本文主要係在探討國內不動產借名登記之法律行為，尤其係關於借名登記之性質、效力以及借名財產所有權之變動。本文試圖自實體法上觀點出發，藉由實務與理論之探討，以釐清借名登記法律關係中當事人間之權利義務，並就常見之爭議例如與類似契約之區辨、出名人處分借名財產之效力以及借名財產所有權認定等進行討論。此外，亦將以借名財產所有權歸屬與不動產登記制度之設計為核心，套用於訴訟法上常見之爭議例如確認訴訟之提出、第三人異議之訴之提起以及舉證責任分配等進行分析，以謀求實體法與程序法間之調和，並嘗試建構解決不動產借名登記糾紛之標準或最佳模式。

台灣不動產投資信託(T-REIT)自2005年發行至今已逾四年，過去國內相關的文獻多集中於法律面、制度架構及問卷調查等相關研究，對於整體市場實際表現的討論則較缺乏。隨著交易歷史資料的延展，本研究針對國內REITs施行的現況與總體經濟波動及不動產市場之關係進行討論。在總體經濟部分以股價指數、利率與通貨膨脹進行分析，在不動產市場部分則採用辦公室平均租金水準與實際商辦交易價格為指標，期望探索T-REITs價格與總體經濟及不動產市場間之長期關係。 本文發現T-REITs與股價指數、商辦租金以及商辦交易價格間，均會存在長期均衡關係，即有共整合情形，而T-REITs與通貨膨脹率以及T-REITs與利率間不具有長期均衡關係，且股價指數、商辦租金以及通貨膨脹率與T-REITs為正向關係，利率及商辦租金與T-REITs則為反向關係。此外，根據因果關係檢定，股價指數與通貨膨脹率皆領先T-REITs，而商辦租金與T-REITs為雙向回饋。本文結果顯示，台灣REITs與總體經濟及商用不動產市場具有長期均衡關係，亦即總體經濟的變動以及不動產市場的波動可做為探討T-REITs長期變化的指標。 / Taiwan launched the first Real Estate Investment Trusts (T-REITs) in 2005. However, over the past few years, studies regarding T-REITs mainly focused on legal system, institutional framework and questionnaire surveys, but lack of empirical analysis on the performance of T-REIT markets. This study therefore intends to explore the cointegration and causality relationship among the T-REITs, macroeconomy and commercial real estate markets. The macroeconomic factors in this study include the stock prices, interest rate and inflation rate; and the real estate variables include the commercial rents and commercial prices. Empirical results first demonstrate that there exists the long-run relationship among T-REITs, stock prices, commercial rents and commercial prices, but not the interest rate or inflation rate. Moreover, T-REITs are significantly related to stock prices, interest rate and inflation rates as well as commercial rents and commercial prices. Third, the changes of stock prices and inflation rate lead the change of T-REITs. Finally, there is a significant feedback relationship between T-REITs and commercial rents.

隨著都市的發展與老化，都市更新勢必成為我國未來的重要都市政策，然目前都市更新推動速度緩慢，究其原因可能有更新制度設計、人才不足、更新資金募集、政府對更新的態度…等問題，本研究認為都市更新無法順利推動主要應為都市更新實施方式的問題，本研究擬從都市更新條例第二十五條所列都市更新的實施方式加以探討，透過文獻的分析與實際訪談，發現現行都市更新實施方式均存在問題，徵收與區段徵收造成政府財政負擔，且過去以區段徵收辦理的都市更新成果並不佳，市地重劃平面分配不符都市土地使用效率，協議合建缺乏公平機制的規範，權利變換存在估價與利潤問題，因此，從都市更新條例第十三條思考以土地信託作為都市更新實施方式之可能性，發現土地信託實施都市更新可達到1.土地及合法建物所有權人無須籌集或提供都市更新資金，並解決更新區內部分的土地權利人債信不良無法籌得更新資金的困境 2.基於信託特性，降低都市更新事業所存在的風險3.落實土地政策與土地有效利用 4.加速都市更新的推動。 透過現行土地信託實施課題的探討，發現土地信託實施都市更新主要的課題存在三方面，包括以土地信託實施都市更新法令層面不足、受託銀行貸款或擔任更新實施者的問題、土地信託制度執行上的問題。 本研究基於現行都市更新與信託相關法令規定和土地信託實際辦理的現況，並透過深入訪談了解實際辦理上面臨的問題，作為建構兩套以土地信託實施都市更新的操作模式基礎，第一套配合現況受託銀行不擔任都市更新實施者時的土地信託實施都市更新的模式一，作為初期相關規定未能及時調整時，以土地信託實施都市更新參考的依據；第二套乃在模式一的架構基礎上，從委託代理理論切入，思考在簡化委託代理關係的基礎上建構受託銀行擔任都市更新實施者的模式二，並提供以土地信託實施都市更新時的配套措施，並建議未來可針對都市更新相關法規修正、開放銀行擔任都市更新實施者、強化土地信託實施都市更新下各機構的整合與強制信託的思考，俾使土地信託實施都市更新能更順利的推動，透過土地信託方式的引入，使都市更新的推動上更為快速，並為都市更新的實施注入新思維。 關鍵字：都市更新、都市更新實施方式、土地信託、權利變換

早期國外學者指出不動產投資信託基金具有「低風險」與「防禦性」的特質，簡稱為「抗跌性」與「反槓桿效果」，亦即除了與大盤相關性較低之外，市場的負向衝擊對於其報酬的影響比正向衝擊來的小。為了瞭解台灣不動產投資信託基金的價格是否存在過度恐慌，本文分成兩部分著眼：過去的研究大都著手在不動產投資信託基金的價格上，而忽略其為封閉型基金的特性，故本文先從「封閉型基金」角度，以因素分析擷取其共同因子，再利用BGARCH模型，探討共同因子與台灣VIX指數變化間是否存在不對稱效果。第二則是將不動產投資信託基金折溢價進行拆解，分為價格與資產淨值，運用相同方式重新觀察反槓桿效果，探討台灣不動產投資信託基金的價格是否存在過度恐慌。 本研究得到一些與過去文獻不同的結論： 1.若市場出現正向或是負向衝擊，台灣不動產投資信託基金折溢價的波動會上升， 且過去的衝擊持續性強，反應財務資料呈現的波動叢集性。 2.不動產投資信託基金價格具有「槓桿效果」，市場的負向衝擊會額外增加報酬的波動，並無防禦性特質。 3.REITs價格與台灣VIX指數變動具有顯著相關，而資產淨值則無此現象，證明台灣不動產投資信託基金價格相對於資產淨值存在過度恐慌的現象。

『不動產證券化』是將投資不動產的行為轉變為投資證券，使投資人由原先的投資物權行為，轉為持有類似債權性質之有價證券。國內的『不動產證券化條例』於民國92年7月23日公佈實施後，不動產業者的籌資管道不再侷限於向金融機構借款或預售房屋，轉而向資本市場籌措資金，想要投資不動產的投資人，也不再需要直接購買不動產或買賣營建類股，而可利用較小額的資金獲取風險相對較低、報酬也相對較穩健的證券化商品。由於不動產證券化的實施，替不動產業者找到新的籌資管道，也為投資人增加投資不動產的途徑。 不動產投資信託是受託機構使用從投資人募集的資金投資不動產及不動產相關權利，並委託專業管理機構進行營運管理，再將收益分配給投資人的型態。目前REIT在台灣方興未艾，故本研究主要針對投資人挹注資金到不動產受益證券的績效是否優於投資大盤報酬進行研究討論。因此樣本選擇我國目前掛牌上市超過一年的5檔不動產投資信託證券，各由其發行日起至民國96年6月底時各檔報酬與大盤報酬之績效進行比較，再以夏普指標、崔納指標及詹生阿爾發指標來檢視我國5檔上市不動產信託證券與台股大盤績效之比較。研究結果顯示，我國5檔REIT現階段報酬績效較大盤報酬績效低，不過，研究結果也顯示出對於投資人而言，投資REIT是一項穩健保守，收益較為固定的投資工具，提供投資人投資組合之風險趨避之工具之一。 台灣的REIT自94年3月第一檔掛牌上市的富邦一號至今約已經過4年的時間，其市場發展及規模與日本、美國等市場相較下之規模為小，尚不足以形成特定類股（例如：金融類股、營建類股），隨著市場日益成熟，投資者更加瞭解不動產證劵化金融商品，再加上政府開放開發型不動產受益證劵後，依此類商品多元化及其發行特性可擴大不動產證劵化的市場規模，後續將可再以類股形式與大盤作績效比較。

新竹科學工業園區為我國科技發展之重鎮，園區經營之支出或收益設有作業基金以為管理運用。為促進園區土地及廠房之開發並提昇營運績效，也為貫徹國家科技產業政策之執行，本文建議以不動產證券化之方式，引入民營部門之經營管理，運用財務槓桿效用以募集資金，支持園區發展政策，持續提供並滿足產業界之廠房需求，在避免造成中央政府財政壓力之前提下，已不動產證券化之方式維持園區經營之自給自足性、甚至協助園區之持續擴張。 本文分理論及實務兩方向探討不動產投資信託基金，並以新竹科學工業園區之土地廠房為標的，針對新竹科學工業園區之營運現況，模擬設計不動產投資信託基金之運行模式，並分別從法律規範面及財務營運面探討證券化之合法性與適切性，對於新竹科學工業園區土地廠房之營運，提出證券化模式之建議方案。 另外，從投資大眾募集資金的方式，在新加坡已有騰飛不動產投資信託基金，在香港已有領匯不動產投資信託基金，兩者均獲得國家政策支持，推動民營證券化模式之經驗，可為我國科學工業園區土地廠房交付成立不動產投資信託基金之借鏡。 最後，於評估新竹科學工業園區不動產證券化之可行性後，本文亦提供相關說明，試圖將本文之研究內容及結果，作為國家產業政策發展之建議。

當前我國農業金融施政目標將配合農業加值政策，多元化推動政策性專案農貸，農貸對象將由個別農漁民推廣至農企業，是以，資金用途亦將由農業生產擴及農漁業運銷、加工與技術研發；穩健持續的發展農業將需要充分的資金，如何為農業發展自金融市場引入資金，融資是我國金融施政的當務之急。 　　我國農漁會組織結構脆弱，規模小且欠缺增資機制，本論文鑑於美國資產證券化發展至今已半個世紀，其對直接融資環境的建樹及國家經濟的繁榮功不可沒；直接融資的優點有三：降低借款者的融資成本、提高貸款者的營運效率、增加投資者的投資標的，本論文冀望借鏡美國資產證券化發展經驗及運作模式，創新我國融資思維，以「農業貸款證券化」的方式自金融市場直接取得資金，消弭農業金融當前的瓶頸，為農業發展提供有效的融資，全力發展農業貸款證券化尚能促進國內證券化及信託業務的健康發展。 　　本論文參考美國資產支持證券與小型企業署證券化的運作模式，規劃我國農業貸款支持證券的發行程序，包括創始資產、資產群組化、現金流結構、信用增強機制、發行架構、風險分析、信用評等及訂價策略八個構面，並探討發行之可行性，獲得適法性無疑、市場供給面與需求面具有發行正當性之結論。 　　在促進次級市場流動性議題上，本論文建議以「指定集合管理運用金錢信託」平台，透過投資人的多元性參與以及投資商品的多樣性選擇，在金錢信託架構下促進交易市場的活絡，進而帶動流動性的增強；最後，本論文建議信託業運用信託機制發揮投資銀行之功能，於兼顧企業融資與客戶投資之同時，實踐扶持中小企業、促進地方經濟繁榮的責任與願景。 　　國內如能順利推動農業貸款證券化業務，對市場各個參與者之利基臚列於下，此亦為本論文衷心冀盼的： 一、對政府、農委會等中央主管機關而言： 　　（一）得以建立我國農業資本市場、擴大我國債券之發行。 　　（二）得以解決農地閒置休耕問題、增進農企業規模發展。 　　（三）得以樽節政府農業發展支出、普及全民投資農漁業。 二、對全國農業金庫而言： 　　（一）得以差異化的營運方式有別於農漁會之經營。 　　（二）得以超然的立場貫徹執行金融監督管理之責。 三、對農漁會而言： 　　（一）得以縮減資本計提的需求、提升ROA與ROE。 　　（二）得以提升金融資產流動性、增進資金使用效率。 　　（三）得以提高自有資本的比率、改善經營的績效。 　　（四）得以開創資金調度的渠道、降低資金取得成本。 　　（五）得以分散金融資產的區域性風險與集中性風險。 四、對農、林、漁、牧業者而言： 　　（一）得以取得貸款資金。 　　（二）得以降低融資成本。 五、對投資人而言： 　　（一）得以直接參與本土農業投資。 　　（二）得以享有多樣化的投資選擇。 / The current Agriculture-Finance policy of R.O.C. is to cope with Agriculture Value-up policy, so as to promote diversified project loans from individuals to corporates. Consequently, the purpose of finance will be extended to agricultural and fishing logistics, process and technic inventions. Constant and stable development of agriculture needs sufficient capital; however, the main and urgent issue of agricultural development is to direct financing from capital market. The construction of farmers’ and fishermen’s association of R.O.C. is relevantly fragile, in miniature and in lack of the mechanism of capital injection. The securitization of the U.S.A. has been developed through half century, which flourishes economy and direct finance. There are three advantages of direct finance; the first is to lower the cost of borrowers, the second is to level-up the business efficiency of debtors, and the third is to increase the objects of investors. The essay is about to refer to the experiences of US securitization and its models, so as to innovate our financing thinking with direct financing from Agriculture-Loan-Securitization; where the bottleneck of agriculture financing can be breached and provide more sufficient and efficient capital to boost Agriculture-Loan-Securitization with advantageous growth of domestic business of securitization and trust. This essay consults the methods of US ABS and SME construction to plan the issuance of Agriculture-Loan-Securitization, including aspects of original assets, assets sectors, financing construction, credit enhancing mechanism, issuance construction, risk analysis, credit rating and pricing; that leads to the justification of feasibility, legality, supply and demand of issuance. As to the issue of increase liquidity of secondary market, this essay suggests that the building of Semi-discretionary collectively managed money trust platform can provide a varieties of diversified participation and investing products to investors under the construction of money trust to activate vivid market transaction and empower liquidity. This essay also suggests that the business of trust shall use the function of investment banking, with the balance between corporate financing and client investment, to support SME and improve local economy as a liability and vision. In the event of the succession of domestic Agriculture-Loan-Securitization, the niches of each participant are suggested as followed with sincerely: 1. To Council of Agriculture and government at large, (1) Building up agriculture financing market, expanding the issuance of bonds. (2) Sorting out farmland fallow, increasing the scale of agriculture business. (3) Saving the cost of governmental agriculture cost, promoting the investment to agriculture and fishing. 2. To Agricultural Bank of Taiwan, (1) Setting up the differentiation of management from farmers’ and fishermen’s association. (2) Supervising independently. 3. To farmers’ and fishermen’s association, (1) Minimizing the demand of capital adequacy, increasing ROA and ROE. (2) Increasing capital liquidity and efficiency. (3) Level up tier 1 capital, improve return. (4) Developing new capital channel, lowering the risk of financing. (5) Spreading finance area risk and concentric risk. 4. To agriculture, forestry, fishing and animal husbandry business, (1) Acquiring finance (2) Lower the cost of financing 5. To investors, (1) Participating local agriculture investments directly. (2) Have diversified options of investment.

本研究的主要目的在於引用學理上有關共同基金的績效評估模式，對投資 於國內證券市場的共同基金，分別在多頭與空頭市場下，進行績效評估， 並檢定有關的假說。其中，檢定這些共同基金在不同時期的績效表現是否 具有持續的性質，乃本研究最主要的假說檢定。此外，證管會決定開放新 的證券投資信託公司設立，新的競爭者加入經營，其對投信事業以及整個 證券市場在不久的將來所造成的衝擊，也是本研究欲嘗試加以窺探的主題 。本研究得到以下的結論：一?共同基金的績效表現，會隨著評估期間與 績效指標的不同而異。在多頭時期，以福爾摩莎與福元基金表現最好，國 民與中華基金表現最差；在空頭時期，以台灣與福元基金表現最好，光華 與鴻運基金則表現最差。二?績效指標的選擇，可用Sharpe及M.C.V.績效 指標評估共基金整體績效；以Fama模式的淨選擇能力及分散能力評基金的 分散能力和選股能力。三?國內基金的平均報酬率未優於市場投資組合平 均報酬率。四?開放型基金與封閉型基金的績效差異不顯著。五?四家舊 投信的投資績效差異不顯著。六?國內共同基金的績效表現，經由統計檢 定發現，在本研的前後期不具顯著的持續性。七?國內原有四家投信的投 資績效，經由統計檢定發現，前期不具顯著的持續性。八?新投信依照股 權結構區分為專業經營型?證券商主導型財團主導型。各種類型的新投信 有其優缺點，而各家投在專業人才?基金管理?促銷及投資策略上或有異 同。九?主管機關對開放投信設立採取自由競爭的態度。十?新投信開放 設立後將對證券市場及現有投信造成衝擊

依據國際研究機構之預測，人口老化與少子化是本(21)世紀人類最重大的挑戰，我國在近年生育率下滑的情況下，社會人口老化問題尤其嚴重。本研究基於關切現行社會保險制度與退休金準備，能否支應個人在未來老年時期之醫護照顧與經濟負擔等議題，先敘述國人將面臨日趨嚴重之長壽風險，再引述美國、香港運用兼具財產隔離與專業服務基本功能的信託制度經營管理退休金市場的成功模式，導論政府與企業建立退休金管理制度、個人及早儲備退休金之重要性，希冀喚起國人對儲備個人退休金帳戶準備之重視。 本研究架構共分一、緒論；二、基礎理論與文獻探討，涵蓋信託制度、退休金信託計畫與資金運用、國外退休制度探討等；三、我國信託制度退休商品之運用；四、台灣勞工族群退休需求與不足度分析；五、信託制度退休商品之實務運作個案探討；六、結論與建議共六章。藉由闡述信託制度的特質、功能，與退休金於累積期間資金運用、清償期資金規劃之基礎理論；引申先進國家退休金制度以信託制度結合退休金計畫的成熟實施經驗，本研究以三個實際個案研究，分析我國勞工族群之退休需求與不足度；並就勞工族群潛在之退休金財務缺口所提出之相關建議。 在探討個案之退休需求與不足度分析部分，研究之限制有二：一為計算模組係以目前實施之退休金制度為基礎，並假設一單純之通貨膨脹率與排除社會經濟可能之變動因素，如未考慮政府可能進行社會保險政策變革因素。二為在計算過程中，投資報酬率之假設係依照過往之投資報酬率推估，並採用資產單一投資報酬率之方式計算分析，未能符合現實狀況中，資產投資組合有其各自之風險係數與不同之報酬率情形。 本研究報告除提出結論外，並提出以下建議： 一、勞工消費大眾在目前之社會保險、企業退休金給付制度無法完全滿足退休需求下，個人應及早另行儲備退休金。 二、企業雇主照顧員工、留住優秀人才，可採行額外之勞工退休福利制度。 三、主管機關可就退休金稅賦優惠措施、勞保、新舊制勞退三大退休基金經營管理方式適度調整及勞退新制開放勞工自選投資標的等。 / It has been foreseen by international research institutions that both problems, the aging of population and the trend towards fewer children, are the most significant challenges which the mankind is facing in the 21st century. In Taiwan, the trend of decreasing birth rate, as shown in recent years, indicates that the aging of population is particularly severe in Taiwan. Based on concerns about whether the present social insurance system and the pension provision are sufficient to meet personal retiring needs such as health care and living expenditure and so on, the research begins with the narration of the rising longevity risk faced by people in Taiwan, then illustrating the successful mode set up by the US and Hong Kong that utilizes the trust system incorporating both the property isolation and the basic professional services to operate and manage the pension market, and eventually concludes that it is of significance for both the government and the enterprise to establish the pension management system as well as for the individual to prepare for the retiring funds as early as possible, looking forward to drawing high attention to the importance of provision for personal pension account. This research is constructed in six parts, Part I: Introduction; Part II: Basic Theory and Literature Review, covering trust system, pension trust plan and funds utilization, foreign retirement system review and so on; Part III: Application of Retirement Products in Taiwan’s Trust System; Part IV: Analysis of Taiwan’s Labor Group’s Retiring Demand and Insufficiency of Funds; Part V: Case Study on Practical Operation for Retirement Products in Taiwan’s Trust System; Part VI: Conclusion and Suggestion. By means of elaborating trust system's characteristic and function and the basic theories on both utilization of pension in the accumulation period and funds planning in the disbursement period, and further introducing the advanced countries’ sound experience in integrating the trust system with the pension schemes, the research, by three case studies, analyzes Taiwan’s labor group’s retiring demand and insufficiency of funds and presents some suggestions relative to improvement on the latent financial gap. The case study for retiring demand and insufficiency of funds is subject to two factors. One is that the computing module is based on the pension system being run currently, a fixed inflation rate and excluding any potential factors in changing the society and economy, such as the updated social insurance policy by the government. The other is that the Return on Investment (ROI) is computed by using past data and only one simple ROI is applied, not in line with the actual situation that the assets in investment portfolio have individual risk coefficient and varied ROI. In addition to the conclusions, the research presents the following suggestions: 1.Given the present situation in Taiwan that both the social insurance system and enterprise’s pension schemes are unable to meet personal retiring needs, the individual is supposed to prepare for the funds as early as possible. 2.To take care of the staff and preserve the talent, the employer can set up extra program of retirement and welfare for the employee. 3.The regulator can take preferential measures to lessen the tax burden on pension, modestly adjust the operation and management of three material pension funds comprising Labor Insurance, Old and New Labor Pension Funds as well as offer the option for the laborer to invest the self-choosing target pursuit the New Labor Pension Fund and so on.

本研究係利用財務理論定價模型之實質選擇權擴張情境模式，以三項式選擇權評價方法，評估現行上市的不動產投資信託商品（REITs）的合理價值。並選定富邦一號與二號、國泰一號與二號、新光一號等5檔REITs商品進行評價分析。 　　經研究結果，其中有4檔REITs評價價值與其2010年財報淨值非常接近；此外，並有其中3檔REITs的評價價值，相對於財報的每股淨值，更為接近實際股票市場交易的最高價格，證明本研究的三項式選擇權評價模型可適用於REITs商品的評價方法。 / This paper employs the Trinomial Real Option Pricing Model for the valuation of Real Estate Investment Trusts (REITs). The following five REITs in Taiwan (or T-REITs) are selected for empirical analysis: Fubon No.1 and No.2 REITs, Cathay No.1 and No.2 REITs, and Shin Kong No.1 REITs. Results show that the values of four T-REITs values from the valuation model are very close to their book value in the end of 2010, and three T-REITs values are also similar to their highest prices in the exchange market. Conclusions of this study imply that the Trinomial Real Option Pricing Model may serve as a good approach for the valuation of REITs prices.