O direito de superfície é um instrumento jurídico que foi instituído no Brasil pelo Estatuto da Cidade em 2001 e também pelo Novo Código Civil em 2002. O direito de superfície oferece uma estrutura jurídica que permite a terceiros empreender em solo alheio e, ao mesmo tempo, garante a recuperação plena das propriedades para donos de terrenos. Para um empreendedor, diante da decisão de empreender na qualidade do superficiário, o valor do direito de superfície pode ser utilizado como indicador de segurança dos seus investimentos e a construção do contrato é fundamental para proteger seus investimentos. O objetivo desta dissertação é propor diretrizes para a construção dos contratos de concessão do direito de superfície, para preservar o valor desse direito, do ponto de vista dos superficiários durante o prazo da concessão. Para isso, analisou-se o valor do direito de superfície, esclarecendo as influências das condições contratuais no valor, e os vetores e as variáveis que provocam a flutuação do valor e em seguida, discutiram-se os mecanismos contratuais de proteção do valor. O resultado da análise mostrou que as principais condições contratuais que afetam o valor do direito de superfície são finalidade, prazo e valor da indenização no final da concessão. A flutuação do valor é provocada pelas ocorrências de deformações conjunturais e do mercado ou alterações de condições contratuais relativamente ao cenário referencial e seus vetores são o nível de investimentos e o nível de retornos. As diretrizes propostas para construção do contrato nesta dissertação são: 1. é essencial esclarecer em qual das leis o direito de superfície concedido baseia-se; 2. a finalidade do contrato deve ser fundamentada através da análise, seguindo uma rotina apropriada; 3. o prazo deve ser estipulado por tempo determinado, visando a compatibilidade com o alcance econômico pretendido do negócio, sem contar com o recebimento da indenização no final da concessão. Os mecanismos para proteção do valor propostos são: 1. para alteração unilaterais das condições contratuais pelo proprietário, o superficiário deve guardar o direito de resolver o contrato e recebimento de indenização; 2. para as deformações de variáveis conjunturais, expressar a base econômica do negócio no contrato e reter direto de renegociação no caso de acontecimento fora da base; 3. inserir cláusula compromissória para arbitragem de composição de conflito. / Brazilian superficies (Leasehold) is a legal instrument which was instituted by the Law 10.257/2001, commonly known as Estatuto da Cidade (Urban Land Use Regulation Law) and also by the Civil Code of 2002. Superficies offer a legal structure that permit third parties to develop projects on a land and guarantee a recovery of full property right for its land owner at the same time. For a entrepreneur who is in front of a decision to develop project as a superficies holder, superficies value can be used as an indicator that shows his investiment security and a construction of contract is fundamental to protect his investiment. This dissertation?s objective is to provide a guidance to entrepreneurs to construct their contracts with mecanism that preserve superficies value during a concession term, from a superficies holder?s point of view. To reach objective, superficies value was analysed, clarifying contract condicions? influences over the value and their vectors and variables which cause a value fluctuation and also contractual mecanism for value protection was discussed. The result demonstrated that major contractual conditions that affect superficies value are object, term and indemnification value at the end of the term. Value fluctuation is provoked by occurrence of deformation of conjuncture and/or market or contractual conditions alteration, relative to the reference scenario and their vectors are investment level and return level. The guidance proposed in this dissertation for the construction of concession contract of superficies was: 1. is essential clarify that the superficies conceded is based on which law; 2. concession objective must be founded through the analysis following a proper routine; 3. the concession term must be stipulated for a limited period, taking aim at compatibility with economic attainability intended by the project, not counting a indemnification at the end of term. The value protection mecanism proposed is: 1. for the unilateral alteration of contractual conditions by land owner, the superficies holder must retain his right to cancel the contract and receive indemnification; 2. for conjuntural variables? deformation, express the economic condition the contract is based on and retain right of renegociation in case of exceptional occurance; 3. insert compromise clause for arbitration.

O direito de superfície é um instrumento jurídico que foi instituído no Brasil pelo Estatuto da Cidade em 2001 e também pelo Novo Código Civil em 2002. O direito de superfície oferece uma estrutura jurídica que permite a terceiros empreender em solo alheio e, ao mesmo tempo, garante a recuperação plena das propriedades para donos de terrenos. Para um empreendedor, diante da decisão de empreender na qualidade do superficiário, o valor do direito de superfície pode ser utilizado como indicador de segurança dos seus investimentos e a construção do contrato é fundamental para proteger seus investimentos. O objetivo desta dissertação é propor diretrizes para a construção dos contratos de concessão do direito de superfície, para preservar o valor desse direito, do ponto de vista dos superficiários durante o prazo da concessão. Para isso, analisou-se o valor do direito de superfície, esclarecendo as influências das condições contratuais no valor, e os vetores e as variáveis que provocam a flutuação do valor e em seguida, discutiram-se os mecanismos contratuais de proteção do valor. O resultado da análise mostrou que as principais condições contratuais que afetam o valor do direito de superfície são finalidade, prazo e valor da indenização no final da concessão. A flutuação do valor é provocada pelas ocorrências de deformações conjunturais e do mercado ou alterações de condições contratuais relativamente ao cenário referencial e seus vetores são o nível de investimentos e o nível de retornos. As diretrizes propostas para construção do contrato nesta dissertação são: 1. é essencial esclarecer em qual das leis o direito de superfície concedido baseia-se; 2. a finalidade do contrato deve ser fundamentada através da análise, seguindo uma rotina apropriada; 3. o prazo deve ser estipulado por tempo determinado, visando a compatibilidade com o alcance econômico pretendido do negócio, sem contar com o recebimento da indenização no final da concessão. Os mecanismos para proteção do valor propostos são: 1. para alteração unilaterais das condições contratuais pelo proprietário, o superficiário deve guardar o direito de resolver o contrato e recebimento de indenização; 2. para as deformações de variáveis conjunturais, expressar a base econômica do negócio no contrato e reter direto de renegociação no caso de acontecimento fora da base; 3. inserir cláusula compromissória para arbitragem de composição de conflito. / Brazilian superficies (Leasehold) is a legal instrument which was instituted by the Law 10.257/2001, commonly known as Estatuto da Cidade (Urban Land Use Regulation Law) and also by the Civil Code of 2002. Superficies offer a legal structure that permit third parties to develop projects on a land and guarantee a recovery of full property right for its land owner at the same time. For a entrepreneur who is in front of a decision to develop project as a superficies holder, superficies value can be used as an indicator that shows his investiment security and a construction of contract is fundamental to protect his investiment. This dissertation?s objective is to provide a guidance to entrepreneurs to construct their contracts with mecanism that preserve superficies value during a concession term, from a superficies holder?s point of view. To reach objective, superficies value was analysed, clarifying contract condicions? influences over the value and their vectors and variables which cause a value fluctuation and also contractual mecanism for value protection was discussed. The result demonstrated that major contractual conditions that affect superficies value are object, term and indemnification value at the end of the term. Value fluctuation is provoked by occurrence of deformation of conjuncture and/or market or contractual conditions alteration, relative to the reference scenario and their vectors are investment level and return level. The guidance proposed in this dissertation for the construction of concession contract of superficies was: 1. is essential clarify that the superficies conceded is based on which law; 2. concession objective must be founded through the analysis following a proper routine; 3. the concession term must be stipulated for a limited period, taking aim at compatibility with economic attainability intended by the project, not counting a indemnification at the end of term. The value protection mecanism proposed is: 1. for the unilateral alteration of contractual conditions by land owner, the superficies holder must retain his right to cancel the contract and receive indemnification; 2. for conjuntural variables? deformation, express the economic condition the contract is based on and retain right of renegociation in case of exceptional occurance; 3. insert compromise clause for arbitration.

<p>Detta examensarbetes syfte är att fördjupa våra kunskaper om ledningsrätt och alternativa upplåtelseformer för ledningar samt att undersöka hur dessa används i praktiken. Inledningsvis redovisas de olika upplåtelseformerna: servitut, ledningsrätt och olika typer av nyttjanderätter. Servitut och ledningsrätt är upplåtelseformer som är obegränsade i tid, medan nyttjanderättsupplåtelserna lägenhetsarrende, anläggningsarrende och annan nyttjanderätt är begränsade på kortare eller längre tid. Denna del avslutas med en enkel skiss över de olika formernas för- och nackdelar ur ett mark- respektive ledningsägarperspektiv. Därefter följer en del som behandlar vilka intressen som bevakas samt vilka upplåtelseformer som föredras av olika intressenter. Denna del är baserad på intervjuer med nio företrädare för olika bolag och förvaltningar med verksamhet i Göteborg. Här redovisas även en del av de avtal som finns i dagsläget. Vid intervjuerna framkom att ledningsägare är intresserade av att få långvarigt skydd till låg ersättning och därför ur den synvinkeln ser ledningsrätt som en önskvärd upplåtelseform. Denna form används dock mycket sällan inom kommunalägd mark i Göteborg då företagen vill undvika tvångsåtgärder och kommunen generellt sett är negativt inställd till att låsa upp mark genom att den belastas med rättigheter som är obegränsade i tid. Kommunen erbjuder sig istället att upprätta nyttjanderättsavtal. Hur dessa sedan utformas är en förhandlingsfråga som avgörs från fall till fall. Även om avtal i stor utsträckning har kunnat upprättas är de i samtliga fall kompromisser. I enstaka fall har inte ens avtal kunnat upprättas då parternas intressen står för långt ifrån varandra. Vår slutsats är därför att vi ser ett behov av en förändrad lagstiftning. Det saknas ett mellanting mellan nyttjanderättsavtal, helt baserade på frivillighet, och ledningsrätt som i sin nuvarande form är problematisk eftersom den ger fördelar för den ena parten på den andras bekostnad.</p> / <p>The aim of this thesis is to expand our knowledge of way-leave and other forms of tenures for conduits and to study how they are adopted in practice. By way of introduction the various forms of tenures; easement, way-leave and different types of usufructs are described. Easement and way-leave are forms of tenures not limited in time, whereas usufructs as leaseholds are limited to longer or shorter periods. This part of the thesis is concluded by a short summary describing the advantages and disadvantages of the different forms of tenure seen from the perspective of the landowner and that of the owner of the conduit. This is followed by a part showing which interests are guarded by the different parties and which form of tenure they prefer. This part is based on interviews with nine representatives from different companies and committees in Gothenburg. Some of the agreements that are in use are also described. During the interviews it became clear that the owner of the conduits main interests lie in reaching agreements that guarantee a long term legal protection at a low-cost and thus they see the advantages of way-leave. Despite this, way-leave is seldom used regarding land owned by the City of Gothenburg since the companies prefer to avoid tenure with compulsory elements. Furthermore the municipality is generally negative towards locking land by allowing rights unlimited in time. The municipality offers usufruct agreements as an alternative. How those are worked out in detail is negotiable and differs from case to case. Even though agreements are often reached they are always compromises. In some exceptional cases agreements have not been established as the parties have been too far apart. Therefore we have come to the conclusion that there is a need for new legislation. There is presently no cross between usufructs, wholly based on voluntary agreements, and way-leave which, in its present form, is problematic since it gives advantages to one on the expense of the other.</p>

Detta examensarbetes syfte är att fördjupa våra kunskaper om ledningsrätt och alternativa upplåtelseformer för ledningar samt att undersöka hur dessa används i praktiken. Inledningsvis redovisas de olika upplåtelseformerna: servitut, ledningsrätt och olika typer av nyttjanderätter. Servitut och ledningsrätt är upplåtelseformer som är obegränsade i tid, medan nyttjanderättsupplåtelserna lägenhetsarrende, anläggningsarrende och annan nyttjanderätt är begränsade på kortare eller längre tid. Denna del avslutas med en enkel skiss över de olika formernas för- och nackdelar ur ett mark- respektive ledningsägarperspektiv. Därefter följer en del som behandlar vilka intressen som bevakas samt vilka upplåtelseformer som föredras av olika intressenter. Denna del är baserad på intervjuer med nio företrädare för olika bolag och förvaltningar med verksamhet i Göteborg. Här redovisas även en del av de avtal som finns i dagsläget. Vid intervjuerna framkom att ledningsägare är intresserade av att få långvarigt skydd till låg ersättning och därför ur den synvinkeln ser ledningsrätt som en önskvärd upplåtelseform. Denna form används dock mycket sällan inom kommunalägd mark i Göteborg då företagen vill undvika tvångsåtgärder och kommunen generellt sett är negativt inställd till att låsa upp mark genom att den belastas med rättigheter som är obegränsade i tid. Kommunen erbjuder sig istället att upprätta nyttjanderättsavtal. Hur dessa sedan utformas är en förhandlingsfråga som avgörs från fall till fall. Även om avtal i stor utsträckning har kunnat upprättas är de i samtliga fall kompromisser. I enstaka fall har inte ens avtal kunnat upprättas då parternas intressen står för långt ifrån varandra. Vår slutsats är därför att vi ser ett behov av en förändrad lagstiftning. Det saknas ett mellanting mellan nyttjanderättsavtal, helt baserade på frivillighet, och ledningsrätt som i sin nuvarande form är problematisk eftersom den ger fördelar för den ena parten på den andras bekostnad. / The aim of this thesis is to expand our knowledge of way-leave and other forms of tenures for conduits and to study how they are adopted in practice. By way of introduction the various forms of tenures; easement, way-leave and different types of usufructs are described. Easement and way-leave are forms of tenures not limited in time, whereas usufructs as leaseholds are limited to longer or shorter periods. This part of the thesis is concluded by a short summary describing the advantages and disadvantages of the different forms of tenure seen from the perspective of the landowner and that of the owner of the conduit. This is followed by a part showing which interests are guarded by the different parties and which form of tenure they prefer. This part is based on interviews with nine representatives from different companies and committees in Gothenburg. Some of the agreements that are in use are also described. During the interviews it became clear that the owner of the conduits main interests lie in reaching agreements that guarantee a long term legal protection at a low-cost and thus they see the advantages of way-leave. Despite this, way-leave is seldom used regarding land owned by the City of Gothenburg since the companies prefer to avoid tenure with compulsory elements. Furthermore the municipality is generally negative towards locking land by allowing rights unlimited in time. The municipality offers usufruct agreements as an alternative. How those are worked out in detail is negotiable and differs from case to case. Even though agreements are often reached they are always compromises. In some exceptional cases agreements have not been established as the parties have been too far apart. Therefore we have come to the conclusion that there is a need for new legislation. There is presently no cross between usufructs, wholly based on voluntary agreements, and way-leave which, in its present form, is problematic since it gives advantages to one on the expense of the other.

The Leasehold Forestry and Livestock Program (LFLP) was initiated by the Nepal Department of Forest (DOF) in 1993 with two goals: (1) resource regeneration and (2) poverty alleviation. Through support from the United Nations' International Fund for Agriculture Development, the DOF allocated degraded forest and rangeland to eligible, poor households in 10 pilot districts. Today the program supports almost 17,000 families in 22 districts. While the program's tenure and expansion portends success, some have called to question its real economic impact (Baral et al. 2003, Thoms et al. 2006). An exploratory assessment of LFLP was conducted in four districts through in-depth interviews with two major stakeholders: (1) Departments of Forest and Livestock Services officials, who administer LFLP, and (2) user groups. The objectives of the study were to assess perceptions of the social, ecological and economic impacts of LFLP from the perspectives of those most intimately involved in program delivery and outcomes. Thirty personal interviews were conducted in the fall of 2007. The interviews were transcribed and analyzed using qualitative analysis procedures. According to study participants, LFLP has contributed to resource regeneration, healthy forest composition, and increased biodiversity in leased forest parcels through controlled grazing, reforestation incentives, and local management. However, mixed reviews of the economic impact of the program were recorded. The collection of rotational funds among user groups has opened avenues of small investments. Yet, study participants blamed inadequate human resources within the Departments for impairing service delivery and depressing the rate of economic return. Furthermore, ambiguous and inconsistently enforced policies around program guideline compliance have engendered conflict over resource access and use. Perhaps the most significant windfall to user groups is not poverty alleviation but rather increased social capital and capacity building among user groups. User group formation has strengthened networks between members in standing against social discrimination, lobbying their rights at the district level, and sharing knowledge. Our findings suggest that benefits attained by user groups are not entirely commensurate with LFLP goals. We recommend further research on the economic impacts of LFLP. In addition, LFLP officials should recognize and bolster investments in social capital among LFLP user groups.

The objective of a site leasehold is to allow the lessee to occupy a specific plot of land. In return, the lessor imposes an annual ground rent. The ground rent ownership gives the lessor the possibility to capture the increasing in land value. As such, the rent is based on the value of the land multiplied with a percentage that reflects the yield of the land value. It is renegotiated every ten years. The system is associated with several weaknesses. The fact that the level of rent strongly depends on the valuation of land creates a great deal of difficulty. To assess the value of land, the lessor and lessee apply different methods and data, as a result of their variety of economic interests and principals. Therefore, they do not succeed in agreeing on a rent and most cases lead to a litigation. These processes tend to be very costly and time-consuming. The aim of the thesis is to present the problems associated with the site leasehold. The report emphasis the party’s different way of calculating the land value. Afterwards, suggest improvements for the proceeding of rent setting in a way that makes it more efficient. Another objective is to investigate the relationship between an extended building permission and the level of ground rent, in order to determine whether the regulation of ground rent prevents the lessee from going through with a building extension. The paper covers only public leasehold system concerning commercial properties. Furthermore, a study has been carried out in order to analyse the impact of the site leasehold system on the urban development. Four different calculations based on different ways of adjusting the rent to an increased construction right are made. Afterwards, the total profitability of the investment will be put in relation to the invested capital. A conclusion whether the part of the surplus demanded by the lessor has an effect on the implementation of an increasing area will then be made. Furthermore, interviews with experts in the area of study as well as an examination of 8 court cases regarding site leaseholds are included in the conclusion of whether or not the prevailing leasehold system should be considered as satisfying. In conclusion, it can be stated that because of the deficient formulas the final ground rent is based on a negotiation and not on the real land value. Today, there exist no well-functioning formulas that can separate the value of the land from the value of the building in a reliable way. Therefore it gives rise to long and costly litigations. The paper suggests that either by connecting the ground rent to a factor that can be observed right from the real estate market, for example the rent, or by simply determining the ground rent based on negotiating terms a more efficient leasehold system would be reached. / Begreppet tomträttsupplåtelse innebär att tomträttshavaren har rättighet att disponera en tomtmark i gengäld mot en årlig ersättning till tomträttsupplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Avgälden grundar sig på ett avgäldsunderlag, tomtens markvärde, samt en avgäldsränta som skall reflektera avkastningskravet på markkapitalet. Vart tionde eller tjugonde år omregleras avgälden efter förändrade förutsättningarna på marknaden. Parterna gör i regel skilda bedömningar av markvärdet, vilket leder till att det blir ett rättsfall. Därmed fastställs avgäldsunderlaget utifrån domstolens bedömning av markvärdet. Fokus i detta arbete ligger på att undersöka och definiera de bakomliggande faktorerna som ger upphov till tvister mellan parterna vid en tomträttsavgäldsreglering. Genom dels intervjuer med sakkunniga inom ämnesområdet, dels en studie av åtta rättsfall belyses dessa faktorer. Dessutom genomförs en empirisk studie i syftet att undersöka lönsamheten av en utökad byggnadsvolym på en byggnad på ofri grund, med beaktning av avgäldsregleringen. Studien baseras på 4 alternativa avgäldsregleringsmodeller. Utgångspunkten vid utformningen av dessa är att parterna tilldelas varierande stor andel av överskottet från investeringen. Därefter avgörs det om tomträttshavaren finner avkastningen tillfredställande nog för att genomföra fastighetsförädlingen. Slutsatsen från intervjuerna samt rättsfallen är att grunden till tvisten uppstår på grund av att de beräkningsmodeller som genom tomträttsutredningar samt rättsfall rekommenderats att tillämpa är bristfälliga. Varken ortsprismetoden eller den hypotetiska avkastningskalkylen, vilka är de två huvudsakliga metoder som används, delar upp fastighetsvärdet i ett mark- och byggnadsvärde på ett tillförlitligt sätt. Detta resulterar i att parterna gör skilda bedömningar gällande de ingående parametena i formlerna, vilka data som bör tillämpas och diverse justeringar av materialet. Därmed kan det beräknade markvärdet alltid ifrågasättas av motparten. Vidare, resulterar detta i att domstolen dömer efter en "mittemellan-princip". Huruvida avgäldsunderlaget avspeglar markvärdet kan därför diskuteras. Den empiriska studien visar att det måste skapas ekonomiska incitament för tomträttshavaren för att denne ska genomföra en tillbyggnation på en byggnad på ofri grund. Om så inte är fallet blir inte avkastningen tillräckligt stor i förhållande till investeringskostnaden. En avgäldsbefrielse kan anses skapa tillräckligt goda incitament. Sammanfattningsvis kan det konstateras att dela upp ett fastighetsvärde i ett mark- och byggnadsvärde ger upphov till de komplexa och komplicerade förhandlingssituationerna. På dessa grunder blir slutsatsen att det vore tids- och kostnadsbesparande att bestämma avgälden utifrån en förhandling om en rimlig ersättning för rättigheten att disponera tomtmarken.

Tomträtter är en stark nyttjanderätt som i många avseenden kan likställas med äganderätt. Det finns dock en stor skillnad mellan dem två, vilket är att tomträttshavare betalar en årlig avgäld för att nyttja marken. Tomträttsinstitutet introducerades i svensk lagstiftning 1908 genom 1907 års nyttjanderättslag, då med ett social- och kommunalpolitiskt syfte. Idag har Stockholms stad drygt 10 000 fastigheter upplåtna med tomträtt, vars tomträttsavgälder under 2022 generade cirka 2,8 miljarder kronor i intäkter till kommunen. Samtidigt har kommunen högt satta hållbarhetsmål kopplat till dess verksamhet, bland annat att kommunen ska vara klimatpositiv 2040. Syftet med arbetet har därför varit att undersöka om det finns ett behov av att främja hållbarhetsarbete i tomträtter, hur ett sådant främjande skulle kunna genomföras samt om det är juridiskt möjligt för kommunen. Vidare har syftet även varit att undersöka hur ett krav- och reduktionssystem skulle kunna utformas för att vara effektivt, rättvist och bidra till hållbart nyttjande av tomträtter. Detta har undersökts genom en kvalitativ studie med kvantitativa inslag. Dessutom har det genomförts intervjuer dels med representanter från tre fastighetsbolag som är tomträttshavare, dels med två kommuner i rollen av tomträttsupplåtare. Det har konstaterats i detta arbete att det både finns ett behov och en möjlighet att främja hållbart nyttjande av tomträtter, då i form av sänkt avgäld i utbyte mot att vissa krav uppfylls. Avgälden som då skulle reduceras i utbyte mot att tomträttshavaren utnyttjar tomträtten hållbart, har definierats som en “grön tomträttsavgäld”. Det har konstaterats att det bör vara lagligt för kommunen att ge en reduktion under vissa förutsättningar. Bland annat får kraven och reduktionen inte vara för lågt eller högt satta. Att koppla kraven till energianvändning har ansetts lämpligt då innebär ett enkelt förfarande att kontrollera om kraven uppfylls. Från intervjuerna med fastighetsbolagen har det framgått att en reduktion skulle behöva vara åtminstone 10 procent för att fungera som ett incitament. Det har inte fastställts några exakta krav- eller reduktionsnivåer i detta arbete. Det finns dock indikationer på vad en rimlig kravnivå skulle kunna vara, nämligen energiklass C enligt BBR 29 som är kravet för ny-produktion. Detta torde vara en nivå som innebär en prestation från tomträttshavarens sida och samtidigt inte är för stor. Dessutom skulle det vara rimligt att en viss procentuell förbättring skulle premieras. Vidare har scenarioanalyser presenterats, vilka åskådliggör potentiella energibesparingar och möjliga konsekvenser av olika reduktionsnivåer för kommunens intäkter samt skattebetalarna. / Site leasehold is a strong usufructuary right which in many respects can be compared with ownership rights. However, there is a big difference between them, which is that lessees pay an annual fee to use the land. The Site Leasehold Institute was introduced into Swedish legislation in 1908 through the 1907 Usufructuary Act. Today, the municipality of Stockholm has just over 10,000 properties granted with site leaseholds, whose ground rent in 2022 generated approximately SEK 2.8 billion in revenue for the municipality. At the same time, the municipality has sustainability goals linked to its operations, including that the municipality should be climate positive by 2040. The purpose of the thesis has therefore been to investigate whether there is a need to promote sustainability work in site leaseholds, how such promotion could be implemented and whether it is legally possible for the municipality to do so. Further-more, the aim has also been to investigate how a requirement and reduction system could be designed to be efficient, fair and contribute to a sustainable use of site leaseholds. This has been investigated through a qualitative study with some quantitative elements. In addition, interviews have been carried out with representatives from three real estate companies as lessees and with two municipalities in the role of lessors. It has been established in this thesis that there is both a need and an opportunity to promote sustainable use of site leaseholds, in the form of a reduced ground rent in return for meeting certain requirements. The ground rent, which would then be reduced in exchange for the lessee using the plot sustainably, has been defined as a "green ground rent". It has been established that it should be legal for the municipality to give a reduction under certain conditions. Among other things, the requirements and the reduction must not be set too low or high. Linking the requirements to energy use has been considered appropriate as it means a simple procedure to check whether the requirements are met or not. From the interviews with the real estate companies, it has emerged that a reduction would have to be at least 10 percent to function as an incentive. No exact requirement or reduction levels have been established in this work. However, there are indications of what a reasonable requirement level could be, namely energy class C according to BBR 29 which is the requirement for new production. This should be a level that implies performance on the part of the lessee and at the same time not to be too severe. In addition, it would be reasonable to add a certain percentage improvement that should be rewarded. Furthermore, scenario analyzes have been presented, which illustrate potential energy savings and possible consequences of different reduction levels for the municipality's revenues and the taxpayers.

BARAPROJEKTET: Av författarna formulerat samlingsnamn för Professional Golfers´ Association (PGA) National Sweden AB:s köp av aktuella fastigheter från Malmö kommun och planprocessen i Svedala kommuns regi.Syftet med denna rapport är att undersöka alternativ till, det av Malmö kommun valda förfarandet, att försälja fastigheten Värby 61:1 med flera till PGA: s golfbaneprojekt i Svedala kommun samt få kunskap om den planprocess som föregick beslutet.I vårt val av metod har vi varit angelägna om att skapa förutsättningar för replikation och utvärdering. Rapport är utförd med en kvalitativ fältstudie med ett strategiskt urval, kompletterat med en sekundär analys. Undersökningen bygger på en explorativ metod genom att vi kompletterat våra sekundärdata med ett flertal intervjuer. Genom vår omfattande granskning bedömer vi att rapporten har en god reliabilitet samt att vi fått tag i de intervjupersoner som kan tillföra rapporten god validitet.1996 initierade Mikael Sorling, vd PGA Sweden AB visionen om att anlägga en golfanläggning av högsta internationella klass i Sverige. 2003 började Nils Yngvesson, före detta kommunalråd i Malmö kommun, arbeta med golfanläggningen och det var han som lade fram iden om att golfanläggningen skulle ligga i Torup. Marken som golfanläggningen skall anläggas på ägdes sedan 1970 av Malmö kommun, medan marken ligger i Svedala kommun. Sedan Malmö kommuns förvärv av marken 1970 har Torups Gård AB arrenderat marken för jordbruk.Slutsatsen i denna rapport är att PGA National Sweden AB köpt jordbruksmark till ett rimligt pris sett i relation till marknadsvärdet. Dock så vet vi att jordbruksmarken inte skall fortsätta att brukas, utan jordbruksmarken skall istället användas för anläggandet av deras nya golfanläggning. Marknadsvärdet för golfbanemark ligger nästan dubbelt så högt per hektar än vad PGA National Sweden AB köpte jordbruksmarken av Malmö kommun för. I Malmö kommuns värdering av jordbruksfastigheterna har de inte tagit hänsyn till objektsbundna värdepåverkande faktorer. Vi menar att sådana föreligger, dock så är de svåra att värdera. Konsekvensen av detta blir att priset på jordbruksfastigheterna borde vara väsentligt högre.Den aktuella planprocessen för Baraprojektet har effektivt följt det normala planförfarandet. Orsaken är att de berörda aktörerna tidigt kom överens. N Yngvessons inträde i PGA National Sweden AB:s styrelse samt parternas kompetens och personkemi har även de varit en bidragande faktor till att arbetet med planprocessen förflutit effektivt.Den nyttjanderättsform som parterna kunde ha använt sig av, snarare än att försälja de aktuella jordbruksfastigheterna, är tomträtt. Valet av tomträtt bygger på att Malmö kommun kvarstår som fastighetsägare och behåller då sin handlingsfrihet. Under den första 10-års perioden kunde ett generöst tomträttsavtal ingås mellan parterna, därmed skulle goda förutsättningar för golfanläggningens etablering säkerställas. / Our aim is to investigate alternatives to the sale of the properties Värby 61:1 etc. by Malmö municipality to PGA:s golf course project in Svedala municipality and to understand the planning process that preceded the decision.Our investigation is based on an explorative method where we complemented our secondary data with a number of interviews. Through our extensive observation we estimate that the rapport has good reliability and that we have accessed the right people who are able to add good validity to the rapport.Malmö municipality has not taken in consideration the unique object value factors when selling the property. Our opinion is that these factors do exist, although they are difficult to estimate. The result of this is that the price of the land should be much higher. Nils Yngvesson joining PGA National Sweden’s board’ and the parties’ competence and personal chemistry have also been a contributing factor to why the work with the normal planning process has been carried out so efficiently. The right of use that could be utilized by the parties instead of selling the land would be a leasehold right. In our opinion this would have benefited both parties with concerns regarding risk and value.

By using transaction data of sold cooperative apartments in the municipality of Stockholm,Sweden, during the year 2021, we find that leasehold status has a statistically significant impacton apartment prices in the inner city of -3.6% and in the outer city of -6.8% when controllingfor conventional apartment characteristics and location in a hedonic model. We also find theremaining time of the ground leasehold contract to have a statistically significant impact of0.42% per additional year that remains until renegotiation. We also find that the impact ofground leasehold differs depending on location. Further, we find that freehold transactionswould impact the prices of apartments differently in the inner city compared to the outer city.Consequently, the necessary increases in the monthly fees to enable a freehold transaction aregreater in the inner city compared to the outer city in average in a scenario analysis. We add toprevious research by using more recent data and a wider geographical area. Last, we simulatethe impact on apartment prices if a housing cooperative bought the land. We find considerablevariation among housing cooperatives on leased land, for when a purchase would be profitable. / Med hjälp av transaktionsdata av sålda bostadsrättslägenheter i Stockholms kommun, Sverige,under år 2021 finner vi att tomträttsstatusen har en statistiskt signifikant påverkan pålägenhetspriser i innerstaden om -3.6% och i ytterstaden om -6.8% när vi kontrollerar förkonventionella attribut och läge i en hedonistisk modell. Vi finner även att den kvarvarandetiden på tomträttsavtalet har en statistisk signifikant påverkan om 0.42% per kvarvarande år tillomförhandling av tomträttsavtalet och att påverkan av tomträttsstatusen varierar beroende påläge. Vidare finner vi att friköp påverkar bostadsrättspriserna olika i innerstaden och iytterstaden samt att den nödvändiga höjningen av månadsavgiften vid friköp, i snitt är högre iinnerstaden jämfört med ytterstaden genom en scenarioanalys. Genom att använda data från ensenare tidperiod och större geografiskt område, tar vi vid där tidigare studier lämnat.Scenarioanalysen bidrar ytterligare till kunskapen i området genom att simulera effekten pålägenheter av att bostadsrättsföreningen köper marken. Vi finner stor variation i hur lönsamtett köp skulle vara.

Från och med den 1 januari 2019 infördes den nya internationella redovisningsstandarden IFRS 16 - Leases och ersätte den gamla standarden IAS 17 - Leases. Klassificeringen av leasingavtal mellan operationella och finansiella enligt IAS 17 - Leases har kritiserats för att ha skapat ett incitament för företag att redovisa leasingavtal som operationella och således undvika att kapitalisera kontrakten i balansräkningen som en leasingtillgång respektive leasingskuld. För att hantera den problematik och informationsasymmetri som uppstod inledde IASB och FASB ett projekt som resulterade i den nya standarden IFRS 16 - Leases.Att belysa i den nya standarden IFRS 16 är att leasegivare inte påverkas i samma utsträckning som leasetagare. Redovisningen för leasegivare påminner om det tidigare regelverket, IAS 17, och därav medför inte förändringen några större skillnader. För leasetagare innebär den nya standarden att bolaget måste identifiera sina leasingkontrakt som löper över tolv månader eller avser ett värde över 5 000 USD när tillgången var ny. Klassificeringen av operationella och finansiella leasingavtal kommer således att upphöra för leasetagare men kvarstå för leasegivare.Syftet med uppsatsen är att genom en kvalitativ ansats med intervjuer i kombination med kvantitativa undersökningar av kvartalsrapporter studera de förändringar som IFRS 16 medför på fastighetsföretags balans- respektive resultaträkning. Uppsatsen kommer även att klarlägga vilka finansiella nyckeltal som kommit att påverkas av IFRS 16 i bolagens finansiella rapport för första kvartalet 2019 och avslutningsvis undersöka om den nya standarden kan komma att påverka värderingen av tomträttsfastigheter. Uppsatsens syfte mynnar ut i två frågeställningar formulerade under avsnitt 1.3 Syfte.Utifrån de intervjuer som genomförts med representanter från tre olika verksamhetsområden har relevanta slutsatser framställts och respektive frågeställning kunnat besvarats med  säkerhet. Övergången till IFRS 16 kommer att påverka nyckeltal som bland annat belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. För fastighetsbolag är det främst leasingkontrakt i form av tomträtter som är av betydelse då fastighetsbolagen i dessa leasingkontrakt är leasetagare och således påverkas av den förändrade redovisningen. Bruttoresultatet kommer även att påverkas då fastighetsbolagens driftnetto ökar till följd av att avgiften för tomträtten, tomträttsavgälden, flyttas från att vara en kostnad som belastar driftnettot, till att vara en finansiell post i form av ränta.Avslutningsvis har konstaterats att IFRS 16 inte har någon större påverkan på fastighetsbolag, varken på dess finansiella rapportering eller specifika nyckeltal. Bolagen kan relativt enkelt tillämpa IFRS 16 genom en förenklad metod, vilka många bolag valt att göra. Det har dock framkommit att det inte har varit lika enkelt att tolka standarden och hur upplysningar om IFRS 16 ska ske konkret i kvartalsrapporterna. Kvartalsrapporterna som släppts första kvartalet 2019 har därav haft en spridning i tydlighet så väl som utformning. En generell uppfattning från flera respondenter har varit att IFRS 16 medför extra arbete i bolagens redovisning men leder dessvärre inte till ökad transparens, vilket var grundidén till varför den nya standarden togs fram från början. Således kan även konstateras att IFRS 16 inte fullständigt uppnår sitt syfte att öka transparensen. / By 1st of January 2019 the new International Accounting Standard IFRS 16 - Leases will be applied and replace the old accounting standard IAS 17 - Leases. The classification between an Operational Lease and Financial Lease according to IAS 17 – Leases, has received criticism for creating an incentive for corporations to account for a lease contract as an operational lease and therefore avoid capitalizing the contracts in the balance sheet as a right of use asset and lease liability. To cope with the complex of problems, as well as the information asymmetry that arose, IASB and FASB initiated a project that lead to the new accounting standard IFRS 16 - Leases.To elucidate in the new standard IFRS 16 is the fact that the lessor is not affected in the same extent as the lessee. The lessor method for accounting reminds of the previous standard IAS 17 and therefore the alteration does not cause any major changes. For the lessee IFRS 16 implies that the corporates must identify their lease contracts with a duration past twelve months and leased assets with a value above 5 000 USD when new. Hence the classification of operational and financial lease contracts will be eliminated for the lessee but remain for the lessor.The purpose of the thesis is to study the effects of IFRS 16 on real estate companies income statement and balance sheet through a qualitative approach with interviews in combination with a quantitative analysis of the financial quarterly reports for January to March 2019. Henceforth a clarification of financial ratios affected by IFRS 16 will be provided and lastly the study will examine if IFRS 16 may affect the valuation of properties provided with a site lease. The purpose of the thesis is formulated into two questions mentioned in section 1.3 Aim.Based on the interviews conducted with representatives from three different areas of activity,  relevant conclusions have been presented and the research questions have been answered with certainty. The transition to IFRS 16 affects key ratios such as loan-to-value, equity ratio and interest coverage ratio. For real estate companies, it is primarily leasing contracts in the form of site leasehold rights that are of importance as the real estate companies in these leases are lessees and thus are affected by the changed accounts. The gross profit will also be affected when the companies net operating income increases as a result of the fee for the site leasehold right, being moved from a cost that is charged in the net operating income to be a financial item in the form of interest.In conclusion, the study has ascertained that IFRS 16 - Leases do not affect real estate companies at large, neither on their financial reporting or specific financial ratios. It is relatively simple for the corporates to apply IFRS 16 through a simplified method, which a majority of the companies have chosen. However, it has emerged that is has not been an easy task to interpret the standard and how detailed information regarding IFRS 16 should be recognized in the quarterly reports. Therefore, there have been a significant difference between clarity as well as formation in the quarterly reports released in the first quarter 2019. A general opinion from several respondents have been that IFRS 16 entails extra work in the companies accounts but unfortunately does not lead to increased transparency, which was the basic idea why the new standard was developed from the beginning. Thus, it can also be stated that IFRS 16 does not fully achieve its purpose in increasing transparency.The study is henceforth written in Swedish.