財產稅素來為政府重要財政收入，有關財產稅稅基計算為政府與民眾關心之重要議題。國際上財產稅稅基評估方式，依收益來源之不同，可分為由「租金收入」所得之年租金價值，或由「交易」所得之市場價值。我國財產稅稅基為土地申報地價與房屋評定現值，屬於以成本法評估之市場價值。 本研究經由稅基理論之文獻回顧，並針對臺北市觀光旅館與辦公大樓進行模擬分析與迴歸分析，研究結果發現，國際上財產稅稅基評估方式為市場價值或租金價值，應用於臺灣其實屬於「成本價值」與「收益價值」之爭。本研究認為，基於商業不動產經營獲利特性、交易型態與行政便利，並且符合量能課稅原則，商業不動產宜採用收益面之租金價值作為財產稅稅基；然而，現行制度僅反映不動產成本面，未反映不動產收益面。另外，若以租金價值作為稅基，需扣除無形資產之價值。 最後，若財產稅稅制轉變為以租金價值作為稅基，就旅館而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模觀光旅館，並對經營初期業者有利，對於旅館產業發展有助益。就辦公大樓而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模辦公大樓，可以促進開發者整合較大面積土地進行開發。 / Property tax is one of the important tax revenues of the government. People care about how to calculate property tax base. There are two values-based approaches that depends on different revenue sources one is “Annual Rental Value” which is based on rents, the other is “Market Value” which is based on sales. The Taiwanese property tax is based on market value and on cost approach. The study explores the tax base theories and use differential tax incidence and regression model to test the property tax bases of hotels and offices. According to the literature, there are two main ways to assess the property tax bases: Market Value Basis and Annual Rental Value Basis. However, it turns out to be the difference of Cost Value and Income Value in Taiwan. Due to the revenue-generating feature and transaction style of commercial properties, administrative convenience and the ability-to-pay principle, the study suggests that we should use annual rental value as the property tax base of commercial properties. Nevertheless, the Taiwanese property tax base only reflects the cost of properties, not the revenue-generating capacities of properties. On the other hand, the rent value includes the intangible assets such as famous brand names, the additional value which is not from the property should be excluded from the tax base. Nevertheless, if the rental value is substituted for the cost value as a tax base, there will be some possible situations as a reference for policy makers. For hotels, it will encourage firms to construct big scale hotels, and it will be beneficial for the initial operation of hotels. For offices, it will encourage firms to construct big scale offices and it will promote the developers to create more land area as well. Keywords: commercial property, property tax, house tax, cost value, rental value

我國公部門出租不動產時，其租賃契約中之終止條件及續約條件等約定，與私部門間租賃契約頗有落差。而依據不動產估價技術規則第129 條規定：「不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。」表示在訂定租金時需將契約內容及可能影響因素納入考量才符合公帄原則，然公部門租賃契約中之租金訂定是否將此等特殊條件納入考量，仍有待驗證。此部分在過去文獻中較少著墨，有鑑於此，本研究欲探討租賃契約中特殊條件(如單方面停止契約之權利)對租金之影響。 本研究先以特徵價格理論為基礎，建構複迴歸模型探討影響租金之因素，發現賦予出租方可逕為終止契約之權利，對商用不動產租金具有顯著影響；再進一步以二項式評價模式分析因終止契約條件不同，在租賃契約中隱含的實質選擇權價值變化，模擬結果發現租金成長率愈高，選擇權價值愈高；無風險利率愈高，選擇權價值愈低。研究結果符合選擇權理論，除了指出目前公部門資產租賃契約宜考量具特殊條件時租金之公帄性外，亦可提供爾後租約中含特殊條件時之租金定價參考。 / Rent is affected by various factors, including macro-economic, regional, individual and other related factors such as termination or renewal options. Public sectors in Taiwan prefer using template leasing contract for standardization concerns. The template leasing contract includes some terms favorable to lessors, such as termination option for lessors. The study focuses on the term to terminate the contract for lessors, which is especially considered imposing operation risk on tenants. This study at first employed the multi-regression model to examine factors affecting the rent level. Results show that the rent is significantly affected by the termination term for lessors besides other individual, regional and macro-economic variables. We further applied the binomial option pricing model to simulate how the value of leasing contract is affected by the termination options. Results show that the more the rent tends to grow, the higher value the termination term is; and the higher the interest rate, the lower value the termination term is. Results of this study provide precious implications for rent pricing as the contracts are embedded with the termination option.

主要目的在探討目前我國徵收不動產之扣失補償估價方法有何利弊得失，並研究外國 （尤其是日本）之各種損失補償估價方法，據以研擬合理之損失補償估價基準。 第一章：共分二節，敘述本文研究動機、研究目的、研究內容及研究方法。 第二章：共分四節，首先簡述徵收之一般情況，次闡述徵收損失補償之法律基礎與性 質，並評述我國現行之徵收損失補償標準。 第三章：共分六節，以土地所有權及他項權利、建築改良物、農作改良物、營業等損 失，改葬祭祀費用與共他通常所生之損失等為範圍，探討徵收損失補償應包含之項目 及其合理之估價基準。 第四章：共分十節，研擬徵收市地農地、建築物暨其基地、林地與立木、魚　、墳墓 、他項權利、農作物、工業用地等補償之估價方法，以供作徵收損失補償立法及執行 上之參考。 第五章：結論。

私募制度是在「便利企業籌資」跟「投資人保護」間取得平衡的制度。本論文分為四大部分針對此議題加以探討。第一部份是比較法的介紹，以美國跟日本的立法例為主，分別在第二章跟第三章中討論；第二部分是我國法制的檢討，在第四章中說明；第三部分則是我國私募實證狀況的介紹，配置在第五章前半段；最後第五章的後半段，則用來說明對我國私募制度的展望。 □ 美國私募制度是以三三年證券法第四條第二項為起點，再透過章則D、RULE 144、RULE 144A、以及章則S等行政命令加以規範，由於其發展久遠，架構健全，因此屢為各國私募立法之參考對象。日本立法例則是以日本證券取引法第二條第三項為基礎，區分為「專業私募」與「少人數私募」G部分分別發展，再透L證券取引法施行令、還有關於第二條的定義府令加以補充。 □ 我國私募法制之架構係於證券交易法第四十三條之六到第四十三條之八訂有最基礎之私募規範。另包括公司法、金融資產證券化條例、不動產證券化條例，以及民國九十三年六月才通過的證券投資信託及顧問法中，對於私募制度也都針對個別法律的特性有所規範。而主管機關亦透過大量之行政命令對技術性、細節性之事項加以補充。對此，本文分別作解釋論之探討與立法論之分析。 □ 歸結我國實證狀況，可發現辦理私募的公司可分為財務艱困公司、組織調整公司以及亟需龐大資金公司三大類。且私募制度關於籌資時程的縮短以及成本的降低，均有一定助益。然我國較特殊之的情形乃，私募之應募對象以符合主管機關所定條件的自然人、法人或基金最多，機構投資人反而極少。此或與辦理私募的企業多為財務狀況不佳的公司，無法吸引機構投資人的興趣有關。 □ 最後，關於私募制度展望部分，本文探討私募與網際網路運用的配合，以及私募與海外籌資的關連。對私募制度而言，網際網路運用上的最大問題就是利用網路的優點卻剛好是私募法規的瓶頸，因網路之優點即可以無遠弗屆的接近各層面使用者，但私募制度卻禁止一般性廣告跟公開勸誘，故如何調配二者間的衝突，便有研究必要。而海外籌資是企業資金來源的延伸，在企業國際化與全球化的的趨勢下，將會越來越重要。私募也是海外籌資的一種手段。目e財政部已經以行政命令開放海外私募，但是海外私募還必須兼顧國外私募法規，故此亦為我國私募制度之發展可注意之方向。

基於國內貸款市場的特性來看，國內金融機構所承作的不動產抵押貸款幾乎都是浮動利率抵押貸款，與美國以固定利率抵押貸款為主的貸款市場發展相當不同，未來台灣若欲發展不動產抵押貸款證券化，最先發展的商品應是符合國內抵押貸款屬性的調整利率傳遞證券，因此本文將針對調整利率傳遞證券做評價。同時，由於傳遞證券具有路徑相依的利率衍生性商品之性質，難以得到評價的封閉解，必須依賴數值方法來評價，評價方法不外乎採用利率樹或蒙地卡羅模擬法，本文將對此兩種評價方法做一深入的探討，同時有別於目前國內相關論文以Hull & White三元利率樹的評價方式，採用蒙地卡羅模擬法來評價，並進行敏感度分析，調整利率傳遞證券的評價結果如下： 1. 以台灣的貸款屬性來看，抵押貸款無每年利率上下限，雖有20％的最高利率上限但在目前低利率環境及低利率波動度的環境下，很難觸及此20％的最高利率上限，因此，期間利率上限價值很低，幾乎可視為一個純粹的浮動利率貸款。由於利率每年調整一次，現金流量則是按當時利率水準每月折現，故即使在貸款契約利率之利率加碼等於風險溢酬的情況下，傳遞證券的價格也不會等同於面值。 2. 利率波動度與調整利率傳遞證券價格之相關性不確定。 3. 調整利率傳遞證券價格與每年利率上限（annual cap）及期間利率上限（lifetime cap）有正相關。 4. 同時具有每年利率上限及下限的傳遞證券，價格會比只有每年利率上限的傳遞證券高。 5. 利率加碼越大，調整利率傳遞證券價格越高。 6. 提前清償速度與調整利率傳遞證券價格間的相關性，受到MBS折價或溢價的影響。

仲介契約在不動產買賣上應用十分廣泛，惟並非我國民法規範之典型契約，應如何適用民法典型契約之相關規定產生許多爭議。首要問題是仲介契約之性質與類型為何，本文將比較仲介契約與居間契約之特點後，認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約。 其次，仲介人處於買賣交易雙方間將產生利益衝突，而仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現，預先擬定仲介契約條款，因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。在仲介人處於賣方、買方間而面對之利益衝突部分，本文以忠實義務角度切入，確認仲介人之行為準則，並希望透過仲介人所負之調查及報告義務，減少仲介人立於交易間面對雙方而生之利益衝突。而民法本於誠信原則即可推導出附隨義務的存在，忠實義務與附隨義務雖是二種不同法系所衍生，內涵卻非截然不同。忠實義務在我國民法上雖未明文規定，但可透過我國民法第148條關於誠信原則之規範而具體實現於契約之附隨義務中，而在我國民法上覓得適用依據。 而在仲介人以企業經營者之身分，預先擬定仲介契約條款時，首先須仲介契約是否適用消保法。其次則須注意與仲介人之報酬請求權直接相關之直接交易禁止約款、違約視為完成交易約款以及朋分解約定金約款之效力為何。除此之外，斡旋金制度即屬為因應仲介人為確保報酬請求權之需求而衍生出之制度。但斡旋金之性質與效力在實務與學說上皆有爭議，且其與要約書制度之比較，亦值討論。 除此之外，賣方與買方因為不動產買賣契約發生糾紛，且仲介人就此糾紛亦有涉入時，賣方與仲介人之責任牽涉到不動產經紀業管理條例與民法之關係。又於賣方與仲介人均需對買方負擔損害賠償責任之情況下，二人所負是否為連帶債務，實有討論之空間。

不動產財產權為個人獲取生產的工具，以維持其經濟生活的手段及賴以生存的必要方式之一，故如何規範不動產交易之要件使之安全無虞，實為維護不動產財產權交易之最重要課題。 我國對於不動產財產權交易，向以物權法定主義為原則，並以土地登記簿之登記公示為主要之產權歸屬憑藉。但因近年「債權物權化」及「物權價值化」之世界潮流，及因應民法物權編之大幅修正，有關不動產財產權之「債權約定」，已構成不動產財產權發揮最大經濟效益的重要權利內容，固有以法定物權為主之土地登記簿，已漸次擴展為兼具各類型債權約定之登記公示制度。 鑑於已慣行多年之預告登記與信託登記，其權利內容及民法修正後之「共有物之分管協議」、「用益物權之權利內容約定」等，究其內容應屬有關不動產財產權之「債權約定」，因此本研究論文建議，均宜區分為各類型之「登記專簿」，以分野登記機關辦理法定物權變動登記之不同審查責任及不同之登記效力。另對於困擾多年之「租賃權物權化」及「公寓大廈規約」之債權約定，因其對不動產財產權之交易安全深具重要性，謹另以分別章節予以同時作進一步之解析，以尋求更為合理完善、符合時宜之公示制度。

我國土地法及土地登記規則之規定，土地登記範圍可分為得登記之權利主體、得登記之標的物、得登記之權利種類及得登記之法律關係，而土地登記之法律關係，係指土地或建物權利之取得、設定、喪失及變更者，亦即所謂不動產物權變動關係。由於登記目的在於保障人民財產權，故其登記事項應與實體法律關係完全一致，其登記之公示始具意義，對於已登記事項有失其效力之情形者，亦應依規定將失其效力之登記事項塗銷，回復未登記前之狀態，以符合實際。因塗銷登記涉及不動產權利之有無，影響人民財產權甚鉅，故塗銷登記之重要性實非同小覷。 因行政機關所訂現行法規命令與學理上對於土地塗銷登記之定義不明確，致所延伸之爭議頗多，究竟不動產物權登記因何種原因或何種情形下，需為塗銷登記，學理上之見解亦甚少，為正本清源釐清相關問題，應先將與不動產登記有關之各種法律關係所為塗銷之各種態樣，予以整理及明確定義，究明其得以塗銷之要件及範圍，並就其所延伸相關問題予以探討及釐清。 經本研究歸納分析，塗銷登記係為已登記權利因法定原因致實體之法律關係不存在或無效，為使登記事項與實體之法律關係一致，所為之一種登記類型，與消滅登記在效力上有著相同之處。而與更正登記之差異，在於登記之更正，須以有實體之法律關係存在為前提要件，並且有登記錯誤或遺漏致所記載之登記事項與實體之法律關係內容不一致，此與登記事項失其效力，將其塗銷所為之塗銷登記顯然不同。 由於民法物權編業因應現代多元化社會需求陸續修正，土地登記事項之範疇已不跼限於不動產物權之登記，亦可為債權約定關係或物權權利義務關係之登記，是即依規定可為登記之事項有消滅之原因者，均得列為塗銷登記之範圍。 本研究對塗銷登記相關問題逐一探討釐清，歸結認為隨著時代演進，土地登記事務更顯複雜，惟有因時制宜，隨時修正現制，以杜絕紛爭；並應避免立法用語不明確而使民眾產生無所適從之困惑，故用語應予以明確統一規範。

本文主要在探討與捷運共構商用不動產市場開發模式之研究，期能參考國外經驗及以市場調查與潛在業者訪談方式，建立商用不動產之市場分析模式，作為開發者投資開發時之產品規劃依據，並評估以開發者之企業文化及潛在業者之經營意願，建議全案之營運或銷售模式，及進行開發效益分析與比較。 經以機場捷運A8車站為例進行研究，獲致結論主要為：捷運共構之商用不動產乃政府衡量車站用地以徵收方式取得困難，遂以鼓勵民間(地主及投資開發者)投資、參與公共建設方式，由政府與民間共享開發效益，達到三贏局面之最佳開發模式，由財務及其他各方面分析效益得知，政府除可免去取得私有土地紛爭或時程延宕外，亦可透過共同開發，挹注重大交通建設經費，民間亦可經由參與公共建設共享獎勵及開發效益，獲取高於土地被徵收時之利益，為一值得效法與推廣之開發模式。 惟開發者應在投資開發前，審慎評估個案之市場定位及投資效益，以作為規劃設計及將來營運模式之參考，避免規劃錯誤造成將來營運或產銷之效益不彰，影響投資報酬，並可作為前期招商之依據，因此建立可靠的商用不動產市場分析方式甚為重要。本文主要重點在於以個案分析進行商用不動產市場開發模式之研究，以作為後續開發相關案例之參考。 / This article is to explore the MRT structure of the commercial real estate’s market model of development. With drawing on foreign experience, the market research and interviews with potential operators, we can establish the commercial real estate market analysis model, as developer’s product planning principles when develop. And according to the corporate culture and potential industry management, it will be recommended to the case of operations or sales model, and to develop effective analysis and comparison. Taking the co-structure building of A8 MRT station to the airport as a case study, to achieve the main conclusions are: To avoid the difficulities of acquiring private land, the government submits to encourage private investment (landlord and investment developers) to participate in public construction, share benefit to both the government and private. The MRT structure of commercial real estate is the best model of development to have a win-win situation. From financial and other aspects of effection, the government could dismiss the disputes of acquiring private land and avoiding the time-delay of engineering development. By co-structure of MRT and the commercial real estate building, the government could inject major transportation infrastructure funding, people can also enable the sharing through participation in public construction and development of effective incentive to get higher than the interest of the land acquired. Thus it is resumed a worthy example to follow and a promotion of the development model. However, developers should evaluate assessment of the case of market position and investment results carefully in investment before development, and be a reference business model for future planning and design, so as not to cause an affected or inefficient investment returns of future operation and marketing sales because of planning errors, and also can be used as a basis for merchants. So how to set up a commercial real estate market analysis methods is important. This article focuses on commercial real estate market to establish a development model, as a reference for follow-up development of related cases.

國內近年來有許多文獻在進行特徵價格模型預測時，避免樣本中存在異常點會造成模型估計值產生偏差，會使用統計軟體進行異常點檢測，但皆是直接將檢測出的異常點刪除，未加以著墨探究這些異常點的特徵結構、成因及特色等。因此，本研究透過統計檢定方法，探討刪除異常點前後整體樣本的特徵結構變化，並以個別估價觀點加以探討住宅交易樣本異常點的成因與特色，藉此歸納出實價登錄資料未揭露的重要特徵，以及迴歸模型搜尋疑似申報不實案件之可行性。 透過敘述統計及樣本結構差異檢定結果發現，異常樣本的離散程度相對原始樣本與正常樣本較大，且經過刪除異常點的正常樣本特徵結構差異程度縮小；異常點的形成可能受到區位變數無法反映實際情況及樣本群聚程度影響，也可能因模型未納入某些重要的特徵變數，而使隱含該變數的樣本被判斷為異常點；異常樣本與正常樣本的成交總價、土地坪數、建物坪數、總樓層、所在樓層及屋齡等變數平均數、變異數及中位數有顯著差異。 藉由個案分析結果歸納，可能因異常個案的住宅屬性存在整幢大樓住商混合使用、特殊鄰居、附屬建物占比過高、高總價豪宅產品、都更效益、增建效益、裝潢效益、約定專用空間效益、樓層高度挑高、獨特視野景觀或特殊區位條件；外部環境存在鄰近嫌惡設施或迎毗設施；交易情況存在買方身分特殊之影響，但受限於實價登錄未要求登載並揭露這些特徵，故模型未考量這些因素對價格的影響，使得模型可能將隱含這些特徵的樣本判斷為異常點，並進而影響模型預測結果。另外也發現，實價登錄資料存在登載錯誤及價格申報不實的情況，且可能被模型判斷為異常點。 / Many literatures use statistics-way to detect outliers in preventing any extreme deviation in hedonic price model prediction. Nevertheless, deleting the outliers instead of investigation into the structures, causes and features. Hence, this thesis studies the feature structures variation of the sample before and after deleting the outliers and with the valuations by appraisers’ perspective to inquire into the factors and features of the outliers in residential transactions. Thereby to summarize the significant features that are not disclosed by real price registration and feasibility in searching the possible false declaration of price by regression. Through descriptive statistics and sample structural difference parametric and nonparametric test shows the discreteness level of singular (outliers only) samples is greater than the primary (outliers including) and normal (outliers deleting) samples and the feature structure variation lessened after deleting the outliers in normal samples. The formation of outliers may be influenced by location variable not able to reflect actual circumstances and level of clustering in samples. Maybe some significant variables are not subsumed into the model, which leads to the judgement of samples with this variable to be outliers. The mean, variance and median in total traded price, land size, building size, total floors, exact floor and house age of singular samples are notably different with normal ones. With the analysis of cases, the possible reasons may be residential and commercial mixed-use in building, peculiar neighbors, high proportion of accessory building, luxury houses, urban renewal benefits, building addition benefits, interior decoration benefits, agreed space benefits, high-ceiling benefits, unique view or location, YIMBY and NIMBY property in environment and special relationship between the buyer and seller. Nevertheless, due to the nondisclosure of these features in real price registration that the model does not take these into consideration. That leads to the judgement of samples with these features as outliers and affects the model prediction. Also the registration error and false declaration in price may also be judged as outliers.