本文係採公共政策理論方法，兼顧土地課稅政策目標與政治行政可行性兩方面分析比 較何類土地稅基較適合我國目前政治體制，俾政府所面臨之地價稅基偏低無法達成政 策目標，而地價高漲民眾又可能抗稅；及公告土地現值偏低，漲價歸私，但土地徵收 補償時，民眾又抱怨地價過低影響其權益等之兩難問題能獲得解決，全文共分七章廿 二節，茲扼要說明其內容如下： 第一章 緒論：說明本文之研究動機與目的，研究範圍與限制，研究方法與流程，並 就相關文獻加以探討。 第二章 土地課稅理論與立法沿革：說明土地稅之理論根據，平均地權與漲價歸公， 我國土地稅稅基立法演進，並就土地稅之功能加以分析。 第三章 土地稅稅基問題與影響：說明作為地價稅稅基之公告地價與土地增值稅計徵 標準之公告土地現值所產生的問題及其影響。 第四章 地價稅稅基分析：探討地價稅性質與課稅地價查估方式，並依公共政策理方 法就地價永以為定，每年規定一次與每隔三年規定一次作為地價稅稅基方式加以比較 分析，再以問卷調查社會各界對地價稅稅基之看法，以供分析結果參考。 第五章 土地增值稅稅基分析：說明土地增值稅特性，並依公共政策理論方法就公告 土地現值，實際移轉地價，標準宗地地價三種土地增值稅計徵標準方式加以比較分析 ，再以問卷調查社會各界對土地增值稅計徵標準之看法，以供分析結果參考。 第六章 土地稅稅基改進方向與配合措施：論述土地稅稅基改進方向與掌握課稅地價 之配合措施。 第七章 結論與建議：綜合各章所述作一結論分析，並提出建議。

本論文共一冊，約七萬字，分為六章十六節。 本論文係以負指數模型(Negative Exponential)為主，同時配合線型與雙對數共三種 迴歸模型，分析一九七六至一九八四年台北市的人口與地價，在時間系列下其空間分 佈與變遷的情形。為一種都市空間結構的實證研究。 本論文的主要發現如左： １．台北市的實證結果顯示，負指數模型的效度是三種迴歸模型中最優良的。 ２．台北市的人口密度或地價，隨著至市中心距離的增加，均呈現負指數下降的分佈 型態。人口市效化呈現快速而且加速的情形。地價空間平均化的速度比國外同級都市 為快。密度的坡度(Gradient)比地價為陡。 ３．人口密度與地價隨距離呈現負指數下降的型態，應是源於資本替代土地所致。其 影響程度是密度大而地價小。 ４．台北市市中心的人口密度與地價，不論理論值或實際值，均未呈現持續下降的情 形，推翻了前人的主張。 ５．台北市人口密度與地價的關係，是透過距離為中介變項而存在正相關；排除距離 變項後，二者的淨相關只在新市區成立。 ６．台北市人口密度的變量與地價的變量，在同一時段成低度正相關；不同時段成中 度正相關。 ７．台北市的實證結果顯示，負指數模型的中心值與坡度值並無相關；其影響因素主 要為人口、所得及交通。 本論文針對迅速的人口市郊化與地價空間平均化，所引發的都市交通擁塞惡化、居住 環境品質低落及郊區土地投機等負面效果，提出具體的政策建議－－ １．都市交通問題：（１）實行都市更新；（２）發展環狀道路系統；（３）改善大 眾運輸系統；（４）加速信義副都心之開發。 ２．居住環境問題：（１）公共設施的差別配置方式；（２）土地使用分區管制的檢 討與施行。 ３．郊區投機問題：（１）明確訂定各地區的可發展程度；（２）施行照價收買，整 體規劃興建辦法。 本論文的主要價值如下： １．理論方面：一般認為負指數模型只是實證的觀察，欠缺理論的基礎，本研究綜整 前人理論並加以評述，確定負指數模型的理論基礎。再者，本研究同時分析比較密度 與地價，填補了一個學術上的空白。此外，研究結果與前人研究比較，使台北市的實 證結果更具客觀性與通則意義。 ２．實證方面：本研究同時採用三種迴歸型態進行實證，證實負指數模型的效度最佳 。此外，研究方法上本研究以術廓為分析單元，取代一般研究所用較方便卻較無價值 的行政區分析單元。 ３．應用方面：本研究將研究結果，進一步討論其政策含義，並提出具體的建議，做 為市政決策的參考。

本論文凡一冊，計五章，約五萬字左右。其各章章節及大致內容如下： 第一章 緒論 一、研究動機：由都市建設財源之短缺，及土地稅收角色相對重要性，觸發研究土地 稅制功能健全與否之動機。 二、問題陳述與分析：從土地發展與土地稅收兩變數的相關性研究，來探討土地稅制 功能的發揮。而在問題的分析方面，則以下列分析模式來建立理論架構： 土地發展 地租 地價 地稅 三、研究方法。 四、研究範圍與名詞定義。 第二章 文獻回顧 藉對財政影響分析、土地稅收預測及土地稅之公平效率模型之回顧，並對其提出批評 與檢討，作為本文架構及驗證之參考。 第三章 研究前提之設定與假設的建立 延續前述問題分析之討論，並參酌文獻回顧之部分，設定土地發展與土地稅收間之關 係當符合地租歸公、量能課稅、追求公平與效率三個前提，並根據此前提提出研究假 設： 假設一：地價稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 假設二：增值稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 第四章 假設之驗證 第五章 結論與建議

土地稅之課征，在我國除了稅收目的外，尚兼負有達成平均地權之任務，故除財政目 的外尚有社會政策之目的。加之在台灣地區，工商業發展迅速，人口激增，都市地價 乃急劇上漲，造成投機之風甚熾，故土地稅制之重要性，廣為各方矚目。本文之主要 目的乃在從事中外土地稅制之比較研究，提出結論，以期有助於我國稅制之更臻完善 。 本論文分五章十八節，約八萬餘言。第一章純為理論之探討，並闡述土地稅之觀念。 第二章就我國現行制度及稅收情況加以分析。第三章分別就美、英、日、法、德、義 諸國之制度作一介紹。第四章則就我國與各國之制度加以比較評估。第五章就研究心 得，對我國現行制度所存問題提出討論並建議改進辦法。

我國的財產稅率雖然以法律條文明文規定各縣市的財產稅率一致，並不允許各地方政府依照自己地方的自然環境特徵、政治、人文偏好，訂立差異化的財產稅率以符合地方自己財政的需求。有違憲法所賦予的『地方自治精神』和理論上地方財政的租稅競爭均衡。可是事實上，在我國稅法上，計算財產稅的倍數累進稅基基準，各縣市政府都不同。在課徵土地增值稅時是依照各縣市官方所發佈的『土地公告現值』作為計算的稅基基準；課徵地價稅是依照各縣市的『公告區段地價』作為稅基；課徵房屋稅是依據各縣市政府所評定的『房屋評定現值』作為課徵基礎。可是由於各縣市都市化程度不同，所以各縣市間的公告現值、公告地價和房屋評定現值差異很大，再加上地價稅各縣市間的倍數累進課徵起點都不相同以及課稅的評估價值與市價的差距，如此一來，使的各地土地交易所需負擔的有效土地增值稅賦、持有土地所課征的有效地價稅率及持有房屋的有效房屋稅率各縣市間均有顯著的不同。本文嘗試從個體交易資料分別推估台灣各縣市對於持有土地、房屋時所需實質承當的有效稅率。藉此來釐清各縣市間雖然有一致的『名目』財產稅率，可是實際上各縣市人民所需承受的『實質』『影子價格』是不同。此外，在推估台灣地區財產的有效稅率後，本文藉由比較國際間各國財產的有效稅率，說明台灣地區財產有效稅率有明顯低落的現象。本文估計出實際上台灣地區住宅區有效地價稅率的約為0.0243%、住宅區有效房屋稅約為0.2252%。而地價稅的有效估價率約為0.12，低於房屋稅的估價率0.23。從區域分佈及各縣間分佈來分析，發現房屋稅較地價稅分佈更符合租稅課徵的公平和效率。 　　此外，整體來看，有效地價稅率是呈現『先累退，在逐漸累進』的現象。至於23個縣市間，地價稅的累進、累退或一致性則呈現相當分歧的結果。

我國對消除土地不勞而獲、實現漲價歸公，係以課征土地增值稅為手段；然買賣雙方當事人即使移轉價格高於當期公告土地現值，亦以當期公告土地現值來申報移轉現值，雖合法減輕土地增值稅負擔，但造成漲價歸公不能完全貫徹實現。其次，以偏低之公告土地現值作為徵收補償及規費計收標準，造成民眾抗爭及政府收入減少，影響建設及都市健全發展。故現行公告土地現值偏低，如何使其接近市價？如何使政府機關所查估之地價更精確、有時效性？如何找出一套以一當十、以簡馭繁之新方法，以改進現行公告土地現值制度，並節省人力和財力？得進一步深入研究。 　　本論文首先探討現行公告土地現值制度之缺失，並根據地價波及現象理論、替代原則、特徵價格理論、地價形成因素之固定性等理論基礎，提出以公告地價區段之指數替代公告地價區段之地價，來改進現行公告土地現值制度。其方法為採每個地價區段之標準宗地地價，來編製地價區段指數。由於受到時問與經費之限制，以新店市中央路至中華路之間之福民段作為個案分析之地區，並只限八十四年三月至八十七年二月福園段之買賣實例。經實證分析後證明：地價區段指數制度是可行的，可據以編製地價指數、掌握全國地價高低層次、計算土地漲價總數額、供學術研究及國土規劃之參考。最後，提出建議：速建立土地估價師制度、提高地價人員素質、改進地價評議會功能、速訂定「查價業務委託民問辦理辦法」、法令配合修改等，並建議後續研究方向：對個別因素評價基準及期日修正研究、對全國作實證研究、對於其他用地影響地價區域因素評價基準表研究、研究查定特殊用地地價之方法。

農地價格反應市場供需平衡的結果，亦可透過眾多影響農地價格的因素以觀察市場情形。歸納國內過去關於研究臺灣農地價格的文獻，較少探討法拍市場農地價格，而研究時間點大多位在民國89年農地市場開放前，且鮮少使用政策面的變數。因此本研究探討影響農地法拍價格的因素，並納入農業用地興建農舍最小基地面積限制作為研究變數，以觀察政策管制對於農地法拍價格的影響。進而將樣本分為都市型與農業型鄉鎮，比較影響農地價格各因素在不同型態鄉鎮間之差異。 本研究以法拍市場中民國89至99年間全臺灣已拍定之非都市農地作為研究樣本，透過線性迴歸模型，探討各因素對拍定價格的影響，以及檢視最小基地面積的政策因素對拍定價格影響。由迴歸結果可觀察到在法拍市場中，拍賣底價為迴歸式中較重要因素，而農地產值與農地經營環境對農地拍定價格並無影響，面積限制的政策變數產生了邊際價值，且都市型鄉鎮的邊際價值高於農業型鄉鎮，顯示購買農地欲興建農舍者可能對都市型鄉鎮農地有較高的需求，且都市型鄉鎮中的農地價格受非農用的影響較大。 基於上述，本研究研究結論有下列三點：一、農業生產條件並非農地價格主要影響因素。二、興建農舍最小基地面積限制對農地價格產生正向影響。三、都市型鄉鎮之農地價格受非農用的影響較大 / Farmland price in the market reflects the interaction of supply and demand. We can also observe the market situation through many factors which affect the farmland price. Review of past literature about farmland price in Taiwan suggests that there are few literature addressing the price of foreclosed farmland. Most of the researches were published before the farmland market opened in year 2000 and rarely took account of the policy variables. So this study will discuss the determining factors of farmland price in the foreclosed market, with special attention paid to farmland policy-related variables. The sample is further divided into two groups of urban and agricultural towns in order to compare the differences of the factors affecting farmland price between two groups of towns. In this study, we use the foreclosed farmland of non-urban area from 2000 to 2009 as research sample. Effects of potential price-affecting variables are examined using a linear regression model. The regression results indicate that the auction reserve price is the more important factor, and farming production value and management environment do not affect the price. Minimum lot size for farmhouse construction has a marginal value effect, and its magnitude is larger in urban towns. Additionally, the farmland prices in urban towns are greatly influenced by non-agricultural use. Three research findings are thus arrived based upon our empirical evidence: 1. Agricultural-related variables do not significantly affect farmland price. 2. The minimum lot size of farmhouse has raised the farmland price. 3. The farmland prices in urban towns are greatly influenced by non-agricultural use.

目前我國地價制度，主要係依地價調查估計規則規定，查估公告土地現值及公告地價。價格評估主要採區段地價方式，可能造成忽略土地個別因素影響，造成評估價格明顯遠離市價。近年來我國推行地價基準地制度，期透過引進不動產估價技術規則之規範，以個別估價方式評估基準地價格，以真實反映價格與市場波動情形。然基準地評價屬一序列式之估價方式，其評估過程是否為獨立且客觀仍須進一步加以驗證。本文依循Quan-Quigley部分調整模型之理念，對高雄市地價基準地之重估價案例進行研究，透過迴歸分析分別衡量估值與當期市場價格、前期估值之關係，推估地價人員之信心水準，並進一步分析地價基準地制度是否能確實反映市場價值波動情形。研究結果顯示估價人員存在價格部分調整策略，信心水準值偏低，存在嚴重依賴前期估值之行為，隱含地價基準地評價存在估價平滑之現象。 / Previous studies defined appraisal smoothing as reduced volatility or the lag structure of appraisal-based index as compared to transaction-based index. Most of these studies examined by aggregate level and used extensive data sets to de-smooth the appraisal-based index. This paper aims to observe smoothing behavior amongst appraisers in Taiwan. It uses re-appraisal data of the land value benchmark in Kaohsiung city and modifies the partial adjustment model, developed by Quan and Quigley. Use the concept of regression analysis to measure the ratio between the current appraisal, current market value and the pre-appraisal. By establish the confidence value, we may observe the behavior of appraisers and public assessors, and distinguish if the behavior is rational or not.

影響地價之因素眾多，其對地價之影響方式及效果亦非常複雜。本文以台北市城中、 大安、松山及內湖四個行政區住宅用地為研究範圍，將地價變動劃分為一般變動及特 殊變動兩種；影響地價之因素亦劃分為一般因素及特殊因素。一般因素屬成長性、漸 進性與累積性因素；特殊因素則屬偶然性、突發性與繼續性因素。並按各種因素影響 範圍之大小，將地價分別按台北市及四行政區兩個階層來探討。 本研究共分為六章。第一章：緒論、第二章：台北市住宅用地地價變動分析、第三章 ：影響地價一般因素分析、第四章：影響地價特殊因素分析、第五章：寺介變動有關 課題及對策、第六章：結論與建議。 研究結果略以： 一、影響台北市及四行政區地價一般變動之因素，以全國人口總數及人口都市化之成 長速度最為重要。顯示地價長期上漲，殆係社會發展結果，非私人因素所造成；亦表 示全國性社會因素之變化，充分反映至台北市地價上面，其住宅用地供需範圍，當為 整個台灣地區。 二、影響台北市地價特殊變動之因素，為全國性社會經濟及政治因素。又可劃分為兩 類：一類為具有循環現象之經濟景氣因素，如經濟成長率之高低、新台幣對美元匯率 之高低、貨幣供給率之高低、儲蓄率之高低及物價之漲跌等項；另一項為重大事件因 素，如社會治安惡化及政治情勢之良幣等項。 三、行政區地價之特殊變動，原則上係受系統性因素（即影響台北市地價特殊因素） 影響，惟當非系統性因素（由行政區顯著影響地價因素所構成）之出現與分布不均衡 時，該行政區地價便會發生異常變動。影響行政區地價之顯著因素大部分為實質建設 因素，其項目及影響程度因行政區之不同而異。綜觀之，影響強度較大且影響範圍較 廣泛者依次為遊憩設施、國中國小、道路、新市區之開發及市場等項。其餘如環保設 施、交通設施及市地重劃等項亦有影響，惟強度或範圍均較小。容積率之影響效果仍 存疑，未獲定論。

土地稅為地方政府的主要稅目之一, 因土地具有位置固定，不可移動之特性，故其稅 源穩定、課徵普及，而課稅之是否公平合理，端視對課稅標的之土在評價在否正確、 稅率不否公平而定，由於稅率不在本文之範圍內，故僅就稅基加以探討。土地稅依土 地法第一四四條規定：「土地稅分地介稅及土地增值稅兩種。」因而本文將土地稅稅 基採此狹義的嚴格定義，以公告地價及公告現值作為討論的重點。目前公告地價及公 告現值均較市價偏低，缺乏機動調整的功能，不但影響地方稅收，且造成社會增值歸 私與徵收補償之失平。本文，爰就現有缺失加以檢討，並參照國外財產稅制作比較研 究，提供改進方案。玆將本文內容，略陳於后： 第一章 緒論：首先敘述研究動機及目的；其次提出研究方法，並對研究範圍加以界 定。 第二章 土地稅與土地評價：首先探討土地稅與地方財政的關係以了解財產價值評定 的重要性；其次介紹土地評價的概念，最後扼述土地評價的主要方法。 第三章 外國財產稅稅基評價制度：藉由美、日、新加坡等國的評定情形來作綜合比 較。 第四章 我國土地稅稅基評價制度之檢討：首先介紹公告地價與公告現值之意義、作 業程序及現行產生的問題；其次將兩種評價方法的爭議詳加討論並予以評估。 第五章 現行土地稅稅基評價制度之建議：從評定作業的改進提出初步之建議；並藉 由土地評價制度之建立，使之更為完善。 第六章 結論：採兩價分離制，地價稅稅基維持目前重新規定地價制度，每隔三年調 整一次，採區段地價方式查估，而土地增值稅稅基採行日本標準宗地地價方式，第三 個月公佈一次地價指數，以使地價與市價接近。如此二價分別查估，可避免互相牽制 ，使公告地價能定期確實調整，免於地價稅漲幅過鉅，產生抗稅風波；公告現值接近 市價以達財政及政策性目的。