Syftet med följande examensarbete har varit att kartlägga och utforska vilka åtgärder som fastighetsbolag bör tillämpa eller utveckla vid ombyggnationer som uppfattas främja en förbättrad inomhusmiljö. Arbetet omfattar en kartläggning över vilka områden som fastighetsbolag bör fokusera på att förbättra vid en ombyggnation. Inklusionskriterier för fastighetsbolag och entreprenadföretag i examensarbetet har varit: att huvudbolaget eller de själva varit verksamma under minst 10 år i branschen, att företaget i dagsläget arbetar med ett utarbetat miljösystem inom företaget och/eller inom projekt samt att fastighetsbolagen ska inneha fler än 165 lägenheter och/eller kontorslokaler. Studien har tillämpat intervjuer med utvalda fastighetsbolag och entreprenadföretag samt en fallstudie med hjälp av fastighetsbolaget Diös som belyser praktiska åtgärder som uppfattas främja en förbättrad inomhusmiljö. Innehållsanalysen av intervjuerna och tillämpad fallstudie har sedan jämförts med insamlad teori vilken består av både litteratur och artiklar. Resultatet av studien presenterar de analyserade intervjuerna samt fallstudien. Slutsatsen av studien är att fastighetsbolagen kan utföra ombyggnationer som uppfattas kunna främja en förbättrad inomhusmiljö genom att effektivisera projekteringsskedet, utveckla ett styrmedel som kan generera en god dialog mellan hyresgäst och beställare samt fördela resurser inom aspekter som anses viktiga för en trivsam inomhusmiljö: termisk-, akustisk- och visuell miljö samt luftkvaliteten.

Sammanfattning Titel: Hur ser de allmännyttiga bostadsbolagen på hållbara investeringar?   Ämne: Kandidatuppsats inom företagsekonomi med inriktning företagsfinansiering och fastighetsvärdering, 15 hp   Författare: Adam Lundqvist och Måns Rickardsson   Syfte: Syftet med studien är att beskriva och analysera hur allmännyttiga fastighetsbolag avväger ekonomisk och ekologisk hållbarhet vid investeringar.   Forskningsfråga: Hur sker avvägningen mellan hållbarhetsaspekter och ekonomiska mål?   Metod: Studien inleds med att identifiera forskningsluckan för att sedan utifrån tidigare forskning utforma en problemformulering. För att kunna besvara frågeställningen samlades empiriskt material in genom fem semistrukturerade intervjuer.    Slutsats: Resultatet av denna studie visar att det finns tydliga skillnader i betoning på hållbarhet och lönsamhetskrav hos de allmännyttiga fastighetsbolagen. Den visar också att bolagen anser det svårt att väga in vad som är hållbart i investeringskalkylen och att företagen är beredda att satsa mer på hållbarhet men upplever inte att de får tillbaka det ekonomiskt. Studien beskriver också att de som har mer ekonomiskt utrymme tenderar att ha ett större hållbarhetsfokus. Nyckelord: Hållbarhet, hållbart byggande, allmännyttiga fastighetsbolag, ekologi, ekonomi, investeringar, avkastningskrav, kalkylränta, lönsamhet.

Studien undersöker hur införandet av IFRS inom EU påverkat värderelevansen hos noterade fastighetsbolag. Studien jämför svenska fastighetsbolag med en grupp europeiska fastighetsbolag där ländernas redovisningsmässiga förutsättningar skiljt sig åt. De valda europeiska fastighetsbolagen har legal hemvist i länder med svagare redovisningsmässiga förutsättningar jämfört med Sverige. Vidare bidrar studien till forskning inom värderelevans genom att ge ökad förståelse för hur olika redovisningsmässiga förutsättningar kan vara avgörande vid tillämpandet av nya redovisningsstandarder. Jämförelsen mellan de svenska fastighetsbolagen och de övriga europeiska fastighetsbolagen undersöker fastighetsbolagens möjlighet att uppnå det önskade resultatet med införandet av IFRS. Genom en kvantitativ studie visar resultatet en förbättrad värderelevans efter införandet för de svenska bolagen samtidigt som de övriga europeiska bolagen påvisade en sämre värderelevans. Studiens slutsats är därav att införandet av IFRS delvis resulterade i det önskade resultatet genom att ha medfört högre värderelevans hos de svenska fastighetsbolagens redovisning. Resultaten visar att de skillnader som finns mellan medlemsländernas redovisningsmässiga miljöer kan vara avgörande för hur väl IFRS redovisningsprinciper kan tillämpas av fastighetsbolagen.

The purpose of this study was to identify important factors to secure an effective climate adaptation in real estate companies. This was done through a case study of the real estate company Förbo in which we carried out a workshop, risk analyzes and interviews. The study illustrates examples of important priority bases such as vulnerable groups, previous damage and buildings with a vulnerable design, all of which real estate companies should take into account when prioritizing buildings for climate adaptation. Finally, the study showed there are a number of difficulties and opportunities for effective climate adaptation work in real estate companies. / Studien syftade till att identifiera viktiga faktorer för ett effektivt klimatanpassningsarbete i fastighetsbolag, vilket gjordes genom en fallstudie av fastighetsbolaget Förbo. Vi genomförde en workshop, riskanalyser och intervjuer som visade att det finns några viktiga prioriteringsgrunder, såsom sårbara grupper, tidigare skador och byggnader med en sårbar utformning, som fastighetsbolag bör ta hänsyn till vid prioritering av byggnader för klimatanpassning. Slutligen visade studien att det finns ett antal hinder och möjligheter för ett effektivt klimatanpassningsarbete i fastighetsbolag.

Efter den relativt stora nedgången på börsen, som skedde i februari 2020 till följd av Covid-19pandemin, hade börsen en mycket stark uppgång mellan mars 2020 och november 2021. Närinflationen ökade under 2021 började fler prognostisera att det framgent skulle komma räntehöjningar.Detta, i kombination med andra faktorer, som exempelvis Rysslands invasion av Ukraina i början av2022, ledde till att många investerare blev passiva och skeptiska till hur aktiemarknaden skulleutvecklas. Från november 2021 till november 2022 föll det breda Stockholmsindexet, OMXStockholm PI, med 22 procent. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI, hade en betydligtstörre nedgång på 44 procent. Syftet med studien var att undersöka vilka fastighetsbolag vars aktiekurser hade störst avvikelse frånfastighetsindex under tidsperioden november 2021 till november 2022, och varför. Studien harbaserats på både en kvalitativ och kvantitativ undersökning. I den kvalitativa undersökningen har 6mycket relevanta personer intervjuats. Den kvantitativa delen består av en sektorjämförelse samtdjupgående analyser av de 10 fastighetsbolag som avvek mest från index under den valda perioden. Resultatet visar att samtliga fastighetsbolag hade en negativ utveckling i dess aktiekurser mellannovember 2021 och november 2022. En orsak varför fastighetsbolagen påverkats mer negativt, jämförtmed andra sektorer, är att fastighetsbolag generellt använder högre nivåer av hävstång vilket blir merkostsamt i sämre finansiella klimat med högre räntor. Det finns många individuella faktorer somförklarar utvecklingen för varje specifikt bolag, dock har fyra faktorer konstaterats inneha en extra storbetydelse för hur aktiemarknaden har reagerat på de individuella bolagen. Detta har varitägarstrukturen, kapitalstrukturen, fastighetsportföljen och värderingen på bolaget vid ingången tillperioden. Det har varit viktigt att ha en stark finansiell position, både för bolaget men också dess ägare. Detta ärett mönster som har kunnat tydas via nyheter samt intervjuer. Gällande fastighetsportfölj haraktiemarknaden, bland de bolag som analyserats, handlat ner de fastighetsbolag som haft majoritetenav sin fastighetsportfölj bestående av bostäder och samhällsfastigheter. Bolagen som hade den störstanedgången i dess aktiekurser mellan november 2021 och november 2022 hade generellt högrevärderingar vid ingången till perioden. Detta berodde på att aktiemarknaden, vid de förändrademarknadsförutsättningarna, skiftade i vad som premierades. / After the relatively large drop in the stock market in February 2020 due to the COVID-19 pandemic,the stock market experienced a very strong recovery between March 2020 and November 2021. Asinflation increased in 2021, more people started to forecast future interest rate increases. This,combined with other factors, such as Russia's invasion of Ukraine in early 2022, led many investors tobecome passive and skeptical about the performance of the stock market. From November 2021 toNovember 2022, the broad Stockholm index, OMX Stockholm PI, fell by 22 percent. The real estateindex, OMX Stockholm Real Estate PI, had a much larger decline of 44 percent. The purpose of the study was to investigate which real estate companies whose share prices had thegreatest deviation from the real estate index during the period November 2021 to November 2022, andwhy. The study has been based on both a qualitative and quantitative survey. In the qualitativeresearch, 6 highly relevant persons have been interviewed. The quantitative part consists of a sectorcomparison and in-depth analysis of the 10 real estate companies that deviated the most from the indexduring the selected period. The result shows that all real estate companies had a negative development in their share pricesbetween November 2021 and November 2022. One reason why real estate companies have been morenegatively affected, compared to other sectors, is that real estate companies generally use higher levelsof leverage, which becomes more costly in poorer financial climates with higher interest rates. Whilethere are many individual factors that explain the performance of each specific company, four factorshave been found to be particularly important in determining how the stock market has reacted toindividual companies. These have been the ownership structure, the capital structure, the real estateportfolio and the valuation of the company at the beginning of the period. It has been important to have a strong financial position, both for the company and its owners. This isa pattern that has been evident from news reports and interviews. Regarding the real estate portfolio,among the companies analyzed, the stock market has traded down the real estate companies that hadthe majority of their real estate portfolio consisting of housing and community properties. Thecompanies that experienced the largest decline in their share prices between November 2021 andNovember 2022 generally had higher valuations at the beginning of the period. This was because thestock market, in the context of changing market conditions, shifted in what was rewarded.

Problemformulering: Hur arbetar banker i sin relation till fastighetsbolag med hållbarhet vid kreditgivning? Syfte: Syftet med studien är att beskriva och skapa en större förståelse för hur banker i sin relation till fastighetsbolag arbetar med hållbarhet vid kreditgivning. För att få en större förståelse avser vi även att se detta utifrån fastighetsbolagens perspektiv. Vi vill utöver detta få en uppfattning om parterna har olika syn på relationen i praktiken. Metod: Denna studie har genomförts med en kvalitativ forskningsmetod och vid studiens genomförande har en abduktiv forskningsansats använts. Den empiriska undersökningen baseras på semistrukturerade intervjuer med nio respondenter. Litteraturstudien genomfördes genom att teorier från tidigare forskningsstudier och från kurslitteratur samlades in.Analysmodellen som har använts i studien utgår från vår egen konstruerade analysmodell samt en kvalitativ innehållsanalys med hjälp av Gioia-metoden. Slutsats: Resultatet av denna studie visar att banker genom en långsiktig relation som präglas av öppenhet och förtroende mellan parterna är det främsta medlet att främja en hållbar utveckling. Bankerna strävar även efter att se en ständig utvecklingsprocess i fastighetsbolagens arbete med hållbarhet. Fortsättningsvis försöker inte banker att påverka fastighetsbolagens organisatoriska beslutsfattande vid kreditgivning och har inte heller några tydliga hållbarhetskrav på fastighetsbolagen. Dessutom använder sig inte bankerna av kapitalkostnader som ett incitament för att styra fastighetsbolagens arbete med hållbarhet. Vid kreditgivning är det den miljömässiga aspekten av ESG som väger tyngst för bankernas bedömning. Bankernas hållbarhetsramverk för bedömning och påverkan av fastighetsbolagens hållbarhetsarbete är i dagsläget fortfarande ytligt och relativt outvecklat. / Research question: How do banks work within their relationship with real estate companies with sustainability in their lending process? Purpose: The purpose of the study is to describe and create a greater understanding of how banks in their relationship with real estate companies work with sustainability in their lending process. To gain a greater understanding we also intend to see this from the real estate companies' perspective. In addition to this, we want to get an idea of whether the parties have different view on the relationship in practice. Methodology: This study has been carried out with a qualitative research method and we have used an abductive research approach. The empirical survey is based on semi-structured interviews with nine interviewees. The literature study was carried out by collecting theories from previous research studies and from course literature. The analysis model that has been used in the study is based on our own constructed analysis model and a qualitative content analysis using the Gioia method. Conclusion: The results of this study show that banks, through a long-term relationship characterized by openness and trust between the parties, are the main means of promoting sustainable development. The banks also strive to see a constant development process in the real estate companies' work with sustainability. Furthermore, banks do not try to influence the real estate companies' organizational decision-making when granting credit, nor do they have any clear sustainability requirements for the real estate companies. In addition, banks do not use capital costs as an incentive to guide real estate companies' work with sustainability. When lending, it is the environmental aspect of the ESG that weighs most heavily in the banks' assessment. The banks' sustainability framework for assessing and influencing the real estate companies' sustainability work is currently still superficial and relatively undeveloped.

Vår bakgrund till detta arbete grundar sig på individens föränderliga konsumtionsmönster, där till exempel e-handeln sedan länge är etablerad och tar stora marknadsandelar varje år. Parallellt är vi i Sverige allt mer på väg mot ett tjänstesamhälle, där vi kontinuerligt söker en smidigare och effektivare vardag. Dessa faktorer gör att vi i allt större utsträckning utgår ifrån det egna hemmet och vänder oss till leverantörer som kan möta det behovet genom att t.ex. leverera fram till dörren eller erbjuda geografiskt obundna lösningar. Vårt syfte med denna uppsats är att utreda hur bostadsbolagen ser på tilläggstjänster idag och vilka förutsättningar som krävs för att de skall kunna erbjuda tilläggstjänster på ett både praktiskt och ekonomiskt lönsamt sätt. Därför har vi gjort ett antal semistrukturerade intervjuer med ett urval av fastighetsbolag som representerar kommersiella, allmännyttiga och privata hyresbolag. Gemensamt för dessa är att deras fastigheter dagligen nyttjas som handelsplats av externa aktörer utan att generera fastighetsbolagen intäkter. Fastighetsbolagen själva är inte fullt medvetna om att de är en viktig del i den handelsplats som deras fastighet representerar, dels för att utbudet inte balanserar efterfrågan på marknaden och dels för att aktiviteterna inte direkt påverkar deras kärnverksamhet. Fastighetsbolagen kan idag bara påverka sina intäkter genom att optimera kvadratmetrarna som byggrätten medger och naturligtvis maximerar de därför de uthyrnings-/försäljningsbara ytorna och balanserar det med ett kostnadseffektivt projekt. För att nyansera förutsättningarna och den potentiella utvecklingen ytterligare så har vi också intervjuat branschorganisationer som representerar både hyresgästerna och fastighetsbolagen, samt mött ett par PropTech-bolag.  Vi kan konstatera att fastighetsbolagen idag i princip bara erbjuder bredband/TV som en självklar tilläggstjänst även om många av dem har något eller några ytterligare erbjudanden för sina hyresgäster. Vissa av respondenterna berättade också om olika testbäddar och pilotprojekt som de prövar. Vi fick många kommentarer gällande riskerna med att erbjuda tilläggstjänster, främst i frågan om vad som händer om produkterna/tjänsterna inte håller kvalitén och hur en sådan situation skulle kunna skada fastighetsbolagens varumärke. Av de som kunde tänka sig att arbeta mer med tilläggstjänster ville den absoluta majoriteten kontraktera externa leverantörer, som tar hela ansvaret. Bara ett av bolagen ville erbjuda tjänsterna “in house”, för att på så vis kunna kvalitetssäkra tjänsterna. Hyresgästföreningen berättade att de ser att hyresgästerna köper allt fler tjänster och är därför positivt inställda till att fastighetsbolagen erbjuder tilläggstjänster – så länge det är valfritt och så länge det finns ett tillräckligt stort utbud av leverantörer. PropTech-bolagen och även organisationen Fastighetsägarna hade en gemensam syn på utvecklingen. De tror att tilläggstjänster kommer att generera en relevant andel av fastighetsbolagens intäkter i framtiden. De anser också att det måste ske via en digital plattform som leverantörer och fastighetsbolagen ansluter sig till. Vår reflektion är att fastighetsbolagen behöver ta del av den data som passerar igenom fastigheterna kontinuerligt, och med den få en tydlig uppfattning om hur de kan optimera sina fastigheter för den handel som redan sker där idag. Med en effektivare och logistiskt sett bättre handelsplats där fastigheterna är anpassade för sina brukares behov skapas ekonomiska incitament som kan göra fastighetsbolagen till en av de stora vinnarna på denna marknad. Fastighetsbolagen sitter på nyckeln till denna förändring eftersom de är en viktig möjliggörare till denna utveckling.  Fastighetsbolagen behöver äga relationen och för det krävs det ett nära och genuint samarbete mellan de olika aktörerna, framförallt måste det ske en stor kunskapsöverföring. Då skapas värde i form av bättre service till lägre priser för de som nyttjar fastigheterna. Leverantörerna som idag har sina kunder i fastigheterna kommer att få en bättre tillgänglighet och effektivare distribution och därmed lägre kostnader. Det är här de ekonomiska incitamenten skapas, av leverantörens besparingar kan fastighetsägaren ta en del som då blir drivkraften för den omställning de behöver genomföra. Denna intäkt för fastighetsbolagen har vi valt att kalla “Den andra hyran”. Konceptet kräver att man bygger upp ett stort förtroende mellan alla inblandade, och allt eftersom kraven på datasäkerhet för den enskilde individen skärps är det otroligt viktigt att man som fastighetsbolag planerar för och utgår från ett system som redan i grunden är byggd med säkerhet och integritet i fokus. Detta är troligtvis också en förutsättning för att överhuvudtaget kunna implementera ett system som ska kunna växa med brukarna. / Our background for this thesis is based on the changing consumer patterns in our society, where e-commerce now has been established for a long time and takes more of the market shares every year. In parallel to this, we are increasingly moving towards a service society in Sweden, where we continually seek a smoother and more efficient everyday life. More and more of the commerce is executed from and in our own homes and we turn to suppliers that can meet this demand by, for example, delivering our goods to the door or offering geographically unbounded solutions. The purpose with this work is to investigate how housing companies look at additional services today and what conditions are required for them to offer additional services in a practical and economically viable manner. Therefore, we have done semi-structured interviews with a number of property owners from both commercial, public and private housing companies. Their common basis is that their properties are used daily as trading venues by external players without generating property owners any income. Real estate owners themselves are not fully aware that they are an important part of the trading venue their property is, partly because the supply does not meet the markets demand, and partly because these activities do not directly affect their core business. Real estate owners of today can only influence their revenue by optimizing the square meters that construction rights allow, and therefore their primary concern is to maximize the rental/sellable areas and balance them with cost-effective projects. In order to sharpen the conditions and potential development further, we have also interviewed associations representing both tenants and property owners, and we also met a few PropTech-companies.  We can see that real estate owners today, mainly only offer a solution for internet/TV as a given additional service, although many of them do have one or more offers for their guests. Some of the respondents also reported on different pilot projects they are testing. We received many comments regarding the potential risks of offering additional services, primarily as to what happens if the products/services do not maintain quality and how such a situation could damage the property owners’ brand. Out of those who would like to work more with additional services, the absolute majority would contract external suppliers who take full responsibility. Only one of the companies wanted to offer the services "in house", in order to ensure quality assured services. The tenant association told us that the tenants are using more and more services, and that the association therefore is positive about the property owners offering additional services – as long as it is optional and that there is a sufficient supply of suppliers to choose from. The PropTech-companies we talked to, and also the Real Estate Owners’ Organization, had a common view of developments. They believe that additional services will generate a relevant share of the real estate companies’ revenues in the future. They also believe that it must be done through a digital platform that suppliers and property owners join. Our insight is that property owners need to collect the data that passes through the properties continuously, and with it use the insights to optimize their properties for the trade that is already taking place today. With a more efficient and logistically better trading venue, where the properties are tailored to the needs of their users, economic incentives are created that can make real estate owners one of the major winners in this market. Property owners are at the heart of this change, as they are an important facilitator of this development. The property owner needs to own the relationships of his market, and in order to create a close and genuine cooperation between the various actors, the property owners must ensure a knowledge transfer. With that knowledge values can be added: better service at lower prices for those who use the properties, and,for the suppliers who today have their customers in the properties, better accessibility and more efficient distribution and thus lower costs. This is where the financial incentives are created - by the supplier's savings, the property owner can get a share that then becomes the driving force for the conversion they need to implement. This income for property owners is what we choose to call "The second rent". The concept requires building a high level of trust among all involved, and as the requirements for personal data security are tightened, it is incredibly important that, as a property owner, you plan and adapt a system that is built with security and integrity in focus. This is probably also a prerequisite for being able to implement a system that can grow with the users at all.

Europeiska fastighetsbolag är högt belånade vilket medför att branschen är känslig motmakroekonomiska förändringar. I och med de skenande räntorna har det blivit dyrare förföretagen att låna kapital, vilket försvårar för fastighetsbolagen att finansiera sig. Fleraeuropeiska fastighetsföretag har fått sina kreditbetyg nedgraderade, vilket ytterligare påverkatderas möjlighet att få fördelaktiga lånevillkor. Tidigare forskning har visat att kreditbetyg spelaren viktig roll i företags beslut gällande kapitalstruktur, särskilt i tider av potentiellomklassificering av betygen. Med hjälp av Credit Rating–Capital Structure hypotesen ämnaruppsatsen utreda om det existerar ett samband mellan europeiska fastighetsbolags kreditbetygoch dess kapitalstruktur. CR–CS hypotesen föreslår att företag nära ett förändrat kreditbetygkommer att förändra sin kapitalstruktur för att undvika en nedgradering, alternativt erhålla enuppgradering. Därmed är utgångspunkten för denna studie att fastighetsföretag nära ett förändratkreditbetyg väljer att sänka sin skuldsättning relativt eget kapital i större utsträckning änresterande fastighetsbolag med kreditbetyg. Studien finner bevis för att europeiskafastighetsbolag tar hänsyn till sitt kreditbetyg vid kapitalstruktursförändring, i synnerhet deföretag nära ett nedgraderat kreditbetyg.

Denna uppsats utforskar och analyserar kapitalstrukturen hos börsnoterade fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm under åren 2017–2022. Studien fokuserar på att identifiera eventuella samband mellan bolagens skuldsättningsgrad och en rad faktorer: storlek, lönsamhet, tillväxt, samt styrräntans inverkan under den valda tidsperioden. Genom att analysera dessa faktorer i relation till den rådande ekonomiska miljön, avser studien att ge insikter i hur fastighetsbolagen kan utforma sina strategier inför framtida finansiella fluktuationer. Den teoretiska ramen inkluderar grundläggande kapitalstrukturteorier som Modigliani-Miller, Trade-off Theory, Pecking order Theory och Market Timing Theory. Med dessa teorier som grund, har studien utfört kvantitativ dataanalys för att testa hypoteser om sambanden mellan de oberoende variablerna (storlek, lönsamhet, tillväxt, styrränta och TestEtt), och den beroende variabeln (skuldsättningsgrad). Dessa insikter är inte bara relevanta för akademiska ändamål utan också värdefulla för investerare och företagsledare i beslutsprocessen om investeringar. Studien bidrar till den befintliga forskningen genom att ge en djupare förståelse för hur externa ekonomiska förhållanden, som förändrade styrräntor, påverkar kapitalstrukturer inom fastighetssektorn. Slutligen presenterar uppsatsen förslag för framtida forskning för att bygga vidare på de upptäckta trenderna och relationerna. / This essay explores and analyzes the capital structure of publicly traded real estate companies on Nasdaq Stockholm during the years 2017–2022. The study focuses on identifying potential correlations between the companies' leverage ratios and a range of factors: size, profitability, growth, as well as the impact of the policy rate during the chosen period. By analyzing these factors in relation to the prevailing economic environment, the study aims to provide insights into how real estate companies can shape their strategies in anticipation of future financial fluctuations. The theoretical framework includes fundamental capital structure theories such as Modigliani-Miller, Trade-off Theory, Pecking order Theory, and Market Timing Theory. Building on these theories, the study conducted quantitative data analysis to test hypotheses regarding the relationships between the independent variables (size, profitability, growth, policy rate and TestEtt) and the dependent variable (leverage ratio).  These insights are not only relevant for academic purposes but also valuable for investors and corporate decision-makers in the investment decision-making process. The study contributes to existing research by providing a deeper understanding of how external economic conditions, such as changing policy rates, affect capital structures within the real estate sector. Finally, the essay presents suggestions for future research to build upon the discovered trends and relationships.

Att små fastighetsbolags tillgång till extern finansiering och därmed tillväxt är mer begränsat än för större bolag är ett känt faktum. Kapital är begränsat och det kommer hela tiden nya regler som höjer inträdesbarriärerna på fastighetsmarknaden. Trots att spelreglerna är samma för alla och inte går att ändra på, så finns det vissa faktorer som små fastighetsbolag bör ta hänsyn till för att ha en större chans i en kapitalintensiv och konkurrenskraftig bransch. Syftet med studien är således att undersöka vilka faktorer som kan vara avgörande för små fastighetsbolags möjlighet att få tillgång till kapital, med inriktning på bankfinansiering. Studiens syfte har besvarats genom en kvalitativ metod som baserats på sex semistrukturerade intervjuer vilket utgör empiriavsnittet. Fem respondenter är småfastighetsbolag varav tre är etablerade och två är relativt nystartade. En sjätte respondent utgörsav en lokal bank för att inkludera perspektivet från andra sidan i kreditförhållandet. Det framgår att banklån fortfarande är den vanligaste finansieringskällan i fastighetsbranschen och att denna marknad präglas av relationer och tillit i allra högsta grad. Risk är ytterligare en relevant aspekt eftersom det ofta handlar om stora summor kapital, och denna risk kan minimeras för små aktörer genom att agera på ett visst sätt. Att ha en historik i fastighetsbranschen ökar ens chanser att få banklån avsevärt och återbetalningsförmågan är enligt banken det viktigaste. Vidare är marknadens läge också en viktig aspekt då det kan skapa antingen bättre, eller sämre förutsättningar att få finansiering beroende på vad som sker i omvärlden. Resultatet handlar sammantaget om fem utmärkande begrepp; bankrelationer, risk, återbetalningsförmåga, erfarenhet, och marknaden, där framgång i ett mindre fastighetsbolag i slutändan handlar om att finna en optimal balans mellan dessa faktorer. / It is a known fact that small real estate companies’ access to external financing and consequently growth is more limited than what it is to larger firms. The capital is limited today and new regulations appear all the time which additionally raises the barriers for entry to the real estate sector. Even though the same rules apply to all, there are some factors that smaller firms can pay attention to in order to have a better chance in this competitive market. The purpose of this study is thus to examine which factors could be definitive for small real estate companies' ability to gain access to capital, focusing on bank financing. The purpose has been achieved by applying a qualitative method based on six semi structured interviews, which also constitutes the empirical chapter. Five respondents are small real estate firms where of three are established, and two relatively new. A sixth respondent is a local bank in order to include that perspective as well. Bank loans are still the most common source of financing in real estate and this market is all about relations and trust. Risk is another relevant factor since there is a lot of capital in the real estate business and this risk can be minimized in a number of ways. To have a track record in the real estate industry strengthens your chances of getting a bank loan significantly and proof of repayment is according to the bank the most important. The market's condition is also an important aspect, it can create better, or worse conditions for obtaining financing depending on activities in the close environment. The findings consist of five main aspects: bank relations, risk, experience, repayment ability and the market, where a small real estate firm’s success ultimately depends on how well they can find a balance between the factors.