International real estate investors have shown interest in the Swedish real estate market since the second half of the 1990s. The entrance period was marked with a large amount of infused foreign capital, which was a result of flexible real estate transactions to low prices. Since then, the international interest for the Swedish real estate market has increased and the forecast says that it will continue. The majority of the foreign capital has been invested indirectly, through funds, but direct investments also occur. In recent years, the Asian capital invested in the Swedish real estate market has increased, with the main reason being a strive for risk diversification. The purpose of this study is to investigate the motives and incentives of foreign investors when investing in Swedish real estate. A secondary objective is to research whether there may be difficulties for foreign operators to perform real estate business in Sweden. Furthermore, a deeper analysis about the increased interest from Asia is performed. The study has been carried out through interviews with experienced people in the real estate business. Recognized reports and transaction data have also been analyzed. The analysis in this thesis shows that the interest from foreign investors vary depending on the fluctuation in economic activity. Sweden is considered to be politically and economically stable, with a good potential for future growth. Therefore, the interest from foreign investors has not been negatively affected over time. Factors that contribute to foreign interest in the Swedish real estate market are the good liquidity, low transaction costs and a high transparency. There are various incentives to invest in a foreign market, but international diversification has emerged as the most important incentive. Other main motives are the possibilities of return, the ability to increase the return and to risk-adjust returns over other kind of assets. The main problems that have arisen when foreign investors have capitalized in Sweden have had strong ties to the cultural, legal and political aspects. Today these problems are rare, mainly because foreign investors are more well informed and have been established for a long time on the market. Although many investors are using hedging for currency exposure, the currency is considered to be relatively stable and therefore entails less risk. In recent years Asian investors have shown great interest in the Swedish real estate market. However, Asian investors have only made a few major investments in the market. The introduction of retirement funds in Southeast and East Asia has led to a lot of capital being collected, and to diversify the risk the capital will have to be invested in global real estate. The increased interest suggests that further investments are to come in the future. / Intresset från utländska aktörer för fastighetsinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden växte fram under andra halvan av 1990-talet. Perioden präglades av ett stort inflöde av utländskt kapital, vilket var ett resultat av flexibla fastighetsköp till bra priser. Det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden har sedan dess vuxit ännu mer och det finns mycket som pekar på att utvecklingen kommer att fortsätta i samma riktning. Den största delen av det utländska kapitalet har investerats indirekt genom fonder, men även direkta investeringar förekommer. De senaste åren har mängden asiatiskt kapital som sökt sig till marknaden ökat, främst på grund av riskspridning. Denna studie syftar till att utreda vilka motiv och incitament som ligger till grund för det utländska intresset att aktivera sig på den svenska fastighetsmarknaden. Med det som utgångspunkt fokuserar studien även på huruvida det kan förekomma problem för utländska aktörer att utföra fastighetsaffärer i Sverige. Vidare har en djupare analys kring det ökade intresset från Asien utförts. Studien har utförts med hjälp av intervjuer med nyckelpersoner inom fastighetsbranschen samt genom analys av erkända rapporter och transaktionsdata. Genom analys kan det konstateras att vilken typ av aktörer som valt att investera på svenska marknaden varierat under konjunktursvängningarna. Intresset för marknaden har trots detta inte varit hämmande. Detta på grund av att Sverige anses vara politiskt och ekonomiskt stabilt med goda tillväxtförutsättningar. Faktorer som bidragit till utländska investeringar på den svenska marknaden är en god likviditet, låga transaktionskostnader och en hög tranparensnivå. Det finns olika incitament för att investera på en främmande marknad, där internationell diversifiering har framträtt som det mest betydelsefulla incitamentet. Andra incitament är att få avkastning, förmågan att öka sin avkastning samt få en riskjusterad avkastning över andra tillgångsslag. De problem som har uppstått när utländska aktörer aktiverat sig i Sverige, har haft stark anknytning till kulturella, legala och politiska aspekter. Idag märks dessa problem inte av då utländska investerare är mer pålästa och varit etablerade en längre tid på marknaden. Flertalet utländska investerare hedgar mot valutaexponering, detta trots att valutan anses vara relativt stabil idag och medför därför en mindre risk. Asiatiska aktörer har på senare år visat stort intresse för den svenska fastighetsmarknaden. De har emellertid endast gjort ett fåtal större investeringar på marknaden. Aktörer från Sydost- och Östasien har i och med införandet av pensionsfonder erhållit mycket kapital som ska allokeras i fastigheter med syftet att risksprida. Det intensifierade intresset tyder på att investeringarna på sikt kan komma att öka.

Purpose: The purpose of this thesis is to analyze how different portfolio compositions on the Stockholm Stock Exchange perform in relation to its risk between the years 2008-2020. The thesis analyzes how an unethical portfolio performs in comparison with a value portfolio, growth portfolio, random portfolio and OMX30 index. Theory: This thesis is based on the effective market hypothesis, Portfolio theory, Holding Period Returns, Sharpe ratio, Fama & French's three factor model and Oparat T-test. Method: A quantitative study with a deductive approach. The study collected data between 2008-01-01 and 2020-12-31 to see what portfolio construction generated the most returns. Results: The unethical portfolio generated the worst returns in relation to its risk. The random portfolio had the highest returns, however the value portfolio generated the best returns in relation to its risk. Conclusion: The conclusion for this thesis can be seen as that it is not worthwhile to invest in Swedish unethical companies listed on Nasdaq. To increase returns, investors should review other securities to invest in as unethical stocks neither maximize profits nor contribute to a better planet. However the unethical portfolio has a higher return than the OMX30 index. / Syfte: Syftet med denna uppsats är att analysera hur olika portföljsammansättningar på Stockholmsbörsen presterar i relation till dess risk mellan åren 2008-2020. Där uppsatsen analyserar hur en oetisk portfölj presterar i jämförelse med en värdeportfölj, tillväxtportfölj, slumpmässig portfölj och OMX30 index.  Teori: Denna studie grundar sig i den effektiva marknadshypotesen, Portföljteori, Holding Period Returns, Sharpekvot, Fama & Frenchs tre faktors modell och Oparat T-test. Metod: En kvantitativ studie med ett deduktivt förhållningssätt. Forskningen har bestått av datainsamling för aktier under perioden 2008-01-01 till 2020-12-31 för att undersöka vilken portföljsammansättning som genererar högst avkastning.  Resultat: Den oetiska portföljen genererar minst avkastning i relation till dess risk. Den slumpmässiga portföljen genererar högst avkastning men värdeportföljen genererar högst avkastning i relation till dess risk. Slutsats: Slutsatsen för denna uppsats kan ses som att det inte är lönt att investera i svenska oetiska bolag noterade på Nasdaq. För att höja avkastningen bör investerare se över andra värdepapper att investera i då oetiska aktier varken vinstmaximerar eller bidrar till en bättre planet. Den oetiska portföljen har en högre avkastning än OMX30 index dock.

This thesis is an implementation project of a portfolio optimization model, with the purpose of creating a decision support tool. It aims to provide quantitative input to the portfolio construction process at Handelsbanken Fonder, by applying Konno & Yamazaki’s Mean Absolute Deviation method, with a Feinstein & Thapa modification. Additionally, the Black-Litterman model is implemented to approximate the input of expected return. The linear optimization problem was then solved by the Simplex algorithm. The main deliverable is a model that can assist portfolio managers in making investment decisions. Back-testing of the model showed that it did not outperform the benchmark portfolios, which is likely a result of only allowing long positions in the model. Nevertheless, the model provides value by giving the user a second opinion on the efficient frontier, for any given investment decision. / Den här uppsatsen är ettimplementationsprojekt av enportföljoptimerings-modell, med syftet att skapaett beslutsstödjande verktyg. Den strävar efter att ge ett kvantitativt bidragtill portföljallokerings-processen på Handelsbanken Fonder, genom att användaKonno & Yamazaki’s Mean Absolute Deviation-metod med en Feinstein &Thapa-modifiering. Vidare har Black-Littermanmodellen implementerats för attapproximera den förväntade avkastningen. Det linjära optimeringsproblemetlöstes sedan med Simplex-algorithmen. Det huvudsakliga resultatet är en modellsom kan assisterafondförvaltare i investeringsbeslut. Utförda utfallstestvisade att modellen inte överträffade de använda benchmark-fonderna, vilketsannolikt är ett resultat av att modellen enbart tillåterlånga positioner.Likväl, kan modellen vara värdefull genom att erbjuda användaren ett alternativpå den effektiva fronten, för ett givet investeringsbeslut.

<p>1 juli 2007 upphörde tillståndsplikten att gälla i Sverige och allmännyttiga bostadsföretag undslapp att ansöka om tillåtelse hos Länsstyrelsen för försäljning av företagets fastigheter. I spåren av detta öppnades möjligheten för företagen att i större utsträckning planera sitt fastighetsbestånd, och därmed även företagets och kommunens ekonomi. Syftet med vår studie är att beskriva allmännyttiga bostadsföretags ekonomiska planering av sitt fastighetsbestånd, förklara huruvida upphävandet av tillståndsplikten har påverkat planering och motiv för försäljning. Dessutom vill vi belysa allmännyttans tankar kring den nya lagstiftningen som är på gång genom att arbeta utifrån frågeställningen nedan:</p><p>Hur planerar allmännyttiga bostadsföretag sitt fastighetsbestånd, hur har borttagandet av tillståndsplikten påverkat och hur kommer den nya lagen som ska ersätta allbolagen påverka allmännyttan och dess planering?</p><p>För vår studie har vi valt en kvalitativ ansats och genomfört intervjuer med tio olika allmännyttiga bostadsföretag i olika län i Sverige. Vi har samlat teori inom ämnena allmännyttan, tillståndsplikten och om den nya lagen som ligger som förslag hos riksdagen, Prop. 2009/10:185, och ska eventuellt börja gälla 1 januari 2011. Dessutom har vi tittat på teorier angående olika företagsekonomiska modeller och strategier som används för optimal fastighetsplanering. Vid sammanställningen av vår studie ser vi att företagens användning av strategier skiljer sig i stor omfattning. MKB Fastighets AB hyser största omsorg över sitt bestånd genom att planera och analysera, medan några av de andra intervjuade företagen i större utsträckning styrs av influenser på dagens marknad. Företagen är dock överens om att tillståndsplikten inte har påverkat dem nämnvärt och vid intervjutillfällena upplever vi en genomgående positiv förväntan på det nya lagförslaget, och vad som kanske blir början på allmännyttans väg mot affärsmässighet.</p>

<p><strong>Syfte: </strong>En komparativ studie och beskriva möjligheterna för att skapa en effektiv portfölj av olika aktieportföljer, där det undersöks om faktorerna som företagens omsättningsstorlek, branschen de är aktiva i och valet att ha utländska aktier, har betydelse eller inte för att skapa en effektiv portfölj med hänsyn till dess korrelation, avkastning och risk. </p><p><strong>Metod: </strong>Uppsatsen utgår från en kvantitativ studie, som sträcker sig från april 2008 till april 2010, då historiska aktiekurspriser används för olika sorters uträkningar, som baseras på uppsatsens huvudteorier; CAPM, Sharpekvot och portföljteori. Utgångspunkten är deduktiv, där slutsatserna har dragits från teorierna.       </p><p><strong>Slutsats: </strong>Utifrån uträkningarna, kunde det inte dras generella slutsatser där de undersökta faktorerna inte utmärkte sig i något mönster. Däremot visade sig att det blev högre avkastning till liknande risk eller lägre risk till liknade avkastning när man väljer aktier som är olika varandra, då korrelationen inte samvarierar. Det bästa resultatet är när utländska aktier blandas in i portföljen.    </p>

1 juli 2007 upphörde tillståndsplikten att gälla i Sverige och allmännyttiga bostadsföretag undslapp att ansöka om tillåtelse hos Länsstyrelsen för försäljning av företagets fastigheter. I spåren av detta öppnades möjligheten för företagen att i större utsträckning planera sitt fastighetsbestånd, och därmed även företagets och kommunens ekonomi. Syftet med vår studie är att beskriva allmännyttiga bostadsföretags ekonomiska planering av sitt fastighetsbestånd, förklara huruvida upphävandet av tillståndsplikten har påverkat planering och motiv för försäljning. Dessutom vill vi belysa allmännyttans tankar kring den nya lagstiftningen som är på gång genom att arbeta utifrån frågeställningen nedan: Hur planerar allmännyttiga bostadsföretag sitt fastighetsbestånd, hur har borttagandet av tillståndsplikten påverkat och hur kommer den nya lagen som ska ersätta allbolagen påverka allmännyttan och dess planering? För vår studie har vi valt en kvalitativ ansats och genomfört intervjuer med tio olika allmännyttiga bostadsföretag i olika län i Sverige. Vi har samlat teori inom ämnena allmännyttan, tillståndsplikten och om den nya lagen som ligger som förslag hos riksdagen, Prop. 2009/10:185, och ska eventuellt börja gälla 1 januari 2011. Dessutom har vi tittat på teorier angående olika företagsekonomiska modeller och strategier som används för optimal fastighetsplanering. Vid sammanställningen av vår studie ser vi att företagens användning av strategier skiljer sig i stor omfattning. MKB Fastighets AB hyser största omsorg över sitt bestånd genom att planera och analysera, medan några av de andra intervjuade företagen i större utsträckning styrs av influenser på dagens marknad. Företagen är dock överens om att tillståndsplikten inte har påverkat dem nämnvärt och vid intervjutillfällena upplever vi en genomgående positiv förväntan på det nya lagförslaget, och vad som kanske blir början på allmännyttans väg mot affärsmässighet.

Syfte: Syftet med studien är att undersöka hur aktivt förvaltade fonder presterar jämfört med indexfonder, när avkastningen har justerats för förvaltningsavgiften. Indexfonden representeras av ett jämförelseindex och studien omfattar en tioårsperiod, 2000-2009. Det faktum att en apa vann aktie SM 1993, framför professionella placerare, visar att aktiekurser är slumpmässiga. Varför ska en investerare då lita på att en förvaltare är bättre på att utvärdera marknaden och dess placeringsmöjligheter än andra? Metod: En kvantitativ metod har använts i uppsatsen, där data har erhållits från Morningstar och SIX Telekurs. Det insamlade materialet har bearbetats i Microsoft Excel för att beräkna fondernas avkastning och prestationsmått. Resultatet har redovisats i tabeller och diagram i empirikapitlet, för att sedan analyseras och jämföras med den teoretiska referensramen. Resultat &amp; slutsats: Endast en av tio aktivt förvaltade fonder överträffar index, därmed dras slutsatsen att indexfonder är ett bättre investeringsalternativ än aktivt förvaltade fonder. Resultatet visar därmed att den högre förvaltningsavgiften som fondbolagen kräver från sina kunder inte är berättigat. Förslag till fortsatt forskning: Baserat på de resultat som kommit fram i uppsatsen, voredet intressant att genomföra en kvalitativ studie där fondförvaltarens åsikter är i fokus. Hur motiveras den höga förvaltningsavgiften, när de inte överträffar index? / Aim: The fact that a monkey won the Swedish Championship in stocks in 1993, ahead of professional investors, shows that stock prices are random. Why should an investor trust that a professional manager is better on evaluating the market and its investment opportunities than others? The purpose with this thesis is to investigate how active managed funds perform compared to index funds, after subtraction of the management fee. The index fund is represented by a “comparison index” and the research covers a period of ten years, between 2000 and 2009. Method: A quantitative method has been used in this study, where the information has been received from Morningstar and SIX Telekurs. Microsoft Excel has been used to process the collected data in order to calculate the expected return and the risk measures. The result is presented in diagrams and charts in order to analyse and compare it with the theory. Result &amp; Conclusions: Only one out of ten active managed funds outperform index,therefore draws the conclusion that index funds is a better investment option than active managed funds. The result shows that the higher management fee that stock exchange companies claims is not appropriate. Suggestions for future research: Based on the results in this thesis, it would be interesting to do a qualitative research where the focus is on the fund managers’ opinions. How can they motivate the high management fee, when they don’t outperform index?

<p>Research Questions:</p><p>• Will a portfolio based on value stocks, on a risk-adjusted basis, outperform a portfolio based on growth stocks on the Stockholm Stock Exchange?</p><p>• Is the superior strategy able to generate abnormal risk adjusted returns by beating the OMXS in-dex?</p><p>Purpose:</p><p>The purpose is to investigate if an investor by purchasing a portfolio based on value stocks will outperform a portfolio based on growth stocks. Furthermore the authors aim to examine if the superior portfolio can beat the OMXS index and create abnormal returns on the Stockholm Stock Exchange.</p><p>Method:</p><p>The quantitative research method is used when gathering information. To deter-mine which stocks to include each year between 1993 to 2005 the price-to-book ratio (P/B) is used. Based on this multiple the sample is divided into two extreme groups of low and high P/B companies. These two groups are further divided according to their price-to-earning ratios (P/E). This creates four portfolios, which symbolizes value and growth stocks. Each portfolio’s return is recorded annually during the 12 year period. The returns are risk-adjusted in order to find the superior portfolio. This portfolio is then compared with the OMXS index for the same period to find out whether it has created an abnormal return.</p><p>Conclusion:</p><p>The superior and most extreme value portfolio, consisting of stocks with low P/B and low P/E ratios generated a cumulative risk-adjusted return of 1908% between 1993-2005 and beat the most extreme growth portfolio consisting of high P/Bs and high P/Es which generated a negative cumulative return. The superior portfolio was also able to beat the OMXS index during the years of 1993-2005, generating an abnormal risk-adjusted return of 7.77 times that of the OMXS index.</p> / <p>Frågeställningar:</p><p>• Kommer en portfölj baserad på värdeaktier, på en riskjusterad basis att slå en portfölj baserad på tillväxtaktier på Stockholmsbörsen?</p><p>• Kan den vinnande strategin skapa en riskjusterad överavkastning över OMXS index?</p><p>Syfte:</p><p>Syftet är att undersöka om en investerare, genom att köpa en portfölj baserad på värdeaktier, kan slå en portfölj baserad på tillväxtaktier. Vidare har författarna som mål att undersöka om den vinnande portföljen kan slå OMXS-index och skapa överavkastning på den svenska aktiemarknaden.</p><p>Metod:</p><p>Informationsinsamlingen till uppsatsen har en kvantitativ ansatts som grund. För att avgöra vilka aktier som ska inkluderas i undersökningen mellan åren 1993 till 2005 har författarna använt sig av nyckeltalet aktiekurs över eget kapital (P/B-tal). Med det här nyckeltalet till grund har urvalet delats upp i två extremgrupper, lågt och högt P/B. Dessa två grupper delades upp ytterligare efter dess aktiekurs över vinst (P/E-tal). Detta skapar fyra portföljer som symboliserar värde- och tillväxtaktier. Avkastning på portföljerna mäts årli-gen under 12 år och sedan riskjusteras för att hitta den mest lönsamma portföljen. Denna portfölj jämförs sedan med OMXS-index för samma period för att se om portföljen har skapat överavkastning.</p><p>Slutsats:</p><p>Den bästa och mest extrema värdeaktieportföljen som bestod av lågt P/B och lågt P/E skapade en kumulativ riskjusterad avkastning på 1908% och slog den mest extrema tillväxtportföljen som genererade en negativ kumulativ avkastning. Den bästa portföljen slog också OMXS-index under åren 1993 till 2005 och skapade en riskjusterad överavkast-ning på 7.77 gånger OMXS.</p>

Research Questions: • Will a portfolio based on value stocks, on a risk-adjusted basis, outperform a portfolio based on growth stocks on the Stockholm Stock Exchange? • Is the superior strategy able to generate abnormal risk adjusted returns by beating the OMXS in-dex? Purpose: The purpose is to investigate if an investor by purchasing a portfolio based on value stocks will outperform a portfolio based on growth stocks. Furthermore the authors aim to examine if the superior portfolio can beat the OMXS index and create abnormal returns on the Stockholm Stock Exchange. Method: The quantitative research method is used when gathering information. To deter-mine which stocks to include each year between 1993 to 2005 the price-to-book ratio (P/B) is used. Based on this multiple the sample is divided into two extreme groups of low and high P/B companies. These two groups are further divided according to their price-to-earning ratios (P/E). This creates four portfolios, which symbolizes value and growth stocks. Each portfolio’s return is recorded annually during the 12 year period. The returns are risk-adjusted in order to find the superior portfolio. This portfolio is then compared with the OMXS index for the same period to find out whether it has created an abnormal return. Conclusion: The superior and most extreme value portfolio, consisting of stocks with low P/B and low P/E ratios generated a cumulative risk-adjusted return of 1908% between 1993-2005 and beat the most extreme growth portfolio consisting of high P/Bs and high P/Es which generated a negative cumulative return. The superior portfolio was also able to beat the OMXS index during the years of 1993-2005, generating an abnormal risk-adjusted return of 7.77 times that of the OMXS index. / Frågeställningar: • Kommer en portfölj baserad på värdeaktier, på en riskjusterad basis att slå en portfölj baserad på tillväxtaktier på Stockholmsbörsen? • Kan den vinnande strategin skapa en riskjusterad överavkastning över OMXS index? Syfte: Syftet är att undersöka om en investerare, genom att köpa en portfölj baserad på värdeaktier, kan slå en portfölj baserad på tillväxtaktier. Vidare har författarna som mål att undersöka om den vinnande portföljen kan slå OMXS-index och skapa överavkastning på den svenska aktiemarknaden. Metod: Informationsinsamlingen till uppsatsen har en kvantitativ ansatts som grund. För att avgöra vilka aktier som ska inkluderas i undersökningen mellan åren 1993 till 2005 har författarna använt sig av nyckeltalet aktiekurs över eget kapital (P/B-tal). Med det här nyckeltalet till grund har urvalet delats upp i två extremgrupper, lågt och högt P/B. Dessa två grupper delades upp ytterligare efter dess aktiekurs över vinst (P/E-tal). Detta skapar fyra portföljer som symboliserar värde- och tillväxtaktier. Avkastning på portföljerna mäts årli-gen under 12 år och sedan riskjusteras för att hitta den mest lönsamma portföljen. Denna portfölj jämförs sedan med OMXS-index för samma period för att se om portföljen har skapat överavkastning. Slutsats: Den bästa och mest extrema värdeaktieportföljen som bestod av lågt P/B och lågt P/E skapade en kumulativ riskjusterad avkastning på 1908% och slog den mest extrema tillväxtportföljen som genererade en negativ kumulativ avkastning. Den bästa portföljen slog också OMXS-index under åren 1993 till 2005 och skapade en riskjusterad överavkast-ning på 7.77 gånger OMXS.

Syfte: En komparativ studie och beskriva möjligheterna för att skapa en effektiv portfölj av olika aktieportföljer, där det undersöks om faktorerna som företagens omsättningsstorlek, branschen de är aktiva i och valet att ha utländska aktier, har betydelse eller inte för att skapa en effektiv portfölj med hänsyn till dess korrelation, avkastning och risk.  Metod: Uppsatsen utgår från en kvantitativ studie, som sträcker sig från april 2008 till april 2010, då historiska aktiekurspriser används för olika sorters uträkningar, som baseras på uppsatsens huvudteorier; CAPM, Sharpekvot och portföljteori. Utgångspunkten är deduktiv, där slutsatserna har dragits från teorierna.        Slutsats: Utifrån uträkningarna, kunde det inte dras generella slutsatser där de undersökta faktorerna inte utmärkte sig i något mönster. Däremot visade sig att det blev högre avkastning till liknande risk eller lägre risk till liknade avkastning när man väljer aktier som är olika varandra, då korrelationen inte samvarierar. Det bästa resultatet är när utländska aktier blandas in i portföljen.