本論文共分六章。 第一章緒論，分五節，旨在闡述研究動機、目的、範圍、內容、方法及流浧，並敘述 土地使用強度與居住環境品質概念且界定探討層次。 第二章分三節，主要是對台北市現行有關都市土地使用強度管制法令之檢討。 第三章土地使用強度調查分析，分四節。含土地使用強度現況說明及分析，另土地使 用之公共設施部分單獨立節進行調查分析。 第四章居住環境品質問卷調查分析，分三節。係說明問卷之設計、調查、回收統計， 並進行居民居住環境品質之意識分析。 第五章居住環境品質綜合分析，分三節。含二重點： １土地使用強度與居住意識之相關分析； ２法令、土地使用強度現況、公共設施、問卷調查等進行居住品質綜合研討。 第六章結論。

為滿足灌溉、公共給水、發電、防洪等多項功能，同時達到涵養水量、維護優良水質及確保水土保持工作等目的，便有水庫集水區、水源保護區的劃設與管理，並附帶對區域內的土地使用與開發行為加以限制。然而現階段水源保護區的土地使用管理制度，卻存在著許多問題，不但無法有效達到保護水源各目的，更使區域內的住民抱怨與抗爭不斷。 本研究以永續發展之「經濟效率」、「注重公平」與「環境整合」三理念出發，運用德爾菲技法－－專家學者問卷調查與分析，歸納出現階段水源區土地使用管理制度的相關課題，並以國外水源保護相關制度為借鏡，研議出符合永續發展理念的水源區土地使用管理制度，據此提出下列相關的改進策略作為政策上的建議： （一）土地使用管理方面 1、檢討現行水源區劃設方式。劃設方式應考慮各種有關土地使用的利益與需求，並將水源區置於國土計畫中合理位置，以進行保育方案的研擬與管理。 2、檢討現行水源區土地使用管制方式（管制事項內容、水源特定區土地使用管制要點等）使之臻於合理。 3、長遠而言，應以分級分區方式管理，並結合國土綜合開發計畫下的開發許可制進行管理。 4、研究訂定各分區之管理程度與等級，以績效標準、污染總量管制、水質監測等措施進行之。 （二）法令及管理機關方面 短期內應以修法方式檢討現行法令體系與管理組織機關的設計。長期而言，則應以訂定水源保護區管理專門法規（並考量與現行法規之整合）、設置水源保護專責管理機關（亦應考量與現行機關、地方政府之權限劃分）。 （三）回饋補償措施方面 1、水源保護既為必要，對於水源保護區居民土地使用受限之「特別犧牲」情況，必須給予合理補償。 2、修改《自來水法》12條之1，釐清回饋與補償的意涵。並將回饋金成立為基金、協助民眾參與地方建設。 3、協助地方建設的內容範圍應廣泛，且顧及水源區居民所需，考量社會福利、水源區振興及重建計畫。 （四）建立水源保護區廣泛與開放的民眾參與管道。

憲法第十五條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」揭示了對於人民財產權的保障。憲法對於財產權之保障係透過對於財產權之承認並透過立法者建立財產權之法律制度，即所謂財產權之「制度保障」。而憲法以財產權為人民之基本權利，並予以保障則為財產權之「個別保障」。個別保障使人民產生一積極權力以抵抗公權力對財產之侵害亦是對於財產權法律地位之保障。 然財產權保障並非絕對之保障，財產權於社會中尚須考慮其於眾人間之相互性及普遍性。因此，財產權之實行須受社會環境之限制；換言之，財產權除供「私人利用外」亦應配合公共福祉而負有「社會義務」。憲法第二十三條規定：「國家為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益之必要，得以法律限制財產權及其他自由權利」即蘊有此意涵。此外，憲法第一百四十五條第一項規定：「國家對於私人財富及私營事業，認為有妨害國計民生之平衡發展者，應以法律限制之。」，故立法者藉由法律訂定財產權之內容及界限時，亦由憲法第二十三條及第一百四十五條取得財產權之限制依據。因此，法律對於財產權之限制，如屬財產權之內容及界限之事項，原則上權利人應予容忍而不生補償之問題。但若對於財產權之限制，使權利人與他人相較受有特別不利益時甚或侵害財產權之內涵時，則須予補償，以與憲法對於財產權保障之意旨及平等原則相符。 土地為財產權之一部，當然依法受有保障。但因土地具數量、位置固定之特性，且為人們生活所不可或缺之資源，為調和土地上各種不同使用之需求、競爭並考量社會整體利益，需透過法律或土地利用計畫對於土地使用施以干涉、管制。然土地使用限制可能基於維護公共利益之目的，對土地施以不同強度之限制。甚至許多土地使用管制法令中，政府並無意以徵收程序取得人民之所有權，但這些法管制卻大幅限縮人民使用財產之權利，造成土地權利人相較下承受更多或更嚴苛限制之不公平情形。因此，土地使用規定對財產權之干涉，如為公共利益之目的，而使受干涉之權利人與他人相較受有特別不利益時，應由國家予以合理補償以符憲法保障財產權之意旨及平等原則。但究土地使用管制規定於何種情況無須補償？於何時須予補償？而其間之辨別基準為何？此等問題實為一複雜且不易具體化之重要課題。 有關土地使用限制之界限及補償問題，於我國之法制下並未見出具體之判斷標準。而「特別犧牲」之概念雖已經由大法官解釋引入並作為財產權限制是否須予補償之判斷基準，但關於財產權受限制至何種程度或何種情況始構成「特別犧牲」，解釋中則未進一步闡釋及說明。國內文獻對美國法「準徵收」觀點討論財產權限制之相關問題雖不如「特別犧牲」常見，但美國法有關準徵收之討論自1922年之Pennsylvania Coal Co. v Mahon案以來已有相當之發展，由其文獻及案例之彙整可整理出較為具體的準徵收判斷基準，甚或於國會中提出之財產權利提案已明確指出管制措施對於財產價值造成ㄧ定比例之減損時須予補償。因此，本研究除對於現行土地使用限制之相關問題加以討論，並希冀藉由美國法關於準徵收案例之蒐集及分析，釐出準徵收之判斷標準，並應用其觀點對我國之土地使用法制中有關土地使用限制之規定加以檢視分析，釐清土地使用限制規定中有關管制限度及補償之問題，俾助於土地使用法制與憲法對於財產權保障之意旨更相符合。

本論文共壹冊，五萬字，茲簡介如下： 空間互動在本論文中是指資訊流動。探討台灣地區資訊流動現象。並探討資訊傳遞藉 不同的方式進行，彼此的關係如何？及其與區域發展、土地使用相互關係研究。章節 安排如下： 第一章緒論：第一節研究動機、第二節研究限制、研究範圍、第三節研究目的、第四 節研究流程及論文架構、第五節研究方法、第六節資料處理。 第二章文獻回顧：第一節與研究動機相關之文獻、第二節與空間互動相關之文獻、第 三節與區域發展相關之文獻。 第三章台灣地區空間互動現象：第一節前言、第二節三種空間互動現象之描述、第三 節重要區域之空間互動現象描述、第四節台灣地區空間互動現象之解釋。 第四章空間互動與區域發展：第一節三重空間互動特色、第二節台灣地區空間互動與 區域發展之關係、第三節空間互動對區域發展之影響。 第五章結論與建議：第一節研究發現、第二節未來趨勢分析、第三節結論與建議。

摘要 工業區土地為產業經濟的重心，惟國內有關工業區不動產的研究至為缺乏，因此本研究嘗試配合土地使用角度，探討其不動產價格之影響因素為何。本研究分為四大部分，第一部份回顧工業區不動產與土地使用相關文獻，藉此瞭解過去研究之優缺點，並作為後續選取變數之基礎；第二部分則為研究範圍土地使用與地價之現況調查，進一步蒐集各項屬性資料後，初選與統計實證研究之變數；第三部分為工業區不動產價格影響因素之實證研究，探討各項特徵變數與不動產價格間的關係，並針對土地混合使用之競用、聚集經濟效果加以分析；最後基於前述提出本研究結論與建議。 依據上述，本研究獲得兩部分結論：工業區土地混合使用對房地價影響方面，住宅使用入侵至工業區內後，造成競用現象，使得工業區房地價格因無法與其競爭而下跌；與商業使用距離之特徵屬性經實證後，顯示近年來工業區政策面、法令面的放寬，使廠商於生產過程中享受到其他服務的便利性，反映於房地價結構上即呈現負向關係。因此，未來工業區土地使用管制應建立混合使用的總量管制機制，確保產業用地質與量之完整性。 其次，聚集經濟變數於模式中呈現負向關係，證明廠商過度聚集的現象將產生外部不經濟的效果，造成房地價下跌，此擁擠性更降低廠商進駐意願。再由加入平方項實證結果證明主要產業廠家數於工業區內聚集至某一規模時，房地價格將由成長轉變為下跌趨勢，代表廠商生產因不再具有外部經濟效果，或因過度擁擠造成的生產環境品質降低等因素，影響廠商進駐該工業區的意願，對工業區房地價的需求因此減少，而相對的引起價格的下滑結果。於政策上之意涵，則需考量工業區聚集的最適規模為何，以避免不經濟的土地使用效果。 故本研究主要貢獻為建立具有土地使用面向的工業區不動產特徵價格模型，除驗證一般不動產特徵對價格之重要性外，並藉由土地混合使用探討工業區土地之競用、藉由聚集經濟概念測試土地使用後之價格變動以及可能產生的不經濟現象。對於未來工業區政策則建議進一步研擬土地使用面向的總量管制機制，以促進工業用地之使用效率，並提昇產業發展。 關鍵字：工業區、土地使用、特徵價格

台灣隨著產業結構的改變，經濟的快速成長，都市化程度愈來愈顯著，加上地狹人稠，道路交通擁擠，大眾運輸導向發展（Transit-Oriented Development）是必然的趨勢。為整合交通運輸和土地發展，應以捷運車站為地區發展中心，依車站類型所提供的服務功能、服務的旅客數及旅次目的，據以推估各類土地使用類型所需的總量，再結合特別的土地使用計畫以提供足夠的開發量體，促進都市緊密發展，提升都市土地使用效率與品質，落實TOD的區位效率性與環境永續性。 　　本研究透過TOD的發展目標與概念、空間經濟理論、相關案例的實施經驗及影響總量因素之探討，在TOD目標理念下推估出高雄捷運紅線都會核心型三多商圈站（R8）及地區型小港站（R3）周邊各類土地使用型態所需的總量，做為日後各縣市不同捷運車站周邊土地使用配置之參考。

捷運有運量大、速度快以及班次密集等特性，可縮短各區域間交通之旅行時間，以及使有捷運經過之區域的可及性增加，帶動人民在空間上移動的效率。而土地使用與運輸設施彼此間互相影響，互相回饋。土地使用之配置對交通旅次之產生為一重要因素，尤以商業土地為最；而交通運輸路線之闢建，亦影響土地使用之型態與配置。因此本研究希望透過民國80、85、90年的工商普查資料探討台北都會區在捷運通車後，是否帶動了新興的商圈﹔並且對舊有的商圈是否也造成了衝擊，是正面的衝擊亦或是負面的衝擊。以及比較有捷運經過與無捷運經過的地區，是否有捷運設施經過的地區其商業發展會比沒有捷運經過的地區來的興盛。 　研究結果顯示： 1、就產業別而言：透過模型的建立，得知捷運對休閒娛樂業有較顯著的帶動效果，而對於零售業與餐飲業則不顯著。 2、就空間分布有捷運經過與無捷運經過地區而言：透過85年的事前檢定與90年的事後檢定可以發現，「呈顯著差異者恆顯著，呈不顯著差異者恆不顯著」，兩年度的檢定結果沒有很大的變化。表示一來捷運路線在規劃的時候即選定在繁榮區域，使事前檢定顯著者，事後檢定也當然顯著﹔二來可能捷運通車時間尚短，影響效果尚未反應出來，所以事前檢定不顯著者，事後檢定也多半不顯著。 3、就空間分布市中心與郊區而言：透過成長差異的檢定，則可發現台北市區內，尤其是中心都會區，因為捷運網絡的密集，有捷運經過地區成長高於無捷運經過地區，或是有捷運經過地區抗跌性也比較佳。但衛星市鎮則情況不一。 4、政策建議：透過迴歸的檢定，發現商業樓地板面積是影響各產業產值的最顯著因素，因此政府對於捷運站週遭的容積率限制應予放寬，並配合當地的更新計畫予以重新設計。 5、後續研究：時間序列的後續觀察、選擇細分類產業深入分析、捷運網絡的後續觀察。

人口成長與產業結構的變遷，使得土地使用變更行為的產生，成為一種必然而難以避免的結果。針對有些土地由低價值變更為高價值土地，地主未曾對土地進行任何投資改良，卻獲取大部分變更利得，即所謂社會自然增值部分歸於一已之私。因此，本研究對目前台灣地區土地使用變更利得分配方式予以探究，並試圖提出土地使用變更利得分配模式，作為未來政策施行之參考。 　　為改善現況問題，本研究將土地使用計畫過程區分為四階段：1.計畫構想提出階段；2.計畫擬定階段；3.計畫審議通過階段；4.計畫實施開發階段，將法定程序之變更利得界定在第三階段，此一利得應歸屬社會大眾所有，然而由於實際估算變更後地價不易，因此藉由實際土地使用變更行為（包括開發行為），利用整地後地價反推變更後地價，其中同時考慮投資報酬觀點，透過數學模型的建立來說明土地使用變更利得分配。 　　基於對土地使用變更利得分配現況探討，利用二個個案分析現況與本研究所建立模式差異，認為土地使用變更利得分配比例應以彈性方式處理，透過給予地主（或是開發者）一合理報酬方式，計算實際可拿回可建地比例。實際上，所估算地價的不同，將影響土地分配比例。因此，建議未來應建立完善估價制度，並將土地使用變更利得分配模式予以立法加以規範，且擬訂完整具前瞻性之國土資源分派計畫，使土地使用變更利得分配更為公平合理。

台灣隨覂經濟的快遠成長，各產業對於土地方面的需求亦隨之增加，而在產業競爭的 情況下，土地使用型態常由地租來決定，能生產最高地租的用途，即取得該土地的使 用權，但農業生產乃屬於有機性生產，常受制於自然條件，故而競爭力薄弱，利潤偏 低，加上政府有關單位，對土地使用管制執行效果不彰，因此，常有土地遭受到變更 使用的情形發生，一般而言，可將之分為農業部門內之轉用，及農業與非農業部門間 之變更使用，前者因係挖掘為養魚池，或改為養豬場或養難場等用途，從而引起地層 下陷影響農村居住環境等問題，而後者則因變更為工業用地，住宅用地，或遊憩用地 ，既破壞農業生產環境，同時亦嚴重影響農業發展，是以如何調和並避免前述土地使 用相互間之衝突，實有深入研究探討之必要。 玆扼要說明本論文研究之內容如下： 第一章、緒論 首先揭櫫本論文研究的動機與目的，其次檢討有關之文獻，以確定研究之範圍，進而 就所收集之次級資料加以分析，並配以問卷調查分析法，做為本研究之實證；此外亦 繪製研究流程圖，俾便於瞭解本研究之基本理念與研究程序。 第二章、台灣土地使用競爭之原因與問題探討 本章首先透過文獻回顧與次級資料的分析，對農地使用現況，及現行農地使用管制之 相關法令加以瞭解，其次就造成農地轉用與變更使用之原因，分為內部之因素與外在 之誘因予以分析，並對使用競爭問題之形成加以探索，以便充分瞭解目前台灣農地使 用現況，及對使用競爭之問題與緣由深入探討。 第三章、土地使用競爭之實證分析 由問卷統計分析中，可看出台灣農地被轉用及變更使用其附近之農田，絕大部份者是 屬於中等則以上之農地，此顯示被轉用與變更使用之農地，大多數是位於優良農業區 ；而轉用與變更使用後，對農村生產環境影響最大者，大抵是農地土質受污染，農產 量減少，地下水位下降，農地鹽份加重，及農地整體結構受破壞；至於對農村居住環 境影響最大者為生活用水之污染，惡臭味，噪音，地下水鹹化等。 第四章、土地使用競爭對農業與農村之影響 本章就農業部門內轉用，及農業與非農業部門間的變更使用，所造成之水污染，空氣 污染，噪音干擾，惡臭味，地層下陷，地下水鹹化，房屋龜裂，海水倒灌，河堤崩塌 ，農作物減產，農產品品質惡化，地價上漲，農村居住環境惡化，農村人口外流等等 影響加以探究分析。 第五章、農地轉用與變更使用之防制對策 農地轉用與變更使用對農地生產環境，及農村居住環境，有許多不利之影響，故應研 擬防制策略，以減少農地轉用與變更使用，及減少其不利之影響，如：使用地下水， 應申請水權；工廠設立時，應繳納其設廠之土地面積之地價的一定成數，做為開發其 他地區農地之開發基金；除家庭式養豬戶 (五十頭以內) 外，養豬場需遠離住宅區五 ○○公尺以上方准設立等。 第六章、結論與建議 分別就本文研究之課題，擇其重要的部份做一摘述，並提出可行性之建議。

交通運輸與都市發展關係相當密切，透過交通運輸系統連結不同的都市土地使用型態，以滿足民眾生活所需。然而在過去的規劃模式中，大多以土地使用吸引力推估交通運輸之建設方式，卻未針對使用交通運輸系統所衍生之需求，進行土地使用供給之調整與規劃。因而本研究以台北市捷運系統為研究標的，嘗試以使用者的角度，了解其需求與捷運車站周邊土地使用供給的互動情況，繼而針對捷運車站周邊土地之規劃給予政策性建議。 為達到上述之目標，首先透過調查捷運系統乘客的旅次目的及可接受步行距離範圍，以釐清捷運車站周邊土地使用型態與旅次分布的關係，並且整理分析不同旅次目的之分布情況及平均步行距離，並透過對於捷運乘客的旅運行為調查，瞭解不同旅次目的的需求差異，分析影響其使用捷運系統之因素，與社經背景之互動關係，據以提出捷運車站周邊土地使用規劃相關政策建議。經由研究探討發現以下結果： 1.經由問卷之迴歸分析，發現旅次分布情形與周邊土地使用形態相關，土地使用強度越高則旅次分布越密集；此外旅次目的與土地使用種類有所差異，亦即在單一土地使用分區中，可能包含不同的旅次目的、不同的活動型態。 2.針對不同旅次目的之實際步行距離進行調查結果顯示，平均而言各旅次可接受步行範圍皆大於其實際步行範圍，不同旅次目的的接受程度亦有差異。於模型檢定中，將不同旅次目的綜合比較，以上班旅次較為聚集於捷運車站周邊。 3. 不同旅次目的之下，乘客的旅運行為及其所重視之影響因素有所差異，故若要以提升大眾運輸搭乘率為目標，則應針對不同的旅運目的提供相關配套措施及軟硬體設施之提供。 根據研究分析之結果，以及對於捷運車站周邊之現況觀察，發現台北市捷運車站周邊土地使用仍有需要改進加強之部分，為達到土地有效利用，提升大眾捷運系統之使用率，以TOD發展為目標，本研究就TOD之場站規劃理念提出相關政策與配套措施，包括檢討台北市土地使用管制與開發等相關法令規範、優先推動捷運車站周邊土地更新計畫、建立捷運車站周邊土地通盤檢討機制、推動捷運連結路網系統之協調機制、抑制私人交通工具持有率及鼓勵搭乘大眾運輸系統。