基於不動產具有昂貴、耐久、不可移動等其他資產所沒有優點與特性，在眾多投資標的中，不動產投資仍為重要選項之一。 近年來隨著法令的開發、經營模式日益複雜，不動產產業之產品更趨向多元化，不動產產業投資業者的業務方向由以往著重的「開發出售」逐步轉為「經營管理」，使得不動產產業投資分析所扮演的角色越形重要，很可惜的，我們檢視國內外不動產發展歷程，雖然產品本質不斷轉變，不動產給予人們投機之印象似乎仍深印腦海 本研究希望藉由分析不動產產業投資環境之各參與部門與主要產品，以瞭解不動產產業投資關聯性，並據以挑選出具代表性樣本，在深入解構樣本代表的投資決策模式分析並整理出實務上所出現的主要課題，提出具體解決建議。 本文基於上述研究，提出修正的不動產產業投資決策模式，以因應不同投資可能面臨的風險，據以擬定最適決策。 修正之決策模式認為應特別著重於 1、策略面之思考： 強調企業不動產策略與企業整體策略/願景連結，依企業策略進行自有資源最有效利用之規劃，與資深管理階層溝通企業價值、界定核心競爭力，協調整合內部需求，並尋求適當之外部資源，串連整合企業不動產理論技能與實務經驗之落差，以建構最適宜內、外部資源整合體系，使企業不動產之執行能有效落實於組織之運行。 2、投資決策準則之建立： 評估針對每一投資案，建立投資決策準則，綜合評估(1)企業發展目標(2)企業不動產策略(3)投資決策指標(4)法規限制條件(5)區域發展趨勢(6)市場可行性(7)投資效益(8)資金規劃(9)開發時程(10)經營管理等項目。 3、投資後管理之作業 「投資決策分析準則」應能在經營後，以相同之基準做為「績效評估指標」。企業亦應建立持續性、系統化的資料管理系統，以提供持續、即時之企業不動產資訊及分析成果；特別是追蹤企業不動產執行時所需之成本以及是否滿足企業不動產目標/期望並且定期提出報告給管理階層，同時對於其它投資案(含不動產及其它投資案)進行標竿比較。

早期國外學者指出不動產投資信託基金具有「低風險」與「防禦性」的特質，簡稱為「抗跌性」與「反槓桿效果」，亦即除了與大盤相關性較低之外，市場的負向衝擊對於其報酬的影響比正向衝擊來的小。為了瞭解台灣不動產投資信託基金的價格是否存在過度恐慌，本文分成兩部分著眼：過去的研究大都著手在不動產投資信託基金的價格上，而忽略其為封閉型基金的特性，故本文先從「封閉型基金」角度，以因素分析擷取其共同因子，再利用BGARCH模型，探討共同因子與台灣VIX指數變化間是否存在不對稱效果。第二則是將不動產投資信託基金折溢價進行拆解，分為價格與資產淨值，運用相同方式重新觀察反槓桿效果，探討台灣不動產投資信託基金的價格是否存在過度恐慌。 本研究得到一些與過去文獻不同的結論： 1.若市場出現正向或是負向衝擊，台灣不動產投資信託基金折溢價的波動會上升， 且過去的衝擊持續性強，反應財務資料呈現的波動叢集性。 2.不動產投資信託基金價格具有「槓桿效果」，市場的負向衝擊會額外增加報酬的波動，並無防禦性特質。 3.REITs價格與台灣VIX指數變動具有顯著相關，而資產淨值則無此現象，證明台灣不動產投資信託基金價格相對於資產淨值存在過度恐慌的現象。

為改善綠建築與售價之間的定錨效應，本研究以台灣EEWH綠建築評估系統為基礎，建構AHP分析層級程序法之問卷架構，共分為目標、面向、指標以及評估項目四大階層。透過第一階段以及第二階段問卷調查與分析，本研究初步得到不動產估價師平均願提高9.77%之綠建築願付價格，且住宅類綠建築中，價格影響權重較高者為室內環境、節能設備以及空調系統指標。 取得各評估項目的價格影響權重後，以相關分析、價格影響權重分析為基礎，篩選應謹慎考量其價格的評估項目，再輔以盒狀圖分析，將價格影響權重細分為若干加權等級，進而建立更加完善的住宅類綠建築估價應用總表，並提供不動產估價師於實務中使用。 最終，運用實證分析，本研究發現綠建築等級或總得分與溢價幅度具有中度以上的解釋力，當綠建築等級或總得分越高時，其溢價幅度亦隨之提高，然而，當綠建築施作至一定程度後，其上升的溢價幅度將有限；此外，以銀級為例時，同等級內的綠建築總得分與溢價幅度未具顯著解釋力，意旨同等級案例之總得分越高時，並無法解釋其溢價幅度將越大。本研究建議，當衡量綠建築之價格時，應依循本研究提供的應用總表，評估各綠建築的實質溢價情況，以提高綠建築案例於估價時的準確性。 / In order to improve the anchoring effect between green building and selling price, this study based on the EEWH Green Building Assessment System in Taiwan, and constructed the questionnaire structure of AHP analysis hierarchy process which classified into four dimensions: Target, Orientation, Index and Element. Through the first stage and the second stage of the questionnaire survey, the higher weight of the price impact are the indexes of indoor environment, energy-saving equipment and air conditioning system. The average of willing to pay on the green buildings from the appraisals is around 9.77%. Based on the correlation analysis, the weight of price impact analysis and the box analysis, there are some elements which need to be subdivided into several weighting scale. After that, this study would establish a much more complete table called “the application table of residential green buildings.” It will provide for appraisers to use in practice as well. Finally, using the empirical analysis, this study found that there are moderate positive correlation between the levels or the total scores of green buildings and the price premium, which means the higher the green building level or the total score is, the greater the price premium is. However, when the green building level reach a certain extent, the increase on the prie premium will be limited. In addition, take the silver level for example. The total score of green buildings in the same level dose not have significant correlation with its price premium, which means the higher scores of green buildings in the same level can not explain the price premium will be greater. Therefore, this study suggests that green buildings should follow the application table provided in this study to measure the real premiums of the green buildings in order to improve the accuracy of the green building price at the time of appraisal.

不動產證券化可行性之研究 摘要 為解決傳統不動產投資困境，將不動產投資方式由固定的資產形式轉變為證券型態的概念，而有不動產證券化（Real Estate Securitization）的產生。國內主要的不動產證券化模式分為不動產投資信託（Real Estate Investment Trust）與不動產資產信託（Real Estate Asset Trust），這兩種模式未來市場供需面實際運作的可行性為何，將是不動產證券化制度成功與否的重要關鍵。 本研究先從需求面投資者的角度切入，透過問卷調查資料，運用Logit模型探討證券化可行性因素對於投資者購買不動產受益證券的影響。實證結果發現，一般投資者認為受益證券的市場流通性、分散風險的重要性愈高，以及預期報酬率愈高，其購買不動產受益證券的可能性愈高；在總體因素方面，對於未來證券市場情況愈樂觀，以及房地產市場情況愈樂觀，其購買受益證券的機率將愈高；法人投資者則認為分散風險的重要性愈高，以及該法人機構主要投資工具的種類愈多，其購買不動產受益證券的機率愈大。 以供給面不動產持有者財務上的可行性而言，其財務目標在追求自身的ROE極大化，因此不動產持有者將視各項風險來源對於投資報酬的影響，決定是否運用證券化投資方式。模擬分析結果發現，除了不動產持有者本身的財務結構限制與不動產經營能力之外，在個別考量委託成本風險與開發風險的情況下，其對於不動產持有者ROE的影響較小，但營運風險相較於其他風險來源，對於不動產持有者ROE的影響較大；綜合各項風險來源同時納入考量時，發現不動產持有者自有資金比例愈低，其運用證券化方式的ROE較高，但變動的幅度也較大。此一實證與模擬分析結果，對於未來國內不動產證券化實際運作，可提供政府、業者及一般投資大眾作為決策參考。 關鍵字：不動產證券化、不動產投資信託、不動產資產信託、Logit模型、蒙地卡羅模擬 / A Feasibility Study of Real Estate Securitization in Taiwai Abstract By transforming real assets into securities , real estate securitization is created to solve the liquidity problem of real estate investment. The real estate securitization system in Taiwan is divided into two types - Real Estate Investment Trust and Real Estate Asset Trust. Whether the real estate securitization system succeeds or not is based on the feasibility of the market operation in practice. On the demand side, this research uses Logit model to analyze the impact of the feasibility of the real estate securitization system on the investors’ behavior of buying beneficiary certificates by sampling from intuitional investors and individual investors. The empirical results show that the individual investors emphasize on liquidity, divergence, and expected return. In addition, the probability of buying real estate beneficiary certificates increases with the degree of their optimistic expectation on both the stock and the real estate markets. However, the institutional investors regard the divergence of portfolios and investment instruments as the main factors of their buying those certificates. On the supply side, given the financial objective of ROE maximum, the owners of the real estate will review all of impacts of risk on return of investment before their decision to take the way of securitization. In addition to the financial structure and the management ability of the owners, the results of Monte Carlo simulation on the effect of real estate securitization also reveal that: a. There is little influence on the ROE of the owners’ real assets while taking trust cost risk and land development cost risk into consideration. b. The influence of operation risk on ROE is more than that of other risks. c. Lower the proportion of capital, higher the ROE and bigger the variation of the ROE are. The results of empirical analysis can be a reference of decision making for Government, trust industry, and investors in the real estate security market operation. Keywords：Real Estate Securitization , Real Estate Investment Trust , Real Estate Asset Trust , Logit Model , Monte Carlo Simulation

不動產證券化條例於2003年7月23日公佈實施以來，不動產投資信託受益證券(REITs)和不動產資產信託受益證券(REATs)均已發行多檔，信託財產種類含括辦公室、百貨公司、旅館、商務住宅等；不動產產權型態包含所有權與設定地上權二類。然而「設定地上權的不動產」其資產價值會隨著時間而遞減的特性，對於以封閉型態上市的REITs基金而言，將產生淨資產價值(NAV)不斷下跌的問題，為避免前項問題影響基金的市價(Market Price)表現，本研究將透過「中崙大樓」出售予「富邦二號不動產投資信託基金」的實施經驗、相關財務理論的佐證及專家學者的深度訪談，來研究提撥「投資本金攤提準備金」(Reserve Fund)機制的優缺點及替代方案。 本研究結果發現，在不動產市場穩定發展的情況下，Reserve Fund除了可對投資人產生節稅效果之外；對基金而言：可避免基金之淨資產價值(NAV)隨時間不斷遞減的問題、可供地上權到期時還本之用、得以分散投資風險並發揮良好的財務槓桿的效果。然而相對的，除非基金的年營收維持每年固定上漲，否則投資人的名目收益率可能會逐年下降，並產生資金運用的無效率狀況。 至於是否ㄧ定要提撥Reserve Fund，從本研究中發現，若從投資人偏好來看，所有淨收益每年均全部發放或設計為PO、IO二個群組，或發行有期限的Finite Life REITs都是可以替代的方案。從開發商的角度，則可以將應收租金債權設計為金融資產證券而不做REITs。 此外，本研究亦發現目前台灣REITs的投資人幾乎將REITs視為固定收益證券，致使其市價波動及成交量均極小，建議政府應放寬法令限制，致力於活絡交易市場，才能達到初衷。而受託機構應扮演更積極的角度並將其與管理機構間的責任與分工進一步釐清，以避免發生管理機構的代理問題，以期更健全市場的發展。 不動產證券化就是將金融商品的彈性注入不動產的開發，本研究為設定地上權的不動產找出參與REIT的配套機制，期許能對政府及產業有所貢獻。 / The Real Estate Investment Trust (REITs) and Real Estate Asset Trust (REATs) securities had been issued since the “Real Estate backed securities Act” published on July 23rd, 2003. The properties being entrusted, for instance, office buildings, department stores, hotels, business suite, etc.. The right of property can be divided into two parts: the ownership and the superficies on land；However, the value of the properties with superficies right will be decreased when time passes by. The close-end fund will continually decline of Fund’s net asset value (NAV), and indirectly affect its market price. To solve such problems, the purpose of this research paper is to discuss the solution of the Reserve Fund design when the Chung-Lung building, offered by “ Fubon REITs no.2” , has its financial theories implication, also tried to interviews of scholars and professionals for the suggestions. From the result of this research paper, when the real estate market is at its steady growing stage, the Reserve Fund design can not only accurately solve to the problem of decreasing Fund’s NAV with time, but also it can bring such benefits as tax-saving and principle-paying at the expiration date. Moreover, the growing amount of Reserve Fund can positively benefit the fund itself by diversification and higher leverage capability. On the contrary, unless the revenue of the fund keeps constant growing, the investors’ nominal yield of return might decrease year by year, which will result in inefficiency in the usage of investment capital. For the Reserve Funds design, from the view of investors’ preference points, we find that the revenue allotment or issued Finite Life REITs could be substituted. On the other hand, from the view of developers’ points, they may regard it as a CMBS rather than REITs. If the government can abstemiously open financing limits of REITs, we can refer as company、SPC or SPT types of USA or Japan to substitute for the Reserve Funds design. The stock market of the real estate is the financial commodities will be more flexible to input the development of the real estate. The study of research paper is to form a complete set of REITs mechanism for the superficies on land of property which can be contributed for the government and industry of the real estate.

台灣不動產仲介業，從1977年成立公司組織發展至今32年、不動產仲介業務網路化從1996年至今13年、公部門為不動產交易安全建置e-house從2007年開始運作至今2年，對照2002年至今台灣不動產仲介交易糾紛逐年攀升現象；顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產仲介業者的組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立e-house網站，而得到較完備的不動產交易安全保障。 本研究以滿足消費者需求為基礎，並以提供網絡仲介不動產交易安全環境的“推動方式和實實務層面”為主題，從不動產仲介之起源、不動產仲介市場現況、不動產仲介問題、e-house現況及e-house問題等過程為論述軸線.探討不動產仲介作業流程、不動產仲介交易糾紛原因、不動產網路仲介交易運作、聯賣制度運作不成功、自售網之崛起及e-house網站的政策目標等課題，經由(1)以交易成本及代理理論為基礎的論證；(2)對現行管理仲介業者的不動產經紀業管理條例之法制面與規範的認知；(3)對不動產消費者、不動產服務業者、政府三方不動產網路仲介交易相關主體特性的瞭解; (4)對於民間不動產網站及官方e-house網站仲介交易實務與現行法制規範相互影響，造成推動不動產交易安全障礙的課題進行探討; (5)分析影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方e-house網站存在仲介代理問題及高昂仲介費用的交易成本等相關文獻面、法制面、實務面及一般會員使用e-house的問卷調查。綜合研究顯示：(1)台灣不動產仲介業與政府本身皆存在影響不動產交易安全推動的問題；(2)不動產仲介業對消費者可能存在委託代理問題及使用不動產網站產生交易成本的疑慮；(3)不動產仲介交易產生的代理問題及交易成本，會影響消費者對不動產交易行為的決策形式；(4)消費者利用網路進行不動產交易，是一項極為專業且繁瑣的消費活動，不動產仲介交易過程必須專業分工，才能消弭或降低代理問題及交易成本，促進交易安全。 本研究針對影響消費者使用仲介網站交易不動產的問題，嘗試建構「e-house網路交易不動產示範網站」的新思維，提供消費者消除或減少代理問題和交易成本，以促進不動產交易安全；另一方面，也考慮到其他不動產專業人士的權益及政府行政效能的提升。新思維的內容包括(1)建構“整合仲介交易過程之不動產專業分工機制” (2)改造e-house成為「e-house網路交易不動產示範網站」(3)研擬不動產網站經營者之資格條件、不動產網站作業內容及消費者與不動產業者網路作業等規範,並建議政府從「政策面」、「法制面」、「資訊面」、「推動面」及「執行面」等五個構面制定配套措施，消弭或降低代理問題及交易成本，推動不動產交易安全。 關鍵字：不動產仲介業、不動產經紀人、交易成本理論、代理理論、代理問題、e-house網路交易不動產示範網站 / Taiwan real estate brokerage industry appeared as company organization in 1977. In 1996, the real estate brokerage business launched onto internet website. In 2007, Public Security Department setup “e-house” network platform. However, from 2002 till now, the real estate transaction disputes still increase annually. Obviously, large organized real estate firms, developed network, sufficient information nor “e-house” network platform will not guarantee consumers who pay high broker fees to receive better and comprehensive real estate transaction safety. This study is to provide “promoting and practicing aspects” to real estate transaction safety network environment to satisfy consumers’ demands. It intends to look into the starting of real estate brokerage business, the current status of real estate brokerage market, the real estate broker problems, the current “e-house” status and its problems by examining the process of Taiwan real estate brokerage, the real estate transaction disputes, the real estate broker operating network, the failure of MLS, the rise of free broker fee network, and the policy objectives of “e-house” network platform by: (1) Demonstration on the basis of transactional cost and broker theory; (2) Comprehension on the procedures and the norms of Real Estate Broker Management Act; (3) Understand the characteristics of three participants, government, real estate service providers and the consumers, in the real estate transaction; (4) Investigate the conflicts between real estate operation network and the existing regulations that makes the promoting real estate transaction safety to be difficult; (5) Analyze the cost structure between private brokerage system and the official “e-house” system and how a consumer may react to two different systems with regards to legal system, practice and survey. A general conclusion from research indicates the following: (1) Problems appear on both sides of private and government agencies to promote safer and more transparent real estate transaction (2) Real estate brokers have doubts on buyers/seller’s trust on representation issue and the actual transactional cost for using a on-line web-site (3) Cost and representation issue arising from the actual real-estate transaction may Affect forms of consumers’ decision making. (4) Procedures for making an online real estate transaction are very complicated for consumers. Professional brokers have to monitor every step of the way in order to eliminate representation issue, reduce transactional cost, and promote safer transactional security. This study focuses on the problems emerging from consumers using an online real-estate website, while trying to demonstrate a safe “e-house” network platform can actually complete the real estate transaction. Once consumers have enough trust in the “e-house” network platform, it could potentially reduce representation issue problems and transactional cost. On the other hand, this system also protects brokers’ privileges while enhancing government’s efficiency. New concepts to be discussed in this study will include (1) Create a professional and integrated real-estate transactional mechanism. (2) Transform “e-house” into a demonstrated network platform for online real-estate transaction. (3) Set strict standards for qualifying private brokerage to operate an online real-estate network platform, to provide website contents, and operational model between consumer and real-estate broker. (4) Propose necessary measures to government in five aspects: “policy”, “legal system”, “information”, “promotion”, “implementation”. Keywords: Real estate brokerage industry, Real estate broker, Agency theory, Transaction cost theory, Representation issue, E-house network of real estate transactions demonstration platform.

壹、研究目的 （１）透過本研究瞭解房地產仲介的型態及發展。（２）透過本研究發掘台灣不動產 市場中現存的仲介問題，並以公平性及效率性作為分析的重點，加以評估。（３）為 建立「房地產仲介制度」提出具體的建議，以供政府日規範房地產交易制度的參考。 貳、文獻回顧 （１）國內方面﹕包括有關房地產方面的期刊，及住商研究室對房屋仲介市場經營等 相關方面的研究報告。 （２）國外方面﹕則搜集有關Broker方面的研究期刊，繼有Greshem （１９７４）， Owen（１９７７），Villani and Simonson（１９８２）自不同觀點探討brokers 在 房地產市場中所扮演的角色與功能；１９８１年Yinger則透過模型，分析broker的佣 金結構和房價的關係；David W and Peter F.（１９８６）則建立模型研究仲介制度 和住宅市場的關係；Johnson and Loucks（１９８６）主張政府可透過對佣金和執照 的管制來管理仲介市場，並提高服務品質。 參、研究方法與內容 （１）文獻的探討一以瞭解各國仲介制度的情形。（２）資料的搜集一搜集台北都會 區內有關房屋仲介的各種報導，並藉由訪談及問卷的方式，瞭解各經營型態的代表性 公司的營運情形，以深入探討房屋仲介的情況。（３）個案的分析一透過深入訪京及 問卷的趼究方法，對個案做深入分析，以瞭解仲介關係中的公平及效率。 肆、研究結果 （１）透過問題的發掘與探討，以瞭解成屋及中古屋的交易方式與過程。 （２）透過公平／效率指標，評估台灣房地產仲介的公平性與效率性。 （３）就所發掘的課題提出策略，以供政府或民間業者欲成立房地產仲介制度的參考 。

本文係研究共有不動產處分之爭議問題，並以土地法第三十四條之一為主軸。共有物於民法之規範下，需經共有人全體之同意方得管理或處分，致不利於共有物之利用或融通，迨民國六十四年，行政院函送立法院審議「土地法部分條文修正草案」案，增訂第三十四條之一，規定共有不動產之處分、變更及設定負擔得以多數決為之，企圖尋求共有不動產處分問題之解決。自其立法過程觀之，其具有強烈之公益目的。然而，由於立法過程係由委員主導立法，過程倉促，致立法後各種疏失及共有人間糾紛不斷發生，是為立法當時始料未及。 本文爰先就共有制度於民法規範下之問題論述起，以分析本法條之立法過程及理由。其次，就本法條第一項處分範圍及承受對象、共有不動產處分程序、第四項優先購買權，以至於第五項公同共有準用等實質或程序面諸多爭議問題，分析探討其爭點。詳言之，本文先論述本法條第一項法文所稱處分、變更之意涵，以分析抵押權設定、共有物分割等處分行為，以及共有土地出租、共有型態變更有無本法條多數決之適用；而後並就第一項處分之承受對象問題，分析是否得以共有人為承受人。另因實務上關於本法條第四項所定之優先購買權爭議不斷，本文接續探討共有人出賣其應有部分，承買人為地上權人時，他共有人是否仍應享有優先購買權；合併出賣（含拍賣）數不動產，他共有人能否選擇其中一部優先購買及其依據為何；共有不動產出賣時他共有人是否具優先購買權；以及可否將他共有人之優先權擴張適用及於出賣以外之法律行為。又因共有不動產之處分程序，本法條第二項及第三項規定有通知或公告以及對價給付或補償並代為申請登記等二項程序，本文針對相關實務作法之適法性如何，能否達成保護他共有人權益之立法目的，以及改進方法為何等，加以探究。此外，本法條第五項規定公同共有亦有本法條之準用，則第一項規定共有人數及應有部分之計算方式，於公同共有與分別共有之混合型共有不動產應如何準用以及第四項優先購買權規定於公同共有應如何準用，亦即於公同共有物出賣時他公同共有人是否有權優先購買等，亦為本文探討之範圍。 最後，本文總結前述各個問題分析之內容，以其為基礎，申論共有不動產處分規範應有之修正方向並研提本法條條文內容之修正以及執行要點內容之修正，作為本篇論文之結論，希在達成本法條促進土地利用立法目的之同時，謀求一妥適之共有不動產處分程序，以兼及他共有人權益之保護，並期減少未來共有不動產處分之爭議問題。

國人「有土斯有財」之觀念濃厚，往往除了住的需求之外，更以購買不動產做為保存財富的重要方式。然而，不動產各別差異性很大，難以建立一個公開的市場，提供一般人所需的完整資訊，因此，在資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問題，加上專業人士之素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人隱藏重要資訊，甚至欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。 隨著社會經濟活動的變化，對於不動產的使用形態與權利類型也日益複雜，如果探討紛爭發生的原因及其處理方式時，僅著眼於規範的抽象內容與如何適用，往往比較不能得到想要的結果，因為就紛爭當事人而言，除了對於法律規範與事實之間的認知有所不同外，更重要的是如何妥善解決問題會比如何適用法律來得重要。 我國現今法制上之不動產仲介紛爭處理機制，除了循司法上之訴訟途徑外，尚可透過不同的訴訟外紛爭處理機制以謀求解決，惟多元的訴訟外紛爭處理機制，其本身之組織架構、處理程序及形成之法律效果並不相同，民眾對於應選擇何種之機制始可達成其訴求，以及現行法律制度下所提供之處理機制是否能夠有效妥適處理此類的紛爭，並不清楚，因此，本文嚐試從法律社會學的角度觀察我國法律對於不動產交易活動所進行的管制實際社會效果如何，並透過反思法的理論所提出之當今法律進化的特徵，提出我國在處理不動產仲介紛爭的法律制度設計上一些新的思考方向。 / Whereas the concept of " Possessing Property makes Wealth " is deeply in the heart of our people, in addition to the necessity for living, they buy real estates for preserving wealth as major practice. However, the conditions of real estate are varied, it is difficult to establish a public market to provide sufficient information, hence, under the situation of short of communication and transparency of data which is easy to cause information unsymmetrical. Moreover, the complicated backgrounds of Realtors who intend to hold their favorable materials to hide from the other parties and even commit fraud.....etc. So, real estate business causes conflicts frequently. In the wake of diversity of social economics activities, the application and rights and privileges of real estate also become more intricateness. If people explore the reason of conflict and disposal process just at the point of normative abstract content and applicable, it will always be unable to gain the ideal result. As to the dispute parties concerned, beside the different interpretation of the law and the fact, how to properly solve the problem is more important than the legal action. In our country, the present legal process for Realtor argument disposal, in addition to the judicial charges, people can seek other way to settle the dispute. Nevertheless, the multiform dispute disposal institutions which because of their corporate structures and disposal process different constitute discrepant legal result. What kind of system people should select to achieve their purpose and, whether the designated process under the present legal rules can solve the problem properly and effectively, people unclear. Therefore, this text is trying from the point of view of legal sociology, to observe that what is the substantial social effectiveness of real estate business operation under the control of our law and, through the characteristic specified by reflexive law of current law development, to introduce a new tendency to draw legal system to settle real estate Broker argument for our country.

本研究將華納威秀視同商品化空間來加以分析，在商品化理論採用Marx、 Baudrullardd等人的理論，重點在於肯認商品除了有使用價值、交換價值外，也有其符號價值。研究重點在於理解空間生產的過程，與其行動者為何，並討論歷史脈絡發揮何種影響。 研究結果發現，雖然華納威秀是外資影城，但是卻透過土地承租的方式與本地資本連結，而形成外資輸出影城軟硬體，本地資本提供土地的模式。因此華納威秀不是純粹的外資集團，而應透過土地產權的考量，視其為外資與本地資本共同投資的結果。 華納威秀由於經營項目涉及不動產租賃，因此同時在映演業與不動產兩個市場中運作，由於我國政府對於映演業幾乎是採放任態度，因此容易讓人忽略國家在華納威秀開發案所扮演的角色，其實如果從不動產業的角度來看待華納威秀的話，即會發現國家的「相對自主性」並未喪失。 研究顯示華納威秀的生產過程相當複雜，並不是只有跨國企業的意志就能解釋的。空間生產過程中，國家機器、本地資本、歷史等「在地條件」都扮演了重要角色，透過華納威秀的例子，我們想說明任何的全球化活動不應只被視為跨國資本意志的展現，而應多考慮在地與全球的種種衝突、緊張與妥協。