在都市活動體系中，土地使用與交通旅次之間互相影響，因為土地使用與發展，需要 良好之交通設施系統配合，而交通系統之規劃建設，亦影響土地使用與發展，然而兩 者之間缺乏適當配合措施，以致土地使用與交通建設間無法協調解決問題，即使是兩 者間關係的基本資料，亦付缺如。因此本研究之目的在於建立二者間關係之基本資料 與關係模式，以為今度市政建設規劃土地使用與交通設施建設之參考。 本研究限於時間與人力，無法多層面調查研究，經以七十年度工商普查報告之商業部 分資料分析結果，發現零售業細分行業繁雜難予調查，再以觀察判斷，發現批發業常 以電話交易，進出口貿易則集中於辦公大樓中，唯餐館業為旅次吸引較顯著而營業時 段集中，宜於調查之行業，故本研究以餐館業為例，探討其土地使用與旅次吸引之關 係，並建立關係模式，以為商業土地使用與交通系統配合之基本參考。 本研究之內容約如下述： 第一章 緒論，分為問題陳述，問題分析，並提出研究目的。第二章 相關理與文獻 回顧，分析交通旅次之概念，土地使用與商業活動相關理論，參考相關研究，藉以明 確解析本研究立論依據，並建立基本假設。第三章 研究方法，解析研究設計之架構 、流程、分析方法、資料蒐集與樣本選定。第四章 分析與討論，建立旅次吸引迴歸 模式，分析餐館業土地使用之影響旅次吸引因素，顧客旅次活動分析，以便深入瞭解 土地使用與交通旅次之關係。第五章 研究發現，各就旅次吸引模式、旅次活動特性 、社經屬性關係等加以分析判斷。第六章 結論與建議，扼要說明研究成果，提出研 究限制與相關建議。 全冊預計約五萬餘字，以上共分六章，約十六節，合為壹冊。

台灣地區由於土地資源稀少，隨著工商業發展，都市的擴張，使用非都市土地需求迅 速增加，大量農地轉用，然由於農地轉用零零碎碎，無計量，破壞了各種農業生產環 境，影響農業生產，於是乃有各種農地保護措施，而非都市土地使用編定管制是一種 有計畫的土地使用，亦是農地保護措施之一，然而各由於非都市土地使用編定管制結 果，對農地保護成效如何？或發生何種影響？因而撰文以研究之。 本文共一冊，分六章，約五萬餘字，其內容大略如下： 第一章：緒論、敘述研究動機、目的、範圍、方法與流程。 第二章：相關文獻回顧與評介。 第三章：針對台北縣農地資源現況加以分析。 第四章：非都市土地使用編定管制對農地保護之影響，透過問卷調查做實證研究。 第五章：編定管制與農地保護有關問題之發現與改進措施。 第六章：結論。

本文主要藉由土地混合使用型態、程度之調查分析，以瞭解目前台北市實質混合使用 內容為何，並透過問卷調查來反映居民對混合使用之看法。本文共五章，約五萬字。 茲將各章綱要簡述如下： 第一章緒論：首先說明本文之研究動機與目的、界定研究範圍、論述研究方法，並利 流程圖來說明整個研究過程。 第二章土地混合使用之基本觀念：本章先說明土地混合使用之意義，再對其觀念來源 加以探討，並分析混合使用優、缺點何在，且做相關文獻之回顧。 第三章民生社區土地混合使用現況調查分析：本章先統計民生社區地面層建築面積、 總樓地板面積、各街廓建蔽率、容積率及公共設施建設情形等土地使用現況，再對各 街廓土地混合使用型態、程度加以調查分析，進一步對實質混合使用內容加以探討， 且與「台北市土地使用及外部環境之評價：本章係係利用問卷調查方式，以明瞭居民 對「一屋兩用」之看法及居民對住家附近開設各種行業之感受，並由居民分別表示對 外部環境二十四個項目之重視及滿意程度如何，再針對居民的意見加以批評、檢討。 第五章結論與建議 最後將混合使用現況、居民意願及法令規定三者做綜合比較，針 對比較提出建議事項。

所有權社會化之後財產權的範疇有一定的限制，而土地使用計畫乃所有權社會化之 最具體表現，因而土地使用計畫之實施是對財政權之內在限制，會引起所有權人間 財產權之不平衡現象，由此而導致諸種土地問題。探討產生這些問題的根本乃來自 土地的發展權，對發展權觀念應用於土地使用計畫者有英國的發展權國有化、美國 的發展權購買方案，然兩者皆未能根本的解決問題，因而又有發展權移轉制度之提 出，乃將發展權從所有權中分離，允許在不同使用分區的所有權人間移轉，使發展 受限制的所有權人因發展權之出售而獲補償，而發展區的所有權人因購買發展權而 增加發展密度。此一制度有其優點，然是否可適用於我國？由於現行土地政策未能 達平均地權之理想，發展權移轉制度可彌補方面的缺點，因而在政策上有採行的必 要性，而且實施時技術的問題皆可克服，所以技術上也是可行的，因而試擬一套適 合於我國的發展權移轉制度之作業程序，並建議擇一地區作小規模的試驗，以為實 施政策上及立法上之張本。

為有效促進土地使用、環境保護及引導都市發展，美國形成所謂「成長管理運動」，藉以提昇整體土地效用，並符合隨時代變遷而呈現多樣化的土地開發行為。然在土地使用規劃與管制的執行中，常涉及個別土地所有權人的財產權範圍與社會公經濟外部性間的考量；就土地使用規劃與管制對整體土地利用價值而言，可有所提升並降低開發所產生的負外部性；但就個別而言，當土地受到一定程度上之限制時，將會影響土地所有權人於土地所能從事的經濟活動、土地使用及其交易價值，且多重的管制往往導致土地所有權人權益因此受到限縮或喪失，是以為求合理的私有財產權保障，也相對興起了「私有財產權運動」，以尋求管制下的公平對待。 就社會整體而言，負面外部性的降低與正面外部性的營造有其必要，但更嚴格的管制也意味著人民私有財產權的重新界定，從而在土地使用規則與管制的執行上，產生了成長管理運動與私有財產權運動兩種不同面向的思潮與措施。是以本研究欲就成長管理運動與私有財產權運動之理念執行，以實證分析影響美國州政府採行成長管理運動或私有財產權運動之因素，期望藉由此兩種運動的執行理念與探討，作為我國執行土地使用規劃與管制對土地財產權界定與重新界定之參考與借鏡。 / In order to promote efficient land use and protect environment as well as lead urban development, the Growth Management Movement has emerged in USA. However, the implementation of land use planning and control will unavoidable affect the domain of private property rights and the public interests in terms of externality. Although land use planning and control can reduce the negative externality of land development, the limitation on private land will attenuate private property rights and result in the loss of landowners’ property rights and land value. The Private Property Rights Movement arises so as to pursue a reasonable protection of property rights and to have an equal treatment under land use control. From the society viewpoint, land use control is employed to modify the market failure so as to reduce the negative externality and increase positive externality, but the implementation of tighter land use control means that the landowners’ property rights are redefined and attenuated. That how far is too far is always a controversy and lead to the emergence of two opposite movements i.e. the Growth Management Movement and The Private Property Rights Movement. This study intends to investigate the concept of and to analyze the influence factors of both movements so as to use a mirror for Taiwan’s land use planning and control which assigns and reassigns the property rights of land.

由於經濟快速發展及國際化、自由化的趨勢，導致城鄉發展的重新結構，也面臨愈來愈多非都市土地開發及農地變更的外來壓力及需求。農地除具有保障糧食安全功能外，尚具有保護自然生態環境、維持生態體系平衡、調和整體土地利用等「外部效益」，世界各國包括美國各洲、德國、日本等，均積極致力於農地保育，嚴格管制農地不得任意轉用；反觀我國土地使用管制及變更制度，自1930年土地法立法至1976年訂定非都市土地使用管制規則，農地係採取積極保護政策；然自1980年代起，由於積極發展工商業，致農業在國民經濟中之重要性日見下降，1995年宣佈實施「農地釋出方案」後，是為農地由分區管制之保護方式走向自由化之起步。2000年修正農業發展條例，放寬農地自由買賣，更將農地進一步推向自由化，然農地自由化仍有其限制，且應建立在嚴格的土地使用管制基礎上。 農地管制政策的放寬，讓許多標準農業區優良農田間，充斥著工廠及加油站、廢棄物處理廠等特定目的事業用地，形成環境污染的隱憂；雖為配合工商業及經濟發展所需，得釋出部份農地，然農業用地劃定或變更為非農業使用，仍應以「不影響農業生產環境之完整」為前提，基於「農地保護」觀點，為確保優良農田不受產業變更或經濟發展所帶來的衝擊或破壞，並維持完整之農業生產環境，確保糧食生產及農業之永續經營，對現行農牧用地變更使用問題，及其規範對現有農業生產環境之影響，實有探究之必要。 目前相關研究多就都市計畫農業區或整體農地資源（包括都市計畫內及非都市土地）之變更法制、管理制度面及回饋機制進行探討，惟就非都市土地農牧用地變更審議相關法令規範及各種型態包括不同面積、不同區位之變更審議規定之差異、後續管制方式及其對於農地資源保育、農業生產環境之影響並未有完整的「實證分析」，當前不同型態農牧用地變更規範，是否合理性？是否均能在「不影響農業生產環境」之前提下進行變更？對周邊農業生產環境之影響有何不同？亦未深入探討，本研究藉由桃園縣個案的實證分析、相關課題的探討及對公私部門及專家學者的深入訪談，以探析我國非都市土地農牧用地變更使用制度及農地保護措施；並以國外之農地保護政策為借鏡，進一步提出農牧用地變更使用制度及農地保護措施之建議改善策略，以別於其他研究。 / Due to fast economic development and the trends of globalization and liberalization, urban and rural development has been completely restructured, and there is a growing need for development of non-urban lands and conversion of farmlands. In addition to maintenance of food sufficiency, farmlands also have other “external benefits”, including preservation of the natural ecological environment, maintenance of an ecological balance, and balancing of overall use of lands. Many nations around the world, including the US, Germany, and Japan, have been devoted to preservation of farmlands through strict control of conversion of farmlands. In an overview of the domestic regulations on land use control and conversion, it can be found that since legislation of the Land Act in 1930 and Regulations on Non-Urban Land Use Control in 1976, our government had been engaged in protection of farmlands. After 1980, the importance of agriculture for the national economy gradually decreased due to promotion of industrial and commercial industries. In 1995, the “Farmland Release Policy” was implemented, ushering in liberalization of farmlands. In 2000, the Agricultural Development Act was amended to lift the ban on free trading of farmlands. The amendment of this act further liberalized the use of farmlands. However, liberalization of farmlands was bound to certain limitation and should be based on strict control of land use. The relaxation of the farmland control policy has made many standard agricultural zones filled with lands used for specific businesses, such as factories, gas stations, and waste processing plants, and caused public worries over environmental pollution. Although release of a portion of farmlands is necessary for commercial and economic development, planning of farmlands or conversion of farmlands for non-agricultural use should be carried out on the condition that “completeness of the agricultural production environment is unaffected”. Based on “farmland protection”, the impact or harm of agricultural changes and economic development on farmlands should be avoided, and the completeness of the agricultural production environment should be maintained, so as to ensure sustainable development of food production and agriculture. Therefore, investigation of issues concerning conversion of farming and grazing lands and regulations governing the impact of such conversion on the agricultural production environment is indeed necessary. In the present, most studies of related issues are focused on regulations on conversion, management, and feedback mechanisms of agricultural zones in urban plan or holistic farmland resources (including non-urban lands in urban plans). However, there is no comprehensive “empirical analysis” of regulations on review of conversion of non-urban farming and grazing lands, difference in regulations for various types of lands (including lands of different sizes and in different regions), subsequent control mechanisms, and the impact of the conversion on preservation of farmland resources or the agricultural production environment. Besides, issues such as whether the regulations on conversion of different types of farming and grazing lands is feasible, whether these lands can be converted on the condition that “the agricultural production environment is unaffected”, and whether conversion of these types of lands causes different effects on their surrounding agricultural production environments, have not been thoroughly investigated so far. Therefore, through an empirical analysis of cases in Taoyuan County, investigation of related issues, and interview with experts and public/private departments, this study aimed to explore the domestic regulations on conversion of use of non-urban farming and grazing lands and protective measures for farmlands. Further, based on farmland protection policies adopted in foreign nations, this study further proposed strategies for improving the current system and protective measures to distinguish itself from other existing studies.

中山高速公路交流道鄰近地區多劃設為交流道特定區，交流道特定區具備維持交流道運輸和保持附近聚落都市生活品質雙重功能。而根據交流道區域特性與土地使用組合的不同，劃分交流道特定區為發展型、帶動發展型、輔助發展型與管制型。本研究以麻豆（帶動發展型）和永康（發展型）交流道特定區為研究範圍，探究交流道地區居民對生活環境品質之態度。 　　影響生活環境品質的因素很多，本研究探討土地使用對生活環境品質的影響，以社會心理學方法衡量居民對生活環境品質的滿意度，進一步比較分析交流道地區居民對交流道區內和區間生活環境品質的評價和滿意度，並在考慮居民基本屬性（性別、職業、教育、年齡、所得）下，探討不同類型交流道特定區是否影響居民之生活環境品質態度。 　　綜合本研究之分析得到以下之結論： 　　一、交流道地區居民對住宅內部環境之滿意度高於對住宅外部環境之滿意度。 　　二、交流道地區居民對交流道地區間之生活環境品質的認知和滿意程度是相同的，對交流道地區內之生活環境品質的認知和滿意程度有差異。 　　三、在考慮居民的基本屬性下，不同類型交流道特定區之土地使用會影響居民生活環境品質態度之形成。 　　根據研究結論提出下列建議： 　　一、改善交流道地區的生活環境品質，應著重在交流道地區內，如鄰里公共設施之興闢。 　　二、影響交流道地區生活環境品質之因素多與車輛交通有關，所以提升交流道特定區生活環境品質之方法，是以交通運輸網路配合居住聚落之配置。 　　三、本研究假設影響居民生活環境品質態度形成之因素為土地使用與居民基本屬性，是否還有其他影響之因素，可做進一步之分析。

動態的社會中，由於都市成長、經濟發展及所得增加等結果，必然引起法 定土地使用計畫變更之需求，而導致原有使用分區及收益性較低之農地編 定變更。然由於農地的變更係一不能反轉的投資(Irreinvestment)，故於 兼顧其他產業之發展與需求時，對農地變更使用宜有嚴謹的管制措施，俾 維護整體農業資源的完整。本研究基於土地使用承繼理論與成長管理理念 ，對現行台灣地區農地變更使用概況進行分析，並進一步對現行農地變更 使用管制及農地變更使用權益調整規定加以檢討，發現農地變更使用法制 規定的確存有若干待改進之處。而為了解現行法制背景下農地變更使用之 影響，以台北縣蘆洲鄉及二省道新莊市中港厝段與泰山鄉泰山段為個案， 分析農地合法與非法變更之影響，結果發現法制規定的不完備，使得無論 合法或非法之變更對於農業經營產生負面之作用，且造成權益不均之現象 。基於對農地變更使用法制規定及個案影響分析之結果，對台灣地區農地 變更使用制度，建議由農地變更使用之法制面、權益面及執行面予以改進 ，並擬具相關之配合措施，以為未來農地變更使用制度改進之建議。

生態都市以永續概念為基礎，強調自我調節與最小能源消耗，使人類與動植物能與自然環境永遠共存。過去於都市計畫領域中，土地使用分區管制工具及都市設計元素，對於生態都市環境之影響似乎尚未完全釐清。此外從環境使用者（包含人類與動植物）面向探討生態都市規劃時，不同環境使用者取向為主之綠色空間規劃相異，又各種綠色空間規劃之適用標的為何過去鮮少提及。為釐清上述研究缺口，本研究之研究目的為建立不同生態都市使用者之生態都市規劃原則，並判別促進生態都市的重要土地使用工具與設計元素，以提供生態都市規劃上之政策建議。 在研究方法方面，首先以ArcGIS建立一模擬都市，並設計出各種規劃元素及其變化情境；接著在模擬都市中模擬所有情境之市綠色空間配置；最後計算個情境之生態指標，並運用彈性系數分析各規劃元素改變對於生態都市改善程度差異。研究結果認為若都市已高度開發、無殘存原始棲地時，規劃應偏向提供人類良好足夠之綠色空間、提升植物生長空間，已達到降低汙染並提升環境品質之生態目標；若生態都市內具部分原始棲地時，綠色空間規劃則可增加綠色網路品質，以提供動物更具生態性之環境。又在所有土地使用工具與設計元素中，縮減式退縮、偏低的建蔽率、鄰棟距離容積向上移轉、前後院距離容積向上移轉為較佳之規劃元素；高度比、街角退縮等元素整體表現普通；此外ㄨ字型建物及十字型建物之退縮對於環境改善程度最大。 / Eco-city is based on the concept of sustainability, emphasizing self-regulation and of energy consumption minimization. In urban planning, the relationship of zoning and urban design elements with eco-city built environment is not totally clarified. Besides, the planning strategy of green space will be different because of different participators living in the city. The city includes people (which can be divided into residents and pedestrians), animals and plants. It’s rarely discussed how green space strategies apply to different types of city in the past. To clarify them, two purposes on this study are established. One is to set up eco-city planning principles which designed for different environment users. The other is to find out good land use tools and urban design elements which can make built environment more ecological. The research methods of this study can be done by the following ways . First, use ArcGIS to establish a simulated urban environment. Secondly, integrate all land use tools and design elements as input, and then simulate each input’s green space configuration. Finally, calculate eco-city index and then analyze with elasticity to evaluate the efficiency of land use tools and design elements for improving environmental quality. The result of study suggests that, if highly developed city lacks habitats, the planning strategy should emphasize on offering sufficient and high quality of greenspace in order to satisfy residents’ leisure needs and plants’ growth spaces. By this way, the goal of pollution-reducing and environment-quality-improving could be reached. If the habitat exists in the city, planning strategy should tend to increase the quality of green network system in order to provide a more ecological environment for animals. Simultaneously, the study finding that among all the inputs, SBU, lower BCR, SDU, and RDU are better for eco-city planning. Besides, HDB, HDR, and HDFAR perform ordinarily. Moreover, TP7 is the most efficient input for improving environment quality, followed by TP6.

雖著國內生產成本提高，1980年代起許多臺商製造業者紛紛前往中國投資設廠。然而製造業設廠必須使用土地，且由於土地的特性，使得業者在前往中國投資時，必須在當地取得土地，方能建廠進行生產。然而在中國的土地公有制度下，將可能使業者於經營過程中遭遇土地方面的問題。 製造業在跨界投資設廠時，往往在當地長時間經營，而早期當中國相關制度尚在建立時便進入投資的臺商，在中國的土地公有制度下，將可能在經營過程中遭遇土地方面的問題。製造業取得土地設廠後，其生產活動大多為長時間的經營，加上土地的不可移動性與建物定著性，因此投入生產後縱使遭逢變化，也未必能夠立刻遷往他處；此狀況在臺商以中小企業為主、彼此協做生產的產業型態下，可能更為明顯。根據相關研究，臺商在中國遭遇的糾紛中，土地問題占大多數，可見此一環節對製造業者的重要性。 本研究主要利用訪談的方式，試圖以廠商的角度來探討土地制度變遷所造成的影響，並釐清與歸納出臺商在中國投資環境與政策變化快速的情況下，「土地」對製造業者所帶來的問題與因應方式。 訪談對象以廣東東莞的臺商業者為主，包含大型製造業集團與中小企業的負責人或財務資產管理部門主管。由於東莞是臺商最早前往投資的重要聚集地，且當地以集體土地為主的產權型態，經過二十多年的發展，各鄉鎮集體已形成很強的自主性，制度變化的過程中牽動著與既有、環繞著集體產權體制的相關利益，以及國家機器與集體組織間的角力關係。面對這樣複雜的土地制度環境，東莞卻仍聚集大量的臺商，值得深入探究其因。 本研究歸納訪談結果後，認為在臺商前往中國投資過程中，特別是對東莞地區的製造業者而言，中國特殊的土地產權制度、以及快速變化的規範，皆是影響經營發展與策略的重要因素。本研究認為，由於中國的土地制度可說是具備「國有化」與「開發許可制」的特色，政府幾乎控制了土地產權與發展權的釋出管道，因此取得土地權證與否，將會是投資的重要考量。同時也因為土地不可移動與建物定著的特性，一旦取得土地使用上的保障、興建廠房後，業者在面對土地或其他經營上的問題時，可能傾向以更積極的態度克服。在中國注重「政商關係」的環境下，業者更往往透過協會組織的幫助，大型集團甚至可憑一幾之力，與政府進行溝通協商以保障在當地的產業發展。 / In 1980’s, the rise of production costs prompted Taiwanese enterprises to move to China, most of them are manufacture. The investment of manufacturing firms have to use land to build factories, and they can only acquire land at local, rather than bring it from Taiwan. However, because of land right institution in China was not set up completely when the “open door policy” began, foreign manufacturers could face some problems related to land under public ownership in years that followed. Especially for Taiwanese manufacturing investment, that are mostly small- or medium-sized independent manufacturing firms and cooperate with other firms, to form a production chain. In this research, we discuss the influences of transition of land right institution from manufactures’ view, through the interviews with a number of Taiwanese manufacturing firms in China. Most of the interviewees were Taiwanese manufacturing firms in Dongguan, Guangdong. It is a city that Taiwanese firms tended to cluster in the early years. With development for over 20 years, each township in Dongguan enjoys a high degree of autonomy on leading the direction of development. However, most of land in Dongguan are collective-owned, and a lot of profit would be involved during the transition of land right institution or ownership. Even so, there are still plenty of Taiwanese firms investing in Dongguan up to the present day. We conclude that the special land ownership institution in China and swiftly transformed environment are responsible for the changing operation strategies. Both characters of “state-owned” and “planning permission” are embedded in Chinese land institution, and the rights of ownership and development are tightly controlled and can only be granted by government. In consequence, land use right has become an important concern over investment. Moreover, a firm already granted with land use right tends to be much active, or seek help from “Taiwanese business association”, to solve the problems it has faced during operation.