No description available.

Sammanfattning: Redovisningen av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 har tidigare beskrivits i ett stort antal olika vetenskapliga alster. Merparten av dessa har dock tittat på börsnoterade bolag men det finns även andra företag som tillämpar IAS-reglerna. En grupp företag som gör det är de bolag som ägs av svenska staten. Ett av målen med IFRS är att skapa jämförbarhet och då bör inte ägarformen ha någon betydelse för redovisning och värdering. Denna studies syfte är därför att skapa insikt kring hur börsnoterade bolag respektive statliga fastighetsbolag skiljer sig vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde vid tillämpningen av IAS 40. Studien är av fallstudiekaraktär och består av två grundpelare. Dels ingår kvalitativa data i form av intervjuer med företrädare för fastighetsbolagen, dels jämförs dessas räkenskaper med avseende på hur deras orealiserade värdeförändringar redovisas. Referensramen utgörs av teorier inom bland annat ägarstyrning, ägandeformer, fastighetsmarknad samt om redovisning/IAS. Resultaten av studien visar på att företagens representanter gärna talar om full transparens och jämförbarhet meda  vissa skillnader kan utrönas i hur de orealiserade värdeförändringarna ser ut i bolagen. Också de osäkerhetsfaktorer som kan påverka värderingens validitet analyseras och förklaras inom ramen för studien.

Bakgrund och inledning: Under våren 2007 gick ett flertal bostadsbanker i USA i konkurs på grund av ekonomiska problem. När sedan även investmentbanken Lehman Brothers gick i konkurs hösten 2008 skapade detta en förtroendekris som spred sig över hela världen. Eftersom det var bolånemarknaden i USA som utlöste krisen har vi valt att titta närmre på förvaltningsfastigheter. De företag som innehar förvaltningsfastigheter kan värdera dem till antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde. Vilken värderingsprincip som används beror på om företagen är noterade eller icke noterade. Med bakgrund av detta lyder uppsatsens problemformulering; " Syfte: Syftet är att kunna förklara om och varför olika värderingsprinciper ger olika resultat (värden) på förvaltningsfastigheter. Metod: Uppsatsen har gjorts med en kvalitativ studie. Information till den empiriska studien har samlats in med hjälp av personliga semistrukturerade intervjuer. Respondenterna bestod utav fyra revisorer samt en fastighetsvärderare. De representerar fyra olika revisionsbyråer, där fastighetsvärderaren och en av revisorerna kommer från samma byrå. Resultatet från intervjuerna sammanställs i ett empiriskt kapitel samt analyseras med bakgrund mot den teoretiska genomgången. Utifrån analysen dras sedan slutsatser.

The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics.

Problem: Dagens höga frekvens av gränsöverskridande handel kräver homogena regelverk inom många olika områden, även inom redovisning. I arbetet med att försöka harmonisera medlemsländernas redovisningsprinciper beslutade Europarådet att alla börsnoterade företag inom Europeiska Unionen från den 1 januari 2005 skall följa IASB: s regelverk, IAS/IFRS, vid upprättandet av koncernredovisningen. Motiven bakom beslutet var att för-söka erhålla en ökad transparens av information och att öka jämförbarheten mellan företag inom unionen, vilket i sig skulle underlätta för investerare och verka för en välfungerande kapitalmarknad. En av skillnaderna med att tillämpa IAS/IFRS istället för de svenska reglerna som blir väldigt tydlig för fastighetsbolagen är att förvaltningsfastigheter ska värderas antingen till verkligt värde enligt IAS 40 alternativt anskaffningsvärde minus komponentav-skrivningar. I det svenska regelverket ska redovisning ske till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar enligt RR 24. Detta kan få stora effekter i företagens koncernredovisningar och påverka hur olika intressenter värderar koncernen. Syfte: Studiens syfte är att belysa de effekter en implementering av IAS/IFRS-reglerna för med sig vid värdering av förvaltningsfastigheter i mindre svenska onoterade fastighetskoncerner. Hänsyn ska även tas till de effekter en förändrad redovisning har för revisorer, banker och investerare. Avgränsning: Noterade företag kommer inte att behandlas, då det skulle strida mot studiens syfte. Vidare kommer ej internationella företag redogöras för. Företag som inte är fastighetsbolag kommer heller ej att behandlas. Metod:Metoden som används är kvalitativ och studien kommer i första hand baseras på primärdata där sådan är möjlig. Studiens ansats är induktiv, då slutsatser kommer att dras från empirin. Teoretisk referensram: Studiens referensram är baserad på värderingsteorier samt svenska och internationella redovisningsregler, som behandlar förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar. Slutsats: EU:s grundtanke med ett harmoniserat regelverket är god, men leder till oönskade effekter. Studien kommer fram till att ett byte från det svenska regelverket till det internationella skulle innebära en ökad arbetsmängd för företagen och därmed öka kostnaderna. Det blir inte alltid enklare att jämföra företag som värderar enligt verkligt värde, då värderingarna är subjektiva och inte alltid speglar det sanna värdet. IAS 40 erbjuder även andra möjligheter att redovisa, som till exempel anskaffningsvärde. Företagen kommer därför genom att den föregående metoden finns kvar troligtvis ej redovisa till verkligt värde. Därmed faller argumentet att detta regelverk skulle öka jämförbarheten.

Bakgrund och problem En nyhet med de standarder som infördes i samband med IFRS är hur värdering av förvaltningsfastigheter ska gå till. Tidigare redovisades dessa utifrån anskaffningsvärde medan företag efter införandet av IFRS nu även kan välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ger detta upphov till realiserade och orealiserade värdeförändringar, vilka ska redovisas över resultaträkningen. Problematiken med detta ligger i att årets resultat påverkas av värdeförändringar som är av en ren redovisningsteknisk natur vilka även är tillåtna att dela ut enligt IFRS. Ett potentiellt problem författarna ser är därför att företag väljer att dela ut orealiserade vinster vilket kan upplevas som mycket riskabelt på lång sikt. Med denna bakgrund avser författarna att undersöka hur det utdelningsgrundande resultatet i tio svenska fastighetsbolag har påverkats efter införandet av IAS 40 och tillämpningen av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Problemformulering Ur problembakgrunden har författarna formulerat följande forskningsfråga för denna studie: Har det utdelningsgrundande resultatet påverkats i de undersökta företagen till följd av införandet av det nya regelverket IFRS och tillämpningen av IAS 40 vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter? Syfte Syftet med uppsatsen är att utreda hur det utdelningsgrundande resultatet har påverkats i de tio undersökta börsnoterade svenska fastighetskoncernerna under perioden 2006 till 2008 efter övergången till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Vidare är syftet att identifiera bakomliggande faktorer till de resultat som den kvantitativa undersökningen ger. Metod Ansatsen för studien är kvantitativ samt kvalitativ och författarna har valt ett deduktivt angreppssätt. Urvalet innehåller samtliga fastighetsbolag vars moderföretag är noterade på Stockholmbörsens listor Large Cap alternativt Mid Cap och som definierar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter. Ytterligare ett urvalskriterium var att de på koncernnivå väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt metoden för verkligt värde i IAS 40. Koncernernas årsredovisningar har granskats och en sammanställning har gjorts av insamlad data. Denna har sedan analyserats utifrån den teoretiska referensramen författarna valt. Den kvantitativa undersökningen har även kompletterats med en kvalitativ i form av fem stycken intervjuer med experter inom ämnesområdet. Resultat och slutsatser Studien visar att IAS 40 haft en marginell betydelse på det utdelningsgrundande resultatet. Inget av de undersökta bolagen har valt att inkludera orealiserade värdeförändringar i det utdelningsgrundande resultatet och enbart fem av tio väljer att inkludera realiserade. Författarna drar slutsatsen att bolagen exkluderar orealiserade värdeförändringar då det inte går hand i hand med en långsiktig och stabil utdelningsnivå att dela ut dessa värdeförändringar eftersom de är volatila från år till år. Författarna menar även på att den nya aktiebolagslagen har påverkat då en utdelning måste vara försvarlig enligt försiktighetsregeln. Att fem bolag inkluderar realiserade värdeförändringar bedömer författarna har att göra med att dessa bygger på faktiska kassaflöden samt att de är betydligt mindre i storlek än de orealiserade.

Dagens ekonomi är i mycket större utsträckning än tidigare inriktad mot tjänst och kunskapsintensiva organisationer, vilket har lett till en genomgripande strukturell förändring, det immateriella kapitalet är på väg att konkurrera ut de fysiska kapitalen. Därför är det viktigt att synliggöra denna förändring och anpassa redovisningen för att kunna skapa väl fungerade arbetsmetoder för företagen. Målet med redovisning är att redovisningen skall ge en rättvisande bild av företagets finansiella ställning. Vilka tillgångar som skall redovisas i balansräkningen för att ge en så rättvisande bild som möjligt är en svår fråga. Ett företags tillgångar kan vara både materiella och immateriella. Kraven för att få aktivera en utgift som en immateriell tillgång i balansräkningen är hårda. I och med att kraven är hårda för vad som får aktiveras under rubriken immateriella tillgångar i balansräkningen, kan inte intellektuellt kapital i form av personalens kompetens redovisas i balansräkningen. Uppsatsen syftar till att se vilka möjligheter företagen har för att kunna redovisa det intellektuella kapitalet och vilka modeller som skulle kunna bli aktuella utan att bryta mot gällande redovisningsprinciper. Med utgångspunkt från syftet har vi utfört en kvalitativ undersökning där vi har studerat teorier som berör intellektuellt kapital, tillgångar och redovisningsprinciper. Därefter analyserar vi tre stycken modeller för redovisning av det intellektuella kapitalet. Vår uppfattning efter studien är att om det skall vara möjligt att inkludera företagens intellektuella kapital i det enskilda bolagets externa rapportering utan att bryta mot gällande redovisningsprinciper, måste det finnas en enhetlig redovisningsstandard. Detta för att företagen skall kunna jämföras med varandra. Att utforma en enhetlig standard anser vi är problematiskt. Tvinga företagen att följa en enhetlig standard och föra in det intellektuella kapitalet i redovisningen skulle bli både kostsamt för företagen och alltför komplext. Det skulle också behövas göra allt för stora antaganden i denna standard för att det intellektuella kapitalet skulle kunna redovisas på ett tillförlitligt sätt. En stor anledning till att det intellektuella kapitalet inte går att redovisa är för att värdet inte kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Detta anser vi inte bara gäller det intellektuella kapitalet utan av även andra tillgångar som ska värderas till verkligt värde. Därför är vi kritiska mot värdering till verkligt värdet när det gäller alla grupperingar av tillgångar och är istället förespråkare för en redovisning som bygger på historiska kassaflöden.

Bakgrund och problem: Från och med 1 januari 2005 så kan onoterade företag välja att följa IFRS och därmed redovisa sina förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Då uppstår en valmöjlighet där de får välja ifall de vill redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. De kan annars fortsätta att följa ÅRL och BFN, vilket leder till att de redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett anskaffningsvärde enligt RR24. För att ta reda på hur företagen resonerar kring valet av värderingsmetod så är det intressant att ställa för – och nackdelar med de olika värderingsmetoderna mot varandra. Vilka motiv går att hitta till de val företagen gör och vilka problem går att finna med vald värderingsmetod, är två av fler viktiga frågor vi ställer oss i uppsatsen. Syfte: Syftet är att beskriva och förklara motiven bakom de val av värderingsmetoder som företagen gör vid värdering av sina förvaltningsfastigheter. Avgränsningar: Uppsatsen behandlar förvaltningsfastigheter och de värderingsmetoder som används vid fastighetsvärdering. När vi talar om de olika värderingsmetoder företagen använder så avser vi anskaffningsvärde respektive verkligt värde. Metod: Uppsatsen består av en kvalitativ samt en kvantitativ undersökning. Studien inleddes med en kvantitativ undersökning där vi studerade ett flertal onoterade företags årsredovisningar. Denna undersökning ledde fram till att två stycken intervjuer genomfördes samt att två stycken frågeformulär besvarades. Dessa ingick sedan i vår kvalitativa studie. Den insamlade informationen tolkades och relaterades därefter till de teorier vi använt oss av och mynnar på så vis ut i en analys. Resultat och slutsatser: De flesta onoterade företag redovisar fortfarande enligt ÅRL & BFN och redovisar därmed sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde. Studien påvisar att det handlar om ett flertal faktorer som spelar in när det kommer till de val företagen gör vid värderingen. En viktig slutsats är att värdering till verkligt värde rent teoretiskt är uppskattat hos företagen men att det ännu inte uppnått full genomslagskraft. Vi tror att vi mer och mer är på väg mot en fastighetsvärdering till ett verkligt värde. Förslag till vidare forskning: Värdeförändringar som uppkommer vid värdering till verkligt värde leder till oerhörda fluktuationer i resultatet. Ett förslag till vidare forskning vore att utvärdera möjligheten att förlägga värdeförändringarna som en egen post, mot det egna kapitalet. Skulle det lösa den svårighet som idag uppstår vid värdering till ett verkligt värde? Vi anser att det därför vore intressant att få en detaljerad genomgång om hur en sådan förändring skulle påverka företagen och dess intressenter.

Abstract This report intends through a case study to investigate if lightweight concrete is appropriate as main material in the outer wall of a seven storey residential building. A technical design is carried out in accordance with the definitions and requirements for passive houses, given by FEBY’s1 “Demand specification for passive houses”. A literature review is also carried out for a comparison between regular bolt wall and light weight concrete wall, with a focus on the safety of moisture. The lightweight concrete block used in the report is as a celblock produced by the company H+H Sweden AB. The methods used have resulted in compliance with requirements and recommendations from authorities. Calculations of energy, noise and moisture risk assessment has been carried out. The work has resulted in the conclusion that the lightweight concrete itself is not able to isolate in the extent necessary to obtain chosen U-value of 0,1 W/m2 ° C, without getting to thick. Therefore additional insulation is needed. There are few relevant reference objects built with only light weight concrete. A villa in Lomma, Sweden, has been designed but is not yet built. The house has no additional insulation and the climate screen consists only of light weight concrete and plaster. The multi storey building designed within this report has generally large windows, also to the north, which in passive house context is unusual. The large window areas result in greater thermal bridges around the windows and greater losses of heat through transmission. As compensation a very low U- value of 0,1 W/m2 ° C was set as a prerequisite from the start ensuring a positive energy balance. This action has proved necessary when implemented energy balance calculation resulted in the heating demand of 42 kWh/m2 per year. Maximum allowable energy for a passive house is according to FEBY under 50 kWh/m2 per year. There are several advantages identified when using light weight concrete. All problems related to moister are avoided with this completely mineral material. Light weight concrete offers good thermal insulation by its porosity. It has heat storing properties during the winters. The material is fireproof and free from chemicals. Together with additional insulation a quiet and healthy indoor environment is derived. It has been difficult to find potential risks of using concrete in the climate screen of a passive house. Passive house technology is relatively new, and passive house technology with concrete is even newer. In fact, the villa in Lomma is said to be the first in Sweden carried out in light weight concrete. A minor estimation upon the costs of a the insulated light weight concrete wall, contra a wood bolt wall has proved the light weight concrete wall to be twice as expensive. Perhaps the future will prove risks that have not yet been revealed?

Syfte: Syftet med studien är att undersöka och förklara hur olika egenskaper hos ledarskapsfigurer (Verkställande direktör, ekonomichef) kan påverka goodwillnedskrivningar samt det redovisade värdet av goodwill. Metod: Studien tar en deduktiv ansats och grundas på en dokumentstudie, hypoteser har formats och analyserats samt därefter accepterats eller förkastats. Teoretiskt perspektiv: Studiens grundläggande teoretiska perspektiv är agentteorin samt den positiva redovisningsteorin. Andra teorier som belyses i studien är bland annat teorin om verkligt värde och beteende teorin inom bolag. Empiri: Studien är kvantitativ och består av data som insamlats från årsredovisningar av bolag noterade på Stockholmsbörsen. Slutsats: Datamaterialet kunde inte påvisa någon signifikans mellan nyckelpersonernas beteende och deras påverkan på goodwillnedskrivningar samt det redovisade värdet av goodwill. / Purpose: The purpose of this paper is to explain how different individual factors at an executive level (CEO, CFO) has an effect on goodwill impairments and the accounted value of goodwill. Methodology: The paper has an deductive approach and is based upon a document study at firms listed at Nasdaq OMX Stockholm. Theoretical perspective: The essential theoretical perspective is positive accounting theory and the agency theory. Other theoretical perspectives in this paper are fair-value theory and the behavioral theory of the firm. Empiric foundation: The empirical foundation in this paper is quantitative and is based on data collected from annual reports from the firms that are listed at the Nasdaq OMX Stockholm. Conclusions: The collected data couldn’t find any significance between the behavior of the key persons and goodwill impairment and the accounted value of goodwill.