近期所發生的全球性金融危機，同樣地也帶給投資者一個全新的投資機會，讓投資者能夠從價格低廉且安全性高的資產中獲得良好報酬；且因如此，投資者對市場的感官逐漸轉為正向。而另一方面，有越來越多的國外投資者，開始將資金移轉至日本市場，特別是對不動產進行相關的投資。因此我們將藉由個案分析來探討金融海嘯下的不動產投資機會。 對一個投資者，在進行房地產投資前應該清楚知道如何評估不動產的價值，而後才能將其應用在不同的投資類型上。因此，了解如何評價房地產的價值和不同類型的投資方式是關鍵的基礎。故在第二章中，將先介紹幾個不動產估價方法，包括:比較法、成本法和收益法；接下來則簡介幾種不動產投資的類型，例如:直接投資、不動產投資信託基金或私募不動產基金。 第三章開始簡介日本房地產市場近期的發展，並討論08年金融危機對日本所造成的衝擊。不過，隨著復甦態勢逐漸萌芽，許多投資機會亦開始顯現，因此在此章節裡將會同時探討為何日本的房地產市場開始值得投資。 第四至第六章將藉由實務與案例說明，國外基金經理人如何幫投資者進入日本不動產投資市場。其中，第四章先解釋如何從眾多物件中挑選投資標的物。由於在檢視日本不動產市場的當下，對於稅制與法規的瞭解也是相當重要的一環；因此除了應用上述的物件估價方式外，本文也同時考慮稅制與法規對投資的影響。 在各種因素考量下，若國外投資者欲投資於日本不動產市場較適合使用TK結構，因此第五章將進一步解釋在TK結構下如何設立「Polaris Real Estate Japan Fund 1」。本章節也特別針對基金設立時的貸款條件進一步說明。此外，由於基金投資的年收益配息發放主要是來自於與出租率有關的租金收入，第六章中除了說明配息發放之外，同時探討投資標的物的出租率以及租金收入之關係。 總結來看，日本的銀行在受到金融海嘯衝擊之後，紛紛縮減對中小企業的貸款；以致於在缺乏流動性的因素下，不動產價格紛紛回落。可預見的是，當經濟逐漸步入復甦趨勢，市場的流動性亦會逐漸恢復，被低估的不動產價格也將會迅速恢復至正常水準。此日本私募不動產基金採取部分自有資金，部分由銀行取得融資的方式來進行投資，透過財務槓桿的操作，預期本基金將可從資產本身以及其投資收益率上獲得更高之報酬。 此論文中所建構的Polaris Real Estate Japan Fund 1, 於2010年及2011年時的年化派息率分別有8%以及5%。此外，雖然全球金融市場仍處於動盪不安的狀態，但本基金於2010年至2011年，兩年間的年化投資報酬率高達80%。根據此個案分析再次證明本論文中所提供的方法是可行的。

國內發行REITs已逾一段時間，但卻缺乏發行後實際投資需求研究，然而為了促進REITs產業的穩定發展，有必要了解投資人的投資意願及考量因素為何，故本文延續翁偉翔、張金鶚、陳明吉(2003)之潛在需求研究，再次利用問卷調查方式，並建立二項式Logit模型進行實證，研究投資人對REITs的投資意願及投資考量因素。 實證結果發現，發行REITs後，一般投資者對REITs的相關資訊愈充分，且認為「分散風險」愈重要，及投資人屬性中投資金額愈大，投資工具數愈多，及投資經驗年期愈長，購買REITs機率愈大；法人投資者則認為「流動性」愈重要，及資金規模愈大與投資工具數愈多者，購買REITs機率愈大。在預期未來購買REITs與否，一般投資者預期未來對房地產景氣預期愈樂觀時，愈肯定REITs「小額投資不動產」特性，且具有投資REITs經驗的投資人，預期未來購買REITs機率愈高，但投資經驗年期愈長的投資人，則預期未來購買REITs機率愈低；法人投資者預期未來購買REITs與否，則將「分散風險」與「流動性」兩者皆視為主要投資考量因素。

新竹科學工業園區為我國科技發展之重鎮，園區經營之支出或收益設有作業基金以為管理運用。為促進園區土地及廠房之開發並提昇營運績效，也為貫徹國家科技產業政策之執行，本文建議以不動產證券化之方式，引入民營部門之經營管理，運用財務槓桿效用以募集資金，支持園區發展政策，持續提供並滿足產業界之廠房需求，在避免造成中央政府財政壓力之前提下，已不動產證券化之方式維持園區經營之自給自足性、甚至協助園區之持續擴張。 本文分理論及實務兩方向探討不動產投資信託基金，並以新竹科學工業園區之土地廠房為標的，針對新竹科學工業園區之營運現況，模擬設計不動產投資信託基金之運行模式，並分別從法律規範面及財務營運面探討證券化之合法性與適切性，對於新竹科學工業園區土地廠房之營運，提出證券化模式之建議方案。 另外，從投資大眾募集資金的方式，在新加坡已有騰飛不動產投資信託基金，在香港已有領匯不動產投資信託基金，兩者均獲得國家政策支持，推動民營證券化模式之經驗，可為我國科學工業園區土地廠房交付成立不動產投資信託基金之借鏡。 最後，於評估新竹科學工業園區不動產證券化之可行性後，本文亦提供相關說明，試圖將本文之研究內容及結果，作為國家產業政策發展之建議。

自由化、國際化和證券化乃當金國際金融之三大趨勢，而我國不動產市場遭逢長達近十年之不景氣，使得我國不動產業之經營相當困難。連帶使以不動產抵押貸款為主要業務的金融業之逾放比居高不下，幾乎又導致另一波之金融風暴。為了改善不動產業之經營環境，提昇不動產之流動性，「不動產證券化」乃為國人寄予厚望。 本文為探討不動產證券化之相關議題，其相關章節如下： 第一章：緒論；第二章：不動產及不動產市場；第三章：證券及證券化；第四章：資產證券化與不動產證券化；第五章：不動產證券化之動機分析；第六章：國外不動產證券化發展之概況；第七章：國內類似不動產證券化之案例討論與問題分析；第八章：我國「不動產證券化條例」草案之研討；第九章：結論；後記：不動產證券化條例三讀條文與原草案之重大差異比較 本文之研究分析發現： 一、 本條例之不動產證券化制度採信託制而分為「不動產投資信託」及「不動產資產信託」二種。但於信託法上對於信託財產獨立性之問題因為規定不清，導致信託財產委託人之債權人可能對信託財產強制執行，而使「不動產資產信託」罹於委託人破產風險之可能。 二、 本條例雖規定可由信託財產抵押權人出具信託期間不實行抵押權之同意，但因該項同意僅具債權效力，因而無法完全排除抵押權人就信託財產實行抵押權之可能。而使「不動產資產信託」可能具有權利瑕疵之問題。 三、 基於我國當今之不動產業現況，日制「不動產資產信託」較符合業界之需求。而就實證之結果，美制之「不動產投資信託」已具有相當之成功經驗且對投資人利益保障較佳。因而我國不動產證券化採「不動產資產信託」及「不動產資產信託」雙軌制，可茲贊同。 四、 而就受託人資格之問題，為顧及不動產經營之專業性及投資人信心之問題，修正後條文採信託業及特殊目的公司雙軌制亦符合社會需求。

不動產估價獨立客觀為金融體系穩定的關鍵因素，而客戶影響是探討估價獨立性的重要議題。過去多以問卷調查、實驗設計或深度訪談方式進行相關研究，卻難以證明不動產估值受到客戶影響之真實情形。本文蒐集公開資訊觀測站相同不動產其買賣雙方各自委託之估值及其成交價，在雙方均有影響估值之動機前提下，以獨立樣本t檢定及Wilcoxon-Mann-Whitney檢定驗證其估值溢價率以及估值差異比率在不同變數情況下之差異情形。實證結果顯示，不動產估值因客戶為買方或賣方不同而有顯著差異，另經驗老練客戶將使不動產估值差異更為擴大，而不動產採標售方式買賣者，其估值差異比率遠較採議價方式高。 / The independent objective of real estate appraisal is the key factor of the stability of the financial system, while the client influence is an important issue of the independence of valuation. In the past, more of the relevant research by questionnaire, experiment or interview, but it is difficult to verify the real situation of the client influence. This paper collected the cases of same real estate that both the buyer and the seller commissioned the valuation and the transaction price from MOPS, under the premise that both parties have the motivation to influence the valuation, to examine the valuation premium ratio and valuation difference ratio with the independent sample t test and Wilcoxon-Mann-Whitney test. The results show that the real estate valuation is significantly different from clients, and experienced clients will make the real estate valuation differences more widened. However, the valuation difference ratio of the transactions by auction is much higher than the valuation difference ratio of the transactions by bargain.

立法院於104年6月5日三讀通過堪稱我國近來最重要的稅改-房地合一稅，並自105年度開始實施。新制修改原稅制房屋、土地交易分開課稅之規定，將土地與房屋價格合併，並以市場實際交易價格為課徵之稅基，不但稅基擴大，也更符合公平、合理之課稅精神並與與國際接軌，以達到抑制炒房歪風、落實居住正義、健全房市發展之目標。 鑑於房地合一稅制重大改變了我國多年來房地分離課稅之規定，本論文藉由相關法條之研究，探討新制中需待釐清之處及對個人、營利事業、遺贈及其他不動產持有者的影響，並對上述個體提出合適的因應策略，期能增加徵方在執行法律上之適妥，納方在符合法律的前提下進行適當的策略規劃，並消彌納雙方可能之爭議，期能讓此一近年來重大的租稅改革更加順遂。

過去文獻對於不動產擔保品估值的研究，通常以銀行最終核定之價格做實證分析，本研究從銀行內部不動產擔保品價格變動情形，來探討影響銀行辦理授信程序時內部各單位決定不動產擔保品價值之因素，就不動產擔保品估值為依變數，實證分析申請人與不動產擔保品各項條件，研究結果顯示分行內部承辦人員估值及總行授審處估值之各項變數中以申請額度、區位、建物面積、屋齡、車位之有無等五項變數對估值具顯著影響。總行鑑價科則在區位、建物面積、屋齡、車位之有無等四項變數呈現顯著，影響總行授審處估值與鑑價科估值差額之因素則以是否為年齡、六個月平均存款餘額及申請額度等變數呈現顯著。分析結果顯示，分行承接業務時，考量擔保品條件與申貸金額。鑑價科則可能因此受到分行內部承辦人員估值的錨點影響，產生干擾效果。而授審處調整擔保品估值金額時，考量還款能力時，可能更重視的是借款戶於本行的往來存款實績。 / Previous studies on the appraised values of real estate collaterals are mostly empirical analyses on the final value approved by the creditor bank. The study, directing its attention to the changes in the appraised value of real estate collateral within a bank, examined the factor affecting the value of real estate collateral appraised by the different units of a bank. With the appraised value set as the dependent variable, the study conducted an empirical analysis on the loan applicants and the various features of the pledged collaterals. According to the study results, loan amount, location of the pledged collateral, floor area, age of the building, and provision of parking space emerged to be variables reaching statistical significance in the appraisal at both a local branch and the head office. Location, floor area, age, and parking space remained the statistically significant variable for the head office. Age of the applicant, average deposit account balance for the past six months, and loan amount appeared to be the statistically significant variable influencing the discrepancy in the values appraised by the local branch and the head office. As indicated by the analysis results, the local branch tended to place greater emphasis on the features of the pledged collateral and the loan amount; the appraisal office at the local branch might therefore be interfered by the value assessed by the responsible appraiser due to the anchoring effect. On the other hand, in adjusting the value appraised by the local branch, the head office would pay considerable attention to the applicant’s overall performance as a bank client in addition to repayment capacity.

2008年各國政府因金融風暴而實施量化寬鬆及降息等貨幣政策，使得資金往新興市場流動，台灣的不動產市場受到大量資金湧入的影響價格開始攀升，至2012年底，政府因輿論及公益性考量，提出相對應之不動產緊縮政策，包括實價登錄、奢侈稅、社會住宅等多項措施，以減少不動產市場炒房的投機行為，引導不動產交易朝健全的投資或自用需求發展。 壽險業依據保險法可將資金運用於不動產投資，但2012年底主管機關為抑制不動產市場投機行為，對於壽險業投資於不動產資金運用提出多項嚴格監理措施，透過訂定的「保險業辦理不動產投資有即時利用並有收益之認定標準及處理原則」增列所謂「金八條」的八項具體管制規範，該內容的制定，對於壽險業投資不動產具有相當程度的影響，本研究之目的，主要在於探討監理措施對於壽險業投資不動產行為之影響，並討論監理預期效果及實際效果之間的差異。 本研究分析「金八條」修訂前後與壽險公司不動產投資交易資料比對後，研究發現1.主管機關監理措施的變動與不動產市場景氣有其相關性。2.「金八條」發佈實施達到促使壽險業投資符合即時收益率達2.875%的監理效果。3.壽險業對後續不動產投資策略變化與影響包括(1)不動產資產類型的減少、(2)投資區域外移至台北市以外縣市、(3)可獲取資本利得的土地所有權交易量大幅減少。4.因相對於國內不動產投資限縮，主管機關鬆綁海外不動產投資，引導壽險業資金投資海外報酬率較高的投資標的。

受民國74年政府開放登記之影響，房屋仲介公司相繼成立，使得不動產交易逐漸納入 正規經營。民國77. 年起，不動產價格高漲，政府及相關學者開始重視土地及房屋問 題，並於民國79. 年三月召開全國土地會議，制定房屋市場交易規範成為其中議題。 本研究以房屋仲介行業為對象，以附加價值鍊的架構分析外在環境的變化及仲介行業 ，尤其是仲介行為的特質對業內各公司策略型態的影響，進而找出影響房屋仲介業經 營的一般性因素。本研究以個案研究的方式進行深度的訪問，期望集合多數人的意見 ，研擬出較佳的策略方案，供業者參考。並建議部份產業管理的原則，供政府制定產 業政策之用。 本研究也探討房屋仲介業中有關代理、交易成本及不對稱資訊等管理議題，並分析其 在整個不動產業扮演的角色及房屋仲介公司對社會的正當性和貢獻。 初步研究發現，政策的變動性影響房屋仲介產業的經營理念，進而影響經營型態。在 政府採緊縮的經濟、財稅等政策時業者應採用彈性的經營策略；而在政府採寬鬆政策 時，業者應採用整合的企業經營策略。對應不同的經營策略，廠商應採用不同的營運 制度及不同的組織架構。

一、研究目的： 隨著都市發展，都市土地利用有愈來愈集約的趨勢，也就是說，在有限的資金下，以 相對低額之建築成本（假設是單位房價）取代相對高額之土地成本（假設是單位房價） ，而都市土地利用重視區位，在不同的區位、不同的可及性下，建築成本與土地成本 間如何替代；從另一角度言，即房地總價中如何分配房價與地價之歸屬，值得深入研 究。此外，根據傳統的區位理論，以WILLIAM ALONSO之BID=RENT THEORY 為例，都心 之不動產價格最高，由此向周圍遞減，因而形成自中心而外不同土地利用型態之數個 同心圓，但這是末考慮法令管制的理論。事實上我國施行容積率、建蔽率等法令管制 ，則不動產價格中房價與地價之組成是否深受影響而產生不同的房地組成比率及由都 心向外圍擴張之不同的地租坡度，也值得加以探討。因此，本文以台北市以實證研究 為主，旨在探討不同區位、不同使用目的，及不同的建蔽率、容積率等法令管制下， 房地產價格結構中土地成本及建築成本之替代性，以及房價與地價之相對份額（房地 比），以瞭解都市中不動產價格結構與區位、法令等因素之關聯作為民間投資及政府 決策之參考。 二、研究步驟及研究方法： （一）不動產價格（即房地總價）中房價與地價之組成分析：比較傳統估價法、特徵 價格法及迴歸分析法，以提出適合的房、地價分離方式。 （二）求不同區位、不同用途不同管制下，房地比以瞭解其替代性有何不同：應用生 產函數與資本替代率等相關理論。 （三）分析出來之基地價格本質探討： １．與土地持分之差異性比較。 ２．與公告現值之差異性比較。 三、預期結果： 本研究希望獲得下列三方面之結論： １．都市不動產之房地比結構。 ２．正常合理之持分地價與建坪地價之差異。 ３．正常合理地價與公告現值之差異，及改善公告現值系統之建議。