Abstract  Background and problems Municipal limited companies have increasingly become a popular way of governing municipal operations. With the intent of imitating privately owned limited companies, models such as New Public Management and New Public Governance have taken place in shaping the governance of municipal companies. However, the governance of municipal companies in the form of limited companies leads to problems regarding the legislation in terms of colliding regulations, limited regulations, and potential exploitation of the legislations.   Method The method used for this study is a quantitative method of collecting information from the annual reports of both privately held limited companies and municipal limited companies. The data is then to be compared and analyzed in terms of key performance indicators. Three studies have been executed, one to compare the financial effectiveness, one with the DuPont-model as a background, and lastly a calculation of key performance indicators to showcase deviations in the accounting.   Aim The aim of the study is to compare financial effectiveness between municipally owned limited companies and privately held limited companies. Further aim for this study is to compare financial risk taking and financial structure between the two, as well as examine how trustworthy and comparable key performance indicators are between companies.   Research questions How economically effective are municipal limited real estate companies in comparison to privately owned companies in the same industry? What difference exists in the financial structure and accounting, as well as the financial governance between the two company types?   Result and conclusions The result of this study concludes that municipal companies are less economically effective in comparison to privately owned limited companies. The financial risk taking is lower for the municipal companies than its comparison. The difference in financial efficiency is a result of lower gross profits for the municipal companies, where the capital turnover rate only constitutes minor differences. Both the municipal and privately held real estate companies showed noticeable differences in the key performance indicators, resulting in low scores regarding the comparability and trustworthiness of the accounting.   Suggestions for further research This study has led to a lot of interesting conclusions that give rise to further research. Further research suggests finding empirical evidence in how municipal companies balance its’ governance between the Swedish law Aktiebolagslagen and Kommunallagen. A deeper comparison with the DuPont-model is suggested to specify in what areas of the companies the financial effectivity is differentiating. Other suggestions would be to research the financial compensation for the board members in municipal companies compared to the privately held companies and its consequences. / Sammanfattning  Bakgrund och problemdiskussion Kommunala aktiebolag har vuxit sig större i antal under de senaste åren och blivit en populär bolagsform för drivande av kommunala bolag. Med målet att efterlikna de privata bolagens drift och styrning har modeller som “New Public Management” och “New Public Governance” format fokuset och styrningen av de kommunala bolagen. Det finns dock en mängd problem förknippade med kommunala verksamheter som bedrivs i aktiebolagsform, däribland motsägande lagstiftning, problematisk lagstiftning och risker för missbruk av dessa lagar.    Metod De metoder som valts för undersökningen är tre kvantitativa undersökningar bestående av datainsamling från både kommunala och privata aktiebolags årsredovisningar. Denna data tas upp för jämförelse och analys genom nyckeltal och finansiell status. Dessa tre kvantitativa undersökningar består av dels en jämförelse av ekonomisk effektivitet genom valda nyckeltal, dels en undersökning med DuPont-modellen som underlag och sistnämnt en beräkning av utvalda nyckeltal för att undersöka eventuella avvikelser i redovisningen.     Syfte Syftet med studien är att undersöka den ekonomiska effektiviteten i kommunala fastighetsaktiebolag och jämföra dessa med effektiviteten i privata fastighetsaktiebolag. Vidare är syftet att undersöka nyckeltal för finansiell styrning och risktagande, samt till sist hur väl både tillit och jämförbarhet mellan bolagen återspeglas i nyckeltal.    Frågeställningar Hur ekonomiskt effektiva är kommunalt ägda fastighetsbolag i jämförelse med privatägda bolag inom samma bransch? Vilken differens existerar i den finansiella strukturen och redovisningen, samt i den ekonomiska styrningen i dessa bolag?   Resultat och slutsatser Resultatet från studien visade att de kommunala fastighetsaktiebolagen är mindre effektiva än de jämförda privata börsnoterade fastighetsaktiebolagen. Det framgår även att det finansiella risktagandet är mindre i de kommunala bolagen. Differensen i den ekonomiska effektiviteten påvisas av DuPont-modellen via stora skillnader i de båda bolagsformernas bruttomarginaler, där kapitalomsättningshastigheten endast skiljer sig minimalt. Både de kommunala och de privata fastighetsbolagen uppvisade markanta avvikelser i nyckeltalsberäkningen vilket gör jämförbarheten och tilliten för de nyckeltal som presenteras i bolagens årsredovisningar mycket låg.    Fortsatt forskning Studien har föranlett flertalet intressanta frågeställningar som skapat möjligheter för fortsatt forskning. Framtida forskning, med grund i denna studie, hade förslagsvis varit att finna empiriskt underlag för hur kommunala bolag agerar utifrån Aktiebolagslagen och Kommunallagen i driften av verksamheten. En mer detaljerad jämförelse av bolagen genom DuPont-modellen hade bidragit till en djupare förståelse för hur verksamheterna skiljer sig åt ekonomiskt. Vidare forskning föreslås även genom närmare undersökning av den finansiella ersättning som erhålls för styrelser i de kommunala respektive privata bolagen samt vilka eventuella konsekvenser det medför gällande rekrytering samt, i förlängningen, bolagens drift.

Frågeställningar: Har införandet av komponentmetoden medfört skillnader i avskrivningar? Har implementeringen av komponentmetoden haft någon effekt på rörelseresultatet? Syfte: Syftet med denna studie är att undersöka och beskriva förändringar i avskrivningar efter övergången till komponentmetoden. Vidare är syftet att undersöka om det skett effekter på bolagens rörelseresultat i samband med övergången till komponentavskrivning och K3. Metod: Denna studie tillämpar en kvantitativ undersökningsmetod där en granskning av siffror från avskrivningar i bolagens årsredovisningar har skett. Det statistiska testet ”Wilcoxon signedrank test for dependent populations” har använts för att analysera data.                                        Slutsats: Införandet av komponentavskrivning har medfört skillnader i avskrivningar på byggnader. Det har även medfört effekter på bolagens rörelseresultat där vissa av dem hade ett ökat resultat medan andra bolag hade ett minskat rörelseresultat. / Questions: Has the implementation of component depreciation resultedin differences in depreciation? Has the implementation of the component method had an impacton the operating result? Purpose: The purpose of this study is to examine and describe changes in depreciations. The purpose is also to examine if there has become effectsin the financial reports operating profit in conjunction with transitioning to using component depreciation. Methodology: This study applies a quantitative research.Figures from depreciation in the companies’ annual reports have been studied. The statistical test ”Wilcoxon signed-rank test for dependent populations” has been applied to this study. Conclusion:The introduction of component depreciation has led to differences in depreciation. It hasalso resulted in effects on the operatingresultwhere some of the companies had increased profits, while others had reduced operating profits.

<p>Syftet med uppsatsen var att undersöka om det fanns något samband i kapitalstrukturen hos fastighetsbolagen på stockholmsbörsen. Samt att se hur införandet av IAS 40/IFRS har påverkat företagens kapitalstruktur.</p><p>Författarna valde att göra en totalundersökning för att belysa problemställningen på bästa sätt. Vidare letade författarna i företagens årsredovisningar för att hitta de siffror som behövdes för att räkna ut de relevanta nyckeltalen. De nyckeltal som författarna ansåg lämpliga för undersökningen var soliditet, avkastning på eget kapital, avkastning på sysselsatt kapital och skuldsättningsgraden. På vissa av nyckeltalen ansåg författarna att det fanns ett intresse av att se hur korrelationen och standardavvikelsen såg ut, därför räknades dessa också ut. Undersökningen har utgått från Modigliani och Millers teorier om kapitalstruktur samt från Trade-off teorin. Modigliani och Millers teori med skatt förklarar hur den optimala kapitalstrukturen ser ut, den menar att företag ska låna så mycket kapital som möjligt. Detta eftersom kostnaderna för skulder minskar på grund av att räntor är en avdragsgill kostnad för företaget. Trade-off teorin menar att det beror på vilken bransch företaget agerar i som avgör den optimala kapitalstrukturen. Företag i samma bransch bör alltså ha en liknande kapitalstruktur.</p><p>Det författarna kom fram till i undersökningen var att efter införandet av IFRS så har företagen en mer liknande kapitalstruktur. Modigliani och Millers teori om kapitalstruktur på en marknad med skatt stämmer inte överens med de företag som ingår i undersökningen och deras kapitalstruktur. Trade-off teorin däremot ansåg författarna stämde bra överens med företagen i studien dock med någon utstickare.</p><p>Med införandet av IAS 40/IFRS så förändrades företagens kapitalstruktur. Detta beror mycket på att IAS 40 direkt förändrar det egna kapitalet, då den tvingar företagen att värdera sina förvaltningsfastigheter till antingen verkligt värde eller till anskaffningsvärdet.</p>

<p>IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.</p>

Syftet med uppsatsen var att undersöka om det fanns något samband i kapitalstrukturen hos fastighetsbolagen på stockholmsbörsen. Samt att se hur införandet av IAS 40/IFRS har påverkat företagens kapitalstruktur. Författarna valde att göra en totalundersökning för att belysa problemställningen på bästa sätt. Vidare letade författarna i företagens årsredovisningar för att hitta de siffror som behövdes för att räkna ut de relevanta nyckeltalen. De nyckeltal som författarna ansåg lämpliga för undersökningen var soliditet, avkastning på eget kapital, avkastning på sysselsatt kapital och skuldsättningsgraden. På vissa av nyckeltalen ansåg författarna att det fanns ett intresse av att se hur korrelationen och standardavvikelsen såg ut, därför räknades dessa också ut. Undersökningen har utgått från Modigliani och Millers teorier om kapitalstruktur samt från Trade-off teorin. Modigliani och Millers teori med skatt förklarar hur den optimala kapitalstrukturen ser ut, den menar att företag ska låna så mycket kapital som möjligt. Detta eftersom kostnaderna för skulder minskar på grund av att räntor är en avdragsgill kostnad för företaget. Trade-off teorin menar att det beror på vilken bransch företaget agerar i som avgör den optimala kapitalstrukturen. Företag i samma bransch bör alltså ha en liknande kapitalstruktur. Det författarna kom fram till i undersökningen var att efter införandet av IFRS så har företagen en mer liknande kapitalstruktur. Modigliani och Millers teori om kapitalstruktur på en marknad med skatt stämmer inte överens med de företag som ingår i undersökningen och deras kapitalstruktur. Trade-off teorin däremot ansåg författarna stämde bra överens med företagen i studien dock med någon utstickare. Med införandet av IAS 40/IFRS så förändrades företagens kapitalstruktur. Detta beror mycket på att IAS 40 direkt förändrar det egna kapitalet, då den tvingar företagen att värdera sina förvaltningsfastigheter till antingen verkligt värde eller till anskaffningsvärdet.

Sveriges fastighetsmarknad är i dagsläget hetare än någonsin. Det är höga priser och finns åtskilliga aktörer med intresse att investera i fastigheter. Låneräntorna är samtidigt mycket låga. Trots det förekommer flertalet risker vid en fastighetsinvestering. Uppsatsen syftar till att undersöka hur privata onoterade fastighetsbolag bedömer risker vid investeringar i befintliga bostadsfastigheter. Den syftar även till att förklara varför fastighetsbolag bedömer riskerna som de gör. Utifrån syftet har en problemställning framtagits vilken lyder “Hur bedömer privata fastighetsbolag risker vid investeringar i befintliga bostadsfastigheter och varför bedömer bolagen riskerna som de gör?”. För att besvara problemformuleringen lyfts tidigare forskning fram i syfte att undersöka hur privata fastighetsbolag går tillväga vid en bedömning av risken. Metoden som använts är kvalitativ, tillsammans med deduktiv ansats. Intervjuer har genomförts med de fyra fastighetsbolagen Bräcke Gruppen Fastigheter AB, Ernst Rosén AB samt två fastighetsbolag som valt att vara anonyma. Intervjuerna genomfördes i syfte att få en bild av hur fastighetsbolagens bedömning av risker sker i respektive bolag. Vi ville även undersöka varför de agerar som de gör vid en investering. Insamlad teori analyseras tillsammans med genomförda intervjuer. Studien visar att fastighetsbolag utför noggranna undersökningar tillsammans med inhämtning av information om den aktuella fastigheten och dess läge. Vid bedömning av risker är fastighetsbolagen begränsat rationella och handlar enligt kvantitativ skepsis. Det skapar således goda förutsättningar för bolagen att fatta tillförlitliga beslut vid investeringen. Uppsatsen visar att privata fastighetsbolag bedömer risken genom en helhetsbedömning av ekonomiska beräkningar, tidigare erfarenheter och magkänsla. Samtliga delar är viktiga i investeringsbeslutet och behövs för att bedöma fastighetens risker. / Sweden’s real estate market is currently hotter than ever before. There are high prices and several participants with an interest in investing in real estate. At the same time, mortgage rates are very low. Despite this, there are several risks in real estate investment. The aim is to investigate how private unlisted real estate companies assess risks when investing in existing residential properties. It also aims at explaining why the real estate companies assess the risks associated with the investment that they make. Based on the purpose, a problem has been compiled which reads “How do private real estate companies assess risks when investing in existing residential properties and why do they assess the risks they make?”. In order to answer the problem, previous research is raised in order to investigate how private real estate companies engage when assessing the risks. The method used is qualitative, along with a deductive approach. Interviews have been conducted with the four real estate companies Bräcke Gruppen Fastigheter AB, Ernst Rosén AB and two real estate companies who chose to be anonymous. The interviews were conducted with a view to obtaining an idea of how the real estate companies’ assessment of risks is done in each company. We also wanted to investigate why they act as they do in an investment. The collected theory will be analysed together with completes interviews. The study shows that real estate companies fulfil careful investigations together with retrieval of information about the current property and its location. When assessing risks, real estate companies are limited rationally and act according to quantitative skepticism. This creates good conditions for companies to make reliable decisions about the investment. The statement shows that private real estate companies assess the risk through an overall judgement of financial calculations, experiences and expression. All parts are important in the investment decision and are necessary to assess the property’s risks.

The usage phase of a building accounts for a significant part of the Swedish real estate sector's environmental impact, which makes existing properties an important area to work with to establish the climate footprint of the real estate sector. Various policy instruments have been developed in line with this, of which the environmental certification system has become widespread, but mainly for newly constructed buildings. By conducting a literature study and an interview study directed at representatives of a selection of Swedish real estate companies, the current study aims to answer the following two questions:  -       What are the driving forces and motives for real estate companies to invest in environmental certification of existing buildings? -       What added values and challenges do expert representatives from real estate companies see regarding environmental certification of buildings during the usage phase? The respondents in the interview study are all active at Swedish real estate companies and represent different professional roles and expertise in the areas of environment, investment or property management.  The interview study confirms several of the motives, driving forces, added values and challenges that have been pointed out in the literature, but also shows that differences exist between respondents and within different areas of expertise. Overall, there was a positive picture of implementing environmental certification systems for existing buildings. The respondents’ common motive for applying environmental certifications for existing buildings was the demand from tenants. The certification work in existing buildings generates an added value of control and quality assurance as well as a communicative value to the tenant, according to the interviews. The main challenges with the certification work was the increased workload and need for access to internal resources in terms of manpower and time, the extent of which vary with the varying state of the buildings. There was a number of identified added values, for instance how the certification cost for an existing property was perceived as less expensive compared to that of certifying a new building. The author interprets that the main driving force behind the implementation was the growing interest in environmentally certified buildings among tenants, and that this is a powerful impact that could be further utilized. In conclusion, there are several underlying motives and driving forces for real estate companies to apply environmental certification systems for existing buildings, but the perceived utility depends on who is consulted and their professional role. The literature study and the empirical evidence show that ecological and economic benefits exist, but also that environmental certifications of existing buildings contribute to practical and administrative benefits. While the certification systems were associated with a number of practical and economic challenges, their extent was lower than expected. From an academic perspective, the study is important as new information about the use of environmental certification systems has been discovered, which may affect future development of the systems. Outside the academic perspective, the study can be used as a guide for, for example, real estate companies and consultants prior to environmental certification of existing buildings, which is important as it can mean savings of internal resources.

The 2008 financial crisis created new conditions for the listed Swedish property companies and the choice of operational and financial strategy became increasingly important. The purpose of this paper is to identify the listed property companies and their strategies for the period 2002 ‐2011, in order to examine whether these has changed in any direction and if they  were  more  or  less  profitable.  To  accomplish  this,  data  was  collected  from  the companies' annual reports and statistical institutes. This was followed up with interviews with  company  representatives  and  experts  to  further  broadened  the  analytical  basis. Collected data helped to identify each companies strategies year by year. The  analysis  revealed  some  trends  among  companies  regarding  their  operational  and financial strategy. By looking at the Operating strategies we have found that the companies have become more specialized towards either a particular property type or to a geographical region. The companies have also increased their focus on cash flow and reduced their focus on transactions. Financially, the companies have reduced their risks by seeking a more long term capital structure. Alternative sources of funding such as bonds have also become more common among the companies. With  the  exception  of  the  specialization  strategy, the  most  obvious  change in  strategy occurred in connection with the financial crisis of 2008. It was also found that the companies that were most transaction ‐intensive also have been most volatile in a profit perspective. / Finanskrisen 2008 skapade nya förutsättningar för de noterade svenska fastighetsbolagen och valet av operativ och finansiell strategi blev allt mer viktig. Syftet  med  denna  uppsats  är  att  kartlägga  de  noterade  Fastighetsbolagen  och  deras strategier under perioden 2002 ‐2011, för att sedan undersöka huruvida dessa förändrats i någon riktning och om  de varit mer eller mindre gynnsamma. För att genomföra detta samlades data in från bolagens årsredovisningar och statistiska institut. Detta följdes upp med    intervjuer    där    bolagsrepresentanter    och    sakkunniga    ytterligare    breddade analysunderlaget. Insamlad data bidrog till att fastställa de enskilda bolagens strategier år för år. Analysen visade vissa trender bland bolagen gällande deras operativa och finansiella strategi. Operativt har bolagen blivit mer specialiserade mot antingen en viss fastighets typ eller mot en geografisk region. Bolagen har också ökat fokus på kassaflöden/förvaltning och minskat fokus  på  transaktioner.  Finansiellt  har  bolagen  minskat  riskerna genom  att  sträva  efter längre   kapital ‐   och   räntebindning.   Man   har   också   i   större   grad   sökt   alternativa finansieringskällor såsom obligationer. Med undantag för specialiseringsstrategin har de tydligaste förändringarna i strategin skett i samband med finanskrisen 2008. Det visade sig också att de bolag som varit mest transaktionsintensiva också har varit mest volatila i ett resultatperspektiv.

The 2008 financial crisis created new conditions for the listed Swedish property companies and the choice of operational and financial strategy became increasingly important. The purpose of this paper is to identify the listed property companies and their strategies for the period 2002 ‐2011, in order to examine whether these has changed in any direction and if they were more or less profitable. To accomplish this, data was collected from the companies' annual reports and statistical institutes. This was followed up with interviews with company representatives and experts to further broadened the analytical basis. Collected data helped to identify each companies strategies year by year. The analysis revealed some trends among companies regarding their operational and financial strategy. By looking at the Operating strategies we have found that the companies have become more specialized towards either a particular property type or to a geographical region. The companies have also increased their focus on cash flow and reduced their focus on transactions. Financially, the companies have reduced their risks by seeking a more long term capital structure. Alternative sources of funding such as bonds have also become more common among the companies. With the exception of the specialization strategy, the most obvious change in strategy occurred in connection with the financial crisis of 2008. It was also found that the companies that were most transaction ‐intensive also have been most volatile in a profit perspective. / Finanskrisen 2008 skapade nya förutsättningar för de noterade svenska fastighetsbolagen och valet av operativ och finansiell strategi blev allt mer viktig. Syftet med denna uppsats är att kartlägga de noterade Fastighetsbolagen och deras strategier under perioden 2002 ‐2011, för att sedan undersöka huruvida dessa förändrats i någon riktning och om de varit mer eller mindre gynnsamma. För att genomföra detta samlades data in från bolagens årsredovisningar och statistiska institut. Detta följdes upp med intervjuer där bolagsrepresentanter och sakkunniga ytterligare breddade analysunderlaget. Insamlad data bidrog till att fastställa de enskilda bolagens strategier år för år. Analysen visade vissa trender bland bolagen gällande deras operativa och finansiella strategi. Operativt har bolagen blivit mer specialiserade mot antingen en viss fastighets typ eller mot en geografisk region. Bolagen har också ökat fokus på kassaflöden/förvaltning och minskat fokus på transaktioner. Finansiellt har bolagen minskat riskerna genom att sträva efter längre kapital ‐ och räntebindning. Man har också i större grad sökt alternativa finansieringskällor såsom obligationer. Med undantag för specialiseringsstrategin har de tydligaste förändringarna i strategin skett i samband med finanskrisen 2008. Det visade sig också att de bolag som varit mest transaktionsintensiva också har varit mest volatila i ett resultatperspektiv.

IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.