Orientador: Prof. Dr. Jeroen Johannes Klink / Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do ABC, Programa de Pós-Graduação em Planejamento e Gestão do Território, 2016. / O impulsionamento dos lançamentos residenciais no mercado formal a partir da última década revela-se de grande expressividade dado o grande volume de novas unidades habitacionais produzidas neste período. As relações imbricadas entre o mercado financeiro e o setor imobiliário explicam em grande parte o alavancamento de novos lançamentos apoiados em medida que transformaram e modificaram as características do complexo imobiliário-financeiro. Na Região Metropolitana de São Paulo, maior concentrador do número de lançamentos, o Grande ABC se destaca com participação efetiva como agente de absorção do transbordamento da produção imobiliária do município de São Paulo. Os lançamentos residenciais neste período foram estudados em termo dos valores aplicados, as características construtivas, a relação com o entorno, os agentes financeiros envolvidos e a dinâmica do uso do solo na região. Os sete municípios que compõem o Grande ABC apresentaram características específicas nos lançamentos estudados diferenciados pelo modo de atuação do setor imobiliário-residencial, seja no tempo de resposta ao boom imobiliário, ou, no perfil construtivo e locacional utilizados pelas incorporadoras-construtoras. A estruturação do setor imobiliário e a capacidade na transformação do território ressaltou a falta de suporte do setor público no enfrentamento de mudanças e transformações do espaço urbano, principalmente pela ausência de mecanismos de planejamento multiescalares capazes de absorver rapidamente novas tendências e atuar em um território que perpassem os limites municipais. / The growth of residential launches in the formal market since the last decade is very expressive given the large volume of new housing units produced in this period. The imbricated relations between the financial market and the real estate sector largely explain the leverage of new launches supported as they have transformed and modified the characteristics of the financial-real estate complex. In the Metropolitan Region of São Paulo, which is the largest concentrator of the number of launches, Grande ABC stands out with effective participation as an agent to absorb the overflow of real estate production in the city of São Paulo. The residential launches in this period were studied in terms of the values applied, the constructive characteristics, the relation with the neighborhoods, the financial agents involved and the dynamics of the land use in the region. The seven municipalities that make up the Grande ABC presented specific characteristics in the launches studied, differentiated by the real-estate sector, either in the response time to the real estate boom or in the constructive and locational profile used by the real estate developers. The structuring of the real estate sector and the capacity for territory transformation underscored the lack of support from the public sector facing the changes and transformations in the urban space, mainly due to the absence of multi-scale planning mechanisms capable of rapidly absorbing new trends and acting in a territory that cross the Municipal boundaries.

Made available in DSpace on 2016-06-02T20:00:28Z (GMT). No. of bitstreams: 1 2272.pdf: 8334544 bytes, checksum: a9fb41afdb769431e813acd163cce26a (MD5) Previous issue date: 2007-12-18 / Location is a central variable in mathematical models of real estate appraisal. The main goal of this dissertation is to propose a method for the treatment of this variable in a specific kind of appraisal, but very relevant, known as PGV (in Brazil, anything like an assessment roll). Besides being a important instrument of urban tax policies, PGVs also have their usefulness in urban planning for revealing the dynamics of real estate valuation. The study focuses in São Carlos (São Paulo State, Brazil), a city of nearly 210.000 inhabitants. It is a city of intermediary size, whose spatial patterns of real estate valuation are not quite simple, like in small towns, but factors whose effects have maximum expression in the metropolitan environment start to consolidate. The main of them is segregation, and the conditions of competition for the best location occur in the field of real estate market. This study aims to explore the amplitude of the city, with its variability of characteristics, incorporating in the object of study the locations of the urban core and expansion areas. It discusses the influence or correlation of factors such as demand for public services, infrastructures, attributes of location, neighbourhood aspects, urban amenities and aspects of illegality in the composition of the market value of these properties. Thus, diversity and variability of characteristics widen the study of the valuation pattern of the urban land. The innovative approach of this study is to link two fields of knowledge apparently distincts the inferential methodologies of mass evaluation and the studies of intra-urban location. The common potencial issue is tax application. It means, to the local governments, to consider the city as it shows itself, ensuring not only the success in evaluative formulations, but the respect for the principles of fairness that should characterize the tax policies. / A Localização é uma variável central em modelos matemáticos de avaliação imobiliária. A presente dissertação tem como principal objetivo propor um método para o tratamento desta variável em um tipo de avaliação bastante específico, mas de grande relevância, comumente conhecido como Planta de Valores Genéricos (PVG). Além de importante instrumento de políticas tributárias urbanas, as PVG têm grande utilidade no planejamento urbano, ao refletir a dinâmica da valorização imobiliária. O estudo concentra-se em São Carlos (SP), um município de aproximadamente 210.000 habitantes (IBGE 2002). É uma cidade de porte intermediário cujos padrões espaciais de valorização imobiliária não são tão simples, como em pequenos municípios, mas delineiam-se fatores cujos efeitos têm expressão máxima no ambiente metropolitano. Um dos principais deles é a segregação e as condições de competição pelas melhores localizações ocorrem no âmbito do mercado imobiliário. O trabalho procura explorar a amplitude da cidade, com sua variabilidade de características, incorporando ao objeto em estudo as localizações do núcleo urbano e nas áreas de expansão. Trata-se da influência ou correlação de fatores como oferta de serviços, infraestruturas, atributos de localização, aspectos de vizinhança, amenidades urbanas e aspectos de ilegalidade na composição do valor de mercado destes imóveis. Assim, amplia-se a diversidade e variabilidade de características no estudo do padrão de valorização do solo urbano. O enfoque inovador do presente estudo é unir dois campos do conhecimento aparentemente distintos - as metodologias inferenciais de avaliação em massa e os estudos de localização intra-urbana. O tema potencialmente comum é a aplicação tributária. Significa, para os governos municipais, considerar a cidade tal como ela se configura, garantindo-se não só o êxito nas formulações avaliatórias, mas sobretudo o respeito aos princípios de impessoalidade que devem caracterizar as políticas tributárias.

Submitted by BRUNO LEONARDO BARCELLA SILVA null (bruno_barcella@hotmail.com) on 2018-03-23T11:40:57Z No. of bitstreams: 1 Dissertação_Bruno_Barcella_Última_Versão.pdf: 10550934 bytes, checksum: b036d3df0ea20ec45abda9a264c8ae02 (MD5) / Approved for entry into archive by ALESSANDRA KUBA OSHIRO ASSUNÇÃO (alessandra@fct.unesp.br) on 2018-03-23T18:27:35Z (GMT) No. of bitstreams: 1 barcella_bls_me_prud.pdf: 10550934 bytes, checksum: b036d3df0ea20ec45abda9a264c8ae02 (MD5) / Made available in DSpace on 2018-03-23T18:27:36Z (GMT). No. of bitstreams: 1 barcella_bls_me_prud.pdf: 10550934 bytes, checksum: b036d3df0ea20ec45abda9a264c8ae02 (MD5) Previous issue date: 2018-03-16 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (CAPES) / Na presente dissertação analisa-se o processo de produção do espaço urbano pela dinâmica de atuação de determinados agentes imobiliários em duas cidades médias brasileiras, Ribeirão Preto e São Carlos, situadas no Estado de São Paulo. Para a construção da análise foram estudados e descritos os processos recentes de expansão dos perímetros urbanos de ambas as cidades de maneira a evidenciar o processo de crescente diferenciação espacial ao longo dos anos recentes. A partir do trabalho realizado com os dados de anúncios imobiliários do período de 1995 a 2015, foi possível a realização de uma análise que deu destaque ao movimento dos preços da terra urbana nessa série histórica, o que colaborou para análise e identificação do aumento espacialmente desigual dos preços fundiários, entendidos na dissertação como resultado de estratégias de determinados agentes imobiliários que encontram na produção do espaço urbano o seu “lócus” de reprodução. A partir da identificação e análise de importantes agentes imobiliários que possuem um papel estruturante em ambas as cidades e a análise de entrevistas com representantes de tais agentes e de setores públicos foi realizado um debate acerca da lógica de atuação destes agentes e o papel que a terra urbana assume em suas estratégias de reprodução que interferem diretamente nos processos de estruturação e reestruturação das cidades, e no consequente aumento das desigualdades socioespaciais. Por fim, é realizado um debate acerca da teoria da renda da terra, neste debate argumenta-se sobre à necessidade de retomada de tal teoria, para que possamos qualificar as análises sobre o funcionamento dos mercados fundiários e os atuais processos de “valorização” que estão ancorados na propriedade fundiária. / This dissertation seeks to analyze the urban space process of production by the performance dynamics of certain real estate agents in two medium sized Brazilian cities, Ribeirão Preto and São Carlos, located in the State of São Paulo. For the analysis construction , the recent processes of urban perimeters expansion of both cities were studied and described in order to show the process of increasing spatial differentiation in recent years. Based on the work carried out with real estate adds from 1995 to 2015, it was possible to carry out an analysis that highlighted the urban land prices movement in this historical series, which contributed to the debate on the spatially unequal increase of land prices, understood in the dissertation as a result of land strategies of certain real estate agents, who find in the urban space production their place of reproduction. Based on the identification and analysis of important real estate agents who have a structuring role in both cities and the analysis of interviews with representatives of such agents and public sectors, a debate was held about the these agents acting logic and the role that the urban land plays in its reproductive strategies that directly interfere in the cities (re) structuring processes of, and in the consequent increase in socio-spatial inequalities. Finally, a debate is held about the theory of land rent, in this debate it is argued about the need to retake such theory, so that we can qualify the analyzes on the functioning of the land markets and the current processes of "valorization" that are anchored in land ownership.

São Paulo presenciou, nas últimas duas décadas, o surgimento de grandes edifícios comerciais que passaram a conformar uma paisagem que se tornou a imagem de exportação da cidade. O fenômeno não é isolado: faz parte de um movimento de transformação no qual economia e espaço urbano são agentes de um mesmo processo social, concatenado politicamente ao poder público, em várias instâncias, e ao capital internacional. Sua origem se encontra na abertura da economia do país na década de 1990, que marcou o aumento significativo da instalação em solo nacional de empresas multinacionais, que conformaram uma nova demanda por um espaço diferenciado as lajes corporativas. Este movimento ganhou novas determinantes a partir dos anos 2000, quando foram criados vários instrumentos econômicos e urbanísticos que possibilitaram que o edifício corporativo, antes entendido como ativo fixo, modificasse sua figura no ciclo de valorização e passasse a atuar predominantemente enquanto capital na esfera da circulação. Acresce-se a isto o fato de que o mercado imobiliário nacional, a partir de 2005, passa por mudanças em sua forma de organização e atuação, devido à abertura de capital de significativas empresas do setor. Estes fatores conformam um cenário no qual esta arquitetura ganha novos papéis, principalmente no que concerne à representação do capital. Neste aspecto, as determinantes locais se encontram com as mundiais, numa relação que deve sintetizar um alinhamento aparentemente sem entraves. O trabalho pretende analisar este encontro, neste campo da arquitetura, no intuito de entender, a partir das suas especificidades locais, as contradições que o cercam. Neste encontro, serão analisadas as funcionalidades da arquitetura paulista neste novo cenário econômico. A cadeia local produtiva, de circulação e de uso do edifício corporativo será apresentada, mostrando-se as idiossincrasias, transformações e dificuldades locais que definirão nossa relação com o mercado de capitais internacional. / Sao Paulo witnessed, over the past two decades, the emergence of large commercial buildings that started to form a landscape that has become the city\'s image export. This phenomenon is not isolated: it is part of a movement of transformation in which economy and urban space are agents of the same social process, politically concatenated to the government, in several instances, and to international capital. Its origin lies in the openness of the countrys economy in the 1990s, which marked a significant increase of multinational companies on national soil, which have made a new demand for a different space the corporate towers. This movement gained new determinants from the 2000s, when several urban and economic instruments were created and enabled the corporate building, before understood as a fixed asset, to modify its image in the cycle of valorization and begin to act predominantly as a capital in the sphere of circulation. Added to this is the fact that the national real state market, since 2005, undergoes through changes in its organizational and performance form, due to the IPO of significant companies in the sector. These factors have formed a scenario in which this architecture is gaining new roles, especially regarding the representation of capital. In this aspect, the local determinants meet global determinants, in a relationship that must synthesize an alignment apparently unhindered. This study aims to examine this encounter, in the field of architecture, in order to understand, based on its specific local conditions, the contradictions that surround it. In this encounter, it will be taken into consideration the features of paulista (original from the state of Sao Paulo) architecture in this new economic scenario. The local chain of production, circulation and use of corporate buildings will appear, revealing the idiosyncrasies, changes and local difficulties that will define our relationship with the international capital market.

Este estudo tem como objetivo explorar e testar se os preços das moradias nas cidades de Rio de Janeiro e São Paulo podem ser explicados por um conjunto de indicadores econômicos selecionados, que inclui variáveis sociais e de custos de construção. Modelos de previsão de preços das residências foram construídos por meio da aplicação de análise fatorial seguida de regressão linear por mínimos quadrados ordinários. Estes modelos não cumpriram com todos os pressupostos estatísticos necessários. Alternativamente, para cada uma das cidades, foi obtido um modelo ajustado a partir da regressão das séries em estado estacionário, seguida da aplicação da técnica de omissão de variáveis a partir do modelo completo. Finalmente, por meio da cointegração de Johansen, foi elaborado um modelo que evidencia o comportamento de longo prazo dos índices de preços. Este modelo foi utilizado para analisar o risco de existência de bolhas imobiliárias nas cidades estudadas, que se mostrou menor em São Paulo que no Rio de Janeiro onde, no entanto, pode-se observar um movimento de convergência dos preços reais para a curva de preços de longo prazo, indicando redução gradual no sobrepreço dos imóveis, se mantida a tendência. / This study aimed at exploring and testing whether house prices in Rio de Janeiro and Sao Paulo could be explained by a set of selected economic indexes, which includes social variables and construction costs. Some prediction models were constructed by applying a factor analysis followed by an ordinary least-squares linear regression. However, these models have failed to comply with all the necessary statistical assumptions. Alternatively, for each of the cities, an accurate model was obtained by applying a stepwise regression technique to a set of steady state variables (first, second and third difference). Finally, it was used the Johansen cointegration to develop a model for the long-term behavior of house prices. The model was used to analyze the risk of real estate bubbles in the studied cities, which was shown to be lower in Sao Paulo than in Rio de Janeiro. However, Rio exhibits a convergence trend in real prices to the long-term price curve, indicating gradual reduction in overpricing, if the trend continues.

Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico / In Sergipe, the second house on the coast has two manifestation of content-forms. The traditional way of beach house, usually located on the shoreline or near the sea and the new form, which are the tourist residential complexes, real estate-tourist. From this perspective, the general objective of this research was to analyze the territorial (re) (dis) organization of the coastal area of Sergipe from the territorial manifestations of second homes in the northern coast, specifically in the Barra dos Coqueiros, in the Costa Beach and Atalaia Nova Beach, and South of Sergipe, in Estância town, in the Saco beach and Dunas of Beach. Therefore, the qualitative approach was more appropriate to interpret this phenomenon. The methodological procedures used in the research were: bibliographic research, desk research and field research. The study of traditional beach house and real estate-tourist showed large, complex, relational, multidimensional, well, challenging. Between the beaches of the north coast and the south coast observed differences and similarities in the coastal territorial space for the second residence. As to the form, it was found that the beach houses seem to reflect the purchasing power of the owners. The second house on the South coast shown luxurious, with elegance and sophistication sometimes incomparable to any other Sergipe beach. The territory of the |old| summer home in Saco Beach and Dunas Beach draws on the |strength| of the economic, political and social power in the coastal designed space. In the four analyzed beaches, summer remains |live| as the dominant content of the traditional way of beach house. Family, nature, leisure, heritage, and why not also say social status, present themselves as the |engines| that move the summer in Sergipe coast. In the second residence and leisure housing, is used still the |old| beach house as tourist accommodation. It was found that the coexistence of the territory of the second home and the shelter of territory and survival of permanent residents, the interests of indigenous sometimes converge with the floating population sometimes diverge. In general, cooperation among vacationers, tourists sun and beach and the permanent residents are expressed in generating employment and income. In contrast, we observed several territorial implications that illustrate the environmental conflicts of the |old| form-content beach house. But unlike the spontaneous spread of spend the summer, the implementation of real estate-tourism on the coast of Sergipe was planned and |captured| by the government. The real estate and tourism market, reinvents the summer and the beach house along the lines of differentiation of flexible capital. Differentiated, the |new| form of beach house materializes in tourist residential complexes, |is invented,| the real estate tourism. Anyway, this alliance between the State and the housing-market tourist multiply the density of the use of land resources for second homes in a time never before experienced in the history of Sergipe coast. Between |there| intramural and the |here| to |out| of the wall, the socio-spatial segregation surrounds the |new| form-content of the second residence anchored in the (un) sustainability of said sustainable development. / Em Sergipe, a segunda residência no litoral apresenta duas formas-conteúdos de manifestação. A tradicional forma da casa de praia, geralmente localizada na linha de costa ou nas proximidades do mar e a nova forma, que são os complexos residenciais turísticos, o imobiliário-turístico. Sob essa perspectiva, o objetivo geral dessa pesquisa foi analisar a (re)(des)organização territorial do espaço litorâneo de Sergipe a partir das manifestações territoriais da segunda residência no litoral Norte, mais especificamente na Barra dos Coqueiros, na Praia da Costa e na Praia da Atalaia Nova, e no Sul de Sergipe, em Estância, na Praia do Saco e na Praia das Dunas. Diante disso, a abordagem qualitativa se mostrou mais adequada para interpretar tal fenômeno. Os procedimentos metodológicos utilizados no desenvolvimento da pesquisa foram os seguintes: pesquisa bibliográfica, pesquisa documental e pesquisa de campo. O estudo da tradicional casa de praia e do imobiliário-turístico se mostrou amplo, complexo, relacional, multidimensional, enfim, desafiador. Entre as praias do litoral Norte e do litoral Sul observaram-se diferenças e semelhanças na territorialização do espaço litorâneo pela segunda residência. Quanto à forma, verificou-se que as casas de praia parecem refletir o poder aquisitivo dos proprietários. A segunda residência no litoral Sul se mostra luxuosa, com requinte e sofisticação por vezes incomparáveis a qualquer outra praia sergipana. O território da velha casa de veraneio na Praia do Saco e na Praia das Dunas desenha-se na força do poder econômico, político e social projetado no espaço litorâneo. Nas quatro praias analisadas, o veraneio permanece vivo como conteúdo dominante da tradicional forma de casa de praia. Família, natureza, lazer, herança, e porque não dizer também status social, apresentam-se como os motores que movimentam o veraneio no litoral sergipano. Além da segunda residência como habitação de lazer, usa-se ainda a velha casa de praia como alojamento turístico. Verificou-se que na coexistência do território da segunda residência e o território de abrigo e sobrevivência dos moradores permanentes, os interesses dos autóctones ora convergem com os da população flutuante, ora divergem. Em linhas gerais, a cooperação entre os veranistas, os turistas de sol e praia e os moradores permanentes se expressam na geração de emprego e de renda. Em contraposição, observou-se diversas repercussões territoriais que ilustram os conflitos ambientais da velha forma-conteúdo de casa de praia. Mas diferentemente da propagação espontânea do veranear, a implantação do imobiliário-turístico no litoral de Sergipe foi planejado e capturado pelo poder público. O mercado imobiliário e turístico, reinventa o veraneio e a casa de praia nos moldes da diferenciação do capital flexível. Diferenciadas, a nova forma de casa de praia materializa-se em complexos residenciais turísticos, inventa-se o turismo imobiliário. Seja como for, essa aliança entre o Estado e o mercado de imobiliário-turístico multiplicará a densidade do uso dos recursos territoriais por segunda residência em um intervalo de tempo nunca antes vivenciado na História do litoral de Sergipe. Entre os de lá intramuros e os de cá de fora do muro, a segregação socioespacial contorna a nova forma-conteúdo da segunda residência ancorada na (in)sustentabilidade do dito desenvolvimento sustentável.

The extractive activity carried out by the mangaba collectors of the municipality of Barra dos Coqueiros has been historically marked by disputes and conflicts between these representatives of the local traditional communities and the owners of lands where these workers perform a considerable part of their activity. However, even this scenario unfavorable to the social and cultural reproduction of these communities, governed by the unequal relations established in the conflict between the use and the legal ownership of the land, never endangered the continuity of the patrimonial activity of the mangaba collectors nor its perspective of permanence in the rural area of the municipality. Since the first decade of the twentieth century, however, the process of production of the area governed by financial capital, which had the construction of the Aracaju - Barra dos Coqueiros Bridge in 2006, provoked a damaging intensification of real estate speculation in the municipality In accordance with the sociometabolic logic of capitalist accumulation which, in its spatial adjustments, has appropriated vast areas of its rural space by constructing a series of real estate projects, such as closed condominiums of houses, apartments and urbanized lots The creation of large open lots areas. This process of appropriation of space by the real estate market has largely reached the way of life and work of local traditional communities, which follow a logic of work and production that depends, moreover, on extractivism in areas of which they do not have legal ownership. Thus, these social subjects have been seriously precarious with the process of urban expansion that intensively reduces the areas available for extractivism of the restinga fruits, completely compromising their autonomy from the land, and with that, also their permanence in the agrarian space Of the municipality. In another facet of state action, the municipal administration of Barra dos Coqueiros has also promoted serious impediments to the survival and permanence of the mangaba collectors of the municipality, by defining the areas of the local villages as urban perimeters, thereby imposing the collection of High rates of IPTU, which can hardly be paid by these social subjects. Thus, in multideterminations, the capitalist State establishes the proposal of urban expansion as a model of development, against which these social subjects must articulate and organize themselves in their struggle, inscribed in the universality of the expansion of capital over the peasant territories, Struggle to remain on earth, condition of life, production and autonomy. / A atividade extrativista desempenhada pelas catadoras de mangaba do município de Barra dos Coqueiros tem sido historicamente marcada por disputas e conflituosidades entre essas representantes das comunidades tradicionais locais e os proprietários de terras onde essas trabalhadoras realizam parte considerável de sua atividade. Todavia, mesmo esse cenário desfavorável à reprodução social e cultural dessas comunidades, regido pelas relações desiguais estabelecidas no conflito entre o uso e a propriedade legal da terra, nunca chegou a por em risco a continuidade da atividade patrimonial das catadoras de mangaba e tampouco sua perspectiva de permanência no espaço rural do município. Entretanto, desde a primeira década do século XX, o processo de produção do espaço regido pelo capital financeiro e que teve como estopim a construção da Ponte Aracaju – Barra dos Coqueiros no ano de 2006 tem provocado uma danosa intensificação da especulação imobiliária no município, especializada de acordo com a lógica sociometabólica da acumulação capitalista que, em seus ajustes espaciais, vem se apropriando de vastas áreas do seu espaço rural a partir da construção de uma série de empreendimentos imobiliários, como condomínios fechados de casas, de apartamentos e de lotes urbanizados além da criação de extensas áreas de loteamentos abertos. Esse processo de apropriação do espaço pelo mercado imobiliário tem atingido amplamente o modo de vida e trabalho das comunidades tradicionais locais, que seguem uma lógica de trabalho e produção que depende, sobremodo, do extrativismo em áreas das quais não detêm a propriedade legal. Dessa forma, esses sujeitos sociais tem sido seriamente precarizados com o processo de expansão urbana que reduz intensamente as áreas disponíveis para o extrativismo dos frutos da restinga, comprometendo por completo sua autonomia a partir da terra, e com isso, também sua permanência no espaço agrário do município. Em outra faceta da ação do Estado, a própria administração municipal de Barra dos Coqueiros tem também promovido sérios empecilhos à sobrevivência e à permanência das catadoras de mangaba do município, ao definir as áreas dos povoados locais como perímetros urbanos, impondo com isso a cobrança de altas taxas de IPTU, as quais dificilmente poderão ser pagas por esses sujeitos sociais. Dessa forma, em multideterminações o Estado-capital estabelece a proposta da expansão urbana como modelo de desenvolvimento, frente à qual esses sujeitos sociais precisam articular-se e organizar-se em sua luta, inscrita na universalidade da expansão do capital sobre os territórios camponeses, luta para permanecer na terra, condição de vida, trabalho e autonomia.

Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / At present, exclusive horizontal condominiums (EHC's) are the subject of debate since they represent and signify the urban-regional space of contemporary cities. These type of gated condominiums are considered new forms of socio-spatial segregation. The Metropolitan Coast of Aracaju (MCA) is a complex geographic object, a hybrid character phenomenon due to the confluence between the living and the holiday, old and new, urban and rural, public and private. This thesis is based on the argument that these new urban habitats are an element that acts directly on the reconfiguration of the urban-regional space and represent one of the features of diffuse urbanization in recent decades. The following methodological procedures in the research were used: reading the literature related to the theme; collection and organization of secondary data: documentary research, mapping and statistics; EIA-RIMAs and Master Plans analysis, as well as visits to the property developers web sites in order to observe how they operate in the promotion of real estate products; observation and photographic record in loco; interviews to the shareholders; preparation of cartographic materials; analysis and interpretation of data. The qualitative approach was chosen to explain the reality based on the principle of movement and geographical totality, considering that the processes acquire meaning when they take form, the form-content. This thesis aimed to analyze the socio-spatial dynamics of MCA focusing on exclusive horizontal condominiums. He attempted to explain the origin, the meaning, the intentions and the socio-spatial consequences of this form of segregation and specific real estate product within the regional urban context. The government, the housing market and the investors represent the force that act more directly in the expansion and proliferation of homes for first or second residence in this type of habitat and nesting on the coast or in the MCA field. Two moments of EHC's phenomenon of the MCA were identified. First, in the 1990s, with the emergence and expansion of beach condos in the coastal sector of Aracaju Expansion Zone for the participation of local real estate capital. And later, in the early twenty-first century, and still in the process of expansion, the regional real estate market, national and international begins to operate in specific sectors of the metropolitan coast in beachy sector of Barra dos Coqueiros and in the countryside of São Cristóvão. These condominiums present forms and offer complex content of activities and services. The location of these developments close to major structural axes implemented by the government, as the bridge Construtor João Alves, BR 101 road, now doubled, and state highways SE 100 and SE 050, makes the phenomenon a vector in the (re)structuring of spaces scattered and disconnected from the urban center of the capital. Property developers, representatives of local capital, regional, national and international, play a crucial role in the sale and marketing of real estate product that becomes increasingly a dream of consumption and a symbol of self-realization of solvables of the population. From the view of residents, the living and spend the holidays in these closed residential spaces were clarified the changes in socio-spatial practices that have established in metropolitan coast, and further it helps to explain the self-segregation process. / Os condomínios horizontais exclusivos (CHE’s) são, na atualidade, motivo de discussão pelo que representam e significam no espaço urbano-regional das cidades contemporâneas. Recortados fisicamente no espaço, os condomínios são considerados como novas formas de segregação socioespacial. No Litoral Metropolitano de Aracaju (LMA), o caráter híbrido do fenômeno, pelo confluir do morar e do veranear, do velho e do novo, do urbano e do rural, do público e do privado, dá o tom da complexidade deste objeto geográfico. A presente tese baseia-se na discussão que esses novos habitats urbanos configuram-se como um elemento que atua diretamente na reconfiguração do espaço urbano-regional em questão e que se constitui como uma das feições da urbanização difusa que se desenha nas últimas décadas. No processo de investigação da pesquisa foram utilizados os seguintes procedimentos metodológicos: levantamento e leitura da produção bibliográfica referente ao tema proposto para pesquisa; coleta e organização dos dados secundários: pesquisa documental, cartográfica e estatística; análise de EIA – RIMAS e Planos Diretores, assim como visitas ao site de incorporadoras a fim de observar como estas atuam na promoção dos produtos imobiliários; observação e registro fotográfico in loco; realização de entrevistas aos condôminos; elaboração de material cartográfico; análise e interpretação dos dados. Partiu-se do princípio do movimento e da totalidade geográfica pela compreensão de que os processos adquirem significado quando tomam forma, a forma-conteúdo. A abordagem se fez de forma mais qualitativa com foco na explicação dos processos que caracterizam o fenômeno dos CHE’s. A presente tese teve por objetivo analisar a dinâmica socioespacial do LMA com enfoque nos condomínios horizontais exclusivos. Buscou-se explicar a gênese, o significado, as intencionalidades e os desdobramentos socioespaciais desta forma de segregação e produto imobiliário específico dentro do contexto urbano regional. O poder público, o mercado imobiliário e os condôminos representam a força que atua mais diretamente na expansão e proliferação de residências para primeira ou segunda residência dessa forma de habitat e assentamento no litoral ou no campo do LMA. Identificou-se dois momentos do fenômeno dos CHE’s no LMA. Primeiro, na década de 1990, com o surgimento e a expansão dos condomínios de praia no setor costeiro da Zona de Expansão de Aracaju pela participação do capital imobiliário local. E posteriormente, no início do século XXI, e ainda em processo de expansão, o mercado imobiliário regional, nacional e internacional passa a atuar em setores específicos do litoral metropolitano, no setor praiano da Barra dos Coqueiros e na zona rural do município de São Cristóvão com o lançamento de condomínios com formas e conteúdos mais complexos diante da gama de atividades e serviços que estes dispõem. A localização destes empreendimentos próximos a importantes eixos estruturantes implantados pelo poder público, como a ponte Construtor João Alves, a BR 101, agora duplicada, e as rodovias estaduais SE 100 e SE 050, faz do fenômeno um vetor na (re)estruturação dos espaços dispersos e desconectados do núcleo urbano da capital. Os promotores imobiliários, representantes do capital local, regional, nacional e internacional, desempenham papel crucial na venda e comercialização deste produto imobiliário que se torna cada vez mais um sonho de consumo e um símbolo da autorrealização das camadas solváveis da população. O olhar dos condôminos elucidou as mudanças nas práticas socioespaciais que o morar e o veranear nestes espaços residenciais fechados tem implantado no litoral metropolitano e ajuda a explicar a autossegregação que se processa.

O presente trabalho parte da análise das normas que regem a tributação da renda no mercado imobiliário com a finalidade de possibilitar a identificação de um sistema jurídico dotado de princípios e valores próprios, que possibilite o estudo de suas normas de maneira destacada em relação às demais disposições que versam sobre a imposição da renda. Não se tem por pretensão a busca de uma autonomia das mencionadas normas; pelo contrário, o estudo parte da premissa de um único sistema jurídico, mas que pode ser estudado sob diferentes pontos de vista: um sistema que comporta subsistemas normativos, com valores e princípios próprios. Objetiva-se, assim, a identificação e posterior aproximação daquelas disposições que possuem fundamentos e princípios comuns, o que possibilitará a compreensão da extensão das previsões normativas a serem analisadas, bem como as opções efetuadas pelo legislador na produção legislativa. Antes de se efetuar o estudo das normas que versam sobre a tributação da renda imobiliária serão discutidos e apresentados os conceitos gerais necessários às análises que se seguirão. A limitação do legislador na produção legislativa é aspecto central no presente estudo. Entende-se que o sistema jurídico justo demanda uma coerência alcançada somente quando verificada a adequação valorativa das normas que o compõem e apresente unidade, por meio da observância de princípios e valores comuns, por essas mesmas normas. As normas que prevêem as imposições fiscais incidentes sobre renda no mercado imobiliário se prestarão de pano de fundo para a identificação de princípios que regem a tributação do imposto de renda nas diversas situações apresentadas. Serão, assim, objeto de análise a tributação do imposto de renda das pessoas jurídicas, tributadas pelo lucro real e pelo lucro presumido; a tributação especial das pessoas jurídicas sujeitas ao patrimônio de afetação; os rendimentos auferidos pelas pessoas físicas decorrente das atividades ligadas ao mercado imobiliário, tais como o ganho de capital na venda de imóveis e a tributação dos fundos de investimento imobiliários. Ao final da análise da legislação que versa sobre a tributação do imposto de renda nas situações acima mencionadas serão apresentados os princípios e valores escolhidos pelo legislador para a imposição da renda imobiliária. / The present arises from the analysis of principles which rule the taxation on the real estate market aiming the possibility of identifying a legal system endowed with principles and self-values and also providing an outstanding study of its rules with relation to the other provisions which deal with the income taxation. There is no intention of the search of independence from the aforementioned provisions, on the contrary, the study arises from the assumption of a unique legal system, which otherwise may be studied under different points of view, a system which involves normative sub-systems with their own values and principles. It aims, therefore, the identification and later approach to those provisions which own principles and grounds in common, providing that way, the understanding of the extension of the normative foresight to be analyzed, as well as, the legislator\'s altematives when making laws. Before the study of the principles which deal with the real estate income taxation, the general concepts needed to the analysis shall be presented and discussed. The legislator limitation to the law making shall be the central aspect of the present study. It is understood that a fair legal system demands coherence, which is just achieved when the appropriate principle values which integrate it are consolidated by the observance of the common principles and values of such principles. The rules, which provide the tax enforcement collected on the real estate income, shall be the grounds for the identification of the principles which rule the taxation on the income tax of the different situations herein presented. The corporation income tax, collected on presumed and gross profits, special corporation taxation liable to the \"patrimônio de afetação\", the earnings obtained by the individual persons regarding real estate businesses such as capital gain in property sales and the taxation on real estate funds of investments will, therefore, be the object of the analysis. After the analysis of the legislation which deals with the taxation on the income tax of the aforementioned situations, the principles and values enforced on real state earnings chosen by the legislator shall be presented.

Atualmente, verifica-se um momento de grande reflexão dos aplicadores do Direito Tributário, em decorrência do impacto trazido pelos novos métodos e critérios contábeis aplicados à apuração do lucro societário das empresas no Brasil. A aplicação dos princípios contábeis geralmente aceitos passou a estabelecer novos paradigmas para o reconhecimento e mensuração do lucro, influenciando a forma de interpretar a legislação tributária. Esse contexto ganha grande relevância no que tange à apuração e tributação da renda no setor imobiliário. Isto porque esse setor da economia é cuidadosamente regulamentado, do ponto de vista contábil, tanto pela legislação societária quanto pela fiscal. Com efeito, o presente estudo analisa a delimitação da competência constitucional para tributação da renda pela União, sobretudo os limites oferecidos pelos princípios constitucionais tributários. Também se analisam as definições de renda pelo CTN e os critérios de definição do momento de realização. Ocorre que a definição do fato gerador do imposto de renda muitas vezes se vale de conceitos previstos em outras áreas do Direito, especialmente no Direito Privado. Dessa forma, são analisados os conceitos estabelecidos pelo Direito Contábil Societário, pois são fundamentais para a quantificação da matéria tributável. Após o estabelecimento da base teórica para a tributação da renda, passa-se à análise dos principais aspectos jurídicos das operações imobiliárias (negócios que envolvem a exploração econômica, direta ou indireta, da propriedade imobiliária). Essa primeira análise é necessária para se estabelecerem os parâmetros adequados para o reconhecimento e a mensuração da renda, intrinsecamente relacionada à transferência de riscos e benefícios. Um segundo passo importante, para a apuração da renda do setor imobiliário, corresponde à análise dos principais métodos e critérios contábeis estabelecidos pela legislação societária, pois esse é o parâmetro inicial para a apuração do montante a ser tributado. Por fim, analisam-se a coerência e a adequação das regras de tributação da renda no setor imobiliário, para as pessoas físicas e as pessoas jurídicas. Também serão abordados os regimes específicos de tributação previstos na legislação brasileira. / In recent years, tax law practitioners have been forced to rethink due to the impact of new accounting methods and criteria applied to the calculation of corporate profits in Brazil. The application of generally accepted accounting principles has established new parameters for the recognition and measurement of profits, thereby influencing the interpretation of tax law. This ontext has acquired great relevance regarding the calculation and taxation of income in the real estate sector. This is due to the fact that this economic sector is carefully regulated from an accounting standpoint, as much by corporate law as by tax law. Indeed, this work analyzes the limits of the constitutional authority for Federal taxation of income, especially as regards the bounds set out by constitutional principles of taxation. It also analyses the Brazilian National Tax Code (CTN) definition of income, as well as the definition of the moment when income is realized. It happens that the definition of the tax-triggering event for income tax often relies on concepts derived from other areas of law, especially privet law. Therefore, the concepts established by corporate accounting law are analyzed here, as they are fundamental concepts for the quantification of the tax bases. After establishing the theoretical basis for income taxation, the main legal aspects of real estate transactions are analyzed (those involving direct or indirect real estate economic exploration). This first analysis is necessary in order to establish the appropriate parameters for the recognition and measurement of income, intrinsically related to the transfer of risks and benefits. A second important step for the calculation of income in the real estate sector corresponds to the analysis of the main accounting methods and criteria established by corporate law, as this is the initial parameter for the calculation of the tax basis. Finally, this work analyzes the coherence and proportion of the income taxation rules in the real estate sector, for individuals and corporations. The special tax regimes established by Brazilian law will also be addressed.