<p>Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede.</p><p>Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret.</p><p>Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en <em>”normalt erfaren och på området normalt bevandrad”</em> köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området.</p><p>Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till.</p><p>Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen.</p><p>Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.</p>

Syftet med studien är att ta fram ett grundläggande material för vidare undersökning avseende högre kvalitet vid taxeringsförfarandet i samband med justering av taxeringsvärden när väg fram till småhusfastigheter saknas. Detta då det idag inte finns några riktlinjer kring denna justering. Målet med studien är att undersöka vilken värdeinverkan avsaknad av väg till småhusfastigheter kan anses ha på marknadsvärdet, och vad som gör denna värdeinverkan svår- eller lättbedömd. Metoderna som tillämpats i studien avser en kvantitativ- samt kvalitativ undersökning. Den kvantitativa undersökningen har genomförts i form av telefonintervjuer med mäklare och fastighetsvärderare. Detta för att få en generell bild av hur marknaden anses uppfatta förhållandet avsaknad av väg. Denna undersökning kompletterades med en kvalitativ intervjuundersökning för att erhålla en djupare förståelse för hur marknadsvärdet påverkas av detta förhållande, samt hur denna värdebedömning går till. Resultatet av undersökningen pekar på att en marknadsvärdeinverkan går att påvisa i de fall då småhusfastigheter saknar tillgång till väg. Inverkan på marknadsvärdet är svårbedömt då den varierar efter olika fastighetsförhållanden, marknadsvärdenivåer och anläggningskostnader. Resultatet visar även att, redan vid ett avstånd på över 100 meter från fastigheten till närmsta körbara väg, kan inverkan på marknadsvärdet anses ligga över 20 procent. Slutsatserna utifrån resultatet är att en avsaknad av väg i de flesta fall är en värdesänkande faktor. Vidare skulle tydligare riktlinjer kring värdebedömningen av detta förhållande underlätta värderingsförfarandet. / The purpose of the study is to serve as a material for further investigation concerning higher quality of tax procedures related to the adjustment of assessed values when there is no road to single- family houses. This is because there are currently no guidelines for this type of adjustment. The aim of the study is to investigate the value of the impact an absence of a road to single-family houses may have on its market value, and what makes this value of the impact difficult or easy to assess. The methods applied in the study concerns a quantitative- and qualitative research. The quantitative survey was conducted in the form of telephone interviews with brokers and property appraisers. This was done to obtain a general picture of how the market considers the condition of an absence of road. This survey was supplemented with qualitative interviews to obtain a deeper understanding of how the market value is influenced by this condition, and how this value assessment is done. The results of the survey indicate that an impact of the market value can be demonstrated for those single- family houses which have an absence of road. The impact of the market value is difficult to assess because it varies by different property conditions, market values and facility costs. The result also shows that, even at a distance of over 100 meters from the property to the nearest drivable road, the impact on the market value is considered to be above 20 percent. The conclusions from the results are that an absence of road, in the most cases, is a value lowering factor. Furthermore would clearer guidelines, for value assessment, facilitate the process of the valuation.

Det finns många situationer där anläggningar inte kan inrymmas på den egna fastigheten och där flera fastigheter har behov av att använda anläggningen. En gemensamhetsanläggningkan vara ett sätt att lösa situationen på. Det förekommer ofta att flera ändamål ingår i en och samma gemensamhetsanläggning, inte minst inom detaljplanerade områden.Det ska föreligga båtnad för att kunna inrätta en gemensamhetsanläggning, vilket betyder att fördelarna av ekonomisk eller "annan art" överväger de kostnader och olägenheter som åtgärden innebär. Båtnad kan anses vara uppenbar för vissa anläggningar, t ex tillfartsväg för fastigheter från allmän väg. Det kan anses vara mindre klart att båtnad uppnås för t ex lekplatser, vilket är anledningen till varför just detta ändamål är en förutsättning för studiens genomförande. Syftet med studien är att undersöka hur båtnaden prövas vid bildande av gemensamhetsanläggning. De centrala frågeställningarna är: Kan det i förrättningsprotokollet utläsas attförrättningslantmätaren prövat båtnaden? Om förrättningslantmätaren prövat båtnaden med en vidare motivering, nämns fördelar av "annan art" eller sociala fördelar i denna? Innehåller förrättningsakten någon båtnadskalkyl? Kan det utläsas att förrättningen berörs av en gällande detaljplan? Studien baseras på kvantitativ undersökning av förrättningsakter. För att få en fördjupad förståelse av det insamlade materialet används hermeneutisk (texttolkande) metod och intervjuer. Studien har kommit fram till att förrättningslantmätaren inte prövar båtnaden med en vidare motivering. "Annan art" nämns inte alls i de studerade akterna och endast en av akterna har en partiell båtnadskalkyl redovisad. Det är tydligt att båtnadsbedömningen genomförs schablonmässigt, oavsett om uppenbar båtnad föreligger eller inte. Det tillsynes enkla syftet att undersöka hur förrättningslantmätare formulerar båtnad i anläggningsbeslut kan besvaras på olika vis. Hinder föreligger ej enligt 6 § anläggningslagen, är det korta svaret. Det långa svaret handlar om att det korta svaret innefattar många påverkande faktorer. En av dem är att förrättningslantmätaren ska arbeta snabbt, kostnadseffektivt och ge en god service åt medborgarna, i egenskap av myndighetsperson. / There are many situations where facilities cannot be accommodated within the confines of the property itself and where several properties have the need to use the facility. A joint facility can be a solution to the situation. There are often several facility purposes within the same joint facility, in zoning planed areas not the least. There has to be advantage when forming a joint facility, which means that the economic advantage or advantage of"alternate nature" must weigh more than the costs and inconveniences. Advantage can be considered as apparent for some facilities, for example road-access for properties from a public road. It can be considered to be less clear that advantage can be attained for children's playgrounds for example, which is the reason why this particular purpose is a prerequisite for the implementation of this study. The aim of this study is to examine the trial of the advantage when forming a joint facility. The core questions are: Can the cadastral surveyors trial of the advantage be deduced in the document records? If the cadastral surveyors trial of the advantage is further justified, is advantage of "alternate nature" or social advantages then mentioned? Do the documentcontain a calculation regarding the advantage? Can it be deduced that the cadastral procedure is affected by an operative zoning plan. The study is based upon a quantitative examination of cadastral procedure documents. Hermeneutical method and interviews have been used to acquire a deeper understanding ofthe collected materials. The study concludes that the cadastral surveyors trial of the advantage is not further justified. "Alternate nature" is not mentioned at all in the studied documents and only one document has declared a partial calculation. It is clear that the judgement of the advantage has been implemented with some kind of "copy-paste" template, regardless of whether advantage is apparent or not. The seemingly simple aim to examine how cadastral surveyors, in their decision regarding the facility,formulate their judgement of the advantage can be answered in different ways. The short answer is: No obstacles exist, according to the 6 § of the Swedish equivalence to the jointfacilities act (1973:1149). The story of the long answer is that the short answer includes many influencing factors. One of them is that the cadastral surveyor should work quickly,cost effectively and provide good service to citizens, as a government official.

The purpose of this thesis was to investigate how the distance between real estate manager and the managed item influenced the real estate management process. The overall real estate management within Lantmännen Fastigheter AB was investigated to give suggestions on how to improve the quality of the real estate management within the company. To do this, questionnaires, interviews and observations was performed within the Lantmännen Fastigheter AB organization. Real estate managers answered questions about their role as real estate manager, maintenance planning, decision processes, leasing and strategies within the company. The analysis of the questionnaires, interviews and observations showed that the real estate managers wants to rearrange their spent working hours around on working tasks to spend more time on the tasks that brings income and spend less time on tasks that are unsatisfying and unnecessary. The analysis also shows in which areas the real estate managers want more support and education and that they mostly work with unplanned maintenance. The real estate managers are very much dependent on that the caretaker of the property to provide information about the property itself and maintenance work. The questionnaires also shows that there is a lack of a clear strategy and direction on how to work with real estate management within the organization which leads to troubles with budgeting for individual properties and to that the real estate managers work very individually within the organization. This thesis gives propositions to how the organization can work more efficiently with their real estate management when the distance between the manager and the managed object is large. / Syftet med examensarbetet var att undersöka om och hur avståndet mellan fastighetsförvaltare och förvaltningsobjekt påverkar förvaltningen inom Lantmännen Fastigheter AB. Utöver detta så undersöktes även förvaltningen inom företaget i stort för att kunna ge förslag till effektivitetsförbättringar. Detta gjordes genom att med hjälp av enkäter, intervjuer och observationer inom Lantmännen Fastigheter AB. Fastighetsförvaltarna fick i enkäten besvara frågor om sin roll som förvaltare, om underhållsplanering, beslutsfattandet inom organisationen, uthyrning samt strategier inom bolaget. Analysen av enkäterna, intervjuerna och observationerna visade att fastighetsförvaltarna i organisationen till stor del vill omfördela spenderad arbetstid kring de olika arbetsuppgifterna som tillhör fastighetsförvaltningen och därmed minska tiden man lägger ned på uppgifter som är otillfredsställande och onödiga. Analysen visar också inom vilka områden som fastighetsförvaltarna själva anser att de vill ha mer stöd och utbildning och att man inom organisationen mestadels arbetar med oplanerat underhållsarbete. För information om fastigheten i sin helhet eller nödvändiga underhållsåtgärder är fastighetsförvaltarna till stor del beroende av att fastighetsskötarna på plats på fastigheten tillhandahåller denna information. Enkäten påvisar också tydligt att det inom organisationen saknas en tydlig riktning och strategi kring hur beståndet i portföljen ska förvaltas. Detta leder till att budget för enskilda fastigheter inte speglar verkligheten och att det därför är svårt att leva upp till mål och framförallt att fastighetsförvaltarna inom organisationen arbetar väldigt olika och med olika principer. I denna uppsats ges förslag på hur man inom organisationen kan arbeta mer effektivt med ett fokus på att avståndet mellan förvaltare och fastighet är stort.

During the current market boom, Sweden’s property market represents an attractive investment market with a continuously bright future. Stockholm contributes, according to last year's notations, to a third of Sweden’s total transaction volume and is by investors seen as the most attractive investment market in the Nordic region. While interest in investing in Stockholm's commercial property market is high, the region is facing exceptionally high numbers in population growth, which are putting pressure on the production of new housing. The amount of new construction projects in Stockholm is too low to reach the market’s demand, which encourages other options to produce new housing. In the present real estate stock for the office segment, there are several older buildings with poor economy and yields. This may be due to the property's structural conditions, floor plans and location. For properties of this kind, reconstruction to condominiums may be a viable alternative. Here, property owners have a decision to either implement a renovation to satisfy the market’s requirements for adaptable office space, or to convert into condominiums. This report presents an economic profitability analysis in converting existing office buildings into condominiums for selected sub-markets in Stockholm. Transaction prices for condominiums, office properties and standardized market valuations of office properties forms the groundwork for the analysis. This is presented in a general area analysis, which is verified by two case studies of properties in selected markets. Considering the high condominium prices in Stockholm, the region constitutes a favorable market for conversion of this type. The highest profitability has been identified in submarkets, which are AA- or A-areas for housing while at the same time C- or D-areas for offices. / Sveriges fastighetsmarknad är, under den rådande högkonjunkturen, en attraktiv investeringsmarknad med en fortsatt ljus framtid. Stockholm står, enligt fjolårets siffror, för en tredjedel av transaktionsvolymen i landet och är fortsatt den största och mest intressanta investeringsmarknaden i Norden. Samtidigt som intresset att investera i Stockholms kommersiella fastighetsmarknad är högt, står regionen inför toppnoteringar i befolkningstillväxt vilket sätter press på produktionen av nya bostäder. Antalet nybyggnationsprojekt i Stockholm är otillräckligt för att nå upp till marknadens efterfrågan, vilket uppmuntrar till andra alternativ att producera nya bostäder. I dagens fastighetsbestånd för kontossegmentet finns flertalet äldre byggnader med dålig ekonomi och avkastningskrav. Detta kan bero på fastighetens byggnadstekniska förutsättningar, planlösningar och läge. För fastigheter av detta slag kan ombyggnation till bostadsrätter vara ett lönsamt alternativ. Här står fastighetsägare inför ett val att antingen genomföra en renovering för att mäta marknadens krav för anpassningsbara kontorsytor, eller att konvertera till bostadsrätter. Denna rapport presenterar en ekonomisk lönsamhetsanalys i att konvertera befintliga kontorsfastigheter till bostadsrätter för utvalda delmarknader i Stockholm. Transaktionspriser för bostadsrätter, kontorsfastigheter, samt schabloniserade marknadsvärderingar av kontorsfastigheter ligger som grund för analysen. Denna presenteras i en generell områdesanalys som verifieras med två fallstudier av fastigheter i utvalda delmarknader. Med hänsyn till de höga bostadspriserna utgör Stockholm en gynnsam marknad för konvertering av detta slag. Störst lönsamhet har påvisats i delmarknader vilka är ett AA- eller A-läge för bostäder samtidigt som det är ett C- eller D-läge för kontor.

Sammanfattning Lagstiftarens tanke är att köparen av en privatbostadsfastighet ska undersöka fastigheten innanköpekontraktet undertecknas. Det har dock blivit vanligt under senare år att köparen besiktigar fastigheten med hjälp av en besiktningsman först efter köpet. För att detta ska fungera används en besiktningsklausul i köpekontraktet som ger köparen rätt att besiktiga fastigheten efter köpet.  Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) rekommenderar att fastighetsmäklare använder en öppen besiktningsklausul, som ger köparen rätt att låta köpet gå åter efter besiktningen oavsett resultatet av besiktningen. Detta till skillnad från en begränsad besiktningsklausul, där köparens rätt att låta köpet återgå förutsätter att t.ex. en viss typ av fel framkommer vid besiktningen eller att kostnaden för att åtgärda fel uppgår till ett visst minimibelopp.  Om säljaren inte går med på en öppen besiktningsklausul, kan fastighetsmäklaren ställas inför situationen att ta fram en lämplig begränsad besiktningsklausul. Här stöter fastighetsmäklaren ofta på problem eftersom FMI:s rekommendation har medfört att Mäklarsamfundet endast tillhandahåller sina medlemmar en mall för en öppen besiktningsklausul. Mäklaren har vanligenbegränsad erfarenhet av mer avancerad avtalsskrivning och tar ofta fram köpekontrakt under tidspress. Om besiktningsklausulen vid en prövning visar sig vara bristfällig, kan mäklaren drabbas av disciplinär påföljd (oftast varning) och/eller skadeståndsskyldighet.  Syftet med denna uppsats är att undersöka hur fastighetsmäklare bör utforma besiktningsklausuler för att i möjligaste mån undvika att drabbas av disciplinär påföljd och/eller skadeståndsskyldighet. Rättspraxis tillsammans med FMI:s beslut under åren 2013-2023 (till och med maj) m.m. har därför studerats. Utifrån detta material redovisas de fel som mäklare har gjort vidutformning av besiktningsklausuler. Det vanligaste felet är att information som behövs i klausulen saknas. Andra fel är bl.a. att information i klausulen är otydlig eller motsägelsefull, attbegrepp som inte är etablerade används, att tidsfrister är för korta och att överenskommelser iefterhand inte dokumenteras skriftligen. Mot bakgrund av dessa fel kan man få vägledning omhur en besiktningsklausul bör utformas. Vid arbetet med uppsatsen har jag reflekterat över vilka effekter som FMI:s rekommendation om att använda öppna besiktningsklausuler och Mäklarsamfundets agerande att inte tillhandahålla en mall för en begränsad besiktningsklausul har fått. Dessa reflektioner redovisas i slutet av uppsatsen tillsammans med några förslag om hur situationen för fastighetsmäklare i samband med utformning av besiktningsklausuler kan förbättras. / Abstract The legislator's idea is that the buyer of a private residential property should examine the property before signing the purchase contract. However, it has become common in recent years for the buyer to inspect the property with the help of an inspector after the purchase. For this to work, an inspection clause is used in the purchase contract that gives the buyer the right to inspect the property after the purchase. The Swedish Estate Agents Inspectorate (FMI) recommends that real estate agents use an open inspection clause, which gives the buyer the right to let the purchase go back after the inspection regardless of the result of the inspection. This contrasts with a limited inspection clause, where the buyer's right to let the purchase return requires that, for example, a certain type of defect is revealed during the inspection or that the cost of correcting the defect amounts to a certain minimum amount.  If the seller does not agree to an open inspection clause, the real estate agent may be set up for the situation of having to design an appropriate limited inspection clause. Here, the real estate agent often encounters problems because FMI's recommendation has meant that the Swedish Association of Real Estate Agents (Mäklarsamfundet) only provides its members with a template for an open inspection clause. The real estate agent usually has limited experience of more advanced contract writing and often draws up purchase contracts under time pressure. If the inspection clause proves to be defective during a review, the real estate agent may be subject to disciplinary sanctions (usually warnings) and/or liability for damages. The purpose of this thesis is to investigate how real estate agents should design inspection clauses to avoid disciplinary sanctions and/or liability for damages as far as possible. Case law together with FMI's decisions during the years 2013-2023 (until May) etc. have therefore been studied. Based on this material, this thesis describes the errors that real estate agents have made when drafting inspection clauses. The most common error is the absence of information needed in the clause. Based on the errors made, guidance can be obtained on how an inspection clause should be designed. While working on the thesis, I have reflected on the effects of FMI’s recommendation and Mäklarsamfundet’s action not to provide a template for a limited inspection clause. These reflections are presented at the end of the thesis together with some suggestions on how the situation for real estate agents in connection with the design of inspection clauses can be improved.

Den spanska fastighetsmarknaden är på uppgång då fastighetspriserna ökar igen efter den globala finanskrisen 2008. Den här uppsatsen syftar både till att lösa ett fabricerat investeringsproblem med hjälp av AHP, Analytical Hierarchy Process, och till att undersöka hur processen av ett fastighetsköp som EU-medborgare kan se ut gällande lagar och regler.  Investeringsproblemet består utav att välja en av tre fastigheter, alla radhus med olika egenskaper lokaliserade i olika delar av Valencia på den spanska östkusten, baserat på resultatet från en  enkätundersökning utförd på plats i staden med ett urval om 70 respondenter i åldrarna mellan 20-29 år. Faktorerna som påverkar beslutet har delats in i tre huvudgrupper baserade på fastighetsvärdering; Lägesfaktorer, Byggnadsfaktorer och Ekonomiska faktorer. Lägesfaktorerna är sedan uppdelade i Avstånd till kusten och Avstånd till stadens centrum. Byggnadsfaktorerna i befintlighet av Terrass, Garage eller Kök med öppen planlösning. Slutligen består de Ekonomiska faktorerna endast av en faktor som är Pris, det annonserade priset €/m2. Enkätundersökningen kunde konstatera att en fastighet nära kusten föredras över en nära stadens centrum, 57 % över 43 %. Att Terrass var överlägset den viktigaste byggnadsfaktorn med en prioritet på 63 %, Garage  24 %, och att Kök med öppen planlösning inte prioriteras med endast 13 %. Huvudgrupperna prioriterades som följande; Lägesfaktorer 41,4 %, Ekonomiska faktorer, e.i. Pris, 34,3 %, och Byggnadsfaktorer 24,3 % - vilket är i linje med teori på området.  Resultaten från enkätundersökningen applicerat på AHP-modellen tillsammans med lokala prioriteter från jämförelsematriser visade att en av de tre fastigheterna rankas som mest effektiv. Det kontaterades vara det tredje objektet, ett radhuset nära stranden, som var att föredra med 55 % i global prioritet, följt av det första objektet med 26 % och sist det andra objektet med 19 %.  Uppsatsen konstaterar också att anlita en tredje part kan undvikas om man känner sig bekväm med övriga kontakter då de obligatoriska avgifterna för advokat, notarie och transaktionsskatt redan adderar 10-15% utöver köpeskillingen. Att processen att endast köpa en fastighet är relativt simpel, då det tekniskt sett endast är N.I.E-nummer krävs, men att det krävs betydligt mer att bli skatteresident och kunna ta del av skattemässiga lättnader. Slutligen diskuteras att med sina stigande fastighetspriser, sin enorma utvecklingspotential, det varma klimatet och den inkluderande mentaliteten hos folket kan Spanien vara en plats väl värt att investera i. / The Spanish housing market has been on the rise since 2014 as property prices are increasing again after the global financial crisis of 2008. This paper aims to both solve an illustrated investment problem using the decision making method AHP, Analytical Hierarchy Process, and to investigate the process of property investment in Spain as an E.U. resident concerning rules and regulations. The investment problem consists of selecting one out of three properties, all town houses with different characteristics, located in different parts of the city Valencia on the Spanish east coast based on the results of a survey done on site in Valencia with a sample of 70 respondents in the ages between 20-29 years.  The factors that influence the decision are based on property valuation; Localization factors, Technical building factors and Economic factors. The Localization factors are further divided into Distance to the city center and Distance to the cost. The Technical building factors in Terrace, Garage and Open-plan kitchen. Lastly the Economic factors only consist of one factor which is Price, the advertised price €/m2.The survey concluded that a property close to the cost is preferred over one close to the city center, 57 % over 43 %. That Terrace is the absolute most important building factor with a priority of 63 %, followed by Garage at 24 % and that Open-plan kitchen is not prioritized with only 13 %. The three main groups were prioritized as follows; Localization factors 41,4 %, Economic factors, i.e. Price, 34,3 %, and Technical building factors 24,3 % - which is consistent with theory on the subject.The results of the survey applied to an AHP hierarchy together with the local priorities from the application of the Saaty-scale and comparison matrices, result in one out of the three properties being ranked as the most efficient. It was concluded that the third property, a townhouse close to the beach, was preferred with a 55 % in global priority, followed by the first property with 26 % and lastly the second with 19 %. The paper also concludes that hiring a third party is something to consider avoiding if one feels comfortable with other contacts as the obligated lawyer, clerk and transaction fees already adds on 10-15% of the purchase price. That the process of only purchasing a property is relatively easy, as technically only N.I.E number is required, but that it requires significantly more to become resident to obtain tax benefits. Lastly the project discusses that with its rising property prices, development opportunities, the warm climate and the mentality of the people Spain certainly can be somewhere worth investing in.

It is a high demand of land in the society today, especially in urbanized areas. Values of land are increasing, and the cities get more complex constructions and relations between ownership.Since the 1st of January 2004 it is possible to form real properties that are limited both horizontally and vertically. This is called three-dimensional real properties a property spaces and is defined in the Swedish Land Code and the Real Property Act. The purpose is to separate land and buildings with different functions on different levels to achieve a more efficient use of land.The aim in this thesis is to investigate current legislation and recommendations for presentation of 3D real properties and their rights, restrictions and responsibilities (RRRs) and how these are presented in cadastral dossiers today. Further, the thesis addresses the question of how a 3D cadastral model should be visualized, which level of detail should be implemented in the model and which input data is required. The thesis has been conducted by studying literature, documents and laws, creating a 3D model and by study and evaluate cadastral dossiers for 3D property formation.The current legislation for property formation declares that if a property boundary cannot be marked in the ground, it should be presented by “enough accuracy” in maps and drawings. As a complement to this there are also a textual description of the vertical and horizontal extent of the property. The results of the study show that the intelligibility of the 3D extension in cadastral dossiers for 3D property formation can be improved. One way to improve this is to use standardized 3D models which can make it easier to interpret the relations between real property boundaries, RRRs, the construction and other features of interest. But to create a 3D model that presents the accurate cadastral relationships can be very time consuming and requires a lot of data. To solve this, a concept for standardized 3D models in three levels of detail is proposed. The concept covers a general, schematic and detailed model. The models require different types and amount of data and need different amount of work to create. A general visualization concept for these models are also proposed.A conclusion that can be drawn, is that standards and requirements for presentation of the extent of 3D real properties and RRRs is are missing today. It is hard to interpret the legal situation in current cadastral dossiers for 3D property formation, if this could be presented in a better way it could lead to more efficient processes and better understanding by both professionals and laymen. Another conclusion is that how 3D real properties and RRRs are formed varies a lot, from simple volumes to more complex situation related to construction details. This makes it hard to create one type of 3D cadastral model that covers all types of 3D real property situations. / Efterfrågan på mark är hög i samhället idag, speciellt i urbaniserade områden. Som en följd av att värdet på mark stiger skapas allt mer komplexa byggnader, konstruktioner och ägandeförhållanden i städerna. Sedan den 1a januari 2004 är det möjligt att bilda 3D-fastigheter i Sverige, dessa har både en horisontal och vertikal avgränsning. Definitionen av vad en 3D-fastighet är och hur den bildas är beskrivit i Jordabalken och Fastighetsbildningslagen. Syftet med att införa möjligheten för 3D fastighetsbildning var att separera mark och byggnader med olika funktioner för att effektivisera markanvändningen.Målet med det här arbetet är att undersöka gällande lagstiftning och rekommendationer för redovisning av 3D-fastigheter och deras rättigheter, skyldigheter och ansvar samt hur dessa är redovisade i dagens förrättningsakter. Vidare så undersöks det hur en fastighetsmodell i 3D skulle kunna visualiseras, vilken detaljeringsnivå modellen bör ha samt vilka data som krävs för att skapa modellen. För att svara på frågeställningarna har en litteraturstudie genomförts där tidigare studier, lagar, rekommendationer och dokument har studerats. Det har också genomförts en analys och utvärdering av ett antal existerande förrättningsakter som behandlare 3D fastighetsbildning. Utöver detta har en fastighetsmodell i 3D skapats.Den gällande lagstiftningen för fastighetsbildning slår fast att om en fastighetsgräns inte kan markeras på marken så måste den presenteras med tillräcklignoggrannhet i kartor och ritningar i en förrättningsakt. Detta underlag kompletteras också med en text som beskriver horisontell och vertikal utbredning verbalt. Resultatet av studien visar att det finns mycket förbättringspotential för redovisning av 3D fastighetsbildning i förrättningsakter. Ett sätt att förbättra detta är genom att använda standardiserade 3D modeller vilket kan göra det lättare att tolka förhållanden mellan fastighetsgränser, rättigheter, byggnader och andra anläggningar som kan vara av intresse. Men att skapa en 3D modell som redovisar det exakta rättsliga förhållandena kan vara väldigt tidskrävande och sätter höga krav på tillgängliga data. För att lösa detta har ett koncept för 3D fastighetsmodeller i tre olika detaljeringsnivåer tagits fram. Konceptet innefattar en generell, en schematisk och en detaljerad modell. Modellerna kräver olika mycket data och arbetstid för att skapa. Ett generellt visualiseringskoncept är också förslaget som för modellerna.Slutsatserna som kom fram under arbetets gång är att tydliga standarder och kravställningar för hur utbredning av 3D-fastigheter och rättigheter redovisas saknas idag. Det är svårt att tolka de rättsliga förhållandena i förrättningsakter för 3D fastighetsbildning. Bättre och mer entydiga redovisningar av fastighetsinformation i 3D skulle kunna leda till mer effektiva processer och bättre förståelse från både fackmän och lekmän. En annan slutsats är att hur fastighetsförrättningar för 3D fastigheter och dess rättigheter är utformade idag varierar mycket; allt från simpla volymer till mer komplexa situationer i relation till konstruktionsdetaljer. Detta gör det svårt att skapa en typ av 3D-fastighetsmodell som fungerar bra för alla typer av 3D fastighetsbildningar.

Sammanfattning  Det finns idag flera exempel på att utländska privatpersoner förvärvar fastigheter som är av strategisk betydelse för den nationella säkerheten. I skrivande stund finns det trots detta ingen lagstiftning inom svensk rätt som gör det möjligt att förbjuda fastighetsförvärv när förvärvet utgör en nationell säkerhetsrisk. Syftet med denna uppsats är därför delvis att utreda bakgrunden till det rådande rättsläget, varför det anses finnas ett behov av en skyddsreglering som begränsar utländska fastighetsförvärvare utom EU/EES-samarbetet och vilka rättsliga hinder som begränsar möjligheterna att utforma en skyddsreglering.  Mina slutsatser från arbetet är att det redan på 1800-talet ansågs finnas ett behov av att kontrollera utländskt ägande av fast egendom varpå det stiftades regler mot det som sedan existerade fram till det svenska inträdet i EU. Därefter har det inte funnits någon reglering av anfört slag. Säkerhetsläget har dock på senare år försämrats vilket har medfört att det återigen anses finnas ett behov av en skyddsreglering. Det underliggande behovet grundar sig i faktumet att det finns fientliga aktörer som bedriver verksamhet för att underminera andra länders suveränitet och försvarsförmåga.  För att kunna implementera en skyddsreglering av anfört slag finns det begränsningar såväl internationellt som nationellt. Det primära hindret för införandet av en skyddslagstiftning är enligt mina efterforskningar i EU-rätten och närmare bestämt det skydd som den fria rörligheten för kapital ställer upp för tredje land. Vid en komparativ jämförelse av olika länders skyddsreglering i Sveriges närhet framgår att det vanligaste utformningen på skyddsregleringen är ett tillstånds- och registreringsförfarande för fastighetsförvärv av medborgare utom EU/EES. Baserat på den komparativa jämförelsen samt utifrån andra beaktansvärda faktorer för regleringen summeras mitt resonemang till att ett införande av en skyddsreglering inte är en komplett åtgärd för att komma underfund med fientliga aktörer. Däremot är en skyddsreglering enligt mina slutsatser ett behövligt verktyg för att kunna stävja och begränsa möjligheterna att kunna förvärva fast egendom i fientligt syfte.

This master thesis examines the economical profitability of integrating a battery storage system with the commercial property Pyramiden 19. The model is developed in Matlab and analyses three different profitability strategies for utilizing the battery storage: peak shaving, time of use arbritage and the grid supporting service FCR-D up. The modeling of these scenarios involves numerous parameters, with uncertainties surrounding factors such as battery price and characteristics, electricity prices, and the actual activation of grid-supporting services. Results indicate that only minor savings can be modeled through the electricity contracts, leading to both peak shaving and time-of-use arbitrage generating additional costs than previously when factoring in battery investment expenses. Although peak shaving and time of use arbritage are innovating strategies to redistribute consumption with, they are not suitable to reduce costs with all types of electricity contracts and cannot cover largely added investment costs. Looking at the third strategy, the flexibility market appears to hold a significant potential for economical profitability. The model shows that the grid supporting service FCR-D up, with a 2000 kW battery, reduces the initial annual electricity costs by 36%. This can mainly be explained by the fact that, in the model, the battery is activated for only 2% of the total hours in a year, and the fact that the service is compensated based on called bids rather than activated bids. Connection to the balance market would therefore not only generate revenues for the property but would also result in relief for the local electricity grid. Due to the uncertain future regarding compensation levels in the flexibility market, an early connection is recommended to ensure timely reimbursement for the battery.