我國地價制度在立法意旨上，偏重於土地政策，而這些土地政策的精神又深受孫中山先生遺教影響。以地價為核心的土地政策體系，發展出公告地價與公告土地現值，分別執行土地政策，以達成「地盡其利，地利共享」的理想目標。地 價訂定過程是否妥適，將影響後續政策之執行。 申報地價，乃人民向政府陳報之土地價格，便於照價徵稅、照價收買。一般人民深知政府無力收買，不免低報，而期減輕賦稅負擔，此種地價常較時價低，政府為控制此種弊端，故於申報前，公布公告地價，以防低報或匿報。第一次規定地價之申報地價，在確認私有土地現在私人所擁有之權益價值，或劃分私人主張私有地擁有之權利價值界限。已規定地價之地區辦理重新規定地價，目的在使地價稅之課稅基礎，隨著地價之變動，作適當的調整。重新規定地價時，是否仍有必要按申報地價，徵收地價稅，將進行深入研究。 土地權利移轉現值是有其真實價額的，台灣民間土地買賣，屬當事人雙方之契約行為，政府對於實際交易價格查證不易。公告土地現值制度取代自報地價或真實交易價格，由於無法反映市場價格，使漲價歸私，助長土地投機壟斷。公告土地現值制度肩負課徵土地增值稅之依據與徵收補償之政策意義，二者無論性質與目的均不相同，公告土地現值制度多功能的設計，模糊公告土地現值制度作為課徵土地增值稅依據之原設計目的。現行土地徵收條例第30條修正規定，「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。」，公告土地現值制度，其政策功能，應重新界定，以貫徹平均地權漲價歸公之理想。 地價是否公平合理，攸關平均地權土地政策的成敗。為落實平均地權土地政 策，希冀透過上述的研究，提出建言，作為地價制度改進時之參考。

摘 要 目前我國地價制度是以公告土地現值為核心，但現行公告土地現值嚴重偏離市價，區段內各筆土地相對值極不合理，以此作為課稅稅基及徵收補償的依據，違背賦稅公平原則，為避免稅負漏損，落實漲價歸公，並於土地徵收時作到完全補償，讓公告土地現值趨近於市價，是現階段政府平均地權土地政策「價」的目標。 本研究即以此為論述出發點，從房地總價分離地價的根本查估問題導入，房地分離地價雖是現行公告土地現值查估最重要的價格來源基礎，但因公告土地現值掺雜了素地價和房地分離地價，造成「價」的定位不清、性質不明。經本研究實證結果發現，素地價格區間值相對於房地分離地價是較穩定且乖離率較低，房地分離地價會因建物存在狀態不同而異，且求算過程易受三個貢獻學說爭議的影響，不若素地地價單純，分離地價因含有超額利潤，有重複課稅之嫌，故公告土地現值及基準地價應以定位為「素地價」為宜。 採聯合貢獻所分離出來的地價較採土地貢獻分離地價，更接近素地地價，且與周邊的地價較為均衡，因此房地價格的分離方式應以聯合貢獻說較為合理。現行地價調查估計規則條文過於簡陋，應徹底修訂和不動產估價技術規則接軌，將房地分離方式納入聯合貢獻說的運用，採聯合貢獻分算房地價格時，分算基礎應以含間接成本的建物成本價格為宜，且不動產估價技術規則有關房地分離的相關法規，應予整合統一，房地分離估價方法定義、房地價值比率求算方式，應予明訂。 本研究建議採「價稅分離」，將公告土地現值功能用途單純化，使不同需求之地價回歸其功能目的，讓地政機關查估地價得以切實反應市價。並持續推動基準地地價查估制度，基準地查估不但具有個別宗地估價之精確度，又不失大量估價之方便性，亦能使公告土地現值更趨近於市價，應可改善現行公告土地現值查估制度的諸多缺失。 關鍵字：房地價格分離、公告土地現值、基準地、素地價、區段地價 / Currently, the core of the land value system in Taiwan is based on the Announced Current Land Value(ACLV). However, the ACLV deviates from the market value and the relationship between each parcel of land within the Land Value District is not reasonable. If the ACLV becomes part of the tax base and the foundation for compensation when the land is expropriated, it would be against the fairness and equity principle of taxation. In order to prevent tax loss, put the “Land Increment to the Public” into reality, compensate to the fullest when expropriation, the current goal of the Equalization of Right, the “Land Evaluation” of the land policy by the government is to make the ACLV approximating to the market value. Based on those issues mentioned above, this research delves into the core issue, the separation of improved property price. Although the land value separated from the improved property price is the most important foundation of the ACLV, the orientation of the value is not certain, and the nature of the value is not clear due to the ACLV is a combination of the land value from the vacant land and improved property. This thesis discovers the vacant land value range is more stable and the possibility of deviation is lower compared to the improved property price. The land value separated from the improved property will differ owing to the difference of the buildings which have already existed, and the controversy resulted from three contribution principles, which makes it more complicated than the vacant land value. If the land value separated from the improved property contains surplus profit, whether the double taxation occurs or not is in doubt. Hence, the orientation of the ACLV and the benchmark land value is better to be identified by the vacant land value. The separated land value adopting the land-build-united contribution principle approximates the vacant land value more compared to land contribution, and maintain better equilibrium status with surrounding lands. Hence the land-build-united contribution is more reasonable when separated the value from the improved property. Current articles of the “Regulations on the Land Value Investigation and Assessment” are too simplified. It needs to be totally overhauled to be in conformity with the “Regulations on the Real Estate Appraisal.” The land-build-united contribution should be incorporated for the separation of improved property price. The building cost value, which is to be deducted, should consider the indirect cost. Related stipulations of the separation of improved property price should be unified. The definition of the separation approach of improved property price and estimation of the land value ratio and the building value ratio shall be stipulated. This dissertation suggests the “separation of the evaluation and the taxation” and makes the function and purpose of the ACLV simple. When the land value identified for different function and political purpose is not directly relevant to the ACLV, the ACLV the land administration assess would reflect the market value. The land value benchmark system needs to be implemented continuously. Not only is the precision of the land value benchmark appraisal identical to the individual parcel of land appraisal, but also maintains the efficiency of the mass appraisal as well as making the ACLV closer to the market value, the implementation of the Land Value Benchmark could improve the deficiency of the current Announced Current Land Value system. Keywords: the separation of improved property price, Announced Current Land Value, Land Value Benchmark, vacant land value, District Land Value.

本論文計一冊，約六萬言，全文共分五章十六節，主要在探討我國地價宜採行比例稅 率抑累進稅率及現行地價稅累進起點地價問題。茲將各章提要簡述如次： 第一章：緒論。本章說明本文研究動機、研究目的、研究範圍、研究方法及一些名詞 定義。 第二章：地價稅之基本概念。本章說明地價之意義及種類，地價稅之理論依據，地價 稅之經濟功能及其特性。 第三章：我國地價稅沿革、問題分析與檢討。本章闡明我國課徵地價稅之由來，立法 及實施沿革，並就現行地價稅稅率問題加以分析與檢討。 第四章：我國理想之地價稅。本章從租稅理論，遺教，我國客觀環境等各方面分析我 國應採行之地價稅制，並根據分析結果探討我國地價稅應採行之稅率及現行地價稅累 進起點地價宜如何改進。 第五章：結論與建議。

近年來，公部門或私部門多有土地價值評估之需要，現今土地交易課稅稅基與私部門投資抵押評估上，多未考量土地與建物個別因素應相互影響價值之因素，導致已開發土地價值評估產生偏誤，故如何合理自房地價格中分離已開發土地價值，是現行土地評價之重要課題。在房地價格分離之相關研究中，如何精準區分土地和建物價值影響因素為其關鍵的基石，而不同房地價格分離方法間差異，亦為本研究探討之議題。 本研究利用特徵價格模型分析方法，以臺北市區分所有建物之住宅交易案例為研究對象，建立複迴歸模型以分離房地價格。實證結果指出臺北市房地價格隨屋齡增加，呈現先遞減後遞增之變化，驗證高屋齡下土地再開發價值之存在，並發現各屋齡分層間土地移轉面積、管理維護對房地價格影響程度不同，藉以有效區分屋齡對土地與建物價值之影響；而現行實務上常見之土地抽取法，在分離房地價格上恐有高估已開發土地價值，以及放大價值漲幅與縮小價值跌幅之問題，顯示其建物成本價值評估過於僵固，將產生偏誤，使建物價值無法有效隨市場景氣變動。此外，透過分量迴歸模型檢驗，其結果顯示已開發土地價值與高屋齡效果間呈現正向關係，亦指價值愈高，其土地再開發價值影響愈顯著。最後，本研究統整相關實證結果，釐清現行房地價格分離上之問題，盼能改善與提升土地價值之評估能力與精準度。 / In recent years, land value assessments have been needed for different purpose. The current assessing of land transaction taxable base and mortgage demands does not consider the individual factors of lands and structures should affect the value of each other, resulting in the developed land value assessment has generated errors. Therefore, how to decompose housing price reasonably and analyze the developed land value is important for land value assessments. 　　This study establishes multiple regression model by selecting residential condominium sale data in Taipei City as sample, in order to decompose the housing price into developed land and structure value. The empirical results show that the reversion of housing price is due to the redevelopment value, and land area and level of maintenance have impact on housing price in different age variables. Besides, we also find that it has a positive relationship between developed land value and redevelopment value effect on price, and land extraction method probably has some problems in overestimation of developed land value, resulting in miscounting of land price fluctuation. According to the aforementioned, this study concludes with some issues of decomposition housing price for improving and enhancing the accuracy of land value assessments.

一、研究目的： 隨著都市發展，都市土地利用有愈來愈集約的趨勢，也就是說，在有限的資金下，以 相對低額之建築成本（假設是單位房價）取代相對高額之土地成本（假設是單位房價） ，而都市土地利用重視區位，在不同的區位、不同的可及性下，建築成本與土地成本 間如何替代；從另一角度言，即房地總價中如何分配房價與地價之歸屬，值得深入研 究。此外，根據傳統的區位理論，以WILLIAM ALONSO之BID=RENT THEORY 為例，都心 之不動產價格最高，由此向周圍遞減，因而形成自中心而外不同土地利用型態之數個 同心圓，但這是末考慮法令管制的理論。事實上我國施行容積率、建蔽率等法令管制 ，則不動產價格中房價與地價之組成是否深受影響而產生不同的房地組成比率及由都 心向外圍擴張之不同的地租坡度，也值得加以探討。因此，本文以台北市以實證研究 為主，旨在探討不同區位、不同使用目的，及不同的建蔽率、容積率等法令管制下， 房地產價格結構中土地成本及建築成本之替代性，以及房價與地價之相對份額（房地 比），以瞭解都市中不動產價格結構與區位、法令等因素之關聯作為民間投資及政府 決策之參考。 二、研究步驟及研究方法： （一）不動產價格（即房地總價）中房價與地價之組成分析：比較傳統估價法、特徵 價格法及迴歸分析法，以提出適合的房、地價分離方式。 （二）求不同區位、不同用途不同管制下，房地比以瞭解其替代性有何不同：應用生 產函數與資本替代率等相關理論。 （三）分析出來之基地價格本質探討： １．與土地持分之差異性比較。 ２．與公告現值之差異性比較。 三、預期結果： 本研究希望獲得下列三方面之結論： １．都市不動產之房地比結構。 ２．正常合理之持分地價與建坪地價之差異。 ３．正常合理地價與公告現值之差異，及改善公告現值系統之建議。

摘要 現階段政府對於民眾在持有土地或買賣、移轉土地應申報土地價格時，是以公告地價與公告土地現值方式作為民眾申報的依據；政府不管在評定公告地價或是當年的公告土地現值，都是依據「地價調查估計規則」所訂定一套評估地價方式去進行，而「地價區段」的劃分是整個估價作業程序的首要，因此地價區段劃分的正確與否，不僅牽扯到政府對各宗土地估價的精準程度，也會影響到地主課稅、繳款的多寡；如何擬定一套公平、客觀且為民眾所認同的「地價區段」劃分模式？應是現行政府機關值得深入研究的課題。 本研究即想以「地價區段劃分作業電腦化」作為公平、客觀及獲得民眾認同基本訴求，研究內容是先從現行的作業模式出發，探討作業流程的盲點與缺失，尋求利用電腦輔助地價區段劃分的契機；另一方面，想透過現行土地交易市場下的「地價」來說明「土地價格」與「土地價值」兩者之間的差異，衍生出地價區段劃分的多元性；用特徵價格理論的觀點來分析都市土地「價值」與「價格」異質的特性，用特徵條件束的觀念來建立同質區塊的地價區段，用同等價值的區段性土地來建立民眾所認為較公平、客觀的「地價區段」。 在電腦軟體運用方面，本研究針對形成地價區段的變數擁有區域差異的特質，選用地理資訊系統軟體作為輔助分析工具，將影響區域地價的因素轉成一張張的變數圖層，再透過圖層的套疊空間分析整合同質的特徵條件數，產生電腦作業下的「地價區段」。 經過模擬分析發現，利用法律層面變數配合地理資訊系統的空間分析方式進行同質地價區段的構建是可行的，但是礙於模擬地區因都市發展程度不一，致使各地區的細部計畫頒布時段不同，產生各時期法令對都市土地使用限制條件無法一致，使適用範圍無法擴大，如何克服現有問題是本研究另一個值得繼續探討的課題。 關鍵詞：地價區段、特徵價格理論、地理資訊系統 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 1-1 第二節 研究方法與研究流程 1-4 第三節 理論基礎 1-8 第四節 文獻探討 1-15 第二章 地價區段的劃分 第一節 地價區段的意義 2-2 第二節 現行地價區段劃分方法分析 2-7 第三節 現行地價區段劃分之檢討 2-15 第四節 地價區段劃分的準則 2-19 第五節 改良式地價區段劃分的方式 2-21 第三章 運用地理資訊系統劃分地價區段 第一節 地理資訊系統之簡介 3-1 第二節 劃分地價區段所需之地理資訊 3-7 第三節 劃分地價區段之模式設計 3-9 第四節 劃分地價區段之操作方式 3-15 第四章 個案模擬 第一節 模擬地區概述 4-1 第二節 前置作業 4-10 第三節 圖層套疊 4-26 第四節 成果檢討分析 4-34 第五章 結論與建議 第一節 結論 5-1 第二節 建議 5-3

市地重劃的地價查估影響到土地所有權人的費用負擔、用地負擔、土地分配及補償的權益。依據地價理念，不同的土地使用類別會有不一樣的影響地價因素，然而市地重劃地價查估所考量的影響地價因素是否與地價理念相符？市地重劃地價查估的法令規定與實務作法是否有所差異且符合地價理念？皆為本文的研究目的，而本文以個案的實證分析，檢討現行市地重劃之地價查估作法，研究結果有二： 一、市地重劃地價查估法令規定及實務作法與地價理念有落差。 法令規定內容不夠詳盡，而實務作法比法令規定更加簡略，甚至直接參酌公告土地現值或是直接推估重劃後可能之平均地價，作為重劃計畫書中概算負擔比率之依據，所以市地重劃的地價查估未因土地使用類別不同而考量個別的影響地價因素，與地價理念不符。 二、市地重劃後的地價查估未考量土地面積因素。 影響住宅用地地價的因素有可及性、臨街寬度及土地面積，而依據本文的實證研究發現，市地重劃地價查估考量了可及性及臨街因素，但是忽略土地面積大小對地價的影響，如此一來，與真正的地價曲線不同，會影響到查估的準確性。 因此本文建議市地重劃地價查估的法令規定與實務作法應該更加詳盡，並應先依土地使用分區不同而規定其影響地價之因素，且應該考量土地面積因素的影響，在土地面積變動後，地價上漲率要隨之變動以符合真正的地價曲線，才能使地價查估更具準確性而不影響相關權利人的利益。 關鍵字：市地重劃、地價查估、住宅用地 / Land value assessment of Urban Land Readjustment affects landowners’ rights which include expenses burden, land burden, land distribution and compensation. In accordance with concepts of land value, different land uses will have different various factors which influence land value. However, do these factors are applied to the land value assessment in the implementation of Urban Land Readjustment? This paper intends to investigate the above question and to conduct an empirical analysis to study the current land value assessment of Urban Land Readjustment. The conclusions and suggestions are as follows: First, the provision of law and the practice of land value assessment of Urban Land Readjustment don’t adopt the general concepts of land value. The content of laws is too rough. However, the practice of land appraisal is rougher than the provision of the law in particular to the point of different land uses. Second, the factors which influence the land value in residential area are accessibility, width of nearby roads and land area. Land value assessment of Urban Land Readjustment does not consider the factor of land area. From the result of empirical analysis shows that land value assessment of Urban Land Readjustment does not include land area too. Thus, this paper suggests that the provisions of law and the implementation of practice of land value assessment of Urban Land Readjustment should be more detail and define the factors according to different land uses. Besides, the laws and the practice of land value assessment should also consider the factor of land area and adjusted increasing rate of land value based on the scale of land area so that the rights of landowners won’t be damaged. Keywords: Land Value Assessment of Urban Land Readjustment, Residential Area.

以土地經濟分析之觀點，資本化效果被定義為任何增加或減少房地未來收益屬性的變動，都將增加或減少房地權益價值。就影響因素不同，大致可分為正面及負面資本化效果；而就影響範圍區分，又可分為內部及外部資本化效果。 本研究首先以「淨現值」及「效用最大化」之理念，建立資本化效果之理論模型。接著在實証上，以台北市全區為範圍，擴充過去單年之橫斷面分析，以民國七十五年七月一日至八十年六月三十日之房地移轉個體資料，藉由典型相關分析整合多項地方公共設施之效益權重，排除可能的共線性關係；再透過BOX-COX轉換模式尋求適當函數型態以及二階段最小平方法消除房地價與土地稅間之同步誤差問題。由此分別進行分年橫斷面、時間趨勢面及新舊發展區之資本化效果分析。 結果發現，分年橫斷面之資本化效果呈現不穩定現象，時間趨勢面則呈現出較穩定的資本化效果，而且新舊發展區間之資本化效果有差異現象。此外，以內湖垃圾焚化廠設置為個案研究對象，驗証嫌惡性設施之負面資本化效果。最後將研究結果應用於土地政策上之探討，並提出政策上之建議。

第一章緒論：本章分四節，表明研究動機與目的、研究範圍、研究方法與流程、基本 概念等。 第二章市價比較法之運用：本章分七節，運用市價比較法來查估基地價格，其程序為 搜集買賣實例、期日修正、求建物價格、求基地價格、標準化補正、區域因素與個別 因素之比較。 第三章土地殘餘法之運用：本章分四節，運用土地殘餘法來查估基地價格，其程序為 求大廈總收益及總費用、求大廈純收益、求土地純收益、求基地價格。 第四章樓層別效用比率與地價分配率：本章分六節，闡明樓層別效用比率的意義、算 定方法、影響因子與地價分配率之意義、性質、算定方法。 第五章設定地價持分：本章分三節，計算基地持分價值并設定地價持分，最後說明地 價持分的作用。 第六章結論：就各章所研討的主題作一摘要，並作一些建議。

地價稅、房屋稅是我國財產稅制中最主要的兩個稅目。除了充實稅收之外，它們亦有 政策上之使命，也希望從事更為公平之財富分配。雖然此二稅皆為直接稅，但是仍有 轉嫁的情形發生，使得其公平合理之程度令人懷疑。本文之目的，旨在分析地價稅、 房屋稅在家戶間分配之情形，看看其究為累進或是累退？ 稅負在家戶間分配之分析，其結果主要決定於所採用歸宿之假設。而自許久以來，財 產稅歸宿之分析，仍有頗大之爭議。傳統的觀點認為財產稅係累退稅，是一種類似貨 物稅性質之租稅；而新的觀點，則認為財產稅具有利潤稅之性質，課徵後會有後轉之 情形發生，由資本所有主負擔，所以它是一種累進稅。因此本文針對不同之觀點，分 別加以分析。 在實證的分析上，本文除採用不同之歸宿觀點加以分析外，並採用兩種不同之分析方 式；其一為R.A.Musgrave所採用之「比例承擔法」, 以全國為對象，分析民國68年至 77年之資料, 以找出各年及長期之趨勢. 第二種則為新觀點之歸宿分析方法, 由於資 料上之限制, 只以台北市為對象, 分析民國76年之資料. 由於第二種方式分析較為細 密, 或許能得出更精確之結果. 本文所要研究之課題有四:(1)我國地價稅、房屋稅究係累進稅或累退稅?(2)就長期而 言, 累進或累退之情況係逐漸改善或惡化?(3)找出長期變化之原因. (4) 以兩種實證 方式分析台北市負擔分配之結果有佑差異? 其原因為何? 本篇論文共分第六章; 第一章敘述研究之動機與目的, 第二、三章分別就傳統的觀點 與新觀點闡述不同的歸宿觀念，第四章介紹本文在實證分析所採用之方法，第五章為 估計之結果與分析，第六章為結論。