Background. As the real estate sector increasingly integrates smart technology, the security of access control systems like QR code-based authentication needs rigorous enhancement. The prevalent use of QR codes in access management presents unique challenges in security and power efficiency, particularly in standalone systems that operate independently of continuous power sources. Objectives. This thesis aims to develop and explore a secure and efficient QR code-based authentication system tailored for real estate. It focuses on improving security measures against potential breaches and optimising power consumption to extend the lifespan of battery-operated devices. Methods. The research employs a mixed-methods approach, beginning with a comprehensive analysis of existing QR code-based systems to identify common vulnerabilities through threat modeling and a literature review. This is followed by the development of a security framework that addresses these vulnerabilities while considering hardware limitations. The performance of the suggested solution is evaluated. Lastly, a Proof of Concept (PoC) is implemented to validate the effectiveness of the proposed solutions under simulated real-world conditions. Results. The study successfully identifies multiple security vulnerabilities in current QR code systems and introduces a security model that mitigates these risks effectively. The implemented PoC demonstrates a improvement in security without compromising the power efficiency of the authentication system. Power consumption measurements indicate a balanced trade-off between system security and operational longevity. Conclusions. The thesis concludes that enhancing QR code-based authentication systems with a security framework can elevate the security level while maintaining efficient power use. This research contributes to the field by providing a scalable model for secure real estate management that can adapt to various operational environments and hardware configurations. / Bakgrund. I takt med att fastighetssektorn integrerar alltmer smart teknik behöver säkerheten för åtkomstkontrollsystem som använder QR-kodbaserad autentisering förbättras. Den utbredda användningen av QR-koder i åtkomsthantering innebär unika utmaningar för säkerhet och effektivitet, särskilt i fristående system som fungerar oberoende av kontinuerliga strömkällor. Syfte. Arbetet syftar till att utveckla och undersöka ett säkert och effektivt QR-kodbaserat autentiseringssystem anpassat för digitala fastigheter. Arbetet fokuserar på att förbättra säkerhetsåtgärder mot potentiella intrång och optimera energiförbrukning för att förlänga livslängden på batteridrivna enheter. Metod. Forskningen använder olika metoder som börjar med en analys av befintliga QR-kodsystem för att identifiera vanliga sårbarheter genom hotmodellering och en litteraturöversikt. Detta följs av utvecklingen av en säkerhetsram som adresserar dessa sårbarheter samtidigt som hårdvarubegränsningar tas i beaktande. Prestandan hos de föreslagna lösningarna utvärderas. Slutligen skapas en Proof of Concept (PoC) för att validera effektiviteten hos de föreslagna lösningarna under simulerade realistiska förhållanden. Resultat. Studien identifierar flera säkerhetssårbarheter i nuvarande QR-kodsystem och introducerar en säkerhetsmodell som minskar dessa risker. Den genomförda PoC:en visar en förbättring i säkerhet utan att kompromissa med energieffektiviteten i autentiseringssystemet. Mätningar av energiförbrukningen indikerar en balanserad avvägning mellan systemets säkerhet och operationell livslängd. Slutsatser. Arbetet drar slutsatsen att förbättring av QR-kodbaserade autentiseringssystem med ett säkerhetsramverk kan höja säkerhetsnivån samtidigt som effektiv energianvändning bibehålls. Denna forskning bidrar till området genom att tillhandahålla en skalbar modell för säker förvaltning av digitala fastigheter som kan anpassas till olika driftsmiljöer och hårdvarukonfigurationer.

Following a rapid increase of interest rates globally, numerous sectors have observed instability. This isespecially apparent for the Swedish commercial Real Estate sector that has historically utilized the bondmarket in their junior financing - a market that for many firms has become unavailable. In addition, withprior economic crises resulting in increases of Non-Performing Loans, the banking sector needs tools tomanage its internal balance sheet with upcoming regulatory changes taking effect. Securitization canserve as an interesting tool for banks to share its risk with risk-willing investors and to obtain capitalrelief, improving capital allocation efficiency and profitability. Furthermore, securitization is anefficient tool that can be utilized in the large infrastructure projects that are required to achieve a greentransition. Historically, securitization has carried a certain level of social stigma related to it being partlysynonymous with the Great Financial Crisis of 2008. Following the Great Financial Crisis, newlyimplemented regulations towards the banking sector and securitization currently serve more of amacroprudential purpose, hence entailing a lower risk than pre-crisis. This study has explored the Nordic securitization market with an emphasis towards the Swedish market.A semi-structured interview method has been used to cover the depth of knowledge from respondentsthat have a domestic and/or an international experience of securitization. The participating respondentscover the perspective of banks and/or persons of experience structuring securitizations, financialadvisors to alternative financing strategies, investors of securitized products and from a regulatorystandpoint. The result of this study shows that the Nordic market for securitization lags the European and Americanmarket with few stakeholders and low transaction volumes. In the Nordics, there are however somemajor differences, with Denmark and Finland being significantly more sophisticated in the fieldcompared to Sweden. The main possible explanation to why the major Swedish banks have not utilizedthis tool is due to a lack of ambition and possibly a concern with later outcomes, i.e., not receivingbeneficial capital requirements. Whilst other asset classes, e.g.: consumer receivables; car leasing, andNon-Performing Loan’s has been securitized in Sweden, this study cannot conclude that real estate willfollow the same success. This since Swedish banks are using secured bonds in their real estate fundingand because of the Swedish Financial Supervisory Authority view on flow-back risk. There are signs ofthe Swedish securitization market increasing in volume, albeit from a low level, but for it to becommonly utilized, major changes in direction are required both from a banking perspective and froma regulatory perspective. / Efter en kraftig global ökning av styrräntor har flera sektorer erfarit instabilitet. Detta framgår särskilt iden svenska kommersiella fastighetssektorn, som historiskt sett har nyttjat obligationsmarknaden förderas juniora finansiering - en marknad som för många bolag har blivit oåtkomlig. Efter tidigareekonomiska kriser som resulterat i ett ökat antal nödlidande lån, behöver dessutom bankmarknadenverktyg för att hantera deras interna balansräkningar med anledning av kommande regulatoriskaförändringar som träder i kraft. Värdepapperisering kan vara ett attraktivt verktyg för banker att delarisk med investerare, uppnå kapital-lättnad, och därmed förbättra effektivitet och lönsamhet ikapitalallokering. Värdepapperisering har stor potential att fungera som ett effektivt verktyg för attmöjliggöra de stora infrastrukturprojekt som krävs för den gröna omvandlingen, genom attkapitallättnader från värdepapperisering av bruna tillgångar öronmärks till grön utlåning. Historiskt setthar värdepapperisering varit förknippad med en viss mängd socialt stigma på grund av dess delvisasynonymitet med den stora finanskrisen 2008. Efter finanskrisen uppkom en mängd nya regleringargentemot bankmarknaden och värdepapperisering för att i makro-syfte verka som en försiktighetsåtgärd,vilket därav medför en lägre risk än innan krisen. Denna studie har utforskat den nordiska marknaden för värdepapperisering, med emfas på den svenskamarknaden. En semistrukturerad intervjumetod har använts för att täcka djupet av kunskap hosrespondenterna, som har inhemsk och/eller internationell erfarenhet av värdepapperisering. Demedverkande respondenterna täcker perspektiven: banker och/eller personer som har erfarenhet av attstrukturera värdepapperiseringar, finansiella rådgivare till alternativa finansieringsstrategier, investeraresom investerar i värdepapperiserade produkter, samt det regulatoriska perspektivet. Resultatet av denna studie visar att den nordiska marknaden för värdepapperisering, med dess fåintressenter och låga transaktionsvolymer, ligger i efterkant jämfört med den europeiska ochamerikanska marknaden. Inom Norden finns dock signifikanta skillnader, där Danmark och Finland ärmer sofistikerade inom området än vad Sverige är. De stora anledningarna till att de svenskastorbankerna inte har använt detta verktyg är sannolikt på grund av en avsaknad av vilja samt eventuellaefterkommande resultat, det vill säga en avsaknad av sänkta kapitalkrav. Medan andra tillgångsklasser,exempelvis: konsumentkrediter; billeasing, och; nödlidande lån, har värdepapperiserats i Sverige kaninte denna studie fastställa att fastigheter skulle bli lika framgångsrikt. Detta eftersom svenska bankeranvänder säkrade obligationer för deras finansiering av fastigheter, och på grund av Finansinspektionenssyn på återflödesrisk. Det finns tecken på att den svenska värdepapperiseringsmarknaden ökar i volym,om så från en låg utgångspunkt. För att värdepapperisering ska bli mer nyttjat krävs stora förändringarbåde från ett bankperspektiv och ett regulatoriskt perspektiv.

Artificial intelligence (AI) has gained tremendous popularity in recent years, influencing the majority of industry sectors worldwide with its automation, generative, and analytical abilities. However, the real estate industry has been slow to adapt compared to others. This cautious approach is due to worries about costs, integrating new systems, and keeping data secure. As a result, real estate firms often take their time to adapt to these changes in a rapidly evolving market.  This study investigates the challenges and opportunities for the use of AI in Sweden’s real estate market. It is a qualitative research based on existing literature and interviews with representatives from 11 well-known Swedish companies connected to the real estate industry in different ways. The collected data provides an overview of the present level of AI application, outlining both the challenges that the industry faces and the opportunity for technological adaptation. The study dives deeper into these integration problems, highlighting important roadblocks such as cultural skepticism, reluctance to change, and worries about data protection. These issues highlight the complexity of incorporating new technologies into traditional real estate procedures, emphasizing the need for a nuanced approach to technology adoption.  Several strategic recommendations are made, including encouraging strategic collaborations, instituting strong data security measures, and undertaking ongoing training programs to improve workforce proficiency. These measures are intended to make AI integration more seamless and to fully realize its potential in the industry. Overall, the thesis argues that AI can improve the operational efficiency of Sweden’s real estate market. However, attaining its full potential necessitates overcoming the hurdles by strategic interventions and cultural changes. / Artificiell intelligens (AI) har blivit mycket populärt de senaste åren och påverkar de flesta branscher globalt med sina automatiserings-, generativa och analytiska förmågor. Fastighetsbranschen har dock varit långsam med att anpassa sig jämfört med andra. Denna försiktiga inställning beror på oro för kostnader, integrering av nya system och datasäkerhet. Som ett resultat tar fastighetsföretag ofta lång tid på sig att anpassa sig till dessa förändringar i en snabbt föränderlig marknad.  Denna studie undersöker utmaningarna och möjligheterna för användning av AI på den svenska fastighetsmarknaden. Studien är en kvalitativ forskning baserad på befintlig litteratur och intervjuer med representanter från elva välkända svenska företag kopplade till fastighetsbranschen på olika sätt. Den data som samlats in ger en översikt över den nuvarande nivån av AI-tillämpning och beskriver både de utmaningar som branschen står inför och de möjligheter som finns för teknologisk anpassning. Studien fördjupar sig i dessa integrationsproblem och lyfter fram hinder som kulturell skepsis, mot-vilja mot förändring och oro över dataskydd. Dessa hinder belyser komplexiteten i att införliva ny teknik i traditionella fastighetsprocesser, vilket betonar behovet av ett nyanserat förhållningssätt till teknikanvändning. Flera strategiska rekommendationer ges, inklusive att uppmuntra strategiska samarbeten, införa starka dataskyddsåtgärder och genomföra pågående utbildningsprogram för att förbättra arbetskraftens kompetens. Dessa åtgärder syftar till att göra AI-integration mer smidig och att fullt ut realisera dess potential i branschen. Sammanfattningsvis landar studien i att AI kan förbättra den operativa effektiviteten på Sveriges fastighetsmarknad. Att uppnå dess fulla potential kräver dock att man övervinner de nämnda hindren genom strategiska insatser och kulturella förändringar.

Title: Integration of Sustainability Factors in Property Valuation - A Qualitative Study on the Impact of Sustainability Factors on the Valuation Process of Commercial Properties in Sweden   Subject: Bachelor's Thesis in Business Administration, 15 Credits   Authors: Sebastian Åkerlund & Wilmer Grunditz   Supervisor: Peter Palm Research Questions: How are sustainability factors managed in the process of valuing a commercial property? How do sustainability aspects impact risk assessment in property valuation?   Purpose: The study aims to investigate how sustainability aspects are managed in the valuation process of a commercial property. It also seeks to explore how sustainability aspects influence the risk assessment of a property during valuation. The study intends to collect empirical data from expert actors within the Swedish property valuation industry. This includes external consultants from independent entities, internal appraisers, and appraisers from credit institutions.   Method: The study was conducted using a qualitative research approach and involved semi-structured interviews with property valuers from various segments and geographical areas in Sweden.   Conclusion: The conclusion is that property valuers handle sustainability factors differently due to the lack of an industry standard. Furthermore, sustainability aspects impact risk assessment differently due to the nature of property valuation and the lack of transparency in the commercial property market. It is evident that the valuation industry is undergoing significant changes with sustainability integration.   Keywords: Property Valuation, Sustainability, Risk Assessment, Commercial Properties, Sustainability Integration

The Swedish real estate market has, and arguably still continues to, endure a crisis in terms of increased interest rate followed by uncertainties on a global scale. Both the residential and commercial real estate market has been affected, seeing prices and transaction volumes decrease as a consequence. The commercial real estate market is largely dependent on financing, which is further strengthened by the large amount of the Swedish banks’ total lending that is directed towards the commercial real estate sector. These aspects combined proves the need of accurately forecasting the real estate market, partly in the aspect of investment decision making but also in relation to the development of the overall economy.  To connect the real estate market with the economy as a whole, this study will analyze five different macroeconomic variables’ effect on the transaction price on commercial real estate in Sweden, as well as making forecasts on the future outlook of real estate prices in relation to the development of the variables. This is conducted with the time series regression model ARIMAX, which utilizes lagged versions of previous commercial real estate prices along with macroeconomic variables in terms of GDP, KIX (the krona index), real interest rate, the Euro/SEK exchange rate as well as the unemployment rate. The model is conducted in relation to the commercial real estate market in Sweden, with a dataset of commercial transactions ranging from 1996 until 2023. Additionally, an analysis of a subset of solely the industrial segment is investigated.  Lastly, the forecasting of real estate prices was conducted in relation to a scenario analysis. The analysis was built on multiple market outlooks by utilizing a predictive movement of the independent variables in relation to three scenarios: pessimistic, base and optimistic. The results of the scenario analysis depicts a fairly modest difference in predicted outcomes on the transaction price in December 2024 in relation to the different scenarios. / Den svenska fastighetsmarknaden har genomgått, och enligt vissa prognoser genomgår, en kris i form av höjda räntor följt av osäkerheter på global nivå. Både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har påverkats och priserna och transaktionsvolymerna har sjunkit som en följd av detta. Den kommersiella fastighetsmarknaden är till stor del beroende av finansiering, vilket ytterligare förstärks av att en stor del av de svenska bankernas totala utlåning är riktad mot den kommersiella fastighetssektorn. Dessa aspekter sammantaget visar på behovet av att kunna göra korrekta prognoser för fastighetsmarknaden, dels för att kunna fatta investeringsbeslut men också för att kunna bedöma utvecklingen av ekonomin överlag.  För att koppla samman fastighetsmarknaden med ekonomin i stort kommer denna studie att analysera fem olika makroekonomiska variablers effekt på transaktionspriset på kommersiella fastigheter i Sverige, samt göra prognoser om fastighetsprisernas framtidsutsikter i förhållande till variablernas utveckling. Detta görs med tidsserieregressionsmodellen ARIMAX, som utnyttjar laggade versioner av tidigare kommersiella fastighetspriser tillsammans med makroekonomiska variabler i form av BNP, KIX (kronindex), realränta, växelkursen Euro/SEK samt arbetslöshet. Modellen genomförs i relation till den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige, med ett dataset av kommersiella transaktioner från 1996 till 2023. Dessutom genomförs en analys av enbart industrisegmentet. Slutligen genomfördes en prognostisering av fastighetspriserna med hjälp av en scenarioanalys. Analysen byggde på flera marknadsutsikter genom att använda den förutspådda förändringen av de oberoende variablerna i förhållande till tre scenarier: pessimistisk, bas och optimistisk. Resultatet av scenarioanalysen visar på en svag men noterbar skillnad i förväntat utfall för transaktionspriset i december 2024 i förhållande till de olika scenarierna.

En stor del av bankernas utlåning riktar sig till fastighetsbolag. I samband med bankernas utlåning så används fastigheter som säkerhet. Banken använder fastighetsvärderingar som underlag för att bedöma lånevolym och lånevillkor. Det är därför av stor vikt för den finansiella stabiliteten att värderingarna är tillförlitliga. Tillförlitliga värderingar bygger på tillgång till bra data. I dagsläget finns det en brist på denna data, vilket minskar tillförlitligheten i värderingarna. Bristen på data beror på att fastigheter generellt säljs paketerat i bolag vilket gör att köpeskillingen inte offentliggörs. Intressenter är därför beroende av aktörer i transaktioner väljer att annonsera villkoren för transaktionen. Underlaget blir dessutom tunnare på grund av att många transaktioner genomförs med komplexa strukturer som minskar insynen. Samtidigt så finns det incitament för fastighetsbolag och värderare att rapportera högre värden än fastighetens marknadsvärde. Detta då fastighetsägare kan använda sig av högre värderingar för att agera opportunistiskt, och då fastighetsägare är beställare och betalare av värderingen så skapar detta även incitament för värderare. Detta, i kombination med att fastighetsägare idag kan beställa flera värderingar och presentera den högsta för banken, skapar risker för det finansiella systemet. Denna uppsats syftar till att undersöka vilka osäkerheter det finns i värderingsprocessen, vilka incitament det finns för övervärderingar, hur regelverk möjliggör dessa, vilka risker det innebär för det finansiella systemet och förslag för hur man kan öka säkerheten i värderingsprocessen. Studien har genomförts med en kvalitativ metod genom att intervjua representanter från fem värderingsbolag och fyra fastighetsbolag. / A large part of bank lending is directed to real estate companies. In connection with bank lending, real estate is used as collateral. Banks use real estate valuations as a basis for assessing loan volumes and the terms of the loan. It is therefore of great importance for financial stability that valuations are reliable. Reliable valuations rely on the availability of good data. At present, there is a lack of such data, which reduces the reliability of valuations. The lack of data is due to the fact that real estate is generally sold packaged in companies, which means that the purchase price is not disclosed. Stakeholders are therefore dependent on actors in transactions choosing to advertise the terms of the transaction. The data is further reduced by the fact that many transactions are carried out with complex structures that reduce the transparency of the transaction. At the same time, there are incentives for real estate companies and appraisers to report higher values than the market value of the property. This is because property owners can use higher valuations to act opportunistically, and because property owners are the clients and payers of the valuation, this also creates incentives for valuers. This, combined with the fact that property owners today can order multiple valuations and present the highest to the bank, creates risks for the financial system. This paper aims to investigate the uncertainties in the valuation process, the incentives for overvaluations, how regulations enable them, and suggestions on how to increase certainty in the valuation process. The study has been conducted using a qualitative method by interviewing representatives from five leading valuation companies and four real estate companies.

Flexibility affects the risks associated with a property and therefore its valuation. This is particularly critical for companies that report changes in property values in their income statements. Flexibility in real estate can be defined in three different ways: physical, functional and financial. This study examines functional and financial flexibility within the Stockholm office market, a topic of great interest to real estate stakeholders in the Swedish market. Gibson (2001) emphasises the importance of functional flexibility by highlighting the activities that a building can support. Offices achieve functional flexibility by providing technology, team spaces and meeting areas that meet the needs of the organisation. In addition, Gibson (2001) emphasises that the design of the space should make it easy for people to move around the organisation without unnecessary barriers. Financial flexibility is mainly defined by the terms of the lease. Tenants want to know if they can expand or how quickly they can move out of the property and at what cost. This study examines functional and financial flexibility within the Stockholm office market, a topic of great interest to real estate stakeholders in the Swedish market. The study addresses two main questions. What motivates property owners to include and offer flexible office space in their portfolios? What is the impact of flexible office space on property value, and to what extent do market participants believe it exists? To investigate these research questions and the most appropriate methodology, an analysis of previous research on property valuation about functional and economic flexibility was undertaken. Interviews and a survey were conducted to address the issues of the impact of flexible offices on property value from the valuers' perspective and the motivations of property owners to include and offer flexible offices in their portfolios. The results of the methods found that property owners need to weigh the risks associated with functional and financial flexibility in their estate when making decisions. The study found that the main reasons for introducing flexibility were to meet customer demand and to avoid losing market share. It also found that owners are more accepting of flexibility in well-located office buildings where the risk of vacancy is lower. Although currently a small part of corporate portfolios, financial and functional flexibility is expected to become more common, despite its negative impact on property value due to increased risk. / Flexibilitet påverkar de risker förknippade med en fastighet och därmed värderingen av den. Detta är särskilt viktigt för företag som redovisar förändringar i fastighetsvärden i sina resultaträkningar. Flexibilitet kan definieras på tre olika sätt inom fastighetsbranschen: fysisk, funktionell och finansiell. Denna studie undersöker funktionell och finansiell flexibilitet på Stockholms kontorsmarknad, ett ämne som är av stort intresse för fastighetsintressenter på den svenska marknaden. Gibson (2001) betonar vikten av funktionell flexibilitet genom att lyfta fram de aktiviteter som en byggnad kan stödja. Kontor uppnår funktionell flexibilitet genom att tillhandahålla teknik, team utrymmen och mötesplatser som uppfyller organisationens behov. Dessutom betonar Gibson (2001) hur utrymmena har utformats, det ska vara lätt för medarbetarna att flytta inom organisationen utan onödiga hinder. Finansiell flexibilitet definieras främst som villkoren i hyresavtalen. Hyresgästerna vill veta om det finns möjlighet att expandera eller hur snabbt de kan lämna fastigheten och till vilken kostnad. Denna studie undersöker funktionell och finansiell flexibilitet på Stockholms kontorsmarknad, ett ämne som är av stort intresse för fastighetsintressenter på den svenska marknaden.  Forskningen behandlar två huvudfrågor. Vad motiverar fastighetsägare att inkludera och erbjuda flexibla kontorsytor i sina portföljer? Och vilken inverkan har flexibla kontorsytor på fastighetsvärdet, och i vilken utsträckning tror marknadsaktörerna att de existerar?För att undersöka dessa forskningsfrågor och den lämpligaste metoden genomfördes en analys av tidigare forskning om fastighetsvärdering i förhållande till funktionell och ekonomisk flexibilitet. Intervjuer och en enkätundersökning genomfördes för att besvara forskingsfrågorna. Resultaten visade att fastighetsägare behöver väga riskerna med funktionell och finansiell flexibilitet i sina fastigheter vid beslutsfattande. Studien visar att de främsta anledningarna till införandet av flexibilitet var att möta kundernas efterfrågan och att undvika att förlora marknadsandelar. Ägarna är mer även mer positiva till flexibilitet i välbelägna kontorsbyggnader där risken för vakanser är lägre. Finansiell och funktionell flexibilitet för närvarande är en liten del av företagens portföljer men förväntas bli vanligare, trots dess negativa inverkan på fastighetsvärdet på grund av ökad risk.

This study explores Swedish real estate companies' financial risk management strategies during economic downturns, specifically during periods with significant hikes in policy and interest rates. Primarily utilizing a quantitative approach, the study analyzes data from publicly listed real estate firms with mixed portfolios on the Stockholm Stock Exchange Nasdaq Stockholm, aiming to understand the impact of financial strategies on company performance between Q3 2016 and Q4 2023. In complementing the quantitative data, the study also incorporates a qualitative component through interviews with experienced professionals in the real estate industry, providing a more comprehensive understanding of the strategies employed. This study addresses a research gap by providing quantitative evidence on risk management practices in the real estate sector. It investigates how these companies adjust their financial strategies in response to market conditions and the cyclical nature of real estate investments. The findings highlight asset divestment and capital structure management as critical strategies during downturns. Divestment is primarily used to increase liquidity in internal finances. Additionally, companies actively manage their debt levels through amortizations and refinancing loans to mitigate financial stress. The results suggest that maintaining a stable capital structure and leveraging internal financing are crucial for navigating economic uncertainties. These strategies enable firms to enhance their financial resilience and operational stability during challenging economic periods. The study's conclusions emphasize the importance of strategic financial planning and the need for adaptive risk management practices to sustain business operations in volatile economic environments. / Denna studie undersöker svenska fastighetsbolags strategier för hantering av finansiella risker under ekonomiska recessioner, särskilt under perioder med betydande höjningar av penning- och räntesatser. Studien använder främst en kvantitativ metod och analyserar data från börsnoterade fastighetsbolag med blandade portföljer på Stockholmsbörsen Nasdaq Stockholm, med målet att förstå påverkan av finansiella strategier på företagens resultat under perioden Q3 2016 – Q4 2023.För att komplettera den kvantitativa datainsamlingen inkluderar studien även en kvalitativ komponent genom intervjuer med yrkesverksamma inom fastighetsbranschen, vilket ger en mer omfattande förståelse av de strategier som används. Denna studie adresserar en forskningslucka genom att tillhandahålla kvantitativa bevis på riskhanteringsmetoder inom fastighetssektorn. Den undersöker hur dessa företag justerar sina finansiella strategier som svar på marknadsförhållanden och den cykliska naturen hos fastighetsinvesteringar. Resultaten lyfter fram tillgångsavyttring och kapitalstrukturhantering som kritiska strategier under nedgångsperioder. Avyttring används främst för att öka likviditeten i de interna finanserna. Dessutom hanterar företagen aktivt sina skulder genom amorteringar och refinansiering av lån för att mildra finansiell stress. Resultaten tyder på att upprätthållande av en stabil kapitalstruktur och användning av intern finansiering är avgörande för att navigera ekonomiska osäkerheter. Dessa strategier gör det möjligt för företagen att förbättra sin finansiella motståndskraft och operativa stabilitet under utmanande ekonomiska perioder. Studiens slutsatser betonar vikten av strategisk finansiell planering och behovet av adaptiva riskhanteringsmetoder för att upprätthålla affärsverksamheten i volatila ekonomiska miljöer.

Purpose: Environmental and climate issues are constantly on the agenda. At the climatechange conference in Paris, it was decided that the global average temperature shouldnot increase more than 2°C. This means that the energy consumption must be reduced.With the EU's 2020 targets as a basis, national goals have been set, which means thatSweden will achieve a 20 %increase of the energy efficiency by 2020. The public sectorshould act as a role model, therefore the Swedish Energy Agency was handing out asubsidy between 2010 and 2014 as a contribution to local governments for improvingenergy efficiency in its own organization. The goal of this study is to analyze how theenergy efficiency subsidy has helped municipalities in their work to reduce the energyuse in its real estate, and what remains to do to reach the 2020 target.Method: To reach the goal both a qualitative and quantitative study has been made.The data collection methods was interviews, a document analysis and a literaturereview. A case study has been made together with Herrljunga municipality.Findings: The energy efficiency subsidy has several positive effects. The energy usehas been reduced by 8% between 2009 and 2014 for the whole country and the casestudy object has been reduced by 12%. This can be refer to that the municipality hasprioritized the issue of energy higher. Other positive effects include improved indoorclimate and user behavior and that they have better control over energy consumption.The energy work is proceeding in many municipalities after the subsidy, the work willbe financed with own funds. To achieve the goal they should continue the work thatthey began but also complete it with other actions. This may be, for example: replaceheating- and ventilation systems, train the user group and renovate energy smart.Implications: The study shows that the subsidy has provided a push to energy issuesin the municipalities, the subsidy has resulted in a decreased energy use. After thesubsidy stopped many municipalities continued to work when they have seen thebenefits. The study also shows that it is possible for Sweden's municipalities to achievea reduction of energy use by 20% by 2020 in their real estates. To reach this Swedishmunicipalities needs to continue to work actively with energy issues and make newenergy efficiency measures.Limitations: This study has been limited to the municipality's own real estates. Theresult of the study is not valid for all the municipalities that received the subsidy asindependent but it provides an overview of the outcome of the municipalities together. Every municipality can learn from this report. / Syfte: Miljö- och klimatfrågor är ständigt på agendan, vid klimatmötet i Parisbeslutades att höjningen av jordens medeltemperatur inte får överstiga 2°C. Dettainnebär att energianvändning måste minska. Med EU:s 2020-mål som grund har ettnationellt mål satts upp som innebär att Sverige ska öka energieffektiviteten med 20 %till 2020. Den offentliga sektorn ska agera förebild därför delade Energimyndighetenmellan 2010 och 2014 ut ett bidrag till kommuner och landsting förenergieffektivisering i den egna organisationen. Studiens mål är att undersöka hurEnergieffektiviseringsstödet har hjälpt kommunerna i arbete med att minskaenergianvändningen i sitt fastighetsbestånd samt vad som finns kvar att göra för att nå2020-målet.Metod: För att nå målet har både en kvalitativ och kvantitativ studie utförts.Empiriinsamlingen består av intervjuer, en dokumentanalys och en litteraturstudie. Enfallstudie är gjord tillsammans med Herrljunga kommun.Resultat: Energieffektiviseringsstödet har gett positiva effekter i de kommunalalokalerna. Minskningen av energianvändandet har sjunkit med 8 % mellan 2009-2014för hela landet och fallstudieobjektet har minskat med 12 %. Detta kan hänföras till attden kommunala verksamheten har prioriterat energifrågan högre än innan. Andrapositiva effekter är bättre inomhusklimat och brukarbeteende samt att de fått störrekontroll på energianvändningen. I de flesta kommuner fortlöper energiarbetet efterbidragets slut men med egen finansierade medel. För att nå målet bör man fortsättaarbete som påbörjats men även komplettera det med andra åtgärder. Detta kanexempelvis vara: byta värme- och ventilationssystem, utbilda brukargruppen, renoveraenergismart.Konsekvenser: Studien visar att bidraget har gett ökat fokus till energifrågorna ikommunerna har bidraget lett till en att energiförbrukningen minskat. Efter att bidragetslutade delas ut fortsätter många kommuner med arbetet då man sett vilka vinster detger. Studien visar också att det är möjligt för Sveriges kommuner att nå en minskningav energiförbrukningen med 20 % till 2020 i sitt fastighetsbestånd. För att nå hela vägendit behöver Sveriges kommuner fortsätta arbeta aktivt med energifrågorna och göra nyaenergieffektiviseringsåtgärder.Begränsningar: Denna studie är begränsad till kommunens egna fastigheter. Resultatetav studie är inte giltigt för varje kommun som mottagit bidraget men ger en översiktligbild över utfallet för kommunerna gemensamt. Alla kommuner kan lära något av denna studie.

Det har blivit vanligt att kommuner måste hänvisa en ny hämtningsplats pga. att sophämtningsentreprenörens skyddsombud har belagt hämtningen med skyddstopp. Därmed kan inte hushållsavfallet hämtas på den befintliga hämtningsplatsen utan kommunen måste hitta en ny hämtningsplats för hushållsavfallet. Ny hämtningsplats får inte meddelas hur som helst utan detta måste ske i enlighet med lagstiftning och förordningar. Syftet med denna uppsats är att få fram riktlinjer för vad som gäller när en ny hämtningsplats för hushållsavfall måste utfärdas och hur kommuner runt om i landet har löst problem som har uppstått i samband med detta. För att kunna upprätta en hämtningsplats måste Kommunen ha rådighet över eller avtal med ägaren till den mark som skall användas för hämtningsplatsen. Kommunerna som svarade på enkäten har löst problemet på olika sätt men i regel har det varit antingen kommunens eller den berörda fastighetsägarens mark som använts till hämtningsplats för hushållssoporna. Avståndet mellan bostaden och hämtningsplatsen kan variera från fall till fall men Avfall Sverige har tagit fram riktlinjer för fritidshus om 400-500 meter. I den enkät som skickats ut så har detta arbete erhållit några exempel från verkligheten, det visade sig att kommunerna har hänvisat hämtningsplats upp till 800 meter från bostaden. Vi anser att riktlinjerna om 400-500 meter till hämtningsplatsen är ett skäligt avstånd för fritidshus men inte för permanentbostäder. Förutsatt att man alltid passerar denna plats när man skall till och från fritidshuset. För permanentbostäder i typiska 70-tals områden anser vi att avståndet inte skall vara längre än 100-200 meter. Utformningen av hämtningsplatsen kan lösas på många sätt, med eller utan fasta installationer. I de fall hämtningsplatsen skall användas av flera fastigheter kan förvaltningen av hämtningsplatsen ske genom en gemensamhetsanläggning. En gemensamhetsanläggning kan förvaltas genom delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. / It has become common that municipalities must refer a new waste disposal site due to garbage collection contractor's safety officer has established waste collection with protective stops. Hence the household waste can't be collected at the existing waste disposal site and the municipality must find a new waste disposal site for household waste. A new garbage collection site may not be issued just anyhow because it must be done in accordance with the laws and regulations. The purpose of this paper is to develop guidelines for what happens when a new garbage collection site for household waste must be issued and how municipalities across the country have solved the problems that have arisen in this context. In order to establish a waste disposal site the municipality must have control over the land or have an agreement with the owner of the land for it to be used as a garbage collection site. Municipality respondents have solved the problem in different ways, but generally it has been either the municipality or the property owner's land used for waste collection site for household waste. The distance between home and garbage collection site may vary from case to case but Waste Sweden has developed guidelines for the homes of 400-500 meters. Through the questionnaire this work has received some real-life examples, it turned out that municipalities have referred garbage collection location up to 800 meters from the residence. We believe that the guidelines about 400-500 meters to the garbage collection site is a reasonable distance for holiday cottages but not for permanent housing. Provided that you always pass this location to and from the holiday cottage. For permanent housing in typical '70s areas, we believe that the distance should not be more than 100-200 meters. The design of the garbage disposal site can be solved in many ways, with or without fixed installations. In cases where the garbage disposal site will be used by multiple properties the management of the garbage disposal site can be through a joint facility. A joint facility can be managed through Partnership maintenance or association management.