Syfte: Bakgrunden till vår undersökning är att ombildningstakten har ökat och vårt syfte med examensarbetet är att få en förståelse för utvecklingen bakom ombildningar som sker från allmännyttiga bostadsföretag i Sverige. Vi vill undersöka vilka motiv som ligger bakom ombildningarna, värdering vid ombildning och allmännyttans framtid. Metod: Vi har använt oss av en kvalitativ forskningsmetod med intervjuer som primärdata och litteraturstudier som sekundärdata. Vårt insamlade material sammanställdes och analyserades sedan. Resultat & slutsats: Ombildningar i allmännyttan kommer oftast genom att kommunen ger direktiv om det. Motiven är ideologiska, ekonomiska och bostadspolitiska. Ombildning är ett bra medel för att förbättra områden och frigöra kapital om det finns en bra plan och strategi. På många ställen i Sverige kan ombildning förbättra bostadsmarknaden men i Stockholm ser vi en tendens till obalans på marknaden. Förslag till fortsatt forskning: Uppföljning av allmännyttan, införande av marknadshyror, mer tillsyn i ombildningsprocessen, kommuners perspektiv, värderingsmetoder, jämförelser med privata företag och mot andra länder är områden som vi ser möjligheter till vidare undersökning. Uppsatsens bidrag: Vi vill ge kommuner förslag om att jobba på ett bättre sätt med klara planer och mål innan beslut om stora försäljningar fattas för att få en varierad bostadsmarknad. Vi anser att allmännyttiga bostadsföretag kan stå för byggnation av både hyresrätter och bostadsrätter för att på sikt få en lönsamhet i nyproduktion och en blandad upplåtelseform. / Aim: The background for our investigation is the increasing growth rate for transformations and our aim with the essay is to reach an understanding for the development behind the transformations that takes place from municipal housing corporations. We want to investigate what motives that lies behind transformation decisions, valuation in transformation and the municipal housing corporation’s future. Method: We have used a qualitative research method with interviews as our primary data and literature studies as our secondary data. Our gathered information were compiled and later analyzed. Result & Conclusions: Transformations in municipal housing corporations often come through directives from the municipality. The motives are ideological, financial or from housing policy. Transformation is a good way to improve housing areas and free capital if there is a good strategy and plan. Transformation can improve the housing market in many areas in Sweden but we can see a tendency of unbalance in Stockholm. Suggestions for future research: A follow up on Municipal housing corporation’s future, an introduction of market rent, more supervision in the transformation process, municipally perspective, valuation methods, comparison with private companies and against other countries are possible areas for further investigation. Contribution of the thesis: We want to give municipality suggestions to work in a better way with clear plans and strategy for miscellaneous housing markets before they come to a decision on big sales. We think that municipal housing corporations can build both right of tenancy and tenant-ownership for a long term new profitable production and a mixed form of ownership.

Datum: 2008-06-02 Nivå: Kandidatuppsats i Företagsekonomi, 15 poäng Författare: Tano Colmet, Lisa Svensson Handledare: Per Janze Titel: Bostadsrättsföreningar – Konsten att uppnå ekonomisk stabilitet Problem: Bostadsrättsmarknaden växer sig allt större och starkare och det är viktigt för bostadsrättsföreningar att, med kompetens och medvetenhet om framtiden, noga planera sin ekonomi. Detta för att bibehålla och stärka sitt förtroende gentemot marknaden och inte gå i konkurs. Syfte: Syftet är att beskriva ombildningsprocessen från hyresrätt till bostadsrätt samt undersöka vad en bostadsrättsförening ska ta i beaktande för att uppnå ekonomisk stabilitet. Metod: I denna uppsats har en kvalitativ metod tillämpats. Metoden valdes eftersom målpopulationen för denna uppsats är förhållandevis liten. Författarna har valt att intervjua en styrelseledamot på två olika bostadsrättsföreningar samt en person på SBC som har erfarenhet gällande ombildningar och ekonomiska planer. Slutsats: Minst 2/3 av hyresgästerna i en fastighet måste slå sig samman i en bildad bostadsrättsförening. För att sedan gemensamt genomgå en ombildningsprocess och slutligen bli fastighetsägare. Viktiga faktorer som en bostadsrättsförening bör lägga stor vikt på vid upprättandet av den ekonomiska planen samt den ekonomiska förvaltningen är underhålls-, reparations- och räntekostnaderna. Föreningen fungerar som en organisation och bör präglas av drivkrafterna kompetens, innovation samt effektivitet för att uppnå ekonomisk stabilitet. Tiden för planering av ekonomin och kunskaperna från en bostadsrättsorganisation är också viktiga. / Date: 2008-06-02 Level: Bachelor thesis in Business Administration, 15 points Authors: Tano Colmet, Lisa Svensson Tutor: Per Janze Title: Tenant–owner´s association – The art to achieve economic stability Problem: The tenant–owner homes market have achieved an extensive growth and it is very important for the tenant–owner´s association to carefully plan for the future economy. In order to maintain and strengthen its confidence towards the market and not go bankrupt. Purpose: The purpose is to describe the reorganization process from a rented apartment to a tenant-ownership and to examine what a tenant–owner´s association should take into consideration in order to achieve economic stability. Method: In this thesis a qualitative method has been applied. The method was chosen since the target group for this thesis is relatively small. The authors have chosen to interview board members in two different tenant-owner associations and a representative from SBC who has experienced current reorganizations and economic plans. Conclusion: At least 2/3 of the tenants in the real estate must go together in a tenant-owner´s association, in order to undergo a reorganizations process and finally become real–estate owner. Important factors that an association should take into considerations are the costs of maintenance, repairs and interests. The association functions as an organization and needs to be characterized by the driving forces competence, innovation and effectiveness in order to achieve economic stability. The time for the planning of the economy and the knowledge from a tenant owner homes organization is also important.

The studies main focus is to reach deeper insight about the values and meanings created and connected to the home environment. Building on interview material collected in the fall of 2017 in Akalla Stockholm the study examines different factors that impact resident’s emotions surrounding the area where they live in relation to change. Specifically the conversion of their homes, in one of the million programme housing areas, from a tenancy house to a condominium. Akalla was, in 2001, the first area outside the city centre in Stockholm that was allowed to convert municipally owned houses in to condominiums. A motivation for converting tenancy houses in segregated areas is the idea that diversity in the forms of residence has a positive impact on the area. The conversion can lead to gentrification of an area, the process of change where economically weak people are in different ways pushed out of an area to make room for the more economically strong individuals. The people I have interviewed have throughout the study positioned themselves in different ways to the phenomenon that is gentrification. The material shows that the assumptions and motivations regarding conversion of municipally owned houses will not necessarily lead to the wanted effects such as integration but will, on the other hand, have effects on the people who live there and their identification processes which is connected to the place where we live. It also shows that gentrification is a phenomenon that people position them self towards based on the possibilities and choices a person has in the society, it is a question of privilege. The term is loaded with value and its consequences cannot be seen only in the light of negative effects and exclusion.

The conversion of rental apartments to tenancy-owned housing has been a common phenomenon in the housing market in Stockholm during the last two decades. Rental apartment-tenants have the opportunity to purchase their unit for a hefty discount. The existence of the discount has further resulted in banks providing a mortgage that allows the tenant to purchase the apartment with full leverage and without any cash contribution. The households have been able to sell their apartment with high profit and then reinvest it in other housing alternatives at better locations, in better technical condition and with larger living space. The main reason for the discount can be explained by the difference in the valuation methods used by property investors and private households. The property owners value the rental property through the yield method that results in a price that other property investors would be willing to pay. The return generated in a rental property consists of rental revenues. These rental revenues are state regulated according to the use-value method, which means that rents, especially in primary locations, are reduced in order to minimize the segregation in the Swedish society. A price gap appears and consists of the price difference between the present value of the running rental income and the price of each individual apartment on the secondary housing market. The tenant owned association that is willing to buy the property and the private property investor who is willing to sell, usually negotiates a price that both parties are satisfied with. The negotiated price usually results in both parties sharing the profit that arises from the price gap. This study aims to investigate how large the price gap is between the conversion price and price generated through sales of the individual units on the open housing market. The study includes completed conversions in Stockholm within the city customs during the period of January 2010 and January 2016 and condominiums sold in the same associations during the same period. The discount results to an average of 44 % in relation to conversion price and 57 % in relation to the deposit (Sw. Bostadsrättsinsats). On average, the difference between the value of the property during conversion and the value of tenant owned-housing units on the open property market results to 24,444 SEK/m². The difference between the conversion price and the market value of the deposit on the open housing market amounts to 31,231 SEK/m². This means that the average discount that an apartment holder receives amounts to SEK 1,924,025. Among the converted properties, 38 % of the total gross floor area have been sold on the open housing market within the two first years after the conversion. The value difference has resulted in a total realized discount amounting to SEK 5,279,523,434 in relation to conversion price and SEK 6,672,510,151 in relation to the deposit value. / Ombildningar har under de senaste två decennierna varit ett vanligt förekommande fenomen på Stockholms bostadsmarknad, där hyresgästerna erbjudits köpa sin hyresrätt till ett kraftigt rabatterat pris. Rabatten har inneburit att hyresgästerna sällan behövt betala kontantinsats och därmed kunnat köpa lägenheten till full belåning. Efter genomförd ombildning har hushållen haft möjlighet att sälja sin lägenhet på andrahandsmarknaden med hög vinst, vilken sedan har kunnat återinvesteras i bostäder med ett bättre geografiskt läge, skick och med större boarea. En av anledningarna till att rabatten uppstår är att fastighetsägaren värderar hyresfastigheten enligt avkastningsmetoden. Avkastningsmetoden resulterar i ett pris som en annan hyresfastighetsägare skulle vara beredd att betala. Den avkastning som genereras i en hyresfastighet består av hyresintäkterna. Dessa hyresintäkter är statligt reglerade enligt bruksvärdesmetoden vilket innebär att hyrorna, framförallt i primära lägen, är reducerade med syftet att minska segregation i samhället. En prisdifferens skapas av skillnaden mellan värdet av de löpande hyresintäkterna och priset på varje enskild lägenhet på andrahandsmarknaden. Den bostadsrättsförening som vill köpa fastigheten och den privata fastighetsägaren som vill sälja förhandlar fram ett pris som båda parter är tillfreds med. Det framförhandlade priset brukar oftast resultera i att båda parterna delar på vinsten som uppstår av prisdifferensen. Denna uppsats har till syfte att utreda storleken på prisdifferensen mellan förvärvspriset vid ombildning, jämfört med individuella bostadsrättsförsäljningar på andrahandsmarknaden. Studien omfattar genomförda ombildningar i Stockholms innerstad (innanför tullar) mellan januari 2010 och januari 2016 och bostadsrätter som är sålda i föreningarna under samma tidsperiod. Den genomsnittliga rabatten är 44 % för bostadsrättsföreningar och 57 % för individuella hushåll. I genomsnitt är skillnaden mellan förvärvspriset vid ombildningsdatum och bostadsrättens försäljningspris 24 444 kr/m² (bostadsrättsföreningarnas rabatt). Jämförs försäljningspriset med bostadsrättsmedlemmars insats blir rabatten 31 231 kr/m² (hushållens rabatt). Detta innebär att ett hushåll som är med om en ombildning får en rabatt som motsvarar 1 924 025 kr jämfört med förvärvspriset, och 2 431 673 kr jämfört med bostadsrättsmedlemmarnas insats. Av den totala ombildade boytan har 38 % sålts vidare på andrahandsmarknaden inom 24 månader efter ombildningsdatum. Den realiserade rabatten har totalt uppgått till 5 279 523 434 kr för bostadsrättsföreningar och 6 672 510 151 kr för individuella hushåll.

Att ombilda en hyresrätt till en bostadsrätt har sedan 1980-talet varit en politisk diskussion. Efter lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning vann laga kraft gjordes det möjligt att förvärvet av fastigheten kunde ske på de boendes initiativ. Som konsekvens av detta och även framtida lagändringar har ombildningstakten, under perioder, varit hög.  Denna uppsats har som syfte att undersöka vilka problem som förekommer i ombildade bostadsrättsföreningar med kvarvarande hyresgäster, samt vilka orsakerna är till problemen. Dessutom kommer det att diskuteras åtgärder för de problem som föreligger. För att identifiera problemen och för att försöka hitta lösningar har intervjuer genomförts med bostadsrättsföreningar som har kvarvarande hyresgäster, samt sakkunniga inom området. Det har även genomförts en litteraturstudie, där juridisk litteratur, författningar, propositioner och statens offentliga utredningar har varit grundläggande och har kompletterats med annan juridisk litteratur.  Via intervjuerna och litteraturstudien har det identifierats flera problem som kan uppstå i detta hyresförhållande. Trots att problemen inte uteslutande förekommer i bostadsrättsföreningar finns en ökad tendens till att de uppstår. Dessa problem berör huvudsakligen lägenhetens skick, hyran och hyresförhandling samt hot om uppsägning. Problematiken blir huvudsakligen praktisk snarare än juridisk då lagstiftningen ser likadan ut för detta hyresförhållande som om det hade varit en “vanlig hyresvärd”. Brist på ekonomi och kunskap hos bostadsrättsföreningarna är den största orsaken till dessa problem. Det skiljer sig mellan de olika bostadsrättsföreningarna i form av deras kompetens och ekonomi, således blir problematiken olika föreningarna emellan och även hur de kan hantera det. / Converting a rental apartment into a tenant-owned housing unit has been a political discussion since the 1980s. After the law on the right to acquire property for conversion came into force, it became possible for the acquisition of the property to occur at the initiative of the tenants. As a consequence of this and subsequent legal changes, the rate of conversions has been high during certain periods. The purpose of this thesis is to investigate whether and what problems occur in converted tenant-owned associations with remaining tenants and the causes of these problems. Furthermore, it will discuss potential solutions. To identify the problems and attempt to find potential solutions, we conducted interview studies with tenant-owned associations that have remaining tenants as well as experts in the field. A literature study was also conducted, where legal litterature such as statutes, bills, and government inquiries formed the basis and were supplemented with other legal literature. Through the interviews and the literature study, several problems that can arise in this rental relationship have been identified. Although the problems do not exclusively occur in housing cooperatives, there is a tendency for them to arise more frequently. These problems mainly concern the condition of the apartment, the rent and rent negotiations, and the threat of eviction. The issues become mainly practical rather than legal, as the legislation is the same for this rental relationship as if it were a "regular” landlord. Financial problems and lack of knowledge within the tenant-owner associations are the main causes for these problems. It varies between different housing cooperatives in terms of their competence and financial situation, hence the problems differ among them and also how they can manage them.

I Sverige finns idag ett flertal olika företagsformer att välja mellan. Några av de företagsformerna är exempelvis enskild firma och aktiebolag. En näringsidkare kan ha startat en enskild firma som efter några år har expanderats. Näringsidkaren har då möjlighet att ombilda sin enskilda firma till ett aktiebolag. Den enskilda firman är en egen fysisk person och när en ombildning sker blir aktiebolaget sin egna juridiska person. Vid ombildning av företagsform finns det ett flertal krav men även skattemässiga aspekter att ta hänsyn till. En ombildning från enskild firma till ett aktiebolag kan ske på två olika sätt, genom inkråmöverlåtelse eller apportemission. Tillgångarna som finns i den enskilda firman måste överlåtas på ett korrekt sätt. Här ska därför uttagsbeskattnings- och underprisöverlåtelsebestämmelserna tillämpas. Dessa bestämmelser finns reglerade i 22 och 23 kap. Inkomstskattelagen (1999:1229). Definitionen av uttag är när näringsidkaren har till syfte att ta ut tillgången från verksamheten. Det kan antingen vara för att överlåta till en annan näringsverksamhet eller för privatbruk. Detta kan då leda till att näringsidkaren blir uttagsbeskattad för tillgången. För att undvika uttagsbeskattning, finns underprisöverlåtelsebestämmelserna i 23 kap. IL. I 23 kap. 14 – 29 §§ IL finns dessa bestämmelser reglerade och de ska vara uppfyllda för att det ska betraktas som underprisöverlåtelse.  En maskin är den tillgången som används i scenariot i detta arbete. För att undvika att skattekonsekvenser uppstår, ska maskintillgången värderas på ett korrekt sätt. Det finns ett samband mellan redovisning och beskattning som påverkar näringsverksamheten. Görs redovisningen på ett korrekt sätt, blir det lättare att se hur maskintillgången ska värderas vid en ombildning. Värderas tillgången på ett korrekt sätt behöver det inte ske någon uttagsbeskattning för tillgången vid ombildningen. Följs bestämmelserna som krävs vid en ombildning och vid värdering av tillgången, underlättas procedurerna för näringsidkaren. Detta har även en påverkan på näringslivet.

<p>Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är ett fenomen som blivit allt vanligare under de senaste tio åren. Genom att genomföra en ombildning får innehavarna av lägenheten, oftast de forna hyresgästerna, tillgång till en värdefull bostadsrätt, vilken till skillnad från en hyresrätt, kan säljas och köpas öppet på marknaden. Eftersom ombildning har blivit så vanligt i Sverige uppkommer ett intresse, för samtliga inblandade parter, att veta hur de åtgärder, som förekommer vid en ombildning, skall företas. Förr eller senare kommer Sverige att ställas inför en räntehöjning, vilken kommer att få stor ekonomisk betydelse. En räntehöjning kommer nämligen att på sikt ge negativa konsekvenser för många hushåll, eftersom de svenska hushållen lånar pengar i mycket stor utsträckning till sitt boende. En del hushåll kommer exempelvis inte att klara en fördubbling av sin boendekostnad, utan obeståndssituationer kommer att uppstå. Som exempel kan nämnas kreditinstituten, vilka till stor del ”finansierat” ombildningen, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till bostadsrättshavaren. Har de sina fordringar, genom pantsättning, sakrättsligt skyddade vid en bostadsrättshavares eventuella obestånd?</p><p>Syftet med uppsatsen är dels att kartlägga vilka olika åtgärder som företas vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, dels att utreda i vilken ordning dessa åtgärder skall företas för att föranleda de rättsverkningar som samtliga inblandade parter vill uppnå. Syftet är även att genomföra en analys av dessa åtgärder för att visa på vilka juridiska problem som kan förekomma vid en ombildning.</p> / <p>Changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership is a phenomenon that has become more frequent during the last ten years. By changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership, the possessor of the tenancy, normally the tenant, gets access to a valuable tenant-ownership that, unlike a tenancy, can be sold and bought on the open market. Seeing as changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership has become a regular happening in Sweden, an interest for all parties involved occurs, an interest in knowing how the actions that are involved should be preformed. Sooner or later Sweden has to face an increasing in rates which will have great economical consequences. These consequences will have negative influences on some of the Swedish households, due to the fact that lots of Swedish households lends a lot of money to be able to buy tenant-ownerships. If their rates double, many people won’t be able to pay their loans, and this will lead to foreclosures. Banks, for example, finances a great part of the changing of rights of tenancy to rights of tenant-ownership, partly by providing loans to private persons and partly by providing loans to condominium associations. Do they have their depths secured if the borrowers face foreclosure?</p><p>The purpose of this thesis is to examine which actions that occurs when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership and in which order these actions should be preformed for the parties involved to accomplish the legal purpose that they want to accomplish. The purpose is also to conduct an analysis of these actions to pinpoint which legal problems that can occur when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership.</p>

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är ett fenomen som blivit allt vanligare under de senaste tio åren. Genom att genomföra en ombildning får innehavarna av lägenheten, oftast de forna hyresgästerna, tillgång till en värdefull bostadsrätt, vilken till skillnad från en hyresrätt, kan säljas och köpas öppet på marknaden. Eftersom ombildning har blivit så vanligt i Sverige uppkommer ett intresse, för samtliga inblandade parter, att veta hur de åtgärder, som förekommer vid en ombildning, skall företas. Förr eller senare kommer Sverige att ställas inför en räntehöjning, vilken kommer att få stor ekonomisk betydelse. En räntehöjning kommer nämligen att på sikt ge negativa konsekvenser för många hushåll, eftersom de svenska hushållen lånar pengar i mycket stor utsträckning till sitt boende. En del hushåll kommer exempelvis inte att klara en fördubbling av sin boendekostnad, utan obeståndssituationer kommer att uppstå. Som exempel kan nämnas kreditinstituten, vilka till stor del ”finansierat” ombildningen, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till bostadsrättshavaren. Har de sina fordringar, genom pantsättning, sakrättsligt skyddade vid en bostadsrättshavares eventuella obestånd? Syftet med uppsatsen är dels att kartlägga vilka olika åtgärder som företas vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, dels att utreda i vilken ordning dessa åtgärder skall företas för att föranleda de rättsverkningar som samtliga inblandade parter vill uppnå. Syftet är även att genomföra en analys av dessa åtgärder för att visa på vilka juridiska problem som kan förekomma vid en ombildning. / Changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership is a phenomenon that has become more frequent during the last ten years. By changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership, the possessor of the tenancy, normally the tenant, gets access to a valuable tenant-ownership that, unlike a tenancy, can be sold and bought on the open market. Seeing as changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership has become a regular happening in Sweden, an interest for all parties involved occurs, an interest in knowing how the actions that are involved should be preformed. Sooner or later Sweden has to face an increasing in rates which will have great economical consequences. These consequences will have negative influences on some of the Swedish households, due to the fact that lots of Swedish households lends a lot of money to be able to buy tenant-ownerships. If their rates double, many people won’t be able to pay their loans, and this will lead to foreclosures. Banks, for example, finances a great part of the changing of rights of tenancy to rights of tenant-ownership, partly by providing loans to private persons and partly by providing loans to condominium associations. Do they have their depths secured if the borrowers face foreclosure? The purpose of this thesis is to examine which actions that occurs when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership and in which order these actions should be preformed for the parties involved to accomplish the legal purpose that they want to accomplish. The purpose is also to conduct an analysis of these actions to pinpoint which legal problems that can occur when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership.

Hyrköp av fastigheter är en ny modell av boende som tillämpas alltmer av bostadsbolag i Sverige, vilket innebär att den boende får möjlighet att fortsätta hyra eller köpa sin bostad under en bestämd optionstid för ett avtalat optionspris (Sorling, 2009). Denna uppsats är en fallstudie för ett eventuellt införande av hyrköp som innebär ombildning från hyresrätter till bostadsrätter för en hyresfastighet i Gnesta, som ägs av det kommunala bostadsbolaget Gnestahem. Bakgrunden till fallstudien är att Gnesta kommun vill utreda möjligheten för framtida bostadsägande för hushåll med mindre ekonomiska förutsättningar i kommunen. Tidigare studier har visat att ombildning kan bidra med ett ökat social kapital för de boende i ett bostadsområde (Klingborg &amp; Werner, 2011). Fallstudien baseras på en fastighetsvärdering av hyresfastigheten efter en planerad stambytesrenovering som ska vara färdigställd år 2021. Tre olika scenarier med olika inflations-, avkastnings- och kalkylräntenivåer har fastställts vid tillämpning av kassaflödesmetoden. Köpoptionerna av lägenheterna har jämförts med hyresgästernas möjligheter till sparande av kontantinsats utgörande 15 % och 25 % av optionsvärdet för framtida bolån, samt i relation till disponibel hushållsinkomst och ålder för hushållet. Upplåtelseformen andelsägarmetoden har också analyserats som ett förslag på alternativ till hyrköp och ombildning.  Slutsatsen av fallstudiens resultat är att en köpoption med en tio-årig optionstid föredras att tillämpas vid införande av hyrköp för att ge alla hushållen i fastigheten de största möjligheterna till sparande av kontantinsats, vilket visas i bilaga 17–19. Det är osäkert vad de totala boendekostnaderna uppgår till vid en ombildning, då dessa baseras på den ekonomiska situationen för varje hushåll och rådande konjunkturen på bostadsmarknaden. De boende kan också erhålla vinster om lägenheterna säljs vidare, eftersom köpeskillingen vid ombildning baseras på värdet som hyreslägenhet och inte värdet som bostadsrätt.  Den mest betydelsefulla rekommendationen för framtida studier är att undersöka efterfrågan hos de boende i fastigheten om ombildning. Om hyrköp med ombildning ska införas av fastigheten är det viktigt att Gnestahem har kännedom om exakt vilka hushåll som har råd och är intresserade att förvärva sina lägenheter.  Eftersom det krävs minst 2/3 av de boende som vill ombilda fastigheten kan detta vara avgörande. / Lease-purchase of real estate is a new model of accommodation which is increasingly applied by housing companies in Sweden. The model is based on that the tenant gets the opportunity to either continue to rent or purchase his residence, within a fixed time period for a set option price (Sorling, 2009). This master thesis is a case study about an eventual introduction of lease-purchase which entails conversion from rental apartments to tenant-owned housing for a rental property in Gnesta, which is owned by the public housing company Gnestahem. The background of the case study is that Gnesta municipality wants to investigate the opportunities for future home ownership for households within the municipality with less economic means. Previous studies indicate that conversion of properties can increase social capital between the tenants in a housing area (Klingborg &amp; Werner, 2011). The case study is based on a property valuation of the rental property after an intended pipe renovation with the completion set to year 2021. Three different scenarios with different inflation, yield and discount rates have been measured by using the discounted cash flow method. The options for purchasing the apartments has been compared with the tenants’ opportunities to save money for using as payment in cash for either 15 % or 25 % of the option value. The subscribed future mortgage is measured in relation to age and disposable income for the household. The shareholdership method has also been analysed as an alternative to lease-purchase and conversion.  The conclusion of the results is that an option-time of ten years is preferred since it can be applied upon introducing lease-purchase to give all tenants’ best opportunities to save money, as shown in the appendix 17-19. It is uncertain what amount the total housing costs will be after conversion of the property, since these are based on the economic situation of each household and the current conditions on the real estate market. The tenants can obtain profits in case their apartments are sold, since the tenant bought it at the rental value, not the actual market value.  The most crucial recommendation for future studies are implementation of an analysis about the demand for the tenants in the property regarding conversion. If lease-purchase should be introduced for the property, it is important that Gnestahem has knowledge of which households that can afford and have interest in purchasing their apartments. The information is crucial since it is required that at least 2/3 of the tenants’ desires to make such property conversion.