Ägarlägenheter är en boendeform som möjliggjordes i maj 2009 i samband med införandet i den svenska lagstiftningen. Startsträckan för boendeformen att nå svensk bostadsmarknad har varit relativt lång, det är inte förrän de senaste åren som ägarlägenhetsbeståndet ökat i större utsträckning framför allt i Stockholms län.  Syftet med detta examensarbete är att förmedla ännu ett format för allmänheten att ta del av genom att utöka sina kunskaper och införskaffa förståelse för markexploatering och den svenska bostadsmarknaden. Vidare är syftet siktet mot studiens mål vilket är att införskaffa perspektiv från kommun och byggherre som centrala aktörer i markexploateringen med synpunkter på den senaste ökningen av ägarlägenhetsbeståndet i Stockholms stad och län i övrigt. Studiens frågeställningar har huvudsakligen besvarats genom semistrukturerade intervjuer med professionella aktörer inom ämnet, både kommunanställda på exploateringskontoret i Stockholms stad och byggherrar som är verksamma i Stockholms stad. Även en mindre litteraturstudie användes som en kompletterande metod för studiens frågeställning huruvida den kommunala markexploateringen ökat beståndet av ägarlägenheter i Stockholms stad.  Genom att kommunens inställning till ägarlägenheter är oförändrad har kommunens roll i markexploateringen inte bidragit till det ökade ägarlägenhetsbeståndet. Det är inte avgörande för Stockholms stad huruvida det byggs ägarlägenheter eller bostadsrätter. Å andra sidan har kommunen ett intresse för en likafördelning mellan hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter. Ökningen av ägarlägenheter i Stockholms stad har istället drivits av byggherrarna och deras vilja att uppföra ägarlägenheter.  Ägarlägenheter uppförs främst på mark som ägs av byggherren, eftersom det anses vara en enklare väg att öka ägarlägenhetsbeståndet än genom markanvisning. Huruvida ägarlägenhetsbeståndet ökat beroende på om byggherren eller kommunen ägt marken har inte spelat någon roll då det i slutändan varit byggherrens frihet att välja vad som ska byggas. Byggherrar i mindre kommuner kan söka markanvisningar för friare upplåtelseformer för att bidra till en utveckling av ägarlägenhetsbeståndet i kommunen, det ska dock has i åtanke att det i slutändan är marknadens efterfrågan som styr. / Condominiums are a form of housing that was introduced in Swedish legislation in May of 2009. The start of this new form of housing to reach the Swedish housing market was relatively long. It is not until recent years that condominiums have increased significantly, especially in Stockholm.  The purpose of this study is to increase the public´s knowledge and understanding of land development and the Swedish housing market. Furthermore, the purpose is the aim of the study's objective which is to obtain perspectives from municipality and the developers as main actors in land development with their point of view on the recent increase of condominiums in the municipality of Stockholm and the county. The issues of the study have mainly been answered through semi-structured interviews with professional actors in the subject, both municipal employees at the development office in Stockholm municipality and developers who are active in Stockholm municipality. A small study of literature was also used as a complementary method for the question of issue whether the municipal land development increased the stock of condominiums in Stockholm municipality.  Because the municipality's adjustment of condominiums is unchanged, the municipality's role in land development has not contributed to the recent increase in condominiums. It is not crucial for Stockholm municipality whether condominiums are built or not. On the other hand, the municipality has an interest in an equal distribution between different forms of tenancy. Instead, it is the developers in Stockholm who have contributed to the increase in condominiums.   Condominiums are mainly built on land owned by the developers, as it is considered an easier way to increase the condominiums stock than through land allocation. It is not crucial for the increase in condominiums if the land is owned by the municipality or the developer, because in the end it is the developer who gets to determine what is to be built. Developers in smaller municipalities could apply for land allocations for freer forms of tenure to contribute to the development of the condominiums stock in the municipality. It must be remembered that, in the end, marked demand is crucial.

Denna uppsats påvisar ett tillvägagångssätt som en extern aktör kan tillämpa när en fastighet förvärvats med avsikt att ändra upplåtelseform. Då uppstår frågan hur de befintliga hyresgästerna skall omlokaliseras för att den nya ägaren skall ha möjlighet att verkställa sina planer. I uppsatsen kommer det att koncentreras på påverkansfaktorer som styr hyresgästens val av ersättningslokal. Vi fokuserar även på hur hyresgästens materiella och psykologiska behov kan tillfredsställas samt hur marknadsförutsättningarna ser ut. Dessa ligger till grund för frågeställningen och det material som kommer att framställas. Fastigheten Raffinaderiet 1 som ägs av JM är föremål för studien. Fastigheten ingår i ett område där industrilokaler skall ersättas med bostäder.Under arbetsprocessen har vi utvecklat en modell som visar vilka påverkansfaktorer som är viktiga för hyresgäster vid en omlokalisering. Dessa påverkansfaktorer är hyra, geografisk placering, grannar, storlek och estetisk utformning av lokalen samt arbetsmiljö. Påverkansfaktorerna redovisas individuellt och med ett genomsnittligt värde i två modeller. Förutom betydelsen av dessa måste hänsyn även tas till hyresgästens behov. För att klargöra det materiella behovet såsom kostnader, tid och resursutnyttjande måste information delges hyresgästen om omlokaliseringens inverkan. För att tillfredsställa det psykologiska behovet måste löpande information ges till hyresgästen. Slutligen måste hyresgästerna som behöver ersättningslokal se till marknadsförutsättningarna. De är begränsade utifrån det urval som finns på fastighetsmarknaden. Möjligheten för fastighetsägaren att finna en ersättningslokal som matchar hyresgästernas parametrar med marknadens utbud finns ej i dagsläget. / This essay describes the course of action an external actor may take when a piece of property has been acquired with the intension of changing the use of it. To go through with the plans the landlord has to look at where the existing tenants will go. This essay has a focus on the effects of these actions. It shows how the tenant’s material and psychological needs can be for-filled, and also what the market today looks like. This is the base for the questions and the material that is going to be shown. The case study is based upon Raffinaderiet 1 owned by JM. This property is located in an area where some industrial buildings are going to be converted into units.During this working process we have developed a model that shows which factors that are important for businesses that are going to be re-located. These factors are rent, geographical location, neighbours, size and esthetical lay-out of the premises and working environment. The factors are shown individually and with an average value in two different models. Apart from these factors there are also other parts to be taken into consideration when it comes to the tenants needs. In order to make costs, time and use of resources clear to the tenant the owner must inform the tenants regarding the effects of the re-localization. To make sure the psychologically needs are in order, there needs to be ongoing information communicated to the tenant. Finally the company to be re-located needs to look into the market situation. The company is then restricted by what the market has to offer. The possibility to find something that suits the company needs on the market today, is in this case not possible.

Idag byggs det för lite i Sverige, och särskilt svårt har det visat sig vara att nyproducera hyresrätter. Det är en upplåtelseform som är mycket viktig för en fungerande bostadsmarknad och som de allra flesta av oss någon gång kommer att bo i. Såväl arbetsmarknaden som samhällsfrågor såsom integration blir lidande om det inte byggs fler hyresrätter – och det snabbt. Det här blir fler och fler politiker och sakkunniga medvetna om och debatten i ämnet har därför exploderat de senaste åren. Alla tycks ha lösningar och förslag till olika branscher och institutioner. Mitt i den här samhällsdebatten befinner sig kommunerna och deras planeringstjänstemän, som besitter en unik position i den svenska samhällsbyggnadsprocessen. Att omsätta alla debattinlägg och forskningsrapporter till konkreta handlingar är dock ingen lätt uppgift. Den här undersökningen försöker göra just det; sammanfatta och gallra bland debattens och forskningens alla åtgärdsförslag som riktas åt den kommunala planeringen. Med en enkätundersökning tas det sedan hjälp av just planeringstjänstemännen i några av Sveriges kommuner för att analysera åtgärderna utifrån deras kommuns situation. Undersökningen tar sig därmed an en hett debatterad fråga, kokar ner dess centrala beståndsdelar till konkreta åtgärder och analyserar sedan vilken förmåga de faktiskt har att omsättas i verkliga resultat; nyproducerade hyresrätter. Resultaten av undersökningen analyseras och påvisar mönster i och samband mellan åtgärder och olika bra resultat av nybyggnation av hyresrätter bland kommunerna som medverkat.

Denna uppsats behandlar blandat boende i svensk och finsk kontext genom en komparativ fallstudie av två städer, Stockholm och Helsingfors. Vi använder prisskillnader inom ett område som indikator av huruvida blandning är möjligt att uppnå. För de flesta är priset eller hyran på bostäder det som avgör huruvida var och en kan eller inte kan bo någonstans. Begreppet blandat boende innebär att homogenitet i bostadsbeståndet resulterar i homogenitet i befolkningen, vilket leder till förvärrat segregation. Blandat boende är således ett sätt att främja social hållbarhet. Social hållbarhet i sin tur är ett luddigt begrepp som kan definieras på flera olika sätt beroende på författarens synvinkel. Denna studie fokuserar på segregationsförebyggande åtgärder och rätten till bostad. Blandat boende används ofta som ett mål i planeringsdokumenten i svenska kommuner. Trots denna ambition att uppnå någonting socialt hållbart översätts denna retorik sällan till verklighet då kommuner använder blandat boende både som ett retoriskt mål och som ett redskap att uppnå detta. Stockholms nya stadsutvecklingsområden blir socioekonomiskt segregerade trots det retoriska målet om blandat boende (se Holmqvist 2009:259); prisskillnader inom en stadsdel är inte möjliga att uppnå, vilket resulterar i att endast en begränsad socioekonomisk grupp kan bosätta sig i området. Svenska upplåtelseformer är inte ett tillräckligt verktyg för att kunna skapa en socioekonomiskt blandad stad. Socioekonomisk segregation är starkt kopplat till etnisk segregation. Helsingfors stad har en lång tradition av att blanda upplåtelseformer. Till skillnad från Stockholm översätts målen om blandat boende i större grad till verklighet i Helsingfors. Detta förutsätter en bred palett av kommunala verktyg och kommunal vilja. En avgörande förutsättning är att Finland har fler upplåtelseformer än Sverige, vilket möjliggör att det kan finnas tillgängliga bostäder för alla socioekonomiska grupper även i nya stadsutvecklingsområden. Som illustrerande exempel har Norra Djurgårdsstaden i Stockholm och Fiskehamnen i Helsingfors studerats utifrån hur retoriken om blandat boende i policydokument, program och visioner har översatts till verklighet i dessa stadsdelar.

Andelsägarlägenheter är en upplåtelseform för bostäder som innebär att man får dispositionsrätt till en lägenhet genom att köpa en andel av fastigheten den är belägen inom. Fastigheten får inte vara vilken som helst, utan ska omfattas av den så kallade Andelsägametoden. Mer specifikt ska den omfattas av dess avtal och regler. Andelsägarmetoden är alltså ett verktyg – en metod – som är särskilt framtaget för att möjliggöra andelsägarlägenheter. Den får endast utnyttjas av professionella fastighetsbolag, som inom metoden kallas för grundandelsägare. Syftet med denna metod är emellertid inte att endast ge upphov till andelsägarlägenheter, utan att skapa en fastighet där både hyresrätter och andelsägarlägenheter existerar gemensamt. Ända sedan dess bildning har metoden och upplåtelseformen fått både kritik och beröm. Gemensamt för alla studier som gjorts dock, är att de haft en teoretisk utgångspunkt med mindre betoning på hur andelsägarlägenheter fungerat i praktiken. Än mer viktigt, finns lite information kring hur andelsägare –de som besitter en andelsägarlägenhet – tänker och tycker om upplåtelseformen. Med utgångspunkt i detta formades syftet och frågeställningarna i arbetet, vilka går ut på att undersöka hur andelsägare upplevt upplåtelseformen och vad som varit avgörande i deras köp. Eftersom detta kräver en god förståelse av upplåtelseformens innebörd, har det även varit ett delsyfte att undersöka detta. För att tillfredsställa syftet med arbetet har intervjuer genomförts, dels med sju andelsägare och dels med en representant för Andelsägarbolaget, som är det bolag som utvecklat Andelsägarmetoden. Den senare bistod med svar på frågor kring och klarheter kring metoden och upplåtelseformen. Resultatet visar att samtliga intervjuade tyckte att det låga priset på andelägarlägenheter varit viktigt i deras köp. Dessa intygade även om att oförmågan till belåning var något som avskräckte, men inte avgjorde köpet. Andelsägares upplevelse av upplåtelseformen har i stort sett varit positiv. De var mycket belåtna med det uppdelade ansvarsförhållandet. Dessutom var dem nöjda med det större ansvarstagandet som kom av upplåtelseformen. Dock fanns oro bland dem angående belåningsbarheten och det framhävdes att grundandelsägaren borde ta ansvar i frågan. Den ifrågavarande grundandelsägaren hade dock inte ansett att den har ansvar i frågan. Relevansen i resultatet kan diskuteras då intervjuerna endast omfattade en liten del av det befintliga beståndet med andelsägare. Priset kan vara ett tillfälligt attribut med upplåtelseformen och är inte nödvändigtvis ett faktum med den. Vem som faktiskt ska ansvara för upprättandet av belåningsbarhet kan också diskuteras. Argument kan framhävas att detta är grundandelsägarens uppgift, men den åsikten delades inte av grundandelsägaren. Sammantaget var upplåtelseformen mycket attraktiv för de som hade köpt andelsägarlägenheter och priset var mest avgörande vid köpet. Deras upplevelser hade varit positiva och upplåtelseformens juridiska upplägg ansågs vara smart. Dock fanns oklarheter med den, exempelvis angående vem som är ansvarig för upprättande av belåningsbarhet. / Shareowner apartments is a form of lease for housing, that is a right to use an apartment by purchasing a share of the property in which it is located. This form of tenure cannot be used on all properties, instead the property but must be covered by the so-called Shareowner Method. More specifically, it should be covered by the rules and agreements of the method. The Shareowner Method is thus a tool – a method – specially developed to enable shareowner apartments. This method can only be used by professional real estate companies and are called the principal shareowner. However, the purpose of this method is not only to allow shareowner apartments as a form of tenure, but also to enable properties where both rental and shareowner apartments can exist jointly. Ever since its conception, shareowner apartments have received both criticism and praise. A common denominator to all studies conducted, however, is that they have had a theoretical standpoint with less emphasis on how shareowner apartments have worked in practice. More importantly, there is little information about how shareowners – those who own a shareowner apartment – have experienced the form of tenure. Based on this, the purpose of the work and the questions at issue were shaped, which is to investigate how shareowners have experienced shareowner apartments as a form of tenure. Additionally, the intent is to discover which aspect of shareowner apartments was most decisive in their purchase. Since this requires a well-founded understanding of the form of tenure, it has also been a partial purpose to investigate this. To satisfy the purpose of the work, interviews were conducted, in part with seven shareowners and in part with a representative of Andelsägarbolaget, which is the corporation that developed the Shareowner Method. The latter assisted with answers regarding shareowner apartments, clarifying the form of tenure. The results show that all the interviewees regarded the low price of shareowner apartments as an important aspect in their purchase. They also stated that the inability to mortgage the apartment was something that deterred them; however, it was not decisive in the purchase. The shareowners' experience of the tenure has been largely positive. For instance, they were satisfied with the stipulated allocation of responsibility. However, there was concern among them concerning the possibility to mortgage the apartments and it was emphasized that the principal shareowner should take responsibility in its establishment. But the principal shareowner in question declared that it did not consider having responsibility in the matter. The relevance of the result can be debated as the interviews were comprised of only a small part of the existing number of shareowners. It is possible that the price of shareowner apartments is a temporary attribute and therefore not prerequisite with the form of tenure. Where responsibility for the establishment of mortgaging should lie can also be discussed. It can be argued that this is the principal shareowner's task, but it was not a unanimous opinion. Overall, shareowner apartments as a form of tenure was very attractive to those who had bought them, and the price was most decisive when buying. Their experiences had been positive, and the stipulated responsibilities were considered smart. However, there were some uncertainties with the tenure, for example where the responsibility to enable mortgaging lies.

Idag råder en bostadsbrist på Stockholms bostadsmarknad som det inte finns en snabb hållbar lösning på. Ofta talas det om att det är omöjligt att erhålla ett förstahandskontrakt till en hyreslägenhet, vilket leder till att andrahandsmarknaden och den svarta marknaden växer. Samtidigt råder debatt kring att hyresrätter är att kasta pengar i sjön och att det är bostadsrätter konsumenten ska investera i. Ägarlägenheter nämns sällan som ett alternativ och i vissa artiklar har konsumenter även varnats för att köpa ägarlägenheter då de anses vara för dyra. Det saknas idag konkreta exempel på kalkyler för vad som faktiskt är mest ekonomiskt fördelaktigt, vilket denna uppsats syftar till att redogöra för. Syftet med uppsatsen är att undersöka vilken av upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt och ägarlägenhet som är mest ekonomiskt gynnsam att bo i från ett konsumentperspektiv. En litteraturstudie genomfördes med syfte att sammanställa relevant och aktuell information och liknande arbeten studerades. Därutöver genomfördes en kostnadskalkyl för lägenheter, tillhandahållna av byggherren JM, i området Dalénum på Lidingö. Sist genomfördes en enkätundersökning med syfte att redogöra vilken uppfattning som råder hos konsumenter kring vilken upplåtelseform som mest ekonomiskt gynnsam. Resultaten visar att ägarlägenheter är det mest ekonomiskt gynnsamma alternativet bland berörda upplåtelseformer. Ägarlägenheter medför dock större ansvar eftersom konsumenten äger hela lägenheten, vilket också innebär störst frihet. Enkätundersökningen visar att respondenterna har uppfattningen om att bostadsrätter är den mest ekonomiskt gynnsamma ägandeformen. En del av respondenterna som var mest intresserade av bostadsrätter trodde samtidigt att det råder en bostadsbubbla som är på väg att spricka. Slutsatsen som dras i arbetet är framförallt att även om ägarlägenheter är den mest ekonomiska gynnsamma boendeformen för nybyggda flerbostadshus, finns det inte ett tillräckligt utbud på marknaden. Samtidigt visar enkätundersökningen att det råder stor okunskap kring upplåtelseformerna. / A housing shortage is an occurring fact on today's housing market in Stockholm. A common apprehension is that it is close to impossible to obtain a first-hand contract on today’s market, which leads to an increased second hand market and an expansion of the black market. Meanwhile there is an ongoing debate on how renting an apartment is equivalent to throwing money down the drain and that consumers should invest in a co-operative apartment instead. Condominiums are rarely referred to as an alternative and consumers are even warned about high prices in some articles. There is a lack of research when it comes comparing the profitability between forms of tenure, which is what this essay aims to supply.  The aim for this project is to study which form of tenure is the most profitable to live in for a consumer, from an economic point of view. A study of literature was completed to present all relevant and current information within the subject. Previous studies that relate to the subject was evaluated and presented. A cost estimate was performed on the apartments (provided by the constructor JM) within the area of Dalénum at Lidingö. A survey was completed to understand what knowledge consumers have within the subject of tenures and which form of tenure they believe is the most profitable financially. The results show that condominiums are the most beneficial alternative economically. Although condominiums involve a bigger responsibility as the consumer owns the apartment, they also provide a larger operating freedom. The survey shows that the respondents believe that co-operative apartments are the most beneficial tenure economically. Some of the respondents that were interested in consuming a co-operative apartment also believed that a housing bubble is occurring on today’s market and that it is likely to burst. The conclusion in this essay is foremost that even if condominiums are the most beneficial form of tenure economically among apartments, the present supply is not enough. At the same time the survey shows there the respondents lack knowledge about the different tenures.

This master thesis addresses the latest form of tenure in Sweden. More specifically we have investigated condominiums from a completed major project in Stockholm, including stakeholders as Developer, Bank, Insurer, Legislator, and the Owners of Condominiums. The overall diffusion of the form of tenure has so far been lower than expected, and the reason for this has not been determined. Our research was made with the intention to identify the main obstacles for the diffusion of condominiums in the Swedish housing market.. In order to do so, we investigated the differences between condominiums and cooperative apartments. The research was conducted through an initial pre-study including interviews with five different experts within the area. Subsequently, a case study on the completed condominium project of Dalénum was made, including interviews with an additional 10 interviewees among the most important stakeholders. In addition to interviews, an extensive real estate appraisal was made, and the results were analyzed through our theoretical framework. Findings from the research suggest that the main differences between the forms of tenure concern the homeowners. More precisely the differences appear in the Capital Structure, the Ownership, and the Ability to Rent out. Moreover, four main obstacles for the diffusion of condominiums were identified as. Catch-22, Costs & Regulations, Neighborship, and Lack of Interest. / Detta examensarbete behandlar den senaste upplåtelseformen i Sverige. Mer specifikt har vi utforskat ägarlägenheter från ett färdigställt projekt i Stockholm, med hänsyn till intressenter som Bostadsutvecklare, Bank, Lagstiftare, och Ägare av Ägarlägenheter. Den generella spridningen av ägarlägenheter har hittills varit lägre än förväntat, och orsaken till detta är inte fastställd. Avsikten med vår forskning var att identifiera de huvudsakliga hindren för ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden. För att göra detta, så undersökte vi skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. Forskningen utfördes med en inledande förstudie bestående av intervjuer med fem olika experter inom området. Därefter utfördes en fallstudie på det färdiga ägarlägenhets projektet i Dalénum, bestående av intervjuer med 10 ytterligare personer av de viktigaste intressenterna. En investeringskalkyl på de olika boendeformerna utfördes för att få en bättre uppfattning av de ekonomiska skillnaderna mellan upplåtelseformerna. Upptäckterna från undersökningen menar att de främsta skillnaderna mellan upplåtelseformerna berör bostadsägarna. Mer exakt framkommer skillnaderna i Kapitalstrukturen, Ägandet, och Möjligheten att Hyra ut. Vidare identifieras fyra huvudsakliga hinder för spridning av ägarlägenheter, det vill säga Moment-22, Kostnader & Regelverk, Grannskap, och Brist på Intresse.

<p>Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till.</p><p>Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet.</p><p>Resultat & slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter.</p> / <p>Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged.</p><p>Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country.</p><p>Result & conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.</p>

Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till. Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet. Resultat &amp; slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter. / Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged. Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country. Result &amp; conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.

Vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform var frågan som ställdes inför detta examensarbete. Bostadsmarknaden är en komplex marknad då särdragen med just bostadsmarknaden inte finns inom någon annan marknad. Ett exempel är att en bostad inte lätt kan ersättas mot någon likvärdig bostad. På den svenska bostadsmarknaden finns det fyra upplåtelseformer som är vanliga när det gäller lägenheter. Dessa är bostadsrätter, hyresrätter, kooperativa hyresrätter och ägarlägenheter. Denna undersökning bygger på att studera vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform ur ett lägenhetsperspektiv. Faktorerna som har undersökts är vilka olika ekonomiska och juridiska omständigheter som kan påverka valet. Studien avgränsas till lägenheter och till statistisk inom Gävleborgs län. En kvalitativ metod har använts, där intervjuerna har genomförts per telefon och genom fysiska möten. De som har intervjuats har varit olika aktörer inom bostadsmarknaden såsom byggherrar och mäklare. Intervjuerna användes för att ta reda på aktörernas syn på bostadsmarknaden och dess olika upplåtelseformer. Statistik har även tagits fram för att kunna undersöka utbudet av de olika upplåtelseformerna inom Gävleborgs län. De slutsatser som kan dras utifrån resultatet om vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform är att ägarlägenheter väljs i första hand då det är ett direkt ägande, vilket leder till en friare boendeform. Ägarlägenheter väljs även för att det är ett självständigt boende då ägaren inte är bunden till en förening eller liknande. Andra faktorer som påverkar att ägarlägenheter väljs är också att det anses som en investeringsmöjlighet. Utbudet av ägarlägenheter är dock litet. Bostadsrätters faktorer är att det är ett fritt ägande. Bostadsrättsföreningen är förvaltningsskyldig, vilket medför att föreningen sköter de stora ingreppen, till exempel fönster- och dörrbyten. Bostadsrätter kan också anses som en investeringsmöjlighet. Det finns ett relativt stort utbud av bostadsrätter. Kooperativa hyresrätters faktorer är liknade hyresrätternas, dock med en insats. Denna skiljer sig dock från bostadsrätters insats, då kapitalinsatsen här bara fungerar som pant och återbetalas vid en eventuell utflyttning. Hyresrätters faktorer är att de har en begränsad användning (renoveringsmöjligheter) och att hyresvärden förvaltar och underhåller lägenheten. Något startkapital behövs inte för att ”köpa” jämfört med övriga upplåtelseformer. / Which factors influence the choice of living is the question we asked ourselves before this paper. The housing market is a complex market, since the characteristics of said market are not found in others. An example being that a home is not easily replaced with another. Sweden has four different forms of tenure for apartments: condominiums with a unitary system, condominiums with a dualistic system, right of tenancy and cooperative tenancies. This paper is based on examining the factors that influence which form of tenure an individual might choose. The factors that has been investigated are defined as various economical or legal circumstances or the like that may influence said choice. The study is limited to only contain apartments and geographically limited to Gävleborg County, specifically statistically. A qualitative method was used with interviews that were conducted over telephone and in-person meetings. The interviewees have been various players active in the housing market, such as builders and real estate brokers. These were chosen to find out their views on the housing market and the different forms of tenure since they work with such matters on a daily basis. The conclusions that was drawn from the results is that: Condominiums with dualistic systems are chosen for the right of ownership, and the fact that it’s a more independent sort of living since the owner is not bound to a housing association. A factor that’s also been acknowledged is the possibility of the apartment being an investment. This form of tenure has a low supply. Condominiums with unitary systems are chosen because it’s a relatively free and independent sort of ownership, but still somewhat bound to a housing association which has to manage all the major interventions on the property. These can also be seen as an investment opportunity. This form of tenure has a high supply. Cooperative tenancies are very similar to rights of tenancy, however with the addition of a lump sum paid to the association on contract agreement of the apartment. Right of tenancy is chosen mostly for the fact that there isn’t a start-up capital to get one and it’s easy to move since there’s no transactions involved. Also, there’s the fact that their use is quite limited and the landlord is the one who has to manage and maintain both the apartment and property.