所有權社會化之後財產權的範疇有一定的限制，而土地使用計畫乃所有權社會化之 最具體表現，因而土地使用計畫之實施是對財政權之內在限制，會引起所有權人間 財產權之不平衡現象，由此而導致諸種土地問題。探討產生這些問題的根本乃來自 土地的發展權，對發展權觀念應用於土地使用計畫者有英國的發展權國有化、美國 的發展權購買方案，然兩者皆未能根本的解決問題，因而又有發展權移轉制度之提 出，乃將發展權從所有權中分離，允許在不同使用分區的所有權人間移轉，使發展 受限制的所有權人因發展權之出售而獲補償，而發展區的所有權人因購買發展權而 增加發展密度。此一制度有其優點，然是否可適用於我國？由於現行土地政策未能 達平均地權之理想，發展權移轉制度可彌補方面的缺點，因而在政策上有採行的必 要性，而且實施時技術的問題皆可克服，所以技術上也是可行的，因而試擬一套適 合於我國的發展權移轉制度之作業程序，並建議擇一地區作小規模的試驗，以為實 施政策上及立法上之張本。

第一章 緒論，共分三節，分別敘述（一）研究動機與目的，（二）研究資料來源 ，（三）研究方法。 第二章 對農地變更使用的現況作調查分析。分四節，分別討論（一）土地資源的 競爭使用，（二）農地變更使用的趨勢與農民之意願，（三）農地變更使 用質與量之分析，（四）農地變更使用之區位分析。 第三章 探討農地變更使用的主要因素，分四節探討（一）地價因素，（二）收益 因素，（三）地稅因素，（四）都市工商業之發展，探討各項因素對農地 變更使用之影響。 第四章 對農地變更使用的現行管制措施作檢討，其中包括（一）農地所有權移轉 之限制，（二）土地使用編定及管制，（三）土地使用管制之行政措施， 第四節則討論平均地權之理想對於農地保持之效果。 第五章 分析土地發展權移轉辦法對於保持農地可能發生的效果，論述英、美兩國 之實施經驗及其合理性、可行性，並探討實施時應考慮的相關問題，共分 四節。 第六章 探討實施發展權移轉辦法時，應行配合實施之必要措施。 第七章 就以上綜合整理提出結論。

我國自民國八十六年起，於文化資產保存法中導入容積移轉之概念，利用容積移轉補償古蹟等存用地所有權人發展受限之相關損失。嗣後，陸續於其他法律與都市計畫中亦有相關容積移轉制度之產生，抑且更將此等原作為補償手段之容積移轉，進一步擴張為公共設施保留地等特定土地之取得手段，此亦成為我國容積移轉之重要特色。惟探究當初容積移轉導入國內時，學術界與實務界泰半針對容積移轉所將引發之相關都市發展等規劃面問題加以討論，對於容積移轉相關之法律問題卻未加探討，實有不甚嚴謹之處。據此，本文則針對現行容積移轉於我國法體制下，所產生之相關法律問題加以探討；抑且鑑於日本容積移轉運作之過程中，產生與我國類似之法律問題，以及其容積移轉運用於積極都市開發之層面等作法，該等相關內容皆具有相當之參考價值。是以，本文以日本容積移轉制度為借鏡，以期解決我國現有容積移轉之相關法律問題，並參考其容積移轉之優點，以改善我國容積移轉之相關作法。 從而，本文首先於第二章中闡述相關容積移轉之原理與內涵，並參考日本相關討論，針對容積移轉於大陸法體制下，其得自所有權分離而為移轉之法律原因加以探討，以明確我國容積移轉之先決要件。並於第三章中詳細介紹我國容積移轉相關規定與運作現況，以瞭解我國容積移轉制度之內涵，並探求其特色與相關法律問題。其中，目前相關法律主要有容積移轉之公示問題以及相關民眾參與之問題。 再者，於第四章中詳細介紹日本相關容積移轉之內容，以探求其容積移轉之特色以及相關問題與解決方式，以期日本相關容積移轉制度內涵，得提供作為我國制度問題解決與改進之參考。 其次，以第三章與第四章之內容為基礎，於第五章中提出我國容積移轉公示問題與民眾參與問題之解決方式，以及參考日本容積移轉之優點與長處，提出相關我國容積移轉制度得加以參採之方向與內容，以期更加完善我國容積移轉制度。 最後，於第六章中作前述各章之總結，並期望我國容積移轉制度得進一步針對法律問題加以改善，並且就制度本身之運用得加以擴張，使我國都市發展與容積移轉制度更加完備。

過去政府對於私有既成道路用地，除限制其使用外，並不積極辦理徵收補償，司法院大法官會議第四百號解釋明確指出，既成道路在私有土地上成立公用地役關係，導致土地所有權人財產權之損害，各級政府應依法辦理徵收補償。然目前各級政府財政困難，全面採徵收補償方式辦理，有財政難以負荷之困境。因此，本研究嚐試將美國發展權移轉／容積轉移制度運用於解決既成道路之問題，期能建立一個能減輕政府財政支出的既成道路用地取得方式。 本研究先就發展權移轉制度之應用與限制加以探討，藉以了解其是否具有解決既成道路用地問題之可能。其次就目前既成道路之問題加以分析，比較各種用地取得方式之優劣，並透過政策評估指標的建立與專家問卷分析的運用加以檢視，得出建築容積轉移制度是目前政府解決既成道路問題方法中的最佳方案。 為使建築容積轉移制度運用於解決既成道路用地取得問題之構想落實，本研究除試擬建築容積轉移的運用流程外，並就可能遭遇之課題加以分析，透過專家問卷調查之方式，評選較優之解決方案以回饋建立制度執行時的配合措施。此外，本研究採用財務分析方式模擬個案在建築容積轉移過程中是否對供需雙方產生經濟的利益，以佐證本研究先前建立之制度在經濟上的可行性。根據模擬試算的結果顯示。制度之實施使既成道路地主及開發者雙方，皆有機會獲得較多的利益。 本研究認為從財產權保護之觀點，政府有必要積極解決私有既成道路之問題。而利用本研究建立之建築容積轉移方式應可使政府在不須花費龐大的經費支出下順利解決問題，惟制度實施之初須考慮相關的配套措施及先以試行方式取得實施經驗，才能使建築容積轉移制度發揮其效用。

河川整治與築堤防使人民免於洪氾的災害，又可對邊際河川土地加以開發利用，效益誠屬可觀；惟上述皆需徵收河川地，而目前徵收經費業以累積千億，徵收財源既不足，只有研擬替代方案解決。又針對河川整治產生浮覆新生地的特性及民國五十八年公私地交換禁令的解除，河川地交換即為本文研究的方向之一。另外，關於私有浮覆地受益部分該如河回饋？本研究應用容積移轉觀念，研擬一公平回饋模式來落實防洪受益費的課徵，以充裕水利基金、籌措徵收經費，最後並以財務分析來評估地主配合意願。 本論文共有六章，二十一節，重點摘要如下： 第一章 介紹研究動機與目的、研究內容假設與限制、方法與流程。 第二章 說明河川地徵收立法意旨及補償標準原則，並介紹「水地重劃」辦法以為本文研擬方案之對照，再引用專家意見以為研擬方案之參考。統合了以上方向之後，方藉由第三章理論基礎及文獻回顧來強化第四章研擬方案之完整性。 第三章 介紹地租理論、徵收理論、財產權觀念、發展權移轉觀念及相關文獻並就本研究擷取意念加以串聯。 第四章 說明土地交換方案及購買發展權方案，並對購買發展權方案所擬所需繳納發展權利金數額多寡作業流程進行論述；並對目前河川地徵收相關權利清理論法略作介紹。 第五章 以新店溪秀朗橋至碧潭橋間河段為例，調查河川地地籍資料，首先進行河川整治前後徵收負擔情況比較；次估算河川浮覆新生地所產生交換價值，以明瞭換地效益；再假設浮覆地分區以就第四章購買發展權模式預估水利基金可獲得之總發展權利金；最後並以法令、財務、財稅觀點進行研擬方案之可行性分析。 第六章 說明研究總結、研究貢獻與政策意涵、研究建議與後續研究。

於理論上，自由市場透過「價格機能」之運作，將使資源之配置與使用達到最高效率 ，然此市場之運作需有某些前提–完全競爭及無外溢效果等方能成立。但於現實社會 中上述假設前提並不存在，致使柏拉圖的最適境界(pareto optimal)無法達成，尤其 是具有異質性，不可移動性、不可增減性之土地，更易導致土地市場的地理區隔及非 完全競爭等現象；外部性及公共財不足之市場失靈(Market Failure)問題更是伏拾皆 是；再者和經濟部門為追求最大利潤，往往罔顧社會成本，導致不當的土地配置與使 用。故政府之適當干預確有其必要，而土地規劃與管制則係反應此種需要，以修正及 彌補土地市場之缺失，俾達土地之合理配置與使用。 然而，土地規劃管制之實施過程中，由於各宗土地使用類別與密度之差異，或變更使 用等，往往對地價造成上漲或下只之經濟效果，導致土地所有權人間之利得(windfa- ll) 或損失(wipeout) 之不公平現象，實有待積極改善。處理此類公平性問題的方法 有許多，例如區段征收、市地重劃、發展權移轉(T.D.R) 及稅捐等方式，本研究乃選 擇我國土地政策之最高指導原則–平均地權之主要政策手段–土地稅–進行研究。此 外，如何運用土地稅來促進土地規劃與使用管制目標之達成，亦為本研究之範圍。 故本研究擬基於效率與公平之觀點，參考國外土地稅制針對我國土地稅之課稅時機、 課稅方式、稅基、稅率結構等予以檢討分析，俾能改進現行之地價稅、土地增值稅與 空地稅的課征，以達平均地權之地盡其利與地利共享之崇高目標。 全文計六章，分別為： 第一章 緒論 第二章 文獻回顧 第三章 土地規劃管制與其公平性之探討 第四章 土地稅促進土地規劃管制實施之分析 第五章 現行我國土地稅制之檢討與改進措施 第六章 結論與建議

台灣地區對於私有公共設施保留地之取得方式大多是以現金徵收補償方式為之，但在現今政府財政困難之情形下，如欲將全數之私有公共設施保留地以現金徵收補償方式為之，恐有其困難。因此國內學者主張以發展權移轉制度，補償公共設施保留地所有權人之損失，以取得興建公共設施之用地。惟「土地徵收條例」實行，對於私有公共設施保留地徵收補償標準，採公告現值加成計算，加成成數比照一般正常交易價格為之。因此公共設施保留地所有權人勢必會在徵收市價補償，與發展權移轉制度間作一選擇。本論文探討公共設施保留地所有權人面臨發展權移轉與徵收現金補償時，其所面臨之選擇為何。 本論文先探討公平補償之分類及補償標準，同時定義所謂公平補償，為基於憲法中之公平正義及保障私有財產權原則下，以完全之市價補償為之。其次本論文就發展權之理論予以討論，藉由經濟理論之探討，分析發展權制度運作之市場前題，並以此建立本論文之研究假說，即從權利集束說及發展權評價方法之殘餘法觀點，發展權之價值僅為完全土地所有權之一部份，發展權移轉取得私有公共設施保留地，並無法達到完全補償公共設施保留地所有權之價值。同時本論文在此基礎下，透過個案模擬方式，分析公共設施保留地所有權人之損益，以佐証本論文之研究假說。經由研究成果顯示，發展權之價值小於公共設施保留地之土地價值，因此公共設施保留地所有權人將會採取現金徵收補償方式。 本論文認為，由於「土地徵收條例」之實施，勢必會造成發展權移轉制推行之困難，加重政府財政壓力。因此政府授與公共設施保留地所有權人之發展權數量應予以放寬，或在原數量下，不足土地價值者，由政府予以現金補貼方式為之，如此可使發展權移轉制度順利推行，政府之財政壓力獲得減輕，同時也能達到取得公共設施保留地之目的。

土地增值稅對土地變更使用產生之不勞利得，並無法立即課取，其課徵時機仍待土地移轉時。基於漲價歸公理念，本文認為短期內宜建立土地變更使用回饋制度，以輔土地增值稅之不足，而回饋制度建立，其核心在於土地變更使用時發展權價值衡量。鑑於國內土地估價制度尚未健全，本研究乃應用土地變更使用後增加之樓地板面積，估算土地變更使用後之發展潛力，並據以研擬農地變更使用增值利益評估模式，進而搜集相關資料以為實證分析。 　　最後經由本研究得到結論與建議如下： 　　一、結論 　　　（一）增值利益回饋，公私間財產權界定應明確，以減少交易成本。 　　　（二）現行土地變更使用義務負擔係基於土地開發衝擊要求付費，亦或因土地變更使用增值要求歸公共享，法令執行上混沌不清，使土地變更使用負擔義務規定紛亂，造成不公平之課題。 　　　（三）由實證案例中，發現農地變更使用，發展權增值幅度很大，在現行制度下，土地所有權人獲益匪淺，有違平均地權之理想。 　　二、建議 　　　（一）土地變更使用等待土地移轉時，方課取其增值利益，時效上可能過緩，基於地利共享原則，宜健全現行漲價歸公制度之相關措施。 　　　（二）漲價歸公與使用者付費本質上並不相同，在變更使用回饋制度設計上宜予以區分，並對現行紛亂之土地變更使用義務負擔規定，加以統合。 　　　（三）農地變更使用增值利益計算上，在短期內建議以樓地板面積為評估依據。