近年來，我國平均國民所得已達六仟餘美元，貧富差距亦僅在四點餘倍，社會大眾已 不能滿足於保守的理財方式，而紛紛謀求投資報酬率較高的投資途徑。但一般大眾知 識匱乏，國內市場投資工具有限，在資金汜濫下，遂造成股市及房地產狂飆不已，大 家樂、六合彩充斥市井等，種種不理性的投機行為頻頻發生。待政府整頓與健全股市 ，以及掃蕩地下投資公司之後，國人才對分散投資的理財觀念有所注視。 目前，政府為加速健全我國資本市場與配合六年國家建設計畫，將陸續發行大量公債 此對債券市場之擴大與發展確有實質助益。然而，公債只是債券市場眾多投資工具之 一，吾人不能以發行公債為滿足，必須使投資工具更多樣化，並教導國人瞭解債券之 好處，才能滿足國民需要，進而活絡市場。因此，本論文選擇「資產證券化」為研究 主題，希望將此觀念呈獻國人，盼能有助我國資本市場健全於萬一。 本論文章節概要如下：第一章：研究動機、何謂資產證券化、資產證券化的好處。第 二章：不動產抵押擔保債券簡介，以及國外發行的種類與概況。第三章：文獻回顧。 第四章：理論模型。第五章：台灣可行性研究。第六章：結論與建議。

不確定的時代VS不動產開發抽資決策 1.影響不動產投資之各種因素均具有不確定性： (1) 收益因素：售價、租金等。 (2) 成本因素：土地市價、建築材料、工資、利率等。 2.傳統確定性決策模式已不適用於不確定的時代。 如果在不確定情形下正確地作不動產開發投資決策? 蒙地卡羅模擬模型正符合需要。 貳、研究目的 1.修正蒙地卡羅模擬模型，使其適用於台北市不動產開發投資。 2.在考慮風險情況之下，如何運用機率性模型之模擬結果作出投資決策? 3.考慮風險情況與不考慮風險情況所作決策之間是否不同? 亦即以蒙地卡羅作出之決 策與以確定性模型作出之決策是否有所不同? 參、研究方法 先修正蒙地卡羅模擬方法運用之理論基礎，再以修正過之方法作個案研究，最後再以 個案研究之結果，作一般化之建議。 本篇論文所用到之研究工具為蒙地卡羅模擬模型。並以專家意見調查法及效用理論作 修正。 肆、研究範圍 1.針對台北市不動產開發的投資決策作研究，亦即模擬測試之外在環境為台北市。 2.就同一塊基地之開發，評估其不同的開發策略，並作決策。 3.以開發者之立場為本篇論文研究之立場。 伍、研究假設 1.對任何不確定之變數，其變數值均可以機率分配型態表示。 2.每位專家對變數的真正機率分配並非完全知道，但亦並非完全不知道。 3.每位專家受其經驗及接觸環境限制，個別很難估計出正確的變數機率分配。結合多 數專家之意見而產生之機率分配，可縮小誤差範圍。 4.不確定變數的變數值，乃依其機率分配型態隨機產生。 陸、研究步驟 一、擬定開發策略 作成決策的第一個階段為擬定經營策略。擬定策略受經營者的企業目標和外在環境影 響。 二、選擇評估標準 在考慮時間因素，並且考慮投資報酬之絕對量和相對量之影響之下，同時採用凈現值 ( NPV)和內部報酬率 (IRR)為評估標準。 三、擬定確定性模型 以現金流量模型為理論基礎，將各種收益和費用變數，結合成會計方程式。再利用各 變數之間的關係，擬出關係方程式，將模式加以簡化。 四、專家意見調查及整理 由不動產專家估計每一變數之變數值，並對各可能之狀態變數，估計其機率分配。 故為了簡化對專家解釋機率意義的過程，在意見調查中，每個專家僅估計每個變數之 最低–最可能–最高三個估計值，並且指定三個估計值的發生機率為 10%，80%，10. % 。所諮詢的專家樣本數為 30.位。 五、區分狀態變數和控制變數 以敏感性分析加以區分。假設變數為 X，評估標準為 NPV，則 X變化 1.%，NPV 變化 大於或等於 1.%時，X 對NPV 的影響較大，即視為狀態變數。反之，X 變化 1.%，NP V 變化小於 1.%時，X 即視為控制變數。 六、結合狀態變數之機率分配 經專家對每個變數估計出三個變數值後，必須考慮如何結合多位專家的意見。結合專 家意見的方法有三種：加權法、交感法、測度法。本篇論文採用加權法作為結合各專 家意見的理論基礎。 七、蒙地卡羅模擬 首先將狀態變數的機率分配函數結合確定性模型的架構設計出可執行的電腦程式，作 為模擬工具。為求操作簡便起見，本篇論文採用具有亂數函數的LOTUS 1-2-3 套裝軟 體作為模擬工具。 八、比較分析 1.NPV 和 IRR之期望值和變異數比較。 2.NPV 和 IRR之期望值和損失機率比較。 九、投資決策 1.以期望值較高，變異數及損失機率較低為較優策略。 2.找出期望值╱變異數和期望值╱損失機率之無異曲線，以效用較高者為較優策略。 3.以無法量化之因素，如開發者之企業目標，開發者之個人喜好等，衡量難以取捨之 策略。

第一章首先說明研究內容及研究方法，以確立全篇主旨。第二章就不動產所有權之內 容，即土地所有權為配合社會變遷而為型態、內容之遞邅演變，不動產所有權中建物 、土地分別成立所有權之法律規定，區分所有權之發生演變及其理論背景，以為全篇 討論之背景資料。第三章研究區分所有權之內容分類，及專有與共同部份之界定，以 明瞭區分所有權之正確內容。第四章討論區分所有權之權利義務關係，包括結構上之 關係，利用上之關係、處分管理上之關係、及相鄰關係之法律規定及解釋。第五章我 國區分所有權之登記制度及法令解釋及目前登記制度所產生之困擾。第六章本於前述 各章所述研究區分所有權登記之優點及缺失，作成結論，以供參考。

論文提要：本文主旨在探討房屋預售方式及所生糾紛的內容和影響，並試擬可行之改 革對策，減低問題發生的可能性，以改進房屋預售方式。玆將各章提要簡述於後： 第一章 緒論。說明本文研究動機、研究目的及研究方法。 第二章 房屋預售概說。第一節說明房屋預售的意義及其法律關係，第二節就近年不 動產市場的波動，探討房屋預售的源起及發展；第三節則以不動產市場的理論及住宅 政策，說明房屋預售的背景。 第三章 房屋預售問題之分析。本章利用對消費者的問卷資料，以及報章雜志糾紛案 例的統計資料，探討房屋預售有關之問題。第一節就預售方式的內容作一說盡的說明 ；第二節則就統計資料進行分析。 第四章 改進房屋預售之建議。第一節現在對預售問題的解決辦法；第二節說明目前 各方所提出之改進意見；第三節則對預售糾紛之癥結擬定有效、可行的對策。 第五章 結論。就以上各章所論述分析之結果作一綜合性評定，期以明白房屋預售之 利弊得失及未來之發展。

本研究針對七個國家包括：美國、加拿大、英國、法國、日本、香港、與澳洲。檢驗各國主成分為REITs商品在內的不動產證券指數，對於該國的消費者物價指數與國際原油價格是否具有正向的通貨膨脹避險效果。並比較各國的普通股價指數對該國的消費者物價指數與國際原油價格的通貨膨脹避險效果。本研究首先檢驗各國不動產證券指數/普通股價指數之月增率與消費者物價指數/原油價格之月增率之間是否具有正相關性。並將消費者物價指數/國際原油價格之月增率以HP濾波分解成永久性部分與暫時性部分，以迴歸估計消費者物價指數/國際原油價格之月增率的永久性與暫時性部分對於不動產證券指數/普通股價指數之月增率是否有正向的解釋能力。並以Granger因果關係檢定通貨膨脹像消費者物價指數或原油價格的月增率是否會Granger影響不動產價格的月增率。最後在進行單根檢定確認各數列皆為I(1)數列之後，檢驗不動產證券指數/普通股價指數與消費者物價指數/國際原油價格是否存在共整合關係，亦即代表是否具有長期的均衡狀態。 結果發現，幾乎所有國家不動產證券指數的月增率不管是對物價指數的月增率或原油價格的月增率的相關係數大多為無相關，在美國、加拿大、與澳洲甚至有些微的負相關，沒有支持通貨膨脹避險的證據。而在迴歸分析的結果，在加拿大、英國、法國，與日本，物價指數月增率的永久性部分對不動產證券指數月增率有負向影響；在美國與香港則是物價指數月增率的暫時性部分對不動產證券指數月增率有負向影響。至於原油價格月增率的暫時性部分則在美國、法國、與澳洲找到對不動產證券指數存在負向影響的證據。其他國家則無法找到支持物價指數月增率或原油價格月增率的永久性或暫時性部分對不動產證券指數月增率具有正向影響。此外Grnager因果關係檢定中，只有美國的消費者物價指數月增率Granger影響不動產證券指數月增率。 而在假設無時間趨勢的共整合檢定之中，所有國家皆有顯著證據支持不動產證券指數與該國物價指數存在共整合關係，但若假設具有時間趨勢，只有加拿大，英國，日本與香港具顯著證據支持共整合關係的存在。而不動產證券指數與原油價格的共整合關係，不論有無時間趨勢，只有在加拿大、日本與澳洲這三個國家找到共整合關係存在的證據。 而普通股股價指數與消費者物價指數或原油價格實證結果顯示，相關係數檢定與不動產證券指數檢定結果相似，大多為無相關；只有美國、法國、與澳洲有些微負相關存在。迴歸分析中，物價指數月增率的永久性部分在加拿大、法國、與日本對普通股價指數月增率有負向影響；暫時性部分則在美國與澳洲對普通股價指數月增率有負向影響。原油價格月增率的暫時性部分在美國與法國對普通股股價指數存在負向影響的證據。而Grnager因果關係檢定中，在較多國家找到顯著證據支持原油價格月增率Granger影響不動產證券指數月增率。共整合檢定中，若不考慮時間趨勢，所有國家的股價指數均對物價指數存在共整合關係，但若考慮時間趨勢，則只有日本與香港有共整合現象；至於股價指數與原油價格的共整合檢定，不論有無時間趨勢，只有在日本、香港與澳洲找到些微共整合關係存在的證據。 整體而言，並無顯著證據存在支持不動產證券指數的報酬會隨著通貨膨脹的增加而增加；或是通貨膨脹的增加可以解釋不動產證券指數的報酬。然而不動產證券指數與消費者物價指數之間的確存在共整合關係，代表長期之下，兩者會往均衡方向調整，具有部分通貨膨脹避險能力。而普通股價指數與不動產證券指數的結果相同，但在檢設具有時間趨勢的共整合檢定上，不動產證券指數在四個國家存在共整合關係，普通股價指數則只有在兩個國家找到共整合存在的證據。不動產證券指數長期而言較普通股價指數具有較好的通貨膨脹避險效果。

長期以來，不動產估價相關研究皆著重在估價理論與技術的改進，以使最後估值能更為精確。然而實際上，估價人員的行為才是影響價格評定的本質因素；尤其國內、外對於市場比較法的相關研究，皆發現估價人員有偏離理論規範的現象。故本文第一部份是分析估價人員系統行為偏誤問題；第二部分探討特徵價格模型的偏誤，並應用分量迴歸改進不同高低價格的估價模型準確度；第三部分比較估價師個別估價與大量估價模型之偏誤與差異；為提升客觀估價方法，第四部分探討以估價師估值樣本產生最可能價格與機率的方式。本研究藉由估價師估價行為與大量估價模型不同面向的研究，重新檢視市場比較法的各種偏誤現象。 一、市場比較法估價之系統行為偏誤 市場比較法是估價人員最常使用的方法，但在估價過程中主觀判斷部分相對較多也最易引起爭議。過去市場比較法研究著重在估價理論與技術改進，以減少主觀判斷造成的隨機偏誤，然而，研究指出行為偏誤造成的系統偏誤，其持續性的偏誤對於估價偏誤有重要影響。過去探討估價行為的研究，受限於資料樣本取得，幾乎都是以問卷或實驗得到結果，而非實證結果。本文則是以實際估價報告書進行實證分析，以鄒檢定(Chow Test)及似無相關檢定(Seemingly Unrelated Regression)，發現勘估標的估值與比較標的市場成交值兩模型係數有顯著差異，表示估價人員估值模型起始點高於市場成交值模型，估價人員對於使用類型有高估現象，對於面積估計有低估現象，支持估價人員有系統行為偏誤。此外，也發現評估不同市場時，行為偏誤程度亦不同，估價人員於評估拍賣價格時，因估價經驗與比較案例較少，較傾向參考比較案例，行為偏誤亦較小，僅面積係數有差異；但於評估正常市場價格時，估價行為偏誤較大，區位、使用類型及面積係數皆有差異。 二、不同高低價格不動產估價模型之偏誤改進－分量迴歸模型之應用 隨著國內不動產市場M型化推案趨勢，非典型住宅（如：高總價豪宅和低總價小套房）類型逐漸增多，對於此類型產品的估價精準度也需要提升。從過去研究發現，最小平方迴歸估計忽略各特徵屬性對價格條件分配的差異。本研究乃以分量迴歸方法建立住宅大量估價模型，藉以瞭解住宅特徵對於不同價格分量的差異，實證結果發現以最小平方迴歸模型估計相較於分量迴歸，對於一樓、頂樓、車位、區位等變數有高估或低估的情形。比較估值模型預測精確度，本文透過30次重複實驗，發現分量迴歸對於兩側尾端樣本有較佳的預測能力。從實證方法而言，本文改進以最小平方迴歸模型對兩尾端價格高估或低估問題；就實務應用方面，隨著不動產產品差異度增加，以及新版巴塞爾協定（Basel Ⅱ）實施對不動產價值更新的需求，分量迴歸模型可提升兩尾端估計精確度，並提供住宅大量估價系統另一種資產重估方法。 三、大量估價與個別估價之差異分析 不動產估價研究可分為個別估價與大量估價兩類，過去有關個別估價研究多為估價行為或估價方法改進，而大量估價研究則多是運用數量方法建立模型，由於兩者建構方式不同，欲同時進行兩者實證比較並不容易。本文藉由相同勘估標的，取得估價師個別估價資料，與資料庫建立的自動估價系統，進行案例選取、權重調整及最後估值三階段的比較分析。經本文差異比較發現，前二個階段的比較結果，皆是自動估價系統優於個別估價，從估價行為觀點，顯示自動估價系統具有較客觀且符合估價理論程序優點。然而第三階段的估值比較，發現自動估價系統的表現並不如預期，此結果與過去研究結論不同，分析兩者差異值大的案例，發現資料庫樣本較少地區以及非典型住宅類型（面積過大或過小），是造成個別估價估值與自動估價系統估值差異大的原因，顯示自動估價系統有其適用限制，未來若增加資料庫樣本或次市場模型，兩者估值差異將可獲得改善。 四、不動產估值認知與估值機率 本章以估價師估值資料為樣本，藉由蒙地卡羅模擬估值機率模型，其模擬結果可客觀估計最可能價格（the most probable price）與機率。由於資料樣本來自於專業估價師的判斷，估值分配代表的是估價師所估計的可能估值結果；相較於過去僅以單一估值決定資產價值，藉由多位專業估價師所判斷結果而建立的估值區間與最可能價格及機率，應該是更具客觀性且接近市場價值，而且估值機率的呈現將有助於估價報告書使用者評估存在於資產價值的上方（upside risk）及下方風險（downside risk）。 / In the real estate appraisal research, appraisers and mass appraisal are the two methods most often used in the sales comparison approach. Past studies focused on appraisers behavior and mass appraisal model, lack of compared the difference by appraisers for the same objects as well as mass. The first essay reviews the behavior literature regarding real estate appraisers and summarizes the two hypotheses for departure from normative models. The study is based on appraisers’ reports analyzes for the appraisal valuation and the market transaction by hedonic price models. Among the 112 appraisal reports of the transaction data of 230 comparables and the valuations of 224 subjects, the results reveal the effect of the variables on the appraisal valuation are not consistent with those of the market transaction. In addition, comparing the appraisers’ behavior on the general market with the auction market, the result found is the differences between the valuation models and the transaction models are less than the models on the auction market. The empirical evidences support the two hypotheses and can be explained plausibly by the appraisers’ behavioral contention. The second essay analize the current domestic trend of residential types, it is easy to find that high-priced dwelling units and low-priced dwelling units keep gaining popularity. Thus, the estimation of these two types of residences should be more precise. Since ordinary least square regression can not signify the variation caused by different quantile functions of a conditional distribution, this study estimates the housing price by quantile regression. We compare the models by using ordinary least square regression and quantile regression. The empirical results show that the distributions of some variables, such as first floor, top floor, parking lot, location, are different between two models. These are easily to be underestimated or overestimated when ordinary least square regression is applied. Based on thirty repeated experiments using random sampling, the results of hit rate and mean absolute percentage error show that quantile regression estimates more accurately on two-tailed distribution. For mass appraisal application, a quantile regression advances the estimate on two-tailed price and provides a new method on assets reevaluation of banks.

本論文由三篇獨立的文章所組成，各章摘要如下。 一、第壹章摘要 第壹章主要在論述台灣多層次長期照護財務保障架構的概念與內涵。台灣地區因為人口老化快速，加上婦女總生育率的下降，使得高齡化、少子女化的社會漸次形成，使得長期照護需要日益增加，也弱化了家庭照護資源，降低家庭財務負擔的能力。而且，目前臺灣長期照護所需的費用，大部分由個人及其家庭支應，成為家庭部門沈重的財務負擔。此外，因長期照護制度服務輸送、照護管理及法令規範等不夠完善，照護需要者所接受的服務品質無法獲得保障。 本文首先從公平和效率的角度探討建立長期照護制度的必要性，其次探討長期照護社會保障模式的選擇。長期照護制度宜採社會保險或稅收制?基於稅收制長期照護保障體制，往往因財政負擔考量，設計資產調查的機制，以選取合格的低收入戶做為支付的對象，形成殘補式的長照制度，無法提供所有長照需要者，長照服務基本的滿足；然而，社會保險所提供的長照服務保障代表一種保證的權利，為被保險對象的合法權益。此外，在人口結構以及家戶型態的巨大變遷下，長照需要風險已非個人能力所能對抗，並且關係到整體社會的福祉，已經由個人性風險轉而為社會性風險，故本文主張採用社會保險的方式來提供普遍和基本的長照服務。 接著說明多層次長期照護財務保障架構的內容。第一層為社會保險制度，其功能主要在提供基本的保障水準，支付內容為實物與現金給付，財務來源則為政府、雇主與個人共同分攤的社會保險保費。第二層為商業保險，可以提供補充性的保障水準，採定期定額的現金給付方式，利用家戶所得以及不動產反抵押（reverse mortgage）的融資模式提供購買商業保險的財源。第三層為個人自付額，使用老年年金、個人投資理財以及不動產反抵押作為財源，享受優質的長期照護水準。多層次的財務保障架構可以達成不同層次的保障水準，又可以達成政府、市場以及家庭共同分擔財務的責任，兼顧公平、風險分攤與自我負責的目標。 繼則分析此多層次長期照護財務保障架構的可行性，最後利用財務數字來模擬分析公、私部門在此財務保障架構中適當的分工問題。最後，本文分析此多層次長期照護財務保障架構的可行性，最後利用財務數字來模擬分析公、私部門在此財務保障架構中適當的分工問題。模擬分析結果顯示此一財務保障架構應為可行：（1）以長期照護社會保險制度，提供第一層的基本給付水準保障；（2）在單純考慮家庭可支配所得的情況下，中、高所得家庭有能力購買商業保單來補充保障水準，享受適當或優質的長期照護服務；（3）如果加入不動產反抵押融資的方式，則有助於提高所有家戶長期照護需要者的保障水準。 因此，本文建議政府應積極規劃長期照護社會保險，鼓勵商業保險公司開發合適的保單，並探討不動產反抵押的市場需求潛力和供給面的障礙，研擬相關法律規範，鼓勵銀行提供長期照護所需貸款，進而創造不動產反抵押的市場，活用房地產資源來減輕家庭長期照護的財務壓力。對於金融機構部分，本文建議其可以考量台灣本地經濟社會條件，研發出合適的反抵押商品，在適當的風險管控下，降低所可能發生的金融風險，參考國外推行的經驗，研發適合台灣老人需求的產品內容，平衡供需雙方的利益與風險。另外，制定行銷人員相關作業規範，藉以提高借款人的信賴，並且設計應有的諮商服務作業標準系統，提供借款人進行決策所需要的資訊，以減少發生不適當理財規劃的機率。 二、第貳章摘要 第貳章探討長期看護商業保險市場發展的理論與實務。由相關文獻可以歸納出影響市場發展的因素，主要為供給面高交易成本以及不完全競爭市場。雖然市場存在不完全競爭，但是仍有給付範圍與內容全面性的保單存在，因此文獻上認為主要的問題應與需求面相關。 然而文獻忽略正式照護和非正式照護所提供的照護服務，在財貨特性的數量上的差異。這些特性如情緒支持、熟悉程度、服務品質以及自主性等，故本文繼則在考慮自主性和情緒支持兩特性下，分析該特性與消費者長照服務類型的選擇，發現重視自主性者，偏好正式照護服務，因而比較有動機去購買長期看護險保單，以降低並分散失能事故發生後的財務風險。當消費者有動機去購買保單時，消費者願意支付的保費高低，將影響其實際的購買行為，然而消費者的認知偏誤，對其所願支付保費會產生偏低的影響，以致發生不願購買長期看護險的現象，本文發現消費者願意支付的最高保費的金額，與失能機率和長照總成本的大小成正向關係，因此消費者因為某些訊息的認知錯誤，而發生有限理性的情況，將低估失能機率和長照總成本，最後影響其實際的購買決策。此外，對於台灣長期看護險保單在給付內容的設計，本文建立理論模型，以分析台灣消費者對於商業長期看護險契約的最適需求。 其次，在長看險市場發展的實務上，美國商業保險市場的發展過程，提供許多寶貴的經驗。其長看險保單市場的發展，除了導因於商品內容的發展符合消費者的需要外，政府部門相關法令規範的周延，以及相關監理單位的努力，增加民眾對於保險公司的信賴程度，更是扮演著關鍵的角色。另外，美國保險監理官協會所制訂的長期看護險條款範本，在平衡相關團體利益的前提下，增進消費者對於保險公司的信心。目前台灣長看險市場尚屬於初期發展階段，參與該市場銷售的人壽保險公司仍屬少數，因此存在某種程度的不完全競爭，然而因為目前台灣銷售的保單，實際上存在可以含蓋預期可能發生的照護成本總額。此外，現有保單在條款內容存在的缺失，主要有三項：（1）最高投保年齡只至74歲，相對於國人的需要應有相當改善的空間；（2）保險公司給付條件的差異，使得保單的比較更加複雜，將增加消費者選擇的成本，也可能增加理賠的糾紛。（3）不具有通貨膨脹保障的功能。 若以需求面而言，調查研究文獻顯示，台灣大眾對於長看險的接受程度不高。其次，有多數民眾對於其所擁有的其他保險，在給付範圍上有著錯誤的認知，而且因為保險資訊流通的不完全，阻礙長看險保單的發展。此外，以商業保險在長期照護費用籌措上的補充性立場而言，推估40歲以上的單人家戶與夫妻家戶的潛在的購買能力，本文發現大多數的家戶具有能力購買保單，因此本文認為此市場值得重視與開發。至於業務監理規範部分，在費率計算與調整、契約效力以及業務人員的市場行為上的規範，已有相當完整的內容；然而，許多的險種皆已有示範，用以保障消費者權益，但是在長期看護險部分則尚無示範條款。而政府部門並未訂定相關法規，以明確界定公部門和家庭部門的責任。前述分析，顯示監理單位與政府部門仍有許多努力的空間。 台灣長看險市場，現有保單在給付條件上，對於長期看護狀態的認定標準，各公司間著有相當大的差異，容易造成保險理賠上的糾紛。因此本文建議，儘速制訂長期看護保險單示範條款，規範長期看護狀態在身體功能失能認定最低的標準，以及認知損害的承保內容，進而保護消費者權益。此外，台灣既有法規並無長期照護之專法，現行相關法規見諸於老人福利法、行政院衛生署及內政部訂頒的各式行政命令，完整長期照護制度的建立有賴相關法規修訂。相關法規制訂的功能，除了建構台灣長照制度，並且可以提高一般民眾在長期照護的認知，亦可因為服務水準的界定，明確劃分商業保單的發展空間，發揮補充性的功能。 三、第参章摘要 第参章則探討不動產反抵押制度與在地老化，藉以探討此制度的利益與風險，並建構台灣的訂價理論模型，據以分析台灣引進該制度，對於老年家戶在地老化的意義。面對人口老化帶來的長期照護需要，長照成本主要由家庭負擔。而台灣地區老年家戶（老年單人戶和老年夫妻戶）所占比例2004年已高達12%，大多數老年家戶所得低落以致長照需求未能有效的獲得滿足，產生福利損失。在美國「所得低，房產多」的老年家戶可以經由不動產反抵押融資方式取得資金，補充個人在生活費用和長照費用等財務支出，達成在地老化的願望。 本文使用2006年家庭收支調查原始資料，以及內政部2006年房地產交易價格資料，推估老年家戶自有住宅的價值，藉以估算台灣不動產反抵押市場的潛在規模，進而建構台灣的訂價理論模型，分析台灣老年家戶使用此融資方式補充長期照護費用的受益程度。本文主要發現：（1）台灣不動產反抵押市場的潛在規模（高推估）約為6.1兆元，約占當年度家庭房地產總值24.4兆元的25%。低推估結果亦約有5千4百億元；（2）在長期照護社會保險提供基本服務水準的前提下，台灣老年家戶使用不動產反抵押融資，在長期照護費用的補充水準上對於所設定對象而言，可以適當的協助多數的家戶在地老化，進而提升其福利水準。本文推估結果顯示，台灣地區在市場規模上已俱備發展不動產反抵押的基礎，隨著家戶結構與少子女化的發展趨勢，此市場的需求將日益成形。反抵押市場的建立將有助於老年家戶，提升其滿足照護需求消費選擇的自主性，提高獨立生活的人性尊嚴，最終達成其在地老化的意願。 有關考量台灣本地經濟社會條件，因地制宜的制定出合適的法令規範，防止金融機構舞弊超貸的行為，降低所可能衍生的金融風險，對台灣的此金融商品市場的發展將是重要的關鍵。另外，符合台灣老人需求的產品內容的設計，不動產反抵押商品相關租稅優惠政策的制定，市場供給面的風險分攤機制，以及降低道德危險與逆選擇的商品契約設計，皆為後續研究的重要方向。此外，借款者事前的心理諮商與產品教育，也是提高商品接受程度非常重要的一個環節，經由心理諮商可以釐清借款人的動機，使得借款人可以更加瞭解此產品的正確用途，減少發生不適當理財規劃的機率。產品教育的功能在於協助借款人選擇適合其個人需要的融資給付的方式，以保障其養老資金需求的滿足。最後，政府部門介入供給的示範效果以及提供的產品與私部門產品的區隔亦為重要的研究方向。本文研究的主要限制在於無法取得收支調查原始資料中，擁有自有住宅老年家戶的市鄉鎮區域別資料，因此無法對於在同一縣市不同鄉鎮的房地產價值予以分開估算，此限制對於本文的模擬結果可能有所影響。

估價平滑相關研究大多採取Quan and Quigley（1991）提出的理性行為解釋估價師的部分調整行為。然而財務行為學認為行為人通常具有非理性的行為，因此本研究以保守性心理偏誤解釋部分調整行為，探討非理性心理對於估價師之影響。為了捕捉估價師個體的行為資訊，本研究以台灣不動產投資信託的重估價結果作為研究資料，檢視估價師對市場新資訊和過去估值的處理行為。本研究首先應用部分調整模型進行實證分析，結果發現台灣估價師確實具有部分調整行為，相對較低估市場價值資訊的權重，而此類保守性偏誤即為總體估價平滑效果的展現。此外進一步以Tobit Model進行市場價值資訊權重的影響因素分析，結果發現市場資訊的權重會受到心理效果而改變，當估價方法價值差異率越大時，估價師會降低市場資訊的權重，展現了對模糊事件的趨避傾向。捷思法可以幫助估價師提升效率，但過度依賴捷思法亦有可能引發錯誤和偏差；本研究發現模糊趨避效果顯示估價師更重視市場資訊的可信度，似較符合估價證據之要求，故非理性心理偏誤對估價師言非全為負面影響。 / Previous appraisal smoothing studies were based on the appraiser rational behavior assumptions which developed by Quan and Quigley (1991) and found that appraisers do insufficiently react to market fluctuate. However, this paper starts with behavioral finance theory to investigate the partial adjustment behavior of Taiwan appraisers, using the reappraisals of Taiwan Real Estate Investment Trust (T-REITs) to show each appraiser’s behavioral intention at disaggregate level which could be diversified away at aggregate level. This study tests the partial adjustment model to observe the weights of new market information and previous estimates of the same property reappraisal. The results show that Taiwan appraisers more rely on the previous estimates, namely the conservatism bias, which will induce the appraisal smoothing at aggregate level. Further, the Tobit Model is employed to test the influence factors of appraisers’ weight on new market information, and the results show weights on new market information will be affected by appraisers’ heuristics. There is a negative effect to weights on new market information which stands for the ambiguity aversion of appraisers. It shows appraiser do concern about the reliability of market evidence which is much accord with the appraisal normative model.

本研究透過分析臺灣反向抵押貸款商品現況及面臨之風險，並藉由美國與香港反向抵押貸款運作及保險機制之比較，以提供強化臺灣反向抵押貸款商品及未來發展相關保險之可行性與運作模式之參考。研究結果發現反向抵押貸款保險將可分散貸款機構風險並提升反向抵押貸款商品優勢，在保險類型上，反向抵押貸款保險提供借款人及貸款機構雙方權益之保障，類型應屬我國保險法其他財產保險；在保險運作模式上，建議由產險公會及銀行公會負責訂定自律規範及通則，並由產險公司負責保險商品設計及保險運作。監理上由金融監督管理委員會之保險局及銀行局擔任監理角色，銀行局並增設諮詢管理單位。預期臺灣發展反向抵押貸款保險，將對政府、貸款機構、保險公司及借款人產生實質效益，進而有助於台灣反向抵押貸款之發展。

過去一般認為，土地供給是固定不變，故價格彈性為零。這樣的思考方式背後隱含需求面才是不動產市場的主導力量，因此土地供給面往往被忽略。不動產僵局的議題近年來不斷出現在世界各國，臺灣社會也不例外。由此觀之，都市住宅供給過程中，似乎不完全由市場需求面主導，尤其都市進入成熟發展階段後，土地供給面的重要程度更應該被突顯。故本研究從供給角度出發，並認為土地面積和產權在都市住宅供給過程中，可能扮演關鍵的角色。透過本研究提出之二維向度分析，也確實發現開發難度和住宅區開發量間存在一定的負向關係，為後續迴歸分析的立論基礎。市場力量或政府力量是否能克服基地面積過小和產權複雜問題，亦是本研究關注之重點。 利用臺北市民國94年到103年的使用執照和拆除執照，以里為分析單元，計算臺北市各里住宅區的樓地板面積淨增加率，並觀察其在空間上之高低分布。影響樓地板面積淨增加率的因素除包含土地面積和產權因素，亦應包括總體因素，區位與政策因素。一般迴歸模型和空間迴歸模型之實證結果顯示：各里中住宅供給多寡主要受到總體因素影響。此外，劃定都市更新地區之政策亦具有吸引建築投資之效果。然而土地面積並非是影響住宅供給之關鍵因素。但本研究進一步發現，在相同條件之下，產權單純對於住宅開發供給多寡的差異，因臺北市區位而有不同，住宅開發供給量由多至少依序為早期發展區、郊區和市中心。且在早期發展地區，產權越複雜的里比起產權較單純的里，住宅供給確實有較少的趨勢，顯示土地產權仍然在臺北市部分地區，造成開發上的問題。 / It is understood that land supply is fixed and the price elasticity is zero, which implies that the side of demand is the dominant force in the real estate market. Because of this the supply side of land is often ignored. The issues of gridlock of real estate development are emerging in recent years worldwide, and Taiwan is no exception. In these instances the market does not seem entirely dominated by demand in the process of housing supply. Especially in cities which have entered a mature stage of development, the importance of land supply should be highlighted. This study is taking the perspective of supply and considering that lot size and land property key roles in the process of housing supply. Throughout this study, we proposed a two-dimensional analysis and indeed found that there was a negative relationship between development difficulty and the amount of residential development, which was the theoretical basis for the subsequent regression analysis. Whether market force or government force can overcome the problems of small lot size and complex land property was also a focus of attention in this study. We used Building Use Permit and Demolition Permit from the year2005 to2014 in Taipei and the analysis units were individual neighborhoods. We calculate net increasing rate of floor area in residential sections of Taipei and observe its distribution in space. Factors affecting net increasing rate of floor area in residential sections include lot size and ownership factors, as well as general factors, region and policy factors. According to ordinary least squares (OLS) and spatial regression, the empirical results show that housing supply in each neighborhood in Taipei is dominated by general factors. In addition, the policy of the delineated renewal areas has the effect of attracting construction investment. However, the lot size was not a key factor in the process of housing supply. Furthermore, the study found that under simple land property conditions, housing supply discrepancies over location in Taipei and supplied quantity in order was the old core, periphery and center. And in the old core, compared to the neighborhoods of simple land property, the housing supply in neighborhoods of complex land property has a decreasing trend which reveals that land property is still causing development problems in parts of Taipei.