Under de senaste åren har Haninge kommun i Stockholms län valt att utveckla sitt bostadsbestånd genom att dels bygga i så kallade miljonprogramsområden och i nya delar av kommunen. Detta kandidatexamensarbete undersöker prisskillnaden mellan bostadsrättslägenheter på successionsmarknaden respektive nyproduktionsmarknaden. Studien har avgränsats till två- och trerumslägenheter i Haninge kommun och inkluderar områdena Handen, Brandbergen, Vega, Vendelsö, Jordbro, Västerhaninge och Tungelsta. Dessa områden valdes ut eftersom att de består av en stor andel bostadsrätter. Analysen har visat att försäljningspriserna på nyproduktionsmarknaden alltid varit högre än försäljningspriserna på successionsmarknaden under tidsintervallet 2011-2018. Ett intressant resultat var att prisskillnaden mellan de två marknaderna minskat under den senaste tiden. För att förklara orsaken bakom priserna undersöktes olika faktorers inverkan på försäljningspriset med hjälp av en förenklad multipel regressionsanalys. Totalt gjordes 3505 observationer med fokus på faktorerna månadsavgift, boytan samt läge. Resultatet indikerar på att Vendelsö är det dyraste området att bo på jämfört med andra områden i Haninge kommun och att närmare avstånd till Haninges centrum inte alltid innebär ett högre transaktionspris. / Over the past few years a lot of new construction has taken place in Haninge Municipality in Stockholm County, partly in areas with housing from the so called million programme but also in new places. This bachelor thesis examines the price difference between tenant owned apartments on the succession market and on the new production market. The study has been delimited to apartments containing only two or three rooms in the Haninge Municipality and includes the areas Handen, Brandbergen, Vega, Vendelsö, Jordbro, Västerhaninge and Tungelsta. These areas were selected due to their large proportion of tenant owned apartments. The analysis showed that the price of a newly produced apartment are always higher than an apartment on the succession market for the time period of 2011-2018. An interesting result was that the price difference between the two markets has declined lately. To further explain the reason behind the pricing, different factors that has an impact on the selling price has been examined by utilising a simplified multiple regression analysis. A total of 3505 observations were made with a focus on the factors monthly fee, living space and location. The result indicated that Vendelsö is the most expensive area to live in compared to other areas in Haninge and that a shorter distance to the center of the Municipality does not always implicate a higher transaction price.

Syfte: Syftet är att testa Fama och Frenchs femfaktormodell på den svenska aktiemarknaden. Detta genom att undersöka huruvida modellen kan statistiskt förklara portföljers genomsnittliga avkastning samt ifall specifika faktorer har statistisk signifikans. Metod: En kvantitativ studie med ett deduktivt förhållningssätt. Undersökningen utför tester på den svenska aktiemarknaden mellan 2015-01-01 och 2019-12-31 genom en regressionsanalys. Upptäckter: Fama och Frenchs femfaktormodell förkastas som helhet men det påvisas däremot att HML är statistisk signifikant inom sex av sex storlekssorterade portföljer, följt av SMB med fyra av sex. Fama och Frenchs femfaktormodellen har svårigheter att förklara avkastningen för mindre företag sorterade utifrån lönsamhet och book-to-market tal. Forskningsimplikationer: Undersöker ett forskningsämne som eftersträvar studier och tester på ett flertal varierande marknader för att förklara aktiers avkastningsmönster. Orginalitet och värde: Studien särskiljer sig på grund av avsaknaden av forskning på den svenska aktiemarknaden. Därtill bidrar studien till ett undersökningsområde för små öppna ekonomier som den svenska marknaden grundas i. / Purpose: The purpose is to test Fama and French's five-factor model in the Swedish stock market. This is done by examining whether the model can explain portfolios' average return and whether specific factors have statistical significance. Method: A quantitative study with a deductive approach. The survey performs tests on the Swedish stock market between 2015-01-01 and 2019-12-31 through a regression analysis. Findings: Fama and French's five-factor model is rejected as a whole, but it is shown that HML is statistically significant in every size-sorted portfolio, followed by SMB with statistical significance in four out of six portfolios. Fama and French's five-factor model have difficulty explaining the returns for smaller companies sorted on profitability and book-to-market ratio. Research implications: Investigates a research topic that strives for an increased number of studies and tests in different markets to explain stock return patterns. Originality and value: The study differs due to the lack of research on the Swedish stock market. In addition, the study contributes to a study area for small open economies in which the Swedish market is based.

Det huvudsakliga syftet är att förstå hur fastighetsmäklare resonerar vid värderingar av privatbostäder. För att kunna undersöka detta har det varit nödvändigt att förstå hur en fastighetsmäklares värderingsprocess går till samt hur de ser och bedömer värdepåverkande faktorer vid värdering av privatbostäder. Det har även varit väsentligt att identifiera om det föreligger bias hos fastighetsmäklare vid värdering av privatbostäder samt vad det kan bero på. Detta ska sedan sättas i relation till fastighetsmäklares oberoende ställning gentemot köpare och säljare. För att undersöka detta ska frågan om vad som påverkar fastighetsmäklares arbete vid bedömningen av marknadsvärdet besvaras.  Studien har genomförts med en kvalitativ metod och en deduktiv ansats. Sex stycken fastighetsmäklare som är verksamma inom Malmö och Lund Kommun har intervjuats för det empiriska materialet. För att uppnå en variation och bredd på urvalet intervjuades fastighetsmäklare i olika åldrar, kön och arbetserfarenheter.  Resultatet i denna studie visar att i grunden utförs värderingsprocessen på motsvarande vis av samtliga respondenter. I en värderingsprocess där det saknas tillräcklig med statistisk visade studien att fastighetsmäklare med längre erfarenhet har större möjlighet att bestämma marknadsvärdet i jämförelse med nyare fastighetsmäklare. Vidare visar studien att den mest betydande värdepåverkande faktorn enligt respondenterna är hur väl privatbostadens egenskaper möter efterfrågan från olika målgrupper på marknaden. Kundinflytande kan ske både medvetet och omedvetet, något som innebär att bias kan föreligga vid värdering av privatbostäder. Det är fastighetsmäklares mottaglighet för kundinflytande som är avgörande för hur objektiv värderingen slutligen blir. Det finns ett tydligt samband mellan fastighetsmäklarnas arbetserfarenhet och deras prissättningsstrategi av utgångspriset. Erfarna fastighetsmäklare med längre arbetserfarenhet är benägna att sätta högre utgångspris medan fastighetsmäklare med kortare arbetserfarenhet är mer försiktiga i sin prissättningsstrategi. Slutligen kan det konstateras att det existerar en risk för opportunistiskt beteende hos fastighetsmäklare i värderingsprocessen. Vid värdering inför försäljning finns kontrollerade faktorer eftersom bostadens läggs ut till försäljning på marknaden. Däremot är det en annan situation vid värdering inför refinansiering av bolån där risk för kundpåverkan är större. / The main aim of the study is to understand how realtors reason when valuing private dwellings. In order to conduct the research it has been necessary to understand how the valuation process is constructed as well as how realtors view and assess value affecting factors when valuing private dwellings. It has been crucial to identify whether their valuations are subject to bias and to find out what might cause it. This has in turn been examined in context with the realtors objective stance in relation to the buyers and sellers of private dwellings. In order to fulfill the purpose, the issue to be answered concerns factors which affect market valuations performed by realtors.  The study has been conducted using a qualitative research method and a deductive approach. Six realtors active in the municipalities of Malmö and Lund have been interviewed and their answers used as empirical material. The respondents have been chosen to consist of a variation in age, gender and work experience.  The result of this study shows that the valuations are performed mostly the same way by all interviewees. A valuation process which lacks statistical data backing up the valuation, realtors with more experience have a greater ability to determine the market value compared to realtors with lesser experience. Moreover, the study shows that the most influential value affecting factor is how well the value affecting factors correspond to the demands of various target groups in the private dwellings market. Customer influence can affect the realtor both consciously and unconsciously, which implies that bias may be a factor when they value private dwellings. It is the realtors’ receptiveness to customer influence that is detrimental to the degree of objectivity that a valuation is performed with. There is a clear correlation between the realtor's experience and their starting price strategy. Experienced realtors are more inclined to set higher starting prices while realtors with lesser experience are more careful. Lastly it can be concluded that there exists a risk for opportunistic behavior among realtors in a valuation process. When a valuation is performed in advance of an upcoming sale there is a possibility of comparing it to the actual outcome when the final sales price is determined and the dwelling sold on the market. The situation differs when the valuation is done with the aim of refinancing housing loans as the risk for customer influence is greater.

This master thesis evaluates the incentives of a newly implemented market controlled network tariff by analyzing consumption data and constructing a time-differentiated debiting model. The tariff was implemented by Sandviken Energi Elnät AB and the thesis evaluates its customers consumption data compared to data provided by Sundsvall Elnät AB. The differences in data is evaluated by statistical tests of Students t-test, Bayesian t-test and χ2-test with the result that no statistically significant change in user pattern can be found and thus an elucidation of the incentives must be made in the form of a hourly time-differentiated debating model. The thesis also evaluates the cost incentives of the model compared to spot prices where it is shown that the tariff model can benefit much from the spot prices hourly incentives in its hourly time-differentiated model. Five time-differentiated models were constructed and presented where three uses a color coding scheme. The conclusion is that a color coded time-differentiated tariff should give the costumers clear and cost-effective incentives.

In September 2017, Luleå Energi introduced a new price model on district heating for their enterprise customers with the intention to create stronger incentives for energy efficiency measures, and provide price signals that better correspond to the underlying production costs. The purpose of this thesis is to investigate whether the intentions of Luleå Energi has been fulfilled, not the least in the form of improved energy efficiency among the affected enterprises. This thesis also provides a theoretical assessment of the new price model through conducting a literature review. The empirical analysis builds on theories addressing issues such as bounded rationality, profit maximizing firms, uncertainty, and imperfect information. The results show that the new price model may have been hindered by bounded rationality amongst the enterprise customers, and the overall low price level of district heating services in Luleå. Results also show that even if the new price model is fairly good at creating incentives, it could probably become more effective if the effect price component were based on enterprise customers current effect usage rather than the enterprise customers effect usage during the previous winter season. / I september 2017 introducerade Luleå Energi en ny prismodell för deras fjärrvärme tjänster gentemot företagskunder med intentionen att skapa starkare incitament för energieffektiviseringsåtgärder och förse marknaden med prissignaler som motsvarar de underliggande produktionskostnaderna. Syftet med denna uppsats är att undersöka huruvida Luleå Energi’s intentioner har blivit uppfyllda, inte minst i form av energieffektiviseringsåtgärder. Studien kommer också att, med hjälp av en litteraturstudie, genomföra en teoretisk bedömning av den nya prismodellen. Studien applicerar teorier som begränsad rationalitet, vinstmaximerande företag, osäkerhet och ofullständig information. Resultaten visar att den nya prismodellen eventuellt hindras av begränsad rationalitet hos kunderna, och den överlag låga prisnivån på fjärrvärme i Luleå kommun. Resultaten visar också att även om den nya prismodellen är någorlunda bra på att skapa incitament så skulle den troligen kunna bli effektivare genom att basera effektpriskomponenten på företagskundernas nuvarande effektanvändning istället för företagskundernas effektanvändning under den föregående vintersäsongen.

Manufacturing companies are increasingly serving customers through valuebased offers by adding and integrating more services in their businesses. Although, manufacturers mainly still use cost-based pricing, many are reconsidering their pricing strategies to capture a fair share of the value they create through value-based offers. Therefore, adopting to value-based pricing (VBP) becomes a necessity when competing value-driven. This study explores the barriers to VBP among servitising industrial manufacturers. Related concepts to VBP, such as value-based selling (VBS) and service-dominant logic (SDL) are also discussed in this thesis. The study implemented a qualitative multiple-case study. The case companies provided insights to their VBP journey and the barriers they face, where contextual factors are an important aspect to consider. In the findings, the discovered barriers are divided into internal and external barriers. It is evident that companies should work with SDL and VBS as means for overcoming barriers as they affect the outcome of VBP. Hence, this thesis contributes to the emerging research on VBP, and provides guidance to companies that are on their VBP journey.

No description available.

The fact that there is a housing shortage in Stockholm is discussed regularly in the media today. Stockholm municipality owns about 70 percent of all land in the municipality and in the role as landowner, the municipality has the opportunity to influence where and what, within the municipality, there is to be built. In this paper, we have looked at the Norra Djurgårdsstaden project, Norra 2 and discovered that there are significant differences in how the city provides land for condominiums and tenancy apartments. We have in particular looked at how the land allocation and the pricing of the land have been made. In Stockholm municipality's land allocation policy from 2015 the municipality specifies four ways to grant land through land allocation. This policy also specifies the city that the tenancy apartments to have granted on leasehold. In this study we have looked at the differences and problems that can occur when tenancy apartments are granted the leasehold in a central location as Norra Djurgårdsstaden. Further on this paper discuss Stockholm municipality's new proposals on ground rents and what potential consequences for the construction of rental apartments in central Stockholm this proposal could have. We also discuss whether it is appropriate to grant leasehold rights for tenancy apartments in this kind of location in the city with the current rent setting system. Finally the paper brings up options for future applications that could allow different forms of tenure to compete for land in a more market oriented way. / Faktumet att det råder bostadsbrist i Stockholm diskuteras med jämna mellanrum i media idag. Stockholms stad äger cirka 70 procent av all mark inom kommunen och i rollen som markägare har staden möjlighet att påverka vad och var inom kommunen det ska byggas. I denna uppsats har vi tittat på projektet Norra Djurgårdsstaden, Norra 2 och upptäckt att det finns väsentliga skillnader i hur staden upplåter mark för bostadsrättslägenheter respektive hyresrättslägenheter. Vi har framförallt tittat på själva markanvisningen och hur prissättningen av marken har gått till. I Stockholms stads markanvisningspolicy från 2015 anger staden fyra olika sätt att upplåta mark genom markanvisning. I denna policy anger också staden att hyresrättslägenheter ska få upplåtas på tomträtt. I den här undersökningen har vi tittat på de skillnader och problem som kan uppstå när hyresrätter upplåts på tomträtt i ett central läge som Norra Djurgårdsstaden. Vidare i arbetet behandlas även Stockholms stads nya förslag om tomträttsavgälder och vad detta förslag kan få för eventuella konsekvenser för byggandet av hyresrättslägenheter i centrala Stockholm. Vi diskuterar också om det är lämpligt att upplåta tomträtter för hyresrättslägenheter i denna typ av läge i staden med det nuvarande hyressättningssytemet. Slutligen tar arbetet upp alternativ till framtida tillämpningar som skulle kunna möjliggöra olika upplåtelseformer att konkurrera om mark på ett mera marknadsmässigt sätt.

Purpose - The purpose of this thesis was to develop a method for how practitioners can utilize value-based pricing of smart services. In order to fulfill this purpose, the following research questions were addressed: RQ1) How can firms identify value drivers for their smart services in order to understand customer perceived value? RQ2) How can firms match the perceived value of their smart service and what type of revenue model to use (i.e., how to price and how much to price)? RQ3) How can firms use value-based pricing for calculating the optimal price of their smart service? Method - This thesis adopts a mixed method. This is done by collecting data through interviews and surveys. This data is then analyzed and utilized to develop a method for value-based pricing of smart services.  Findings - Based on the insights gathered through the explored methods for identifying and measuring value drivers, concluding customers’ willingness to pay, matching it with revenue and pricing mechanisms and finally deriving an optimal price a holistic and structured process that connected these different activities has been proposed (see Appendix S). Theoretical contribution - The major theoretical contribution is the synthesis of three different literature streams (i.e., VBP, revenue model design and smart service commercialization). These areas have, to our knowledge, previously never been integrated in one study. In addition, the developed method successfully addresses identification of value drivers, which previously has been labeled as the biggest barrier for B2B firms wanting to transition towards VBP (Liozu et al., 2012).  Practical implications - This thesis supports management in commercialization of smart services by providing a holistic and systematic process for identifying and measuring value drivers, concluding customers’ WTP, matching it with revenue and pricing mechanisms and finally deriving an optimal price based on VBP. The final developed method is presented in Appendix S. / Syfte - Syftet med detta examensarbete var att utveckla en metod för hur praktiker kan utnyttja värdebaserad prissättning av smarta tjänster. För att uppfylla detta syfte togs följande forskningsfrågor upp: RQ1) Hur kan företag identifiera värdedrivare för sina smarta tjänster för att förstå kundens upplevda värde? RQ2) Hur kan företag matcha det upplevda värdet av sin smarta tjänst och vilken typ av intäktsmodell de ska använda (dvs hur man prissätter och hur mycket prissätter man)? RQ3) Hur kan företag använda värdebaserad prissättning för att beräkna det optimala priset för sin smarta tjänst? Metod - Detta exjobb använder en blandad metod. Detta görs genom att samla in data genom intervjuer och enkäter. Denna data analyseras sedan och används för att utveckla en metod för värdebaserad prissättning av smarta tjänster. Resultat - Baserat på de insikter som samlats in genom de utforskade metoderna för att identifiera och mäta värdedrivande faktorer, utnytja kundernas betalningsvilja, matcha den med intäkts- och prissättningsmekanismer och slutligen härleda ett optimalt pris har en holistisk och strukturerad process som kopplar samman dessa olika aktiviteter presenterats (se Bilaga S). Teoretiskt bidrag - Det största teoretiska bidraget är syntesen av tre olika litteraturströmmar (dvs VBP, intäktsmodelldesign och kommersialisering av smarta tjänster). Dessa områden har, såvitt vi vet, tidigare aldrig integrerats i en studie. Dessutom tar den utvecklade metoden framgångsrikt in på identifiering av värdedrivare, som tidigare har stämplats som den största barriären för B2B-företag som vill gå över till VBP (Liozu et al., 2012). Praktiska implikationer - Det här examensarbetet stöder ledning i kommersialisering av smarta tjänster genom att tillhandahålla en holistisk och systematisk process för att identifiera och mäta värdedrivare, avsluta kundernas WTP, matcha den med intäkts- och prissättningsmekanismer och slutligen härleda ett optimalt pris baserat på VBP. Den slutligen utvecklade metoden presenteras i Bilaga S

Most non-life insurers and many creditors use regressions, more specifically Generalized Linear Models (GLM), to price their liabilities. One limitation with GLMs is that interactions between predictors are handled manually, which makes finding interactions a tedious and time-consuming task. This increases the cost of rate making and, more importantly, actuaries can miss important interactions resulting in sub-optimal customer prices. Several papers have shown that Gradient Tree Boosting can outperform GLMs in insurance pricing since it handles interactions automatically. Insurers and creditors are however reluctant to use so-called ”Black-Box” solutions for both regulatory and technical reasons. Tree-based methods have been used to identify pricing errors in regressions, albeit only as ad-hoc solutions. The authors instead propose a systematic approach to automatically identify and evaluate interactions between predictors before adding them to a traditional GLM. The model can be used in three different ways: Firstly, it can create a table of statistically significant candidate interactions to add to a GLM. Secondly, it can automatically and iteratively add new interactions to an old GLM until no more statistically significant interactions can be found. Lastly, it can automatically create a new GLM without an existing pricing model. All approaches are tested on two motor insurance data sets from a Nordic P&C insurer and the results show that all methods outperform the original GLMs. Although the two iterative modes perform better than the first, insurers are recommended to mainly use the first mode since this results in a reasonable trade-off between automating processes and leveraging actuaries’ professional judgment. / De flesta skadeförsäkringsbolag och många långivare använder regressioner, mer specifikt generaliserade linjära modeller (GLM), för att prissätta sina skulder. En begräsning med GLM:er är att interaktioner mellan exogena variabler hanteras manuellt, vilket innebär att hanteringen av dessa är tidskrävande. Detta påverkar försäkringsbolags lönsamhet på flera sätt. För det första ökar kostnaderna för att skapa tariffer och för det andra kan aktuarier missa viktiga interaktioner, vilket resulterar i suboptimala kundpriser. Tidigare forskning visar att Gradient Boosting kan överträffa GLM:er inom försäkringsprissättning eftersom denna metod hanterar interaktioner automatiskt. Försäkringsbolag och kreditgivare är dock motvilliga till att använda så kallade ”Black-box-lösningar” på grund av både regulatoriska och tekniska skäl. Trädbaserade metoder har tidigare använts för att hitta felprissättningar i regressioner, dock endast genom situationsanpassade lösningar. Författarna föreslår i stället en systematisk metod för att automatiskt identifiera och evaluera interaktioner innan de inkluderas i en traditionell GLM. Modellen kan användas på tre olika sätt: Först och främst kan den användas för att skapa en tabell med statistiskt signifikanta interaktioner att addera till en existerande GLM. Utöver detta kan den iterativt och automatiskt lägga till sådana interaktioner tills inga fler återstår. Slutligen kan modellen också användas för att skapa en helt ny GLM från grunden, utan en existerande prissättningsmodell. Metoderna testas på två motorförsäkringsdataset från ett nordiskt skadeförsäkringsbolag och resultaten visar att alla överträffar originalregressionen. Även om de två iterativa metoderna överträffar den första metoden rekommenderas försäkringsbolag att använda den första metoden. Detta eftersom den resulterar i en rimlig avvägning mellan att automatisera processer och att nyttja aktuariers omdömesförmåga.