評定合理的房屋價格，有助於維護交易雙方權益，並給予相關稅負有一適當的課稅基礎。惟影響房屋價格的因素眾多，除了房屋內部特徵外，土地價格亦為影響房屋價格之重要變數。由於影響房屋價格與土地價格之有關變數區分不易，過去文獻多僅對房屋價格及土地價格進行個別研究，本文參考評價土地價格相關文獻，利用區位變數將土地價格由房屋價格分離。將影響房屋價格之變數分為房屋內部特徵變數與外部生活機能變數兩類，透過加入兩個交互作用項，並架構於特徵價格估計法上以最小平方估計法分析之。 本文資料採自山東省青島市2008年商品住宅交易數據，實證分析顯示，透過區位變數可分析土地價格之相關區位變數，個別對房屋價格所產生之邊際效果，發現土地價格對於房屋價格有顯著影響。由實證結果發現，在內部特徵變數中，公攤率對房屋價格之邊際效果最大；在外部生活機能變數中，該住宅之行政區位於萊西市對房屋價格之邊際效果最大。 / Evaluating a reasonable housing price is helpful for maintaining the benefits of both buyers and sellers. Also, it can give the tax an appropriate base. However, there are lots of factors affecting the housing price. Besides the inside characteristics, the price of land is the other characteristic. Because it is difficult to distinguish out the factors of housing price and land price, previous studies only pick up one of them to do studies. This study takes the way that previous studies evaluate the land price as reference, and use the location variables to separate the land price from the housing price. The variables which influence housing price are divided into the inside characteristics and outside living standard. By adding two interactions and basing on the hedonic price model, the current study uses the ordinary least squares to do regression. This study uses the housing transaction data of ShanDong Seng QingDao City in 2008, which finds out the location variables can analyze the land price and the marginal effect of housing price. The empirical analysis reveals the land price has significant influence on the housing price. In the inside variables, the pool rate has the biggest significant influence; in outside variables, the house which is located in Laixi city has the biggest significant influence.

一般在討論台灣土地稅的文章，很多都從孫中山的土地稅論點發展，對地價變動的「不勞而獲」利益，力主予以課徵，課徵高稅率的土地增值稅，以求社會公平，也從關心社會公平的角度，對地價稅也主張以累進稅方式，用提高稅率方式促進土地利用效率。但本文認為這樣的觀點並不正確。 我們從生產理論推論土地在生產活動，由於生產要素數量比例的調整會產生不同的生產力，進而推論一般認定土地土地價格、數量變動與土地收益變動的關係。地價變化的主因來自土地收益（地租）變化，土地收益變化是「因」，土地價格變化是「果」，處理地價變化問題，重點在對土地收益課稅，也就是地價稅，不是對地價變動課稅的土地增值稅。目前強調對地價稅輕稅，卻對土地增值稅重稅，不僅無法處理孫中山所提出取締「不勞而獲」的問題，甚至讓問題更嚴重。 本文在公平上強調不僅土地資源的應用要公平，貫穿孫中山土地稅的精神，應該所有的生產資源都應一視同仁，由此反推出孫中山過份強調土地的特殊性，導致土地在經濟活動中受到不平等的對待，這樣的不平等，在經濟資源在經濟部門間的移動，導致土地價格更加不合理，也使資源配置更不合理。另一方面，我們也討論孫中山所謂的公平與目前累進稅的公平意義差別，認為現行土地稅採行累進稅，已經偏離孫中山的想法，與原意不合。而累進稅的設計在許多方面並無法促進公平，甚至更不公平。 在效率方面，我們認為價格機能會讓資源配置到最佳狀況，因此地租曲線所呈現的相對土地收益、相對價格是很重要。由於百分之百的土地增值稅會出現閉鎖效果，使得土地增值稅改為累進稅制，這樣就紊亂值本的價格體系，扭曲資源配置，也讓價格資訊原本就不明的狀況更加不透明。不僅於此，連涉及土地收益的地價稅也採行累進稅制。更攪亂土地資源。我們認為土地稅採行累進稅，不僅扭曲孫中山的原意，而且對財富分配助益不大。 再者，我們引進預期及均衡概念去解釋地價變動，實際上，土地交易價格因為含有預期因素，所以交易價格所反映土地購買者的報酬率經常會低於市場狀況，所以土地交易不一定有利。也從均衡的概念推論，一般認定購買土地的報酬率高，其實不正確。若購買土地的報酬率高，則賣土地的人就是傻瓜。 最後，我們引用嘉義市的公告地價、公告現值，印證我們的推論。

我國公告土地現值係作為人民土地移轉時申報實際買賣價格之參考，且為主管機關審核土地移轉現值及徵收土地補償地價之依據。公告土地現值之數額即攸關人民財產權益之負擔與損失之填補，涉及土地所有權人之權益，因此，其查定除應公平、具合理性外，更應符合相關之法律規範。 惟本研究發現，在現行體制、架構下產生之公告土地現值，存在不少適法性之問題。從公告土地現值形成之依據而言，現行辦理公告土地現值之作業僅以地價調查估計規則作為操作準據，缺乏法律之明確授權，違反法律保留原則。除此之外，形成公告土地現值必須辦理之程序—劃設地價區段、估計區段地價、舉辦公開說明會、提請地價評議委員會評議、編製土地現值表公告等等，更有著地價區段之劃設未符合明確性原則、估計估計區段地價應有之規範未以自治條例訂之、未以法律直接規範或明確授權命令規定，直轄市或縣（市）提請地價評議委員會評議區段地價前應舉辦公開說明會、地價評議委員會無法落實法律制度設計所賦予之功能、現行各直轄市或縣（市）政府有意地將一般正常交易價格打折後，評定作為公告土地現值，已違反立法原意、不得逕以地價調查估計規則第二十三條規定將公告土地現值定為區段價制等問題。 再者，公共設施保留地之公告土地現值，依現行規定係由直轄市或縣（市）政府於每年編製土地現值表時，預先依平均地權條例施行細則第六十三條規定，計算其補償地價，以作為公告土地現值。惟現行預先以較高之補償地價作為其公告土地現值之作法，將有高估其公告地價之情事，也就造成公共設施保留地之土地所有權人於其土地利用權能受限制之情況下，反須多繳納地價稅，顯有不公。 另外，由於公告土地現值之形成涉及高度之專業判斷，且因規範密度不足，造成行政法院對於公告土地現值形成之司法審查密度，係採消極審查方式，僅能以公告土地現值之決定，是否提經地價評議委員會評議來作為其審查標準。惟現行地價評議委員會無法達到制度設計所賦予之功能，因此，此刻最重要之課題，即應強化法律對於公告土地現值形成程序面之規範密度，藉以保障人民財產權益。 由於我國已邁入民主法治國家，政府的行政行為除以國民權利、自由之保障為職志外，並以實現公益、公共性為目的，其實現之價值內涵更應避免行政單方地操縱及對人民有不平等之處遇，政府之行政行為即需有法治國原理之注意。本研究爰於終章試著建構我國現行公告土地現值制度應有之法規範。

由於我國公辦市地重劃實行之相關程序規範散見於土地法、平均地權條例等法律及其授權訂定之法規命令與行政規則中。因此，公辦市地重劃之實行，長久以來衍生出諸如:民眾參與機制之設計是否足以保障權利人之程序參與權、重劃地價查估方式是否能客觀反映重劃前後土地之價格、差額地價請求權於何時得以行使、公共設施用地負擔之界線如何判定以及重劃救濟途徑規範不明確等問題。而此等問題均與人民之權利保障息息相關。 於是，本文於第二章中，援引日本學說之相關文獻，探討由參與重劃之土地所有權人負擔公共設施用地之合憲性基礎，以期清楚地勾勒出市地重劃制度之本質。本文認為市地重劃是透過受益者負擔之機制，由參與市地重劃之土地權利人，依受益比例負擔事業範圍內「鄰里性設施」之興建。因此，就應列為重劃負擔之公共設施之範圍，應有其界線，主管機關不應將市地重劃事業單純地視為政府取得公共設施用地之手法而浮濫地施行。 於第三章中，則由行政正當法律程序之內涵作為基礎，並且以日本土地區劃整理制度中民眾參與機制為鑑，檢討當主管機關決定採取市地重劃措施乃至於擬訂重劃計畫、土地分配之設計程序中，土地權利關係人是否有足夠之參與空間，並提供相關改進建議。 第四章中則歸納實務上常見之紛爭中，有關重劃地價查估與負擔計算及土地分配之相關爭議問題，如:實務上重劃前地價查估之方式適當與否、公共設施保留地重劃前價值之評定是否應另訂評定標準、應列入重劃負擔之公共設施項目之界線、是否有規定負擔比例上限之必要、差額地價給付請求權之得行使時點與差額地價給付請求權之消滅時效等問題，並分析之。 於第五章則探討公辦市地重劃計畫決定行為之法律性質，以釐清土地所有權人可否於計畫確定後，就計畫內容提起行政救濟。並討論重劃分配公告後，土地所有權人可否不經平均地權條第六十條之二規定之異議程序，直接依訴願法之規定提起訴願。最後，於第六章總結前述各章節之論述，對於我國市地重劃制度之改革提供建議，期能作為制度改進之參考。

影響農地價格之因素，隨著市場條件之差異，如土地使用管制或農地政策而有所不同。歸納我國過去有關農地價格研究之文獻，對於東部農地市場之研究較少，且鮮少探討自然景觀因素對於農地價格之影響。對於東部農地價格之研究，可能遺漏重要的影響因素。因此本研究探討影響花蓮縣農地價格之因素，且加入自然景觀作為研究變數，以觀察自然景觀對於花蓮縣農地價格之影響。又農業發展條例於民國89年修正後，准許農民在其自有農地興建農舍。故本研究將農地樣本分為得興建農舍及不得興建農舍之農地，進一步比較自然景觀對農地價格之影響於兩者之間有無差異。由於本研究選取之農地，為其興建之農舍皆得作為民宿使用之樣本，因此，本研究加入衡量市場對於民宿需求之變數，探討市場對於民宿之需求，是否加深自然景觀對於農地價格之影響。 　　本研究以民國101年8月至103年12月花蓮縣非都市農地實價登錄資料作為研究樣本，透過線性迴歸模型，探討包括自然景觀因素在內之各項因素對於花蓮縣農地價格之影響。實證結果觀察到：對於花蓮縣農地市場，農地是否得興建農舍為自然景觀是否會影響農地價格之主因，且自然景觀對於農地價格之影響，受到市場對於民宿之需求而有所差異。基於上述，本研究研究結論如下：一、自然景觀因素影響花蓮「得興建農舍」之農地價格，但不影響「不得興建農舍」之農地價格。二、農舍作為民宿使用機率變高時，將加深自然景觀之價格效果。 / Factors that affect the price of the farmland vary in different market conditions, such as land use regulation or farmland policy. Previous studies on farmland prices is found to have paid little attention to farmland market in eastern Taiwan, and rarely discuss the amenity of natural landscape that might also affect the price of farmland. Lack of studies may lead to ignore the important factors of farmland price in eastern Taiwan. This study discusses the factors that affect the price of farmland in Hualien County, and adds the natural landscape as the independent variables so as to observe how natural landscape affect the farmland price in Hualien County. After Agricultural Development Act amended in 2000, farmers are allowed to construct individual farmhouses on their own farmland. Therefore, we split the data into farmland in which construction of farmhouse is allowed and farmland otherwise. Furthermore, we compare the difference between two types of farmland. Because the farmland where the farmhouses are allowed to construct are also permitted to operate the Bed and Breakfast, we also add the independent variables of the market demand for the Bed and Breakfast. In so doing, we are able to investigate whether the market demand for the Bed and Breakfast increases the natural landscape that affect the price of farmland. We choose the non-urban farmland price registration data from August 2012 to December 2014 in Hualien County. The linear regression model is used to analyze how various factors including natural landscape affect the farmland price in Hualien County. Based on the empirical results, three conclusions are arrived at below: First, factors of natural landscape only affect the price of farmland which allow for construction of farmhouses, but not affect the price of farmland where construction of farmhouses are forbidden. Second, farmhouses that are permitted to operate the Bed and Breakfast will increase the price effect of natural landscape.

研究目的 瞭解台北市地價變遷及空間分佈情形、影響因素，並測定捷運系統完成將對地價產何 種變動，以供制定地價政策、都市規劃之參考。 研究文獻 本文擷取下列三種研究方向之國、內外地價理論、實證文獻作為參考﹕（一）都市地 價之形成與形成因素之相關計量分析。（二）都市內部各地地價差異影響因素之研究 。（三）運輸改善對地價影響之研究。 研究方法 由相關文獻之參考，提出對地價之變遷及空間分佈較大影響之因素，以計量方法由此 等影響因素對地價之關係建立地價變遷、空間結構模式，以測定各項因素之影響力。 分析方法採統計分析，計有次數分配、相關分析、時間序列分析及迴歸分析等，藉電 腦處理資料來進行。 研究內容 本文計分五章，第一章緒論，說明本文研究動機，目的、方法、步驟及相關文獻回顧 。第二章為台北地價變遷之探討，藉地價指數之編製，瞭解其變遷情形及建立整體地 價變動模型，瞭解各因素之影響力。第三章為台北市地價空間分佈探討，以負指數模 型來測定距離與地價之關係，並建立內部各地地價差異之影響因素模型。第四章為捷 運系統完成對地價影響之研究，以實際資料建立一運輸改善模型以測定地價將產生何 種變動。第五章為結論與建議。 研究結果 （一）台北市地價變遷迅速，地價政策應慎重制定。 （二）地價空間分佈差異，除距離、人口因素外，土地使用強度之編定一大決定因素 ，故都市規劃之制定應考慮其地價因素。 （三）運輸改善對地價將產生變動，沿線地區（尤其車站附近）之上漲迅速，對其灴 良影響（如土地投機）應儘早制定相關政策控制。

研究目的為瞭解非都市土地使用編定對地價變動之影響，將調查結果加以分析，以印 證一般分區管制對地價變動影響之理論，同時以台北縣之個案研究，推論台灣地區實 施非都市土地使用編定管制對地價之影響，兼就地價變動情形檢討非都市土地使用編 定管制之問題，最後嘗試提出問題之對策。 第一章 緒 論 第一節 研究動機與研究目的 第二節 研究範圍與研究方法 第二章 台北縣實施非都市土地使用管制之背景 第一節 台北縣之發展概況 第二節 台北縣非都市土地使用之問題 第三節 台北縣非都市土地使用問題產生之原因 第四節 土地使用管制之意義、性質與方法 第五節 台北縣非都市土地實施區域計劃以前的管制情形 第六節 台北縣非都市土地依照區域計劃實施管制之方法 第七節 台北縣非都市土地使用分區及編定管制概況 第三章 台北縣實施非都市土地使用管制地價變動的實證分析 第一節 地價變動因素之分析 第二節 台北縣非都市土地規定地價之方法與概況 第三節 台北縣非都市土地實施編定管制前地價變動情形 第四節 台北縣非都市土地實施編定管制後地價變動情形 第五節 地價變動之分析比較 第四章 非都市土地使用分區管制對地價變動之影響 第一節 土地之使用、收益規劃使用對地價變動之影響 第二節 非都市土地使用編定管制對地價之影響程度 第五章 結 論 第一節 非都市土地使用編定管制造成土地之損益應採行適當之對策 第二節 計劃與管制應產生誘導土地發展指引土地利用之功能 第三節 建 議

台灣地區自民國四十二年起，連續實施數期經濟建設計劃以降，經濟迅速進展，工業 化與人口都市化現象與日並進，經濟結構亦由原以農業為主之經濟，轉變為以工業為 主之經濟，轉變為以工業為主之經濟。社會現象雖已蛻變，原有的法令典章，卻未能 與之配合，以致今日人文薈萃之都市，竟成為土地投機交易之場所，地價不正常的暴 漲，土地投機風氣盛行，或兼並壟斷，或將土地充置不用，待價而沽，坐享暴利，國 家與人民均身受其害。 地價稅為實現土地政策之手段，土地政策經由地價稅所欲實現之理想為消除土地投機 ，促進土地利用。因此地價稅對於土地政策所能發生之作用乃為稅去地主不勞而獲之 地租，從合獲致所得之公平分配，誘導土地之合理利用。現行地價稅利能否或如何發 揮此項作用，乃為本論文之主要研究動機。 本論文計一冊，約十萬字，共分五章十六節，今就研究內容，略陳於下： 第二章文獻探討：說明地價稅之理論基礎，就地租學說、國父之地價稅理論、近代學 者對於地價稅之主張三者加以整理、分析與比較。 第三章現況分析：首先介紹現行地價稅制，次就歷年地價稅課徵之實績加以整理分析 ，最後就現行地價稅制所達成之財政策效果，經濟政策效果與社會政策效果加以分析 。 第四章檢討與改進：就與現行地價稅制有關之其他因素，如規定地價、重新規定地價 、稅制結構、地價稅與土地增值稅之配合、地籍總歸戶等問題，與現行地價稅制做一 綜合檢討，並提出筆者個人之意見與看法。 第五章結論：綜合以上各章之探討，做一歸納。

本論文研究主旨，在探討現行土地稅制對市地利用之影響，為現行土地稅制提供具體 改進意見，以抑制地價暴漲，防止土地投機，促進市地合理利用，進而達成地盡其利 、地利共享的平均地權政策目標。全文編為一冊，計九萬餘言，共分六章二十一節。 以內空劃分，飲食三大部份：第一、二章為導論；第三、、六章為本論；第六章為結 論。現謹將各章節提要述之於後： 第一章為結論，首言本文研究動機與研究目的，並對研究範圍加以界定，次論本文研 究方法與研究項目，以明全文梗概；第二章則對平均地權土地稅制與市地利用的意義 與目標加以闡釋，並論及地價對市地利用的影響；第三、四章則分別就地價稅制與土 地增值稅制加以說明，並對現行稅制結構與課征績效進行分析，以明了其能否達成促 進市地利用的功能？第五章乃針對現行空地限期使用措施加以檢討，並就現行加征空 地稅與照價收買手段對促進土地利用的功能加以分析；第六章則為本文結論與建議， 乃提供具體意見俾建立一套更完善的土地稅制，以達成地盡其利的政策目標。

第一章 為緒論，首先陳述地價指數之基本概念，其次闡述指數理論之發展，再次 說明選定台北市、桃園市、新店鎮為研究範圍，及整體研究程序之概要。 第二章 為地價指數的價值分析。大凡理論的提出，皆需確定其價值所在，因而闡 明地價指數的功能所在、編制目的及其用途，乃為必要。 第三章 為當前編制地價指數面臨的基本問題。由於地價指數的編制方法，猶屬初 創階段，舉凡分類標準、查價基準、查價對象、查價技術、查價方式、指 數公式、權數選擇及編佈程序等項目，概需詳盡討論，以期紮下良好根基 ，益臻其健全性。 第四章 為各國編制不動產價格指數方法之舉要。編制地價指數，需參酌各國編制 之先例，引為借鏡。惟各國編制不動產價格指數的方法，不易求得，僅得 例舉美、日編制方法之概要，並敘明我國中位數法的編制過程、及其試編 結果，並作動態分析。 第五章 為各國編制不動產價格指數方法的評價。由指數公式的選擇、調查方法等 項加以比較分析，並對中位數法的效益予以評估。 第六章 結論。綜合前節各項所述，進一步提出編制地價指數應注意的問題。