En betydande del av dagens bostadsbyggnadsprojekt i Sverige sker på mark som vid projektinitieringen ägs av en kommun. Den kommunala marken utgör därmed något av en grundbult för många av de bostäder som produceras. Detta är inget nytt fenomen. Det kommunala markinnehavet har i över hundra år fungerat som ett plan- och bostadspolitiskt instrument och i olika omfattningar styrt såväl bostädernas geografiska spridning som produktionsvolym. Förfarandet då en kommun fördelar sin mark – säljer eller upplåter med tomträtt – till privata eller allmännyttiga byggherrar brukar vanligen benämnas ”markanvisning”. Syftet med detta examensarbete är att utföra en kvalitativ analys av kommunernas markanvisningssystem utifrån ett byggherreperspektiv och försöka besvara följande frågeställningar:  Upplever byggherrarna skillnader mellan olika kommuners markanvisningssystem?  Hur uppfattar byggherrarna att markanvisningssystemet fungerar överlag?  Är uppfattningarna olika beroende av antalet markanvisningar som en byggherre tilldelats? Dessa grundläggande frågeställningar har belysts med hjälp av en enkät till 237 byggherrar som varit aktiva – dvs. ansökt om och/eller tilldelats markanvisning – i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Helsingborg. Enkäten bestod av 16 stycken frågor där vissa var ja- eller nej frågor, medan större delen besvarades genom gradering av olika påståenden. Totalt besvarade 88 stycken byggherrar enkäten, dvs. en svarsfrekvens på 37 procent. Av svaren framkommer att det finns en delad bild av hur kommunernas markanvisningar fungerar, främst mellan de byggherrar som tilldelats fyra eller färre markanvisningar och de som tilldelats fem eller fler. Den senare gruppen är, kanske inte helt oväntat, mer positivt inställd. Båda grupperna anser dock att de olika kommunerna tillämpar det kommunala markanvisningssystemet olika, sett utifrån tilldelningsmetoder och bedömningskriterier, även om skillnaderna i sig inte tycks utgöra något problem hos en stor del av byggherrarna.

Rapporten är skriven i samarbete med företaget X som på egen vilja velat förbli anonyma. På samma sätt kommer alla intervjupersonerna förbli anonyma. De tre nybyggnationsprojekten som finns belägna i Alingsås, Trollhättan och Göteborg kommer delvis förbli anonyma med hänsyn av företagets vilja. För att hantera den bostadsbrist som finns i Sverige behöver det byggas totalt 710 000 bostäder mellan år 2016–2025 vilket innebär att det behöver byggas 71 000 st bostäder per år. Studier har visat på att Sveriges befolkning antas öka med drygt 1,2 miljoner fram till år 2025. Samtidigt som det behöver byggas fler bostäder så ökar även produktionskostnaderna. Mellan år 2000–2016 ökade markkostnaderna för bostadsrätter från 231 600 kronor till 918 300 kronor, samtidigt ökade byggkostnaderna under samma intervall från 1 345 400 kronor till 2 592 900 kronor. För att svara på forskningsfrågorna har en fallstudie genomförts med hjälp av kvalitativa intervjuer, resultatrapporter och beräkningar. Intervjuerna genomförde för att ta reda på vilka produktionskostnader som anses vara kostnadsdrivande, men även för att få svar kring vilka faktorer som påverkar slutpriset av en nyproducerad bostadsrätt. Undersökningen berör vilka produktionskostnader inom byggprocessen som påverkar slutpriset av en nyproducerad bostadsrätt. Vidare genomfördes beräkningar utav resultatrapporter för att identifiera vilken del som utgör den största andelen av projektkostnader. En identifiering av produktionskostnader inom byggprocessen har genomförts och en procentuell fördelning av de tre övergripande delarna, vilka är markförvärv och kommunala avgifter, byggherrekostnader samt byggkostnader genomfördes, utifrån försäljningspriset per kvadratmeter. Resultatet visar att de största kostnadsdrivande faktorerna för slutpriset av en nyproducerad bostadsrätt är marknadsvärdet och läget. / The report is written in cooperation with company X, whom, on its own will, wished to remain anonymous. Similarly, all interviewees will remain anonymous. The three new construction projects located in Alingsås, Trollhättan and Gothenburg will remain partially anonymous, considering the company's will.  To handle the housing shortage in Sweden, a total of 710,000 housings need to be built between 2016-2025, which means that 71,000 homes are to be built per year. Studies have shown that Sweden's population is expected to increase by just over 1.2 million by 2025. While more housing is being built, production costs are also increasing. Between 2000 and 2016, land costs for housing rights increased from SEK 231 600 to SEK 918 300, while construction costs increased in the same range from SEK 1,345,400 to SEK 2,592,900.  In order to answer the research questions, a case study has been conducted using qualitative interviews, results reports and calculations. The interviews conducted to find out which production costs are considered cost driving but also to get answers about what factors affect the final price of a newly created housing right. The survey concerns which production costs in the construction process affect the final price of a newly created housing right. Furthermore, calculations were made of result reports to identify which part constitutes the largest proportion of project costs. An identification of production costs in the construction process has been carried out and a percentage breakdown of the three main components, which is land acquisition and municipal fees, construction costs and construction costs, based on the sales price per square meter. The result shows that the largest cost-driving factors for the final price of a newly created housing right are the market value and the position.

The process of municipal land allocations is not regulated by law in Sweden with the result that Swedish municipalities has developed their own approaches of land allocation and choice of developer. In the absence of rulings and standardized municipal use has led to that especially developers considered the land allocation process to be unpredictable and not transparent. The 1st of January 2015 the law of guidelines for municipal land allocations took effect. The law states that municipalities who carry out land allocations should adopt guidelines whose content should specify each municipality’s procedure for land allocation. The purpose of the law is to create transparency, increased clarity and predictability to the initial part of the building process. Our study aims to give an overlook of how the 50 largest municipalities work with the guidelines acquired by law. The project studies the application, availability and the content of the guidelines for land allocations. The investigation shows that about 75 % of the 50 largest municipalities in Sweden have adopted guidelines for land allocation. About 60 % of the municipalities have the guidelines available on their website. Our study also shows a wide spread in content and details and that the information mediated to interested developers through the guidelines may be considered too general to be able to achieve the purpose of the law. Municipalities do not benefit from specified guidelines and the law itself opens up for general formulations and their own interpretations while there are no sanctions. We wonder whether the law simply was written to quiet the critics that have existed in the area. / Markanvisningsprocessen är inte reglerad i lag vilket har gjort att kommunerna utformat sina egna tillvägagångssätt för markanvisningen och således valet av byggherre. Avsaknaden av dels styrande regler och dels en enhetlig kommunal praxis har medfört att framförallt byggherrar ansett att markanvisningsprocessen ofta är oförutsägbar och inte transparent. Den 1 januari 2015 trädde Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar i kraft. Konkret anger lagen att kommuner som genomför markanvisningar ska anta riktlinjer vars innehåll ska precisera respektive kommuns förfarande vilket ska leda till att skapa transparens och ökad tydlighet, samt förutsägbarhet i byggprocessens inledande skede. Undersökningens syfte är att försöka ge en översiktlig bild av hur Sveriges 50 största kommuner arbetar med de riktlinjer som lagstiftningen föreskriver. Mer konkret avser uppsatsen undersöka tillämpningen och tillgängligheten av kommunala riktlinjer för markanvisningar samt dess innehåll. Undersökningen visar att cirka 75 % av de 50 största kommunerna i Sverige har antagna riktlinjer för markanvisningar. Ungefär 60 % av kommunerna har riktlinjer tillgängliga via sin hemsida. Undersökningen visar även på en stor variation i utförligheten hos de kommunala riktlinjerna och den information som förmedlas till intresserade byggherrar genom riktlinjerna kan anses alltför generell för att kunna uppnå lagens syfte. Kommuner gynnas inte av att precisera sina riktlinjer närmre och lagen i sig öppnar upp för generella skrivelser och egna tolkningar samtidigt som ingen prövning finns. Vi ställer oss frågande till om lagen helt enkelt kom till för att stilla de kritiker som funnits på området.

Currently there is a high demand for housing in Sweden, especially in the metropolitan areas. The municipalities own a major part of the land intended for new construction. Through a land allocation the land can be allocated to developers, which in turn develops the area. Thus, land allocation is a vital tool for the housing development in Sweden. Currently there are no regulations concerning how the land allocation should be carried out. Consequently, the implementations differ significantly between different municipalities and projects. The purpose of this master thesis is to describe and compare different approaches of municipal land allocations in larger development projects. Furthermore, the aim is to analyze pros and cons of the different approaches and recommend which components that should be used in land allocations of larger development projects. When the different approaches have been described and compared the particular method has been studied, what criteria that have been used during the selection of developers and how the assessment has been carried out. Other than that the duration, pricing and regulation of rent and tenure have been investigated. Furthermore, questions regarding zoning have also been considered in the study. The four projects that has been investigated is Frihamnen (Göteborg), Årstafältet (Stockholm), Södra Ladugårdsängen (Örebro) and Vallastaden (Linköping). The objective of the study has been achieved through a literature review and a case study of the four projects. The case study is based on written documents and conducted interviews with involved parties from the municipalities and developers. The study has shown that all approaches of land allocation studied differ depending on the project conditions and objectives. In all projects a tender process has been the base for selection of developers. Price was the driving factor in Årstafältet, while other criterias were in focus in the other projects. The study shows that a selection based on other criterias then price is good in order to promote quality and diversity in the project. However, a tender based only on price is a simple and relatively cheap method. Regarding detail plans, it is concluded that it can be an advantage for smaller municipalites to prepare the detail plan before a land allocation takes place in order to attract developers. This approach is something that especially promotes smaller developers since preparation of a plan is costly and time-consuming. In addition, it is concluded that it always should occur some type of coordination and planning among the municipality and the selected developers in order to obtain optimal overall solutions for the area. / Det råder i Sverige idag en stor efterfrågan på bostäder, speciellt i storstadsregionerna. En stor del av marken för nyproduktion ägs av Sveriges kommuner som via en markanvisning kan fördela marken till byggherrar för exploatering av marken. Markanvisning är därmed tillsammans med planmonopolet ett viktigt instrument för bostadsutvecklingen. Någon reglering för hur fördelning av markanvisning bör ske finns inte och tillämpningen skiljer sig därmed väsentligt mellan kommun och projekt. Syftet med detta examensarbete är att beskriva och jämföra tillvägagångssätten vid kommunal markanvisning inom större exploateringsprojekt. Detta för att kunna observera skillnader, analysera för- och nackdelar samt att ge förslag på komponenter som bör tillämpas vid markanvisning av större exploateringsområden. Med tillvägagångssätt menas bland annat vilken tilldelningsmetod som använts, vilka kriterier som val av byggherrar grundats på samt hur denna bedömning gått till. Vidare har även processens gång, prissättning och eventuell reglering av hyra och upplåtelseformer undersökts. Hur och när detaljplan framtagits berörs även i studien. De fyra projekt som ingår i studien är Frihamnen (Göteborg), Årstafältet (Stockholm), Södra Ladugårdsängen (Örebro) och Vallastaden (Linköping). Syftet med studien har uppnåtts via en litteraturstudie samt en fallstudie över de fyra projekten. Inom fallstudien har dels material studerats och dels intervjuer med kommunala tjänstemän samt deltagande byggherrar genomförts. Studien har visat på att samtliga studerade tillvägagångssätt skiljer sig åt beroende på förutsättningar och mål med projekten. Inom samtliga projekt har anbudsanvisning tillämpats och inom samtliga projekt förutom Årstafältet har urvalet grundats på andra kriterier än pris. Att genomföra bedömningen på andra kriterier än pris är något som studien kommit fram till är lämpligt för att främja kvalitet och mångfald i projektet. Däremot är ett anbud baserat endast på pris en enkel och mindre resurskrävande metod att tilldela markanvisning samt erhålla ett marknadspris på. Avseende framtagande av detaljplan kan detta i vissa mindre kommuner vara fördelaktigt att ta fram innan markanvisning för att locka fler byggherrar. Detta tillvägagångssätt är även något som främjar mindre byggherrar då ett detaljplanearbete är resurs- och tidskrävande. Någon slags samordning och planering bör däremot alltid ske mellan kommun och tilldelade byggherrar för att erhålla en optimal helhetslösning för området.

The lack of housing in the Swedish metropolitan areas is today a well-known fact. This is especially true for the region in and around Stockholm. Due to the large amount of municipality-owned land within Stockholm municipality the area for many new housing projects are acquired through land allocation. How much time this process of land allocation consumes for a typical project is today not really known. Equally unknown is the exact outcome of the process, i.e. the number of units constructed. A study that answers these questions is therefore interesting for many of the stakeholders involved in the industry. This Master of Science thesis is intended to answer the question of how effective the process of land allocation is. This is done through finding answers to three core questions: how many apartments that really are constructed, how good the municipality is at estimating the number of units that is possible to construct and the time consumed by the process. A study of all land allocations from the years 2004 through 2008 has been done in order to find answers to these questions. The study has been done through acquiring data about all the land allocation projects from the municipality and then investigating what happened with these in the end. This was compiled and analyzed for every year in the study in order to give a clear picture about how the typical process looked like and what the outcome was. Both the process in total and its different steps was examined in order to see if any of the parts of the process is more time-consuming. The number of constructed units has been compiled in a similar manner and the difference between the estimated number and the outcome has been calculated. The result from the study indicates that approximately half of the allocated apartments have been constructed up to this point. The estimates of the municipality also deviated with as much as about 28 percent from the outcome. The study furthermore shows that it takes about five years for a project to start construction when counting from the day of the land allocation. / Att det idag finns en bostadsbrist i Sveriges storstadsregioner råder det inget tvivel om, inte minst i Stockholm. Eftersom den största delen mark för nybyggnation inom Stockholms stad är kommunalt ägd sker markåtkomsten för de flesta bostadsprojekt genom markanvisningar. I dagsläget är det okänt hur lång tid denna markanvisningsprocess fram till byggstart egentligen tar och hur många lägenheter som markanvisningarna resulterar i. En studie i denna fråga är därför intressant för flertalet inblandade aktörer. Detta examensarbete har som syfte att ta reda på hur effektiv markanvisningsprocessen är genom att besvara frågorna om hur många lägenheter som blir verklighet, hur exakt kommunen lyckas uppskatta antalet möjliga lägenheter i en markanvisning samt hur lång tid processen tar. För att besvara dessa frågor har en studie genomförts där samtliga markanvisningar för bostadsändamål från åren 2004-2008 har följts upp. Studien har utförts genom att inhämta data om markanvisningarna från Stockholms stad och genom att följa upp dessa med hjälp av bland annat färdigställanderegistret och förteckningen över gällande detaljplaner. Detta sammanställdes och analyserades för varje år i tidsperioden för att ge en bild över hur den typiska processen såg ut och vad utfallet av denna blev. Både den totala processen och även delmomenten har undersökts och sammanställt för att få reda på om det är några specifika delar av processen som är mer tidskrävande. Antalet byggstartade lägenheter har sammanställts på liknande sätt och differensen mellan de anvisade lägenheterna och utfallet beräknades. Resultatet som undersökningen visar på är att i dagsläget har cirka hälften av de markanvisade lägenheterna blivit verklighet, och kommunens uppskattningar avvek som mest med 28 procent från utfallet. Studien visar dessutom på att det i genomsnitt tar fem år innan ett projekt kan byggstarta från det att markanvisningsavtalet undertecknas.

Sveriges befolkning fortsätter att öka och en majoritet av Sveriges kommuner anger att deupplever en bostadsbrist. För att bemöta behovet av fler bostäder finns därför ett behov avfortsatt exploatering av kommunal mark där kommunernas process för tilldelning av mark tillbyggherrar benämns markanvisning. Fram tills 2015 har detta dock varit oreglerat vilket ocksåhar lett till stora variationer i anvisningsprocessen mellan kommunerna och få studier hargenomförts inom området.Syftet med denna studie är att beskriva markanvisningsprocessen i olika kommuner med fokuspå transparensen i utvärderingen av anbud samt vilken logik som styr detta. Målet är attdiskutera olika tillvägagångssätt inklusive dess förutsägbarhet och transparens med avstamp itidigare studier samt teorier för den rationella beslutsprocessen. Det empiriska materialetsamlades primärt in via intervjuer med respondenter från utvalda kommuner i kombinationmed information från offentliga styrdokument.Studiens resultat bekräftar de variationer mellan kommunerna som tidigare identifierats menger en ny inblick i hur utvärderingsprocesserna genomförs i praktiken. I studien föreslås enalternativ kategorisering av anvisningsmetoder samtidigt som resultaten visar på en generellotydlighet och brist på standardiserade utvärderingsprocesser. Avsaknaden av generellariktlinjer försämrar transparensen mot aktörer på marknaden och en trend att övergå till meriterativa beslutsprocesser minskar även förutsägbarheten. För att förbättra dessa aspekterinom markanvisningsprocessen krävs ytterligare forskning som studerar de kommunalaförutsättningarna, ökad kunskapsspridning och erfarenhetsutbyte tillsammans med endiskussion kring lämpliga metoder för att uppnå den största samhällsekonomiska nyttan. / The population in Sweden continues to increase and a majority of the municipalities state thatthey are experiencing a housing shortage. To meet the need for more housing, there isconsequently a need for continued exploitation of municipal land, where the municipalities'process for allocating land to builders is called land allocation. However, until 2015 this hasbeen unregulated, which has also led to large variations in the allocation process between themunicipalities and few studies have been carried out in the field.The purpose of this study is to describe the land allocation process in different municipalitieswith a focus on transparency in the tender evaluation and the logic that governs this. The aimis to discuss different approaches including its predictability and transparency with regard toprevious studies and theories for the rational decision-making process. The empirical materialwas collected primarily through interviews with respondents from selected municipalities incombination with information from public control documents.The results of the study confirm the variations between the municipalities, which werepreviously identified, but give a new insight into how the evaluation processes are implementedin practice. The study proposes an alternative categorization of allocation methods, while theresults show a general lack of clarity and standardized evaluation processes. The lack of generalguidelines reduces transparency towards market actors and a trend towards more iterativedecision-making processes also reduces predictability. In order to improve these aspects withinthe land allocation process, further research is needed which studies the municipal conditions,increased knowledge dissemination and exchange of experience together with a discussionabout suitable methods for achieving the highest socio-economic benefit.

I dagens Sverige har vi ett stort behov av nya bostäder, det råder det ingen tvekan om. De fastigheter som ofta är ändamål för bostadsbebyggelse ägs till stor del av Sveriges kommuner. För att möta behovet av nya bostäder krävs det således att kommunal mark tas i anspråk. Kommunens mark säljs eller upplåts genom markanvisningar. En markanvisning är ett sätt för kommunen att tilldela kommunal mark till en byggherre som har rätt att ensam förhandla med en kommun om en exploatering. På grund av avsaknaden av direkta lagregler för hur markanvisningar ska gå till, varierar markanvisningsprocessen från kommun till kommun. Syftet med studien är att öka förståelsen för markanvisningsprocessen i åtta Svenska kommuner samt jämföra hur dessa skiljer sig åt. För att göra detta undersöker författarna kommunens val av markanvisningsmetod samt tidpunkt för anvisning. De ämnar även förklara tjänstemännens beslutssituation vid markanvisningar. I metodkapitlet motiveras studiens tillvägagångsätt. Författarna valde att använda sig av semistrukturerade intervjuer, vilket även innebär att studien bygger på en kvalitativ metod. I empirin delades kommunerna in i kluster efter vilka metoder de valt att tillämpa, här beskrivs även tjänstemännens beslutssituation. I den hanteras hur tjänstemännen upplever målen, vilket inflytande de har samt vilka svårigheter de möter. Exempelvis menar flera av tjänstemännen att målen från politikerna är motstridiga. Tjänstemännen besitter även en s.k. agendamakt, vilket innebär att de har stor möjlighet att påverka vilka byggherrar som ska tilldelas mark. Slutligen presenteras författarnas slutsatser. Det finns inte en tidpunkt för anvisning eller en markanvisningsmetod som passar alla kommuner, det är de lokala förutsättningarna som styr. Däremot finns stor möjlighet till samverkan mellan de olika kommunerna. Författarna ger förslag på förbättringar som skulle kunna göras för att öka transparensen och få fart på bostadsbyggandet. Exempelvis föreslås att likande kommuner går samman i kluster för att hjälpa varandra med att ta fram markanvisningspolicy, utvärdera byggherrar och lära sig av varandra. Detta skulle underlätta både för kommun och byggherrar. / In today’s Sweden, we have a huge demand for new housing. The appropriate land for housing is often owned by the Swedish municipalities. To meet the demand for new housing, the municipal land needs to be developed. The sale of this land is performed by land allocations. This is a way for the municipality to allocate municipal land to a developer, which gives the developer exclusive right to negotiate with a municipality for the development. The lack of direct legal rules regarding how the land allocation process should be performed varies between municipalities. The purpose of this study is to increase the understanding of the land allocation process in eight Swedish municipalities and compare how they differ. In order to accomplish this, the authors will examine the municipalities’ choice of allocation method, as well as, when the allocations take place. They also intend on explaining the officials' decision- making situations within the field of land allocation. In the chapter on methodology, the study’s approach is explained. The authors chose to use semi-structured interviews to gather data, which also means that the study is based on a qualitative approach. The empirical results were divided into three clusters categorized by the method the municipalities have chosen. The result also describes the officials’ decision making situation. In this part, explanations about how the officials experience the objectives, which affect they have, and what difficulties they encounter will be clarified. For example, the majority of the officials find the politicians objectives contradictory. They also possess a so-called agenda-power, which means they have great potential to influence the choice of developer regarding land allocation. Finally, the authors present the conclusions. There is not one point in time or land allocation method that fits all municipalities; the choice of method mainly depends on the local conditions. However, there is great opportunity for cooperation among the various municipalities. The authors suggest improvements that could increase transparency and improve the rate of housing construction. For example, by letting similar municipalities come together in clusters to help each other develop land allocation policies, evaluate developers and learn from each other in all possible ways. This would simplify the process for both the municipalities and the developers.

No description available.

No description available.

The private companies are to a large extent accountable for the residential construction. Plan monopoly means however that it is the municipality that determine land use. This can lead to uncertainty among the companies, which could mean inertia in the development of housing. Furthermore is this problematic because there already is a shortage of housing in Sweden. This thesis aims to explain companies’ thoughts when choosing land to purchase based on current zoning plan and ownership. Representatives from different companies were interviewed in order to clarify their thoughts. When investigating ownership this work has focused on whether the owner is municipal or private. The interviewed have been asked if they prefer acquiring land with a finished plan or land in the early stages of planning. Furthermore participation in the development of zoning has been treated. In these respects, a comparison between large, medium and small companies has been made. The result of the study show that the small companies focus on land with zoning plan and owned by the municipally. The medium and large companies prefer land that is not yet planned and the owner of the land varied. Acquisition of land is a complex process that is influenced by a variety of factors. It is therefore difficult to determine how much a specific factor affects the choice of land to purchase. The study has shown that the municipality's work procedure and in which municipality the land is located greatly affects the choice. / Idag ansvarar främst privata aktörer för bostadsbyggandet. Planmonopolet innebär emellertid att det är kommunen som bestämmer markanvändningen, vilket kan leda till osäkerhet hos aktörerna och innebära en tröghet i framtagandet av bostäder. Detta är problematiskt då det redan finns en bostadsbrist i Sverige. Examensarbetet syftar till att redogöra aktörers tankar vid markförvärv för bostadsbyggande, baserat på rådande detaljplaneförhållande och ägarförhållande. Representanter från byggbolag har intervjuats för att redogöra detta. Vad gäller ägarförhållande har detta arbete fokuserat på om aktörerna inriktar sig på kommunal eller privatägd mark. Företagsrepresentanterna har fått besvara frågan om bolagen förvärvar mark med en färdig detaljplan eller om de hellre köper mark i ett tidigt skede av planläggningen. Även deltagandet i framtagningen av detaljplan har behandlats. I dessa hänseenden har en jämförelse mellan stora, medelstora och små företag gjorts. Studiens resultat visar att de små aktörerna i större utsträckning köper mark som redan är detaljplanelagd och kommunalt ägd. Hos de stora och medelstora var det en stor spridning på vilket ägandeförhållande som rådde och den mest attraktiva marken, utvecklingsmässigt, var den som ej var detaljplanelagd än. Förvärv av mark är en komplex process som påverkas av en mängd olika faktorer. Det är därför svårt att fastställa hur mycket en specifik faktor påverkar val av mark. I studien har det visat sig att hur kommunen väljer att sälja marken samt i vilken kommun marken ligger i påverkar detta val i hög grad.