台灣不動產仲介業，從1977年成立公司組織發展至今32年、不動產仲介業務網路化從1996年至今13年、公部門為不動產交易安全建置e-house從2007年開始運作至今2年，對照2002年至今台灣不動產仲介交易糾紛逐年攀升現象；顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產仲介業者的組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立e-house網站，而得到較完備的不動產交易安全保障。 本研究以滿足消費者需求為基礎，並以提供網絡仲介不動產交易安全環境的“推動方式和實實務層面”為主題，從不動產仲介之起源、不動產仲介市場現況、不動產仲介問題、e-house現況及e-house問題等過程為論述軸線.探討不動產仲介作業流程、不動產仲介交易糾紛原因、不動產網路仲介交易運作、聯賣制度運作不成功、自售網之崛起及e-house網站的政策目標等課題，經由(1)以交易成本及代理理論為基礎的論證；(2)對現行管理仲介業者的不動產經紀業管理條例之法制面與規範的認知；(3)對不動產消費者、不動產服務業者、政府三方不動產網路仲介交易相關主體特性的瞭解; (4)對於民間不動產網站及官方e-house網站仲介交易實務與現行法制規範相互影響，造成推動不動產交易安全障礙的課題進行探討; (5)分析影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方e-house網站存在仲介代理問題及高昂仲介費用的交易成本等相關文獻面、法制面、實務面及一般會員使用e-house的問卷調查。綜合研究顯示：(1)台灣不動產仲介業與政府本身皆存在影響不動產交易安全推動的問題；(2)不動產仲介業對消費者可能存在委託代理問題及使用不動產網站產生交易成本的疑慮；(3)不動產仲介交易產生的代理問題及交易成本，會影響消費者對不動產交易行為的決策形式；(4)消費者利用網路進行不動產交易，是一項極為專業且繁瑣的消費活動，不動產仲介交易過程必須專業分工，才能消弭或降低代理問題及交易成本，促進交易安全。 本研究針對影響消費者使用仲介網站交易不動產的問題，嘗試建構「e-house網路交易不動產示範網站」的新思維，提供消費者消除或減少代理問題和交易成本，以促進不動產交易安全；另一方面，也考慮到其他不動產專業人士的權益及政府行政效能的提升。新思維的內容包括(1)建構“整合仲介交易過程之不動產專業分工機制” (2)改造e-house成為「e-house網路交易不動產示範網站」(3)研擬不動產網站經營者之資格條件、不動產網站作業內容及消費者與不動產業者網路作業等規範,並建議政府從「政策面」、「法制面」、「資訊面」、「推動面」及「執行面」等五個構面制定配套措施，消弭或降低代理問題及交易成本，推動不動產交易安全。 關鍵字：不動產仲介業、不動產經紀人、交易成本理論、代理理論、代理問題、e-house網路交易不動產示範網站 / Taiwan real estate brokerage industry appeared as company organization in 1977. In 1996, the real estate brokerage business launched onto internet website. In 2007, Public Security Department setup “e-house” network platform. However, from 2002 till now, the real estate transaction disputes still increase annually. Obviously, large organized real estate firms, developed network, sufficient information nor “e-house” network platform will not guarantee consumers who pay high broker fees to receive better and comprehensive real estate transaction safety. This study is to provide “promoting and practicing aspects” to real estate transaction safety network environment to satisfy consumers’ demands. It intends to look into the starting of real estate brokerage business, the current status of real estate brokerage market, the real estate broker problems, the current “e-house” status and its problems by examining the process of Taiwan real estate brokerage, the real estate transaction disputes, the real estate broker operating network, the failure of MLS, the rise of free broker fee network, and the policy objectives of “e-house” network platform by: (1) Demonstration on the basis of transactional cost and broker theory; (2) Comprehension on the procedures and the norms of Real Estate Broker Management Act; (3) Understand the characteristics of three participants, government, real estate service providers and the consumers, in the real estate transaction; (4) Investigate the conflicts between real estate operation network and the existing regulations that makes the promoting real estate transaction safety to be difficult; (5) Analyze the cost structure between private brokerage system and the official “e-house” system and how a consumer may react to two different systems with regards to legal system, practice and survey. A general conclusion from research indicates the following: (1) Problems appear on both sides of private and government agencies to promote safer and more transparent real estate transaction (2) Real estate brokers have doubts on buyers/seller’s trust on representation issue and the actual transactional cost for using a on-line web-site (3) Cost and representation issue arising from the actual real-estate transaction may Affect forms of consumers’ decision making. (4) Procedures for making an online real estate transaction are very complicated for consumers. Professional brokers have to monitor every step of the way in order to eliminate representation issue, reduce transactional cost, and promote safer transactional security. This study focuses on the problems emerging from consumers using an online real-estate website, while trying to demonstrate a safe “e-house” network platform can actually complete the real estate transaction. Once consumers have enough trust in the “e-house” network platform, it could potentially reduce representation issue problems and transactional cost. On the other hand, this system also protects brokers’ privileges while enhancing government’s efficiency. New concepts to be discussed in this study will include (1) Create a professional and integrated real-estate transactional mechanism. (2) Transform “e-house” into a demonstrated network platform for online real-estate transaction. (3) Set strict standards for qualifying private brokerage to operate an online real-estate network platform, to provide website contents, and operational model between consumer and real-estate broker. (4) Propose necessary measures to government in five aspects: “policy”, “legal system”, “information”, “promotion”, “implementation”. Keywords: Real estate brokerage industry, Real estate broker, Agency theory, Transaction cost theory, Representation issue, E-house network of real estate transactions demonstration platform.

本論文では、中国不動産市場にバブルが存在しているか否かを実証的に考察した上で、バブルが生じる原因及び中国不動産市場の問題点を国際比較の視点から明らかにする。さらに、不動産価格を効率化させる諸条件を示すことを通じて、中国不動産バブルの軟着陸対策を短期対策、長期対策および不動産企業のあり方の三つに分けて検討し、中国不動産市場全体の健全化のための必要な施策を考察する。 / With the rapid increase of Chinese housing price, whether a bust in the Chinese real estate market could threaten the China's economic activity and the stability of the world's finance is concerned by Economists. In this paper, whether there is a bubble in Chinese real estate market is verified through the empirical research from the perspective of international comparison. In addition, the reasons and problems in Chinese real estate market are cleared. The soft landing of China's real estate bubble is discussed in this paper. / 博士(商学) / Doctor of Commerce / 同志社大学 / Doshisha University

壹、研究目的 （１）透過本研究瞭解房地產仲介的型態及發展。（２）透過本研究發掘台灣不動產 市場中現存的仲介問題，並以公平性及效率性作為分析的重點，加以評估。（３）為 建立「房地產仲介制度」提出具體的建議，以供政府日規範房地產交易制度的參考。 貳、文獻回顧 （１）國內方面﹕包括有關房地產方面的期刊，及住商研究室對房屋仲介市場經營等 相關方面的研究報告。 （２）國外方面﹕則搜集有關Broker方面的研究期刊，繼有Greshem （１９７４）， Owen（１９７７），Villani and Simonson（１９８２）自不同觀點探討brokers 在 房地產市場中所扮演的角色與功能；１９８１年Yinger則透過模型，分析broker的佣 金結構和房價的關係；David W and Peter F.（１９８６）則建立模型研究仲介制度 和住宅市場的關係；Johnson and Loucks（１９８６）主張政府可透過對佣金和執照 的管制來管理仲介市場，並提高服務品質。 參、研究方法與內容 （１）文獻的探討一以瞭解各國仲介制度的情形。（２）資料的搜集一搜集台北都會 區內有關房屋仲介的各種報導，並藉由訪談及問卷的方式，瞭解各經營型態的代表性 公司的營運情形，以深入探討房屋仲介的情況。（３）個案的分析一透過深入訪京及 問卷的趼究方法，對個案做深入分析，以瞭解仲介關係中的公平及效率。 肆、研究結果 （１）透過問題的發掘與探討，以瞭解成屋及中古屋的交易方式與過程。 （２）透過公平／效率指標，評估台灣房地產仲介的公平性與效率性。 （３）就所發掘的課題提出策略，以供政府或民間業者欲成立房地產仲介制度的參考 。

本文係研究共有不動產處分之爭議問題，並以土地法第三十四條之一為主軸。共有物於民法之規範下，需經共有人全體之同意方得管理或處分，致不利於共有物之利用或融通，迨民國六十四年，行政院函送立法院審議「土地法部分條文修正草案」案，增訂第三十四條之一，規定共有不動產之處分、變更及設定負擔得以多數決為之，企圖尋求共有不動產處分問題之解決。自其立法過程觀之，其具有強烈之公益目的。然而，由於立法過程係由委員主導立法，過程倉促，致立法後各種疏失及共有人間糾紛不斷發生，是為立法當時始料未及。 本文爰先就共有制度於民法規範下之問題論述起，以分析本法條之立法過程及理由。其次，就本法條第一項處分範圍及承受對象、共有不動產處分程序、第四項優先購買權，以至於第五項公同共有準用等實質或程序面諸多爭議問題，分析探討其爭點。詳言之，本文先論述本法條第一項法文所稱處分、變更之意涵，以分析抵押權設定、共有物分割等處分行為，以及共有土地出租、共有型態變更有無本法條多數決之適用；而後並就第一項處分之承受對象問題，分析是否得以共有人為承受人。另因實務上關於本法條第四項所定之優先購買權爭議不斷，本文接續探討共有人出賣其應有部分，承買人為地上權人時，他共有人是否仍應享有優先購買權；合併出賣（含拍賣）數不動產，他共有人能否選擇其中一部優先購買及其依據為何；共有不動產出賣時他共有人是否具優先購買權；以及可否將他共有人之優先權擴張適用及於出賣以外之法律行為。又因共有不動產之處分程序，本法條第二項及第三項規定有通知或公告以及對價給付或補償並代為申請登記等二項程序，本文針對相關實務作法之適法性如何，能否達成保護他共有人權益之立法目的，以及改進方法為何等，加以探究。此外，本法條第五項規定公同共有亦有本法條之準用，則第一項規定共有人數及應有部分之計算方式，於公同共有與分別共有之混合型共有不動產應如何準用以及第四項優先購買權規定於公同共有應如何準用，亦即於公同共有物出賣時他公同共有人是否有權優先購買等，亦為本文探討之範圍。 最後，本文總結前述各個問題分析之內容，以其為基礎，申論共有不動產處分規範應有之修正方向並研提本法條條文內容之修正以及執行要點內容之修正，作為本篇論文之結論，希在達成本法條促進土地利用立法目的之同時，謀求一妥適之共有不動產處分程序，以兼及他共有人權益之保護，並期減少未來共有不動產處分之爭議問題。

近年來我國產業受全球經濟競爭激烈以及中國低廉生產成本等因素影響，外移情形嚴重，甚而造成國內工業區土地閒置及開發單位資金積壓問題，因此政府為解決上開問題及鼓勵廠商投資以帶動景氣復甦，乃貸款投資取得工業區土地，推出「工業區土地租金優惠調整措施」(○○六六八八優惠出租方案)，以提供廠商承租設廠使用。然如何在有限貸款額度內，提升政府資金運用效率，使能在不增加或減少政府財政負擔前提下，達到擴大出租方案資金規模、提振國家經濟以及償還開發單位墊付之開發費用等效益，從而引發本文以不動產證券化方式針對上述議題進行研究之動機。 　　本研究以我國不動證券化制度為基礎，經由相關文獻回顧歸納整理、指標評點分析法、現金流量分析法及不動產證券化證券設計分析方法，從我國工業不動產證券化投資組合選取、證券化前後現金流量及證券設計模擬分析等面向，進行深入探討，經實證結果顯示，透過不動產證券化之財務工具運用，確實能夠改善投資組合財務結構，並達到提升政府資金運用效率，擴大優惠出租方案規模，以減輕政府財政負擔等目標。

國人「有土斯有財」之觀念濃厚，往往除了住的需求之外，更以購買不動產做為保存財富的重要方式。然而，不動產各別差異性很大，難以建立一個公開的市場，提供一般人所需的完整資訊，因此，在資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問題，加上專業人士之素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人隱藏重要資訊，甚至欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。 隨著社會經濟活動的變化，對於不動產的使用形態與權利類型也日益複雜，如果探討紛爭發生的原因及其處理方式時，僅著眼於規範的抽象內容與如何適用，往往比較不能得到想要的結果，因為就紛爭當事人而言，除了對於法律規範與事實之間的認知有所不同外，更重要的是如何妥善解決問題會比如何適用法律來得重要。 我國現今法制上之不動產仲介紛爭處理機制，除了循司法上之訴訟途徑外，尚可透過不同的訴訟外紛爭處理機制以謀求解決，惟多元的訴訟外紛爭處理機制，其本身之組織架構、處理程序及形成之法律效果並不相同，民眾對於應選擇何種之機制始可達成其訴求，以及現行法律制度下所提供之處理機制是否能夠有效妥適處理此類的紛爭，並不清楚，因此，本文嚐試從法律社會學的角度觀察我國法律對於不動產交易活動所進行的管制實際社會效果如何，並透過反思法的理論所提出之當今法律進化的特徵，提出我國在處理不動產仲介紛爭的法律制度設計上一些新的思考方向。 / Whereas the concept of " Possessing Property makes Wealth " is deeply in the heart of our people, in addition to the necessity for living, they buy real estates for preserving wealth as major practice. However, the conditions of real estate are varied, it is difficult to establish a public market to provide sufficient information, hence, under the situation of short of communication and transparency of data which is easy to cause information unsymmetrical. Moreover, the complicated backgrounds of Realtors who intend to hold their favorable materials to hide from the other parties and even commit fraud.....etc. So, real estate business causes conflicts frequently. In the wake of diversity of social economics activities, the application and rights and privileges of real estate also become more intricateness. If people explore the reason of conflict and disposal process just at the point of normative abstract content and applicable, it will always be unable to gain the ideal result. As to the dispute parties concerned, beside the different interpretation of the law and the fact, how to properly solve the problem is more important than the legal action. In our country, the present legal process for Realtor argument disposal, in addition to the judicial charges, people can seek other way to settle the dispute. Nevertheless, the multiform dispute disposal institutions which because of their corporate structures and disposal process different constitute discrepant legal result. What kind of system people should select to achieve their purpose and, whether the designated process under the present legal rules can solve the problem properly and effectively, people unclear. Therefore, this text is trying from the point of view of legal sociology, to observe that what is the substantial social effectiveness of real estate business operation under the control of our law and, through the characteristic specified by reflexive law of current law development, to introduce a new tendency to draw legal system to settle real estate Broker argument for our country.

本研究將華納威秀視同商品化空間來加以分析，在商品化理論採用Marx、 Baudrullardd等人的理論，重點在於肯認商品除了有使用價值、交換價值外，也有其符號價值。研究重點在於理解空間生產的過程，與其行動者為何，並討論歷史脈絡發揮何種影響。 研究結果發現，雖然華納威秀是外資影城，但是卻透過土地承租的方式與本地資本連結，而形成外資輸出影城軟硬體，本地資本提供土地的模式。因此華納威秀不是純粹的外資集團，而應透過土地產權的考量，視其為外資與本地資本共同投資的結果。 華納威秀由於經營項目涉及不動產租賃，因此同時在映演業與不動產兩個市場中運作，由於我國政府對於映演業幾乎是採放任態度，因此容易讓人忽略國家在華納威秀開發案所扮演的角色，其實如果從不動產業的角度來看待華納威秀的話，即會發現國家的「相對自主性」並未喪失。 研究顯示華納威秀的生產過程相當複雜，並不是只有跨國企業的意志就能解釋的。空間生產過程中，國家機器、本地資本、歷史等「在地條件」都扮演了重要角色，透過華納威秀的例子，我們想說明任何的全球化活動不應只被視為跨國資本意志的展現，而應多考慮在地與全球的種種衝突、緊張與妥協。

不動產估價師的本質在於解釋不動產於市場上價值反應的情況，而價格係由買賣雙方透過公開市場所決定，故不動產估價師不僅在解釋不動產之價值所在，亦在說明買賣雙方於公開市場中的行為模式。然此行為模式主要根據買賣雙方對不動產價格之認知基礎，因此不動產估價師以比較法進行項目調整時，若缺乏考量買賣雙方之認知，對不動產價格的合理區間即可能無法清楚掌握。而國外過去對此議題僅著重於估價師與買方之討論，然不動產價格係由買賣雙方共同合意，故應加入賣方進行探討。 本文以台北市住宅不動產為例，透過對不動產價格影響因素的認知角度，探討不動產估價師、買方及賣方對住宅價格影響因素重要性的認知差異情形，並進一步分析不動產估價師和買賣雙方認知產生差異的可能原因。 研究根據問卷調查結果，實證顯示買賣雙方彼此間對住宅價格影響因素並無明顯認知差異，然而不同家戶屬性的買方、賣方對價格影響因素仍有不同的認知。另外，研究亦發現不動產估價師與買賣雙方之間，對價格影響因素認知存有差異，這是由於環境與制度面使然，且本研究亦證實台灣不動產估價師以區位交通因素為調整價格的首要因素，然而區位未必代表一切，研究結果顯示住宅環境對買賣雙方的重要性甚至更高。 / The real estate appraiser is not only interpreting the value range, but telling the behavior of buyer and seller. The objective of this study is to probe into the cognition differences to the variables determining residential property values between appraiser, buyer and seller. The survey was carried out within a period involved buyers and sellers which participated in the sales of residential property from June 2008 to February 2009 in Taipei City. The results show that buyers and sellers do not have obvious cognition difference, but they do have different cognition with different household attributes. Besides, there is exactly cognition difference between appraiser, buyer and seller, and this is because of the residential property transaction environment and institution. Furthermore, the study reveals that the real estate appraisers in Taiwan take Location factors as the most important ones when they adjusting property price; however, buyers and sellers put even more attention on Residential factors.

本研究整合不動產相關之資訊及相關之空間資料，以使用者的觀點，利用地理資訊系統輔助建立一套結合不動產本身條件及其空間關係的不動產查詢分析系統。 本研究所開發之不動產查詢分析系統，在地理資料庫之建置上採用ARC/INFO軟體，納入了購屋考量之基本屬性因素及空間環境屬性因素，以兼顧不動產之「點」及「面」的資訊。系統的開發則採用Visual Basic（VB） 6.0中文企業版。 本系統在開發上未使用任何商業地理資訊系統軟體，而是以Visual Basic撰寫程式方式開發完成，除了具有開發使用之載台成本低廉，工具取得容易等優點外，其最大的效益在於系統的可攜性及可推廣性。本系統最大之功能特色在於使用者可自行選擇所需的個案條件，以及依據其對各因素之重視程度自行決定各因素之權重。

租稅之課徵對經濟發展有重大之影響；而我國契稅之課徵對於地方財政收入佔有重要的地位。本研究參考其他國家對於房屋移轉租稅之課徵方式，探討我國現行房屋移轉稅負相對其他經濟活動是否過重？房屋移轉負擔之稅捐有否重複課徵？並研究鄉鎮（市）主要財源之－契稅的存廢問題；以及現行契稅課徵方式對地方財政不均之影響。 　　本研究共分為六章：第一章緒論；第二章理論基礎，對於契稅的性質與其經濟效果予以分析與說明；第三章我國契稅制度及中日韓三國不動產移轉相關稅目之探討，分別研究各國不動產移轉相關稅目，並就我國的契稅、日本不動產取得稅及韓國財產取得稅作一比較分析，以作為我國契稅制度改革之借鏡；第四章契稅稅收之探討，分析契稅歷年收入概況與其對政府財政之影響，並以台灣地區三0九個鄉（市）契稅收入占總歲入及稅課收入比重的分析來探討地方財政水平不均的問題；第五章契稅存廢之探討，以效率和公平原則探討契稅存廢及替代稅目問題，並將替代稅目稅基稅率加以調整試算，以瞭解維持原有稅收原則下稅率之調降幅度及參採日、韓等國稅率，估算稅收增長幅度；第六章為結論與建議。 　　經由本研究的分析與比較，本研究發現我國契稅課徵僅以房屋為限；且僅對銷售不動產之營業人課徵銷售稅，個人銷售不動產免徵營業稅，容易產生建築業利用個人名義建屋出售，以規避稅負的問題。 　　再依七十三年度至八十二年度資料觀察，整體而言，由於「都市化」、「郊區化」、「房價過高」、「政府政策」及「產業移動」的影響，台灣省契稅收入占全國契稅總收入比重較北、高兩市有逐年增加之趨勢。 　　另就國內房屋移轉相關稅目及規費而言，相對於其他經濟活動來說，房屋移轉稅負似有過重。就房屋銷售而言營業稅與契稅似有重複課稅之嫌，造成不動產行業與其他行業稅負不均的現象。 　　此外由於各地方地理環境、人文特性及發展程度不一，各地契稅收入差異頗大，造成地方政府財政水平不均的情形，就契稅收入占稅課收入比重而言，富裕的鄉鎮與貧脊的鄉鎮差距高達四十倍以上。 　　根據以上的瞭解，本研究發現契稅應有所變革： 　　首先，參考大陸地區、日本、韓國不動產移轉相關規定，並基於效率、公平原則、財政收入原則及稅務行政原則的考量，應將契稅之課徵範圍擴及所有的不動產之移轉與取得，即包括原始取得和繼受取得，只要有財產的取得均予以課稅，如此可將土地及委建、合建與自建房屋均列入課稅範圍，以抑制土地投機的盛行，並可避免「假委建真買賣」以規避契稅之，情形。 　　其次，契稅應改制為不動產取得稅且提高縣統籌比例，或將可改善託份因區域條件不同而產生之地方政府財政水平不均的問題。