland aktörer, förhållandet avser främst den mellan prime kontorsyielder och femåriga swapräntor. Tidigare forskning om liknande ämnen har undersökt sambandet mellan prime yielder och stadsobligationer. Frågor som ställs just nu är till exempel hur lång tid det kommer att ta för yieldnivåerna att helt anpassa sig till ökade finansieringskostnader. Avhandlingen syftar därför till att analysera spridningen mellan prime kontorsyielden och femåriga swapräntor i Sverige, Storbritannien, Frankrike, Tyskland och Spanien. Vidare syftar uppsatsen också till att förklara hur låntagare och långivare påverkas av utvecklingen av avkastningsgapet och om spreaden kan användas som en ledande indikator för utvecklingen av transaktionsvolymen. Metoderna som används för att besvara målen utgör visuella analyser, regressionsanalyser och semistrukturerade intervjuer. Ett huvudfynd från rapporten visar att Sveriges prime kontorsyield är tämligen oreaktiv som svar på stigande swapräntor. Fördröjningen tidpunkten för när avkastningsnivåerna kommer att reagera på förändringar i swapräntorna för Sverige väntas ligga mellan tolv och 36 månader. Om minst 12 månader förväntas prime kontorsyielden för Sverige vara helt justerad.

Since the financial crisis infrastructure has become an increasingly attractive asset class for investors, especially among financial institutions, who recognize the value of diversification opportunities within infrastructure. In parallel with the emergence of infrastructure as an investable asset class, the global financial turbulence has generated even greater incentives for investors to diversify their portfolios with infrastructure, as the asset class exhibits characteristics to navigate in a more challenging economic environment. A growing trend are real estate companies entering the infrastructure market for the first time, strategically seeking to balance their real estate portfolio with other real assets and capitalize on global trends such as the energy transition and digital progress. This approach allows real estate companies to achieve portfolio diversification while potentially generating greater financial returns, depending on the investment strategy and type of infrastructure asset. The global privatization of infrastructure has also been reflected in the Nordic market, with the public sector showing more reliance on private capital inflows for initiatives such as infrastructure renovation and transition toward sustainable energy. As the market has grown, the concept of infrastructure has also transitioned from a traditional notion of including railways, roads and bridges, subsidized by the public sector, to incorporate several different sectors backed by private financiers. Consequently, the study seeks to establish an appropriate definition of infrastructure from a Nordic perspective, serving as a foundation to identify opportunities and barriers for Nordic real estate actors seeking to diversify their portfolios into the infrastructure sector. As part of the study, the strategies of Nordic institutional infrastructure investors are analyzed, as well as prevailing trends and prospects for the Nordic infrastructure market. In order to obtain the results, a qualitative semi-structured interview study was conducted, involving eight actors with different backgrounds, active in the Nordic infrastructure market. The results showed that Nordic actors have divided opinions of what should be included in the definition of infrastructure. The conclusion is that the definition of infrastructure is dynamic, with capital-intensive infrastructure investors characterizing different asset classes depending on where the capital is allocated. In addition, there is currently an incentive for a real estate actor to involve infrastructure in the portfolio to strengthen the company's sustainability profile through green renewable energy and to benefit from real estate expertise in grey areas consisting of infrastructure assets with property-like attributes. Through the act of diversifying a portfolio, real estate actors have the potential to benefit from tomorrow's infrastructure market, which will consist of more private actors, and provide enhanced risk diversification as new technology is constantly being integrated in the Nordic region. One avenue for future research would involve examining quantitative transaction data to gain a comprehensive understanding into the dynamics and patterns associate with different investment approaches and risk appetites. / Sedan finanskrisen 2008 har infrastruktur blivit en alltmer intressant tillgång för investerare och främst tunga institutioner som ser värdet med de ekonomiska diversifieringsmöjligheterna infrastruktur kan erbjuda. Parallellt med att infrastruktur växer fram som ett attraktivt tillgångsslag, har den ekonomiska turbulensen runtom i världen skapat ännu större incitament för investerare att söka sig till infrastruktur, då klassen visar på karaktärsdrag som kan hantera ett oroligare ekonomiskt klimat. Här ser man bland annat fastighetsbolag som för första gången tar klivet in i infrastrukturmarknaden i syfte att balansera sin fastighetsportfölj med andra reala tillgångar och dra nytta av globala trender inom tillexempel energiomställningen samt det digitala framsteget. Strategin tillåter fastighetsbolag att både diversifiera sina portföljer och kan potentiellt leda till större ekonomiska vinningar beroende på investeringsstrategi och typ av infrastruktur. Den globala privatiseringen av infrastruktur har även återspeglats i den nordiska marknaden, då det offentliga i större grad blivit beroende av privata inströmningar av kapital när infrastrukturen ska renoveras och samhället genomgå en energiomställning. I takt med att infrastrukturmarknaden har utvecklats, har även begreppet gått från en traditionell uppfattning av att innehålla järnvägar, vägar och broar, subventionerat av det offentliga, till att omfatta flera sektorer påbackade av privata finansiärer. Studien syftar således till att identifiera en lämplig definition av infrastruktur från ett nordiskt perspektiv för att kunna kartlägga möjligheter och barriärer för nordiska fastighetsaktörer att diversifiera sina portföljer mot infrastruktur. Som en del av studien undersöks därmed nordiska institutionella infrastrukturinvesterares strategier samt trender och framtidsutsikter för den nordiska infrastrukturmarknaden. För att nå fram till resultatet har en kvalitativ semi-strukturerad intervjustudie genomförts omfattandes av åtta aktörer med olika bakgrunder involverade inom infrastruktursegmentet i Norden, varpå den empiriska studien jämförts med en litteraturgenomgång av ämnet. Resultatet visar bland annat på att nordiska aktörer har delade uppfattningar om vad som ska ingå i definitionen av infrastruktur. Slutsatsen är att definitionen av infrastruktur är dynamisk där kapitalintensiva infrastrukturinvesterare sätter prägel på olika tillgångsslag beroende på var kapitalet allokeras. Därutöver finns det idag incitament för en fastighetsaktör att involvera infrastruktur i sin portfölj för att bland annat stärka bolagets hållbarhetsprofil genom grön energi samt kunna dra nytta av fastighetsexpertisen inom gråzoner som utgörs av infrastrukturtillgångar med fastighetsliknande attribut. Genom att diversifiera sig kan en fastighetsaktör dra nytta av morgondagens infrastrukturmarknad som kommer utgöras av flera privata aktörer och erbjuda en större riskspridning när ny teknologi ständigt tillkommer Norden. En möjlighet för framtida forskning är att undersöka och analysera kvantitativa transaktionsunderlag för att skapa en djupare förståelse i dynamiken förknippad med investeringsstrategier och riskbenägenhet.

Gränsöverskridande fastighetsinvesteringar har blivit allt vanligare sedan andra hälften av 1900-talet. Idag står gränsöverskridande aktörer för en relativt stor del av den årliga transaktionsvolymen i Sverige. Samtidigt har kronan under en längre tid varit svag och fluktuerat kraftigt, inte minst under senare år. Valutarisk är en vanligt förekommande risk bland multinationella företag då de ofta har intäkter och utgifter i flera olika valutor. Tillgångsvärden och löpande intäkter kan stiga lokalt men är valutakursen ofördelaktig så kan företag istället göra en förlust på sin affär, mätt i den valutan man redovisar i. Syftet med denna studie har varit att analysera sambandet mellan den svenska kronan och utländska fastighetsinvesterares beslutsprocess när de överväger investeringar i Sverige. Studien syftade till att undersöka hur valutarisk uppfattas och hanteras i transaktionsprocesser som involverar köpare, säljare, rådgivare och finansiärer. Dessutom genomfördes försök att kvalitativt undersöka de mest utbredda valutasäkringsverktygen och strategierna som används av utländska investerare för att mildra rörelser i den svenska kronan. Studien syftade också till att utvärdera effektiviteten av befintliga valutasäkringsinstrument i fastighetsinvesteringssammanhang. Studien avslöjade att den främsta oron bland gränsöverskridande investerare är marknadens likviditet. Den svenska fastighetsmarknaden har dock uppvisat en betydande likviditet de senaste åren, vilket rönt stort intresse från utländska investerare. Den svenska kronans volatilitet och oförutsägbarhet är dock fortfarande relevanta frågor i dagens globala landskap. Baserat på studiens resultat varierade synpunkterna på effekterna av en volatil krona, och att kvantifiera dessa effekter visade sig vara utmanande. Studien visade dock att den svenska kronan har viss inverkan på utländska investerares intresse för Sverige, om än i begränsad omfattning. Även om växelkurser inte rankas bland de mest kritiska faktorerna som påverkar investeringsbeslut, visar studien att det är viktigt att inte underskatta betydelsen av att överväga växelkursens dynamik, eftersom det kan påverka avkastningen på en investering avsevärt. Särskilt för investerare som följer lågrisk-strategier så kan den svenska kronans volatilitet utgöra en betydande utmaning. Studien identifierade ett fåtal fall där utländska fastighetsinvesterare valt bort Sverige på grund av kronans volatilitet. För att minska valutarisken finns olika instrument och strategier tillgängliga. Studien fann att finansiering i lokal valuta framstod som den mest använda strategin bland utländska investerare, eftersom den naturligt säkrar sig mot växelkursfluktuationer. Andra vanliga strategier inkluderar valutaswappar och utnyttjande av terminskontrakt. Studien visade dock att dessa strategier inte är optimalt utformade för fastighetsinvesteringar, eftersom de kan vara kostsamma och ofta har korta löptider. Icke desto mindre visade resultaten att dessa instrument inte är så illa lämpade för fastighetsmarknaden som man tidigare trott, eftersom det blev tydligt tidigt i studien att de flesta investerare inte hade reflekterat över deras begränsningar. / Cross-border real estate investments have become increasingly common since the secondhalf of the 20th century. Today, cross-border actors account for a relatively large share of the annual transaction volume in Sweden. At the same time, the Swedish krona has been weak for a long time and has fluctuated considerably, not least in recent years. Currency risk is a common risk among multinational companies as they often have income and expenses in several different currencies. Asset values and current income can increase locally, but if the exchange rate is unfavorable, companies can instead make a loss on their business, measured in the currency they report in. The purpose of this study has been to analyze the relationship between the Swedish krona and the decision-making process of foreign real estate investors when considering investments in Sweden. The study aimed to investigate how currency risk is perceived and managed in transaction processes involving buyers, sellers, advisors, and financiers. In addition, attempts were made to qualitatively examine the most widespread currency hedging tools and strategies used by foreign investors to mitigate movements in the Swedish krona. The study also aimed to evaluate the effectiveness of existing currency hedging instruments in the real estate investment context. The study revealed that the main concern among cross-border investors is market liquidity. However, the Swedish real estate market has shown considerable liquidity in recent years, which has attracted considerable interest from foreign investors. However, the volatility and unpredictability of the Swedish krona remain relevant issues in today's global landscape. Based on the results of the study, views on the effects of a volatile Swedish krona varied, and quantifying these effects proved challenging. However, the study showed that the Swedish krona has some impact on foreign investors' interest in Sweden, albeit to a limited extent. Although exchange rates do not rank among the most critical factors affecting investment decisions, the study shows that it is important not to underestimate the importance of considering the dynamics of the exchange rate, as it can significantly affect the return on an investment. Especially for investors following low-risk strategies, the volatility of the Swedish krona can pose a significant challenge. The study identified a few cases where foreign real estate investors opted out of Sweden due to the volatility of the Swedish krona. To mitigate currency risk, various instruments and strategies are available. The study found that local currency financing emerged as the most widely used strategy among foreign investors, as it naturally hedges against exchange rate fluctuations. Other common strategies include currency swaps and the use of forward contracts. However, the study found that these strategies are not optimally designed for real estate investments, as they can be costly and often have short maturities. Nevertheless, the results showed that these instruments are not as poorly suited to the real estate market as previously thought, as it became clear early in the study that most investors had not reflected on their limitations.

This study examines drivers, challenges, and stakeholder perceptions of resource-efficient investments in the Stockholm real estate market under the EU Taxonomy. It is focused on a green activity involving repurposing energy waste and explores its value through a case study. Data collection involved conducting 13 interviews with stakeholders in the banking, valuation, and property owner sectors. Existing literature suggests limited consideration of environmental and social impacts in traditional real estate valuation. Empirical evidence supporting the influence of sustainability on market prices is scarce due to data comparability issues and a lack of standardisation from valuation organisations. This study used a mixed-method approach, combining interviews and a case study. The results found that stakeholders made different adjustments to meet EU Taxonomy criteria. Banks are driving green investments through attractive financing, causing many property owners to adjust accordingly. Valuers had limited awareness of including sustainability values. Property owners viewed green investments as vital for survival, influenced by financiers and tenants. The results from the case study show an increase in property value when investing in an internal mini data centre focused on repurposing waste energy and heat from the servers and utilising the property’s existing infrastructure. This study has concluded that enhancing awareness about the EU Taxonomy in an early stage could lead to the property industry being able to overcome the barriers and adopt sustainable practices better. / Denna studie undersöker de drivkrafter och utmaningar som finns bland intressenter att genomföra resurseffektiva investeringar på fastighetsmarknaden i Stockholm till följd av EU taxonomin. Studien har undersökt gröna investeringsaktiviteter som innefattar omvandling av resurser som spillvärme och spillenergi samt utforskar deras värde genom en fiktiv fallstudie. Datainsamlingen involverade 13 intervjuer med intressenter inom bank-, värderings- och fastighetsägarsektorn. Den befintliga litteraturen tyder på att traditionella fastighetsvärderingar i begränsad utsträckning tar hänsyn till miljöfaktorer, såsom gröna investeringsaktiviteter. Empiriska bevis visar att hållbarhetsinflytandet på marknadspriser är bristfälliga på grund av jämförbarhetsproblem med data och brist på standardisering från värderingsorganisationer. Denna studie använde en mixad metod, som kombinerade intervjuer och en fiktiv fallstudie. Studien visade att intressenter gör olika anpassningar för att uppfylla EU:s taxonomikriterier. Bankerna driver gröna investeringar utefter EU taxonomin genom att erbjuda en mer attraktiv finansiering, vilket leder till att många fastighetsägare har sin största drivkraft för hållbarhetsomställningen som finansiering. Värderare visade sig ha en begränsad medvetenhet om hur hållbarhetsvärden ska inkluderas i fastighetsvärderingen. Fastighetsägare såg ocksågröna investeringar som avgörande för överlevnad, påverkade av både finansiärer och hyresgäster. Samtidigt visade resultaten från fallstudien på en ökning av fastighetsvärdet vid investering i ett mini datacenter, fokuserat på att omvandla spillvärme och spillenergi från servrar samtidigt som fastighetens befintliga infrastruktur nyttjas. Slutsatsen har kommit fram till att ökad medvetenhet om EU:s taxonomi i ett tidigt skede kan leda till att fastighetsbranschen bättre kan övervinna de hinder som finns och samtidigt anta hållbara metoder.

This master's thesis presents the development of a conceptual model, SMARTQUAL LITE, designed to measure and evaluate the quality of services delivered by smart buildings. The purpose of this research is to provide a foundation for a comprehensive service quality model, SMARTQUAL, enabling smart building service providers to enhance their service offerings and effectively meet tenant demands. The study addresses three key research questions: firstly, it explores how smart building services can be leveraged to improve the quality of office spaces. Secondly, it investigates whether property owners adequately meet tenant demands for smart building services. Lastly, it aims to establish a reliable and valid method for measuring the quality of smart building services. The findings highlight the presence of numerous digital tools and solutions offered by established companies specializing in smart infrastructure and smart buildings. These solutions offer substantial advantages, with their limitations gradually diminishing. The PropTech market is poised for the implementation of smart digital solutions to enhance office space quality. However, a significant challenge lies in convincing property owners of the intangible benefits provided by these solutions. While the argument for energy efficiency is relatively straightforward due to its cost-saving potential, the objective value of other smart building services remains unclear. This study aims to bridge this gap by proposing a simplified yet valid and credible measurement of smart buildingservice quality. Additionally, it explores the responsiveness of property owners to tenant demands. By developing SMARTQUAL LITE, this research provides a practical framework for assessing the service quality of smart building offerings. The model contributes to the ongoing advancement of smart building technology and encourages service providers to make informed decisions about service upgrades and offerings. Ultimately, it seeks to create a more tenantcentric approach to smart building services, ensuring an improved quality of office spaces in line with evolving demands and expectations. / Denna masteruppsats presenterar utvecklingen av en konceptuell modell, SMARTQUAL LITE, designad för att mäta och utvärdera kvaliteten på tjänster som levereras av smarta byggnader. Syftet med denna forskning är att ge en grund för en heltäckande tjänstekvalitetsmodell, SMARTQUAL, som gör det möjligt för leverantörer av smarta byggnadstjänster att förbättra sina tjänsteerbjudanden och effektivt möta hyresgästernas krav. Studien tar upp tre viktiga forskningsfrågor: för det första undersöker den hur smarta byggnadstjänster kan utnyttjas för att förbättra kvaliteten på kontorsutrymmen. För det andra undersöks om fastighetsägare uppfyller hyresgästernas krav på smarta tjänster på ett lämpligt sätt. Slutligen syftar det till att etablera en trovärdig och giltig metod för att mäta kvaliteten på smarta byggnadstjänster. Resultaten belyser närvaron av många digitala verktyg och lösningar som erbjuds av etablerade företag som specialiserar sig på smart infrastruktur och smarta byggnader. Dessa lösningar erbjuder betydande fördelar, medan deras begränsningar gradvis minskar. PropTech-marknaden är redo för implementering av smarta digitala lösningar för att förbättra kvaliteten av kontorsutrymmen. En betydande utmaning ligger dock i att övertygafastighetsägare om de immateriella fördelarna med dessa lösningar. Även om argumentet för energieffektivitet är relativt enkelt på grund av dess kostnadsbesparingspotential, är det objektiva värdet av andra smarta byggnadstjänster fortfarande oklart. Denna studie syftar till att överbrygga denna klyfta genom att föreslå en förenklad men giltig och trovärdig mätning av kvaliteten på smarta byggnadstjänster. Dessutom utforskar den fastighetsägares lyhördhet för hyresgästernas krav och efterfrågan. Genom att utveckla SMARTQUAL LITE ger denna forskning ett praktiskt ramverk för att bedöma servicekvaliteten hos smarta byggnader. Modellen bidrar till den pågående utvecklingen av smart byggnadsteknik och uppmuntrar tjänsteleverantörer att fatta välgrundade beslut om tjänsteuppgraderingar och erbjudanden. I slutändan strävar det efter att skapa ett mer hyresgästcentrerat tillvägagångssätt för smarta byggnadstjänster, vilket säkerställer en förbättrad kvalitet på kontorsytor i linje med förändrade krav och förväntningar.