Gränsöverskridande fastighetsinvesteringar har blivit allt vanligare sedan andra hälften av 1900-talet. Idag står gränsöverskridande aktörer för en relativt stor del av den årliga transaktionsvolymen i Sverige. Samtidigt har kronan under en längre tid varit svag och fluktuerat kraftigt, inte minst under senare år. Valutarisk är en vanligt förekommande risk bland multinationella företag då de ofta har intäkter och utgifter i flera olika valutor. Tillgångsvärden och löpande intäkter kan stiga lokalt men är valutakursen ofördelaktig så kan företag istället göra en förlust på sin affär, mätt i den valutan man redovisar i. Syftet med denna studie har varit att analysera sambandet mellan den svenska kronan och utländska fastighetsinvesterares beslutsprocess när de överväger investeringar i Sverige. Studien syftade till att undersöka hur valutarisk uppfattas och hanteras i transaktionsprocesser som involverar köpare, säljare, rådgivare och finansiärer. Dessutom genomfördes försök att kvalitativt undersöka de mest utbredda valutasäkringsverktygen och strategierna som används av utländska investerare för att mildra rörelser i den svenska kronan. Studien syftade också till att utvärdera effektiviteten av befintliga valutasäkringsinstrument i fastighetsinvesteringssammanhang. Studien avslöjade att den främsta oron bland gränsöverskridande investerare är marknadens likviditet. Den svenska fastighetsmarknaden har dock uppvisat en betydande likviditet de senaste åren, vilket rönt stort intresse från utländska investerare. Den svenska kronans volatilitet och oförutsägbarhet är dock fortfarande relevanta frågor i dagens globala landskap. Baserat på studiens resultat varierade synpunkterna på effekterna av en volatil krona, och att kvantifiera dessa effekter visade sig vara utmanande. Studien visade dock att den svenska kronan har viss inverkan på utländska investerares intresse för Sverige, om än i begränsad omfattning. Även om växelkurser inte rankas bland de mest kritiska faktorerna som påverkar investeringsbeslut, visar studien att det är viktigt att inte underskatta betydelsen av att överväga växelkursens dynamik, eftersom det kan påverka avkastningen på en investering avsevärt. Särskilt för investerare som följer lågrisk-strategier så kan den svenska kronans volatilitet utgöra en betydande utmaning. Studien identifierade ett fåtal fall där utländska fastighetsinvesterare valt bort Sverige på grund av kronans volatilitet. För att minska valutarisken finns olika instrument och strategier tillgängliga. Studien fann att finansiering i lokal valuta framstod som den mest använda strategin bland utländska investerare, eftersom den naturligt säkrar sig mot växelkursfluktuationer. Andra vanliga strategier inkluderar valutaswappar och utnyttjande av terminskontrakt. Studien visade dock att dessa strategier inte är optimalt utformade för fastighetsinvesteringar, eftersom de kan vara kostsamma och ofta har korta löptider. Icke desto mindre visade resultaten att dessa instrument inte är så illa lämpade för fastighetsmarknaden som man tidigare trott, eftersom det blev tydligt tidigt i studien att de flesta investerare inte hade reflekterat över deras begränsningar. / Cross-border real estate investments have become increasingly common since the secondhalf of the 20th century. Today, cross-border actors account for a relatively large share of the annual transaction volume in Sweden. At the same time, the Swedish krona has been weak for a long time and has fluctuated considerably, not least in recent years. Currency risk is a common risk among multinational companies as they often have income and expenses in several different currencies. Asset values and current income can increase locally, but if the exchange rate is unfavorable, companies can instead make a loss on their business, measured in the currency they report in. The purpose of this study has been to analyze the relationship between the Swedish krona and the decision-making process of foreign real estate investors when considering investments in Sweden. The study aimed to investigate how currency risk is perceived and managed in transaction processes involving buyers, sellers, advisors, and financiers. In addition, attempts were made to qualitatively examine the most widespread currency hedging tools and strategies used by foreign investors to mitigate movements in the Swedish krona. The study also aimed to evaluate the effectiveness of existing currency hedging instruments in the real estate investment context. The study revealed that the main concern among cross-border investors is market liquidity. However, the Swedish real estate market has shown considerable liquidity in recent years, which has attracted considerable interest from foreign investors. However, the volatility and unpredictability of the Swedish krona remain relevant issues in today's global landscape. Based on the results of the study, views on the effects of a volatile Swedish krona varied, and quantifying these effects proved challenging. However, the study showed that the Swedish krona has some impact on foreign investors' interest in Sweden, albeit to a limited extent. Although exchange rates do not rank among the most critical factors affecting investment decisions, the study shows that it is important not to underestimate the importance of considering the dynamics of the exchange rate, as it can significantly affect the return on an investment. Especially for investors following low-risk strategies, the volatility of the Swedish krona can pose a significant challenge. The study identified a few cases where foreign real estate investors opted out of Sweden due to the volatility of the Swedish krona. To mitigate currency risk, various instruments and strategies are available. The study found that local currency financing emerged as the most widely used strategy among foreign investors, as it naturally hedges against exchange rate fluctuations. Other common strategies include currency swaps and the use of forward contracts. However, the study found that these strategies are not optimally designed for real estate investments, as they can be costly and often have short maturities. Nevertheless, the results showed that these instruments are not as poorly suited to the real estate market as previously thought, as it became clear early in the study that most investors had not reflected on their limitations.

För investerare vars portföljer utgörs av internationella investeringar är det i synnerhet viktigt att begrunda beroendestrukturen mellan internationella investeringar och valutakurser. Detta på grund av den valutarisk som investeraren exponerar sig mot utöver de internationella tillgångarnas inneboende risk. I denna studie undersöks hur svenska investerare med investeringar i den amerikanska aktie- och företagsobligationsmarknaden påverkas av valutakursförändringar i USD:SEK. De amerikanska investeringarna är i denna studie denominerade i amerikanska dollar men portföljen och dess risk är denominerad i svenska kronor, portföljen påverkas därmed av valutaeffekten.Vidare undersöks samvariationen mellan dessa tillgångar och en optimal valutahedge upprättas för att reducera svansrisk i en sådan portfölj.  För att bestämma en optimal valutahedge optimeras CVaR för nio olika portföljer med olika viktning av S&P 500, investment grade- företagsobligationer och high yield-företagsobligationer. Två metoder för att ta fram scenariopriser till optimeringen används: historisk simulering samt Monte Carlo-simulering från en vine-copula. Resultaten i denna studie antyder att svenska investerare bör hedga bort viss exponering mot USD. På den amerikanska aktiemarknaden bör större andel av valutarisken bibehållas än på den amerikanska high yield-obligationsmarknaden. Detta antyder att viss valutarisk bidrar med en hedgande effekt. På den amerikanska investment grade-obligationsmarknaden bör endast en mycket liten exponering mot USD bibehållas och ingen tydlig hedgande effekt kunde påvisas. Analys av samvariation mellan amerikansk aktiemarknad, företagsobligationsmarknad och valutakursen USD:SEK antyder att USD:SEK uppvisar förhöjt negativt beroende vid svansutfall i både den amerikanska aktiemarknaden och high yield-obligationsmarknaden. Detta antyder att USD uppvisar så kallade safe haven-egenskaper för svenska investerare i dessa marknader. / For investors whose portfolios consist of international investments, it is of particular importance to consider the dependence structure between international investments and foreign exchange rates. This is due to the currency risk that the investor is exposed to in addition to the inherent risk of the international assets. This study examines how Swedish investors with investments in the US equity and corporate bond market are affected by exchange rate fluctuations in the currency pair USD:SEK. In this study, US investments are denominated in US dollars, but the portfolio and its risk are denominated in Swedish Kronor, the portfolio is thus affected by the foreign currency effect. Furthermore, the covariation between these assets is examined and an optimal hedge is established in order to reduce tail risk in such a portfolio. To determine the optimal currency hedge, CVaR is optimized for nine different portfolios with different weightings of S&P 500, investment grade corporate bonds and high yield corporate bonds. Two methods for producing scenario prices for the optimization are used: historical simulation and Monte Carlo simulation from a vine copula. The results of this study suggest that Swedish investors should hedge some of the exposure against USD. In the US stock market, a larger share of currency risk should be maintained than in the US high yield bond market. This suggests that some currency risk contributes to a hedging effect. In the US investment grade bond market little exposure against USD should be maintained and no clear hedging effect could be demonstrated. Analysis of covariation between the US stock market, corporate bond market and the exchange rate USD:SEK indicates that USD:SEK displays increased negative dependence in tail events in boththe US stock market and the high yield bond market. This indicates that USD displays so-called safe haven properties for Swedish investors in these markets.

Multinational companies have consistently not been able to explain the impact currency and interest rates fluctuations have on their profits. To be able to account for these effects, thorough visibility is required. Epiroc Örebro is a global supplier of products and services within mining and infrastructure, with sales in more than 150 countries. The largest markets are Europe, North and South America and Asia. Naturally, with exposure to many different currencies and interest rates, it lies in the company’s interest to fully grasp and visualize the effects of these risk factors. The aim of this study is to provide and apply a performance attribution model to Epiroc Örebro, in order to fully grasp and visualize, how foreign exchange rates and interest rates affect the profits of the company’s operations on a daily basis. Main focus is on incorporating inventory into the performance attribution model. To fulfill the purpose of this thesis, literature studies on performance attribution models, foreign exchange risk, and interest rate risks were conducted. Epiroc Group and Epiroc Örebro were studied to get the full picture of their risk exposures. Consequently, a generic framework for performance attribution was extended, established and provided to their daily operations. The rigorous framework describes profit decomposition (ΔNPVt) with respect to risk factors. In summary, this mathematical model comprises of: a Taylor approximation for changes in price with several error terms, terms accounting for holding foreign currencies and assets, purchasing and sales of currencies and assets and lastly, a term accounting for currency fluctuations. See eq. (4.25) to eq. (4.35). The focus of this report is the addition of inventory into the existing performance attribution model. Inventory is valued to last purchase price and the value of inventory is only affected by price changes and exchange rate fluctuations. The main result of this study is that inventory can be incorporated into the performance attribution model. The model is comprehensive and fully explains the company’s NPV changes on a daily basis in detail. Furthermore, the conclusion is that the model can be extended to handle inventory, but several additions and adjustments are still to be added. Work regarding data extraction and cash flow prognosis will be required to scale the model and to enable real time use. / <p>Examensarbete i Finans från Civilingenjörsprogrammet i Industriell Ekonomi.</p>

Bakgrund: Biståndsorganisationer (NGOs) är verksamma i hela världen och exponeras följaktligen mot valutarisk. Organisationerna hanterar biståndsmedel i så väl vanliga som ovanliga valutor när de på olika sätt finansierar lokala samarbetspartners. Andelen forskning om hur biståndsorganisationer hanterar valutaköp och valutarisk är begränsad och denna studie avser att studera området ytterligare. Syfte: Studien ämnar att utifrån riskhanteringsteori samt best practice analysera problematiken kring exponeringen mot valutarisk för svenska NGOs samt dess biståndsmottagare. Syftet är även att på detta sätt kunna diskutera generella strategier för svenska NGOs valutahandel och valutariskhantering. Genomförande: Den kvalitativa ansatsen utgörs av informationsinhämtning i form av nio intervjuer som utformats efter teori samt tidigare studier. Genom fem intervjuer med svenska NGOs ges en bild av hur organisationernas processer och behov ser ut relaterat till valutariskhantering. Information om hur valutarisk- och valutahantering bedrivs i praktiken samt hur experter inom området ser på NGOs nuvarande hantering baseras på fyra intervjuer med aktörer inom valutarisk- och valutahantering. Studiens empiri från genomförda intervjuer analyseras med stöd i studiens teoretiska referensram samt tidigare studier. Slutsats: Studien visar att problematiken kring valutahandel och valutariskhantering är mer komplex än den verkar vid en första anblick samt att syftet med valutariskhantering skiljer sig mellan vinstdrivande företag och ideella organisationer. Det framgår även att NGOs i nuläget överför merparten av exponeringen mot valutarisk till motpart genom avtal och att NGOs med stor andel bunden finansiering inte har möjlighet att utförligt undersöka eller implementera valutariskhantering. Slutligen har ett antal strategier utvecklats för att mer kostnadseffektivt köpa valuta. / Background: Non-governmental organizations (NGOs) are active in most parts of the world and are consequently exposed to foreign exchange risk. The organizations manage aid funds in both common and uncommon types of currency when they in different ways finance local cooperation partners. The amount of previous research how aid organizations handle the management of currency trade and foreign exchange risk is limited and this study aims to examine the area further. Aim: The study aims to analyse the complex of problems regarding exposure to foreign exchange risk for both Swedish NGOs and their cooperation partners, to do so on the basis of foreign exchange risk theory and best practice. The aim is in such a way to discuss general strategies for currency trade and foreign exchange risk management for Swedish NGOs. Completion: The qualitative approach consists of nine interviews that have been designed in accordance with theory and previous research. A picture of the organizational processes and needs of Swedish NGOs regarding foreign exchange risk- and currency trade management was given by five interviews with NGOs. Information concerning how foreign exchange risk- and currency trade management is utilized in practice and how experts in the field perceive current management of NGOs was gathered from four interviews with actors within foreign exchange risk- and currency trade management. The empirical data is analysed on the basis of the theoretical framework and previous research. Conclusion: The study shows that the complex of problems regarding foreign exchange risk- and currency trade management are not as straightforward as at first glance. It also indicates that foreign exchange risk management differs between for-profit businesses and non-profit organizations. It appears that NGOs currently transfer all foreign exchange risk exposure to its counterpart through contracts. The investigation and implementation of foreign exchange risk management is not possible for NGOs with a large ratio of restricted funds. Finally a number of strategies have been developed for a more cost-effective currency trade.

The aim of this thesis is to enhance our understanding of Swedish marine insurers' choices of business strategies under the potentially difficult business circumstances of the interwar period 1918-1939. Little previous research exists on marine insurance during the interwar period. This is remarkable in the Swedish context since the Swedish economy has traditionally depended on its exports. The focus on Sweden is justified since the Swedish insurance market saw regulatory stability during the interwar period. It was also characterised by the coexistence of stock and mutual insurers, allowing this thesis to contribute with insights on potentially problematic insurance cartelisaton. This thesis employs a mixed methods design, including qualitative methods and regression analysis. To interpret results, this thesis employs insurance risk theory, cartel theory, theories on reinsurance and risk diversification, and agency theory. By employing this combination of theories, it is possible to explain choices and outcomes of adopted strategies both with reference to particularities of marine insurance and with reference to particularities of the two different organisational forms. The results show that the insurers conceived several new characteristics of their business environment as challenges and implemented both cartel strategies and company-specific strategies of risk diversification. Among the challenges were rapid inflation, rapidly decreasing prices and business volumes in shipping and trade, the introduction of motor ships, and the existence of naval mines on many trade routes. Also, exchange-rate fluctuations were considered to cause losses on established marine insurance contracts and rendered business results uncertain. Swedish insurers adopted cartel strategies from 1918 through The Swedish Association of Marine Underwriters (Sjöassuradörernas Förening) since they had anticipated a post-war crisis. Market division agreements were adopted for the most attractive market segments, but eventually price agreements became the primary cartel strategy, supported by prohibitions of competition. The work on price agreements sometimes increased the market efficiency since it reduced uncertainty, for instance in insurance of cargo with motor ships. Few price agreements were however adopted for the insurance of shipping since that market segment was dominated by mutual insurers, highlighting the difficulties of cartelisation in insurance markets inhabited by both stock and mutual insurers. The cartel further adopted reinsurance agreements to create barriers to entry in the Swedish marine insurance market. It however experienced prominent difficulties to implement the cartel strategies. One prominent difficulty of implementation was cheating. Also international competition created difficulties. The cartel companies therefore engaged in international cartelisation through The International Union of Marine Insurance (Internationaler Tranport-Versicherungs-Verband) from the late 1920s. This international cartel sought to reduce international competition by agreements not to compete in foreign markets. It also sought to manage the exchange-rate fluctuations of the early 1920s and the early 1930s by agreements among marine insurers, but it failed to obtain sufficient support. In spite of cartelisation, the returns on marine insurance were pushed down by the recognized challenges during the early 1920s, inflicting losses. The business however recovered and remained profitable throughout the 1930s, showing that the great depression was not as great as the deflation crisis in marine insurance. Exchange-rate fluctuations affected the international competitive strength of both stock and mutual insurers and additionally influenced the stock insurers' returns on established marine insurance contracts. The insurers were however compensated for the poor marine business results of the early 1920s by greater reliance than previously on reinsurers and by diversification among insurance lines, which rendered profits less negative than the returns on marine insurance. The business ceded to reinsurers on average inflicted losses during each of the first seven years of the 1920s. These losses were indirectly caused by World War I since that war had caused the establishment of new reinsurers in different countries, not the least in Scandinavia, and in turn caused over capacity during the 1920s. New contractual formulations evolved internationally to the benefit of ceding insurers, indicating information asymmetries. Exits became frequent among reinsurers. In effect, into the 1930s, ceding insurers internationally found it difficult to obtain obligatory reinsurance treaties. During the early 1920s, the Swedish stock marine insurers also increasingly diversified their insurance businesses among insurance lines. This process had been catalysed by World War I, was accelerated during the 1920s, and continued into the 1930s. / Syftet med denna avhandling är att förståeliggöra svenska marinförsäkringsbolags val av affärsstrategier under mellankrigstiden 1918-1939, en period som kännetecknades av potentiellt svåra affärsförhållanden. Försäkringsverksamhet är känslig för ekonomiska kriser, men har uppmärksammats mindre än bankverksamhet när det gäller mellankrigstiden. Inte minst marinförsäkring är känslig för ekonomiska kriser eftersom de försäkrade verksamheterna, sjöfart och handel, endast förekommer i den mån som transporterade varor efterfrågas. Tidigare forskning har endast i liten omfattning fokuserat på marinförsäkring, vilket ur ett svenskt perspektiv kan tyckas anmärkningsvärt med tanke på att den svenska ekonomin har i hög grad varit beroende av sjöburen handel. En studie av svensk marinförsäkring är motiverad ur ett internationellt perspektiv eftersom den svenska försäkringslagstiftningen förblev i stort sett oförändrad under perioden, vilket gör det rimligt att tolka marinförsäkringsbolags val av affärsstrategier som svar på ekonomiska omständigheter. Under mellankrigstiden var katellstrategier ett vanligt svar på svåra affärsförhållanden i olika verksamheter, men kartellisering var potentiellt problematisk i marinförsäkring eftersom den verksamheten är internationell och eftersom marinförsäkring är en heterogen produkt. Dessutom befolkades den svenska försäkringsmarknaden av både aktiebolag och ömsesidiga bolag, vilket är ett ytterligare potentiellt hinder för kartellisering. Studier av kartellisering under potentiallt svåra förutsättningar kan bidra med insikter om under vilka förutsättningar karteller uppstår, vilket ytterligare motiverar studien. Denna avhandling analyserar även två företagsspecifika riskdiversifieringsstrategier, som potentiellt kan kompensera för låg avkastning på mottagen försäkring, nämligen återförsäkring och diversifiering mellan försäkringsgrenar. Återförsäkring har av tidigare forskning framhållits som ett underutforskat område. Avhandlingen tillämpar både kvalitativa och kvantitativa undersökningsmetoder. För att uttolka de empiriska resultaten tillämpas riskteori för försäkring, kartellteori, återförsäkringsteori, riskdiversifieringsteori, samt incitamentsteori på företagsnivå (agency theory). Denna kombination av teorier gör det möjligt att förklara strategival med utgångspunkt både i marinförsäkringens karaktäristika och i de båda olika organisationsformers karaktäristika. Resultaten visar att försäkringsbolagen noterade ett antal nya affärsförhållanden som utmaningar och att dessa bolag implementerade både kartellstrategier och företagsspecifika riskdiversifieringsstrategier. Bland de noterade utmaningarna märks snabb inflation, snabbt fallande priser och affärsvolymer i sjöfart och handel, införandet av motorfartyg, samt sjöminor på många fartygsrutter. Försäkringsbolagen behärskade endast lite erfarenhet av risker associerade med motorfartyg och sjöminor, vilket gjorde riskbedömningar osäkra. Även växelkursfluktuationer uppfattades som utmaningar eftersom de orsakade förluster på etablerade marinförsäkringskontrakt och skapade problem att förutsäga affärsresultaten. Från 1918 antog svenska marinförsäkringsbolag kartellstrategier genom branschorganisationen Sjöassuradörernas Förening, detta eftersom de förväntade sig en efterkrigskris. Marknadsuppdelningsavtal infördes i attraktiva marknadssegment, men med tiden blev prisöverenskommelser den främsta kartellstrategin, understödd av avtal som förbjöd konkurrens. Arbetet med prisöverenskommelser ökade marknadseffektiviteten i vissa marknadssegment, detta genom att reducera osäkerheten i riskbedömningarna. Ett tydligt exempel på ett sådant marknadssegment är försäkring av varor transporterade med motorfartyg. Kartellen etablerade däremot få prisöverenskommelser för försäkring av sjöfart eftersom detta marknadssegment dominerades av ömsesidiga försäkringsbolag. Denna kontrast mellan varuförsäkring och sjöfartsförsäkring belyser svårigheterna med att kartellisera en försäkringsmarknad som befolkas både av aktiebolag och av ömsesidiga bolag. Kartellen antog också återförsäkringsavtal i syfte att skapa etableringshinder på den svenska försäkringsmarknaden. Den upplevde emellertid svårigheter att implementera överenskommelserna, såsom brott mot prisöverenskommelserna och mot konkurrensförbuden. Ytterligare svårigheter skapades av internationell konkurrens. Från slutet av 1920-talet deltog därför kartellbolagen i den internationella marinförsäkringskartellen Internationaler Tranport-Versicherungs-Verband (senare benämnd The International Union of Marine Insurance). Medlemsbolagen i denna internationella kartell skapade överenskommelser med innebörden att utländska försäkringstagare inte skulle erbjudas försäkring. Dessa överenskommelser syftade till att reducera den internationella konkurrensen. Denna kartell försökte också reducera effekterna för marinförsäkringsbolag av växelkursfluktuationer genom överenskommelser om hur växelkurser skulle beräknas i marinförsäkringsfrågor. Sådana försök gjordes både under de första åren av 1920-talet och under de första åren av 1930-talet. Det avsedda resultatet kunde emellertid inte nås, detta eftersom uppslutningen förblev otillräcklig. Trots kartelliseringen reducerades avkastningen på marinförsäkring till förlustnivåer under det tidiga 1920-talet. Avkastningen förbättrades sedan stegvis och förblev positiv under 1930-talet. I marinförsäkring var alltså den stora depression inte lika stor som deflationskrisen. Växelkursfluktuationer påverkade både aktiebolags och ömsesidiga bolags internationella konkurrenskraft. Dessutom påverkade växelkurserna aktiebolagens avkastning på etablerade marinförsäkringskontrakt. Försäkringsbolagen kompenserades för 1920-talets förlustresultat i marinförsäkring genom ökad cedering av risk till återförsäkringsbolag och genom diversifiering av de mottagna riskerna mellan olika försäkringsgrenar. Under 1920-talet var bolagens vinster därför mindre negativa än resultaten i marinförsäkring. Den affär som cederades till återförsäkringsbolag var i genomsnitt förlustbringande under vart och ett av 1920-talets första sju år. Dessa förluster orsakades indirekt av första världskriget, eftersom det kriget stimulerade etablering av nya återförsäkringsbolag, detta i olika länder och inte minst i Skandinavien. I förlängningen skapade första världskriget därmed överkapacitet på återförsäkringsmarknaden. Nya kontraktsformuleringar introducerades internationellt till de cederande bolagens fördel. Detta förhållande indikerar informationsasymmetrier i relationen mellan cederande och mottagande försäkringsbolag. Många återförsäkringsbolag lämnade marknaden. Resultatet blev att cederande bolag under början av 1930-talet i olika länder fick svårigheter att sluta obligatoriska återförsäkringsavtal. Under början av 1920-talet diversifierade aktiebolagen också sin verksamhet mellan olika försäkringsgrenar. Denna process katalyserades av första världskriget, accelererade under början av 1920-talet och fortsatte in på 1930-talet.