１９５６年，C.M. Tiebout提出地方公共財理論﹕假定消費者具有充分的情報知識，瞭解各地區間公共財及租稅型態（財產稅）的差異，且消費者能充分的移動，以選擇能滿足其最大偏好的地區，並且地方政府的數目很多，以供消費者充分選擇；此外，由就業問題產生的區域移動限制灴予考慮，公共財在地方間亦無外部經濟與不經濟的現象；每一地區所提供的公共財，由原有居民偏好所決定。如此，該公共財的型態應有一最適地區規模，此一最適地區規模係指在最低平均成本下生產的區域人口收。因此，區域人口與提供設施平均成本的關係會決定居民之移進與移出。在這種情形下，除非處於均衡狀態，否則某些消費者將自其不滿意的社區公共財和租稅型態中移出，遷入其合意的地區，此種遷移行為充分顯示消費者對公共財及租稅型態（財產稅）的真正偏好，若此一調整達到均衡時，地方公共財提供水準也就達到最適狀態。本研究主要目的，即在理論上探討Tiebout 假設之內涵，並由此往的實證研究文獻中決定主要研究變數，透過台北都會區之實際資料驗證，以更進一步探討該假說之真義。本文共分為五章。第一章為緒論，說明本文研究動機、目的、內容、方法與流程。第二章為相關文獻回顧，分別對Tiebout 之假說，理論及實證文獻等課題予以探討，第三章為研究方法與變數選擇，首先檢討複迴歸在探討房地價時之注意事項，並且決定分析之變數；透過複迴歸了解居民選擇住宅區位的運作是否合乎Tiebout 的假說。第五章為結論與建議，並且提出在政策上應足採用之發現。

第一章 緒論：說明本文之研究動機、研究目的、研究範圍及研究程序。 第二章 現行規定地價作業之探討：分從土地政策上、估價技術上、行政作業上三方 面探討現行規定地價作業之問題及其改進方式。 第三章 規定地價作業電腦化目標與可行性分析：根據上章所述問題、需求，確立電 腦化作業目標。然後從作業時效上、設計技術上、成本效益上、資料處理正確上、電 腦應用安全上及民眾接受性上等幾方面，分析規定地價作業電腦化之可行性。 第四章 規定地價作業電腦化系統之建立：乃試擬電腦化之作業方式；並提出電腦化 之系統架構與綱要設計。 第五章 規定地價作業電腦化配合措施與未來方向：說明施行電腦化作業應有的配合 措施，如教育訓練、朿關法令的增修訂等；並提出未來地價查估改進方向及整體發展 地政資訊的目標與策略。 第六章 結論與建議：就各章節所研討的主題作一摘要，並陳示研究結果及未來研究 的向；同時提出幾點建議，以期本研究成果能儘速規劃實施。

我國平均地權辦法，係以規定地價為首要。然檢討目前市地規定地價及公告現值制 度，二者地價均較真實市價偏低，造成漲價歸公執行效果偏差，及征收土地補償失 平，亟待革新，此即本論文研究主題。爰於第二章中首對現行辦法予以檢討；而於 第三章中提出突破性之解決辦法－設定地價控制點，並選擇板橋市為試驗地區；第 四章則說明新方法在行政實務之運用，期使新法能落實於行政系統及早日實現地價 一元化；第五章則評估方法之可行性，將該法與現行制度加以比較，強調無論在土 地政策之執行效果、估價成果之公信力、估價成本之節省等各方面，皆較現行辦法 為優；最後於第六章結論中，綜合前述各章，說明新方法為改進現行辦法之唯一途 徑，應早日付諸實施。

近年來研究台灣農地價格的文獻顯示，都市周圍農地價格有暴漲的情形，靠近都會區的農地價格較高，農地收益無法適當解釋農地價格高漲的現象。至於投機活動對都會地區農地價格的影響為何？此乃本研究動機之所在。 　　本論文係以文獻歸納、訪談調查、統計分析的方式，嘗試探討投機活動對都會地區農地價格的影響，研究目的有三：一、分析影響農地價格的因素。二、分析都會地區農地投機活動對農地價格的作用是否大於都市發展負外部性的影響。三、對於以農地價格作為農地釋出指標之說法的合理性，依分析結果提出看法。 　　研究分析之結論，要述如下： 　　一、分析都會地區影響農地價格的因素，農業生產收益因素已不易解釋都會地區之農地價格。以距離因素來看，農地價格受至最近之都市計畫區發展界線距離顯著的影響。農地投機活動指標變數明顯影響農地價格，且為正向關係，故農地投機活動可能會促使都會地區農地價格的上升。 　　二、農地投機活動對農地價格的影響大於都市發展之負外部性效果。農地價格上漲可能不利於農業經營，因純粹欲農耕而購地者支付高於生產價值之地價，且農業使用的報酬較低，可能不易回收農地價格成本。 　　三、以農地價格作為農地釋放的指標，應斟酌再三。 　　本論文之檢討評估，要點如下： 　　一、農地投機活動之定義宜更明確。 　　二、有擴大樣本數的必要。 　　三、應再考量其他影響都會地區農地價格之可能因素。

本研究主要是要建立台灣地區市地重劃後地價查估之模式，並嘗試將地價影響因素予以量化。藉由分析較適合重劃後地價查估之方法，得出日本之路線價係數法較適合市地重劃後地價之查估。是以，本論文將調整日本之路線價係數法，建立一套台灣地區之路線價係數法，以模擬台灣地區市地重劃後地價之查估。日本路線價係數法之公式如下： 　　路線價係數=｛t．F(w)+ΣX｝+｛Σm．F(s)｝+｛u．F(P．Q)+ΣY｝ 　　然而，由於國情不同以及重劃區實際辦理情況有異，故本文嘗試對於日本路線價係數法加以調整，以建立台灣地區路線價係數之模式及參考數據。本研究將日本之路線價係數法修正如下： 　　路線價係數=｛t．F(w)｝+｛Σm．F(s)｝+｛u｝ 　　在市地重劃後地價查估之模式確立後，本研究嘗試利用階層分析程序法求取重劃後地價影響因素之權重，並利用上述之路線價係數評估結果，建立台灣地區路線價係數。 　　本論文擬藉由已建立之台灣地區路線價係數求取重劃後之地價，並利用ARC/INFO進行個案模擬分析，模擬採用路線價係數後之地價空間分佈情形，與研究地區原來重劃後的評估地價分佈情形，兩相比較，以檢測路線價係數與現行重劃後查估方法之優劣。是以，本研究所模擬之路線價係數法，可作為評估市地重劃後地價之決策參考。

我國地方政府租稅努力程度有普遍不足的現象，且稅收會隨景氣波動呈現不穩定的情況。本篇文章的研究目的，從土地稅租稅努力角度切入，來探討總體景氣波動對於我國地方政府租稅努力程度的影響，並進一步分析景氣繁榮與衰退期間對我國租稅努力是否具有不對稱效果。除此之外，本文建立迴歸計量模型，配合1982年到2009年我國總體經濟的時間序列資料，來驗證總體經濟變數以及景氣波動對於我國租稅努力的影響，是呈現正向或反向循環關係，以及景氣波動對租稅努力是否有不對稱影響。 本文主要的結論有兩點，第一點可由迴歸結果中證明，無論是單獨探討景氣波動的影響效果，或是放入其他總體變數所建構較完整的模型之下，都顯示總體景氣衰退期間的失業率，和全國土地稅租稅努力呈現負向關係，而實證結果也證明我國總體經濟景氣波動與土地稅租稅努力呈現正循環，也就是同方向變動的關係，表示我國地方政府在面臨景氣衰退期間，對於土地租的努力程度較低，而在景氣繁榮期間的土地稅租稅努力則較高。本文的第二發現，乃是若將景氣波動分為繁榮與衰退期間，可發現景氣衰退期間影響大於景氣繁榮期間，這也表示總體景氣於衰退期間對於土地稅租稅努力程度的影響效果較大。且經由Wald test的檢測結果中可看出總體景氣的繁榮與衰退期間對我國土地稅租稅努力有不對稱影響，故可推論景氣好壞會影響地方政府的租稅努力行為。據此，在地方政府自主性增加之後，地方政府需要更有目地的提升自我租稅努力程度，若地方政府能夠判斷景氣波動對財政造成的影響，或許可制定輔合時宜的租稅政策。

農地價格隨著研究立場不同，而具有多元的價格型態，本研究採農業使用的角度，以收益法求取宜蘭縣三星鄉的農地價格，將之與實價登錄成交資料比較，並應用多元迴歸分析影響成交價格與收益價格差距的可能因素。 研究結果發現在民國89年後所新辦的農地重劃地區將增加農地的轉用壓力，且當新辦重劃地區內成交農地臨路寬度愈大，則成交價格與收益價格差距愈發明顯，表示新辦重劃區內道路寬度的設計已超出農用基本需求，而增加農地變更使用的可能，此與農地重劃擴大農場經營之目標相互衝突。但透過公約機制與生產制度面的改良，農業經營專區則可能減少農地的變更使用，進而達到保護農業生產環境的理想。另外，在三星鄉內，農舍的興建將擴大農地價差關係，促使農地轉用價值上升，且影響隨著時間遞嬗日益彰顯，顯示農地已面臨愈來愈高的轉用壓力。 / This study looks at difference between income approach value and transaction price at Sanxing Township, Yilan County. With different point of view, the agricultural land will have diversified value types, such as market value and use value. To begin with, we conduct income approach to determine agricultural land value as pure use value. Then, we compare it with transaction price from government statistics, calculating the gap between income approach values and real selling price. Finally, we apply multiple regression analysis to find price gap influence factors. The empirical model presents special agricultural enterprise zones may reduce agricultural land development pressure, and therefore could protect agricultural production environment. But, when at recent constructed agricultural land readjustment area, agricultural land will face much more development pressure which has violated land consolidation objects. Research also indicates that our land face much more development pressure with evolution of the time.

本論文針對我國不動產整體稅制及合理性之探討，區分為每年繳納的持有稅及買賣移轉時課徵的交易稅，分別歸類爭議問題。 【持有稅】 地價稅： （一）稅基偏低。 （二）自用住宅用地認定標準過於寬鬆。 （三）減免範圍過於浮濫。。 房屋稅： （一）稅基偏低。 （二）非自住房屋稅率偏低。 （三）減免範圍過大。 （四）課稅範圍不合理。 豪宅稅： （一）無法抑制房價。 （二）「八大標準」難以客觀認定。 （三）加徵豪宅稅徒增稅制複雜性。 【交易稅】 奢侈稅： （一）成效不彰。 （二）未將預售屋轉讓契約及非都市土地納入課徵範圍。 （三）逃漏稅手法層出不窮。 （四）不論盈虧皆要繳納奢侈稅。 土地增值稅： （一）稅基以公告土地現值評價易形成漲價歸私。 （二）重購退稅以公告土地現值為比較基準有失公允。 （三）違反量能課稅。 財產交易所得稅制：稅制不符合公平正義。 契稅：契價與市價落差大。 印花稅：稅基偏低。 本論文參酌國際稅制、專家及學者探討不動產整體稅制及合理性爭議問題的見解後，提出下列建議： 地價稅： （一）縮短公告地價期間及調升公告地價以接近市價並調高「累進起點地價」與各級距累進稅率。 （二）修訂「自用住宅用地」優惠稅率之適用範圍。 （三）重新檢討減免範圍。 房屋稅： （一）調高房屋評定現值以貼近市價。 （二）重新修訂自住房屋定義採全國總歸戶並提高囤房稅率。 （三）縮減房屋稅減免範圍。 （四）不動產持有稅房地合一：房屋稅併入地價稅課徵「不動產稅」 豪宅稅： （一）調高公告地價並增加「多屋族」「富豪群」租稅負擔。 （二）重新檢視豪宅稅的課稅範圍。 （三）不動產持有稅房地合一：房屋稅與地價稅房地合一並以「實際成交價格」為認定標準。 奢侈稅： （一）加強打擊不動產投機交易動機。 （二）重新審定課稅標的。 （三）加強查緝逃漏奢侈稅。 （四）政府應朝實價課徵資本利得稅方向調整稅制。 土地增值稅： （一）調整土地公告現值接近市價。 （二）以實價登錄之成交價作為重購退稅衡量標準。 （三）不動產交易稅房地合一：土地增值稅與財產交易所得稅「房地合一」實價課稅。 財產交易所得稅：循序漸進按實價課稅。 契稅：以房地合一的交易價格實價課徵「取得不動產稅」且稅率應配合調降。 印花稅：依實價課稅且稅率應配合調降。

估價理論中分離房地價格的原理，可分為土地貢獻說、聯合貢獻說及建物貢獻說，由於土地貢獻說及聯合貢獻說兩者運用常產生爭議，故本文利用89年至92年內政部房地產交易價格簡訊的台北市房地交易資料，根據特徵價格理論，建立不同房地價格分離方法的地價模型，比較以何種分離原則所產生的地價資料較為合理，並進行地價指數建立及公告土地現值評估，與現今相關地價制度比較之。 實證結果發現，在控制相同自變數的地價模型，聯合貢獻說分離地價資料所建立地價模型，其自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值、樣本外估計誤差均較土地貢獻模型佳，故以聯合貢獻說分離房地價格較為合理，此外，土地貢獻說分離地價平均高於聯合貢獻說分離地價13.13%。而與現今公部門分離方法比較上，發現地價調查估計規則的房地分離方法，在建物價格估算上多考量裝潢費用，造成高估房地的建物價格，而其地價模型在自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值均較聯合貢獻模型差，表示以地價調查估計規則所估計地價，並非最佳地價資料，而其分離地價平均低於以聯合貢獻說分離地價7.98%。在地價指數方面，發現以控制土地品質地價指數的趨勢較接近房價指數，且較能確實反映市場情形，其為內政部地價指數不足之處，主要是因內政部未控制選樣品質造成指數趨勢變動偏離所致。 而於公告土地現值評估部分發現，台北市特徵價格模型估計地價與公告土地現值約差三成左右，其與政府說明的公告土地現值與市價間的兩成差距，有所差距，由分離方法價差可知政府以較低的分離地價進行地價區段劃分，再定出公告土地現值，反而使公告土地現值與市價間的差距越拉越大。而於各變數的價差中發現臨街關係與使用分區的價差有逐漸增加的趨勢，可見公告土地現值評估於個別因素修正不足，於區位因素上則無價差增加的情形，故公告土地現值評估於區域因素修正較為足夠。

高速鐵路的興建與營運，除為臺灣交通運輸開啟新紀元外，而以大眾運輸導向為概念劃設之高鐵特定區亦為新市鎮開發以及大眾運輸導向（Transit-Oriented Development, TOD）建立代表性意義。由於高鐵特定區土地開發具備大眾運輸導向之代表性意義，而究竟影響高鐵特定區內住宅土地價格之因素為何?高鐵站對於特定區內之土地價格影響為何?鄰近高鐵車站或位於高鐵前站，是否有助於土地價格之提升?總體經濟環境是否為影響特定區內土地價格之重要因素，其影響程度為何?實為值得探討之問題。 經本研究證實，影響高鐵特定區住宅土地價格之因素包括面臨道路寬度、與高鐵站距離以及與高鐵站距離平方以及土地處分前一季經濟成長率、土地處分前一季住宅建照核發面積與土地處分前一月銀行業基準放款利率等因素，其中除與高鐵站距離以及與高鐵站距離平方一項變數外，其餘顯著變數皆與過去文獻及本研究預期相符合。本研究亦證實與高鐵站距離以及與高鐵站距離平方與土地價格間，呈現先正後負之曲線關係，故與高鐵站具有相當距離者，其可兼具交通便捷性及居住寧適性，購地者亦願意支付較高土地價格。 其次，是否位於高鐵前站之變數，並不具顯著性且未符合本研究預期，認為其主因係特定區尚未發展成熟且區內土地多未開發，故尚無法發揮原預期效益，加上實際發展係以後站開發較為成熟且多數通勤人潮往來之出入口處，如高鐵新竹車站、高鐵台中車站等，故造成此一變數非為影響高鐵特定區住宅土地價格之主因。