Title: Strategies for Letting Office Spaces in a Digitalized World Purpose: The purpose of the study is to examine how digitalization and remote work affect property owners' operations, letting processes, and vacancy rates of office spaces. The study aims to investigate the strategies property owners use to address the challenges caused by remote work, ensuring that office spaces remain a central location in tenants' daily operations. Method: The study adopts a qualitative approach with semi-structured interviews. Results: Digitalization has facilitated an increase in remote work, leading to changes in the real estate industry as the significance of office spaces has shifted. Consequently, there is an impact on property companies' vacancy rates, letting processes, and office space offerings. Deliberate strategies to mitigate the negative effects have been implemented and emerging strategies have also been employed by property cowners to quickly adapt to new trends and customer needs resulting from increased remote work. Among the business strategies used, the importance of customer relationships and responsiveness has been emphasized to anticipate customers' future needs and demands. Keywords: Digitalization, remote work, vacancy, strategy, office space, real estate, Covid-19

Denna studie syftar till att undersöka studenters bostadspreferenser, förväntningar och krav på bostäder i Malmö. Studien är därav geografiskt begränsad med fokus på studenter med koppling till Malmö. Genom att kombinera kvalitativa och kvantitativa metoder, inklusive enkäter och semistrukturerade intervjuer med studenter i Malmö, analyseras ett antal faktorer (såsom ekonomiska aspekter, standard och kvalitet, läge, transportmöjligheter, boendeform, säkerhet och trygghet, samt miljöaspekter) och hur dessa påverkar studenternas bostadsval. Studien ger djupgående insikter i studenternas bostadspreferenser i Malmö och belyser de utmaningar och överväganden de möter i sin strävan efter lämpligt boende. Genom att förstå dessa preferenser kan bostadsföretag och planerare skapa mer anpassade och attraktiva bostadslösningar för studenterna i Malmö, vilket i sin tur kan förbättra studenternas boendemiljö och trivsel. Resultaten visar att ekonomiska aspekter, moderna bekvämligheter, läget och närhet till viktiga faciliteter är avgörande för studenterna. Studenternas prioriteringar vid bostadsval domineras av kostnad, där de är villiga att betala mellan 5000-6000 kr/mån och värdesätter hög standard och bekvämligheter som diskmaskin och tvättmaskin. De föredrar ensamboende för att ha eget utrymme och undviker delade boenden om möjligt. Läget är avgörande, med närhet till lärosäten, centrum och vardagsfaciliteter som matbutiker. God och lättillgänglig kollektivtrafik är även viktigt för studenterna. Trots betydelsen av säkerhet och trygghet, prioriteras detta inte alltid högst, medan miljöcertifieringar bortprioriteras till förmån för andra faktorer. Trots varierande preferenser är budgetbegränsningar ofta en faktor som leder till kompromisser. / This study aims to investigate students’ housing preferences, expectations, and requirements for housing in Malmö. The study is geographically limited to students with connections to Malmö. By combining qualitative and quantitative methods, including surveys and semi-structured interviews with students in Malmö, several factors (such as economic aspects, standard and quality, location, transportation options, housing form, safety and security, and environmental aspects) and how these affect students' housing choices are analyzed. The study provides in-depth insights into students' housing preferences in Malmö and highlights the challenges and considerations they face in their search for suitable accommodation. Understanding these preferences can enable housing companies and planners to create more tailored and attractive housing solutions for students in Malmö, thereby improving their living environment and well-being. The results show that economic aspects, modern amenities, location, and proximity to essential facilities are crucial for students. Students' priorities in housing choices are dominated by cost, with willingness to pay between 5000-6000 SEK/month and valuing high standards and amenities such as a dishwasher and washing machine. They prefer single occupancy for personal space and avoid shared accommodations if possible. Location is crucial, with proximity to educational institutions, city centers, and everyday amenities like grocery stores. Good and accessible public transportation is also important for students. Despite the importance of safety and security, these are not always top priorities, while environmental certifications are deprioritized in favor of other factors. Despite varying preferences, budget constraints often lead to compromises.

Den svenska ekonomin kännetecknades flera år till följd av låga räntenivåer, stabil inflation och god ekonomisk tillväxt. Under denna period var extern finansiering både lättillgänglig och förenad med låg kapitalkostnad, vilket bidrog till ökad belåning och stigande fastighetspriser. På grund av flera faktorer steg inflationen i Sverige, och Riksbanken genomförde en åtstramande penningpolitik för att få bukt på den höga inflationsnivån. Det skiftande ekonomiska förhållandet resulterade i högre finansieringskostnader och nedgående fastighetspriser. För att navigera under skiftande ekonomiska förhållanden behöver kommersiella fastighetsföretag upprätta strategier och policyer inom förvärv och finansiering. Studiens syftar till att skapa en förståelse för hur kommersiella fastighetsföretag anpassar sina strategier och beslut under skiftande ekonomiska förhållanden, samt synliggöra viktiga faktorer att ta i beaktande gällande långsiktig lönsamhet. För att initialt besvara studiens två forskningsfrågor, upprättades ett teoretiskt ramverk baserat på fyra teorier; Market timing theory, Teori om dynamiska förmågor, Causation and Effectuation theory, samt Pecking order theory. Metodvalet baserades på en kvalitativ forskningsdesign, där studien utgick från en induktiv forskningsansats med inslag av deduktiv. Urvalet riktades mot svenska kommersiella fastighetsföretag med skillnader i ägarstruktur, operativ val av placering, och huvudsakligt segment. Totalt genomfördes tio semistrukturerade intervjuer, vilket avser studiens empiriska data. Empirin härleddes av en innehållsanalys, där respondenternas åsikter och handlingar lyftes fram. Under analysen upprättas ett utvecklat ramverk baserat på empirin i förhållandet till teorierna. Studien visar att kommersiella fastighetsföretag strategiska och beslutsfattande anpassningar under skiftande ekonomiska förhållanden skiljer sig åt. Ägarstrukturen, val av operativ placering, och huvudsakligt segment har identifierats som de främsta skillnaderna mellan kommersiella fastighetsföretagens val av strategier. Fastighetsföretagen upprättar strategier inom förvärv, byggnation och finansiering, vilka antingen varar över konjunkturcykler eller en mer adaptiv strategi efter det aktuella marknadsförhållandet. Gällande långsiktig lönsamhet beaktar de medverkande fastighetsföretagen detta liknande.

In the wake of the recent turbulent economic landscape caused by the Covid-19 pandemic with high inflation and subsequent interest rate hikes the real estate sector has been in the eye of many. What are the effects of interest rate changes on real estate transaction values? Are all real estate sectors and regions equal? Previous research on the topic suggests that there is sensitivity, but a lot of research is done one REITs or publicly traded companies, using direct property transactions in the market as the focus of the studies that have been conducted is rare. Furthermore, the comparison between different regions and property types is also left largely unexplored. The theoretical frameworks that have been used to give an understanding of the multifaceted effects interest rate has on real estate vital mechanics includes DCF, 4Q, Yield curve and Leverage. A transaction database spanning the years 2003-2023 consisting of 7.182 transactions was used for the study. Regression models were used to answer the questions of the study and the findings suggest that there is a sensitivity to changes in interest in the Swedish real estate market as well as a difference between different regions and property types. / I spåren av det nyligen turbulenta ekonomiska landskapet orsakat av Covid-19 pandemin, med hög inflation och efterföljande räntehöjningar, har fastighetssektorn varit i många människors fokus. Vilka är effekterna av ränteförändringar på värden i den direkta marknaden för fastighetstransaktioner? Och delar olika regioner och segment samma känslighetsnivå? Tidigare forskning på området tyder på att det finns en känslighet, men att använda direkta transaktioner på marknaden som fokus för genomförda studier är sällsynt. Vidare är jämförelsen mellan olika regioner och fastighetstyper också till stor del outforskat. De teoretiska ramverk som har använts för att förstå de mångfacetterade effekterna av ränteförändringar på fastigheters vitala mekanismer inkluderar DCF, 4Q, avkastningskurvan och hävstångseffekten. En transaktionsdatabas mellan åren 2003-2023 och 7 182 transaktioner användes för studien. Regressionsmodeller användes för att besvara studiens frågor och resultaten tyder på att det finns en känslighet för ränteförändringar på den svenska fastighetsmarknaden samt skillnader mellan olika regioner och fastighetstyper.

This thesis aims to investigate the differences in diurnal and annual use of districtheating for two kind of heat users with different amount of warm water usage. Thefirst user is a hotel including spa facilities that uses a large amount of warm water, thesecond user is an office building that has a very low usage of warm water.The aim is to develop and validate methods for forecasting district heat use onvarious timescales. The average daily temperature for each month is shown to benormally distributed and average temperatures are therefore suitable for long-termforecasting. It is also shown that there is a clear linear relationship between lowerout-door temperature and higher use of district heating power. The thesis shows thatthe hotel will have a different power signature for their district heating compared tothe office that use a relative low amount of warm water.Short term forecasts, with a horizon of 10 days, are made for both the hotel andoffice building. As a result of the forecasts it is shown that the it is easier todetermine when the peak district heating power outtake will occur for the buildingwith a high amount of domestic hot water usage. However, forecasts for total diurnalheat use are equally accurate for the investigated buildings

Sedan början av 2000-talet har hållbarhetsfrågor blivit allt viktigare i den svenska fastighetsbranschen och under den här perioden uppfördes de första miljöcertifierade byggnaderna. I september 2015 beslutade FN:s generalförsamling om Agenda 2030 som är ett program för hållbar utveckling. Sveriges regering har tagit beslut om att vara ledande i genomförandet av agendan, vilket innebär en successiv omställning till en modern och hållbar välfärdsstat. Fastighetsbranschen har en stor miljöpåverkan och det är därför viktigt att företag inom branschen arbetar med sitt miljömässiga ansvarstagande. Syftet med uppsatsen är att beskriva vilka värdeskapande faktorer som driver fastighetsägare till att investera i miljöcertifierade byggnader samt vilka hinder de upplever motverkar en sådan investering. Studiens teori utgörs av den befintliga litteraturen som återfinns om miljöcertifierade byggnader med utgångspunkt i grundläggande värdeteori. Empirin till den här studien har tagits fram genom en kvalitativ metod där vi gjort besöks- och telefonintervjuer med sju högt uppsatta personer inom svenska fastighetsbolag med fastigheter utspridda över ett större område i Sverige. Intervjuerna som genomförts var av semistrukturerad karaktär och därför har vi till stor del utgått från en intervjuguide. Av empirin har det framgått att respondenterna upplever vissa hinder som motverkar en investering i miljöcertifierade byggnader, men framförallt hur de många fördelarna överväger hindren och således driver dem till att genomföra en investering. I analysen kopplar vi samman studiens teorier med empirin för att beskriva både likheter och skillnader, det framkommer bland annat att empirin tenderar att vara mer positivt inställd till miljöcertifierade byggnader i jämförelse med den befintliga litteraturen. Vår slutsats är att miljöcertifierade byggnaders fördelar kommer överväga dagens hinder och att den långsiktiga ekonomiska lönsamheten kommer överväga de högre investeringsutgifterna, vilket driver fastighetsägare till att investera i sådana byggnader. / Since the beginning of the 21st century, sustainability have become increasingly important in the Swedish real estate industry and during this period the first environmentally certified buildings were built. In September 2015, the UN General Assembly decided on Agenda 2030, which is a program for sustainable development. The Swedish Government has decided to be the leader in the implementation of the agenda, which means a gradual conversion to a modern and sustainable welfare state. The real estate industry has a substantial environmental impact and it is therefore important that companies within this industry work with their environmental responsibility. The purpose of this essay is to describe which value-creating factors drive property owners to invest in environmentally certified buildings and what obstacles they experience counteract such an investment. The study's theory consists of the existing literature which is found on environmentally certified buildings based on fundamental value theory.   The empirical study for this study has been developed through a qualitative method in which we made visits and telephone interviews with seven high-ranking persons within Swedish real estate companies with properties spread over a larger area in Sweden. The interviews that have been conducted are of a semi-structured nature and it is therefore largely based on an interview guide. The empirical evidence shows that the respondents experience certain obstacles that counteract an investment in environmentally certified buildings, but above all how the many advantages outweigh the obstacles and thus drive them to carry out an investment. In the analysis, we link together the study's theories with empiricism to describe both similarities and differences. Our conclusion is that the benefits of environmentally certified buildings will outweigh the current obstacles and that the long-term economic profitability will outweigh the higher investment expenditure, which drives property owners to invest in that kind of buildings.

En investering i en kommersiell fastighet kräver finansiering av något slag. I dagsläget är det vanligt förekommande att fastighetsinvesterare tar banklån för att erhålla likvida medel för fastighetsköpet. För en beviljad kredit krävs det även att en värdering av fastigheten har genomförts. Därför är kreditbedömning och värdering av kommersiella fastigheter två betydelsefulla processer i bankens dagliga arbete. Relationen mellan fastighetsinvesterare och banken är också av avgörande betydelse då fastighetsinvesteraren är i behov av likvida medel för sitt fastighetsköp. Dessa processer för dock med sig ett flertal problem. En värdering är alltid osäker och baseras till stor del på schabloner vilket kan leda till att vissa fastigheter antingen över- eller undervärderas. För bankens del medför en utlåning alltid en kreditrisk, vilken måste minimeras för att banken ska undvika kreditförluster.Syftet med uppsatsen har varit att beskriva och förklara hur kreditbedömnings- och värderingsprocessen för utlåning till kommersiella fastigheter ser ut för tre olika bankkontor i Borås. Vidare har studien byggt på att beskriva vilka likheter och skillnader som förekommer emellan dessa banker. Syftet har även varit att studera hur lokala fastighetsinvesterare i kommersiella fastigheter upplever dessa processer.Studien är främst av kvalitativ karaktär då den största delen av det empiriska materialet är baserat på kvalitativa intervjuer genomförda med representanter från SEB, Swedbank Sjuhärad samt Handelsbanken Stora Torget. Vi har dock även tillämpat en kvantitativ metod eftersom vi har utfört en enkätundersökning med ett tiotal fastighetsinvesterare. Med hjälp av vår teoretiska referensram har vi analyserat det empiriska materialet, utifrån vilken vi senare har kunnat dra slutsatser och föra en diskussion kring.Resultatet visade att bankernas kreditbedömningsprocesser skiljer sig åt främst när det gäller olika beslutsinstanser och interna regelverk. En slutsats vi dragit är att det är bankens interna regelverk som spelar den avgörande rollen för kreditbedömningen. Beträffande värderingen applicerar samtliga banker liknande metoder däremot frånskiljer det sig när det gäller vem som genomför själva värderingen. Utifrån enkätundersökningen med fastighetsinvesterare har vi konstaterat att relationen mellan fastighetsinvesterarna och bankerna i vår studie fungerar väl. Båda parter är villiga att anpassa sig efter varandra och samarbeta för att få igenom en framgångsrik affär. / Program: Civilekonomprogrammet

The technical progress have contributed to increased information availability on many markets. However, the progress has not reached the commercial real estate market. To reduce the seller’s information acquisition in commercial real estate transactions, a special inspection process is used by the sales object, called Due Diligence. The purpose is to analyze the efficiency of a Due Diligence in a transaction with commercial real estate in Sweden, to illustrate the problems of handling asymmetric information. The study is mainly based on a qualitative method, but also on a quantitative method. The qualitative method is based on 9 semistructured interviews with people working with Due Diligence and on the market for commercial real estate. The quantitative method is based on a literature study with publications from real estate companies and previous studies on the field. To measure efficiency, we compare benefits with costs through an economics perspective. In addition, theories regarding asymmetric information are applied on the subject, which are principalagent, moral hazard, adverse selection and transaction costs. The results show that Due Diligence contributes to reduced information asymmetry for the seller on the market, because of sharing information and also being cooperative during the process. The benefits of Due Diligence is to gain understanding of the property, to avoid risks and to identify possibilities. The benefits can be measured through price reductions, improved contract terms and through the alternative cost of the benefit. The transaction costs are relatively higher at lower prices of purchases than at higher prices of purchases. There is a fixed cost for Due Diligence, but also a variable part depending on the price, size of transaction, complexity, information transparency and seller experience. The main principles for managing asymmetric information are 1) that sellers and buyers work together to fill information gaps and 2) that new discoveries are addressed through negotiations. Suggestions for markets that can follow the principles may be secondary markets for boats, cars and machines. Finally, Due Diligence can be stated to be an effective process.

<p>Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.</p><p> </p><p>Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst & Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.</p><p> </p><p>Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.</p><p> </p><p>Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.</p><p> </p><p>Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.</p>

<p>Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest.</p><p>Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory.</p><p>Result & conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises.</p><p>Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth.</p><p>Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions.</p> / <p>Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden.</p><p>Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori.</p><p>Resultat & slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler.</p><p>Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till.</p><p>Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.</p>