本論文共一冊，計七萬五千字，分八章共廿九節。 本研究以D. Ricardo的地租理論為出發點，利用資源經濟學的理論，以Simple Ricardian Model 驗證土地資源的稀少性並計量其稀少性地租與使用者之機會成本（ user cost）。 其次經由地租與土地使用相關性之分析，藉土地使用均衡模型、開發 管制模型及政治地租模型以計量使用管制地策。再對集水區土地之仗用及對其他資源 衝擊的研究，提出Public Land Banking 的方法，作為集水區土地使用之有效管制方 法，並藉對石門水庫集水區土地之模擬操作，提出對我國集水區土地使用與管理之對 策，使集水區內的資源得為吾人永續利用，以達地利共享與地租歸公之政策目標。

台灣地區自民國三十八年推行一連串土地改革以來，成效非凡，不但解除積弊已欠的 土地問題，同時奠定了今日經濟繁榮的基礎。唯時至今日，由於社會、經濟結構急遽 變遷，在農地方面也同時衍生了本質上與過去完全不同的租佃問題，針對這些問題自 應另謀解決的對策。本研究之目的，即在謀求合理的解決方案姿提供制定農地政策之 參考。至於研究方法則係利用問卷調查與實地訪談方式，深入農村實地了解業主與佃 農的經濟背景與個人意願，並將調查結果，以個別分析和交叉分析法進行分析研究。 在研究過程中，首先就我國農地租佃制度的歷史背景，做一簡述，作為鑑往知來旳理 論基礎，其次分析業佃雙方的家庭經濟結構，作為判斷雙方家庭客觀上是否具備耕作 能力及從事農業經營可能性的指標，並進一步假設解除三七五策佃契約時，對雙方可 能造成的影響。最後配合訪問所得的業佃雙方主觀意願，以判斷當今農地租佃制度應 遵循的方向，係由業主收回自耕或者放領予佃農耕作，還是其怹更合理可行的辦法。 經分析結果發現三七五租佃制度雖有其卓越貢獻，但因客觀情勢改奱，該制度已漸無 法適應時代所需，為解決日益嚴重的農地租佃問題，並預防可能衍生的其他相關問題 ，宜適度調整其手段與限制，以因應社會潮流及人民需要，同時，政策指導方向亦應 由注重土地分配問題轉移為以如何合理利用土地為重心的農地利用問題

壹、研究目的 （１）透過本研究瞭解房地產仲介的型態及發展。（２）透過本研究發掘台灣不動產 市場中現存的仲介問題，並以公平性及效率性作為分析的重點，加以評估。（３）為 建立「房地產仲介制度」提出具體的建議，以供政府日規範房地產交易制度的參考。 貳、文獻回顧 （１）國內方面﹕包括有關房地產方面的期刊，及住商研究室對房屋仲介市場經營等 相關方面的研究報告。 （２）國外方面﹕則搜集有關Broker方面的研究期刊，繼有Greshem （１９７４）， Owen（１９７７），Villani and Simonson（１９８２）自不同觀點探討brokers 在 房地產市場中所扮演的角色與功能；１９８１年Yinger則透過模型，分析broker的佣 金結構和房價的關係；David W and Peter F.（１９８６）則建立模型研究仲介制度 和住宅市場的關係；Johnson and Loucks（１９８６）主張政府可透過對佣金和執照 的管制來管理仲介市場，並提高服務品質。 參、研究方法與內容 （１）文獻的探討一以瞭解各國仲介制度的情形。（２）資料的搜集一搜集台北都會 區內有關房屋仲介的各種報導，並藉由訪談及問卷的方式，瞭解各經營型態的代表性 公司的營運情形，以深入探討房屋仲介的情況。（３）個案的分析一透過深入訪京及 問卷的趼究方法，對個案做深入分析，以瞭解仲介關係中的公平及效率。 肆、研究結果 （１）透過問題的發掘與探討，以瞭解成屋及中古屋的交易方式與過程。 （２）透過公平／效率指標，評估台灣房地產仲介的公平性與效率性。 （３）就所發掘的課題提出策略，以供政府或民間業者欲成立房地產仲介制度的參考 。

「有社會，斯有法律」法律上之諸制度，應反映各時代之政治背景，經濟結構與社會 需要；捷運系統地下化工程為一立體分層使用模式，現行有關的平面使用法制業已不 符所需，容有必要參照各捷運先進國家之相關立法、實例，配合國內的法律體制和社 會實情，研擬一套合理可行的穿越權利模式，以便為捷運系統地下化工程和類似的重 大工程建設或一般民間的立體分層使用，提供立法上之參考依據，此為本論文之研究 目的。 本研究分別蒐集了德國、法國、日本、新加坡、香港、英國、美國等國外之捷運系統 有關法令或實例，並將國有關論文目的之期刊、法規、實務上之判解、學說加以整理 歸類，形成了本論文之文獻基礎。 本論文之研究係以外國有關之捷運立法例或實例為主，配合我國現行之法律體制、社 會和經濟之背景、學說及實務上之見解，作立法上之比較研究；對於各種可行之制度 予以分析比較其優劣，最後建立起最適合我國法律體制和社會實情之權利模式。 本論文共分五章，大致內容如下﹕ 第一章 緒論 內含前言、研究動機和目的、研究範圍及研究方法。 第二章 德、法、日、香、新、英、美各國相關制度之研究。 第三章 我國應採行制度之探討。 第四章 相關配合立法制度之研究。 第五章 結論與建議。 本論文之研究結果建議﹕應在大眾捷運法中創設「區分地上權」立體分層使用制度， 並準用徵收之程序加以取得，以便利捷運系統地下化工程之興建和保障私人之權益。

一、研究目的 １•檢討私人及公共部門基地規劃利用之程序及方法。 ２•澄清捷運系統聯合開發之意義及性質。 ３•探討聯合開發基地規劃利用之方法。 ４•擬定公館聯合開發基地適宜的規劃內容。 二、研究內容及方法 第一章 緒論 第二章 聯合開發與基地規劃利用之探討 １•私人及公共部門土地規劃單位人員之訪，以了解規劃案作成背景與目的。 ２•分析私人及公共部門土地規劃案件，並檢討其程序及方法，以發掘現存問題。 ３•歸納整理國外聯合開發之經驗，了解其基地利用情形，以為我國之借鏡。 第三章 台北都會區土地利用及空間規劃之探討 １•相關法令及都市計劃之規定。 ２•分析台北都會區不動產市場情況，以為決定基地建物使用之依據。 ３•分析地價空間分布與活動階層之關係。 ４•以時間序列模型預測台北都會區各類建物興建量，並以各交通分區旅次量進行分 配。 ５•以可及性大小、租金負擔能力以及建築上考慮，建立建物使用別樓層配置之原則 。 第四章 公館站實例探討 １•捷運系統對公館站之衝擊。 ２•聯合開發基地條件分析及規劃方案之擬定。 第五章 結論與建議 三、研究結果 １•對公私部門土地規劃之建議。 ２•提出聯合開發基地規劃之原則及方法。 ３•公館站聯合開發基地之規劃方案。

工業化為促進經濟發展的主要策略之一，過去為便利興辦工業者取得設廠用地，經工 業主管機關核發工業用地證明書，即可租購工業用地外農地設廠，是項規定雖於民國 六十九年之沚，然零星工廠因擴展工業之需要，依規定仍可申請租購毗連農地變更為 工業使用，零星工廠對農地利用是否造成某種影響？有何防制措施？緣此引發本文之 研究。 本文之內容共分六章﹕第一章緒論，包括研究動機、目的、範圍等；第二章為農地利 用管制法令及農工爭地概況探討；第三章為零星工廠設置緣起及其現況探討；第四章 為零星工廠對農地利用之影響；第五章為防制對策；第六章為結論與建議。 本研究主要目的有三﹕（一）研擬農地變更工業使用之審查準則，確保優良農地（二 ）研擬零星工廠匡導策略（三）對於有污染性的零星工廠，加強其污染防治措施，以 減少其對農生產環境之影響。 至於本文之研究方法係以問卷作實地訪查，並就調查資料輸入電腦作次數分配與實證 分析，茲將本研究之成果摘述如下﹕（一）為維護優良農地資源，零星工廠之擴廠以 使用判近工業區用地為原則，特定農業區農牧用地及農地重劃之農地不得作為擴廠用 地。（二）有污染性的工業其排放廢水系統應與農田灌溉排水設施分離並規定其購置 污染防治設備，審核擴廠之審查小組應增列環保及水利單位（三）屬嚴重污染性工業 ，除開闢必要通路、增設防法污染設備用地外，禁止其擴廠（四）以允許原廠地變更 仗用，免收電力擴建補助費、原廠地出售其土地增值稅按最低稅率減免地價稅、房屋 稅及投資抵減等獎勵措施，鼓勵零星工廠遷廠。

1895年到1945年，台灣歷經兩次政權的轉移。首先是1895年的甲午戰爭，日本殖民台灣五十年。1945年日本戰敗，中國政府接收台灣。在這五十年的統治之中，對台灣社會帶來什麼結構性的變遷，這些變遷對戰後的接收有何影響。 本研究是以這一個角度為切入點，討論戰後台灣土地的接收問題。探討戰後國府新政權如何處置日本殖民者統治過程形成的土地問題。希望透過檔案文獻來重現日治時期統治者對台灣人土地的侵占狀況，並明瞭戰後國府對土地的規劃及實踐中，政府與人民間的互動情形。 日治時期各階段殖民統治的需求不同，侵占的土地對象也不同，因此產生的土地問題也隨之而異，但不外是強買、強占或是沒收濫墾土地。在全島有其普遍性，也有其區域特性，但限於資料及能力，要全面探討戰後接收時產生的土地問題勢有不能，所以擬照學者涂照彥將台灣資本主義發展劃分為不同階段，以此來探討殖民者對台灣土地的需求情形。 日治時期台灣總督府對台灣人的土地侵占政策，大致可以分成三個階段，初期以基礎工事的奠立為主，其次引進日本資本主義在台灣發展，到了統治末期，則以軍事防衛體系的建立為主，這種侵占不只是資本主義經濟性的活動，且具有濃厚的政治意涵。而國府戰後針對每一類土地問題的處理也有所不同。所以透過個案的分析，才能將日本殖民者侵占的重點與特色凸顯出來，藉以了解每一階段日本殖民者的統治目標。而處置方式正可互相印證主政者的土地主張。所以本文第一階段選擇竹林地、第二階段以製糖會社土地、第三階段因為台灣總督府極力發展台拓以及擴張軍事，成為相當明顯的社會現象，因此以台拓地及軍事地兩個案來作探討。 章節安排上，本文除序章、結論外，共分為七章，第一章是日本對台灣土地的侵占，探討戰前土地開墾情形，日治時期總督府之土地政策及對台土地侵占情形。第二章是戰後國民政府的接收，討論國府如何籌劃台灣接收工作、接收的進行及行政長官陳儀的土地施政，對日後台灣的土地政策有何影響。第三章至第六章分別以竹林地、製糖土地、台拓地及軍事地為個案，探討其接收與處理。第七章將日本與國府之接收作一比較，並對戰後土地之接收造成的影響進行分析。透過本文的研究，發現戰後初期台灣土地問題導源於日治時期的土地政策，兩者是有其連續性的。而在處理過程中，由於摻雜著台灣人的期待在內，其間的糾葛更顯複雜。

政府的存在的目的，在維持制度的有效運作，而政府在「經濟目標」或「社會公平」的前提下，當市場運作效率不佳，或是制度產生問題時，為創造有利的環境或解決「市場失靈」，對市場或多或少會適度的介入，以提高市場效率，即「政府干預」；政府干預（或管制）除針對「市場失靈」的解決外，在經濟計劃的前提下，政府亦可能對市場進行干預，主要目的在「增加市場效率」。本研究基於以上觀點，針對過去台灣工業用地政府干預市場機制的程度以及其效果進行分析研究，同時對在此種用地制度下私部門廠商生產效率進行分析驗證。 戰後台灣百廢待舉，快速的經濟成長成為重要課題，在此情況下政府主導編定工業區之劃設，提供工業生產用地，目的在以充裕及低廉之土地提供生產所需，解決廠商因市場失靈情況造成工業用地取得的阻礙，屬於經濟計劃的手法。都市計畫工業區政策意義，在保障都市生活環境品質，經濟上的政策意義不明顯；非都市土地丁種建築用地體系上受區域計畫指導，目前非都市土地制度及其管制效果，經濟政策意義並不明顯，管制效果亦不佳。經研究台灣地區工業用地的三種提供來源，在政府制度及優惠上，以編定工業區所受到的制度支持最多，從用地價格以致行政程序的獨立等，都較都市計畫工業區及非都市土地丁種建築用地完整，且經濟上的政策目的明顯；依經濟學上政府干預之觀點，由制度完整性及政策目標來看，工業用地中私部門廠商生產效率應以編定工業區最高，都市計畫工業區次之，非都市土地丁種建築用地最低，此推論符合一般對工業區用地普遍之看法。 為瞭解制度效率是否如設計所預期，本研究以生產效率的觀點檢驗制度下廠商的生產效率，在不同工業區用地來源其制度不同的前提下，反映於生產效率上的效果亦應有所不同。研究採用的方法為資料包絡分析法（DEA），投入要素包括土地、勞力、資本等項目，產出則以產值及薪資代表其效果。 由廠商生產效率分析結果發現，工業用地廠商生產效率與行政區域並無直接關連，行政區域層級之高低並無明顯生產效率高或低的一致性結論；縣市工業用地總面積之大小對於該縣市廠商生產效率亦無明顯之影響。檢視三種不同工業區用地來源時發現，一般認為應具有最佳私部門廠商生產效率的編定工業區效率最低，生產效率最高者為都市計畫區違規工業使用、非都市土地次之、都市計畫工業區居第三；此一結論與政府推動工業區開發制度所要支持的結果相反，亦即政府對編定工業區眾多的政策及制度支持並未如預期一般，顯著的提高廠商生產效率，此結論驗之於科學工業園區，亦得到相同之無效率結果。 本研究相互檢驗政策與生產效率的結果，顯示出政府愈多的干預，廠商生產效率愈低，廠商生產時會尋求最有利之生產要素投入生產，以達到「利潤最大」之目標；因此未來政府對於工業用地政策擬定時，應以制訂完整工業用地供給之「遊戲規則」機制，由需地廠商及用地供給者在市場機制下自由運作，以有效達到政策效率與市場效率並具之理想狀況。

本論文從「權力觀點」來審視台灣的土地徵收制度，發現台灣的「土地問題」是戰後台灣發展模式的代價之一，它是深植於邊陲資本主義積累模式和發展掛帥威權國家的政治經濟邏輯之中；而原本為解決「土地問題」所制定出來之「土地政策」，在這種政治經濟之大環境下早已成為「邊陲部門」所制定之「不具重要性」的政策。且另一方面，「土地政策」已淪為政治權力者（政黨或行政官僚）與經濟權力者（新地主階級或地方派系與企業財團）獲取利益的工具；作為土地政策之一環的「土地徵收制度」，由於僅為實現土地政策之實質手段與運用工具，故對國家或權力者而言，土地徵收制度不過是邊陲性土地政策下的一個極具手段性、工具性之制度。再加上在現行土地徵收制度（土地徵收條例）之立法與行政過程中，作為擁有權力者之整體行政官僚係透過直接或間接之權力運作，有意或無意地將「公共利益」之迷思與「客觀中立」之迷思植入土地徵收條例中，使得那擁有權力者所掌控的「公共利益」之觀點與界定、「客觀中立」之觀點與迷思能夠繼續穩坐意識型態霸權之地位，並進一步獲取龐大之政治經濟利益。在土地徵收制度此種先天結構性缺陷之下，土地徵收制度已衍生出二大嚴重問題，一為有形之問題；二為無形之問題。有形之問題為：（一）申請土地徵收之案件數量龐大；（二）牽涉土地徵收之訴訟案件眾多。無形之問題為：（一）行政訴訟無法解決土地徵收制度中「公共利益」與「客觀中立」之迷思；（二）人民難以挑戰及撼動整體行政官僚化身之「官僚巨靈」與「白色巨塔」。

韓國從1960年代至今，土地政策的重點在於促進經濟成長的基礎上，使土地利用的效率極大化為目的。但是在此過程中所顯示出的局部性的地價上漲與以此為目的之投極性交易，漸漸招致財富分配與土地壟斷問題。因而最近國民與論及學者、專家成為一體，要在社會正義及國民和諧層面上，解除因土地的不平等要素，此乃是現今對土地問題的一般性認識。 為了因應1990年代日趨增加的土地需求，要設立長期性的綜合土地利用計劃，以促進土地利用之效率。因此1989年韓國政府在土地政策上導入綜合土地稅制，以抑制土地投機與穩定地價，並增進土地利用之效率。 本研究以上述的狀況為背景，就綜合土地稅制理論根據以及租稅政策目的，分析其具體內容，以發掘問題所在並提出解決之方向。 本研究的架構如下： 第一章，緒論，敘述本論文的研究動機、目的、範圍與方法。 第二章，探究綜合土地稅制度之導入與施行根據及其租稅理論。 第三章，重點在於綜合土地稅實施背景之探討，並討論綜合土地稅之租稅政策目的。同時，與主要國家的土地保有課稅制度作為比較分析。 第四章，分析現行綜合土地稅之實際內容，包括課稅對象、納稅義務人、稅率等。 第五章，提示綜合土地稅實際施行的問題焦點。 第六章，總結本文的論點，並提出建議。