土地不但為可滿足人類慾望的天然資源，亦為人類生息其間不可須臾或離，一切經濟發展社會繁榮道先反應於地價，地價漲跌的波動直接影響到大眾的生活。再者歷代用以代表土地者，各國都採用面積或二者併用，藉以表示土地之品質及大小，但近以科學發達，對於土地的瞭解與認識已異於往昔，悉以為表示土地價值最適當者莫過於地價，國父以創新的觀點，非僅採用地價作為土地的代表，更進而運用地價作為實行平均地權的主要工具，所以國父所暄平均地權主的施行辦法首日規定地價。平均地權為我國土地政策的最高目標，平均地權以地價為中心，由規定地價起，照價征稅，照價收買，漲價歸公，全部平均地權四項辦法都離不開地價，就照價征稅言，規定地價是政府計算徵稅數額的依據。就照價收買言，規定地價是國家收買私人土地給價的標準。就漲價歸公言，規定地價為國家收取土地未來增價的計算基礎。若不能確實規定地價，即難以推行平均地權土地政策，甚至反刺激了地價的高漲，得了相反的效果，此即所謂一著有錯，全盤皆輸。故國父在其地方自治開始實行法中言：「此定價一事，實吾國民生根本之大計，無論地方自治或中央經營，皆不可不以此為著手之急務也」。規定地價在我們國家的現行土地政策，社會福利，或人民的生活任何一觀點來看，地價都是現代社會經濟發展中最使人關心的的問題。中國國民黨十全大會所通過的「策進全面施平均地權及貫徹耕者有其田」綱領，首條即特別標明：「為南徹平均地權之全面實施，除已實施平均地權之都市地區外，其他都市地區及都市地區以外各地目之土地，應分期分區舉辦規定地價」，足徵規定地價在今日土地政策中之重要性。 平均地權遲遲未能遵奉國父遺教全面實施，平均地權政策在都市施行已久而績效距理想目標尚遠，實施都市平均地權條例雖一再的修正，仍未能解決都市土地問題達到平均地權的目的，究其原因，吾人認為癥結所在乃為地價問題。 本文對臺北市現行規定地價制度與採用方法，從規定地價時期與規定地價後如何掌握地價變動資料及作業情形作一系統的分析研究，並參酌各國土地估價的方法，藉以探討現行方法有那些值得商權改進的地方，作進一步研究提出適合實情的改進方法，藉供主管當局及關心土地問題人士研究之參考。 本文共分八章，茲將各章提要分述如下： 第一章結論：(一)從地租的發生說明地價的起因，(二)說明影響地價的因素，同時配合本文研究需要，特別就影響市地地價之因素加以分析，(三)規定地價在現行土地政策中具有特別的獨立意義，就其由來，獨立意義，目的分別說明之。 第二章就各種規定地價方法加以探討，藉以瞭解各種方法的利弊及如何建立良好的制度。 第三章說明臨街地段及臨街街角地塊擁有先天優越條件，地價昂貴，不得相略，舉述各國對臨街地及街角地的計算方法，藉以比較檢討我國現行辦法對臨街地段及街角地塊評估的得失。 第四章就臺北市規定地價作一總括的說明，如現行規定地價制度之沿革及其有關名詞，舉辦的時期，法令根據，採行地積單位，執行人員及輔助評議機關等，藉以瞭解人員編制的運用是否配當，都市地價評議委員會委員名額的分配是否能充分發揮功能。 第五章就現行規定地價步驟逐一詳細分析，以瞭解實際作業的過程與方法。 第六章對公告現值查評之過程及公告現值之目的作一扼要的說明。 第七章針對臺北市規定地價的利弊得失，分別加以檢討。 第八章就臺北市規定地價制度和方法方面提出改進意見作為本文結論。

由於工商業快速發展及都市化程度提昇，使土地的利用不再只是單純的平面使用，而趨向立體空間的發展，地價的概念已不能侷限於平面的評估，本研究即基於此理念，先藉由探討立體地價的基本概念，確立以效用理論、空間權理論與估價理論作為基礎，進而檢討現行制度下待解決之問題，分析立體地價評估之方法，由此建構以基地使用權價格作為立體地價評估制度之基礎。 本研究是利用樓層別效用比率及地價分配率所求算之基地使用權價格，作為評估立體地價價格的依據，並藉由案例分析試算結果，探討實際應用時的可行性，以加強立體地價制度落實於實際運用作業上。藉由本研究結果之基地使用權價格的評定，進一步換算成立體地價比率，可作為土地空間利用效用不同的依據，運用於地價稅及土地增值稅等稅賦課徵作業上，以導正現行制度下所造成所有權人之間垂直不公平的納稅現象。 立體地價評估制度之應用除可用於課稅外，尚可運用於徵收補償、都市更新權利變換前後權利價值的評估、聯合開發土地開發後土地分配、以設定地上權來替代徵收土地之區分地上權價值估價、容積移轉之估價、發展權之估價等方面。透過立體地價評估制度之建立，有助於解決現行不動產估價作業時，有關建物及土地價格分離的問題，未來若要以市價做為課稅之依據，更需要應用立體地價評估模式。 總而言之，隨著土地利用型態的改變，平面地價的概念已不得不朝向立體地價發展，本研究嘗試以基地使用權價格的評估作為立體地價的依據，雖然欲落實於實際作業應用上，仍有許多問題要克服，但經本研究之試算結果是可行的，所以未來應積極解決相關問題，使立體地價評估制度能早日建立，並期望透過立體地價評估方式的建立，能由平面地價提昇為立體地價的思考模式，進而促使不動產估價技術更完備、制度更健全。

一、土地稅之定義及其在地方財政上之重要性： 1、我國土地稅，係政府為實現平均地權土地政策，而期達成財政、經濟、及社會等目的，以土地為對象，向負稅人強制征收之賦稅。 2、臺灣現行土地稅，稅目甚為紛繁，計包括地價稅、土地增值稅、田賦、契稅等四項。歲入約四十餘億元，為地方最重要之賦源。而土地稅中，又以地價稅田賦所佔地位最為重要。 二、田賦之現況與檢討： 1、臺灣當前田賦，係以徵收地價稅以外之土地，為其實施範圍，並仍沿用日人據臺時期所制訂之賦率，及民國三十三年銓訂之地目等則，為課稅之基礎。田地目土地，一律徵收稻榖實物並實施隨賦徵購；田以外各地目土地，則按應徵稻榖實物折徵代金。 2、臺灣田賦，係就土地之收益能力為課稅標準，並採累進稅率。就每宗土地言，田賦負擔深能符合量能課稅之原則；但就每一納稅人言，因各人所持有之土地數量、品質不一，故負擔難期公平。 3、臺灣原定田賦地目等則，甚為細密詳實。惟因賦率係採全額累進稅率，致使高等則土地之負擔遠較低等則土地負擔為重。尤其當前地目等則甚多失實，益使地主負擔不平。 4、田地目土地徵收稻榖實物及隨賦徵購，對於供應軍糈民食，穩定糧價，甚有貢獻。但因徵實對象，僅以田地目土地為限，而稻榖公定價格復與市價有差距，故造成田與田以外各地目土地負擔之不平。益以徵實手續煩瑣，更使徵、納雙方增加紛擾。 三、地價稅之現況與檢討： 1、臺灣之地價稅，僅以實施都市平均地權地區之建地，及依法編定工業用地區域內，直接供工業使用之土地為實施範圍。故全部課征地價稅之土地，尚不及已規定地價土地之四分之一。 2、地價稅以按土地所有權人之地價總額累進課稅為原則。但對自用住宅用地，及農、工直接生產用地則分別採取優惠之比例稅率；對於都市空地及不在地主土地，則加重其稅。此一稅制，對於促進地權平均與地盡其利，均著成效。 3、惟地價稅差別優惠稅率與累進稅率併行，非僅削弱地價稅累進稅率之作用，難達「稅去地主」之目的，且肇致稅制紛煩，徵、納雙方均感不便。 4、都市農地於規定地價後仍課田賦，使都市土地稅制兩岐，稅負失平。為造成都市郊區土地壟斷投機之導因。 四、全面實施平均地權與土地稅制之改善： 1、平均地權為我基本國策，而土地稅－照價徵稅與漲價歸公，非但是實現此一基本國策之手段，並且也是平均地權土地制度之一環。因之，我國土地稅制之改善，自應以平均地權理論，為最高指導原則。 2、為期貫徹上述基本國策，臺灣地區於完成全面規定地價後，應即廢止田賦，並代之以照價徵稅、照價收買及漲價歸公諸措施，以公平土地稅負擔，健全平均地權新土地制度。 3、至於田賦改課地價稅後之農地負擔、及政府糧源掌制問題，可以調節稅率，及對生產稻榖土地依地價稅額折徵實物等措施，予以解決。 4、據初步估計，農地如以收益地價為準，一律按千分之十之稅率改課地價稅，則高、中等則土地之負擔均將減輕，低等則土地負擔則加重；田地目之土地負擔大部份減輕，旱地目土地負擔大部份加重。此一稅負增減變化趨勢，適足以校正目前田賦「高等則土地負擔偏重，低等則土地負擔偏輕；田地目土地負擔偏重，旱地目土地負擔偏輕」之稅負不公平現象。復就政府稅收言，按照上述估計，地價稅每年將較原徵田賦減收百分之二•五，惟對地方財政影響不大。

本論文計壹冊,約參萬伍千字。 本文 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 市地重劃屬廣面性都市建設事業，具積極促進市地利用功能。其工作重心－地價評估 ，計算負擔與交換分配原理，現況分析檢討並提出改進方法。 第二節 研究內容與流程 第三節 研究方法 第四節 市地利用計劃與市地開發方式 第二章 台灣地區實施市地重劃回顧 第一節 市地重劃之意義 第二節 市地重之法令依據及演進 第三節 市地重劃方式，作業程及其成果與效益 第四節 市地重劃問題及其解決辦法概況 第三章 市地重劃當前重要課題研析 第一節 共同負擔面積比例提高課題 第二節 解決公共設施保留地課題 第三節 取得國宅用地課題 第四章 市地重劃計劃與重劃區設計檢討及分析 第一節 重劃計劃的重要性 第二節 重劃區的規劃設計分析及檢討 第五章 市地重劃地價查估及損失補償檢討分析 第一節 重劃前後地價評估原理分析 第二節 重劃估價分類及其查估檢討 第三節 損失補償概況及檢討 第六章 市地重劃計算負擔與土地分配檢討分析 第一節 計算負擔分析與檢討 第二節 土地分配分析與檢討 第七章 結論與建議 第一節 結論 第二節 建議

本篇論文全部共一冊，約六萬字，全文分為五章十八節，研究方法以歸納為主，主要 內容如下：第一章緒論，包括四節，１研究動機與目的２研究範圍與內容３研究步驟 與方法４文獻回顧。第二章我國現行之地價稅制，針對現行法令制度加以歸納，包括 兩節１立法沿革２現行規定。第三章地價稅之政策目標，對於土地政策加以檢討分析 ，包括四節，１遏阻土地投機２促進土地利用３地租歸公４公平稅負。第四章地價稅 制結構分析，依據政策目標來評估結構，內容包括六節，１稅制結構２問題分析３地 價稅之稅基４地價稅之稅率５地價稅之累進起點地價６田賦改征地價問題。第五章結 論與建議，包括兩節１結論２改進意見。

摘 要 地價稅乃地方財政之主幹，若按「平均地權」申報地價與照價徵稅的辦法，課徵地主的不勞而獲，不但可以充裕地方財政收入，且可抑制地價上漲，後者更有協助經濟發展之功用，但因土地具不移性與異質性，以致土地市場的資訊無法充分流通，再加上政府在財力有限的情況下無法推行「照價收買」，以致在民國42年以前所推行的地主自行申報地價多屬偏低，無法貫徹政策目標，政府乃不得已根據傳統的市場比較法進行公告地價的評估，囿於政治因素與估價方法兩項原因，公告地價的成果一直過份偏低，以本文所研究的台中市為例，由83至88年，公告地價僅及交易價格的一成一。 本文首先建立理論模型，此乃將Fujita的家庭居住均衡模型加以擴充，在加入地價稅的考慮以後，本文證實應將各都市的差額地租收歸公有，藉以興建公共財，本文進一步研究發現地價稅稅基評估若有不實，一方面使得土地利用浪費，另一方面政府所提供的公共財必有不足，由此產生資源分配的無效率。 本文特以土地稅稅基評估的「效率性」與「公平性」兩項指標，藉以檢定公告地價評估的成效，效率性乃指評估價格與交易價格的比率，如前所述，台中市歷年的評估價格比率僅有一成一，而公平性又可分為水平公平與垂直公平，本文首先利用變異係數以測定水平公平，台中市公告地價的變異係數高達71%，此表示相同價值的土地，評估結果相差甚鉅，次利用Kochin and Parks公式測定垂直公平，也發現具有累進現象。 本文主張未來土地市場若能加強資訊流通，可採業主估價法，藉民間力量協助政府進行地主自行申報地價，在此之前，可採各種大量估價法，因其估價客觀，又有固定的公式可供遵循，不會像目前遭受地價評議委員會的非議，本文所探討的包括標準宗地估價法、特徵價格法、無母數迴歸估價法、以及逼近調整法，其中以逼近調整法較佳，因其評估價格比率可接近於1，變異係數接近30%，而且達到垂直公平，故無論在稅基評估的效率性與公平性兩方面，均有長足進步。 本文更進一步認為，公告地價無須每年重新評估，因其需動用大量人力與物力，在非全面重估的期間，可以「地價指數連動法」以評估公告地價，本文所提出的地價指數編製方法共有重複交易法、特徵價格法、以及無母數迴歸法，其中以特徵價格法與無母數法的效果較佳，但特徵價格法有函數設定問題，故本文建議採無母數迴歸法以編製地價指數。 以往一般均懷疑公告地價的評估結果偏低，但無實際數據可茲參考，本文根據實際資料，指出偏低的成數，並經實証求得在公平上也不理想，經過研究提出各種大量估價法以求改進，且利用地價指數連動法以節省評估的工作，方法客觀，切實可行，而且本文所研究的各種方法均可推廣至其他地區，這是本文的貢獻，政府若能採本文的建議，不但可以充實地方財政收入，且可達到增進土地利用的目標。 目 錄 頁次 目 錄 ………………………………………………….… Ⅰ 圖 目 錄 ………………………………………….………… Ⅲ 表 目 錄 …………………………………………….……… Ⅳ 第一章 緒論 ………………………………………..…… 1-22 第一節 研究動機與目的 …………………………………… 2 第二節 研究方法與範圍 ………….………………………… 5 第三節 文獻回顧 …………………………………………… 8 第二章 公告地價的評價理論 ……………..……………. 23-38 第一節 土地市場的資訊效率……….………………………… 23 第二節 地價稅的課稅評價理論 …………………….……… 28 第三章 現行公告地價評價方法之探討 ……………… 39-73 第一節 現行公告地價評價的方法 ………………….……. 39 第二節 實証樣本的說明 …………………………………….. 51 第三節 目前公告地價評估結果的檢定 …….….………… 59 第四章 公告地價評價方法的改進 ……………………. 75-157 第一節 業主估價法…………………….…………….………. 76 第二節 標準宗地估價法……..………………………………. 82 第三節 特徵價格法..….….………………………………….…. 107 第四節 無母數迴歸………………………………….……….. 131 第五節 逼近調整法 …………………….……………………..143 第六節 各種不動產估價方法之比較 ………………………. 152 第五章 公告地價的指數連動法….……………………… 159-193 第一節 地價指數的編製方法 ………………..………..……. 161 第二節 藉重複交易法編製地價指數……………….….……… 166 第三節 藉特徵價格法編製地價指數 …………………………. 174 第四節 藉無母數模型編製地價指數……………………... .…... 183 第五節 各種地價指數編製方法之比較………………………. 190 第六章 結論與建議 ………………………….……..… 195-201 第一節 結論 …………………………………………….….. 195 第二節 建議 ………………………………………….…...... 200 參考文獻 ………………………………………………..…….…... 203 附 錄 ………………………………………………………….. 213

我國民生主義土地政策係以實施平均地權，促進土地利用，增進人民福利，建設安和樂利的社會為目標。惟自民國四十三年制定「實施都市平均地權條例」，四十五年擇定台灣地區的主要都市試行規定地價，至五十九年正式在台北市等五十九地區的都市土地辦理規定地價，以迄爾後之逐次擴大實施範圍，二十餘年來，其實施區域不過全省一百二十八地區之十七萬九千餘公頃都市土地而已。雖云都市平均地權之實施，對於防止都市土地之壟斷、投機，發生了不少抑制作用，同時地價稅及土地增值稅的收入，對於發展地方建設、增進社會福利等亦具有重大貢獻，然以實施範圍究僅限於都市土地，致上項效果未能擴及全面，而近年來，台灣由於經濟之快速發展、都市範圍擴大、都市外土地地價亦急速上漲，但此諸地區因未舉辦規定地價，致漲價大多歸私，遂成為土地投機壟斷者謀取暴利之溫床，不僅破壞地利共享之原則，抑且與民生主義土地政策之理想顯有違背。 政府有鑑於此，乃決定全面實施平均地權，就全省尚未規定地價之土地，舉辦全面性之規定地價，為便於執行，並將「實施都市平均地權條例」修正為「平均地權條例」，於六十六年二月二日公布施行，同年三月、全面平均地權規定地價工作在全省各縣市正式展開。 按實施平均地權之具體辦法有四：即「規定地價」、「照價徵稅」、「照價收買」及「漲價歸公」，其中「規定地價」一項為基礎工作，亦為首要工作，蓋不規定地價，即無從實施照價徵稅、照價收買及漲價歸公、平均地權實際等於落空，且地價規定是否公平合理，亦關係土地所有權人之稅負與權益，必須審慎將事。本文爰本此旨，就此次全面實施平均地權辦理非都市土地規定地價工作予以探討，並以台北縣為研究對象。故文中除敘述平均地權及規定地價之理論外，主要仍著重於辦理規定地價之作業方法，實際工作程序以及實施成效等之研討。全文分四章，其各章內容要點略如下述： 第一章首先說明本文之研究動機與目的。及研究方法與範圍；次述有關平均地權之理論基礎與平均地權之土地制度。 第二章對於全面實施平均地權緣起、法令依據及台北縣辦理平均地權之工作概況作扼要介紹，並論述規定地價之意義、重要性及其應用之評價方法。 第三章著重規定地價作業程序與成果之研討，一方面對於規定地價工作程序與方法及非都市土地規定地價工作成交予以分析、比較，進而對全面實施平均地權規定地價作業試為評議。 第四章對於非都市土地規定地價工作，予以檢討並提出改進意見，以作今後之參考。

平均地權是我國土地政策的最高鵠的。達成平均地權之主要手段為「規定地價」、「照價征稅」、「照價收買」與「漲價歸公」。現行「地價稅」與「土地增值稅」都是實現平均地權的重要手段，應一併研討，始無所偏廢。此乃本文一併研討之原因。 近年來台灣地區都市地價隨經濟成長而急劇上昇，投機日甚一日，如此將妨害公共建議；阻礙工商業發展；並直接間接增加一般市民生活負擔。揆其基本原因乃係現行土地稅制之不健全有以致之，例如增值稅率結構採倍數累進，助長投機，復因都市郊區之農地被投機壟斷；但仍課征田賦。凡此等等，乃誘發本文探討之動機。 地價稅與土地增值稅若能有效而合理的運用，應係達成土地價格穩定，有效抑制土地投機之重要手段，現行土地稅制能否達成「平均地權」、「地盡其利」、「地利共享」之土地政策目標？現行稅制結構是否允當，稅率結構是否合理，稅基之計價是否符合實際狀況？皆為本文所擬探討之主要問題。 本文之研究方法，對於現行稅制以稽征機關歷年來之統計資料作為分析與檢討之依據。並列舉各國土地課稅制度，作一比較與評估，藉供參考，以資借鏡。 本文之研究範圍所稱之土地稅，係指狹義之土地稅，包括地價稅與土地增值稅，且市地課征田賦之部份，亦略加提及。此外對於富有政策意義之懲罰性地價稅，本文也一併探討。 本論文分下列六章十九節加以探討： 第一章至第二章，純為理論之探討，藉以澄清土地稅之觀念。第三章為土地稅之經濟分析，藉以探討土地稅與地價之關係，進而如何應用土地稅制以促進土地利用。第四章分別就日本、瑞典、英國、美國、澳大利亞的財產稅及日本、瑞典、義大利、以色列、美國的土地增值課稅制度作一介紹，並作比較評估，藉資參考與借鏡。第五章就我國現行地價稅與土地增值稅征課制度之沿革，條例歷次修正要點及現行制度內容作一敘述，並應用稽徵資料作為印證，以為現制得失檢討之依據。對地價稅與土地增值稅適用範圍、稅基、稅率以及地價稅抵繳規定、懲罰性地價稅等有關問題，逐一提出檢討分析。第六章就管見所及，試擬改進辦法，並將前述各部份作一總結。 ※ 本論文之能順利完成，首先得感謝魏萼老師的懇切指導。於撰寫期間，承蒙內政部地政司單光義科長、財政部張五益專員、財政廳稅務局曾廣田學長之提供寶貴意見及統計資料，在些謹表謝忱。

以集群分析將台北市與新北市的中古房地資料分開討論做分群，使用變數行政區、臨街關係、用途類別、構造種類、土地使用分區、屋齡及單價協助分析，瞭解影響台北市與新北市中古房地價的主因，並可提供房屋仲介業者在推銷上之參考。 一、 台北市平均路寬以大安區最寬有27.08公尺，新北市以八里區與板橋區17.5公尺最寬。 二、 台北市平均屋齡以萬華區最高達32.83年，新北市以烏來區與坪林區37年最高。 三、 台北市平均移轉土地面積坪以士林區最高有10.27坪，新北市以石碇區58.37坪最高。 四、 台北市平均移轉房屋面積坪以內湖區36.8坪最高，新北市以坪林區最高63.26坪。 五、 台北市一坪平均價格以大安區54.01萬最高，新北市以永和23.95萬元最高。 六、 台北市與新北市各行政區之「土地使用分區」、「用途類別」、「臨街關係」皆有顯著差異。 七、 台北市房價分為三群，「高價位商業區之住宅大樓、公寓、辦公商業大樓」與「中價位住宅區之華廈、公寓、住宅大樓」以及「低價位住宅區之公寓」。 八、 新北市房價分為兩群「低價位住宅區之公寓、透天住宅」與「高價位住宅區、商業區、工業區之住宅大樓、公寓、華廈」。 九、 台北市地價分為兩群「高價位住宅區、商業區之不規則形裡地、臨街地」與「低價位住宅區、商業區之方形裡地、臨街地」。 十、 新北市地價分為兩群「低價位農牧、農業用地之不規則形裡地、臨街地、袋地」與「高價位住宅區之方形、不規則形裡地、臨街地」。

本文以新北市板橋區2012年8月至2014年底不動產實價登錄的交易資料，分析地價稅課徵的公平性。 利用公寓、華廈、大樓與純土地之土地公告地價占市場價值的估價比率，對估價比率的一致性、垂直公平與水平公平做研究。透過估價比率中位數、價格相關差異與離散係數做傳統的分析，結果發現板橋區的估價比率離散程度過高，估價呈現累退性，不符合垂直公平的原則，而且相近的交易價格，估價卻存在顯著不一致的樣態，亦不符合水平公平的原則。 再進行迴歸實證分析，可與傳統分析相互印證，迴歸結果指出板橋內的確呈現顯著的累退性，即有高價低估與低價高估的問題，不符合垂直公平。估價時，會受到土地財產特性的影響，尤其是土地面積、建物面積、與市中心距離等因素，會產生估價的水平不公平，例如土地面積越小，估價比率則越低的問題。 本文建議可針對新大樓林立區段做改革，調高該區段土地之公告地價，不但有利於提升估價比率，使納稅義務人負擔合理的稅負，並且同時有助於改善垂直公平與水平公平。