Officialservitut är en rättighet där en fastighet får nyttja annans fastighet för ett speciellt behov. Sådana servitut bildas genom beslut av lantmäterimyndigheten eller domstolen. När ett servitut inte längre behövs eller används för en fastighet förfaller det inte automatiskt. Om servitutet inte upphävs blir det onyttigt. Idag finns det många onyttiga servitut som belastar fastighetsregistret och på så sätt även förrättningsverksamheten. Syftet med det här arbetet är att öka kunskapen om onyttiga officialservitut samt att bidra till att på sikt minska förekomsten av belastande officialservitut. Eftersom det bildas relativt många gemensamhetsanläggningar idag kan många servitut komma att bli onyttiga när en anläggning bildas och servitut inte upphävs. Därför är det intressant att analysera varför servitut inte alltid upphävs i en sådan situation samt om någon förändring skulle kunna göras för att minska antalet onyttiga servitut. Genom en minskning av dessa skulle förrättningar bli effektivare och kostnaderna mindre. De metoder som har använts i arbetet är: (1) en litteraturstudie där tidigare forskning, svensk lagstiftning och propositioner studerats; (2) en granskning av förrättningsakter för att analysera hur förrättningslantmätare har hanterat vägservitut som blivit onyttiga vid bildandet av gemensamhetsanläggningar; (3) en intervjustudie för att analysera hur lantmätare idag behandlar onyttiga servitut när de påträffas vid bildandet av gemensamhetsanläggningar. Resultatet visar bland annat att förrättningslantmätare inte kan ta officialinitiativ för att upphäva onyttiga servitut vid en anläggningsförrättning. För ett upphävande krävs en ansökan, överenskommelse eller ett yrkande. Det har också framkommit att fokus kanske inte ligger på att upphäva onyttiga servitut när en gemensamhetsanläggning bildas. Slutsatsen av vad som har störst påverkan på att onyttiga servitut inte alltid upphävs är enligt studien, tid och kostnad. För att på sikt minska förekomsten av onyttiga officialservitut skulle en ”pott” av anslagspengar kunna skapas som lantmätare kan nyttja för att upphäva sådana servitut. Ytterligare ett förslag kan vara att införa en ny paragraf som ger lantmätare rätt att ta eget initiativ till att upphäva servitut som blir uppenbart onödiga vid bildandet av gemensamhetsanläggningar. De berörda fastighetsägarna borde inte bli missnöjda eftersom anläggningen ska tillgodose samma rätt som servitutet gjorde.

When a property is in need to get access to a facility with a certain purpose – e.g. an access road to the property – the Swedish legislation states that it under some certain conditions is possible to establish the facility compulsory on another property. When a compulsory acquisition occur the legislation also states that the owner of the property that surrender land for the facility shall get compensated for the intrusion the facility makes on his or her property. The cardinal rule to determine the compensation level for these cases – when the Swedish Joint Facilities Act applies – is that the compensation level shall be based on the decrease in market value i.e. the damage that the facility causes on the acquired property plus an equitable share of the benefit that the facility causes for the properties that get access to the facility. These situations are in general speaking named profit sharing cases. Further states the travaux préparatoires that the distribution of the profit shall be equitable with guidance of the distribution that had occurred in a “normal” voluntary agreement between the involved parties (prop. 1991/92:127 s. 69). To be able to apply the legislators requirements of equitable and “normal” voluntary agreement in a real situation there are a number of methods that can be used to decide the compensation level. A problem with these methods is that it’s not always obvious a priori which method that should be used for a certain facility. A risk that occurs when it’s not clearly defined which method that shall be used in a certain situation is that substantially different levels of compensation can occur in different cases, even if the purpose with the facility is the same. For these cases when it’s not a priori defined which method that shall be used it’s up to the cadastral surveyor – after his or her preferences regarding what can be seen as equitable – to decide in the particular case which compensation level that best correspond to the legislators requirements of an equitable and “normal” voluntary agreement. With this said, there is an obvious risk that similar situations and cases get treated unequal from a compensation perspective according to which method the cadastral surveyor chose to apply. With respect to the problem description above, the purpose of this thesis have been to investigate how the compensation legislation in the Joint Facilities Act are applied or can be applied by the cadastral authority in joint facility procedures. The investigation was performed through a study of procedure acts from the cadastral authority. / När en fastighet har ett behov av att få tillgång till en viss typ av anläggning – t.ex. en utfartsväg från fastigheten – finns möjligheter att inrätta anläggningen tvångsvis på en annan fastighet. När tvångsvisa ianspråktaganden sker är den fastighetsägare som upplåter mark för anläggningen berättigad till ersättning. Huvudprincipen för att bestämma ersättningen i dessa fall – när anläggningslagen tillämpas – är att ersättningen dels ska bestå av marknadsvärdeminskningen som anläggningen orsakar, dels en skälig del av den värdeökning som sker hos den eller de fastigheter som får tillgång till anläggningen som inrättas. Dessa situationer brukar benämnas vinstfördelningsfall. Vidare har lagstiftaren uttalat att fördelningen av värdeökningen ska ske på ett skäligt sätt med ledning av den fördelning som hade blivit fallet vid en ”normal” frivillig överlåtelse parterna emellan (jmf. prop.1991/92:127 s. 69). För att kunna tillämpa lagstiftarens uppställda krav om skälighet och ”normal” frivillig överlåtelse i en praktisk situation finns ett antal metoder som kan tillämpas för att bestämma den totala ersättningen. Ett problem med dessa metoder är att det på förhand inte sällan är helt självklart vilken metod som har företräde framför en annan. En risk är då att väsentligt olika ersättningsbelopp utgår för anläggningar med liknande ändamål eftersom ersättningsnivåerna metoderna emellan ofta skiljer sig åt relativt mycket. För dessa mer oklara fall är det upp till förrättningslantmätaren – efter dennes preferenser gällande skälighet – att i det enskilda fallet avgöra vilken ersättningsnivå som är skälig och motsvarar en ”normal” frivillig överlåtelse. Det finns därmed en uppenbar risk att likande situationer kan behandlas olika ur ett ersättningsperspektiv beroende av vilken metod förrättningslantmätaren väljer att tillämpa. Förevarande arbete har av denna anledning undersökt hur Lantmäterimyndigheten i praktiken tillämpar ersättningslagstiftningen när anläggningar inrättas enligt anläggningslagen. Huvudsyftet med arbetet har formulerats som att undersöka hur ersättningslagstiftningen i anläggningslagen tillämpas eller kan tillämpas av LM vid anläggningsförrättningar. Undersökningen genomfördes genom att studera förrättningsakter där det fanns ett officialbeslut och/eller en officialutredning i ersättningsfrågan

I Sverige finns många gemensamhetsanläggningar som har inrättats för gemensamma nyttigheter som är nödvändiga för att fastigheterna ska fungera på ett tillfredsställande sätt. En nyttighet som ingår i de flesta gemensamhetsanläggningarna är väg. När en gemensamhetsanläggning bildas enligt anläggningslagen (1973:1149), AL, tilldelas varje deltagande fastighet andelstal. Fastigheterna får två andelstal där det ena ligger till grund för utförandet av anläggningen och det andra ligger till grund för driften av anläggningen. En tid efter det att gemensamhetsanläggningen bildats kan förändringar av stadigvarande betydelse ha inträffat som skapar ett behov av att ändra andelstalen. När andelstal ändras enligt AL ska i majoriteten av fallen en ersättning betalas för att kompensera den värdeökning eller värdeminskning ändringen av andelstalen medför.  Avsikten med denna studie har varit att undersöka hur ersättningen ska hanteras i teorin. Utifrån hur ersättningen egentligen ska hanteras undersöks hur väl bestämmelserna används i praktiken av samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar avsedda för enskild väghållning. Studien undersöker därutöver om hanteringen av ersättningsbestämmelserna har ändrats över tid. Avslutningsvis utreds anledningar till att samfällighetsföreningarna i vissa fall väljer att inte tillämpa lagen och om reglerna är ändamålsenliga eller kräver förändring. Metoden som används för att besvara frågeställningarna har varit en kombination av en kvalitativ litterär studie där lagtexter, förarbeten, rättspraxis och doktrin studerats, och en kvantitativ enkätundersökning där samfällighetsföreningar har besvarat 18 frågor rörande ändring av andelstal och ersättningsbestämmelser.  Litteraturstudien och enkätundersökningen har tillsammans bidragit till slutsatserna att tillämpningen av ersättningsbestämmelserna varierar beroende på anledningen till andelstalsförändringen. Vid höjning av andelstal har ersättning inte hanterats när det egentligen ska hos 8,3 % av de deltagande föreningarna. Vid inträde är denna siffra 39 %, vid sänkning av andelstal är den 46,3 % och vid utträde är den hela 86,3 %. Studien kan inte på ett tillfredsställande sätt besvara hur hanteringen av ersättningsbestämmelserna förändrats över tid, men den ger en viss indikation på att tillämpningen av ersättningsbestämmelserna blivit striktare efter 2015. Bakomliggande faktorer till varför samfällighetsföreningarna inte väljer att tillämpa lagen är Lantmäteriet och samfällighetsföreningen. Samfällighetsföreningarna anser att Lantmäteriets hantering är dyr och tidskrävande och mer tillfredsställande resultat går att erhålla genom att lösa ändringen av andelstal på egen hand. Samfällighetens låga kunskap kring vad som gäller leder till att föreningen i vissa fall agerar på ett sätt vilket inte är i enlighet med lagen. Utifrån lagrum, förarbeten, rättspraxis, doktrin och enkäten kan konstateras att lagstiftningen är inkonsekvent och otydlig. En och samma situation kan ge olika resultat beroende på vilket lagrum som tillämpas. Förarbetena kan sägas motsäga varandra och tillämpningen fungerar inte på ett tillfredsställande sätt i praktiken. En förändring av lagstiftningen kan anses nödvändig för att den ska anses tillfredsställande. / There are many joint facilities that manage shared utilities that are necessary for properties to work in a satisfied way in Sweden. One utility that is included in most joint facilities is roads. When a joint facility is formed in pursuance with the Joint Facilities Act (SFS 1973:1149), each participating property receives a participatory share. Each property receives two participatory shares – one for execution and one for maintenance. Sometime during the period following the formation, changes of enduring importance can occur, resulting in a need to adjust the participatory shares. In most cases it is required to compensate the increase or decrease in value which the change of a participatory share according to the Joint Facilities Act entails. The purpose of this study is to investigate how such compensation works in theory. Based on the results of such investigation, it is investigated how the theory works in practice by the joint property association handling joint facilities for private roads. In addition, the study investigates how the use of compensation has changed over time. Finally, the study regards reasons as to why joint property associations, in some cases, do not comply with the law and if the law is appropriate. The method used in the study is a combination of (i) a qualitative literature study including laws, preparatory works, case law and doctrine, and (ii) a quantitative survey in which various joint property associations have answered 18 questions about changing participatory shares and compensation provisions.  The results of the literature study and the survey indicate that the usage of the compensation provision differs depending on the reasons as to why the participatory share is amended. In respect of 8,3 % of the joint property associations, compensation has not been a subject when a property’s participatory share is increased. The number is 39 % when a property becomes part of a joint property association, 46,3 % when a participatory share is decreased, 86,3 % when a property exits a joint property association. The study does not, in a satisfactory manner, answer how the usage of compensation has changed over time. It does, however, indicate that the usage of compensation provisions has become stricter since 2015. Underlying factors to why joint property associations choose not to comply with the law appear to be both Lantmäteriet and the relevant association itself. According to the answers provided in the survey, the associations believe that Lantmäteriet is expensive and time consuming, and it is therefore more efficient to handle issues without the involvement of Lantmäteriet. Furthermore, the limited knowledge in the associations leads to decisions that lack legal support. Based on the law, preparatory works, law practice, legal doctrine and the survey, the conclusion can be drawn that the law appears to be both inconsistent and vague. There is more than one way to handle the same problem, but the outcome differs depending on the method used. Preparatory works contradict each other, and the usage does not work in a satisfying way in practice. Based on the conducted study, a change in the law appears to be required in order to make it work in a satisfying way.

Ägarlägenheter kan ha flera fördelar med bland annat ökat boendeinflytande för den enskildelägenhetsinnehavaren, vilket var ett av målen när lagen infördes. Långt färre ägarlägenheter har bildats änvad som förutspåddes när boendeformen infördes i Sverige år 2009. Därmed är det relevant attundersöka varför ägarlägenheter inte har fått det genomslag som förväntades. Examensarbetet syftar tillatt ta reda på hur rättsreglerna påverkar bildandet av ägarlägenheter samt hur övriga aspekter kanpåverka bildandet av ägarlägenheter. Samt därefter komma med förslag till vad det finns för behov avregelförändringar för ägarlägenheter. I detta examensarbete har den rättsdogmatiska metoden använts där förarbeten, doktrin ochforskningsartiklar ger en bakgrund till forskningsområdet. För att ta reda på hur reglerna förägarlägenheter tillämpas och upplevs av de aktörer som använder eller berörs av reglerna i praktikengenomfördes även en enkätundersökning riktad till förrättningslantmätare. Intervjuer genomfördes medexploatörer, förrättningslantmätare, experter på 3D-fastighetsbildning och personer som deltagit i arbetetmed att ta fram utredningar. En fallstudie har även utförts för att gå in djupare i en lantmäteriförrättningsom var i gränslandet för om en syftestolkning av den så kallade åttaårsregeln kunde göras eller inte. Det faktum att boendeformen år 2009 infördes med viss försiktighet och endast tilläts att bildas vidnyproduktion och i befintliga bostäder som inte haft boendeverksamhet de senaste åtta åren har troligtvislett till att färre ägarlägenheter har bildats än vad det annars hade gjort. Fastighetsbildningsreglernabegränsar antalet ägarlägenheter som bildas, men det finns även andra orsaker till varför flerägarlägenheter inte har bildats. Många aktörer var inte redo att hantera boendeformen när den infördesoch det kan även vara så att allmänheten inte har tillräcklig kunskap om vad boendeformen innebär.Problem i tillämpningen av reglerna har främst uppkommit i samband med åttaårsregeln (3 kap. 1 b §FBL) och detaljplanevillkoret (3 kap. 2 § FBL). Det finns även flera åtgärder som skulle kunna underlättabildandet av ägarlägenheter. Det innefattar att tillåta omvandling av befintliga bostadsutrymmen tillägarlägenheter, klargörande av åttaårsregeln, anpassningar av detaljplaner till 3D-fastighetsbildning samtanpassningar i AL för ägarlägenheter och 3D-fastigheter. / There can be several advantages to condominiums (sv. ägarlägenheter). Amongst them are the increasedinfluence for the residents, which was one of the objectives when the law was introduced. The number ofcondominiums that have been formed in Sweden are significantly lower than what was predicted beforecondominiums were introduced in Sweden in 2009. Therefore, it is relevant to investigate whycondominiums have not had the expected breakthrough. The purpose of this thesis is to analyse how thelegal rules and other aspects affect the amount of condominiums that are being built. Furthermore, thethesis aims to suggest changes, that are needed, to the rules and application of them regarding propertyformation of condominiums. The methods that have been used in this thesis are document studies, a survey, semi structuredinterviews and a case study. The method of document studies was used to get an understanding of thebackground of the research field by analysing the legislative history, literature within the field andresearch articles. Next, to get an understanding of how the laws of condominiums are applied andperceived by surveyors in reality a survey was used where surveyors with experience of cadastralprocedure of condominiums were the target group. Furthermore, semi structured interviews were alsoused to get an understanding of how the laws of condominiums are applied and perceived in reality byinterviewing land developers, surveyors, experts in 3D-property and people that have participated withthe work of government inquiries. Finally, a case study was used to get a deeper understanding of acadastral procedure. The cadastral procedure was a critical case for the so-called eight-year rule (sv.åttaårsregeln) and whether or not an interpretation of the purpose of the rule could be used. The fact that the tenure condominiums were introduced with caution in Sweden and condominiums wereonly allowed to be built in newly produced housing or in buildings which had not been used as housing forthe last eight year before the property formation has probably limited the amount of condominiumsproduced. The rules regarding property formation limit the amount of condominiums built but there arealso other factors that affect the amount. Many actors were not ready to handle the tenure when it wasintroduced, and it is also possible that the public does not have enough knowledge of the implication ofthe tenure. The problems with administering the law have mainly arisen regarding the eight year-rule, (3-chapter 1 b § Property Formation Act (FBL)) and the planning condition (3 chapter 2 § PropertyFormation Act). There are also several other measures that could simplify the property formation ofcondominiums. That includes introducing the possibility of forming condominiums in spaces already usedas housing, clarification of the eight-year-rule, adaption of zooning procedure to 3D-properies andcondominiums and adjustments in the Joint Facilities Act (AL) to better suit 3D-properties andcondominiums.

<h2><strong>Sammanfattning</strong></h2><p>Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar.</p><p>I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.</p>

Sammanfattning Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar. I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.