不動產時效取得制度有其公益之目的，但物權編施行迄今逾六十年，實務上案例大多涉及地上權之時效取得，無怪乎有學者認為時效取得制度不彰。本研究以為首先宜徹底分析不動產時效取得，由於不動產時效取得制度具有一定程度之經濟意義，所以採法律經濟分析來釐清不動產時效取得之立法目的。其次，以「不動產時效取得之主觀要件」與「不動產時效取得之客體」為分析重點。 透過法律經濟分析，本研究發現不動產時效取得制度，就效用減損的觀點言，由於占有者與該不動產有實質聯繫關係，若占有者喪失該不動產之占有，所造成之效用減損是更嚴重的，所以此說明了不動產時效取得應繼續存續之理由。且不動產時效取得其所產生之效益大於其成本，因此讓占用人可依時效而取得相關權利，當屬妥適。再者，我國人多地窄，土地資源極其珍貴，在提昇土地周轉效率、促進土地開發，藉以達成社會財富增加，不動產時效取得有其功能。 於時效取得不動產所有權之主觀要件，現行法律規定占有人無庸承擔其係以行使所有權意思而為占有之舉證責任，確為有效率。然於時效取得地上權之主觀要件，有學者認為占有人所承擔之舉證責任，無法通過法院嚴格的檢驗，無法時效取得地上權。為解決爭議，本文試從經濟之觀點，探討時效取得地上權之主觀要件。經分析後得出，此一主觀要件之舉證責任，不應由占有者承擔。探究現行法規制度之設計與實務上之判決，卻使主張時效取得地上權之占有人承擔舉證責任，實為缺乏效率，建議修改之。 法律規定時效取得所有權之客體為「未登記之不動產」，而所謂「未登記不動產之意涵」，實務與學說上各有不同之見解。透過經濟分析，探討各說所之權利界定，進而比較占有者與所有權人之成本，兼顧不動產時效取得制度之目的，吾人以為以「廣義登記說」中之「未登記於真正所有權人名下之不動產」最為可採。然現行實務所採為「總登記說」，建議修改之。時效取得地上權之客體，實務見解傾向於「不以未登記之不動產為限」。本研究經由經濟分析，認為於他人已完成登記且登記於真正所有權人名下土地，占有人之成本低於所有權人之成本，表示此時應賦權予所有權人，始為有效率，即為於此類型之土地，不得為時效取得地上權之客體。再者，若占有人於此類型土地得因時效而取得地上權，因未來交易時，購買者必須花費更高之成本以調查該土地是否有占有人得依時效而取得地上權，將會增加社會成本。吾人認為時效取得所有權與地上權，其制度設計之經濟效果是一致的，故於時效取得地上權客體應與時效取得所有權之客體一致，應限於「未登記於真正所有權人名下之土地」，此為未來修法之參考。

估價是一門科學，也是一門藝術，除了專業的技術理論之外，還需仰賴估價人員本身的經驗以及能力，因此估價雖然是一種科學推論的過程，它仍然需要人類加以執行。由行為學的角度觀之，人類並非完全客觀理性，因此估價雖然依循科學推論的程序，但仍有可能因為人的執行問題，而影響到估值。在過去估價的相關研究多著重於技術方法上的改良，以期望提升估價人類的專業能力，然而估價所面臨的問題除了技術方法未臻成熟之外，另外為人所詬病者則在於缺乏獨立性，能夠經由人為操作而得到期望之估值。 因此本文擬藉由估價人員的觀點，從行為的角度來探討估價人員在執行業務時，所面臨之客戶影響，及其與估價人員/公司特性間的關聯性。 本文根據問卷調查結果發現，證實目前估價業中確實普遍存在預估制度，且有部份估價人員有估值配合之情形，但並無法證實估值配合是否為普遍存在的現象。預估制度雖未必會直接影響估值的產生，但實際上卻可能會使得估價人員在估價過程之中，接收到額外的客戶影響。至於國內客戶影響之潛在因素可分為業績因素、後果因素、資訊掌握能力、缺乏客觀資料，以及環境因素，與國外區分為提供服務者特性、客戶特性、外部環境特性，以及所提供服務之特性，在分類方式上有所差異，實證結果所呈現者，是在於估價人員面臨客戶影響時，其所認同之潛在因素於傾向上的差異。在影響方式上，客戶很容易利用其他估價人員未掌握的資訊，或是由不同的價格觀點對估值提出質疑。除此之外，最常使用的方式便是打電話給估價人員或上級主管，或是直接告知期望的價格。至於客戶影響力大小部份，整體而言對收入影響重大的客戶，其影響力較大，同時亦發現估價人員對於勘估標的實際成交價格，以及其他估價人員/公司對勘估標的之估算價格，依賴程度很高。此外熟客或是大客戶，尤其是對公司有一定熟悉程度時，由於客戶知道該對誰運用其影響力，所能夠發揮的影響力亦較大。

近年來，台灣逐漸步入高齡社會的狀況，致使政府開始推動「以房養老」政策，以便讓老人可以安度晚年。而這樣對於房子或土地等不動產的新觀念，已逐漸普及化至國人的觀念，而且也逐漸衝擊不動產住宅市場的買賣趨勢。以房地產經濟的角度來看，房地產業不僅可以帶動國內金融、製造、營建、傳統等相關產業的持續發展，進而可以帶動國內總體經濟的上揚，無論從國家經濟面或企業經營面而言，房地產的市場趨勢對於國內經濟或企業經營都具有相當程度的影響，若國內房地產市場價格未能合理達到民眾期待之際，此時房市銷售可能會受到影響，連帶也會影響到企業的永續經營目標。因此，不動產住宅買賣的景氣與否，對於整體經濟復甦或企業持續成長都具有關鍵的影響，故針對其一方向的研究對於市場發展應具有其貢獻。 本研究引用不動產資訊平台上的資訊，收集大台北地區之不動產住宅市場指標資料，利用統計分析及集群分析，找出大台北地區的住宅市場區隔，以利未來不動產企業開發決策的參考，其結論整理如下： 一、 台北市近一年的每季平均買賣筆數以中山區居冠； 二、 新北市近一年的每季平均買賣筆數以淡水區居冠； 三、 台北市不動產住宅移轉以住宅或住商混合區為較高； 四、 淡水區是新北市住宅移轉筆數較多的行政區； 五、 中正區及大同區是以小坪數的住宅為主； 六、 淡水區的住宅市場移轉熱度已開始退燒。

本論文は過去の多くの研究を踏まえながら中国不動産市場に関する制度の変遷を詳細にまとめた.そして，需要側の実証分析において，市場の需要側の変動要因に関する分析の他，住宅購入規制の政策に対する評価を実証分析の結果で明らかにした.住宅市場の供給側に関する実証研究が未だに少ない中で，中国において予約販売制度の存在の下，代理変数の選択に対する検討をした.さらに,理論モデルに基づく実証モデルの推定で住宅の供給側要因と住宅価格の間の動学的関係を考察し，住宅供給側に対しては相応な措置及び規制の重要性を提示した． / 博士(経済学) / Doctor of Economics / 同志社大学 / Doshisha University

京都大学 / 新制・課程博士 / 博士(工学) / 甲第24595号 / 工博第5101号 / 新制||工||1976(附属図書館) / 京都大学大学院工学研究科都市社会工学専攻 / (主査)教授 藤井 聡, 教授 須崎 純一, 准教授 川端 祐一郎 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Philosophy (Engineering) / Kyoto University / DFAM

京都大学 / 新制・論文博士 / 博士(地域研究) / 乙第13625号 / 論地博第33号 / 新制||地||131(附属図書館) / 東京都立大学社会科学研究科社会人類学専攻 / (主査)教授 岡本 正明, 教授 三重野 文晴, 准教授 山口 元樹, 准教授 林 憲吾 / 学位規則第4条第2項該当 / Doctor of Agricultural Science / Kyoto University / DGAM

近年來，由於經濟不景氣及市場上之不確定因素，使得投資不動產成為保險業資金投入的新興熱門標的。因投資不動產之行為涉及憲法所保障之財產權，如非有特殊事由不得加以限制。保險法第146條亦有規定不動產為保險業得投資之法定項目之一。惟於現行相關法規規範下，保險業投資發展空間受到限制。究監理機關於此所扮演之角色為何？監理目標為何？於現行法制下，相關法規是否妥適合理等問題，皆有待探求。又隨著不動產投資投入之資金日趨增加，保險業者受裁罰之案例亦較過去為多。究過去裁罰當中，主管機關之處分有無不妥適之處，以及保險業者於投資不動產之相關缺失中，是否有可改善之空間，為本文所欲探討之目標。 / In recent years, real estate has become an increasingly popular investment target for insurers’due to uncertainties in the market and the economic downturn. Legally, investing in real estate is a constitutional right to property and protected specifically by the Insurance Act, Article 146. It cannot be infringed upon unless for specific, legitimate reasons. However, current regulations put a fair amount of limitation on investment in real estate. The adequacy of these regulations, as well as the goals and roles of our supervision system, is to be discussed. In addition, there are a growing number of administrative sanctions as insurance companies put more and more funds in real estate. This article also attempts to investigate if these penalties were appropriate and if there’s room for improvement on the insurers’ part.

不動產仲介契約由來已久，民國八十五年到八十八年間政府制訂各種不動產經紀業之相關法規及不動產仲介契約範本，以求衡平仲介人與買賣雙方當事人間法律關係。 對於不動產仲介契約法律性質究竟屬於居間契約抑或是委任契約，學說屢屢爭執不下，反映在實務上亦無法達成共識。然此定性卻為實務審於契約條款適法性之前提要件，因此，本文首要討論的即是不動產仲介契約之法律關係，究為何屬。除此之外，傳統的居間契約，通說均認為係屬單務契約，本文認為在仲介人負有積極活動義務下，似有深究之必要。 其次，本文以為現行的契約範本，仍有若干約款無法清楚界定當事人間權利義務關係，實有加以討論及修改之必要。再者，消費者欲透過不動產仲介業者尋找適當的交易相對人，除仲介人擁有較多之交易資訊外，更看重仲介人本身之專業與經驗，因此不動產仲介人對於標的物現況說明書之解說及調查義務更顯的重要，而仲介人應與調查之項目為何，調查之射程範圍均有詳述之必要。更有甚者，針對「斡旋金」及「要約書」相關法律問題，亦為本文討論之重點。 除契約責任外，消費者保護法第七條無過失責任是否適用於一切服務，素有爭議；縱使認為不動產仲介業者居於服務提供者之地位，應依消費者保護法對於一般消費者就其服務負擔無過失責任，所負擔之責任範圍應如何界定，是否會與賣方所應負擔之責任發生重疊。上述種種問題，本文均分別一一釐清，希冀一方面加深消費者對於仲介契約之瞭解以減少訟累，並建議相關修正提供仲介業者參考，以真正落實契約公平正義之要求，另一方面就目前實務上所發生之問題，歸納提出可能之解決方式，期望能夠對於不動產仲介實務，提供符合時代潮流之資訊。

由於國民財富增加，對於不動產投資一事越來越熱衷，房屋不再只是供人居住使用，而成為重要的投資工具之一，但一般購屋投資者只考量投資『報酬』，卻忽略其『風險』，且由於傳統上對於投資不動產之風險只能以報酬率的標準差或變異數作計算，僅能知道其風險高或低，並不能夠確實知道其『風險值』，此外，投資者必須有分散風險之觀念，選擇適合的投資工具，以建立最佳的投資組合來分散風險。 本文以『市場風險』為主，並以『購屋者投資』角度，探討國內外衡量不動產投資風險之估計方法、模型，找出風險因子以建立一套衡量不動產投資風險因子之模式，並估計風險值，以評估投資之可行性。以1975第1季年至2003年第4季之預售屋平均房價季資料為主軸之時間範圍，並以台北市為研究的地理範圍，以預售屋住宅為研究標的，並以購屋消費者角色作分析，運用各種風險衡量方法，包括樣本變異數法、指數加權移動平均法、GRACH模型、歷史模擬方法、蒙地卡羅結構法、拔靴法、GRACH－拔靴法及VAR－拔靴法等估計風險值。 本文之實證結果顯示： 一、以考量風險因子之VAR模型Ⅰ－拔靴法及VAR模型Ⅱ－拔靴法所估計之風險值最小，表示投資淨值一千萬元，有5﹪的機率可能的最大損失會大於591,218元或577,564元。 二、以未考量風險因子之歷史模擬法及GARCH－拔靴法所估計風險值較大，表示投資淨值一千萬，有5﹪的機率可能的最大損失會大於2,816,827元或2,344,946元，因此，考量風險因子之VAR模型－拔靴法為較適當之模型，因有考量影響風險之因子，較能準確估計出實際之風險值。 三、假設個案中估計調整後報酬率，在95﹪的信賴水準之下，未考慮風險因子模型估計之調整後報酬率為1.80﹪及2.32﹪，即持有一季後，調整後報酬約18及23萬元左右，而以考量風險因子之模型估計之調整後報酬率為2.37﹪及2.38﹪，即持有一季後報酬約24萬元左右。 四、顯示投資組合於三種不同之投資工具時，當投資預售屋比例較大時，風險值是較小，而投資營建股價比例較大時，其風險值是較大。 / As a result of national wealth increased, regarded real estate investment more and more desires, houses not only supply to live but also become one of investment tool, but general purchase investors only considered invest return but ignored risk at invest, as a result of traditional just estimated standard or variance of return represented risk, just to know the high or low of risk, but should not indeed to know the value at risk, investors must had concept of diversification, choose a appropriate investment tool and built the better portfolio to decrease risk. The current thesis was considered market risk and designed to examine the method or model of measure real estate risk, and looked for risk factors to build a set of model of real estate investment risk factors, and estimated value at risk to evaluate the feasible of investment. The current thesis used dates of time range are from 1975Q1 to 2003Q4, geography range is Taipei, pre-sales residential housing, and role of purchase consumer, apply many kinds of methods of measure risk, including Sample Variance, Exponentially Weighted Moving Average, Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedasticity（GRACH）, Historical Simulation Method, Monte Carlo Simulation, Classical Bootstrap, GARCH－Bootstrap and VAR－Bootstrap, to estimate value at risk. The empirical result showed that the first, there had minimum value at risk by considering VAR－Bootstrap of risk factors, represented investitive net value are NT 10,000,000, maximum loss of 5﹪probability will greater than NT 591,218 or NT 577,564. Secondly, there are bigger value at risk by Historical Simulation Method of risk-factors free, represented investitive net value are NT 10,000,000, maximum loss of 5﹪probability will greater than NT 2,816,827 or NT 2,344,946. So used considering VAR－Bootstrap of risk factors were more appropriated model, because model of considering risk factors were able to accurate estimate reality value at risk. The third, case study estimated adjusted return, at 95﹪confidence level, risk-factors estimated rate of adjusted return were 2.37﹪and 2.38﹪, hold one quarterly period the return about two hundred and forty thousand dollars, If we have not consider risk-factors, estimated rate of adjusted return were 1.80﹪and 2.32﹪, hold one quarterly period the return about one hundred and eighty thousand dollars or two hundred and thirty thousand dollars. The last, invest portfolio three kinds of investment tool, if invest ratio of pre-sales residential housing were bigger, then value at risk were smaller, and if invest ratio of construct stock were bigger, then value at risk were bigger.

不動產估價為一連串的估值決定行為下，所得之結果。不動產估價過程並非絕對的理論，而存在非規範性的自我主觀，此種特質正是行為研究方法可著力之處。 本文運用行為研究方法，以基準地查估為平台，在相同的估價制度和規範，比較基礎一致的情形下，探討公部門的地價人員與私部門的不動產估價師之估值決定行為，試圖探究兩者行為決策模式是否有所不同。並進一步分析，若估值決定行為存有差異，該差異是否影響估值準確程度。 研究採實驗方式進行，結果顯示，不動產估價師與地價人員於估價過程中，所為估值決定有所不同。透過本實驗觀察，估價師較符合本研究設定之行為模式，且於個案估價準確程度方面，有其專業的展現。本文得到估值決定行為，存在影響估值準確程度的可能，故建議後續研究焦點可置於估價過程之行為探討，而非單就估價結果論之。 關鍵字：不動產估價、行為研究、估值決定 / The real estate is appraised for a succession of behaviors of valuation. Real estate appraisal is really not an absolute theory, and exists non-regulatory subjective judgment. This is what we can exactly put forth effort on behavioral property research. This paper uses the behavioral property research, under the situation that the comparative foundation is unanimous, and investigates valuation behavior of appraisers and assessors in the same appraisal system and norm. We further analyze the difference of the valuation behavior whether it would influence the accurate degree of valuation. The result shows the valuation behavior of appraisers and assessors is different. In addition, appraisers relatively accord with the hypothesis of the research, especially they represent the accuracy of the case through the experiment of behavioral property research. The text finds out the difference of the valuation behavior might affect the accuracy of valuation. Therefore, follow-up study could focus on the valuation behavior, instead of the appraisal result.