The premise of this paper is to investigate the competition in the real estate brokery industry which could have a distortion caused by bank owned real estate brokery firms. In this investigation we could not confirm that we have a distortion of competition caused by bank owned real estate brokery firms but we can confirm that if bank owned real estate brokery firms would centralize their ownership even further we could have a situation that could look like a distortion of competition caused by bank owned real estate brokery firms. The competition in the real estate brokery business seemed healthy today according to real estate agents in the market but the situation could change rapidly if the political decisions change the amortization requirements, changes in interest rates, turbulence in the global economy etc. / Utgångspunkten i detta examensarbete har varit att undersöka konkurrenssituationen på fastighetsmäklarmarknaden med fokus på begränsningar av konkurrensen som kan orsakas av bland annat bankstyrda mäklarföretag. I detta arbeta har det inte klarlagts att det råder en märkbar begränsning av konkurrenssituationen orsakat av bankstyrda mäklarföretag idag, däremot kan vi konstatera att om ägandet koncentreras ytterligare av de större äklarfirmorna så ökar risken för en begränsning av konkurrenssituationen. Konkurrenssituationen upplevdes som relativ hanterbar av intervjuade mäklare i branschen idag, men den uppfattningen kan lätt ändras då konkurrensförutsättningarna ändras orsakat av bland annat politiska beslut såsom amorteringskrav, förändrat ränteläge, turbulens i den globala ekonomin osv.

Uppsatsens syfte är att fastställa hur reporäntebeslut påverkar fastighetsaktiemarknaden. Vi har undersökt 67 tidsintervall på tio dagar där annonseringen av reporäntebesluten utgör mittpunktenerna och har följaktligen läst av reporäntans kortsiktiga effekt på fastighetsaktier. Målet är att kunna ge en förklaring till marknadens reaktioner och att bilda en hypotes kring frågeställningen. Vi har genomfört en eventstudie där vi delvis replikerat tidigare studier som redogjort för styrräntans effekt på aktiemarknaden. Vidare har vi utgått från ett kvantitativt perspektiv. Respondenterna har representerats av fondförvaltare med goda kunskaper om fastighetsaktier. All empiri grundar sig på sekundärdata och material från gjorda intervjuer. Sammanställningen av våra resultat visade ett negativt samband mellan reporäntan och fastighetsaktier när en förändring av reporäntan ägde rum. Den kortsiktiga påverkan kan således härledas till vad flera studier tidigare redogjort för. Resultatet argumenterar för en ineffektiv marknad med hjälp av effekten på en förändrad styrränta, men motsätter sig samtidigt den slutsatsen i och med den effekt som förekom vid beslut om oförändrad reporänta. Bakomliggande faktorer till resultatet har inte kunnat fastställas men vi har bland annat redogjort för ett förändrat avkastningskrav hos investerarna samt en förändrad räntekostnad hos fastighetsbolagen, till följd av en reporänteförändring. / The purpose of the study was to establish how the repo rate influences the real estate stock market. We have reviewed a time interval of ten days where the middle point is defined by the time of a decision. Consequently, we have reported the short-term effect on shares in the real estate business. Our goal was to be able to present an explanation to the reactions of the market and to form a theory surrounding the initial problem. We have implemented an event study where we partially have been replicating previous studies reported on the effect of the repo rate on the stock market. Furthermore, we have started from a quantitative perspective. The respondents have been represented by fund managers favoured with great knowledge in real estate. All the empirics are based on secondary data and material from the performed interviews. The compilation of our results showed a negative relationship between the repo rate and the stocks in real estate once a change in the repo rate took place. We were able to deduce our results about short term influence to previous reports. The results do not add up with the efficient market hypothesis when a change has taken place in the repo rate. Though, the effect of an unchanged repo rate suggests there is an efficient market. We have not been able to determine the elements behind the effects, although we have thoroughly reviewed elements such as a change in investor’s required rate of return as well as a change in the interest expenses, due to a change in the repo rate.

Denna studie kommer att utforska hur dolda bud påverkar tilliten till budgivningsprocessen, där syftet med studien är att undersöka påverkan på förtroendet hos köpare, säljare och potentiella köpare på bostadsmarknaden. Med denna undersökning vill vi ta reda på vilka utmaningar dolda bud skapar för att tillföra kunskap och lärdomar för mäklarbranschen. I arbetet diskuteras det hur dolda bud har bidragit till en opålitlig budgivningsprocess, där de inblandade aktörerna ofta misstänker att mäklaren har undanhållit information. Detta sker trots att Fastighetsmäklarlagen inte innefattar en reglerad budgivning ännu, där säljaren i nuläget avgör om budgivningen ska hållas öppen eller vara stängd. Forskningsstudiens teoretiska ramverk består av tillit, risk och osäkerhet, transparens och asymmetrisk information. Påverkan på transaktionskostnader och det marknadsmässiga perspektivet behandlas även i det teoretiska ramverket. Arbetet baseras på en kvalitativ undersökning med semistrukturerad intervjuteknik som består av nio genomförda intervjuer. Dessa baseras på deltagare som tidigare varit i kontakt med dolda bud i en försäljningsprocess. Resultatet av studien visar att det finns en stor okunskap om fenomenet dolda bud vilket i sin tur skapar missförstånd och misstro. Slutligen visar forskningen på att det finns en rad faktorer som påverkas negativt av de dolda buden med ett fåtal skillnader mellan de inblandade aktörerna. De främsta slutsatser som framhävs i forskningsrapporten är förtroendets påverkan hos de olika parterna, då ett flertal vann medan andra förlorade i budgivningsprocesserna. / This study will investigate how hidden bidding affects trust in the bidding process where the aim of the study is to investigate the impact on the trust of buyers, sellers and potential buyers in the housing market. With this survey, we want to find out what challenges hidden bids create in order to add knowledge and lessons for the brokerage industry. The work discusses how hidden bids have contributed to an unreliable bidding process where the parties involved often suspect that the broker has withheld information. This is despite the fact that the Real Estate Agents Act does not yet include regulated bidding, where the seller currently decides whether the bidding should be kept open or closed. The research study's theoretical starting points consist of trust, risk and uncertainty, transparency, and asymmetric information. The impact on transaction costs and the market perspective is also addressed in the theoretical framework. The work is based on a qualitative survey with a semi-structured interview technique consisting of nine completed interviews. These are based on participants who have previously been in contact with hidden bids in a sales process. The results of the study show that there is a great deal of ignorance about the phenomenon of hidden bids, which creates misunderstandings and mistrust. Finally, the study shows that there are several factors that are negatively affected by the hidden bids with a few differences between the parties involved. The main conclusions that are highlighted are the impact of trust on the part of the various parties, as several won while others lost in the bidding processes.

Hyresmarknaden för lokaler i Stockholm CBD har de senaste åren präglats av en hög efterfrågan, svagt ökande utbud och en stark hyresutveckling till följd av en stadig BNP-tillväxt i Sverige. Vi har historiskt sett mycket låga räntor och direktavkastningskrav. De låga räntorna har bidragit till att mycket kapital sökt sig till fastighetsbranschen då alternativen för placeringar är få i den lågräntemiljö vi befinner oss i. Detta i kombination med branschaktörernas förväntningar om ökade hyresintäkter har lett till en snabb värdeökning på kommersiella fastigheter och sänkta direktavkastningskrav.  Marknaden påvisar idag tecken på att hyrestillväxten och värdeökningen nått sin topp och att vi snart kommer att se en stagnering eller rentav nedgång på marknaden. En lång konjunkturuppgång samt ovanligt låga räntor och politiska strömningar skapar tillsammans osäkerhet i branschen, eftersom fastighetsmarknaden är konjunktur- och räntekänslig. Trots en medvetenhet om en nedgång framöver, med lägre tillväxt, ökade vakansnivåer och därmed minskade hyresintäkter som konsekvens, har aktörer på marknaden paradoxalt nog fortfarande förväntningar om en fortsatt positiv utveckling, om än något svagare än tidigare.  De risker som kan urskiljas på dagens kommersiella fastighetsmarknad är ett flertal. Ökade räntekostnader utgör en risk för fastighetsbolagen. Till exempel kommer lagförslaget om minskade ränteavdragsmöjligheter påverka bolagens resultat negativt. En höjning av de långa räntorna skulle även slå hårt mot aktörerna på marknaden. Därför är det klokt att minska belåningsgrader samt sprida sina källor till finansiering.  Ytterligare en risk är en ökad digitalisering och konkurrens från exempelvis e-handeln, vilket påverkar hyresgästernas krav och förutsättningar. Vi kan i framtiden vänta oss en omvälvning av utformningen av lokaler för såväl butik som kontor. Dessutom kan de höga hyrorna som observeras på delmarknaderna för kontor och butik i Stockholm CBD driva ut hyresgäster till närliggande förorter eller andra storstäder. På grund av dessa två faktorer gäller det då för fastighetsbolag att ständigt arbeta flexibelt och långsiktigt för att möta den förändrande efterfrågan och fånga upp eventuella rörelser i ett tidigt skede. / The rental market for commercial properties in Stockholm CBD has been characterized by high demand, weak growth in supply and a robust development of rental revenues due to Sweden’s stable GDP growth in recent years. Yields and interest rates are historically low. Low interest rates have contributed to attracting capital to property since alternatives are few in a low-interest rate environment. This combined with property owners’ expectations of increased rental revenues has resulted in an accelerated increase in the value of commercial properties and lower yields. There are signs today that the growth in rental revenues and the increase in property values have reached their peaks, and that we will soon see stagnation or even a downward trend in the market. Taken together, a long period of growth, unusually low interest rates, and political developments has created uncertainty in the market, given that the real estate market is sensitive to changes in business cycles and interest rates. Despite being aware of a future slow-down, with lower growth, increased vacancies, and therefore, lower rental revenues, market actors paradoxically still have positive expectations of continuing favourable developments on the market, albeit at a slower pace. Several threats to the current property market can be identified. Increased interest rate costs constitute a risk for real estate companies. For example, the proposed legislation to reduce the possibilities of interest deductions will have a negative impact on profits. Moreover, a raise in long-term interest rates would have a severe impact on the market. Consequently, it would be wise to lower loan-to-value ratios, and to diversify sources of capital. An additional uncertainty is increased digitalization and competition from e-commerce, which affect both the demands and requirements that tenants may have. In the future, we may expect considerable changes in the design of spaces for both retail properties and offices. Furthermore, the high rents that may be observed on today’s retail and office rental market in Stockholm CBD could result in tenants choosing to relocate to nearby suburbs or other cities. Real estate companies must therefore constantly have a flexible and long-term strategy in order to meet changes in demand and detect market changes at an early stage.

Stockholm upplever en ökad urbanisering, en fastighetsbransch som är i ständig tillväxt, denlängsta bostadskön i historien och en vakansgrad på kontorsfastigheter som är rekordlåg. Denintensiva marknadskonkurrensen tvingar fastighetsorganisationer att anta strategier för attsäkerställa överlevnad, tillväxt och utveckling i en snabbväxande miljö. I detta avseende blirorganisatoriska metoder och tekniker ett särskilt viktigt forskningsämne. Fastighetsföretagensframgångar bör fånga samtligas uppmärksamhet då dessa är av stor vikt för ett områdesekonomiska och sociala liv.Denna studie placeras i detta teoretiska ramverk och syftar till att identifiera framgångsfaktorernaför fastighetsägande bolag i Stockholmsregionen, ur ett allmänt samt förvaltningsperspektiv.Studien siktar även på att undersöka eventuella skillnader i kritiska framgångsfaktorer beroendepå vilken typ av fastigheter företagen är specialiserade inom. Vidare lyfter studien fram eventuellaskillnader i kritiska framgångsfaktorer beroende på geografiska lägen samt om det finns enpåverkan i beslut för fastighetsägande bolag att expandera på nya orter. För att uppnå studienssyfte har författarna intervjuat sex fastighetsbolag relaterade till förvaltningssektorn i Stockholmsamt Hans Lind, f.d. professor i fastighetsekonomi på KTH. Intervjuer administrerades via telefonsamt möten med respondenter. Den studerade modellen ger en översikt som kan, på ett översiktligtsätt, användas av företag för egen analys av framgångsfaktorer.Forskningen presenteras i fyra huvuddelar. Den första delen går igenom fastighetsindustrinsegenskaper i Stockholm, specificerar forskningsproblemet samt fastställer den konceptuellaanalysen av fastighetsbranschens interna faktorer. Den andra delen består av en litteraturstudie omkritiska framgångsfaktorer i allmänhet samt i en förvaltningsmiljö. Den tredje delen fastställermetoden och tolkningen av resultaten som följer de genomförda intervjuerna. Slutligen avslutasrapporten med en allmän slutsats samt rekommendation. Slutsatsen visar att en gemensam kritiskframgångsfaktor för samtliga fastighetsägande bolag är att erbjuda en lokal närvaro inom sinabestånd. En större skillnad i kritiska framgångsfaktorer har inte visats sig finnas mellan studeradefastighetssektorer. Vidare anser samtliga bolag att det finns en skillnad i kritiska framgångsfaktorerberoende på geografiskt läge, dock påverkar det inte beslutet huruvida man ska man expandera tillnämnda läge eller inte. / The real estate industry in Stockholm is in growth, urbanization is continuous, the housing queueis longer than ever before and the vacancy rate for office spaces is at a record low. The intensivemarket competition forces real estate organizations to adopt strategies to ensure survival, growthand development in a fast-growing environment. In this regard, organizational methods andtechniques has become a prioritized field of study. The real estate companies' success should catcheveryone's attention as these are of great importance for the economic and social life of an area.This study is placed in this theoretical framework and aims to identify the critical success factorsfor property owning companies in Stockholm, both from a holistic and property managementperspective. The study also aims at investigating any differences in critical success factorsdepending on what type of real estate the company is specialized in. Furthermore, the studyhighlights if there are any differences in critical success factors depending on geographicallocations and whether it has an influence on property companies’ decisions on whether to expandin new locations. The methodology of the study includes interviews with six real estate companiesrelated to the property management sector in Stockholm, as well as Hans Lind, ex professor in realestate economics at KTH. The interviews were administered by phone calls and personal andrecorded meetings with respondents. The model studied provides an overview that can easily beused by companies for internal analysis of critical success factors.The research is presented in four main parts. The first part encompasses the characteristics of thereal estate industry in Stockholm, specifies the research problem and determines the conceptualanalysis of the real estate industry's internal factors. The second part consists of a literature studyon critical success factors in general and in a facility management environment. The third partestablishes the method and interpretation of the results that follow the conducted interviews.Finally, the report ends with a general conclusion and recommendation. Our conclusion indicatethe existence of a common critical success factor for all property-owned companies participatingin the study: to offer local presence within owned holding. There is no significant variation amongcritical success factors depending on the companies included in study. Furthermore, all companiesconsider that there is a difference in critical success factors depending on geographical location,but it does not affect the decision whether to expand to said position or not.

Finanskrisen 2007-2008 blev startskottet för nya bankregleringar och åtstramningar.Regelverket Basel III introducerades med syfte att hantera risker bättre genom att införahårdare kapital- och likviditetskrav som i sin tur skulle motverka eventuella nya systematiskarisker. Syftet med denna uppsats är att undersöka Basel III:s påverkan på diversifieringen avfastighetsfinansiering på den svenska marknaden och utreda de drivkrafter och effekter avdessa förändringar. Studien ämnar att ge ett brett perspektiv genom att undersöka påverkan påett flertal sektorer i den empiriska undersökningen. Efter genomförandet av studien så kan det konstateras att bankerna har fått ökade kostnadersom sedermera har förskjutits till kunderna. Vidare har belåningsgraderna i fastighetssektornminskat till följd av implementeringen Basel III. Det nya regulatoriska landskapet har banat väg för diversifiering. Dock, så kan de primäradrivkrafterna tillskrivas makro-sentiment, jakt på avkastning, market timing och aktörer somhar vuxit ifrån sitt beroende av bankkapital. / The financial crisis of 2007-2008 was the start of new banking regulations and austeritymeasures. Basel III was introduced with the intent of managing risks better by introducingstricter capital and liquidity requirements. The new requirements would in return counteractany new systematic risks. The purpose of this study is to investigate Basel III’s impact oncredit diversification on the Swedish market and navigate what the driving forces are and theeffects of regulatory change. The aim is to provide a broad perspective by presenting valuableinformation relevant to the subject and examining the impact of these changes on differentsectors. The results of the study shows that new regulations have entailed a major regulatory changewith subsequent implications on the market. Findings also show that banks have experiencedan increase of costs which have since been shifted to customers. Furthermore, loan-to-valueratios within the real estate sector have decreased as a result of the implementation of BaselIII. The new regulatory framework has paved the way for diversification. However, thedevelopment has been propelled by macro sentiment, reaching for yield-behavior, markettiming and firms outgrowing their dependency on bank capital.

Direktavkastningskravet är ett avgörande mått inom fastighetsbranschen för att bedöma lönsamheten hos en fastighetsinvestering. Genom att tillämpa direktavkastningskravet kan investerare jämföra och utvärdera lönsamheten hos olika fastigheter och tillgångsslag. De senaste två decennierna har kännetecknats av en komprimering av direktavkastningskravet på flera fastighetsmarknader, vilket till stor del har påverkats av det gynnsamma makroekonomiska klimatet under den tiden. Under inledningen av 2022 har det ekonomiska landskapet genomgått betydande förändringar då flera länder har ställts inför utmaningar med hög inflation och ökande styrräntor som en följd av en överstimulerad ekonomi. Förändringen har inneburit att den tidigare trenden av sjunkande direktavkastningskrav har brutits i takt med att fastighetsinvesterare har justerat upp risken för att kompensera för den ökade osäkerheten på marknaden. Mot bakgrund av direktavkastningskravets utveckling över tid syftar studien till att undersöka vilka faktorer som har bidragit till denna förändring. Studien undersöker några av dessa faktorer genom att analysera olika makroekonomiska och marknadsspecifika variabler och deras påverkan på direktavkastningskravet för kontorsmarknaden i Stockholm CBD under perioden 2000 till och med 2022. Studien visade att förändringen i direktavkastningskravet över tidsperioden signifikant kunde förklaras av faktorer som BNP-tillväxt, förändringen i riskfri ränta och hyrestillväxt. Även förändringen i vakansgrad undersöktes, men enligt regressionsresultaten visade den ingen signifikant effekt på den beroende variabeln. Det är dock viktigt att notera att studiens förklaringsgrad var låg, vilket innebär att trots det att regressionen indikerar statistisktsignifikanta samband mellan förändringen i direktavkastningskravet och några av de oberoende variablerna, kan inga slutsatser dras om att det faktiskt föreligger ett samband mellan den beroende och de oberoende variablerna. / The capitalization rate is a crucial measure in the real estate industry for assessing the profitability of a property investment. By applying the capitalization rate, investors can compare and evaluate the profitability of different properties and asset classes. The past two decades have been characterized by a compression of the capitalization rate in several real estate markets, largely influenced by the favorable macroeconomic climate during that time. In the early stages of 2022, the economic landscape has undergone significant changes as several countries have faced challenges with high inflation and rising interest rates due to an overheated economy. This change has resulted in breaking the previous trend of declining capitalization rates, as real estate investors have adjusted upwards for risk to compensate for the increased market uncertainty. Taking into account the evolving nature of the capitalization rate over time, the study aims to explore the underlying factors contributing to this transformation. Specifically, the study examines a range of macroeconomic and market-specific variables and their influence on the capitalization rate for the office market in Stockholm CBD between 2000 and 2022. The study found that the change in the capitalization rate over the time period could be significantly explained by factors such as GDP growth, changes in risk-free interest rates, and rental growth. The change in vacancy rate was also examined, but according to the regression results, it showed no significant effect on the dependent variable. However, it is important to note that the study had a low explanatory power, which means that despite the regression indicating statistically significant relationships between the change in the capitalization rate and some of the independent variables, no conclusions can be drawn about the existence of a relationship between the dependent and independent variables.

Att små fastighetsbolags tillgång till extern finansiering och därmed tillväxt är mer begränsat än för större bolag är ett känt faktum. Kapital är begränsat och det kommer hela tiden nya regler som höjer inträdesbarriärerna på fastighetsmarknaden. Trots att spelreglerna är samma för alla och inte går att ändra på, så finns det vissa faktorer som små fastighetsbolag bör ta hänsyn till för att ha en större chans i en kapitalintensiv och konkurrenskraftig bransch. Syftet med studien är således att undersöka vilka faktorer som kan vara avgörande för små fastighetsbolags möjlighet att få tillgång till kapital, med inriktning på bankfinansiering. Studiens syfte har besvarats genom en kvalitativ metod som baserats på sex semistrukturerade intervjuer vilket utgör empiriavsnittet. Fem respondenter är småfastighetsbolag varav tre är etablerade och två är relativt nystartade. En sjätte respondent utgörsav en lokal bank för att inkludera perspektivet från andra sidan i kreditförhållandet. Det framgår att banklån fortfarande är den vanligaste finansieringskällan i fastighetsbranschen och att denna marknad präglas av relationer och tillit i allra högsta grad. Risk är ytterligare en relevant aspekt eftersom det ofta handlar om stora summor kapital, och denna risk kan minimeras för små aktörer genom att agera på ett visst sätt. Att ha en historik i fastighetsbranschen ökar ens chanser att få banklån avsevärt och återbetalningsförmågan är enligt banken det viktigaste. Vidare är marknadens läge också en viktig aspekt då det kan skapa antingen bättre, eller sämre förutsättningar att få finansiering beroende på vad som sker i omvärlden. Resultatet handlar sammantaget om fem utmärkande begrepp; bankrelationer, risk, återbetalningsförmåga, erfarenhet, och marknaden, där framgång i ett mindre fastighetsbolag i slutändan handlar om att finna en optimal balans mellan dessa faktorer. / It is a known fact that small real estate companies’ access to external financing and consequently growth is more limited than what it is to larger firms. The capital is limited today and new regulations appear all the time which additionally raises the barriers for entry to the real estate sector. Even though the same rules apply to all, there are some factors that smaller firms can pay attention to in order to have a better chance in this competitive market. The purpose of this study is thus to examine which factors could be definitive for small real estate companies' ability to gain access to capital, focusing on bank financing. The purpose has been achieved by applying a qualitative method based on six semi structured interviews, which also constitutes the empirical chapter. Five respondents are small real estate firms where of three are established, and two relatively new. A sixth respondent is a local bank in order to include that perspective as well. Bank loans are still the most common source of financing in real estate and this market is all about relations and trust. Risk is another relevant factor since there is a lot of capital in the real estate business and this risk can be minimized in a number of ways. To have a track record in the real estate industry strengthens your chances of getting a bank loan significantly and proof of repayment is according to the bank the most important. The market's condition is also an important aspect, it can create better, or worse conditions for obtaining financing depending on activities in the close environment. The findings consist of five main aspects: bank relations, risk, experience, repayment ability and the market, where a small real estate firm’s success ultimately depends on how well they can find a balance between the factors.

Budgivningen är en av de mest vitala delarna i bostadsaffären. Det är genom budgivningen som den slutgiltiga köparen koras och det slutgiltiga priset uppskattas. Trots budgivningens centrala betydelse för bostadsaffären är den inte lagreglerad. Vidare är bud inte bindande förrän köpekontrakt är upprättat enligt de formkrav som följer av JB 4:1 respektive BRL 6:4. Detta innebär att det är säljaren som bestämmer budgivningens utformning, och köparen är inte skyldig att stå vid sitt bud förrän formenligt köpekontrakt är upprättat. Mäklarens skyldigheter i budgivningsprocessen är i viss mån reglerade genom lagar och praxis, bland annat finns skyldigheter att föra anbudsförteckning, vidarebefordra alla bud till säljaren samt förhålla sig opartisk men samtidigt särskilt iaktta säljarens ekonomiska intresse.  Ovan anförda premisser har medfört att budgivningen i vissa fall kan bli tämligen problematisk. Pressade marknader kan utmynna i pressade budgivningar förenade med pressade villkor. Till följd av den frihet som spekulanter har att lägga bud, har fenomenet dolda bud förekommit i allt högre utsträckning - ett bud som budgivaren instruerar mäklaren att endast vidarebefordra till säljaren och hålla dolt för övriga spekulanter. Dolda bud har blivit allt vanligare, men saknar vidare kunskap och fördjupning. Detta är en rättsvetenskaplig studie som avser att analysera och diskutera vilka effekter som dolda bud kan anses ha på förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden. Arbetet bygger på en rättsdogmatisk metod där vi avser att tolka och systematisera gällande rätt.  Den vedertagna bedömningen visar sig vara att dolda bud tar bort transparensen från affären och budgivningsprocessen vilket i sin tur påverkar förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden i negativ riktning. Förekomsten av dolda bud bidrar till en otydlig och orättvis budgivning. Budgivningen brister i transparensen vilket inte sällan leder till missnöjda, frustrerade spekulanter som känner sig förledda och snuvade på en affär. Detta resulterar i sin tur i ett dåligt rykte för såväl bostadsmarknad som fastighetsmäklare. Ambitionen är öppna transparenta budgivningar med tydliga ordningsregler, då skulle förtroendet troligen tillta. Att förbjuda dolda bud hade varit en god början. / The bidding process is one of the most vital parts of the home purchase. It’s through the bidding process that we get a final buyer, and the market value price is set. Even though the bidding process plays such a vital part in the real estate affair, it is not regulated in the Swedish law. Bids are not binding until a formal contract of sale is written according to what is written in JB 4:1 and BRL 6:4. This means that the seller is the one who controls the bidding process, and that a buyer is’t obligated to stand by his bid until a formal contract is established. The real estate agent's obligations during the bidding process are somewhat regulated in the law. There is for example an obligation to write a list of tenders, to pass on all the incoming bids to the seller and to stay impartial but to always see to the sellers economic interests.  What's mentioned above has led to some complications regarding the bidding process. Pressured markets lead to a pressured bidding process which in turn lead to pressured demands from buyers. As a result of the freedom a potential buyer has to make an offer, has the phenomenon of hidden bids become more common - a bid where the bidder instructs the broker to only pass on the bid to the seller and to keep it hidden from other intending buyers. Hidden bids have become more usual, but further knowledge about the subject is still missing. This is a jurisprudence study which is meant to analyze and discuss what effects hidden bids might have regarding the general trust towards real estate agents and the real estate market. This paper is built upon a legal dogmatic method where we intend to interpret and systematize applicable law.  The general assessment shows that hidden bids eliminate the transparency from the affair and the bidding process which in turn affects the trust for the real estate agent and the real estate market in a negative turn. The existence of hidden bids contributes to a bleary and unfair bidding process. It lacks transparency which leads to disgruntled and frustrated intending buyers who feel misled and sniffed of their potential new home. This results in a bad reputation for both the broker and the market. The ambition is an open and transparent bidding process with clear rules of procedure, the trust would then most likely increase. To ban hidden bids would be a good start.

In the wake of the recent turbulent economic landscape caused by the Covid-19 pandemic with high inflation and subsequent interest rate hikes the real estate sector has been in the eye of many. What are the effects of interest rate changes on real estate transaction values? Are all real estate sectors and regions equal? Previous research on the topic suggests that there is sensitivity, but a lot of research is done one REITs or publicly traded companies, using direct property transactions in the market as the focus of the studies that have been conducted is rare. Furthermore, the comparison between different regions and property types is also left largely unexplored. The theoretical frameworks that have been used to give an understanding of the multifaceted effects interest rate has on real estate vital mechanics includes DCF, 4Q, Yield curve and Leverage. A transaction database spanning the years 2003-2023 consisting of 7.182 transactions was used for the study. Regression models were used to answer the questions of the study and the findings suggest that there is a sensitivity to changes in interest in the Swedish real estate market as well as a difference between different regions and property types. / I spåren av det nyligen turbulenta ekonomiska landskapet orsakat av Covid-19 pandemin, med hög inflation och efterföljande räntehöjningar, har fastighetssektorn varit i många människors fokus. Vilka är effekterna av ränteförändringar på värden i den direkta marknaden för fastighetstransaktioner? Och delar olika regioner och segment samma känslighetsnivå? Tidigare forskning på området tyder på att det finns en känslighet, men att använda direkta transaktioner på marknaden som fokus för genomförda studier är sällsynt. Vidare är jämförelsen mellan olika regioner och fastighetstyper också till stor del outforskat. De teoretiska ramverk som har använts för att förstå de mångfacetterade effekterna av ränteförändringar på fastigheters vitala mekanismer inkluderar DCF, 4Q, avkastningskurvan och hävstångseffekten. En transaktionsdatabas mellan åren 2003-2023 och 7 182 transaktioner användes för studien. Regressionsmodeller användes för att besvara studiens frågor och resultaten tyder på att det finns en känslighet för ränteförändringar på den svenska fastighetsmarknaden samt skillnader mellan olika regioner och fastighetstyper.